ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
09.03.2023Справа № 910/9495/22
Суддя Господарського суду міста Києва Стасюк С.В., за участю секретаря судового засідання Токарєвої К.К., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт Парк"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара - К"
третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай"
третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Київська міська рада
про зобов'язання виконати умови договору
Представники учасників справи:
від позивача: Лукомський П.В.;
від відповідача: Рейдель Р.В.;
від третьої особи-1: не з'явився;
від третьої особи-2: не з'явився.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" (надалі по тексту - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара - К" (надалі по тексту - відповідач) про зобов'язання виконати умови договору, а саме:
1)зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара - К" виконувати умови Договору № 12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспольській, 67 в м. Києві від 12.05.2015, а саме не вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу, передачу ділянки чи її частини для забудови іншій особі, аніж Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" чи особу, на яку вкаже Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк", та дії, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці;
2)зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара - К" виконувати належним чином та в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" умови Договору № 12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспольській, 67 в м. Києві від 12.05.2015, усунувши порушення абз. 3-4 п. 15.3 цього Договору та п. 23 Додаткової угоди до цього Договору.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем вчинені дії щодо земельної ділянки та прав на неї, які можуть негативно вплинути на здійснення спільного проекту; вчинені дії, які спричиняють виникнення зобов'язань щодо комплексу перед третіми особами; вчинені відповідачем дії можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу (його черг), передачу земельної ділянки для забудови іншій особі аніж позивач та які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.09.2022 відкрито провадження у справі № 910/9495/22, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, залучено до участі у справі у якості третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай", у якості третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Київську міську раду, підготовче засідання призначено на 17.11.2022.
29.09.2022 до Господарського суду міста Києва від Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" надійшла заява про забезпечення позову, відповідно до якої заявник просить суд:
-заборонити Київській міській раді (в тому числі її постійним комісіям) до прийняття рішення у справі вчиняти будь які дії, в тому числі але не виключно обговорювати питання та приймати рішення, спрямовані на передачу в оренду земельної ділянки площею 5,2557 га, з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001, що знаходиться на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.10.2022 відмовлено у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" про забезпечення позову.
16.11.2022 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшло клопотання про об'єднання справ в одне провадження.
У судовому засіданні 17.11.2022 розгляд справи відкладено на 08.12.2022.
02.12.2022 до Господарського суду міста Києва від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідач просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на необґрунтованість позовних вимог.
У судовому засіданні 08.12.2022 судом відмовлено у задоволенні клопотання відповідача про об'єднання справ в одне провадження.
У судовому засіданні 08.12.2022 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 09.02.2023.
14.12.2022 до Господарського суду міста Києва від Київської міської ради надійшли письмові пояснення по справі.
Розгляд справи у судовому засіданні 09.02.2023 відкладено на 09.03.2023.
У судовому засіданні 09.03.2023 на підставі статті 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.
Дослідивши матеріали справи, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд
Рішенням №1170 від 07.08.1978 виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі" передано в тимчасове користування військової частини земельну ділянку площею близько 18 га по вул. Бориспільській в Дарницькому районі, на якій розміщено військове містечко №181.
Згідно п. 7 рішення №132/233 від 04.02.1999 Київської міської ради "Про оформлення права користування та надання земельних ділянок" вирішено оформити Державному комітету у справах охорони державного кордону України за умови виконання п. 1 Додатку №7 до цього рішення право постійного користування земельною ділянкою площею 5,4 га для експлуатації та обслуговування будівель і споруд на вул. Бориспільській у Дарницькому районі, у зв'язку з передачею будівель і споруд на баланс комітету (Директива №27 від 27.07.1995 Міністра оборони України та акт прийому-передачі від 03.08.1995) за рахунок частини земель, відведених згідно рішення №1170 від 07.08.1978 виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі".
