29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"06" квітня 2023 р. Справа № 686/12504/21
Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладюка Ю.В., при секретарі с/з Загроцька А.Ю., розглянувши матеріали справи
за позовом Хмельницької міської ради, м. Хмельницький
до ОСОБА_1 , м. Хмельницький
про врегулювання розбіжностей по договору оренди землі
за участю представників сторін:
від позивача - Крамар А.В.
від відповідача - Філіпчук Р.М., Остапчук О.О.
встановив:
Позивач у позові просить суд врегулювати розбіжності по договору оренди землі № 112/01 площею 4917 м.кв. по вул. Геологів, 1/1 кадастровий номер 6810100000:0:001:0790 для обслуговування складу для зберігання обладнання з гаражами літ. "Б", складу-піднавісу для зберігання мін. матів літ. "Г" терміном на 10 років, між Хмельницькою міською радою в особі міського голови Симчишина Олександра Сергійовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" з одного боку та фізичною особою ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Хмельницьким МУ УМВС України в Хмельницькій області від 02.07.96 р. з другого боку, виклавши п. 14 та п. 44 цього договору в наступній редакції:
"14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:
- у 10-ти денний строк сплачується штраф в розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;
- справляється пеня у розмірі 0, 5% від несплаченої суми за кожний день прострочення".
"44. Інші умови передачі земельної ділянки (земельних ділянок) в оренду:
- не порушувати права власників та землекористувачів суміжних земельних ділянок, використовувати земельну ділянку згідно цільового призначення та виконання вимог чинного законодавства, надавати доступ відповідним службам до інженерних мереж;
- взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури Хмельницької міської територіальної громади, передбаченої рішенням 4-ї сесії Хмельницької міської ради від 17.02.21 номер 68".
Обгрунтовуючи позов, позивач вказує, що рішенням міської ради від 09.10.19 відповідачу передано в оренду земельну ділянку площею 4917 кв.м. по вул. Геологів, 1/1, кадастровий номер 6810100000:0:001:0790. На виконання даного рішення управління земельних ресурсів та земельної реформи підготовило та передало відповідачу примірник проекту договору, який довгий час відповідач не підписував. 21.04.21 відповідач направив до міської ради протокол розбіжностей до договору оренди землі та підписаний примірник договору з урахуванням протоколу розбіжностей.
Позивач не погоджується з умовами договору, відмічених у протоколі розбіжностей, а зокрема:
- відносно умов п. 14 договору про сплату орендарем штрафу у разі несвоєчасної виплати орендної плати в 10 денний термін в розмірі 100 відсотків річної орендної плати, де відповідач змінив розмір штрафу на 10 відсотків. Проте, згідно діючого законодавства, право оренди землі набувається на умовах договору. Такий договір містить умови, які визначені на розсуд сторін та умови, які є обов'язковими згідно діючого законодавства. Типова форма договору оренди землі, затверджена постановою КМУ від 03.03.04 номер 220 передбачає наявність у договорі умови про сплату штрафу у розмірі 100 відсотків річної орендної плати в випадку несвоєчасної її оплати. Таким чином, відмова від даної умови суперечить чинному законодавству, а зокрема, ст. 179 ГКУ, яка передбачає - при укладенні господарського договору на основі типового договору, затвердженого КМУ чи іншим органом, сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його.
- відносно умов п. 44 договору, який передбачає участь орендаря в створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури Хмельницької міської ТГ. Даний пункт включений в проект договору в силу рішення міської ради № 268 від 17.02.21, яким затверджено Порядок участі замовників в створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста, яке (рішення) також є обов'язковим до виконання. Умови про сплату участі будуть застосовуватись тоді, коли відповідач буде мати намір здійснювати будівництво або реконструкцію об'єктів на земельній ділянці.
Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав, наполягав на його задоволенні.
Представник відповідача у судовому засіданні та відповідач в письмовому відзиві вказують таке. Згідно законодавства, у разі визначення сторонами змісту договору на підставі типового договору, вони можуть уточнити (конкретизувати) пункти укладеного між ними договору, при цьому не виключаючи пункти, які передбачені типовим договором.
Розмір штрафу, який передбачений п.14 проекту договору на рівні 100 відсотків річної орендної плати відповідач вважає надміру великим, не співмірним зі шкодою, яка може бути завдана невиконанням договору. Запропонований відповідачем розмір штрафу 10 відсотків не змінює умови типового договору, а лише конкретизує їх. Отже, він може бути прийнятий в договір.
