25 квітня 2023 року м. ЧернівціСправа № 926/5237/22
Господарський суд Чернівецької області у складі судді Дутки В.В., при секретарі судового засідання Боднарчуку В.В., розглянувши матеріали справи
за позовом фізичної особи - підприємця Ушакової Нелі Дмитрівни, м. Чернівці
до товариства з обмеженою відповідальністю “ОЗЗІ КОРП”, м. Чернівці
про стягнення орендної плати в сумі 147678,00 грн, розірвання договору оренди та звільнення нежитлового приміщення
представники сторін:
від позивача - Єфтемій Р.Ф., ордер від 21.12.2022
від відповідача - Ковч Т.Б., ордер від 01.02.2023
Фізична особа-підприємець Ушакова Неля Дмитрівна звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю “ОЗЗІ КОРП” про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати в сумі 131889,00 грн, розірвання договору оренди нерухомого майна, посвідченого Балацьким О.О., приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу від 25.10.2016, зареєстрований в реєстрі за №4253 та звільнення нежитлового приміщення.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна від 25.10.2016 в частині своєчасної та повної оплати за орендоване майно. Позивач зазначає, що порушення строків внесення відповідачем орендної плати носить системний та довготривалий характер, що є істотним порушенням договору в розумінні ст.651 ЦК України та надає право позивачу на розірвання договору.
Ухвалою від 27.12.2022 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 24.01.2023.
Ухвалою від 24.01.2023 відкладено підготовче засідання на 09.02.2023.
09.02.2023 через канцелярію суду надійшов відзив на позов, в якому відповідач просить відмовити у задоволенні позовних вимог та зазначає таке:
-порушення умов договору щодо сплати орендної плати виникло внаслідок особистої помилки директора ТОВ “ОЗЗІ КОРП” Баранника О.А. і вся вина за правопорушення лежить на ньому;
-відповідач вважав, що діє правомірно оскільки представник позивача Добровольська М.Б. надавала відповідачу Акти наданих послуг, де вказано про проведення повного розрахунку та без претензій до Замовника;
- позивач ввів себе недобросовісно, чим сприяв створенню ситуації, яка стала предметом спору;
-відповідач сплатив заборгованість по орендній платі, що вказує на добросовісність у виконані своїх зобов'язань та про наміри виконувати ці зобов'язання у подальшому;
-загальний розмір заборгованості який орендар повинен був сплатити становить 7,17% від загального розміру платежу;
-відповідач не вбачає істотного порушення умов Договору, а тому ст.651 ЦК України в даному випадку не підлягає застосуванню;
-щодо порушення п.9.5.1. Договору, то відповідач жодного разу не допускав повної несплати орендної плати протягом 2 місяців підряд.
Ухвалою від 09.02.2023 відкладено підготовче засідання на 22.02.2023.
Ухвалою від 09.02.2023 прийнято до розгляду заяву позивача від 08.02.2023 про збільшення позовних вимог, а саме щодо позовної вимоги про стягнення заборгованості по сплаті оренди в сумі 147678,00 грн.