Рішенням №73/130 від 2006 Київської міської ради "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва; передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" за умови виконання пункту 3 цього рішення у короткострокову оренду на п'ять років земельну ділянку площею 5,4 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення №1170 від 07.08.1978 виконавчого комітету Київської міської ради "Про надання у тимчасове користування в/ч НОМЕР_1 земельної ділянки в Дарницькому районі", та визнано таким, що втратив чинність, п. 7 рішення №132/233 від 04.02.1999 Київської міської ради "Про оформлення права користування та надання земельних ділянок".
22.11.2006 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення №73/130 від 2006 Київської міської ради за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове, платне користування) земельну ділянку площею 5,2557 га, розташовану за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, кадастровий номер 8000000000:63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціального призначення.
Вказаний правочин посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М. та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 04.12.2006 за №63-6-00383 у книзі записів державної реєстрації договорів.
12.05.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона-3) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4) укладено Договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільській, 67 в м. Києві (надалі - Договір про забудову), у відповідності до термінів та п. 1.1 якого сторони зобов'язались спільно діяти для досягнення господарської мети - будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці площею 5,2557 га, розташованій за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, з кадастровим номером 8000000000:63:502:001.
Результат спільного проекту досягається сторонами шляхом набуття сторонами у власність квартир, нежитлових приміщень в збудованих конкретних багатоквартирних житлових будинках у складі комплексу в порядку і на умовах, передбачених цим договором (п. 1.2 Договору про забудову).
Згідно п. 1.3 Договору про забудову ділянка належить стороні-1 на праві найму (оренди) на підставі договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М., який зареєстрований в реєстрі за №4786 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації 04.12.2006 за №63-6-00383). Цільове призначення ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціального призначення. Сторона-1 забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов'язань за цим договором. Надання стороні-2 можливості користування будівельним майданчиком на ділянці для здійснення спільного проекту не припиняє прав сторони-1 на ділянку, не є передачею ділянки в оренду/суборенду та не тягне за собою переходу прав власника/орендаря до сторони-2. Будівельний майданчик передається стороною-1 стороні-2 (чи вказаному стороною-2 генеральному підряднику) за актом приймання-передачі. Станом на дату укладення цього договору на ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна (в тому числі мережі, паркани, інші споруди), вичерпний перелік яких наведено у додатку №5 до цього договору. Власником цих об'єктів є сторони-1 та/або треті особи. Сторони підтверджують, що інші об'єкти нерухомого майна на ділянці відсутні. Сторона-1 підписанням цього договору надає свою згоду на знесення цих об'єктів (крім об'єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. Сторона-1 зобов'язується в порядку "сприяння", що визначений цим договором, отримати згоду вказаних третіх осіб на знесення цих об'єктів (крім об'єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору.
Керівництво спільним проектом здійснюється стороною-2. На сторону-2, як на керівника спільного проекту, покладаються обов'язки по виконанню функцій замовника будівництва комплексу (тобто, сторона-2 виконує функції замовника будівництва комплексу). Правом підписання документів, необхідних для реалізації спільного проекту, наділений керівник сторони-2, а за його відсутності - інша особа, належним чином уповноважена стороною-2 (п. 1.5 Договору).
Відповідно пунктів 2.1, 2.2. Договору про забудову для досягнення мети цього договору сторона-1 виконує обов'язки, покладені на неї цим договором, у тому числі забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов'язань за даним договором; а сторона-2 виконує обов'язки, покладені на неї цим договором, у тому числі за рахунок власних та/або залучених коштів (цінностей і т.п.) вживає заходів щодо фінансування всіх необхідних робіт та заходів щодо будівництва комплексу й прийняття його в експлуатацію.
У пункті 3.3 Договору про забудову зазначено, що протягом 15 днів з дня затвердження проектної документації сторони укладають додаткову угоду до цього договору (акт розподілу площ), якою з урахуванням договору, а також викладеного у додатку №1 до цього договору та п. 3.4 цього договору визначаються переліки нерухомого майна в комплексі, що набуватимуться кожною із сторін у власність чи для виконання своїх зобов'язань. З моменту укладення такої додаткової угоди кожна із сторін набуває майнові права на відповідне нерухоме майно, спорудження якого передбачено затвердженою проектною документацією, та яке вказане у додатковій угоді, а після завершення будівництва та прийняття комплексу в експлуатацію - право власності на відповідне майно.
Цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і скріплення його печатками сторін і діє до повного виконання сторонами прийнятих на себе обов'язків або до його припинення повністю або частково на підставах, визначених цим договором та/або чинним законодавством України, якщо інше не передбачене цим договором (п. 14.1 Договору про забудову).
У додатку 5 до Договору про забудову міститься перелік нерухомого майна, яке знаходиться на ділянці, згідно якого на земельній ділянці знаходиться майновий комплекс загальною площею 7 622,50 кв.м. у складі наступних будівель, споруд, мереж тощо:
1. Казарма чотирьохповерхова на 400 осіб (літера Л) площею 3 793,00 кв.м. (об'єкт незавершеного будівництва (реконструкція) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру).
2. Казарма одноповерхова (літера Ж) площею 534,60 кв.м.
3. Казарма одноповерхова (літера И) площею 544,80 кв.м.
4. Штаб трьохповерховий (літера З) площею 709,30 кв.м.
5. Їдальня на 250/500обідів (літера К) площею 1 070,50 кв.м.
6. Медичний пункт на 10 ліжко-місць (літера А) площею 125,50 кв.м.
7. Магазин (літера Б) площею 208,80 кв.м.
8. КПП-2 (літера М) площею 11,60 кв.м.
9. Овочесховище-1 (літера Е)площею 306,70 кв.м.
10. Овочесховище-2 (літера Д) площею 304,60 кв.м.
11. Сміттєзбірник (літера Н) площею 13,10 кв.м.
12. Зовнішні мережі водопостачання.
13. Зовнішні мережі освітлення території.
14. Зовнішній каналізаційний колектор.
15. Огорожа із залізобетонних плит.
22.12.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4), ОСОБА_5 (сторона-5), ОСОБА_1 (сторона-6), ОСОБА_2 (сторона-7), ОСОБА_3 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона-10) та ОСОБА_4 (сторона-11) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (надалі - Додаткова угода від 22.12.2017), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток наступні сторони:
- ОСОБА_5 , що стає стороною-5 Договору;
- ОСОБА_1 , що стає стороною-6 Договору;
- ОСОБА_2 , що стає стороною-7 Договору;
- ОСОБА_3 , що стає стороною-7 Договору;
- Закрите акціонерне товариство "Українська будівельна компанія", що замість Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" стає стороною-2 Договору;
- Товариство з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс", що стає сторона-10 Договору;
- ОСОБА_4 , що стає стороною-11 Договору.
У пункті 1.1. Додаткової угоди від 22.12.2017 сторонами погоджено, що з дати укладення цієї угоди ЗАТ "Українська будівельна компанія" набуває замість ТОВ "Київський домобудівельний комбінат" всіх прав та обов'язків керівника спільного проекту, тобто стає замість ТОВ "Київський домобудівельний комбінат" особою, яка виконує функції замовника будівництва.
Даною Додатковою угодою від 22.12.2017 сторонами було визначено участь кожної нової сторони у проекті, та змінено деякі умови Договору про забудову.
Зокрема, у пункті 3 Додаткової угоди сторони дійшли згоди змінити абзац третій пункту 1.3 Договору про забудову, виклавши його у наступній редакції: "1.3 Станом на дату укладення цього договору на ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна (в тому числі мережі, паркани, інші споруди), перелік яких наведено у додатку №5 до цього договору, а також будь-яке інше нерухоме майно, споруди, що знаходяться на ділянці та не належать стороні-2, 3, 9, 10 та 11. Власником цих об'єктів є сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 та/або треті особи. Сторони підтверджують, що інші об'єкти нерухомого майна на ділянці відсутні. Сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 підписанням цього договору надають свою згоду на знесення цих об'єктів стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. Сторона-1, сторона-5, сторона-6, сторона-7 зобов'язуються в порядку сприяння, що визначений цим договором, надати свою згоду та отримати згоду вказаних третіх осіб на знесення цих об'єктів стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. При цьому сторони погодили, що для отримання дозволу на виконання будівельних робіт на 5-ту чергу комплексу сторона-1 надасть всі необхідні документи в рамках сприяння виключно за умови підписання стороною-1 та стороною-2 акту розподілу площ на 4-ту та на 5-ту черги комплексу на умовах, встановлених стороною-1 (при цьому загальна площа, яка буде зазначена в актах розподілу площ на 4-ту та на 5-ту черги комплексу, повинна відповідати розподілу у додатку-1 до цього договору, а розподіл об'єктів у межах 4-ї та 5-ї черги комплексу здійснюється стороною-1).".
