Справа № 522/14170/21
Провадження 2/522/25/23
31 березня 2023 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого - судді Абухіна Р.Д.,
за участю секретаря судового засідання Кріцької Д.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Сватаненко Олена Вікторівна про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння,
Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Сватаненко Олена Вікторівна про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння.
В обґрунтування позову позивач зазначає, що 07.09.2005 р. позивач уклала «Договір № 160 «Про пайову участь будівництва житла» (мовою оригіналу:«О долевом участии строительства жилья») з товариством з обмеженою відповідальністю «Берегбудгруп» - ООО «Берег-Стройгрупп».
03.03.2016 р. Департаментом державного архітектурно-будівельного контролю зареєстрована декларація про готовність до експлуатації об'єкта - житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 .
06.12.2017 р. Приморською районною адміністрацією видано розпорядження № 540. Згідно з декларацією про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованої Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 03.03.2016 р. за № ОД 14316063172, побудований за адресою: АДРЕСА_1 (будівельний номер), житловий комплекс відповідає будівельній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та готовий до експлуатації.
У подальшому було виявлено, що існує кримінальне провадження, внесене до ЄРДР № 12019160000000619 від 02.07.2019 р., згідно з яким відповідача ОСОБА_2 притягнуто до відповідальності по ч. 4 ст. 190; ч. 4 ст. 358 КК України.
Позивач зазначає, що ОСОБА_2 обвинувачується у придбанні майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 шляхом шахрайства та використання завідомо підроблених документів, тобто придбання права на чуже майно шляхом обману.
Таким чином позивач зазначає, що відповідач ОСОБА_2 шляхом використання підроблених документів придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_3 .
Право власності на нерухоме майно - зазначену вище квартиру, відповідач ОСОБА_2 зареєстрував 04.01.2019 р. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1739004451101. А номер запису про право власності - 29792251.
15.01.2019 р. була здійснена купівля-продаж квартири АДРЕСА_3 . Покупцем цієї нерухомості за договором купівлі-продажу від 15.01.2019 р., реєстр № 59 став відповідач ОСОБА_3 (продавець - відповідач ОСОБА_2 ).
Вказаний договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Сватаненко Оленою Вікторівною.
Позивач вказує, що відповідачем ОСОБА_2 було підроблено документи на придбання квартири, а тому реєструвати своє право власності на квартиру АДРЕСА_3 , а потім здійснити відчуження цього ж об'єкту відповідач ОСОБА_2 не мав права, бо не був її власником.
Виходячи з вищевикладеного, позивач просила суд визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 15.01.2019 р., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Сватаненко Оленою Вікторівною та укладений між відповідачами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , - недійсним. Витребувати у ОСОБА_3 на користь позивача квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 55,52 кв. м, житловою площею - 24,68 кв. м, з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна - 1739004451101. Встановити, що дане рішення суду є підставою для зняття з реєстрації та виселення відповідача ОСОБА_3 з усіма мешкаючими з ним особами з квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 55,52 кв. м, житловою площею - 24,68 кв. м, з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна -1739004451101. Встановити, що дане рішення є підставою для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 55,52 кв. м, житловою площею - 24,68 кв. м, з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна -173 9004451101 на ім'я позивача. Встановити, що дане рішення є підставою для визнання недійсною державної реєстрації об'єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 55,52 кв. м, житловою площею - 24,68 кв. м, з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна - 173 9004451101 та номером запису про право власності 29702251.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 18 серпня 2021 року позовну заяву залишено без руху.
01 листопада 2021 року від позивача до суду надійшла заява про розстрочення або відстрочення сплати судового збору.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 03 листопада 2021 року у задоволенні клопотання про розстрочення судового збору відмовлено.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 15 листопада 2021 року провадження у справі відкрито та призначено справу до судового розгляду за правилами загального позовного провадження.
15 лютого 2022 року від відповідача ОСОБА_2 до суду надійшла заява про розгляд справи у його відсутності.