21.02.2023 позивач подав відповідь на відзив, де вважає, що провадження у справі в частині стягнення заборгованості з орендної плати підлягає припиненню у зв'язку з відсутністю предмета спору. Доводи відповідача про те, що завдані збитки становлять лише 7,17% від орендної плати, а тому не можуть вважатися істотним порушенням умов Договору є безпідставними та мініпулятивними. Як вбачається з Розрахунку щомісячної орендної плати з березня 2018 року до квітня 2022 року відбувалися систематичні коливання курсу долару США (як в бік збільшення, так і в бік зменшення) та в не дуже значному діапазоні (курс продажу від 24,10 грн./дол. США до 28,62 грн./дол. США), а тому сумарне відсоткове співвідношення розміру заборгованості зі сплати орендної плати до розміру плати, яку позивач мав би отримати за цей період не складало значної величини. Тому протягом цього періоду часу до відповідача відповідні позовні вимоги не пред'являлися, хоча заборгованість з орендної плати з березня 2018 систематично накопичувалася. Проте з квітня 2022 року почався різкий щомісячний ріст курсу долару США (від 29,7 грн./дол. США на 07.04.2022 до 40,95 грн./дол. США на 10.01.2023), у зв'язку з чим щомісячна несплачена частина орендної плати стала становити суттєвий розмір, а починаючи з вересня 2022 року - перевищила половину її розміру. Виходячи з наведеного доводи відповідача про те, що завдані збитки від орендної плати, яку відповідач зобов'язаний був сплатити позивачеві, не становить істотну різницю між тим, на що мав право розраховувати позивач, укладаючи договір, і тим, що в дійсності він зміг отримати, а тому відсутнє істотне порушення умов Договору оренди, є безпідставними. Відповідач допустивши прострочення по орендній платі на загальну суму 147 678 грн за цей період, тим самим позбавив позивача протягом цього строку можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його нерухоме майно використовує інша особа, а тому вказане має розцінюватися як істотне порушення умов договору оренди. Аргументи відповідача про те, що неповна сплата заборгованості з орендної плати протягом більш як 5-ти років мала місце через необачність чи помилку його керівника не можуть виправдовувати бездіяльність відповідача. Щодо посилань відповідача на додані до відзиву копії щомісячних актів наданих послуг за 2018-2022 роки, то про складання таких актів позивачу не відомо. Підписи, які містяться в графах «Затверджую» Ушакова Н.Д. ФОП та «Від Виконавця» Ушакова Н.Д. в жодному з цих актів не належать позивачу Ушаковій Н.Д.
Ухвалою від 22.02.2023 продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі 926/5237/22 на 30 днів, призначено підготовче засідання на 07.03.2023.
07.03.2023 відповідач подав заперечення на відповідь на відзив, де зазначає, що ним надано до суду докази того, що вини відповідача у порушенні умов договору немає, оскільки сказане порушення виникло у результаті помилки директора TOB "ОЗЗІ КОРП" Баранника O.A., за що останній був притягнутий до відповідальності. Представник Позивача регулярно підписував Акти наданих послуг, чим підтверджував добросовісне та правильне виконання умов Договору Відповідачем. Доводи Позивача про те, що йому не відомо про складання таких актів - відповідач вважає безпідставними, оскільки Позивач у Довіреності від 9 липня 2016 року, надав повноваження на представництво його інтересів та сказані Акти підписувались представником Позивача. Якщо останній вважає, що такі акти не можуть бути доказом, або не підтверджують викладені у них факти, саме на позивача покладається обов'язок доказування чому суд не має брати до уваги подані Відповідачем Акти. Таких доказів до суду надано не було. А значить, як зазначалось у Відзиві, Позивач порушує принцип «vinire contra factum proprium» (заборона суперечливої поведінки). Доводи Позивача про те, що для оцінки істотності порушення умов договору необхідно враховувати лише період з квітня 2022 року є маніпулятивними, оскільки суд повинен враховувати весь строк заборгованості, яка виникла. Відповідач вважає, що порушення було не істотним, з урахуванням наступного:
- відсутня неможливість чи ускладнене покладання відповідальності за збитки на боржника, оскільки боржник самостійно визнав, що порушення умов Договору зокрема сталось через помилку посадової особи - ОСОБА_1 , та притягнуло останнього до відповідальності.
- Відповідач визнає необхідність суворого дотримання умов договору та з моменту виявлення порушення умов Договору відповідач у добровільній формі усунув порушення в частині виникнення заборгованості.
- З приводу інтересів боржника у збереженні Договору. У приміщенні, яке є предметом договору оренди, знаходиться заклад громадського харчування OZZY та офісні приміщенні Відповідача. На момент укладення договору приміщення знаходилось у непридатному стані для його використання. Відповідачем за власний рахунок було проведено ремонтні роботи а також здійснено інвестиційний внесок у відкриття закладу громадського харчування у розмірі, еквівалентному зазначеній у Договорі вартості приміщення. Таким чином, Відповідач здійснив значний вклад у приміщення, та укладення договору на строк 10 років було необхідним для повернення вкладених коштів та отримання прибутку від проведення господарської діяльності. Розірвання Договору спричинить збитки для Відповідача, що значно перевищуватимуть завдані (та уже компенсовані) збитки Позивачу.
- Відповідач у добросовісній формі ставиться до порушення та підтверджує важливість виконання домовленостей. Саме тому Відповідач у добровільній формі усунув порушення договору, як тільки йому стало про це відомо.
