справа № 570/4821/20
провадження № 2/570/38/2023
06 червня 2023 року
Рівненський районний суд Рівненської області
в особі судді Кушнір Н.В.,
з участю представника позивача адвоката Сиськової О.Л.,
представника відповідачів адвоката Захарець І.А.,
секретаря судового засідання Полюхович М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в приміщенні Рівненського районного суду Рівненської області /м.Рівне, вул.C.Петлюри, 10/ цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки,
покликаючись на порушення відповідачами її прав на володіння, користування та розпорядження належним їй на праві власності єдиним майном, яке вибуло всупереч її волі, позивач у поданій до суду 01 грудня 2020 року позовній заяві просить визнати недійсним з часу укладення 12 серпня 2019 року укладений між ТзОВ "Грифон Капітал" та ТзОВ "Профі Кредит" договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. 12 серпня 2019 року за №966.
20 жовтня 2022 року представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит" директор В.П.Чупис подав відзив, у якому просить в позові відмовити.
Позивачем не ставиться під сумнів продаж предмету іпотеки за заниженого або не правильною ціною, а лише безпідставно та бездоказово заявляється про начебто непроведення суб'єктом оціночної діяльності попереднього огляду даного майна, так як позивач не забезпечував доступ даному суб'єкту оціночної діяльності до цього майна. Проте, власник нерухомості ОСОБА_1 з травня 2018 року постійно проживає з родиною за кордоном, тому вона достеменно не має відомостей щодо неознайомлення експерта з оцінюваним майном. Більше того, у звітах про оцінку майна експертом зазначається, що майно ним фактично оглянуте в межах його повноважень та чинного законодавства.
За змістом ч.6 ст.38 ЗУ «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб"єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Щодо вручення іпотекодержателем для ОСОБА_2 вимоги про усунения порушень умов кредитного договору та про намір звернути стягнения на предмет іпотеки, то 01 серпня 2017 року (попередній кредитор/іпотекодержатель) - ТОВ «Факторингова Компанія «Глобал Фінанс» надіслано боржнику/іпотекодавцю ОСОБА_1 рекомендованим листом вимогу про усунення порушення, яке 10 серпня 2017 року вручено Укрпоштою під розпис особисто ОСОБА_1 .
Відступлення права вимоги за своєю суттю означає договірну передачу зобов"язальних вимог первісного кредитора новому кредитору. Відступлення права вимоги відбувається шляхом укладення договору між первісним кредитором та новим кредитором. За загальним правилом наявність згоди боржника на заміну кредитора в зобов"язанні не вимагається, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому необхідно враховувати, що у зв'язку із заміною кредитора в зобов"язанні саме зобов"язання зберігається цілком і повністю, змінюється лише його суб"єктний склад у частині кредитора. Більше того, жодним договором чи законом не встановлено обмеження щодо переходу відповідного права до нового кредитора.
Додатково зазначає, що неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків, але не є підставою для визнання оспорюваного правочину недійсними.
Щодо непоширення дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на правовідносини по даній справі, то будь-які обмеження, які передбачені вказаним Законом щодо продажу іпотечного будинку на користь ТОВ «Профіт Кредит» відсутні, оскільки будинок має площу 256 кв. м.
Щодо правомірності звернення стягнення на предмет іпотеки - нерухоме майно, право користування яким мають малолітні діти. Проте, з порушенням умов Договору іпотеки, малолітні діти зареєстровані в іпотечній нерухомості без згоди іпотекодержателя та саме після укладення цього іпотечного договору, а отже, невиконання вимог закону щодо неотримання згоди органів опіки та піклування не може бути підставою для оскарження спірного договору купівлі-продажу, який укладений на підставі договору іпотеки та на задоволення вимог іпотекодержателя. Таким чином, з огляду, зокрема, і на відсутність доказів проживання малолітніх дітей у відчужуваному будинку з моменту їх ресстрації, оспорюваний правочин не суперечить правам та інтересам дітей, не порушує гарантії збереження права дитини на житло, оскільки доказів протилежного позивачем не надано. Окрім того, позивачем не зазначено, в чому саме проявляться порушення прав неповнолітніх дітей при укладенні оспорюваного правочину, адже сам факт їх реєстрації у іпотечній нерухомості у даній справі не с безумовною підставою для неможливості звернення стягнення на іпотечне майно.
