справа № 758/2011/22
провадження № 22-ц/824/6227/2023
головуючий у суді І інстанції Ларіонова Н.М.
11 квітня 2023 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Писаної Т.О.
суддів - Приходька К.П., Журби С.О.
за участю секретаря судового засідання - Лащевської Д.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Подільського районного суду міста Києва від 7 грудня 2022 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Пателі Лізинг" до ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно,
В лютому 2022 року позивач ТОВ "Пателі Лізинг" звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 , в якій просив відновити становище ТОВ "Пателі Лізинг", яке існувало до проведення ОСОБА_1 державної реєстрації речових прав на: гараж № НОМЕР_1 , реєстраційний номер 1603962580000, незавершене будівництво, 94% готовності, загальною площею 16,7 кв.м, адреса: АДРЕСА_1 , шляхом скасування запису про право власності номер: 27144360, вчиненого Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" 16 липня 2018 року та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 42170783 від 21 липня 2018 року 15:50:28, Подоляка І.П. , Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс", м. Київ; на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 1603977380000, незавершене будівництво, 94% готовності, загальною площею 42,1 кв.м, адреса: АДРЕСА_1 , шляхом скасування запису про право власності номер: 27144664, вчиненого Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" 17 липня 2018 року та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 42170211 від 21 липня 2018 року 14:23:25, Подоляка І.П. , Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс", м. Київ; на квартиру АДРЕСА_3 , реєстраційний номер 1603975380000, незавершене будівництво, 94% готовності, загальною площею 50,1 кв.м, адреса: АДРЕСА_1 , шляхом скасування запису про право власності номер: 27144624, вчиненого Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" 17 липня 2018 року та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 42170205 від 21 липня 2018 року 14:22:41, Подоляка І.П. , Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс", м. Київ.
Позов мотивований тим, що відповідачем не були виконані зобов'язання щодо здійснення оплати за трьома інвестиційними договорами, внаслідок чого за відповідачем безпідставно були зареєстровані права власності на гараж та дві квартири.
Рішенням Подільського районного суду міста Києва від 7 грудня 2022 року позов ТОВ "Пателі Лізинг" до ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно, було задоволено в повному обсязі.
Не погоджуючись із указаним рішенням представник ОСОБА_1 - адвокат Худяков А.Г. звернувся до суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що сторонами було дотримано умови, як письмових так і усних домовленостей щодо об'єктів нерухомого майна, що відобразилося у підписанні необхідних документів для реєстрації права власності на об'єкти інвестування за відповідачем. Звертає увагу на те, що замовник будівництва не буде передавати правовстановлюючі документи інвестору за відсутності певної оплати або інших домовленостей, що було наявне в спірних правовідносинах.
Зазначає, що судом першої інстанції були проігноровані доводи відповідача про обов'язок інвестора сплатити платежі саме згідно графіку внесення грошових коштів, як про це зазначено в п. 6.2 договорів. Звертає увагу на те, що такий графік сторонами не був підписаний, а відтак відсутні підстави для висновку щодо невиконання інвестором такого обов'язку. Відповідач неодноразово звертався до суду першої інстанції із клопотанням про витребування відповідних графіків у позивача, однак судом дане клопотання не було задоволено.
Звертає увагу на те, що у серпні 2022 року відповідачем були надані квитанції про сплату обумовлених договорами внесків, а тому обов'язок інвестора в цій частині є виконаним. Крім того зазначає, що процес реєстрації права власності за відповідачем на спірні об'єкти нерухомості був завершений ще у липні 2018 року і до моменту звернення позивачем до суду жодних вимог щодо будь-якої сплати відповідачу не пред'являлось.
Вважає безпідставними висновки суду першої інстанції про те, що відповідачу направлялись текстові смс повідомлення щодо необхідності сплати внесків, оскільки такі твердження не відповідають ані дійсним обставинам справи, ані умовам договорів.
Вказує, що при відсутності встановленого між сторонами графіку здійснення платежів, обов'язок їх сплати міг виникнути у відповідача лише після отримання ним листа від позивача з відповідною вимогою, і у випадку невиконання зобов'язання протягом семи днів (ч. 2 ст. 530 ЦК України), після спливу 30 днів з цього дня (п. 6.2 договорів), обов'язок вважається простроченим, а договори можуть бути розірваними в односторонньому порядку.
