25 липня 2023 року
м. Київ
cправа № 920/1034/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Сумської міської ради
на рішення Господарського суду Сумської області від 24.10.2022 (Джепа Ю. А.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.04.2023 (Шаптала Є. Ю. - головуючий суддя, судді Яковлєв М. Л., Тищенко А. І.) у справі
за позовом Приватного акціонерного товариства "Альфасистембуд"
до Сумської міської ради
про поновлення договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, визнання протиправними та скасування рішень,
(у судове засідання з'явилися представники: позивача - Панченко М. О., Г. Церетелі, відповідача Титаренко В. В.),
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Приватне акціонерне товариство "Альфасистембуд" (далі - ПАТ "Альфасистембуд") звернувся з позовною заявою, в якій просив: визнати продовженим (поновленим) договір оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, провулок Баумана та вул. 6-а Продольна, кадастровий номер: 5910136600:20:032:0003 від 10.02.2006 року; визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, провулок Баумана та вул. 6-а Продольна, кадастровий номер: 5910136600:20:032:0003 від 10.02.2006, в редакції позивача.
В обґрунтування своїх вимог позивач зазначив, що ним було подано заяву про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки, однак Сумською міською радою без вирішення такої заяви надано дозвіл розпочати процедуру її поділу.
Позивач стверджував, що Сумська міська рада, маючи інформацію про розташування на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна та об'єктів незавершеного будівництва позивача, не дотримавшись місячного строку розгляду заяви ПАТ «Альфасистембуд» та повідомлення про прийняте рішення про поновлення договору оренди й укладення додаткової угоди або про відмову у поновленні договору, на думку позивача, порушила права Товариства при винесенні оскаржуваних рішень, у зв'язку з чим ПРАТ «Альфасистембуд» вимушено було звернутись до суду за захистом своїх прав та законних інтересів з відповідними позовами.
12.01.2022 представником позивача надіслано клопотання про об'єднання справ в одне провадження у якому просив об'єднати в одне провадження справу № 920/1034/21 зі справою № 920/1410/21, що розглядається Господарським судом Сумської області, з присвоєнням № 920/1034/21.
У справі № 920/1410/21 ПАТ "Альфасистембуд" було подано позов до Сумської міської ради, у якому позивач просив визнати протиправним та скасувати рішення ХІІ сесії Сумської міської ради VІІІ скликання «Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з Приватним акціонерним товариством «Альфасистембуд» за адресою: м. Суми, провулок Гетьманський та 6-та Продольна, площею 6,0000 га» № 2218-МР від 27.10.2021, а також рішення ХІІ сесії Сумської міської ради VІІІ скликання «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою: м. Суми, провулок Гетьманський та 6-та Продольна, площею 6,0000 га, на двадцять дві земельні ділянки» від 27.10.2021 № 2219-МР.
Ухвалою від 13.01.2022 у справі № 920/1034/21 об'єднано справу № 920/1034/21 зі справою № 920/1410/21 в одне провадження у справі № 920/1034/21 з присвоєнням відповідного номеру.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, між Сумською міською радою та Відкритим акціонерним товариством «Міжгосподарська пересувна механізована колона № 32» на підставі рішення Сумської міської ради від 21.12.2005 № 1552-мр «Про вилучення, надання в оренду, продовження терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради» 10.02.2006 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 6.0000 га, кадастровий номер 5910136600:20:032:0003 за адресою: м. Суми, провулок Баумана та вул. 6-та Продольна.
У подальшому Відкрите акціонерне товариство «Міжгосподарська пересувна механізована колона № 32» змінило назву на Відкрите акціонерне товариство «АльфаСистемБуд», а в 2010 році було змінено тип товариства із відкритого акціонерного товариства на приватне акціонерне товариство та змінено назву на ПАТ «Альфасистембуд».
Пунктами 2.1 та 2.2 договору передбачено, що земельна ділянка надається в оренду під будівництво житлового масиву. Договір укладається терміном до 21.12.2020. Після закінчення терміну дії договору орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків відповідно до умов цього договору, має за інших рівних умов, переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен повідомити письмово орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.