У пункті 7 Додаткової угоди від 22.12.2017 сторони дійшли згоди змінити пункт 3.3 Договору про забудову, виклавши його у наступній редакції: "3.3 Після розроблення проектної документації, її погодження з відповідними установами та організаціями, проведення її експертизи, сторона-2 направляє цінним листом з описом вкладення або передає під розписку стороні-1 проектну документацію на будівництво, яку сторона-1 зобов'язана затвердити та підписати протягом десяти робочих днів з моменту отримання (та/або підписати спільний проект про її затвердження) і у цей же строк повернути її стороні-2. Проектна документація іншими сторонами не затверджується. Після затвердження та підписання стороною-1 проектної документації і повернення її стороні-2, сторона-2 направляє цінним листом з описом вкладення або передає під розписку стороні-1 документи, які необхідні для отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Сторона-1 зобов'язана протягом десяти робочих днів з моменту їх отримання підписати їх та в цей же строк повернути стороні-2. Після затвердження та підписання вищезазначених документів сторона-2 направляє стороні-1 цінним листом з описом вкладення або передає під розписку відповідну кількість примірників проекту акту розподілу площ, складеного відповідно до додатку -1 до даного договору. Сторона-1 зобов'язана їх всі підписати і повернути їх всі стороні-2 протягом десяти робочих днів з моменту їх отримання. Після цього їх всі підписує сторона-2 та повертає стороні-1 6 примірників акту розподілу площ, підписаних стороною-1 та стороною-2. З моменту підписання стороною-1 та стороною-2 акту розподілу площ кожна із сторін набуває майнові права на відповідне нерухоме майно, спорудження якого передбачено затвердженою проектною документацією, та яке вказане у акті розподілу площ, а після завершення будівництва та прийняття комплексу в експлуатацію - право власності на відповідне нерухоме майно. Сторони погодили, що для цілей цього договору акт розподілу площ підписується лише стороною-1 та стороною-2, а іншими сторонами не підписується. При цьому, при підписанні акту розподілу сторона-1 та сторона-2 суворо дотримуються додатку-1 до цього договору та принципу пропорційного розподілу згідно з типологією об'єктів (крім 4-ї та 5-ї черг комплексу).
Пунктом 23 Додаткової угоди від 22.12.2017 передбачено, що сторона-1, за умови належного виконання стороною-2 своїх зобов'язань згідно з договором, підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу (його черг), передачу ділянки чи її частини для забудови іншій особі, аніж сторона-2 чи особа, на яку вкаже сторона-2, та дій, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці.
20.06.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона-3), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4), ОСОБА_5 (сторона-5), ОСОБА_1 (сторона-6), ОСОБА_2 (сторона-7), ОСОБА_3 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона-10), ОСОБА_4 (сторона-11) та Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (надалі - Додаткова угода від 20.06.2019), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк". Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ "Навара-К" до ТОВ "Арт Парк".
Пунктом 2 Додаткової угоди від 20.06.2019 передбачено, що ТОВ "Арт Парк" набуло замість ЗАТ "Українська будівельна компанія" всіх прав та обов'язків керівника спільного проекту, тобто ТОВ "Арт Парк" стало замість ЗАТ "Українська будівельна компанія" особою, яка виконує функції замовника будівництва. При цьому, ЗАТ "Українська будівельна компанія" не виконує функції замовника будівництва в рамках спільного проекту, але залишається стороною договору. У зв'язку з цим ТОВ "Арт Парк" стає стороною-2 договору, а ЗАТ "Українська будівельна компанія" стає стороною-12 договору.