Також вказує, що обраний позивачем спосіб захисту не відповідає вимогам закону та є неефективним, а тому суд першої інстанції не міг задовольнити позов.
Звертає увагу ще на пропуск строку позовної давності позивачем, оскільки між сторонами були підписані акти приймання-передачі спірних об'єктів нерухомого майна у липні 2018 року та зареєстровано право власності за відповідачем також у липні 2018 року, а тому строки позовної давності за вимогами позивача закінчилися у липні 2021 року, в той час як з позовом позивач звернувся лише у лютому 2022 року.
27 березня 2023 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника ТОВ "Пателі Лізинг" - адвоката Горошкової А.О., в якому вона просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Вказує, що після подання позову відповідачем були сплачені внески, які позивачем були повернуті. Сплачуючи 30 серпня 2022 року кошти з призначенням платежу: оплата по інвестиційному договору № Д-340 від 12 вересня 2017 року; оплата по інвестиційному договору № Д-312 від 23 лютого 2017 року; оплата по інвестиційному договору № Д-320 від 3 березня 2017 року, ОСОБА_1 фактично визнав, що реєстрацію речових прав на квартиру АДРЕСА_4 , гараж № НОМЕР_1 було проведено без достатньої правової підстави, а тому така реєстрація права власності підлягає скасуванню.
Звертає увагу, що представник позивача здійснював заходи щодо повідомлення ОСОБА_1 про необхідність сплати коштів за інвестиційними договорами, однак незважаючи на це, кошти відповідачем так і не були сплачені.
Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Худяков А.Г. в судовому засіданні просив задовольнити апеляційну скаргу, з викладених в ній підстав.
Позивача ТОВ "Пателі Лізинг" належним чином повідомлене про день, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з'явилося, було належним чином повідомлене про розгляд справи через представника Горошкову А.О. шляхом направлення судової повістки на електронну адресу, яка була зазначена представником у її відзиві (а.с. 248).
Враховуючи положення ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності позивача, який не з'явився в судове засідання. Ставлення позивача до апеляційної скарги висловлено у письмовому відзиві на апеляційну скаргу.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які з'явилися у судове засідання, з'ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги та викладені у відзиві на апеляційну скаргу заперечення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Частиною 1 ст.367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Задовольняючи позовні вимоги про скасування державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, приймалось на підставі інвестиційних договорів № 320 НВ від 3 березня 2017 року, № 312 НВ від 23 лютого 2017 року та № 320 НВ від 12 вересня 2017 року, які в силу приписів статті 611 ЦК України є розірваними, то єдиним і ефективним способом відновлення прав на квартири та гараж є відновлення становища, яке існувало до проведення ОСОБА_1 державної реєстрації права власності на квартири та гараж в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зокрема шляхом скасування запису про право власності вчиненого Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, вчиненого Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" м. Київ.
Колегія суддів не може погодитись із таким висновком суду першої інстанції з урахуванням наступного.
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ "Пателі Лізинг" здійснює будівництво житлового будинку за адресою АДРЕСА_10, що у Подільському районі м. Києва, про що свідчить дозвіл про початок будівельних робіт.
Як вбачається з матеріалів справи, 23 лютого 2017 року між ТОВ "Пателі Лізинг", як замовником, та ОСОБА_1 , як інвестором, було укладено інвестиційний договір № 312НВ, предметом якого є участь інвестора у фінансуванні будівництва житлово-офісного комплексу, за адресою: АДРЕСА_1 , який споруджується замовником.
Згідно з п.2.2 вищевказаного договору, після виконання сторонами всіх зобов'язань за договором, замовник відповідно до законодавства та на умовах цього договору передає у власність інвестору квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 42,1 кв.м на шостому поверсі.
3 березня 2017 року між ТОВ "Пателі Лізинг" (замовник) та ОСОБА_1 (інвестор) укладено інвестиційний договір № 320НВ, предметом якого є участь інвестора у фінансуванні будівництва житлово-офісного комплексу, за адресою: АДРЕСА_1 , який споруджується замовником.
Згідно з п.2.2 вищевказаного договору, після виконання сторонами всіх зобов'язань за договором, замовник відповідно до законодавства та на умовах цього договору передає у власність інвестору машиномісце № НОМЕР_1 загальною площею 16,7 кв.м у підвальному поверсі.
