вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49027
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-49, fax (056) 377-38-63
01.03.2023м. ДніпроСправа № 904/994/22
За позовом Дніпровської міської ради
до Відповідача - 1 - Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ"
Відповідача -2 - Товариства з обмеженою відповідальністю "МТ-1"
про скасування рішення реєстратора, припинення права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу та звільнення самостійно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об'єкту незавершеного будівництва
Суддя Юзіков С.Г.
При секретарі судових засідань: Юрченко В.В.
Представники:
Позивача - Риженко М.С.
Відповідача-1 - не прибув
Відповідач-2 - не прибув
Позивач просив скасувати рішення державного реєстратора КП "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради Колесник І.М. від 09.08.2017 № 36536933 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на об'єкт незавершеного будівництва (об'єкт незавершеного будівництва 12% готовності), що розташований у місті Дніпро Дніпропетровської області по Запорізькому шосе в районі цвинтаря (земельна ділянка місця розташування з кадастровими номерами: 1210100000:02:128:0026) за ТОВ "МТ-1", реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1322539712101. Визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т.М. 20.10.2017 за реєстровим №8609. Припинити право власності та скасувати державну реєстрацію за: ТОВ "МТ-1" на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 1322539712101, внесений рішенням державного реєстратора Комунального підприємства "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради Колесник І.М. 09.08.2017 №36536933; ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 1322539712101, внесений рішенням приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т.М. від 20.10.2017 №37670063. Зобов'язати ТОВ "МТ-1" повернути земельну ділянку з кадастровим номером: 1210100000:02:128:0026, розташовану за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення об'єкта незавершеного будівництва комерційного призначення (об'єкт незавершеного будівництва 12 % готовності).
Господарський суд Дніпропетровської області 12.05.2022 за заявою Дніпровської міської ради від 10.05.2022 про вжиття заходів забезпечення позову заборонено ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" вчиняти будь-які дії (купівля-продаж, міна, найм, виділ часток та інше) по відчуженню, реалізації, передачі іншим особам та переоформленню документів на об'єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що розташований у місті Дніпрі, по Запорізькому шосе, у районі цвинтаря (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1322539712101). Заборонено державному реєстратору прав на нерухоме майно вчиняти будь-які дії (в тому числі реєстрацію та перереєстрацію права власності, внесення змін, внесення записів про накладення арештів, заборон на відчуження, записів про іпотеку інші дії передбачені чинним законодавством), окрім дій по виконанню ухвали суду про забезпечення даного позову в цій справі щодо об'єкту незавершеного будівництва 12% готовності, розташованого у місті Дніпрі, по Запорізькому шосе, в районі цвинтаря (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1322539712101).
08.08.2022 від Позивача надійшли додаткові пояснення, у яких зазначено, що предметом позову є земельна ділянка по Запорізькому шосе в районі цвинтаря з кадастровими номерами: 1210100000:02:128:0026 на якій самочинно побудовано та зареєстровано нерухоме майно, а саме: незавершене будівництво 12 % готовності, яке складається з літ. А - незавершене будівництво будівлі комерційного призначення площею забудови 190 м2, літ. Б-незавершене будівництво будівлі комерційного призначення площею забудови 456,0 м2, поз. 1-3 огорожа, на підставі договору оренди землі від 05.10.2009, дозволу на виконання будівельних робіт № 255/01-08 від 31.07.2008, технічного паспорту, який виготовлений станом на 01.08.2017. Земельна ділянка по вищезазначеній адресі внаслідок самочинного будівництва незавершеного будівництва будівлі комерційного призначення та протиправної державної реєстрації щодо нього, вибула з користування Дніпровської міської ради поза її волею, саме наявність на земельній ділянці комунальної форми власності об'єкту нерухомого майна перешкоджає законному власнику земельних ділянок - територіальній громаді м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради володіти, розпоряджатися та користуватися земельною ділянкою, що є підставою для усунення перешкод у такому користуванні земельною ділянкою. У подальшому спірне нерухоме майно ТОВ "МТ-1" без будь-яких правових підстав на це, відчужене на користь ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" на підставі договору купівлі-продажу.