- з приводу вини кредитора і його добросовісності. Як зазначалось у відзиві - кредитор своїми діями та діями свого представника проявив недобросовісність, порушив декілька принципів права та сприяв порушенню договору відповідачем.
- Позивач не надав жодної можливості усунути порушення Відповідачу, оскільки не звертався до останнього з будь-якими претензіями, хоч такий обов'язок не передбачений законом.
- Боржник з моменту отримання інформації про порушення договору був готовий та усунув такі порушення.
07.03.2023 у підготовчому судовому засіданні оголошено перерву до 20.03.2023.
Ухвалою від 20.03.2023 призначено підготовче засідання на 27.03.2023.
Ухвалою від 27.03.2023 відмовлено у задоволенні усного клопотання представника відповідача про виклик свідка, закрито підготовче провадження у справі та призначено розгляд справи по суті на 13.04.2023.
Ухвалою від 13.04.2023 відкладено розгляд справи на 24.04.2023.
У судовому засідання 24.04.2023 оголошувалась перерва до 25.04.2023.
Представник позивача в судовому засіданні 25.04.2023 просив задовольнити позовні вимоги в частині розірвання договору оренди нерухомого майна та звільнення нежитлового приміщення, в частині стягнення заборгованості по сплаті орендної плати в сумі 147678,00 грн просив закрити провадження у справі в зв'язку з погашенням заборгованості.
Представник відповідача заперечував проти обґрунтованості позовних вимог та просив відмовити в позові.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив таке.
Згідно договору купівлі-продажу 93/100 ідеальних часток нерухомого майна від 05.08.2016 року, позивач є власником 93/100 ідеальних часток нежитлової будівлі, які складаються з приміщень нежитлової будівлі (бар) літера А, загальною площею 980,10 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Чернівці, проспект Незалежності, 96А.
25.10.2016 позивач фізична особа-підприємець Ушакова Неля Дмитрівна (орендодавець) та відповідач товариство з обмеженою відповідальністю «ОЗЗІ КОРП» (орендар) уклали договір оренди нерухомого майна, що був посвідчений Балацьким О.О., приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу, зареєстровано в реєстрі за №4253 (надалі - Договір).
Пунктом 1.1 Договору сторони погодили, що орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування на умовах оренди, 93/100 ідеальних часток нежитлової будівлі, які складаються з приміщень нежитлової будівлі (бар) літ.А, загальною площею 980,10 кв.м в тому числі: на першому поверсі - торговий зал 1-1 площею 193,30 кв.м., коридор 1-2 площею 29,00 кв. м, сходова клітина 1-3 площею 4,50 м. кв., вбиральна 1-7 площею 1,00 м.кв, вбиральня 1-8 площею 1,20 кв.м., вмивальня 1-9 площею 3,20 кв.м., вбиральня 1-10 площею 2,70 кв.м, комора 1-11 площею 1,20 кв.м., кухня 1-12 площею 9,80 кв.м, мийка 1-13 площею 6,20 кв.м., гардеробна 1-14 площею 5,40 кв.м, ігровий зал 1-15 площею 82,40 кв.м., приміщення 1-16 площею 26,70 кв.м., кабінет 1-17 площею 19,30 кв.м., душова 1-18 площею 2,40 кв.м, вбиральня 1-19 площею 2,50 м.кв, коридор 1-20 площею 9,50 м.кв, кабінет 1-21 площею 10,10 кв.м, комора 1-22 площею 6,90 кв.м, комора 1-23 площею 7,70 кв.м, ел. щитова 1-24 площею 6,30 кв.м., кімната охорони 1-25 площею 10,40 кв. м., сходова клітина 1-26 площею 4,70 кв.м., вестибюль 1-27 площею 30,40 кв.м.; на II поверсі - сходова клітина 2-1 площею 12,70 кв.м, ігровий зал 2-2 площею 170,60 м.кв, службове приміщення 2-3 площею 10,70 кв.м, банкетний зал 2-4 площею 24,10 кв.м, кухня 2-5 площею 11,60 кв.м, мийка 2-6 площею 2,30 кв.м., комора 2-7 площею 1,60 м.кв, сходова клітина 2-8 площею 9,50 кв.м., службове приміщення 2-9 площею 8,10 кв.м., службове приміщення 2-10 площею 10,70 кв.м., комора 2-11 площею 8,60 м.кв, вбиральня 2-1 площею 3,40 м.кв, комора 2-13 площею 2,60 кв.м., приміщення 2-14 площею 194,90 м.кв., службове приміщення 2-15 площею 31,90 кв.м. (надалі - приміщення, об'єкт оренди), яка розташована за адресою: проспект Незалежності, 96а м. Чернівці.