12 вересня 2017 року між ТОВ "Пателі Лізинг" (замовник) та ОСОБА_1 (інвестор) укладено інвестиційний договір № 340НВ, предметом якого є участь інвестора у фінансуванні будівництва житлово-офісного комплексу, за адресою: АДРЕСА_1 , який споруджується замовником.
Згідно з п.2.2 вищевказаного договору, після виконання сторонами всіх зобов'язань за договором, замовник відповідно до законодавства та на умовах цього договору передає у власність інвестору квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 50,1 кв.м на дев'ятому поверсі.
16 липня 2018 року Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" зареєстровано запис про право власності номер: 27144360 на об'єкт нерухомого майна: реєстраційний номер 1603962580000, незавершене будівництво, 94% готовності, загальною площею 16,7 кв.м, адреса: АДРЕСА_1 , гараж № НОМЕР_1 за ОСОБА_1
17 липня 2018 року Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" зареєстровано запис про право власності номер: 27144664 на об'єкт нерухомого майна: реєстраційний номер 1603977380000, незавершене будівництво, 94% готовності, загальною площею 42,1 кв.м, адреса: АДРЕСА_5 за ОСОБА_1
17 липня 2018 року Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" зареєстровано запис про право власності номер: 27144624 на об'єкт нерухомого майна: реєстраційний номер 1603975380000, незавершене будівництво, 94% готовності, загальною площею 50,1 кв.м, адреса: АДРЕСА_6 за ОСОБА_1 .
Як вбачається з матеріалів справи, позивач направив на адресу відповідача листи від 26 січня 2022 року № 1/01/2022, № 2/01/2022 та 3/01/2022 про розірвання та припинення договорів через відсутність платежів за договорами, оскільки інвестором було порушено порядок внесення коштів на умовах договору, а саме у зв'язку із невиконанням ОСОБА_1 умов інвестиційних договорів в частині оплати участі у фінансуванні будівництва за інвестиційними договорами № 320 НВ від 3 березня 2017 року, № 312НВ від 23 лютого 2017 року та № 340 НВ від 12 вересня 2017 року.
Також встановлено, що від ОСОБА_1 на рахунок ТОВ "Пателі Лізинг" надійшла оплата: за інвестиційним договором № 340НВ від 12 вересня 2017 року - в розмірі 100 200 грн (за платіжним дорученням № 362230144 від 31 серпня 2022 року); за інвестиційним договором № 312НВ від 23 лютого 2017 року - в розмірі 84 200 грн (за платіжним дорученням № 362230594 від 31 серпня 2022 року); за інвестиційним договором № 320НВ від 3 березня 2017 року - в розмірі 33 400 грн (за платіжним дорученням № 362230968 від 31 серпня 2022 року).
Положеннями ч. 1, 2 ст. 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" передбачено, що інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій. Інвестиційна діяльність провадиться на основі, зокрема, інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.
Згідно із ст. 4 указаного Закону об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права. А суб'єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави, що передбачено у ст. 5 цього Закону.
Інвестори - суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України (ч. 5 ст. 7 Закону).
Згідно із статтею 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" об'єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об'єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
У статті 177 ЦК України до об'єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Таким чином, позбавлення права власності особи на майно має ґрунтуватись виключно на законних підставах.
Статтею 328 ЦК України визначено презумпцію правомірності набуття права власності. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини другої статті 328 ЦК України діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно ("право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом"). Ця презумпція може бути спростована.
Позивач зазначає, що жодних актів приймання-передачі квартир і гаражу між замовником та інвестором не підписувалось. Також зазначає, що від замовника не передавались інвестору пакети документів, що визначають право власності інвестора на квартири та гараж.
Однак, такі твердження суперечать наявним у Державному реєстрі відомостям.
