ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
09.05.2023Справа № 910/19105/21
За позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4" м. Києва
до Фізичної особи-підприємця Іщука Володимира Івановича Житомирської області
третя особа Ленчик Ольга Володимирівна м. Києва
про розірвання договору
Суддя Паламар П.І.
Без виклику представників сторін (без проведення судового засідання).
у листопаді 2021 року Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4" звернулося в суд з указаним позовом.
Позивач зазначав, що всупереч умов укладеного між ним (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) договору оренди № 01-12/19 від 1 грудня 2019 р. останній частково сплатив належну за користування нежилим приміщенням загальною площею 151,4 м2 по проспекту Героїв Сталінграда, 4, корпус 4, 2 під'їзд у м. Києві орендну плату за період грудня 2019-вересня 2021 років, заборгувавши 35897,87 грн.
Посилаючись на вказане порушення, яке на його думку є істотним, просив на підставі п. 3.8. договору оренди, ст. 651 ЦК України договір оренди розірвати.
Також позивач просив покласти на відповідача понесені по справі судові витрати, у т.ч. 5000 грн. витрат по оплаті послуг адвоката.
Відповідач у відзиві на позовну заяву проти позову заперечував, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог. Вказував, що у серпні 2021 року йому стало відомо про зміну власника орендованого ним приміщення. Тому на його думку зобов'язання з орендної плати належить виконувати на користь нового власника орендованого майна ОСОБА_1 , а не на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4".
У процесі розгляду до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору залучено ОСОБА_1 (далі-третя особа).
Третя особа письмових поясненнях на позовну заяву не надала.
Розглянувши матеріали справи, суд вважає, що у позові слід відмовити з таких підстав.
Судом встановлено, що 1 грудня 2019 р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди № 01-12/19, згідно з умовами якого позивач (орендодавець) зобов'язався передати відповідачу (орендарю) у тимчасове платне користування нерухоме майно - нежитлове приміщення частину підвалу в корпусі 4, 2 під'їзду, площею 151,4 м2 по проспекту Героїв Сталінграда, 4 у м. Києві для розміщення та облаштування оздоровчого комплексу, а відповідач - прийняти та проводити оплату за оренду указаного приміщення на умовах визначених цим договором.
Згідно умов п.п. 3.1., 3.4. договору за користуванням приміщенням орендар щомісяця до 10 числа сплачує плату в розмірі 5000 грн. Плата вноситься щомісяця наперед за кожен місяць.
Крім того, орендар сплачує орендодавцю плату за користування: водою, водовідведення, електроенергією за показниками лічильників та плату за утримання та обслуговування прибудинкової території, відповідно до рахунка - акта відшкодування комунальних витрат щомісяця до 10 числа.
Строк дії договору згідно умов п. 5.1. договору встановлений з 1 грудня 2019 до 30 жовтня 2022 років.
Вказані обставини підтверджуються наявною у матеріалах копією вказаного договору.
Актом приймання-передачі нежитлового приміщення (допоміжне приміщення будинку) від 1 грудня 2019 р. стверджується факт передачі позивачем відповідачу орендованого майна.
Таким чином, між сторонами по справі виникли відносини з договору найму (оренди), врегульовані гл. 58 ЦК України.
Заявлені вимоги стосуються розірвання договору оренди нерухомого майна у зв'язку з істотним порушенням відповідачем як орендарем умов договору, які полягають у невиконанні обов'язку щодо здійснення орендної плати за період грудня 2019-вересня 2021 років у розмірі 35897,87 грн.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
У розумінні наведених положень законодавства правом на звернення до суду із вимогою про зміну або розірвання договору оренди наділена лише одна з його сторін.
Рішенням господарського суду м. Києва від 1 грудня 2022 р. у справі № 910/19102/21, між тими ж учасниками, яке набрало законної сили, встановлено, що нежитлове приміщення 109 в корпусі 4, 2 під'їзду, площею 151,4 м2 по проспекту Героїв Сталінграда, 4 у м. Києві з 18 серпня 2021 року знаходиться у власності третьої особи.
Ці обставини підтверджуються поясненнями відповідача, викладеними у відзиві на позовну заяву, наявними у матеріалах справи вищевказаним судовим рішенням, відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майна № 301240484 від 5 травня 2022 р.
Згідно ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, позивач з 18 серпня 2021 р. вибув з відносин оренди за договором № 01-12/19 від 1 грудня 2019 р.
Частиною 1 ст. 770 ЦК України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Законодавство надає наймачу додатковий захист шляхом встановлення правила про те, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму.
При цьому, новий власник речі автоматично набуває прав та обов'язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 12 березня 2019 р. у справі №909/367/18, від 5 червня 2018 р. у справі № 922/2318/17, від 17 липня 2018 р. у справі № 923/70/18, від 22 червня 2022 р. у справі № 904/5429/18.
Отже, лише орендодавець має право звернутися до суду з вимогою про розірвання договору.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Враховуючи, що орендодавцем за договором оренди № 01-12/19 від 1 грудня 2019 р. є третя особа, у позивача відсутнє суб'єктивне право вимагати право розірвання цього договору, стороною якої він не є.
За встановлених обставин відсутності підстав для розірвання договору оренди у задоволенні позову відповідно до вимог ст. 16 ЦК України слід відмовити.
Оскільки у позові відмовлено, понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на позивача.
Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд
у позові Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оазис 4" м. Києва відмовити.
Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.
Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар