Справа № 757/10659/22-ц Головуючий у 1 інстанції: Остапчук Т.В.
Провадження № 22-ц/824/9121/2023 Доповідач: Шебуєва В.А.
13 червня 2023 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:
судді-доповідача Шебуєвої В.А.,
суддів Крижанівської Г.В., Матвієнко Ю.О.,
секретар Шевченко Т.В.,
розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 21 березня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення гарантійного платежу за договором оренди,-
В квітні 2022 року ОСОБА_2 звернувся з позовом до ОСОБА_1 про стягнення гарантійного платежу за договором оренди. Зазначив, що 23 серпня 2019 року між ним та ОСОБА_1 був укладений договір оренди житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 276,1 м.кв на строк з 01 вересня 2019 року по 01 вересня 2020 року. 01 вересня 2019 року ними було складено акт фотофіксації об'єкту оренди. 02 квітня 2020 року з ОСОБА_1 укладена додаткова угода №1 до договору оренди житлового будинку, згідно умов якої була зменшена орендна плата до 8000 доларів США, продовжений строк оренди по 31 серпня 2021 року, а також зменшений розмір гарантійного платежу до 8000,00 доларів США. 14 липня 2021 року до договору оренди була укладена додаткова угода №2, за умовами якої строк оренди продовжений по 31 серпня 2022 року. У зв'язку із взаємною згодою щодо припинення дії Договору, 08 квітня 2022 ними складений акт повернення об'єкту оренди. Згідно акту він як орендар повернув, а ОСОБА_1 прийняла об'єкт оренди, а саме: індивідуальний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 день повернення буднику ОСОБА_1 не повернула йому гарантійний платіж у розмірі 8000 доларів США., а тому позивач просив стягнути з ОСОБА_1 суму сплаченого гарантійного платежу у розмірі 8 000 доларів США, що станом на 01 квітня 2022 року за офіційним курсом Національного банку України еквівалентно 234 000 грн.
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 21 березня 2023 року позов ОСОБА_2 задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суму гарантійного платежу за Договором оренди № 2308 від 23 серпня 2019 року у розмірі 6133,30 доларів США. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 1793 грн.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове по відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 у повному обсязі. Посилається на порушення норм матеріального і процесуального права. Зазначає, що суддя змусила її написати заяву про розгляд справи за її відсутності, чим порушила права надати особисті пояснення. Суд першої інстанції не врахував положень договору оренди житлового будинку від 23 серпня 2019 року, п. 9.3 якого передбачена можливість припинення договору у разі дії обставин непереборної сили протягом 2 календарних місяців, за письмовою заявою орендаря на 11 календарний день з моменту надіслання орендарем такої заяви. Договором не передбачено можливості розірвати договір без причин з ініціативи орендаря негайно. Війна в Україні розпочалася 24 лютого 2022 року, тобто даний пункт можна було застосувати не раніше 24 квітня 2022 року. Позивач мав би звернутися до неї із заявою про розірвання договору з 05 травня 2022 року. Суд безпідставно відхилив доводи, що гарантійний платіж був зарахований за наявну заборгованість, компенсацію збитків за відсутнє майно, нарахування штрафних санкцій. Суд послався на те, що вона не зверталася з позовом про відшкодування збитків та не подавала зустрічний позов. При укладанні договору оренди сторони передбачили право орендодавця утримувати з гарантійного платежу, оплаченого орендарем, суму боргу, яку орендар заборгував орендодавцю, а тому ОСОБА_1 мала право утримати суму боргу з гарантійного платежу та не подавати окремий позов до орендаря. У наданому суду листуванні сторін орендар частину боргу визнав. Під час передачі будинку 08.04.2022 р. сторони виявили, що орендар за час проживання вивіз з будинку нову побутову техніку та меблі, які були передані йому за актом приймання передачі, а також зафіксовані у акті фотофіксації, а саме: сушильну машину (1 шт.) - вартістю 17 500,00 грн., пральну машину (1 шт.) - вартістю 17 500, 00 грн., ліжко у спальні (1 шт.) - вартістю 10 936,00 грн., матрац (1 шт.) - вартістю 6000,00 грн., ламель (1 шт.) - вартістю 2000,00 грн. та тубмочку приліжкову (2 шт.) - вартістю 1500,00 грн. (по 750 грн. кожна). Вартість майна, яке відсутнє в будинку на час його передачі орендодавцю склала 57 436, 00 грн. (2127 доларів США по курсу 27 грн. за 1 дол. США). Позивач у листуванні підтверджував готовність компенсувати вартість майна, якого не вистачає. На думку апелянта суд першої інстанції безпідставно не взяв до уваги нарахування штрафних санкцій за невиконання зобов'язань по договору за несвоєчасну сплату орендної плати. Відповідно до умов договору оренди розмір штрафних санкцій за прострочення сплати орендної плати склав: пеня - 35 372,52 грн., три проценти річних - 8053,15 грн., штраф - 70 200,00 грн., а всього 113 985,67 грн., що було еквівалентно 4221,70 доларів США. Підстави для стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 гарантійного платежу були відсутні. Задовольнивши позовні вимоги в іноземній валюті - доларах США, суд вийшов за межі позовних вимог.
