79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
04.04.2023 Справа № 914/2469/22
Господарський суд Львівської області у складі головуючого судді Трускавецького В. П., за участю секретаря судового засідання Шевчук О. О., розглянувши у відкритому судовому засіданні по суті справу
за позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , м. Львів,
до відповідача:Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,
за участі третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:Львівського комунального підприємства «Хуторівка», м. Львів,
за участі третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:Львівської муніципальної бібліотеки, м. Львів,
про:визнання незаконним та скасування наказу, зобов'язання прийняти рішення про оголошення аукціону на продовження договору оренди.
За участю представників:
позивача:не з'явився,
відповідача:Галаджун М. Р. - представник,
третьої особи 1:не з'явився,
третьої особи 2:Кметь В. Ф. - керівник.
Судові процедури.
1. На розгляд Господарського суду Львівської області ФОП ОСОБА_1 подано даний позов до УКВ ДЕР ЛМР про визнання незаконним та скасування наказу відповідача № 605-О від 18.11.2021 «Про відмову у продовженні договору оренди»; зобов'язання прийняти рішення про оголошення аукціону на продовження договору оренди щодо нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (перший поверх, площею 58,3 кв. м, індекси приміщень 15а, 16а, 16а-1, 16а-2).
2. Ухвалою суду від 11.10.2022 позовну заяву прийнято та відкрито провадження у справі, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 15.11.2022.
3. 31.10.2022 відповідачем подано відзив, яким заперечено позовні вимоги.
4. Ухвалою суду від 15.11.2022 залучено до участі у справі третіх осіб 1 та 2, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ЛКП «Хуторівка» та Центральна бібліотечна система для дорослих м. Львова відповідно. Також, вказаною ухвалою витребувано у ЛКП «Хуторівка» інформацію щодо обставин справи (детально відображено в ухвалі). Підготовче засідання відкладено на 06.12.2022.
5. Протокольною ухвалою від 06.12.2022 продовжено строк підготовчого провадження та відкладено підготовче засідання на 20.12.2022.
6. 20 грудня 2022 від ЛКП «Хуторівка» надійшов супровідний лист з додатком (лист на ім'я начальника УКВ ЛМР від 03.02.2022 № 56).
7. Вподальшому, підготовче засідання було відкладено на 10.01.2023 та на 31.01.2023.
8. Третьою особою 2 23.12.2022 подано клопотання з додатками (копія рішення ЛМР від 21.06.2022 № 459 «Про вирішення питання балансового обліку нежитлових приміщень по АДРЕСА_1 »; інформація про проект ревіталізації бібліотечного простору; візуалізація проекту ревіталізації бібліотечного простору; копія договору оренди нерухомого майна від 13.12.2022 № С-13241-22(5А) та копія акту приймання-передачі в оренду нерухомого майна.
9. Ухвалою суду від 31.01.2023 закрито підготовче провадження та призначено спору до розгляду по суті на 21.02.2023.
10. 20.02.2023 позивачем подано клопотання про відкладення розгляду справи. Протокольною ухвалою суд відклав розгляд справи по суті на 07.03.2023.
11. У судовому засіданні 07.03.2023 позивачем подано відповідь на відзив та заявлено клопотання про поновлення строку на таке подання, судом відкладено розгляд справи на 14.03.2023 з метою надання можливості учасникам процесу ознайомитись з поданою відповіддю на відзив.
12. 09.03.2023 до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив. клопотання Львівської муніципальної бібліотеки (правонаступник Центральної бібліотечної системи для дорослих м. Львова) про долучення доказів, а 14.03.2023 клопотання позивача про відкладення розгляду справи.
13. Судове засідання 14.03.2023 не відбулось з підстав, вказаних в ухвалі суду від 15.03.2023, зокрема, через оголошення повітряної тривоги по усій території України, розгляд справи по суті призначено на 04.04.2023.
14. В судовому засіданні 04.04.2023 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Аргументи учасників процесу.
Обґрунтування позивача.
15. Між сторонами виникли правовідносини з оренди на підставі договору оренди нерухомого майна від 26.02.2019. Строк оренди 2 роки до 25.02.2022 включно. Орендар, який належно виконує свої обов'язки, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Згідно з п. 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 482 від 03.06.2020, орендар за три місяці до закінчення строку договору, зокрема, 08.11.2021 повідомив орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк на термін 5 років.