На зазначеній земельній ділянці наявні об'єкти нерухомого майна, право власності на які належить ПАТ «Альфасистембуд», а також розташовані об'єкти будівництва (від 10% - 90% готовності) право власності на які ще не зареєстровано, при цьому товариство взяло на себе зобов'язання здійснити будівництво нових об'єктів.
На підтвердження вказаного позивачем надано та долучено до матеріалів справи Витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 07.10.2011, Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 23.05.2014, Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації від 17.06.2014, рішення Сумської міської ради від 24.02.2010 № 3485-МР, містобудівні умови та обмеження 1648-10-56, містобудівні умови та обмеження АБК 1648-09-23, лист від 22.08.2014 № 812/22.01-24, витяг із рішення від 19.08.2014 № 389 на об'єкт м. Суми, пров. Баумана, 23/5, витяг із рішення від 19.08.2014 № 389 на об'єкт м. Суми, пров. Баумана, 23/6, витяг із рішення від 19.08.2014 № 389 на об'єкт м. Суми, пров. Баумана, 23/7, витяг із рішення від 19.08.2014 № 389 на об'єкт м. Суми, пров. Баумана, 23/8, наказ № 72-а від 13.02.2020 оку, наказ №407-а від 07.12.2020, витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності та фото майна.
19.11.2020 представником ПАТ «Альфасистембуд» до ЦНАП м. Суми була подана заява про поновлення терміну дії договору оренди вищезазначеної земельної ділянки та додано до неї передбачені чинним станом на дату звернення - 19.11.2020 законодавством необхідні документи, зокрема, проект додаткової угоди.
Оскільки у місячний строк відповіді про результати розгляду вказаної заяви Товариство не отримало, позивач звернувся із запитом до Сумської міської ради з метою з'ясування питання щодо стану розгляду своєї заяви.
Згідно відповіді Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 03.03.2021 № 06.01-18/1651 ПАТ «Альфасистембуд» було повідомлено, що Постійна комісія з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин, природокористування та екології Сумської міської ради (до компетенції якої входить ініціювання розгляду питань міською радою щодо регулювання земельних відносин) неодноразово розглядала питання, порушені у зверненні, але рішення з цього приводу прийняте не було.
Із інформації, що розміщена на Інформаційному порталі Сумської міської ради, позивач дізнався, що питання щодо поновлення вищезазначеного договору оренди було включене до порядку денного засідання Постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин, природокористування та екології Сумської міської ради (надалі - Комісія), яке відбулось 06.05.2021.
Згідно протоколу Комісії від 06.05.2021 № 18 рішення щодо поновлення договору оренди із ПрАТ «Альфасистембуд» прийнято не було.
Відповідно до протоколу від 09.06.2021 № 21 Комісією було погоджено поновити ПАТ «Альфасистембуд» договір оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, провулок Баумана та вул. 6-а Продольна, а також вирішено ініціювати розгляд даного питання на сесії Сумської міської ради.
Крім цього, Комісією рекомендовано Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради: підготувати відповідний проект рішення, винести даний проект рішення на розгляд сесії Сумської міською ради.
У зв'язку з тривалим неприйняттям рішення щодо вказаного питання, 21.09.2021 ПАТ «Альфасистембуд» звернулося до суду з позовною заявою про визнання продовженим (поновленим) договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, пров. Баумана та вул. 6-а Продольна, кадастровий номер: 5910136600:20:032:0003 від 10.02.2006.
При цьому, Сумською міською радою 29.09.2021 надано дозвіл розпочати процедуру поділу земельної ділянки та здійснено поділ спірної земельної ділянки на 22 окремі, тобто до вирішення заяви про поновлення договору оренди цієї земельної ділянки та ухвалення рішення про відмову у цьому.
На XI сесії Сумської міської ради VIII скликання 29.09.2021 прийняте рішення № 1928-МР «Про надання дозволу учасникам АТО/ООС на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою: м. Суми, провул. Гетьманський та вул. 6-а Продольна, площею 6,0000 га.». Згідно рішення земельна ділянка, яка підлягає поділу має кадастровий номер: 5910136600:20:032:0003.