15 лютого 2022 року від відповідач ОСОБА_2 до суду надійшов відзив на позовну заяву. Відповідно до наданого відзиву, відповідач вказує, що позов ОСОБА_1 є необгрунтованим. Вказав, що в позивачем викладені взаємовиключні вимоги, не зазначено яке саме право захищає позивач, а з доданих документів не вбачається, що у позивачки взагалі виникло право вимоги до забудовника житлової нерухомості яку вона проінвестувала.
15 лютого 2022 року від приватного нотаріуса Сватаненко О.В. до суду надійшла заява щодо неможливості з'явитися в судове засідання та надання пояснень. Відповідно до вказаної заяви, нотаріус вказує, що при посвідченні договору були виконанні всі вимоги діючого законодавства, підстав для відмови у вчиненні нотаріальної дії, а саме посвідчення договору купівлі-продажу, не було.
26 квітня 2022 року від адвоката Мутаф В.А. в інтересах ОСОБА_3 до суду було надано заяву про застосування до спірних правовідносин наслідків спливу строку позовної давності.
У судове засідання призначене на 15 червня 2022 року з'явились позивач ОСОБА_1 та представник відповідача ОСОБА_4 .
Під час підготовчого судового засідання, головуючим суддею було запропоновано уточнити позовні вимоги. Позивач зазначила про необхідність розглядати позовні вимоги в редакції яку надано до суду. Позивачем також підтверджено, що всі докази надані, вказала, що позовну заяву підтримує в повному обсязі.
Представник відповідача позов не визнав.
Відповідно до ч. 4 ст 12 ЦПК України, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2022 року підготовче провадження по справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті.
17 жовтня 2022 року від приватного нотаріуса Сватаненко О.В. до суду надійшла заява про розгляд справи за її відсутності.
У судове засідання призначене на 31 березня 2023 року з'явились позивач ОСОБА_1 та представник відповідача ОСОБА_3 - адвокат Мутаф В.А.
Позивач під час судового засідання наполягала на задоволенні позову з підстав зазначених в позовній заяві.
Представник відповідача позов не визнав в повному обсязі, просив суд відмовити в задоволенні позову. Надав до суду письмові пояснення.
Суд заслухавши думки сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні в справі докази як окремо так і загалом, прийшов до наступних висновків.
Позивач у позовній вимозі вказав всі обставини, на підставі яких він виступає з вимогою перед судом, а також надав до суду підтверджуючі докази.
Принцип диспозитивності судового процесу передбачає, що сторони мають право самостійно вирішувати спірні питання та змагатися за захист своїх прав та інтересів. Суд не може діяти самостійно, він може розглядати лише ті питання, які були порушені сторонами. Цей принцип знаходить своє відображення в статті 4 Цивільного процесуального кодексу України.
Згідно з цим принципом, судовий процес залежить від дій сторін, а не від власного бажання суду. Суд може встановлювати правила і процедури, які повинні бути дотримані сторонами під час проведення судового процесу. Але ці правила не повинні перешкоджати сторонам здійснювати свої права на захист та визначення своїх інтересів.
Суд діє на підставі позовної заяви, яка містить вимоги сторін та обставини, на яких вони ґрунтуються.
Так судом встановлено, що 07.09.2005 р. позивач уклала «Договір № 160 «Про пайову участь будівництва житла» (мовою оригіналу: «О долевом участии строительства жилья») з товариством з обмеженою відповідальністю «Берегбудгруп» - ООО «Берег-Стройгрупп».
Згідно з зазначеним договором та його п. 2.1 «пайовик зобов'язується взяти пайову участь у будівництві житлового будинку, а підприємство - здійснити будівництво 2-кімнатної квартири в житловому будинку, розташованому в АДРЕСА_1 , секції Ж, квартири АДРЕСА_4 , яка після здачі будинку в експлуатацію передається пайовику згідно з актом приймання-передачі, вартість якої пропорційна сумі пайової участі пайовика в будівництві житлового будинку» (мовою оригіналом :«пайщик обязуется принять долевое участие в строительстве жилого дома, а предприятие - осуществить строительство 2- комнатной квартиры в жилом доме, расположенном в АДРЕСА_1 , квартиры АДРЕСА_4 , которая после сдачи дома в эксплуатацию передается пайщику согласно акта приемки-передачи, стоимость, которой пропорциональна сумме долевого участия пайщика в строительстве жилого дома»).