Пунктом 1.2 Договору визначено, що приміщення передається Орендарю для розміщення закладу громадського харчування (в т.ч. але не виключно кафе швидкого харчування), літнього майданчика, офісних приміщень, тренінг-центру, банкоматів, магазину з продажу непродовольчих та продовольчих товарів, проведення виставок.
Пунктом 1.5 Договору встановлено, що вартість приміщення, яке передається в оренду на дату укладення даного договору складає 7979483,00 грн.
Приміщення, що є предметом оренди, належить позивачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу 93/100 ідеальних часток нерухомого майна, посвідченого Хоменко М.О. приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу, 05.08.2016, зареєстровано в реєстрі за №4767, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15784452. (пункт 1.6 Договору).
Відповідно до п.9.1 Договору оренди даний договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до 01.02.2027.
Умови сплати Орендарем Орендодавцю орендної плати врегульовані статтею 3 Договору «Орендна плата та порядок розрахунків».
Так, в пункті 3.2 договору Сторони Договору прийшли до взаємної згоди, що початок нарахування орендної плати починається з 01.02.2017.
Пунктом 3.3 Договору встановлено, що за користування Приміщенням орендар щомісячно сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі 20 грн за 1 кв.м. орендованої площі, що еквівалентно 0,767 дол. США. Курс дол. США відносно гривні на день підписання становить 26,1 за 1 дол. США. У випадку зміни курсу дол. США відносно гривні Орендар сплачує орендну плату в гривнях згідно курсу продажу долару США в ПАТ «Ощадбанк» на день оплати.
Під час підписання цього договору орендар сплачує орендну плату за перших два та останніх два місяці користування об'єктом оренди. Плата за оплачені місяці орендної плати підняттю (індексації) не підлягає (п.3.3.1 Договору).
У випадку зміни мінімальної ставки орендної плати за квадратний метр, що встановлюється органами місцевого самоврядування, розмір орендної плати встановленої в п.3.3, збільшується до такого мінімального розміру (п.3.3.2 Договору).
Відповідно до п.3.10 Договору орендна плата сплачується щомісячно до 10 числа поточного місяця в гривнях.
Згідно п.3.8 Договору днем виконання обов'язку по сплаті орендної плати є день зарахування коштів на рахунок Орендодавця або видача квитанцій (будь-якого іншого документу про оплату) Орендодавцем.
Об'єкт оренди передано Орендодавцем Орендарю за актом прийому- передачі приміщень від 25.10.2016.
15.02.2018 Додатковим договором про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, посвідченого Балацьким О.О., приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу, 25.10.2016 зареєстровано в реєстрі за №4253, сторони виклали п.3.3 статті 3 «Орендна плата та порядок розрахунків» договору у новій редакції наступного змісту:
« 3.3. За користування Приміщенням орендар щомісячно сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі 30 грн за 1 кв.м. орендованої площі, що еквівалентно 1,126 дол. США, Курс долара США відносно гривні на день підписання становить 26,652 за 1 долар США. У випадку зміни курсу долара США відносно гривні Орендар сплачує орендну плату в гривнях згідно курсу продажу долару США в ПАТ «Ощадбанк» на день оплати».
Проте відповідачем зобов'язання по сплаті орендної плати належним чином відповідно до умов Договору систематично не виконуються.
Так, відповідач, після укладення додаткового договору від 15.02.2018 про внесення змін до Договору оренди щомісячно, починаючи з березня 2018 року, сплачує орендну плату за користування приміщенням в сталому розмірі 29403,00 грн, виходячи з розрахунку 30 грн за 1 кв.м. орендованої площі, без коригування платежу в гривнях на еквівалент 1,126 дол. США згідно курсу продажу долару США в ПАТ «Ощадбанк» на день оплати, як це передбачено пунктом 3.3 Договору і тим самим порушує умови Договору.
У зв'язку з невиконанням відповідачем умов договору оренди в частині своєчасного та повного внесення орендної плати у відповідача станом на 10.01.2023 існує заборгованість з орендної плати в сумі 147678 грн. (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог).