16. Від Орендодавця жодних повідомлень про прийняття рішення про продовження договору оренди чи про відмову у продовженні не надходило.
17. У липні 2022 року ФОП ОСОБА_1 отримала ухвалу Господарського суду Львівської області у справі № 914/1123/22 про зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення. Після ознайомлення з матеріалами справи № 914/1123/22 позивачу стало відомо про спірний наказ відповідача № 605-О від 18.11.2021 «Про відмову у продовженні договору оренди».
18. З аналізу спірного наказу з'ясовано, що підставою відмови у продовженні договору оренди є лист Централізованої бібліотечної системи для дорослих м. Львова № 2-19513-2302 від 27.10.2021 та відсутність звіту про оцінку майна.
19. Позивач вказує, що чинним законодавством передбачено, що рішення про відмову може бути прийнято, зокрема, якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача поданому ним орендарю. У листі Бібліотеки № 159-1 від 27.10.2021 до відповідача третя особа 2 просить не продовжувати договір оренди укладений між позивачем та відповідачем у зв'язку з тим, що нерухоме майно, яке перебуває в оренді, потрібне для власних потреб бюджетної установи, яка знаходиться у цій же будівлі.
20. ФОП Крик вказує, що Бібліотека звернулась до УКВ (27.10.2021) швидше, ніж позивач (08.11.2021) із заявою про продовження договору оренди шляхом проведення аукціону, а тому Лист бібліотеки не може бути підставою для прийняття рішення про відмову.
21. На думку позивача, УКВ ДЕР порушено процедуру прийняття рішення, зокрема, після отримання заяви ФОП ОСОБА_1 про продовження договору оренди, ні балансоутримувач, ні Бібліотека не звертались до орендодавця із письмовим зверненням про необхідність нежитлових приміщень для власник потреб чи для потреб іншої бюджетної установи, що на думку заявника є додатковою підставою для скасування наказу.
22. Також, у листі Бібліотеки № 159-1 від 27.10.2021 до відповідача не наведено обґрунтованої потреби у нежитловому приміщенні площею 58,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Крім того, орендодавець не довів до відома орендаря про припинення дії договору та волевиявлення про відсутність наміру продовжувати договір оренди на новий строк, з підстав необхідності майна для потреб іншої бюджетної організації.
23. Таким чином, посилання в наказі на ст. 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є безпідставними.
24. Щодо відсутності звіту про оцінку майна, то позивач зазначає, що надання відповідного звіту про оцінку майна стосуються випадків продовження договору оренди без аукціону, що не відповідає правовідносинам, що склались між сторонами у даній справі. Оскільки станом на 25.02.2022 набрав чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» то продовження договору оренди може здійснюватися виключно шляхом проведення аукціону. Крім того, заяву від 08.11.2021 ФОП ОСОБА_1 подано через систему prozorro.sale у якій було вказано продовжити шляхом проведення аукціону, а відтак, така заява підлягала розгляду в порядку, визначеному для заяв про продовження договору шляхом проведення аукціону. Отже, позивач вказує, що і інша підстава відмови є незаконною.
25. Орієнтовний розрахунок судових витрат складає 24'962,00 грг (4'962,00 грн - судовий збір та 20'000,00 грн витрати на правову допомогу в суді першої інстанції).
Заперечення відповідача.
26. 08.11.2021 позивач звернувся із заявою про продовження Договору шляхом проведення аукціону через систему «Прозорро продажі». 18.11.2021 наказом № 605-О Про відмову у продовженні договору оренди у зв'язку листом ЦБС для дорослих м. Львова та порушенням процедури подання заявки, неподанням до заяви звіту про оцінку.
27. Спірний наказ було прикріплено до об'єкта в системі, а сам майданчик направляє всі зміни, що відбулись в системі щодо об'єкта/заявки на електронну адресу заявника, яку вказано у заяві. Таким чином, позивач мав можливість ознайомитись з наказом в системі, а обов'язку ознайомлювати заявника з наказом законодавством не передбачено.
28. Відповідач зазначає, що позивачу було скеровано повідомлення про припинення договірних відносин у зв'язку з закінченням терміну дії договору оренди № 4-2302-8016 від 22.03.2022 на дві адреси: вказану в договорі та на адресу об'єкта оренди.