У подальшому, 27.10.2021 на XII сесії Сумської міської ради VIII скликання (І пленарне засідання) були прийняті наступні рішення:
- № 2218-МР «Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з Приватним акціонерним товариством «Альфасистембуд» за адресою: м. Суми, провулок Гетьманський та вул. 6-та Продольна, площею 6,0000 га»;
- № 2219-МР «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою: м. Суми, пров. Гетьманський та вул. 6-а Продольна, площею 6,0000 га, на двадцять дві земельні ділянки».
Відповідно до цього рішення затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою: м. Суми, пров. Гетьманський та вул. 6-а Продольна, кадастровий номер 5910136600:20:032:0003, площею 6,0000 га, категорія та цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови, для іншої житлової забудови, яка перебуває у комунальній власності Сумської міської територіальної громади, на двадцять дві земельні ділянки з відповідними кадастровими номерами та площами: 0,0820 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0049); 0,0820 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0050); 0,0820 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0051); 0,0820 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0052); 0,0809 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0071); 0,0809 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0070); 0,0809 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0069); 0,0809 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0068); 0,0809 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0067); 0,0992 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0053); 0,0992 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0054); 0,0992 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0056); 0,0992 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0057); 0,0992 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0059); 0,0824 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0062); 0,0824 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0063); 0,0824 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0064); 0,0824 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0065); 0,0824 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0066); 3,8067 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0047); 0,0103 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0060); 0,5425 га (кадастровий номер 5910136600:20:032:0072).
Вищезазначені земельні ділянки з кадастровими номерами утворені саме шляхом поділу земельної ділянки кадастровий номер 5910136600:20:032:0003, яка орендувалася позивачем відповідно до договору оренди цієї земельної ділянки, що позивач просить суд визнати поновленим й стосовно чого звертався до відповідача із заявою від 19.11.2020.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Сумської області від 24.10.2022 у справі № 920/1034/21, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.04.2023 позов задоволено.
Визнано продовженим (поновленим) договір оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, провулок Баумана та вул. 6-а Продольна, кадастровий номер: 5910136600:20:032:0003, укладений 10.02.2006 між Сумською міською радою та Відкритим акціонерним товариством «Міжгосподарська пересувна механізована колона № 32» (правонаступником якого є ПАТ «Альфасистембуд»).
Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Суми, провулок Баумана та вул. 6-а Продольна, кадастровий номер: 5910136600:20:032:0003, укладеного 10.02.2006 між Сумською міською радою та Відкритим акціонерним товариством «Міжгосподарська пересувна механізована колона № 32» (правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство «Альфасистембуд»), у редакції, викладеній в п. 3 резолютивної частини рішення суду першої інстанції.
Визнано протиправним та скасовано рішення ХІІ сесії Сумської міської ради VІІІ скликання «Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з ПАТ «Альфасистембуд» за адресою: м. Суми, провулок Гетьманський та 6-та Продольна, площею 6,0000 га» № 2218-МР від 27.10.2021.
Визнано протиправним та скасовано рішення ХІІ сесії Сумської міської ради VІІІ скликання «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою: м. Суми, провулок Гетьманський та 6-та Продольна, площею 6,0000 га, на двадцять дві земельні ділянки» № 2219-МР від 27.10.2021.
3.2. Рішення судів аргументовані тим, що поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору - 10.02.2006).
Орендодавець маючи можливість відмовитись від продовження орендних правовідносин (у місячний термін після закінчення строку договору оренди, а саме: у місячний термін після 21.12.2020) не здійснив жодних юридично значущих дій, спрямованих на припинення відносин, а саме: не надіслав письмове заперечення листом-повідомленням, то задоволення позову про визнання договору поновленим на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.
ПАТ «Альфасистембуд» продовжило користуватись земельною ділянкою після закінчення договору та належним чином сплачувало орендну плату.