Як вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_7 , підставою виникнення права власності є: акт, серія та номер: б/н, виданий 13 липня 2018 року, видавник: Укладений в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін; довідка, серія та номер: 355/2017, видана 13 жовтня 2017 року, видавник: ТОВ "Пателі Лізинг"; договір інвестування в будівництво, серія та номер: 340 НВ, виданий 12 вересня 2017 року, видавник: Укладений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_8 , підставою виникнення права власності є: акт, серія та номер: б/н, виданий 13 липня 2018 року, видавник: Укладений в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін; довідка, серія та номер: 359/2017, видана 13 жовтня 2017 року, видавник: ТОВ "Пателі Лізинг"; договір інвестування в будівництво, серія та номер: 312 НВ, виданий 23 лютого 2017 року, видавник: Укладений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на гараж, реєстраційний номер 1603962580000, незавершене будівництво, 94% готовності, загальною площею 16,7 кв.м, адреса: АДРЕСА_1 , підставою виникнення права власності є: акт, серія та номер: б/н, виданий 13 липня 2018 року, видавник: Укладений в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін; довідка, серія та номер: 356/2017, видана 13 жовтня 2017 року, видавник: ТОВ "Пателі Лізинг"; договір інвестування в будівництво, серія та номер: 320 НВ, виданий 3 березня 2017 року, видавник: Укладений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення та скріплений підписами сторін.
Звертаючись до суду із позовом про скасування державної реєстрації прав власності відповідача на спірне майно ТОВ "Пателі Лізинг" не оскаржує та не спростовує підстави для такої реєстрації прав. Позивач не надає доказів, що реєстратор вчинив реєстраційні дії за відсутності указаних у Державному реєстрі документів, як підстави для реєстрації.
Крім того, позивач у позові хоч і указує про порушення його права на спірне майно, однак жодних доказів у підтвердження наявності у позивача права власності на спірне майно також не надає та не зазначає.
Відповідно до ч.ч. 1, 3, 4 ст. 12, ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Відтак позивачем не спростовано презумпцію правомірності набуття відповідачем права власності на дві квартири та гараж, що є предметом цього спору.
Всі вимоги позивача ґрунтуються виключно на невиконанні відповідачем грошових зобов'язань за інвестиційними договорами №340 НВ; 312 НВ; 320 НВ.
Позивач також вважає, що договори є розірваними у односторонньому порядку, як це передбачено у п. 7.3 договорів (які є аналогічні для усіх договорів). Так, у наведеному пункті передбачено, що дострокове припинення дії цього договору за ініціативою замовника можливе у випадку, обумовленому у п. 6.2 договору, а саме несплати інвестором у повному обсязі першого платежу з передбачених графіком внесення грошових коштів (додаток №2), та або при простроченні сплати платежів за договором на 30 (тридцять) і більше днів. У такому випадку договір може бути розірвано замовником в односторонньому порядку шляхом письмового повідомлення про це інвестора.
Як убачається із направлених позивачем 26 січня 2022 року на адресу відповідача ОСОБА_1 , а саме у АДРЕСА_9 , трьох повідомлень (№1/01/2022, №2/01/2022, та №3/01/2022), позивач повідомив відповідача про розірвання в односторонньому порядку на підставі п. 6.1, 6.2 та 7.3 договорів у зв'язку з відсутністю платежів. Також у повідомленні зазначено, що довідки ТОВ "Пателі Лізинг" від 13 жовтня 2017 року за №356/2017, №355/2017 та №359/2017 є помилково виданими.
31 серпня 2022 року на рахунок позивача ТОВ "Пателі Лізинг" надійшли кошти від відповідача ОСОБА_1 у сумі 100200 грн згідно із платіжним дорученням №362230144 від 31 серпня 2022 року з призначенням платежу: оплата за інвестиційним договором №Д-340 від 12 вересня 2017 року; у сумі 84200 грн згідно із платіжним дорученням №362230594 від 31 серпня 2022 року з призначенням платежу: оплата за інвестиційним договором №Д-312 від 23 лютого 2017 року та у сумі 33400 грн згідно із платіжним дорученням №362230368 від 31 серпня 2022 року з призначенням платежу: оплата за інвестиційним договором №Д-320 від 03 березня 2017 року.
Позивачем вищевказані кошти були визнані позивачем як помилково сплачені відповідачем, оскільки інвестиційні договори є розірваними, тому 02 вересня 2022 року ці кошти були повернуті на рахунок ОСОБА_1 , у підтвердження чого надані платіжні доручення від 02 вересня 2022 року за №20, №21 та №22.
Проте спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов'язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна.
Позивач у позові указував на порушення його права внаслідок реєстрації за відповідачем права власності на спірні об'єкти, однак не указує, яке саме право на спірне майно позивача було порушене.