Сторін відповідно до ст.128-130 ЦПК України належним чином повідомлено про дату, час і місце розгляду справи, але до суду не з"явилася позивач, доручивши ведення справи своєму представнику, та третя особа.
Враховуючи достатність матеріалів справи для прийняття рішення та доказів про правовідносини сторін, відсутність необхідності заслуховувати їх особисті пояснення з приводу спору, суд, беручи до уваги встановлені строки розгляду цивільних справ, думку сторін, дійшов висновку про можливість розглянути справу у їх відсутність.
У суді представник позивача просить позов задоволити, оскільки оспорюваний договір укладений з грубим порушенням норм та вимог діючого законодавства України, позивача протиправно позбавлено законного права на володіння, користування та розпорядження належним їй на праві власності єдиним нерухомоим майном, яке вибуло всупереч її волі.
Як відповідачами, так і нотаріусом не дотримані положення Закону України "Про іпотеку" щодо оцінки незалежним експертом-суб'єктом оціночної діяльності, оскільки попередній огляд нерухомого майна не провадився. Фактичне ознайомлення з майном, яке є предметом оцінки, можливе при доступі оцінювача до цього майна. Зважаючи на характер об'єкта оцінки (житловий будинок), ознайомлення з таким майном не може відбуватися без фактичного обстеження на дату оцінки та відповідно потребує доступу до них, який має забезпечити позивач. Інформація зі звіту про оцінку майна не включена до єдиної бази даних звітів про оцінку, тому такий звіт про оцінку спірної нерухомості не можна брати до уваги.
ТОВ “Грифон капітал” як іпотекодержатель жодної вимоги про усунення порушення позивачу не надсилав, порушив порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки у зв'язку з тим, що позивачу не надіслана письмова вимога про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до приписів ст.35 Закону України «Про іпотеку».
Відчуджене без згоди власника житло, яке виступає предметом іпотеки, є єдиним житлом, та підпадає під дію Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті"
Також порушені вимоги ст.12 ЗУ «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», оскільки до сьогодні за вказаною адресою зареєстроване місце проживання громадян України ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 з 11 січня 2013 року та ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 з 17 липня 2018 року. Щодо протиправних дій позивача щодо реєстрації своїх дітей в іпотечному майні, то відповідно до ч.1 ст.6 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» громадянин України, а також іноземець чи особа без громадянства, які постійно або тимчасово проживають в Україні, зобов'язані протягом тридцяти календарних днів після зняття з реєстрації місця проживання та прибуття до нового місця проживання зареєструвати своє місце проживання. Батьки або інші законні представники зобов'язані зареєструвати місце проживання новонародженої дитини протягом трьох місяців з дня державної реєстрації її народження.
У суді представник відповідачів позов не визнає, вважає, що можливі порушення продавцем вимог ст.38 Закону України "Про іпотеку" надають право позивачу подавати позов про відшкодування збитків, але не про визнання договору недійсним, тому позивачем обраний неправильний спосіб захисту.
Вважає, що ТОВ «Грифон Капітал" є належним кредитором за Договором кредиту №014/10615/6/24536 від 10 жовтня 2008 року та іпотекодержателем за Іпотечним договором № 014/10615/6/24536/1 від 10 жовтня 2008 року та з відповідними повноваженнями мав право звернути стягнення на предмет іпотеки, у тому числі у позасудовому порядку за іпотечним застереженням.