Наведені обставини стали підставою для звернення з позовом про стягнення заборгованості зі сплати орендних платежів в сумі 147678,00 грн. Оскільки сплата орендної плати у належному (неповному) розмірі носить системний та довготривалий характер, що є істотним порушенням договору в розумінні ст.651 ЦК України позивач просить розірвати договір оренди та зобов'язати відповідача звільнити та передати йому нежитлові приміщення, що орендуються за договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ч.1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч. 1 ст. 284 ГК України, істотними умовами договору оренди є зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.
Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму; плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Як вже встановлено, орендна плата та порядок розрахунків визначені в ст.3 Договору.
За умовами п.3.3. Договору, за користування Приміщенням орендар щомісячно сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі 30 грн за 1 кв.м. орендованої площі, що еквівалентно 1,126 дол. США. Курс дол. США відносно гривні на день підписання становить 26,652 за 1 дол. США. У випадку зміни курсу дол. США відносно гривні Орендар сплачує орендну плату в гривнях згідно курсу продажу долару США в ПАТ «Ощадбанк» на день оплати».
Орендна плата сплачується щомісячно до 10 числа поточного місяця, в гривнях (п.3.10. Договору).
Як вбачається з розрахунку позивача про нараховану та сплачену орендну плату за період з березня 2018 по січень 2023 року, відповідач щомісячно сплачував 29403,00 грн., що є порушенням умов п.3.3. Договору.
За вказаний період нарахована орендна плата становила 1 884 219,00 грн., натомість відповідач сплатив 1 736 541,00 грн., в зв'язку з чим борг складав 147678,00 грн.
Відповідач визнав борг та добровільно сплатив заборгованість в сумі 147678,00 грн., що підтверджено платіжною інструкцією від 07.02.2023 №313 та від 08.02.2023 №314. При цьому, відповідач вказує на відсутність його вини, оскільки порушення умов щодо сплати орендної плати виникло внаслідок особистої помилки директора товариства Баранника О.А., який в свою чергу поніс дисциплінарне стягнення.
Посилання відповідача на те, що протягом строку дії договору представник позивача Добровольська Майя Борисівна надавала відповідачу Акти наданих послуг, в яких зазначалось, що Ушакова Н.Д. підтверджує повний розрахунок та відсутність претензій до Замовника, в зв'язку з чим відповідач вважав свої дії правомірними, суд не бере до уваги з огляду на таке.
Як вбачається з копій Актів надання послуг за період з березня 2018 по вересень 2022 щомісячна сума орендних платежів становила 29403,00 грн. (а.с.102-156). Акти підписані зі сторони Замовника - директором ТОВ «ОЗЗІ КОРП» Баранником О.А., зі сторони Виконавця значиться Ушакова Н.Д., над прізвищем Ушакова Н.Д. проставлена вертикальна риска, що свідчить про підпис іншої особи. В даному випадку, як зазначив відповідач, Акти підписував представник позивача Добровольська М.Б., однак в Актах не вказано прізвища уповноваженої особи на їх підписання, що не дає змоги ідентифікувати особу, яка підписувала Акти.
Позивач заперечуючи проти підписання зазначених Актів, звернув увагу суду на те, що не уповноважував іншу особу на підписання цих Актів.
Таким чином, Акти не містять власноручного підпису Ушакової Н.Д., а матеріалами справи, зокрема довіреністю виданою позивачем 09.07.2016 Веретенко Є.О., Бошелюк Ю.М., Добровольській М.Б., не підтверджується право цих осіб на підписання Актів наданих послуг. Відтак, Акти наданих послуг не є належним і достовірним доказом, оскільки позивач їх не підписував.
Отже, доводи відповідача про те, що сплата орендної плати протягом спірного періоду відбувалася за погодженням з позивачем, про що свідчать наявні в матеріалах справи копії Актів наданих послуг, суд вважає необґрунтованими. Наведене, в свою чергу, спростовує посилання відповідача на суперечливість поведінки позивача та його недобросовісність.
Окрім того, сплата відповідачем орендних платежів у період з квітня 2018 по січень 2023 щомісячно в сумі 29403,00 грн. згідно зазначених Актів не змінює умови договору щодо розміру орендної плати, яка визначена п.3.3. Договору.