Проаналізувавши положення Порядку участі замовників у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури Хмельницької МТГ, на який посилається позивач, обґрунтовуючи необхідність включення у договір умови п. 44, відповідач вказує, що Порядком визначено обов'язкову участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста саме для замовника, який має у власності / користуванні земельну ділянку і має намір здійснювати забудову на ній (чи зміну об'єкта будівництва) і подала у передбаченому законом порядку відповідну заяву.
На фізичну ж особу - орендаря, яка не заявляє наміру здійснювати будівництво, обов'язок щодо участі в створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Порядок не покладає. Порядком не передбачений обов'язок включення у договір оренди умов щодо участі орендаря в створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста. Порядок визначає, що в разі наміру замовника здійснювати забудову земельної ділянки, у тому числі орендованої в міської ради, з таким замовником укладається окремий договір про участь в створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста.
Типова форма договору оренди землі також не визначає такої умови в розділі „Інші умови” як участь орендаря у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, де знаходиться земля. Тому, включення у договір такої умови договору є необов'язковим. А вимагати такого включення є порушенням прав відповідача.
Матеріалами справи встановлено.
Рішенням Хмельницької міської ради від 09.10.19 номер 70 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок та надання їх в оренду юридичним і фізичним особам згідно з додатком, зокрема - Філіпчуку Р.М. на земельну ділянку 6810100000:10:001:0790.
Відповідач та інженер-землевпорядник підписали акт 16.10.19 визначення меж земельної ділянки в натурі.
Рішенням Хмельницької міської ради від 11.12.19 номер 73 внесено зміни в графу 2 п. 7 додатку 1 рішення міської ради від 09.10.10 номер 70 виклавши її в новій редакції: „Філіпчук Роман Михайлович” відповідно до поданого клопотання управління земельних ресурсів та земельної реформи департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів.
18.03.21 відповідач та позивач підписали акт приймання-передачі земельної ділянки, за яким позивач передав, а відповідач прийняв на підставі договору оренди землі від 18.03.21 номер 112/01 земельну ділянку площею 4917 кв. за адресою: м. Хмельницький, вул. Геологів, 1/1.
Листом номер 1290/02-12 від 22.04.21 управління земельних ресурсів направило управлінню правового забезпечення та представництва Хмельницької міської ради протокол розбіжностей до договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6810100000:10:001:0790 від 21.04.21, наданий відповідачем при підписанні договору оренди землі від 18.03.21 номер 112/01 для погодження.
Як видно з тексту договору оренди землі від 18.03.21 номер 112/01, сторонами якого є ОСОБА_1 (орендар) та Хмельницька міська рада (орендодавець), предметом - орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (земельні ділянки) на підставі рішень 34 сесії міської ради від 09.10.19 номер 70 та 35 сесії міської ради від 11.12.19 номер 73 з земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровим номером 6810100000:10:001:0790, яка розташована в м. Хмельницький, вул. Геологів, 1/1, договір підписано обома сторонами. Проте, відповідач підписав договір з відміткою - „згідно з протоколом розбіжностей від 21.04.21”.
За п. 14 даного договору: у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у десятиденний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати встановленої цим договором; справляється пеня у розмірі 0, 5% від несплаченої суми за кожний день прострочення.
За п. 44 договору: інші умови передачі земельної ділянки (земельних ділянок) в оренду: не порушувати права власників та землекористувачів суміжних земельних ділянок, використовувати земельну ділянку згідно цільового призначення та виконання вимог чинного законодавства, надавати доступ відповідним службам до інженерних мереж; взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури Хмельницької міської територіальної громади, передбаченої рішенням 4-ї сесії Хмельницької міської ради від 17.02.21 номер 68.
Крім того, сторони підписали (відповідач з відміткою - згідно з протоколом розбіжності від 21.04.21) розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка проведена на 25.02.21.
21.04.21 відповідач підписав додаток до договору оренди землі, кадастровий номер 6810100000:10:001:0790, а саме протокол розбіжностей, де пункти 14, 44 договору у редакції орендаря викладені таким чином:
п. 14 - у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10 денний строк сплачується штраф у розмірі 10 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; справляється пеня у розмірі 0, 5% від несплаченої суми за кожний день прострочення.