Однак, після закінчення строку дії договору (21.12.2020) протягом місяця від Сумської міської ради не надійшло письмового заперечення проти поновлення договору, а лише майже через 10 місяців - 27.10.2021 було прийняте рішення на сесії Сумської міської ради VIII скликання (І пленарне засідання) № 2218-МР «Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з ПАТ «Альфасистембуд» за адресою: м. Суми, провулок Гетьманський та вул. 6-та Продольна, площею 6,0000 га». У вказаному рішенні Сумської міської ради зазначено про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки у зв'язку із закінченням строку даного договору. Інших підстав не зазначено.
Посилання відповідача на те, що Сумська міська рада, не погоджуючись із запропонованими позивачем зміненими умовами договору у рішенні від 27.10.2021 №2218-МР відмовила позивачу у поновленні договору оренди земельної ділянки на запропонованих орендарем умовах, що свідчить про відсутність погодження орендодавцем продовження договору оренди за змінених умов, відсутність переважного права ПрАТ «Альфасистембуд» на поновлення договору оренди землі на новий строк, тобто з підстав недосягнення сторонами договору згоди на продовження договору на змінених позивачем (орендарем) умовах договору оренди судом відхиляються з огляду на саме таку підставу відмови у поновленні договору в оскаржуваному рішенні Сумської міської ради як закінчення строку.
Крім того, судами критично оцінені заперечення відповідача, що позивач повинен був дотриматися двомісячного строку звернення до закінчення договору оренди та щодо розбіжностей в умовах запропонованої додаткової угоди при зверненні 19.11.2020 щодо строку поновлення договору, оскільки вказане мало б окреме правове значення у випадку дотримання зі свого боку відповідачем місячного строку повідомлення про відмову у поновленні, яка тоді відповідно повинна була бути обґрунтована саме недосягненням згоди щодо запропонованих орендарем умов, а не закінченням строку дії договору, як це мало місце у оскаржуваному рішенні орендодавця від 27.10.2021.
У цьому випадку слід застосовувати норму, відповідно до якої у разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
Натомість, суд враховує, що всупереч вимогам вищезазначеної норми, відповідачем було здійснено поділ земельної ділянки, яка фактично повинна знаходиться в оренді ПАТ «Альфасистембуд».
Незважаючи на той факт, що заявником було дотримано умов договору оренди землі, якою він продовжував користуватися, обізнаність відповідача про подання заяви про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки, обізнаність про наявність нерухомого майна та об'єктів незавершеного будівництва позивача на земельній ділянці, а також про факт подання відповідного позову до суду, Сумською міською радою було надано дозвіл розпочати процедуру поділу земельної ділянки та в подальшому здійснено поділ земельної ділянки на 22 окремі з відповідними кадастровими номерами та площами.
При цьому, Сумська міська рада, володіючи інформацією про зайнятість земельної ділянки об'єктами нерухомого майна та незавершеного будівництва позивача, та наявність у ПАТ «Альфасистембуд» права на поновлення договору оренди, не надавши своєчасно заперечення щодо продовження оренди, фактично порушила права позивача при ухваленні оскаржуваних рішень, у зв'язку з чим відхилені доводи скаржника про те, що оскільки строк дії спірного договору припинився 21.10.2020, тобто на момент прийняття відповідачем рішення від 27.10.2021 № 2219-МР позивач вже не був орендарем земельної ділянки, то його права не є порушеними.
Сумській міській раді при ухваленні оскаржуваних рішень також доцільно було б врахувати приписи статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) на предмет встановленого імперативного обов'язку набувача прав на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт. Тобто права позивача на отримання у користування земельної ділянки на якій розміщене його нерухоме майно, навіть якщо б вона й не перебувала у нього в оренді.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Сумська міська рада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Підставами касаційного оскарження є пункти 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
4.2. Заявник вважає, що судами не враховано висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 20.09.2022 у справі № 916/1382/21, від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 07.06.2022 у справі № 906/400/21, від 13.01.2022 у справі № 910/13115/20, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17, а також у постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69 щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент укладення договору оренди.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" №340-ІХ, яким доповнено розділ IX "Перехідні положення" Закону України «Про оренду землі» і вказано, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення",
У вказаних вище постановах Верховного Суду зауважено на тому, що за змістом положеннями законодавства, зокрема, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції до 12.03.2011) не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Водночас скаржник не приймав рішення про поновлення Договору оренди від 10.02.2006, навпаки, в межах своїх повноважень та у спосіб, визначений законом, прийняв рішення від 27.10.2021 №2218-МР «Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з ПАТ «Альфасистембуд» за адресою; м. Суми, провулок Гетьманський та вул, 6-та Продольна, площею 6,0000 га». За таких обставин, суди дійшли помилкового висновку щодо поновлення договору оренди.
Судами також безпідставно не взято до уваги, що позивач (орендар), для реалізації свого переважного права на його поновлення повинен був письмово повідомити скаржника про це не пізніше ніж до 21.10.2020 (два місяці до 21.12.2020 - дати закінчення строку дії договору).
Суд апеляційної інстанції застосував до спірних правовідносин як положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на момент укладення Договору оренди від 10.02.2006), так і положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній станом на 21.12.2020, закінчення строку дії договору). Проте, відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 07.06.2022 у справі № 906/400/21, таке одночасне застосування апеляційним господарським судом положень зазначеної норми у різних редакціях, якими по-різному було врегульовано процедуру поновлення договору оренди землі, є помилковим
4.3. В частині визнання протиправним та скасування рішення Сумської міської ради 27.10.2021 №2219-МР, яким затверджено технічну документацію про поділ земельної ділянки з посиланням на підставу оскарження, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду, щодо застосування статей 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) щодо ефективності такого способу захисту права орендаря на вже поділену земельну ділянку у подібних правовідносинах.
Скасування рішення № 2219-МР не є підставою для скасування державної реєстрації земельних ділянок, утворених внаслідок поділу земельної ділянки площею 6,0000 га та в подальшому поновлення в Державному земельному кадастрі запису про державну реєстрацію зазначеної земельної ділянки і не призведе до реального відновлення порушених прав позивача.
4.4. Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України заявник посилається на те, що суд взагалі не з'ясував питання конкретного місцезнаходження об'єктів нерухомого майна Позивача з огляду на те, що площа спірної земельної ділянки є значною - 6,0000 га у порівнянні з площею нерухомого майна позивача.
Скаржник надав суду докази, що об'єкти позивача знаходяться лише на одній із 22-х утворених внаслідок поділу земельної ділянки площею 6,0000 га земельній ділянці з кадастровим номером 5910136600:20:032:0047 площею 3,8067 га, а саме витяги з Державного земельного кадастру від 16.11.2021 на новоутворені земельні ділянки та скріншот з Публічної кадастрової карти, з яких вбачається, що тільки на земельній ділянці з кадастровим номером 5910136600:20:032:0047 площею 3.8067 га знаходяться об'єкти нерухомого майна, інші земельні ділянки вільні від забудови. Натомість, позивач інших доказів, крім витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які б підтверджували знаходження його нерухомого майна на всіх та/або на декількох утворених внаслідок поділу земельних ділянках, за винятком земельної ділянки з кадастровим номером 5910136600:20:032:0047 площею 3,8067 га, не надав. Однак, ні суд апеляційної інстанції, ні суд першої інстанції, взагалі не досліджували зазначені докази.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3. Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України
Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
У статті 11 ЦК України передбачено, що цивільні права і обов'язки виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з інших дій, які за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування.
Відповідно до положень статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
У частині першій статті 116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Зі змісту частини 1 статті 124 ЗК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) вбачається, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до пункту 34 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради - сесії.
Таким чином, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення.
Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX (чинний із 16.01.2020) було доповнено розділ IX "Перехідні положення" абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 ЗК України.
Правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Зважаючи на наведені положення законодавства, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).
Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору оренди землі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Отже, виходячи з того, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Зазначений висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69, постановах Верховного Суду від 20.09.2022 у справі № 916/1382/21,від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та інших, на які посилається скаржник на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України.
Таким чином, розглядаючи справу № 920/1034/21 судами попередніх інстанцій необхідно було дослідити і встановити обставини щодо наявності/відсутності волевиявлення Сумської міської ради щодо поновлення спірного договору оренди, вчинення дій, які б свідчили про намір продовжити такий договір, адже саме зазначене впливає на правильне застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору.