Суд першої інстанції визнаючи відповідні доводи позову доведеними також не вказав, на підставі яких встановлених обставин дійшов такого висновку.
Так, як убачається із матеріалів справи, між позивачем та відповідачем виникли зобов'язальні правовідносини на підставі інвестиційних договорів, за умовами яких позивач, як замовник за свій рахунок (в тому числі за рахунок залучених коштів від інвесторів) здійснює комплекс робіт по створенню будівлі, та гарантує передачу приміщення в будинку інвестору у власність (ст. 3 спірних договорів).
Отже за умовами інвестиційних договорів, саме відповідач як інвестор є претендентом на отримання у власність спірних об'єктів, а не позивач, як замовник, який за інвестиційними договорами має право на реалізацію створеного об'єкта інвестування та отримання грошових коштів.
Умовами інвестиційних договорів не передбачено, що саме позивач набуває право власності на спірні об'єкти інвестування.
Сама по собі державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є, перш за все, встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
У постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що: нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Отже, підставою набуття права на спірні об'єкти є саме інвестиційний договір, дійсність якого не оспорена та не спростована. Підстав, за яких інвестиційні договори є нікчемними позивачем не заявлено.
Сам факт розірвання інвестиційних договорів в односторонньому порядку у 2022 році не спростовує факту чинності цих договорів у 2018 році.
Відповідно до ч. 2 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Відповідно до ч. 4 ст. 653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Умови наявних у справі інвестиційних договорів не містять застережень, щодо інших наслідків розірвання цих договорів у односторонньому порядку.
Відтак наслідки розірвання договору не є тотожними наслідкам визнання договору недійсним.
Тому розірвання інвестиційних договорів у 2022 році не може бути підставою для скасування державної реєстрації, проведеної на підставі цих договорів у 2018 році.
Надаючи оцінку доводам позову та висновкам суду першої інстанції щодо безпідставності набуття позивачем права власності на спірні об'єкти, оскільки ним не сплачені інвестиційні внески, колегія апеляційного суду виходить з наступного.
Процедура вчинення записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) здійснюється із дотриманням вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, які не містять самостійно визначеної підстави набуття права власності як повна оплата за інвестиційним договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у редакції на час здійснення реєстрації, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:
1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону;
2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;
3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;
4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;
5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;
6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно;
7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;
9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;
10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;
11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;
12) заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.
Згідно із п. 79 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (у відповідній редакції), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку, подається документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).
Отже законодавством не передбачено, що безумовною підставою для реєстрації права власності є доказ оплати за інвестиційним договором, оскільки порядок здійснення оплати регулюється самим договором.
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до п. 5.1 інвестиційних договорів передача приміщення у власність інвестору здійснюється по акту прийому-передачі приміщення, який підписується повноважними представниками сторін.
Пунктом 5.8 інвестиційних договорів передбачено, що після підписання акта прийому-передачі замовник, за умови сплати інвестором вартості оформлення передбаченої п. 4.8 цього договору, протягом 180 діб оформляє пакет документів для отримання інвестором документів, що визначають право власності інвестора на приміщення.
Таким чином, договором передбачено, що саме на замовника покладено обов'язок з оформлення документів для отримання інвестором документів для реєстрації права власності.
Тому висновки суду, що саме відповідачем не надані докази підписання акта приймання-передачі приміщення між замовником та інвестором, на підставі яких (окрім також інших документів договору та довідки) було здійснено реєстрацію, є безпідставними, оскільки такі докази мають бути у позивача, як замовника, також вони були надані реєстратору.
Згідно із п. 10 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (у відповідній редакції) під час формування та реєстрації заяви державний реєстратор, уповноважена особа з оригіналів документів чи відповідно оформлених копій необхідних для державної реєстрації прав документів у випадку, передбаченому абзацом другим пункту 7 цього Порядку, обов'язково виготовляє електронні копії шляхом сканування таких документів, які додаються до заяви.
Позивач не заявляв клопотання про витребування від реєстратора документів, на підставі яких здійснено державну реєстрацію прав власності. Відтак висновок про недоведеність обставини підписання акта приймання передачі приміщень не ґрунтується на матеріалах справи.