Відповідно до п. 4.2.1. договору позивач «для виконання будівельних робіт з будівництва та введення в експлуатацію 55,52 кв.м загальної площі на АДРЕСА_5 має перерахувати 100% грошового внеску від загальної вартості 55,52 кв.м у розмірі 196263,20 грн. за курсом НБУ за 1 долар США 5.05 грн. на момент укладання договору, що еквівалентно 38 864 доларам США» (мовою оригіналом: «для выполнения строительных работ по строительству и введению в эксплуатацию 55,52 кв.м общей площади по АДРЕСА_5 должна перечислить 100% денежного взноса от общей стоимости 55,52 кв.м в размере 196263,20 грн. по курсу НБУ за 1 доллар США 5.05 грн. на момент заключения договора, что эквивалентно 38864 долларам США»).
Окрім того, були визначені порядок та строки передачі квартири, що викладене у п. п. 6.1; 6.2; 6.3 договору. Також викладені права і обов'язки сторін 4.1.7 та зазначений строк ввести об'єкт до експлуатації до кінця 1-го кварталу 2008 року - п. 4.1.8 договору.
22.05.2006 р. до зазначеного вище договору № 160 «Про пайову участь будівництва житла від 07.09.2005 р.» (мовою оригіналу: «О долевом участии строительства жилья от 07.09.2005 г.») були внесені зміни у вигляді додаткової угоди - «дополнительное соглашение».
Згідно з цією угодою, ОСОБА_5 передала позивачу належні їй за договором № 160 від 07.09.2005 р. права та обов'язки інвестора у повному обсязі.
10.11.2015 р. позивачем з ООО «Берег-Стройгрупп» була укладена ще додаткова угода №2 до «Договору про пайову участь будівництва житла № 160 від 07.09.2005 р.» (мовою оригіналу «Договора о долевом участии строительства жилья № 160 от 07.09.2005 г.»).
06.12.2017 р. Приморською районною адміністрацією видано розпорядження № 540. Згідно з декларацією про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованої Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 03.03.2016 р. за № ОД 14316063172, побудований за адресою: АДРЕСА_1 (будівельний номер), житловий комплекс відповідає будівельній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та готовий до експлуатації.
Як вбачається з матеріалів справи 04.01.2019 р. відповідач ОСОБА_2 зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на нерухоме майно - зазначену вище квартиру.
Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 1739004451101, номер запису про право власності - 29792251.
15.01.2019 р. була здійснена купівля-продаж квартири АДРЕСА_3 . Покупцем цієї нерухомості за договором купівлі-продажу від 15.01.2019 р., реєстр № 59 став відповідач ОСОБА_3 (продавець - відповідач ОСОБА_2 ).
Вказаний договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Сватаненко Оленою Вікторівною.
Слід зазначити, що відповідно письмових пояснень представника ОСОБА_4 у своїх письмових поясненнях заявив клопотання про застосування наслідків спливу строків позовної давності. Представник відповідача зазначає, що право позивачки було порушено 05.08.2016 року, коли ТОВ «БерегСтройгрупп» не передав позивачці документи у строк передбачений договором про часткову участь у будівництві будинку, а тому строк позовної давності з 05.08.2016 року сплинув.
Як встановлено ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
При цьому важливо правильно встановити предмет та підстави позову.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц визначено, що предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує його вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.
Суд встановлює, що позивачем у якості відповідача не визначено ТОВ «Берег-Стройгрупп», будь-які вимоги до ТОВ «Берег-Стройгрупп» відсутні. В той же час, основною вимогою позивача є визнання Договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 недійсним. Враховуючи, що вказаний договір купівлі-продажу укладений 15.01.2019 року, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для задоволення заяви про застосування наслідків спливу строків позовної давності
Частиною першою ст. 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Частиною четвертою ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1)було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2)було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3)вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом .
Відповідно до п.2.3 Договору №160 про часткову участь у будівництві будинку від 07.09.2005 року (мовою оригіналу):
3.4.Оформление документов на право собственности на квартиру и передача квартиры по акту приема-передачи осуществляется только после оплаты ПАЙЩИКОМ суммы, указанной в п.3.1., п.3.3., п.3.4 Договора в полном объёме.
6.2. Передача квартиры ПАЙЩИКУ оформляется путем подписания сторонами акта приемки-передачи квартиры.
Позивачем не надано до матеріалів справи акту прийому передачі, що свідчить, що позивачка не приймала спірну квартиру у володіння.
Треба відзначити, що «майнові права» та «право власності» є різними поняттями (висновки Верховного Суду України, викладені у постанові від 30 березня 2016 року у справі N 6-265цс16).
Тобто, звертатися і з захистом права власності може лише особа, яка раніше набула права власності на спірне майно.
У постанові Верховного Суду від 30.08.2019 у справі № 914/970/18 викладено аналогічну думку:
«Витребування майна із чужого незаконного володіння передбачено статтями 16,387 Цивільного кодексу України саме як форма захисту права власності, а не як окреме оборотоздатне майнове право, яке може відчужуватися в порядку положень статті 656 цього Кодексу, на користь інших осіб, зважаючи, що речові права безпосередньо пов'язані із конкретною річчю і переходять у зв'язку з переходом зазначених об'єктів; на підтвердження наявності у позивача суб'єктивного матеріального права на витребування майна із чужого незаконного володіння позивач повинен надати суду відповідні належні докази, що підтверджують його право на зазначене майно, чого, як уже зазначалося, ним зроблено не було.
Попередні судові інстанції також зазначили, що предметом договору купівлі- продажу від 01.03.2016, як і договору від 21.03.2014, є майнове право (право вимоги) витребування майна із чужого незаконного володіння, визнання та оформлення права власності за ТОВ на нерухоме майно (будівлі та споруди паливного складу), яке за своїм змістом є цивільно-правовим способом захисту права власності та нерозривне з ним, не може бути здійснено окремо від права власності, тому не може здійснюватися іншою особою та не в інтересах власника, яким позивач не є.»
Відповідно до ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з ч.1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Велика Палата Верховного Суду в пункті 34 постанови від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження N 12-148гс19) сформулювала висновок за яким:
власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього: набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна. У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що закон не вимагає встановлення судом таких обставин у іншій судовій справі, зокрема не вимагає визнання незаконними рішень, відповідно до яких відбулось розпорядження майном на користь фізичних осіб, в яких на підставі цих рішень виникли права та були надалі відчужені. Крім того, підстави витребування майна у добросовісного володільця регулюється статтею 388 ЦК України, а не незаконним володільцем, підстави витребування майна від якого унормовано у статті 387 ЦК України.
Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
В тому числі, суд враховує вимоги ст. 80 ЦПК України, зокрема достатність доказів для вирішення справи, наданих до суду.
Матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 порушували право власності позивача.
Суд критично відноситься до наявності кримінального переслідування щодо ОСОБА_6 , адже це не свідчить про наявність противоправних дій відповідача, однак це надає право ОСОБА_1 (яка має статус потерпілої) звернутися з цивільним позовом в порядку ст. 128 КК України та у випадку визнання його винним (встановлення обставин шахрайських дій та підробки документів), стягнути з нього завданні збитки.
Виходячи з вищевикладеного, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. Виходячи з того, що вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння, зняття з реєстрації та встановлення державної реєстрації на ім'я позивача є похідними вимогами, суд відмовляє у їх задоволенні.
Керуючись ст.ст. 4, 5, 12, 13, 17-19, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-266, 268, 352, 354, 355 ЦПК України, суд
У задоволені позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Сватаненко Олена Вікторівна про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення суду виготовлений 10.04.2023 року.
Суддя Р.Д. Абухін
30.03.23