У той же час, судами також не звернуто увагу на те, що у договорі оренди сторони визначили, що орендар повинен повідомити письмово орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення. Саме факт вчасного і в обумовлений в договорі строк надіслання орендарем повідомлення про бажання поновити договір оренди на новий термін дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі.
5.4. Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 3 та 4 частини другої статті 287 ГПК України
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Згідно зі статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до якої кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Зазначені норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Таким чином, суд зобов'язаний з'ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб.
Вирішуючи спір по суті, господарський суд має встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, для захисту якого звернувся позивач, тобто, встановити чи є особа, за позовом якої порушено провадження у справі, належним позивачем. При цьому, відсутність права на позов в матеріальному розумінні тягне за собою прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин, оскільки лише наявність такого права обумовлює виникнення у інших осіб відповідного обов'язку перед особою, якій таке право належить, і яка може вимагати виконання такого обов'язку (вчинити певні дії) від зобов'язаних осіб. Встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення прав і відповідно приймає рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачеві у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з'ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
Отже, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права, та таким, що забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулася до суду, відповідно до вимог законодавства.
Формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об'єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб. Такої правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду в постановах від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц (пункт 56) та від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17 (пункт 7.36).
Можливість захисту прав користувача земельної ділянки, про поновлення договору оренди землі якої подано позов, яка була поділена в її межах на інші земельні ділянки, і ці дії були здійснені відповідачем після звернення позивача до суду з позовом та вже під час розгляду справи в судах до прийняття остаточного рішення у спорі також підтримана Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 27.07.2020 у справі № 912/686/17.
Вказані висновки також застосовувалися, зокрема, Верховним Судом у постанові від 12.01.2021 у справі № 908/454/17.
Таким чином, висновок Верховного Суду щодо можливості звернення із позовом щодо поновлення договору оренди земельної ділянки навіть у випадку подальшого її поділу вже викладався і суд касаційної інстанції зауважував на можливість звернення із таким позовом за захистом свого порушеного права.
У той же час, задовольняючи позовну вимогу щодо визнання протиправним та скасування рішення Сумської міської ради 27.10.2021 № 2219-МР, яким затверджено технічну документацію про поділ земельної ділянки, суди послалися на приписи статті 120 ЗК України щодо обов'язку набувача прав на об'єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу у власність або користування земельну ділянку, на якій розміщений такий об'єкт.
Однак суди попередніх інстанцій не надавали оцінки усім доказам щодо зайнятості земельної ділянки об'єктами нерухомого майна позивача. Зокрема, у контексті підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, вбачається, що судами не досліджено питання місцезнаходження об'єктів нерухомого майна позивача на новоутворених внаслідок поділу земельних ділянках.
У цьому контексті наявність порушеного права позивача і можливість його захисту залежить, по-перше, від способу захисту порушеного права, оскільки перехід права на землю відповідно до статті 120 ЗК України та поновлення договірних відносин на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" є різними правовими підставами виникнення прав на землю, по-друге, від оцінки доказів, які підтверджують порушення прав позивача.
5.5. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв'язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.
Оскільки зазначеного суди не зробили, фактично не дослідили в повному обсязі докази, які наявні в матеріалах справи, Верховний Суд, зважаючи на приписи статті 300 ГПК України, позбавлений можливості самостійно надавати оцінку відповідним доказам. Враховуючи викладене, є підстави констатувати, що під час розгляду справи допущено порушення норм матеріального і процесуального права і такі порушення впливають на можливість повного та всебічного розгляду справи.
5.6. Зважаючи на особливості обставин, які не були досліджені під час судового розгляду, колегія суддів вважає за доцільне скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 24.10.2022 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.04.2023 у справі № 920/1034/21, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п'ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
6.3. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, рішення і постанову скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
7. Розподіл судових витрат
7.1. З огляду на задоволення частково касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції судові витрати, понесені скаржником у зв'язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
Касаційну скаргу Сумської міської ради задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Сумської області від 24.10.2022 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.04.2023 у справі № 920/1034/21 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Сумської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді С. К. Могил
О. В. Случ