Пунктом 9.2. Договору, сторони передбачили, що будь-які зміни і доповнення до даного Договору будуть дійсними і вважатись такими, що вступили в силу, якщо вони складені в письмовій формі і підписані уповноваженими представниками Сторін.
Статтею 654 ЦК України визначено форму зміни або розірвання договору. Так, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Враховуючи, що договір оренди нерухомого майна від 25.10.2016 року нотаріально посвідчено та здійснено його державну реєстрацію, всі зміни до договору мають вчинятися в такій самій формі, як і сам договір.
Отже, доводи відповідача про те, що представник позивача регулярно підписував Акти наданих послуг, чим підтверджував добросовісне та правильне виконання умов Договору відповідачем не відповідають статті 654 ЦК України, а також умовам Договору.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України, господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.
Отже, оскільки спір між сторонами щодо стягнення заборгованості в сумі 147678,00 грн. перестав існувати в процесі розгляду справи, суд на підставі п. 2 ч.1 ст.231 ГПК України закриває провадження у справі в цій частині.
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди нерухомого майна та звільнення нежитлового приміщення, суд зазначає таке.
За приписами ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Сторони встановили в п. 9.4 Договору, що цей Договір може бути розірваний або може бути припинений на підставах, передбачених умовами даного Договору.
Пунктом 9.5 Договору встановлено, що цей Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендодавця, зокрема, у випадку якщо орендна плата за користування приміщеннями не сплачена на користь Орендодавця за 2 календарні місяці підряд.
Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Частиною першою статті 611 ЦК України визначено, що в разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов'язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.
Отже, істотним є таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеної вигоди; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Загальні критерії істотності порушення умов договору в розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України як необхідної передумови розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї сторони договору напрацьовані усталеною судовою практикою Верховного Суду, викладеною зокрема у постановах від 21.01.2020 у справі № 920/221/19, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/185, від 09 грудня 2020 року справа № 199/3846/19.
Позивач обґрунтовує позовні вимоги про розірвання договору порушенням відповідачем умов договору оренди щодо повної та своєчасної сплати орендної плати в період з березня 2018 по січень 2023, що носить системний та довготривалий характер та є істотним порушенням.
Як вбачається з матеріалів справи, орендна плата нараховувалась згідно умов п.3.3. договору в такому розмірі: березень 2018 - 34090 грн, квітень 2018 - 29080 грн, травень 2018 - 29035 грн, червень 2018 - 28881 грн, липень 2018 - 29035 грн, серпень 2018 - 30216 грн, вересень 2018 - 31287 грн, жовтень 2018 - 31232 грн, листопад 2018 - 31088 грн, грудень 2018 - 31044 грн, січень 2019 - 30956 грн, лютий 2019 - 30294 грн, березень 2019 - 29567 грн, квітень 2019 - 30404 грн, травень 2019 - 29598 грн, червень 2019 - 29852 грн, липень 2019 - 28969 грн, серпень 2019 - 28583 грн, вересень 2019 - 28086 грн, жовтень 2019 - 27921 грн, листопад 2019 - 27700 грн, грудень 2019 - 26597 грн, січень 2020 - 26983 грн, лютий 2020 - 27424 грн, березень 2020 - 27479 грн, квітень 2020 - 30459 грн, травень 2020 - 30073 грн, червень 2020 - 29567 грн, липень 2020 - 29996 грн, серпень 2020 - 30790 грн, вересень 2020 - 30812 грн, жовтень 2020 - 31563 грн, листопад 2020 - 31563 грн, грудень 2020 - 31508 грн, січень 2021 - 31585 грн, лютий 2021 - 30956 грн, березень 2021 - 30790 грн, квітень 2021 - 30845 грн, травень 2021 - 30735 грн, червень 2021 - 30261 грн, липень 2021 - 30227 грн, серпень 2021 - 29929 грн, вересень 2021 - 29819 грн, жовтень 2021 - 29378 грн, листопад 2021 - 29080 грн, грудень 2021 - 30393 грн, січень 2022 -30404 грн, лютий 2022 - 31033 грн, березень 2022 - 31033 грн, квітень 2022 - 32777 грн, травень 2022 -35514 грн, червень 2022 - 39288 грн, липень 2022 - 39840 грн, серпень 2022 - 43813 грн, вересень 2022 - 44133 грн, жовтень 2022 - 45799 грн, листопад 2022 - 44861 грн, грудень 2022 - 44585 грн, січень 2023 - 45192 грн.