29. УКВ ДЕР ЛМР вказує про те, що нежитлові приміщення необхідні для власних потреб відповідача, адже ЦБС для дорослих м. Львова є бюджетною установою. Балансоутримувач ЛКП «Хуторівка» не заявляло про використання майна для власних потреб. Відтак, останнє і не подавало відповідного звернення в порядку передбаченому законодавством, зокрема, коли майно потрібне для потреб балансоутримувача. Таким чином, відповідач вказує, що ним дотримано процедури розгляду заяви позивача.
30. Також, відповідач вказує, що спірний наказ відповідає вимогам законодавства, напротивагу запереченням позивача, з таких підстав. Статтею 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачена підстава для відмови у включенні майна до одного з переліків для передання в оренду, коли обґрунтовані власні потреби бюджетної організації, що розташована в будівлі, споруді, їх окремій частині. Таким чином, однією із підстав для відмови вказано необхідність спірного майна для потреб бюджетної організації, що розташована в будівлі, споруді, їх окремій частин. Вказане слідує з аналізу ст. 7, 18 та 19 вищевказаного Закону.
31. Щодо іншої підстави для відмови, зокрема, неподання звіту про оцінку, відповідач вказує таке. Спірний договір згідно з положеннями Закону України «Про оренду державного та комунального майна» продовжується без проведення аукціону, і в такому випадку звіт є необхідним документом, що додається до заяви. Так, зазначення цієї причини для відмови відповідає положенням ст. 18 вищевказаних Закону та Порядку.
32. Водночас, відповідач вказує, що спірний договір підлягав продовженню без проведення аукціону, адже укладений вперше без проведення аукціону на строк п'ять років або менше, як у даному випадку. Відтак, після отримання заяви орендаря про продовження договору, орендодавець приймає одне з двох передбачених законом рішень, про відмову у продовженні договору або про продовження договору. у даному випадку, керуючись ст. 7, 18, 19 вищевказаного закону, прийнято рішення про відмову у продовженні договору оренди з підстав, що вищевказані. Таким чином, Управління вказує, що ним дотримано процедури прийняття спірного рішення.
33. Щодо листа бюджетної установи, то відповідач вказує, що такий безпосередньо стосується спірної ситуації, адже даний лист був передумовою для прийняття рішення про відмову. Водночас, доводи позивача про те, що такий лист був поданий швидше ніж заява про продовження договору не мають істотного значення. Адже дата подання такого листа бюджетною установою, що знаходиться в тому самому будинку не має значення, важливо лише те, що такий лист подано до прийняття рішення про відмову у продовженні договору. більше того, законодавством не встановлено строків для подання заяв відповідного змісту бюджетними установами.
34. Відтак, відповідач вказує, що спірний наказ було видано згідно з положеннями та у строк передбачений законодавством, а тому у задоволенні вимог позивача необхідно відмовити.
Обставини справи.
35. 26 лютого 2019 року між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (надалі - Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (надалі - Орендар) було укладено Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № С-11706-19 (надалі - Договір). Згідно з цим Договором Об'єктом оренди є приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 58,3 кв. м, у тому числі: …, перший поверх 58,3 кв. м., …, з індексами приміщень: 15а, 16а, 16а-1, 16а-2, відповідно до даний технічного паспорта ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» від 12.01.2018, інвентаризаційна справа № 696 (розділ 1 Договору) (т. 1 а.с. 14-15).
35.1. Цільове призначення об'єкта оренди, об'єкт оренди орендар буде використовувати для перукарні (п. 2.1. Договору).
35.2. Згідно з пунктом 4.1. Договору, термін договору оренди визначений на 2 роки 364 дні з 26 лютого 2019 року до 25 лютого 2022 року включно.
35.3. Пунктом 4.5. Договору передбачено, що Орендар, який належно виконує свої обов'язки за цим Договором, після спливу строку договору має переважне права перед іншими особами на укладення Договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатись таким правом, повинен повідомити про те Орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна через скерування на адресу управління комунальної власності департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.
35.4. Відповідно до пункту 13.1. Договору після закінчення терміну дії цього Договору його переоформлення буде здійснюватися у порядку, передбаченому Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
36. Згідно з актом приймання-передачі від 26.02.2019 Балансоутримувач ЛКП «Хуторівка» здав, а Орендар ФОП ОСОБА_1 прийняла нерухоме майно, яке є предметом договору (т. 1 а.с. 16).
37. 30.04.2021 між Управлінням комунальної власності ДЕР ЛМР (Орендодавець), Центральною бібліотечною системою для дорослих м. Львова (Орендар), ЛКП «Хуторівка» (Балансоутримувач) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №С-12341-21. Згідно з цим Договором в оренду передано нежитлові приміщення першого поверху під індексами 1 - 15 загальною площею 307,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Строк договору 2 роки 364 дні з 30 квітня 2021 року до 29 квітня 2024 року включно (т. 1 а.с. 63-68).
38. Централізована бібліотечна система для дорослих м. Львова листом № 159-1 від 27.10.2021 звернулась до Управління комунальної власності ДЕП ЛМР у якому повідомило, що з метою реалізації грантового проекту «Lviv FashionHub - створення FabLab та підтримки підприємництва у креативних сферах» у співпраці з Міністерством закордонних справ Республіки Польща в рамках програми «Польська допомога за ради розвитку» в ЦБС існує гостра потреба додаткових приміщень будівлі за адресою: АДРЕСА_1 (бібліотека філія № 33). Враховуючи наведене, просила не продовжувати договір оренди з орендарем ФОП ОСОБА_1 , укладений на нежитлові приміщення 1 поверху площею 58,3 кв.м за цією адресою, оскільки ці приміщення потрібні для власних потреб бюджетної установи (т. 1 а.с. 22).
39. 08.11.2021 позивач у системі «Прозорро продажі» зареєстрував заяву на продовження шляхом проведення аукціону договору оренди від 26.02.2019 № С-11706-19 об'єкта, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та перебуває на балансі ЛКП «Хуторівка», загальною площею 58,3 кв. м на термін - 5 років (т. 1 а.с. 17-19).
40. 18 листопада 2021 року УКВ ДЕР ЛМР наказом № 605-О «Про відмову у продовженні договору оренди» розглянувши заяву ФОП ОСОБА_1 від 08.11.2021 подану через систему Прозорро, враховуючи рішення колегії (протокол від 18.11.2021 № 116, питання 3), лист ЦБС для дорослих м. Львова від 27.10.2021 № 2-19513-2302 та відсутність звіту про оцінку відмовило відповідно до ст. 7 та ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у продовженні договору оренди від 26.02.2019 № С-11706-19 на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 21).
40.1. У Витязі з протоколу рішення колегії від 18.11.2021 по питанню № 3 зазначено: Об'єкт оренди - АДРЕСА_1 ; орендар - ФОП ОСОБА_1 ; пропозиція заявника - продовжити договір оренди шляхом проведення аукціону; інформація УКВ - орендар подається за 3 місяці до закінчення терміну дії договору оренди, наявний лист ЦБС для дорослих м. Львова від 27.10.2021 № 2-19513-2302 про необхідність нежитлових приміщень для власних потреб бюджетної організації; Правова підстава згідно ст. 15 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» - продовження договору оренди без проведення аукціону (орендар продовжує договір оренди вперше); Порушення умов договору оренди згідно акту обстеження - згідно з актом від 04.10.2021 № 588-п/21 конфігурація приміщень під інд. 16а-1, 16а-2 не відповідає зазначеній технічній документації, приміщення під інд. 15а використовується як підсобне; Наявність обов'язкових документів - відсутній звіт про оцінку. Рішення колегії: відмова відповідно до ст. 7 і ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Голосів за - десять, проти нуль (т. 1 а.с. 29).
41. ЛКП «Хуторівка» листом від 03.02.2022 № 56 звернувся до УКВ ДЕР ЛМР у якому просив не продовжувати договору оренди з ФОП ОСОБА_1 у зв'язку з реалізацією міжнародного грантового проекту, з метою розширення та ревіталізації простору бібліотеки-філії № 33 Централізованої бібліотечної системи для дорослих м. Львова (т. 1 а.с. 125).
42. Управління культури Департаменту розвитку Львівської міської ради листом № 4-2703-3720 від 03.02.2022 звернулось до Голови районної адміністрації п. Г. Гладяк у якому просило розглянути можливість приєднання до бібліотеки приміщення ЛКП «Хуторівка», ГУ національної поліції у Львівської області, ФОП ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 126).
43. Повідомленням № 4-2302-8016 від 22.03.2022 відповідач повідомив позивача про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди. У вказаному повідомленні УКВ повідомило, що термін дії договору оренди закінчується 25.02.2022 та продовжуватись не буде. Докази надіслання долучено до матеріалів справи (т. 1 а.с. 27, 61-62).
44. Рішенням № 549 Львівської міської ради від 21.06.2022 «Про вирішення питання балансового обліку нежитлових приміщень на вул. Хуторівці, 24» передано з балансу ЛКП «Хуторівка» на баланс Центральної бібліотечної системи для дорослих м. Львова нежитлові приміщення на вул. Хуторівці, 24 балансовою вартістю, зазначеною в акті приймання-передачі (перелік додається). Хуторівка, 24: Перший поверх індекси/літера приміщень: 1б-15б загальною площею 307,8 кв. м; 15а, 16а, 16а-1, 16а-2 загальною площею 58,3 кв. м та 3а, 4а загальною площею 30,9 кв. м.
45. 06 грудня 2022 року ухвалою Львівської міської ради № 2656 «Про включення до переліку другого типу та надання в оренду нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 » 1. Включено до переліку другого типу нежитлові приміщення першого поверху під індексами 15а, 16а, 16а-1, 16а-2 загальною площею 58,3 кв. м на вул. Хуторівці, 24. 2. Визначити додатковими умовами оренди майна цільове призначення об'єкта для розміщення установи, діяльність якої фінансується за рахунок місцевого бюджету, терміном на 5 років без права передачі в суборенду.
46. 13.12.2022 між УКВ ДЕР ЛМР (Орендодавець), Центральною бібліотечною системою для дорослих м. Львова (Орендар) та (Балансоутримувач) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № С-13241-22 (5А). обєкт оренди: нежитлові приміщення першого поверху під індексами 15а, 16а, 16а-1, 16а-2 загальною площею 58,3 кв. м на вул. Хуторівці, 24. Строк договору 5 років з 13.12.2022 до 13.12.2027 включно (т. 1 а.с. 174-188).
Позиція суду.
47. Правовідносини, що виникли між учасниками справи регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду державного і комунального майна», Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 та іншими нормативно-правовими актами, тощо.
48. Спір у даній справі виник у зв'язку із відмовою відповідача у продовженні Договору нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № С-11706-19 від 26.02.2019 та бажанням позивача продовжити його дію.
49. Відповідач, відмовляючи у продовженні договору оренди, зазначив такі підстави для відмови: лист ЦБС для дорослих м. Львова від 27.10.2021 № 2-19513-2302 (обґрунтовані власні потреби бюджетної організації, що розташована в будівлі, споруді, їх окремій частині) та відсутність звіту про оцінку.
50. Позивач не погоджуючись з підставами для відмови у продовження договору, звернувся до суді із даним позову. Основними підставами позову вказує: порушення порядку та процедури прийняття рішення про відмову, відсутність повідомлення орендаря про прийняте рішення, відсутність обґрунтування необхідності нерухомого майна бюджетній організації, яка знаходиться у будинку, тощо.
51. Згідно з статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
52. Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
53. Частиною 1 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічна норма закріплена у частині 1 статті 759 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
54. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон № 157-ІX), регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.
55. Згідно з приписами частини 2 Перехідних положень Закону № 157-ІX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
56. Оскільки Закон України «Про оренду державного та комунального майна» прийнятий 03.10.2019 та набрав чинності 01.02.2020, тобто новий закон введено в дію до моменту закінчення строку дії укладеного з позивачем договору, то продовження договору оренди № С-11706-19 від 26.02.2019 має здійснюватися з урахуванням вимог нового закону.
57. Відповідно до частини 5 статті 2 Закону № 157-ІX оренда здійснюється на основі таких, принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; врахування особливостей об'єктів державної та комунальної форм власності; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного, достовірного інформування про об'єкти оренди та порядок передачі їх в оренду; забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів.
58. Згідно з частиною 1 статті 3 Закону № 157-ІX, об'єктами оренди є, в тому числі, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини.
59. Частина перша статті четвертої Закону № 157-ІX відносить до суб'єктів орендних відносин орендаря; орендодавця; балансоутримувача; уповноважений орган управління; представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу; Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України.
60. Як передбачено пунктом в частини 2 статті 4 Закону № 157-ІX, орендодавцем є органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування, - щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, яке перебуває у комунальній власності.
61. Відповідно до частини 3 цієї статті, орендарями за цим Законом можуть бути фізичні та юридичні особи, у тому числі фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства (крім передбачених частиною четвертою цієї статті).
62. Особливості передачі в оренду комунального майна, передбачені цим Законом, додатково можуть визначатися рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених цим Законом і Порядком передачі майна в оренду.
63. Механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020 (надалі - Порядок).
64. Згідно з частинами 1 - 5 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у чинній на 08.11.2021 редакції, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.
64.1. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: - про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; - про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону (ч. 9 ст. 18 Закону № 157-ІX).
Щодо обставин, які не враховано жодною із сторін.
65. Як з'ясовано судом та не заперечується сторонами, ФОП ОСОБА_1 08.11.2021 у системі «Прозорро продажі» зареєстрував заяву на продовження шляхом проведення аукціону договору оренди від 26.02.2019 № С-11706-19 об'єкта, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 58,3 кв. м на термін - 5 років (т. 1 а.с. 17-19). Згідно з пунктом 4.1. вказаного Договору, термін цього договору оренди визначений на 2 роки 364 дні з 26 лютого 2019 року до 25 лютого 2022 року включно
66. Статтею 18 Закону № 157-ІX передбачено, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені … (ч. 3). Так, суд звертає увагу сторін, що жодною із них не було враховано цих положень закону, ані ФОП ОСОБА_1 при поданні заяви на продовження, ані УКВ ДЕР ЛМР при прийнятті рішення про відмову у продовженні договору.
67. Також, суд зазначає, що не погоджується із доводами відповідача, що укладений між сторонами договір міг бути продовженим лише в порядку «без проведення аукціону». Вказане підтверджується тим, що по-перше: ч. 2 ст. 18 Закону № 157-ІX надає лише можливість для продовження договору без аукціону, а не встановлює обов'язок продовження договору без проведення такого аукціону; по-друге: у даному випадку, заявник не міг просити продовжити договір без проведення аукціону, адже хотів продовжити такий на строк що є більшим, ніж було укладено договір, що суперечить ч. 3 ст. 18 вказаного закону.
68. Таким чином, у даному випадку (коли чинний орендар просить продовжити договір оренди на строк більший, ніж було укладено договір) такий орендар мав би переважне право на продовження договору оренди в ході аукціону на продовження договору оренди за умови, що він бере участь в такому аукціоні та зробив закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати, що відповідає положенням п. 149 Порядку та кореспондується з положеннями ст. 777 ЦК України (переважні права наймача).
Щодо підстави для відмови передбаченої ст. 7 Закону № 157-ІX (потреби бюджетної організації, що розташована в будівлі, споруді, їх окремій частині).
69. Згідно з статтею 19 Закону № 157-ІX рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:
- у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону;
- якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
- якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об'єкта оренди у визначений цим Законом строк;
- якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
- якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;
- якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об'єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
70. Частиною першою статтею 7 Закону № 157-ІX підставами для відмови у включенні майна до одного з Переліків або виключення майна із одного з Переліків є:
1) неможливість передачі відповідного майна в оренду згідно із частиною другою статті 3 цього Закону;
2) обґрунтовані власні потреби уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача, або потреби іншої бюджетної установи, що розміщена в будівлі, споруді, їх окремій частині;
3) неможливість використання об'єкта за цільовим призначенням, яке заявлено потенційним орендарем, у разі якщо орендар не має права використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням згідно з випадками і з урахуванням обмежень, встановлених Порядком передачі майна в оренду;
4) встановлена рішенням орендодавця невідповідність заявника вимогам, передбаченим статтею 15 цього Закону, або подання недостовірної чи неповної інформації щодо діяльності заявника, який звернувся із заявою про оренду об'єкта без проведення аукціону, або недоцільність включення майна до Переліку другого типу, визначена орендодавцем згідно з Порядком передачі майна в оренду;
5) скасування рішення про включення об'єкта до відповідного Переліку згідно з вимогами цього Закону;
6) встановлена рішенням уповноваженого органу управління недоцільність передачі в оренду єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства;
7) наявність об'єкта в переліку об'єктів, що підлягають приватизації;
8) подання заяви лише щодо частини об'єкта, якщо відповідно до рішення балансоутримувача або орендодавця передача в оренду частини об'єкта видається недоцільною;
9) рішення щодо об'єкта про доцільність здійснення державно-приватного партнерства, у тому числі концесії.
71. Пункт 134 Порядку визначає, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.
72. За умовами абзаців першого та другого пункту 144 Порядку, після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев'ятою статті 18 Закону. Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення.
73. Як встановлено судом, Централізована бібліотечна система для дорослих м. Львова листом № 159-1 від 27.10.2021 звернулась до Управління комунальної власності ДЕП ЛМР у якому повідомило, що з метою реалізації грантового проекту «Lviv FashionHub - створення FabLab та підтримки підприємництва у креативних сферах» у співпраці з Міністерством закордонних справ Республіки Польща в рамках програми «польська допомога за ради розвитку» в ЦБС існує гостра потреба додаткових приміщень будівлі за адресою: вул. Хуторівка 24 (бібліотека філія № 33). Враховуючи наведене, просила не продовжувати договір оренди з орендарем ФОП ОСОБА_1 укладений на нежитлові приміщення 1 поверху площею 58,3 кв.м за цією адресою, оскільки ці приміщення потрібні для власних потреб бюджетної установи (т. 1 а.с. 22).
74. Матеріалами справи підтверджено, що Централізована бібліотечна система для дорослих м. Львова знаходиться у тому ж приміщенні і на одному поверсі, що і позивач, за адресою: АДРЕСА_1 .
75. Водночас, суд зазначає, що до подання заяви позивача про продовження договору та прийняття спірного рішення про відмову у продовженні договору оренди, відповідачу було відомо про потреби бюджетної організації, що розміщена в будівлі (окремій частині).
76. У постанові Верховного Суду від 18.01.2021 у справі № 910/12017/17 зазначається, що баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що:
- власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк;
- орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.
77. Отже, виходячи з аналізу чинного законодавства та враховуючи практику судів вищих інстанцій, суд зазначає, що відповідач як орендодавець мав передбачене законом право відмовити у продовженні договору оренди у зв'язку з потребою бюджетної організації, що розміщена у цій будівлі (окремій частині).
Щодо іншої підстави для відмовити (відсутності звіту про оцінку).
78. У пунктах 68, 69 даного рішення, судом наведено аргументи, чому спірний договір оренди у даному випадку не міг бути продовжений без проведення аукціону.
79. Вимога про надання звіту про оцінку об'єкта застосовується лише у випадку, коли такий договір продовжується в порядку ч. 2 ст. 18 Закону № 157-ІX, тобто без проведення аукціону. Таким чином, встановивши, що цей договір у даному випадку не міг бути продовженим без проведення аукціону, відповідач безпідставно вказав таку підставу для відмови як відсутність звіту про оцінку об'єкта.
80. Щодо інших доводів позивача, такі не є обґрунтованими та спростовані відповідачем.
81. Відтак, розглянувши у сукупності усі доводи та заперечення щодо заявлених позовних вимог, суд зазначає, що оспорюваний наказ відповідача по своїй суті є законним, навіть по при те, що одна із підстав для його прийняття була протиправною, але інша є законною, обґрунтованою та самостійною. Отже, розглянувши по суті заявлені вимоги про визнання протиправним та скасування наказу, суд дійшов висновку, що такі є необґрунтовані та задоволенню не підлягають.
82. Щодо іншої позовної вимоги, то суд зазначає, що така є похідною та залежить повністю від задоволення основної. Як наслідок, у задоволенні такої теж необхідно відмовити за безпідставністю.
Судові витрати.
83. Пунктом 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, судовий збір покладається на позивача.
Керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 10, 12, 13, 20, 45, 73, 74, 75, 76, 79, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
2. Судовий збір залишити за позивачем.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Рішення господарського суду може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 14.04.2023.
Суддя Трускавецький В.П.