У зв'язку з невиконанням умов договорів іпотекодавцем, дотримуючись вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку» та з належними повноваженнями, 12 серпня 2019 року ТОВ «Грифон Капітал» як продавець здійснив відчужения на користь покупця - ТОВ «Профіт Кредит» предмету іпотеки,
Зазначає, що повідомлення про продаж предмета іпотеки по своїй суті є як повідомленням про продаж предмета іпотеки на підставі ст.38 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку», так і вимогою про погашення заборгованості на підставі ст.35 Закону України «Про іпотеку», оскільки містить в собі елементи двох документів. Оскільки вимога-попередження готувалася банком більше, ніж за півроку до дати, коли планувалося звернення стягнення на предмет іпотеки, а ч.5 ст.37 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» забороняє приймати предмет іпотеки у власність за ціною іншою, ніж визначена на момент набуття права власності, незазначення конкретної ціни, за якою предмет іпотеки буде набутий у власність, не суперечить вимогам закону та договору. Продавцем здійснена оцінка вартості іпотечного майна напередодні укладення оспорюваного договору. Крім того, отримавши вимогу-попередження позивач нікому не заявляв про своє бажання дізнатися про вартість, за якою буде реалізований предмет іпотеки, також про бажання взяти участь у проведенні оцінки предмета іпотеки тощо.
Суд, заслухавши їх пояснення, визначивши юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює, дослідивши подані письмові докази, оцінивши їх за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, дійшов таких висновків.
Вимоги ст.264 ЦПК України зобов'язують суд під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин. Звертаючись до суду, позивач за власним розсудом обирає спосіб захисту і, діючи на засадах змагальності, повинен переконливими, належними та припустимими доказами довести правову та фактичну підставу заявлених ним вимог. Розглядаючи справу, суд забезпечив сторонам рівні можливості щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Сторони скористалися правовою допомогою.
Судом встановлені такі обставини.
10 жовтня 2008 року між ВАТ «Ерсте Банк» (правонаступником якого є - Публічне акціонерне товариство (ПАТ) «Фідокомбанк») та фізичною особою ОСОБА_1 укладено кредитний договір з фізичною особою №014/10615/6/24536. Згідно з п.п.1.1. ст.1 кредитного договору кредитор на положеннях цього договору надає позичальнику кредит в сумі 130 000 доларів США 00 центів зі строком користування кредитними коштами до 07 жовтня 2033 року (включно), із сплатою 12,5 відсотків річних.
В цей же день між банком та позичальником укладено договір іпотеки №014/10615/6/24536/1, відповідно до п.п.1.1. цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору №014/10615/6/24536 від 10.10.2008, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, а також додаткових угод до нього.
Предметом іпотеки є:
- незавершений будівництвом житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрований в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно за реєстраційним №24979421. Згідно з Витягом з реєстром прав власності на нерухоме майно, виданим Комунальним підприємством Рівненським обласним бюро технічної інвентаризації 08.10.2008 за №20507448, реєстраційний номер об'єкта - 24979421, номер запису: 395-387 в книзі 1. Процент готовності незавершеного будівництвом житлового будинку: 90%.
- земельна ділянка, на якій розташований зазначений в п.1.2.1. цього договору незавершений будівництвом житловий будинок, площею 0,1525 га, кадастровий номер 56246815 00 03017 0046, яка розташована на території села Великий Житин Рівненського району Рівненської області та належить іпотекодавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА номер 269474, виданого 17 травня 2007 р. Великожитинською сільською радою та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №010758300152. Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд.
25 липня 2013 року Рівненським районним судом Рівненської області стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_5 солідарно на користь ПАТ «Фідобанк» заборгованість за кредитним договором №014/10615/6/24536 від 10.10.2008 у розмірі 1 275 324 грн. 95 коп.
26 травня 2014 року між ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «Факторингова компанія» Глобал Фінанс» укладено Договір №1 про відступлення права вимоги за кредитними договорами та/або іншими договорами про надання банківських послуг, укладених з позичальниками первісного кредитора.
27 квітня 2017 року між ТзОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс» та ТзОВ «Грифон Капітал» укладено договір про відступлення права вимоги №27042017-1/ГФ.
01 серпня 2017 року директор ТзОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс» Омельянено Т.Л. направив іпотекодавцю вимогу про усунення порушення умов кредитного договору, а саме сплату заборгованості на загальну суму 154 086 доларів США 68 центів та про намір способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки з метою задоволення вимог за кредитним договором та договором іпотеки. Вимога отримана особисто боржником 10 серпня 2017 року.