Листом вих. №05716-18886 від 02.08.2021 Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К", що оскільки на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001 розташований майновий комплекс, який перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_5 (2/100, 7/100 та 2/1000 часток), ОСОБА_2 (3/100, 4/100 часток) та ОСОБА_1 (4/100, 50/100), в той час як за Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" зареєстровано право колективної власності на вказаний об'єкт нерухомого майна, розмір частки якої складає 298/1000, тому поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю "Навара-К" договору оренди земельної ділянки від 04.12.2006 №63-6-0038 без погодження його з іншими власниками нерухомого майна буде порушенням прав інших власників майна, розташованого на земельній ділянці.
30.08.2022 на офіційному сайті Київської міської ради було опубліковано проект рішення "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва". Даний проект рішення передбачає передання Товариству з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 5 років земельної ділянки площею 5,2557 га (кадастровий номер 8000000000:63:502:0001) для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об'єктами соціального призначення (код виду цільового призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно. У проекті рішення вказано, що право власності на нерухоме майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 17.11.2011 (номери запису про право власності 45121698, 45122797, 45125428, 45125794), від 08.12.2021 (номери запису про право власності 45536730, 45536856), від 12.01.2022 (номер запису про право власності 46136596) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови).
Позивач зазначає, що відповідачем вчинені дії щодо земельної ділянки та прав на неї, які можуть негативно вплинути на здійснення спільного проекту; вчинені дії, які спричиняють виникнення зобов'язань щодо комплексу перед третіми особами; вчинені відповідачем дії можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу (його черг), передачу земельної ділянки для забудови іншій особі аніж Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" та які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці.
Оцінивши наявні в справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
За умовами Договору про забудову земельної ділянки: відповідач надав згоду на знесення належного йому нерухомого майна (п. 1.3.); відповідач має зобов'язання якнайшвидше поновити договір оренди землі (п.п. 1.3.2, 5.1.2).
Метою Договору про забудову є забудова земельної ділянки, введення збудованої нерухомості в експлуатацію та її розподіл між сторонами. За змістом п. 14.1 Договору про забудову договір діє до повного виконання сторонам прийнятих на себе обов'язків або до його припинення повністю або частково на підставах, визначених договором чи законом.
За змістом п. 15.3 Договору про забудову відповідач гарантував не вчинення жодних дій щодо ділянки чи її частини та/або прав на неї, які можуть негативно вплинути на здійснення спільного проекту, у тому числі не укладати будь-які угоди щодо ділянки та/або прав на неї.
Додатковою угодою від 22.12.2017 (п. 23) погоджено, що відповідач за умови належного виконання позивачем своїх зобов'язань згідно договором, підтверджує свою гарантію та гарантує, що не буде вчиняти будь-які дії, які можуть спричинити зміну замовника будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків (його черг), передачу земельної ділянки чи її частини для забудови іншій особі, аніж сторона-2 чи особа, на яку вкаже сторона-2, та дій, які можуть спричинити необхідність змінювати видані містобудівні умови та обмеження по ділянці.
Відповідно до ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Тобто, за своєю суттю зобов'язання складається із права вимоги кредитора та обов'язку виконання такої вимоги боржником. При цьому, є неможливим існування права вимоги без кореспондуючого такій вимозі обов'язку виконання.
Лише існування одночасно як права вимоги так і обов'язку виконання такої вимоги становить собою суть зобов'язання.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).
Пунктом 5 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що обтяження - це заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору
До обтяжень відноситься: заборона відчуження, арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, а також інші обтяження.
Обтяження речових прав на нерухоме майно можна розуміти як тимчасові або постійні додаткові обов'язки власника враховувати певні обставини при вчинені правочинів з об'єктом нерухомого майна.