В апеляційній інстанції представник ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу та просить її задовольнити.
В судове засідання ОСОБА_2 та його представник не з'явилися, повідомлені про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у їх відсутність.
Вислухавши пояснення осіб, які з'явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції , колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, та встановлено судом, 23 серпня 2019 року між ОСОБА_2 (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець) був укладений договір оренди житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 276,1 м.кв, на строк з 01 вересня 2019 року по 01 вересня 2020 року.
Відповідно до п. 3.1. договору, п. 1. додатку №1 до договору місячна орендна плата за користування будинком по договору складає 9000 доларів США. Сторони домовились, що орендар здійснює оплату щоквартально шляхом готівкового розрахунку за наступною формулою: 9000,00 доларів США х 3 місяці = 27000,00 доларів США (сума щоквартальної орендної плати).
Згідно п. 2. додатку №1 до договору, розрахунки по даному договору здійснюються у такому порядку та строки: орендар сплачує на користь орендодавця наступні платежі: гарантійний платіж («Гарантійний платіж»), який дорівнює сумі місячної орендної плати, вказаний у п. 1 додатку №1, а саме 9000 доларів США до 01 вересня 2019 року. Згідно п.п.2.1. п. 2. додатку №1 до договору, орендну плату за перший місяць оренди (вересень 2019 р.) орендар сплачує орендодавцю до 01 жовтня 2019 року.
Відповідно п.7.1. договору визначено, що він набирає чинності з дня підписання сторонами та діє до дня підписання сторонами акту повернення будинку.
01 вересня 2019 року сторони склали акт приймання-передачі об'єкту оренди. В цей же день сторони склали акт фотофіксації об'єкту оренди, яким зафіксували стан будинку та майна в ньому.
02 квітня 2020 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду №1 до договору, згідно якої дійшли згоди зменшити орендну плату до 8000 доларів США, продовжити строк оренди по 31 серпня 2021 року, а також зменшити розмір гарантійного платежу до 8000,00 доларів США.
14 липня 2021 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду №2 до договору, якою продовжили строк оренди по 31 серпня 2022 року.
Судом встановлено, що представник ОСОБА_2 , яка і підписувала вій його імені договір оренди, 28 березня 2022 року повідомила по телефону ОСОБА_1 про бажання розірвати договір та повернути орендодавцю будинок .
08 квітня 2022 року представниками ОСОБА_2 та ОСОБА_1 складений акт повернення об'єкту оренди - житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 276,1 м.кв. Стан об'єкту оренди задовільний.
Посилаючись на те, що ОСОБА_1 не повернула йому гарантійний платіж за Договором оренди № 2308 від 23 серпня 2019 року, ОСОБА_2 порушив питання про стягнення з неї 8 000 доларів США.
Відповідачка ОСОБА_1 позовні вимоги не визнала і зазначала, що утримала гарантійний платіж в рахунок погашення зобов'язань позивача в загальному розмірі 8215,39 доларів США, з яких: 1866,70 доларів США - заборгованість по орендній платі за період з 01 по 07 квітня 2022 року, 2127,00 доларів США - вартість майна, яке позивач вивіз з будинку без її згоди, 4221,70 доларів США - штрафи та пеня, які вона нарахувала за порушення строків оплати орендної плати.
З'ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог ОСОБА_2 . Суд стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суму гарантійного платежу за Договором оренди № 2308 від 23 серпня 2019 року у розмірі 6133,3 доларів США, оскільки розмір орендної плати за 7 днів квітня 2022 року становить 1866,70 доларів США не був сплачений позивачем. (8000 доларів США - 1866,70 доларів США = 6133,3 доларів США).