11 грудня 2017 року Рівненський районний суд Рівненської області замінив кредитора ПАТ "Фідокомбанк", яке змінило своє найменування на ПАТ "Фідобанк" (код ЄДПОУ 14351016) на ТОВ "Грифон Капітал" (код ЄДРПОУ 38316138) у виконавчому провадженні, відкритому на підставі виконавчого листа, виданого 25.07.2013 Рівненським районним судом Рівненської області на виконання рішення у цивільній справі № 570/1365/13-ц за позовом ПАТ "Фідокомбанк", що змінило своє найменування на ПАТ "Фідобанк" до ОСОБА_1 та ОСОБА_6 про стягнення заборгованості за кредитним договором у розмірі 1 275 324 грн. 95 коп.
22 грудня 2017 року Рівненський районний суд Рівненської області замінив стягувача у виконавчому провадженні ВП № 45137102 з виконання виконавчого листа № 570/1365/13-ц, виданого 25.07.2013 Рівненським районним судом Рівненської області про стягнення примусово, солідарно, з ОСОБА_1 та ОСОБА_6 на користь ПАТ «Фідобанк», яке змінило своє найменування на ПАТ «Фідобанк» судового збору в сумі 3 441,00 грн. - сторону стягувача Публічне акціонерне товариство «Фідобанк» (код ЄДРПОУ 14351016) на правонаступника Товариство з обмеженою відповідальністю «Грифон Капітал» (код ЄДРПОУ 38316138).
15 березня 2019 року Рівненський районний суд Рівненської області по справі №570/1365/13-ц замінив стягувача ПАТ «Фідобанк» на його правонаступника ТОВ «Грифон Капітал» за виконавчими листами №570/1365/13-ц від 22.09.2014 про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором №014/10615/6/24536 від 10.10.2008 в розмірі 1 275 324,95 грн. та судових витрат в розмірі 3 441 грн., виданими на виконання рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 25.07.2013.
09 серпня 2019 року визначена ринкова вартість іпотечного майна для купівлі-продажу: 120 800 грн. 00 коп. - будинок з господарськими будівлями та спорудами та 150 600 грн. 00 коп. - земельні длянка для його будівництва та обслуговування.
12 серпня 2019 року між ТзОВ «Грифон Капітал» код ЄДРПОУ 38316138 та ТзОВ «Профі Кредит» код ЄДРПОУ 43089443 укладений договір купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , який 12.08.2019 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В., зареєстрований в реєстрі за № 966.
До спірних правовідносин підлягають застосуванню такі норми права.
Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія,спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним. Згідно зі ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства,його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Ч.1 ст.215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1, 3, 5, 6 ст.203 цього Кодексу.
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець)зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти (ч.1 ст.1054 ЦК України). Згідно зі ст.1049 ЦК України позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Згідно з ст.572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатить) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого Заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цьог» боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави). Відповідно до ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишаться у володінні заставодавця або третьої особи. Відповідно до ч.2 ст.590 ЦК України заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, коли зобов'язання не буде виконано у встановлений строк (термін), якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст.1 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку»(далі - Закон № 898-IV) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомиммайном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з якиміпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекоюзобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважноперед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає напідставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV).
Відповідно до ч.1 ст.12 Закону № 898-IV у разі порушення іпотекодавцемобов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. За ч.1, 3 ст.33 Закону № 898-IV у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправ ізадовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення напредмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ч.1 ст.35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення напредмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
За ч.1-3 статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься віпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предметіпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважаєтьсявідповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст.37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст.38 цього Закону. Відповідно до ч.3 ст.37 Закону № 898-IV іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (ч.2 ст.37 Закону № 898-IV).
Згідно із ч.5 ст.38 Закону № 898-IV) дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Відповідно до ч.1 ст.38 Закону якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
За результатами аналізу встановлених обставин справи та вищенаведених правових норм можна дійти таких висновків.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Зміст права власності, яке полягає у праві володіння, користування та розпорядження своїм майном, визначено у ст.317 ЦК України. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна. Згідно з нормою ст.319 цього Кодексу власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Ст.321 ЦК України закріплює конституційний принцип непорушності права власності, передбачений ст.41 Конституції України, відповідно до частини четвертої якої ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Право власності набувається на підставах, які не заборонені законом. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст.328 ЦК України).