Як встановлено судом та не заперечується сторонами, у березні 2018 року відповідач перерахував позивачу 31167,00 грн., а в період з квітня 2018 року по січень 2023 року відповідач сплачував орендну плату щомісячно в однаковому розмірі - 29403,00 грн.
Наведені фактичні обставини свідчать про систематичне порушення відповідачем умов договору оренди щодо повної та своєчасної сплати орендної плати протягом 4 років та 10 місяців.
Згідно правової позиції викладеної у п.37 постанови Верховного Суду від 08.06.2022 у справі №910/9859/21, Верховний Суд вважає, що таке систематичне порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є істотним порушенням договору у розумінні положень статті 651 ЦК України, а тому є підставою для розірвання даного договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (схожої правової позиції дотримується Верховний Суд у постановах від 04.09.2019 у справі №616/871/15-ц, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19).
Отже, матеріалами справи підтверджено, що відповідач в порушення істотної умови договору систематично та довготривало не здійснював сплату орендних платежів своєчасно та у повному розмірі, що має наслідком завдання шкоди орендодавцю, який значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору оренди майна.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, суд дійшов висновку, що заявлені вимоги про розірвання договору оренди нерухомого майна від 25.10.2016 року є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
За змістом п.4.2. Договору, орендар зобов'язаний звільнити та передати приміщення Орендодавцю протягом наступних трьох календарних днів, що слідують за датою закінчення строку оренди або датою припинення договору з інших підстав в належному стані, з урахуванням нормального фізичного зносу, якщо інше Сторони не врегулювали у Додатковій угоді.
Відповідно до ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Оскільки договір оренди, на підставі якого відповідач користувався об'єктом оренди, припинив свою дію, відповідач зобов'язаний негайно повернути об'єкт оренди позивачу.
Враховуючи розірвання договору оренди нерухомого майна від 25.10.2016 року, суд задовольняє позов про зобов'язання відповідача звільнити та передати позивачеві об'єкт оренди згідно зазначеного договору оренди протягом трьох календарних днів з дня вступу в законну силу рішенням суду.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (правова позиція Верховного Суду у постановах від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18).
Відповідно до статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Згідно із статтею 77 ГПК України допустимість доказів полягає у тому, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
При аналізі доводів сторін суд враховує позицію Європейського суду з прав людини, який у рішенні "Трофимчук проти України" зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не слід розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід (рішення від 28.10.2010, заява № 4241/03).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
За змістом п. 5 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про судовий збір» в разі закриття (припинення) провадження у справі (крім випадків, якщо провадження у справі закрито у зв'язку з відмовою позивача від позову і така відмова визнана судом), у тому числі в апеляційній та касаційній інстанціях, сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду.
У зв'язку із відсутністю відповідного клопотання, суд наразі не вирішує питання про повернення позивачу з Державного бюджету України судового збору пропорційно сумі позовних вимог, щодо якої закрито провадження у справі. В іншій частині судовий збір покладається на відповідача згідно зі ст. 129 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 129, 232-233, 238 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Розірвати договір оренди нерухомого майна від 25.10.2016 року, укладений між фізичною особою ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «ОЗЗІ КОРП», посвідченого Балацьким О.О., приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу від 25.10.2016, зареєстрований в реєстрі за №4253.
3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю “ОЗЗІ КОРП” (58000, м.Чернівці, вул.Університетська, 7А, код ЄДРПОУ 40711225) звільнити та передати фізичній особі-підприємцю Ушаковій Нелі Дмитрівні ( АДРЕСА_1 ) 93/100 ідеальних часток нежитлової будівлі, які складаються з приміщень нежитлової будівлі (бар) літ.А, загальною площею 980,10 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 протягом трьох календарних днів з дня вступу в законну силу рішенням суду.
4. Закрити провадження в справі в частині позовної вимоги про стягнення з відповідача заборгованості в сумі 147678,00 грн. за відсутності предмета спору між сторонами.
5. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “ОЗЗІ КОРП” (58000, м.Чернівці, вул.Університетська, 7А, код ЄДРПОУ 40711225) на користь ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 ) судовий збір в сумі 4962,00 грн.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено та підписано 02.05.2023.
Суддя В.В.Дутка