Колегія суддів не може погодитися в повному обсязі з рішенням суду.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частина 1 статті 759 ЦК України передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ст. 779 ЦК України, наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
Відповідно до положень ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Відповідно до п. 7.2. між ОСОБА_2 (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець) договору оренди житлового будинку від 23 серпня 2019 року визначено, що договір припиняє свою дію у наступних випадках: закінчення строку, на який його укладено; за рішенням суду; за згодою сторін; у разі прострочення сплати орендарем орендної плати або інших платежів більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів; в односторонньому порядку. У цьому випадку сторона, яка ініціює розірвання договору, повинна повідомити іншу сторону у строки встановлені даним договором.
Відповідно до п.9.1. Договору сторони не несуть відповідальності за повне або часткове невиконання умов даного Договору та звільняються від відшкодування збитків, якщо таке невиконання стало причиною непереборної сили, а саме: стихійні лиха, епідемії, бойові дії, масові безладдя, страйки, землетруси, повені та інші події, які Торгово-промислова палата України визнає непереборною силою.
Відповідно до п.9.3 Договору сторони визначили, що у разі дії обставин непереборної сили протягом 2 календарних місяців, за письмовою заявою орендаря договір може бути припинено на 11 календарний день з моменту надіслання орендарем такої заяви.
Відповідно до пп. 2. 1. п. 2. Додатку № 1 до договору оренди житлового будинку від 23 серпня 2019 року, укладеного між сторонами, сплачений гарантійний платіж, який дорівнює сумі місячної орендної плати, є забезпеченням виконання грошових зобов'язань орендаря за договором та використовується орендодавцем шляхом зарахування відповідних сум:
а) щодо несплати, неповної або несвоєчасної сплати орендарем належних за цим договором з нього платежів ,
б) щодо компенсації збитків (пошкодження будинку, його частин, меблів, обладнання, стін, підлоги, вікон, дверей, прибудинкової території тощо) нанесених орендарем орендодавцю,
в) щодо погашення узгоджених сторонами грошових зобов'язань орендаря за договором,
г) щодо оплати орендної плати за останній місяць оренди будинку,
д) щодо оплати комунальних платежів, штрафних санкцій тощо.
Після закінчення дії договору невикористана частина внесеного гарантійного платежу після можливих відрахувань по сплаті усіх належних від орендаря платежів (включаючи оплату орендної плати та інших платежів, визначених договором) повертається орендодавцем орендарю в день повернення будинку та підписання сторонами акту приймання-передачі, або в інший строк, погоджений сторонами.
Дія укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору оренди житлового будинку від 23 серпня 2019 року закінчилася у зв'язку з його розірванням. 08 квітня 2022 року орендодавець і орендар склали акт повернення об'єкту оренди - індивідуального житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 276,1 м.кв. Разом з тим, ОСОБА_1 не повернула ОСОБА_2 суму гарантійного платежу 8000 доларів США.
Суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про наявність підстав для стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 вказаного гарантійного платежу після вирахування з нього суми орендної плати за період з 01 по 07 квітня 2022 року, що становить 1866,70 доларів США.
Позивач ОСОБА_2 не оскаржував висновків суду першої інстанції щодо необхідності відрахування від суми гарантійного платежу суми орендної плати за період з 01 по 07 квітня 2022 року у вказаному розмірі.
Колегія суддів відхиляє посилання апелянта на те, що сума гарантійного платежу не підлягала поверненню, оскільки з урахуванням п. 9.3. договір оренди міг бути розірваним позивачем за спливом двох місяців з початку дії обставин непереборної сили, не раніше ніж з 05 травня 2022 року, оскільки в даному випадку мало місце розірвання договору за згодою сторін.
Разом з тим, колегія суддів вважає, що при визначенні розміру гарантійного платежу, який підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 , суд першої інстанції також мав врахувати вартість майна, яке позивач вивіз з будинку.
Заперечуючи проти позову, ОСОБА_1 зазначила, що під час передачі будинку сторонами виявлено, що орендар ОСОБА_2 за час проживання в будинку вивіз з нього нову побутову техніку та меблі, які були передані йому по акту та зафіксовані на фотофіксації - сушильну машину (1 шт.) - вартістю 17 500,00 грн., пральну машину (1 шт.) - вартістю 17 500, 00 грн., ліжко у спальні (1 шт.) - вартістю 10 936,00 грн., матрац (1 шт.) - вартістю 6000,00 грн., ламель (1 шт.) - вартістю 2000,00 грн. та тубмочку приліжкову (2 шт.) - вартістю 1500,00 грн. (по 750 грн. кожна). Отже, вартість майна, яке відсутнє в будинку, склала 57 436, 00 грн. (2127 доларів США по курсу 27 грн. за 1 дол. США). Вказану суму ОСОБА_1 мала право утримати із гарантійного платежу відповідно до умов договору оренди.