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (ч.3 ст.215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Оспорений у цій справі договір купівлі-продажу укладений в порядку та на підставі Закону України «Про іпотеку».
Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. В разі виникнення в іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмета іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє іпотекодавця. У повідомленні мають міститися: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, ціна, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя, суть та розмір вимог за основним зобов'язанням та вимог щодо відшкодування витрат іпотекодержателя, передбачених цим договором, які припиняються в результаті переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки. Зазначене застереження, яке вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Отже, за змістом ч.1 ст.33 та ч.1 ст.35 Закону № 898-IV реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до ч.2 ст.35 Закону № 898-IV. Умови договору іпотеки та вимоги ч.1 ст.35 № 898-IV пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання. Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема він не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до ч.1 ст.35 № 898-IV з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ч.1 ст.38 № 898-IV (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме ч.1 ст.35 № 898-IV (п.70, 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).
Неповідомлення боржника про ціну, за якою майно набувається у власність, позбавляє його можливості оспорити її в разі незгоди, та позбавляє боржника гарантій, встановлених ст.37 № 898-IV, а також підтвердження того, в якій частині борг вважається погашеним, адже звернення стягнення на майно не припиняє кредитних відносин і не позбавляє кредитора права подальшого стягнення.
Потрібно розрізняти вимоги ст.35 № 898-IV щодо обов'язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов'язання, та обов'язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений ч.1 ст.38 № 898-IV, оскільки порушення першого свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.
В разі звернення на предмет іпотеки у судовому порядку боржник не позбавлений можливості перевірки дотримання прав під час відповідних процедур, проте при позасудовому порядку саме дотримання процедури попередження у вимозі є гарантією непорушення його прав, а тому невідповідність вимоги про усунення порушення умовам договору є істотним порушенням, яке впливає на обсяг прав позивача, який має право знати про ціну майна, за яку воно набувається у власність.
Рішення суду мотивоване тим, що саме продавцем не було дотримано вимог ст.35 № 898-IV щодо надіслання рекомендованим листом іпотекодавцю, яка є боржником, письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання, а тому на час укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна продавець не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таке повідомлення направлялося особою, яка на той час вже не була кредитором та іпотекодержателем майна, повідомлення про зміну кредитора та іпотекодержателя у зобов'язанні позивачу не направлялися, про що сторона відповідача не заперечує.
Узв'язку з цим договір купівлі-продажу вказаного майна є недійсним в силу ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України, оскільки при укладенні договору недодержано вимог № 898-IV.
При вирішенні питання про розподіл судових витрат між сторонами, суд виходить із положень ч.1 ст.141 ЦПК України, де зазначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки у поданій до суду заяві позивач не наполягав на відшкодуванні судових витрат, суд, враховуючи принцип диспозитивності цивільного судочинства, що полягає у розгляді справи у межах заявлених вимог, не стягує з відповідача понесені позивачем документально підтверджені судові витрати.
З огляду на викладене, керуючись ст.263-265 ЦПК України, суд
задоволити цивільний позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", Товариства з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки.
Визнати недійсним укладений між ТзОВ "Грифон Капітал" та ТзОВ "Профі Кредит" договір купівлі-продажу нерухомого майна: житловий будинок АДРЕСА_1 : земельна ділянка площею 0.1525 га кадастровий номер 5624681500030170046, яка розташована на території села Великий Житин Рівненського району Рівненської області, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В. 12 серпня 2019 року за №966.
Рішення може бути оскаржене до Рівненського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом 30 /тридцяти/ днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому рішення суду не вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного тексту рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ,
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Грифон Капітал", ЄДРПОУ 38316138, 03083, проспект Науки,буд.50, м.Київ,
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Профіт Кредит", ЄДРПОУ 43089443, 4050, вул.Ярославів Вал, буд.13/2-Б, офіс 2, м.Київ.
Третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна, АДРЕСА_2
Повне судове рішення виготовлене 13 червня 2023 року.
Суддя: Кушнір Н.В.