З системного аналізу вказаного Закону та інших норм законодавства (наприклад, Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень", Закону України "Про заставу", Закону України "Про іпотеку" тощо) вбачається, що за своєю суттю обтяженням є право обтяжувача на відповідне майно (рухоме чи нерухоме) та майнові права боржника чи іншої особи, яке виникає на підставі закону, договору, рішення суду або з інших дій фізичних і юридичних осіб, з якими закон пов'язує виникнення прав і обов'язків щодо такого майна.
Аналогічне розуміння поняття "обтяження" також вбачається із системного аналізу визначень у термінологічних словниках поняття, згідно якого обтяженням є наявність права іншої особи на майно або обмеження прав боржника на належне йому майно.
Обтяження прав можуть полягати не лише у додаткових обов'язках власника але і у обмеженнях його правомочностей з володіння, користування і розпорядження нерухомим майном або його частиною. У зв'язку з цим, власник майна не може у повному обсязі реалізовувати своє право власності на об'єкт нерухомості.
Відповідно до частин 1, 2 статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Сукупність наведених у Договорі про забудову зобов'язань та гарантій відповідача, які Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" добровільно взяло на себе, шляхом укладання Договору про забудову із додатковими угодами, призводить до обмеження відповідача вільно розпоряджатися належним йому нерухомим майном.
Питання належної реєстрації такого обтяження не змінює сутність обтяження, проте впливає на обізнаність не сторони такого правочину про його існування.
За змістом Договору про забудову позивач є особою на користь якої здійснені відповідні обтяження, адже вони роблять можливим виконання такого договору (забудову чужої ділянки із знесенням нерухомості можна здійснювати виключно із дозволу власника такої нерухомості та особи, яка має права на землю).
Зважаючи на відчуження відповідачем належного йому нерухомого майна та втрату прав на землю, позовні вимоги про зобов'язання відповідача виконати зазначені у позовних вимогах умови договору не підлягають задоволенню, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара-К" з моменту втрати права власності на нерухоме майно та прав на землю не може виконати свої зобов'язання за Договором про забудову, а відтак не може бути примушене судом до здійснення таких дій.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Суди здійснюють правосуддя на основі Конституції і законів України та на засадах верховенства права (ч. 1 ст. 6 Закону України "Про судоустрій і статус суддів").
Аналіз практики Європейського суду з прав людини щодо застосування статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (див. рішення від 21 січня 1999 року в справі "Гарсія Руїз проти Іспанії", від 22 лютого 2007 року в справі "Красуля проти Росії", від 5 травня 2011 року в справі "Ільяді проти Росії", від 28 жовтня 2010 року в справі "Трофимчук проти України", від 9 грудня 1994 року в справі "Хіро Балані проти Іспанії", від 1 липня 2003 року в справі "Суомінен проти Фінляндії", від 7 червня 2008 року в справі "Мелтекс ЛТД (MELTEX LTD) та Месроп Мовсесян (MESROP MOVSESYAN) проти Вірменії") свідчить, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес.
Вимога п. 1 ст. 6 Конвенції щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітись як обов'язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. Стаття 6 Конвенції також не встановлює правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами. Проте Європейський суд з прав людини оцінює ступінь умотивованості рішення національного суду, як правило, з точки зору наявності в ньому достатніх аргументів стосовно прийняття чи відмови в прийнятті саме тих доказів і доводів, які є важливими, тобто такими, що були сформульовані заявником ясно й чітко та могли справді вплинути на результат розгляду справи.
Відповідно до п. 58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (Заява № 4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (RuizTorija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, № 303-A, п. 29).
При цьому суд наголошує, що усі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині рішення, взяті судом до уваги, однак не спростовують висновків суду та не суперечать дійсним обставинам справи і положенням чинного законодавства.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з ст. 76, 77, 78, 79 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Підсумовуючи наведене, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара - К" про зобов'язання виконати умови договору задоволенню не підлягають.
Судовий збір за розгляд справи відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на позивача.
Керуючись ст. 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.У позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара - К", за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Смерековий Гай", третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Київської міської ради про зобов'язання виконати умови договору - відмовити повністю.
2.Витрати по сплаті судового збору покласти на позивача.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст складено та підписано 11.04.2023
Суддя С. В. Стасюк