З наявного у матеріалах справи листування у месенджерах та листах, ОСОБА_2 не заперечував компенсувати ОСОБА_1 вартість майна, якого не вистачає. В ході розгляду справи представник ОСОБА_2 не заперечував вартість вказаного майна.
Відхиляючи доводи ОСОБА_1 про право вирахувати з гарантійного платежу вартість вказаного майна, суд першої інстанції послався на відсутність зустрічної вимоги ОСОБА_1 про відшкодування збитків. Проте відсутність зустрічного позову ОСОБА_1 не виключає врахування вартості майна під час визначення суми гарантійного платежу, який підлягав поверненню позивачеві, оскільки це передбачено умовами договору оренди.
Відповідачка ОСОБА_1 мала право утримати з гарантійного платежу суму заборгованості по орендним платежам, а також завдані збитків у зв'язку з відсутністю орендованого майна. Враховуючи предмет спору, питання наявності підстав утримання ОСОБА_1 сум за рахунок гарантійного платежу та їх розміру мали бути вирішені в межах позовних вимог ОСОБА_2 .
Колегія суддів дійшла висновку, що з суми гарантійного платежу, який підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 крім орендної плати за 7 днів підлягала вирахуванню також і вартість майна, яке позивач вивіз з будинку, в розмірі 57436, 00 грн., що за курсом НБУ становило 2127,00 доларів США. А тому з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню сума гарантійного платежу за Договором оренди № 2308 від 23 серпня 2019 року в розмірі 4006,30 доларів США.
Колегія суддів відхиляє посилання апелянта про право ОСОБА_1 утримати з суми гарантійного платежу і розмір штрафних санкцій за прострочення сплати орендної плати, з яких: пеня - 35 372,52 грн., три проценти річних - 8053,15 грн., штраф - 70 200,00 грн., а всього 113 985,67 грн., що було еквівалентно 4221,70 доларів США.
Відповідно до положень ст. ст. 549-552 ЦК України нарахування неустойки у зв'язку з простроченням виконання грошового зобов'язання не є безумовним та по суті реалізується кредитором за наявності на те підстав протягом дії договору на власний розсуд.
Як вбачається з матеріалів справи протягом дії договору, починаючи з жовтня 2019 року ОСОБА_2 сплачував орендні платежі. В свою чергу ОСОБА_1 протягом дії договору не нараховувала йому неустойку та не зверталася із вимогами про її сплату.
Колегія суддів також вважає безпідставними доводи апеляційної скарги, що задовольнивши позовні вимоги в іноземній валюті - в доларах США суд вийшов за межі позовних вимог. Стягнення гарантійного платежу в доларах США відповідає умовам укладеного між сторонами договору.
Враховуючи викладене, рішення Печерського районного суду м. Києва від 21 березня 2023 року підлягає зміні в частині визначення суми гарантійного платежу за Договором оренди № 2308 від 23 серпня 2019 року, який підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 .
Відповідно підлягає зміні рішення суду першої інстанції й в частині вирішення питання про розподіл судових витрат. Пропорційно до частини задоволених вимог (50%) з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню 1170,00 грн. судового збору сплаченого за подання позовної заяви. Пропорційно до частини вимог, в яких судом було відмовлено (50%) з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 1755,00 грн. судового збору сплаченого за подання апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Змінити рішення Печерського районного суду м. Києва від 21 березня 2023 року в частині визначення суми гарантійного платежу за Договором оренди № 2308 від 23 серпня 2019 року, який підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 , а також в частині вирішення питання про розподіл судових витрат.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суму гарантійного платежу за Договором оренди № 2308 від 23 серпня 2019 року в розмірі 4006,30 доларів США.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 1170,00 грн. сплаченого за подання позовної заяви судового збору.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 1755,00 грн. сплаченого за подання апеляційної скарги судового збору.
В іншій частині рішення Печерського районного суду м. Києва від 21 березня 2023 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню не підлягає.
Повне судове рішення складено 13 червня 2023 року.
Суддя-доповідач Шебуєва В.А.
Судді Крижанівська Г.В.
Матвієнко Ю.О.