п. 44 - інші умови передачі земельної ділянки (земельних ділянок) в оренду: не порушувати права власників та землекористувачів суміжних земельних ділянок, використовувати земельну ділянку згідно цільового призначення та виконання вимог законодавства надавати доступ відповідним службам до інженерних мереж. Інші абзаци п. 44 виключити.
Згідно витягу з техдокументації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативно грошова оцінка земельної ділянки із кадастровим номером 6810100000:10:001:0790 складає 2 736 349 грн. Надано також план землекористування ОСОБА_1 .
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані ними письмові заяви по суті спору та докази, давши їм оцінку в сукупності, суд врахував таке.
Нормами ст. 181 ГК України (в редакції на момент підписання відповідачем протоколу розбіжності) обумовлено, що за наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.
Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов'язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони.
Як вбачається з матеріалів справи, на виконання вказаних норм кодексу, відповідач підписав протокол розбіжностей 21.04.21. Позивач, у встановлений кодексом строк, зокрема 06.05.21, подав позов до суду щодо розбіжностей (позовна заява у цій справі датована 06.05.21 та подана до Хмельницького міськрайонного суду, у подальшому прийнята до провадження господарським судом)
За ст. 181 ГК України (в редакції на момент підписання відповідачем протоколу розбіжності) у разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо).
Якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов'язковим для сторін на підставі закону, або сторона - виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.
Враховуючи подання позову до суду, та вищевказані законодавчі умови, пропозиції відповідача є неприйнятими. У зв'язку з цим виник спір, який є предметом розгляду в цій справі.
Даний спір пов'язаний з неузгодженням сторонами двох умов договору оренди, пов'язаних з розміром штрафу за несвоєчасне внесення плати та прийняття участі орендаря у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури (на думку відповідача дана умова підлягає виключенню).
Щодо пункту 14 проекту договору.
В проекті договору, запропонованого позивачем даний пункт договору містить дві умови: у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором:
- у 10-ти денний строк сплачується штраф в розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;
- справляється пеня у розмірі 0,5% від несплаченої суми за кожний день прострочення".
Умова про пеню, як вбачається з матеріалів справи, погоджена сторонами та суперечностей з даного приводу немає. Що ж до штрафу, то на відмінну від позивача, який пропонує розмір 100 відсотків річної орендної плати, відповідач пропонує 10 відсотків, що відмічено у протоколі розбіжностей.
Як вбачається з матеріалів справи, розбіжності, які виникли між сторонами стосуються умов договору оренди землі.
За ст. 1 Закону „Про оренду землі” оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Статтею 13 та 14 цього Закону встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
За ст. 15 Закону однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Абзацом 2 ст. 14 Закону встановлено, що типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Типовий договір оренди землі затверджено постановою КМУ від 03.03.04 номер 220. Пункт 14 вказаного Типового договору встановлює, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором.
Нормами ст. 184 ГКУ встановлено, що укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.
Норми ст. 179 ГКУ передбачають, що майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями. Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади, державні органи та органи державної влади можуть рекомендувати суб'єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.
Положення ст. 181 вказаного кодексу встановлюють, що господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ст. 638 ЦКУ).
За ч. 4 ст. 179 ГКУ при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
Враховуючи вказані законодавчі положення, договір оренди землі має укладатись в письмовій формі, з обов'язковим погодженням істотних умов договору, у тому числі про відповідальність за несплату оренди. При цьому, Закон передбачає типову форму для договору оренди землі, яка в свою чергу затверджена КМУ та передбачає розмір штрафу за несплату оренди у розмірі 100 відсотків річної орендної плати. При цьому, сторонни не можуть відступити від змісту типового договору.
У той же час, ст. 179 ГК України, як вказано вище, передбачає право сторін конкретизувати договірні умови. За ст. 180 ГКУ зміст договору (від якого неможна відступати) становлять умови договору (які можуть конкретизуватися). Заборона відсутпу від змісту типового договору пердбачає обов'язковість включеня сторонами до проекту договору всіх положень, які містяться в типовій формі, в тому числі щодо наявності штрафу (є обов'язковим в даних відносинах). Проте, розмір штрафу як одна з умов договору, може конкретизуватися та враховуватися сторонами за правилами про свободу договору.