Безпідставними також є посилання позивача на помилковість видання довідок, оскільки у 2018 році ця обставина не заявлялась. На час розгляду справи позивачем також не зазначено, у чому полягала помилка, хто її допустив, та які наслідки настають.
Також колегія апеляційного суду визнає обґрунтованими доводи апеляційної скарги про те, що умовами інвестиційних договорів не встановлено строку виконання зобов'язання щодо оплати інвестиційних внесків.
Як вбачається із змісту інвестиційних договорів, сторони у п. 4.1. договорів погодили, розмір участі в фінансуванні на момент укладення даного Договору, який становить 33 400 грн за договором №320НВ, 84200 грн за договором №312НВ та 100200 грн за договором №340НВ.
Умовами договорів також визначено порядок здійснення фінансування інвестором шляхом банківського переказу на поточний рахунок замовника (п. 4.2 договору). У п. 4.4 указаний поточний рахунок для здійснення фінансування.
Що стосується строків виконання зобов'язань стосовно оплати, то умовами договору (п. 6.2 договору) передбачено лише відповідальність за прострочення сплати платежів. зокрема у разі несплати інвестором першого платежу з передбачених графіком внесення грошових коштів згідно з Додатком №2. Однак позивачем не був доданий до матеріалів справи відповідний додаток.
На переконання відповідача такого додатку не було укладено, відтак відповідач не міг довести відсутність відповідної події. З урахуванням положень ч. 4 ст. 81 ЦПК України відповідач звернувся із клопотанням до суду про витребування у позивача цього додатку №2 для встановлення обставини щодо укладення графіку погашення платежів. Суд клопотання задовольнив та ухвалив протокольною ухвалою (а.с. 133) зобов'язати позивача надати оригінал додатку №2 до договорів №320НВ, №312НВ та №340НВ, також оригінали повідомлень/листів/претензій щодо несплати відповідачем грошових коштів.
У наданих поясненнях по справі на виконання протокольної ухвали суду (а.с. 136-139) позивач указав, що додаток №2 не стосується предмету спору, а тому позивач відповідний додаток не надав.
Кожна сторона спору самостійна у праві визначення обсягу доказування. Відмова сторони у справі надати докази, які зобов'язав надати її суд відповідно до правил ч. 4 ст. 81 ЦПК України, надає підстави суду визнати обставину неукладення додатку №2, яким установлено графік внесення грошових коштів, встановленою.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Будь-які докази, які підтверджують встановлення строку сплати інвестиційнихплатежів, чи графік внесення їх частинами, матеріали цієї справи не містять.
Відповідно до ч. 2 ст. 530 ЦК України якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.
Відповідно до положень п. 8.1 договорів будь-які повідомлення, які повинні направлятися сторонами відповідно до умов цього договору, повинні бути здійснені ними у письмовій формі, і направлені листом з повідомленням за адресами, вказаними в п. 8.7 цього договору. Датою отримання будь-якого повідомлення, передбаченого цим договором, є дата одержання листа з повідомленням (п. 8.5 договору). Доказів виконання позивачем указаних умов договору шляхом направлення на адресу відповідача письмових повідомлень з вимогою сплати інвестиційних внесків матеріали справи не містять. Сам позов, який є предметом цього розгляду, також не містить вимоги щодо сплати інвестиційних коштів.
Позивач посилається на ту обставину, що вимоги про сплату коштів були направлені відповідачеві шляхом надіслання СМС повідомлень на номер телефону, указаний у п. 8.7, оскільки іншої адреси у цьому пункті не указано.
Однак адреса відповідача указана у преамбулі договорів, що надавало можливість позивачу виконати пункт 8.1 договору шляхом направлення письмового повідомлення на адресу відповідача. Зокрема, повідомлення про розірвання договорів були направлені саме на адресу, указану в преамбулі договору.
Крім того, скриншот, на який посилається позивач, судом першої інстанції був прийнятий до уваги помилково, оскільки відповідач обставину отримання на телефон повідомлень не визнавав та заперечував.
За статтею 100 ЦПК України електронні докази - це інформація в цифровій формі про обставини справи, які мають значення. Це можуть бути зокрема й електронні документи - графічні зображення, які можуть зберігатись на портативних пристроях, картках пам'яті та в Інтернеті. Тож електронним доказом може бути переписка в чаті, публікація на сайті, електронний лист тощо.