Тобто, відповідач не виключаючи з проекту договору умову про штраф, конкретизував його розмір, зокрема 10 відсотків, що з урахуванням вищеназваного не є порушенням вимог щодо укладення договору.
Судом також враховуються як обгрунтовані доводи позивача про надмірність розміру штрафу та його неспіврозмірність з можливою шкодою у звязку з несвоєчасним внесенням орендної плати.
Щодо п. 44.
Розбіжність в умовах данного пункту між сторонами полягає в тому, що позивач вважає за потрібне включити до умов договору в розділ «Інші умови передачі земельної ділянки (земельних ділянок) в оренду” положення про - взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури Хмельницької міської територіальної громади, передбаченої рішенням 4-ї сесії Хмельницької міської ради від 17.02.21 номер 68", відповідач же, вказану умову має намір виключити.
Аналіз ст. 15 Закону „Про оренду землі” дає підстави стверджувати, що спірне положення договору не є істотною умовою договору оренди. Інші умови, які не віднесені до істотних умов можуть включатись в договір лише за згодою сторін (за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови - абз. 5 ст. 15). Таке ж положення міститься в типовому договорі (внесення інших умов здійснюється за згодою сторін). При цьому, положення відносно участі орендаря в розвитку інфраструктури населеного пункту, в типовому договорі відсутнє. Тому, відсутність згоди відповідача на включення вказаної умови в договір, при узгоджені його істотних умов, не свідчить про порушення відповідачем умов укладення договору оренди, оскільки обов'язку щодо такого погодження для орендаря не визначено. Навпаки, наявність всіх узгоджених істотних умов договору (з урахуванням встановлених обставин узгодження п. 14 договору) свідчить про укладеність такого договору.
Згідно п. 1.3. Порядку участі замовників у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури Хмельницької міської територіальної громади, затвердженого рішенням міської ради від 17.02.21 номер 68 замовник, який має намір здійснити будівництво об'єкта будівництва на території Хмельницької міської територіальної громади, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста, крім випадків, передбачених п. 1.5 цього порядку.
Згідно п. 1.2. Порядку замовник - фізична / юридична особа, яка має у власності чи користуванні: земельну ділянку і має намір щодо забудови земельної ділянки або зміни об'єкта будівництва, у тому числі шляхом знесення, або у власності об'єкт нерухомості і має намір щодо зміни його, і подала у встановленому порядку відповідну заяву / клопотання.
Отже, обов'язок замовника (у даному випадку відповідача) взяти участь в створенні і розвитку інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури виникає в випадку, коли він: 1) є замовником у розумінні вказаного Порядку; 2) має намір здійснити будівництво; 3) подав заяву на таке будівництво (заміну об'єкта).
В силу п. 15 договору від 18.03.21 номер 112/01 земельна ділянка передається відповідачу для обслуговування складу для зберігання обладнання з гаражами літ. „Б”, складу-піднавісу для зберігання мін матів літ. „Г”. Тобто мета забудови землі чи зміни об'єкта будівництва при орендному використанні землі, відсутня.
Враховуючи, що згідно договору мета відповідача на отримання землі не пов'язана з забудовою (для обслуговування складу), а також відсутність у справі доказів подання заяви на будівництво, відповідач не є замовником у розумінні Порядку, в силу чого у нього відсутній і обов'язок щодо прийняття участі в створенні і розвитку інженерно-транспортної інфраструктури територіальної громади. Відповідно, відповідач не зобов'язаний підписувати договір з названою умовою. В спірних відносинах нормативна база щодо регулювання участі відповідача в розвитку інфраструктури міста не відноситься до регуляторних умов притаманних договору оренди, яка (оренда) не пов'язана з будівництвом.
Тому, в задоволенні позову потрібно відмовити.
Судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд
ухвалив:
В позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. (ч.1, 2 ст. 241 ГПК України).
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. (ч.1 ст. 256 ГПК України).
Суддя Ю.В. Гладюк
Повний текст рішення складено 14.04.23.
Віддрук / напр. 3 прим:
1 - до справи
2 - позивачу (yurist@khm.gov.ua)
3 - відповідачу (вул. Проскурівського підпілля, 25, кв. 73, м. Хмельницький) рек. з пов.