Для фіксування електронного доказу роблять його електронну копію - власне скриншот. Отже, скриншот - не оригінал документа, а форма фіксування електронного доказу. Копія має бути засвідчена електронним підписом людини, яка її подає. Можна також подавати до суду роздрукований скриншот як паперову копію електронного доказу, посвідчений підписом із датою.
За клопотання учасника справи чи з власної ініціативи суд може перевірити копію електронного документа, звіривши його з оригіналом - наприклад, відкривши сайт у приміщенні суду, чи дослідивши чат переписки. Якщо це виявиться неможливим, суд не братиме доказ до уваги. Матеріали справи не містять доказів, що суду було надано можливість перевірити чат переписки.
Наявний у справі скриншот не містить інформації, хто та кому направив смс повідомлення, чи було воно прочитане абонентом, отже, неможливо ідентифікувати відправника повідомлення і зміст такого документа не захищений від внесення правок і викривлення.
Таким чином, хоч відповідач і не заперечує факт неоплати інвестиційних внесків, однак не можна вважати встановленими порушення зобов'язань в цій частині, оскільки відсутнє прострочення відповідача. Умовами договору строки оплати не встановлені, письмових вимог, як передбачено положеннями ч. 2 ст. 530 ЦК України та умовами п. 8.1 договору, відповідачеві позивач не відправляв, та вимоги цього позову також не містять вимог щодо необхідності виконання зобов'язань стосовно оплати інвестиційних внесків. До матеріалів справи також не надано доказів виконання позивачем своїх зобов'язань щодо завершення здійснення будівництва та введення будинку в експлуатацію.
При цьому відповідач не ухиляється від виконання зобов'язань щодо оплати інвестиційних внесків, про що свідчить сплата ним коштів у розмірах, визначених умовами інвестиційних договорів 31 серпня 2022 року.
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Прострочення боржника не настає, якщо зобов'язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора (ч. 1, 4 ст. 612 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку.
Відмова від прийняття позивачем виконання відповідачем грошових зобов'язань за встановлених обставин свідчить саме про прострочення позивача.
Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 щодо пропуску строку позовної давності, апеляційним судом не розглядаються з огляду на те, що у позові слід відмовити по суті, за недоведеністю позовних вимог.
Отже, позивачем не доведено порушення його права власності на спірне майно, позивачем доведено лише невиконання відповідачем грошових зобов'язань щодо оплати вартості спірного майна. Крім того, відповідачем спростовано, що невиконання його грошових зобов'язань відбулося саме внаслідок неналежного виконання договірних зобов'язань з його боку, а саме прострочення. Тому обрання позивачем способу захисту шляхом скасування зареєстрованого за відповідачем права власності на спірне майно не можна визнати належним. Належним способом захисту за встановлених обставин є стягнення заборгованості. При цьому встановлено, що відповідач вчинив дії щодо виконання зобов'язань по оплаті, а позивач відмовився прийняти таке зобов'язання.
Суд першої інстанції наведеного не врахував та ухвалив помилкове рішення, висновки якого не відповідають обставинам справи, а тому в силу вимог п. 3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, то відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Із матеріалів справи вбачається, що відповідач ОСОБА_1 за подання апеляційної скарги сплатив судовий збір в сумі 11 164,50 грн, що підтверджується оригіналами платіжних доручень (а.с. 215, 228).
Беручи до уваги, що за наслідками апеляційного розгляду справи в задоволенні позову було відмовлено в повному обсязі, колегія суддів приходить до висновку, що понесені відповідачем витрати на сплату судового збору в сумі 11 164,50 грн покладаються на позивача.
Крім того, з позивача слід стягнути в дохід держави 3 721,50 грн судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції.
Керуючись ст.ст. 365, 367,369,374,376,381 - 384 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Подільського районного суду міста Києва від 7 грудня 2022 рокускасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Пателі Лізинг" (ЄДРПОУ 32072825) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) - 11 164 (одинадцять тисяч сто шістдесят чотири) грн 50 коп. судового збору за розгляд справи судом апеляційної інстанції.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Пателі Лізинг" (ЄДРПОУ 32072825) в дохід держави 3 721 (три тисячі сімсот двадцять одну) грн 50 коп. судового збору.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий Т.О. Писана
Судді К.П. Приходько
С.О. Журба