Також 08.08.2022 від Позивача надійшла заява про долучення до матеріалів справи документів, зокрема, листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради № 4/11-247 від 09.06.2022 з додатками.
09.11.2022 від Позивача надійшла заява про повернення на стадію підготовчого провадження, мотивована тим, що Позивачеві необхідно уточнити позовні вимоги, привести їх в належний став відповідно до чинного законодавства України.
Також від Позивача надійшла заява про уточнення предмета позову, мотивована тим, що протягом розгляду даної справи, Позивачем досліджено позицію Верховного суду з питань знесення самочинного побудованого нерухомого майна, у зв'язку з чим Позивач зазначає, що Верховний Суд у постановах від 02.06.2021 у справі № 509/11/17 та від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20 зробив висновки за якими ефективним способом захисту прав власника (користувача) земельної ділянки щодо усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, спричиненого таким порушенням, є вимога про знесення самочинного будівництва відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України, а належним Відповідачем за такою вимогою є власник відповідної забудови на час розгляду справи. З урахуванням викладеного, Позивач просить скасувати рішення державного реєстратора КП "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради Колесник І.М. від 09.08.2017 № 36536933 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на об'єкт незавершеного будівництва (об'єкт незавершеного будівництва 12% готовності), що розташований у місті Дніпро Дніпропетровської області по Запорізькому шосе у районі цвинтаря (земельна ділянка місця розташування з кадастровими номерами: 1210100000:02:128:0026) за ТОВ "МТ-1", реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1322539712101. Визнати недійсним договір купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т.М. 20.10.2017 за реєстровим №8609. Припинити право власності та скасувати державну реєстрацію з закриттям розділу за: ТОВ "МТ-1" на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 1322539712101, що внесений рішенням державного реєстратора Комунального підприємства "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради Колесник І.М. 09.08.2017 №36536933; ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 1322539712101, що внесений рішенням приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т.М. від 20.10.2017 №37670063. Зобов'язати ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" та ТОВ "МТ-1" повернути земельну ділянку з кадастровим номером: 1210100000:02:128:0026, що розташована за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення об'єкта незавершеного будівництва комерційного призначення (об'єкт незавершеного будівництва 12 % готовності).
Ухвалою суду від 09.11.2022 заяву Дніпровської міської ради про повернення до стадії підготовчого провадження задоволено. Призначено повторне проведення підготовчого провадження.
Відповідачі явку уповноваженого представника у жодне судове засідання не забезпечили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належно.
У зв'язку з відсутністю фінансування суду вихідна кореспонденцію не надсилається сторонам, у зв'язку з чим, Позивачеві запропоновано отримувати в суді копії ухвал Господарського суду Дніпропетровської області та направляти поштою на адреси Відповідачів.
Відповідно до даних веб-сайту "Укрпошта" ухвали направлені Відповідачеві -1 повернулися з відміткою Укрпошти "за закінченням встановленого терміну зберігання", "інші причини", а ухвала суду від 22.09.2022 "вручено особисто" - 04.10.2022, ухвали направлення Відповідачеві -2 повернулися з відміткою Укрпошти "адресат відсутній за вказаною адресою", до суду повернулося поштове відправлення № 4900098092212 з відміткою Укрпошти "адресат відсутній за вказаною адресою".
Відповідно до ч.7 ст.120 ГПК України у разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за можливості сповістити їх з допомогою інших засобів зв'язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
Пунктом 5 ч.6 ст. 242 ГПК України визначено, що днем вручення судового рішення є: день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Судовими рішеннями є: 1) ухвали; 2) рішення; 3) постанови; 4) судові накази (ч.1 ст. 232 ГПК України).
В ході розгляду даної справи Господарським судом Дніпропетровської області, відповідно до п.4 ч.5 ст.13 ГПК України, створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.
На офіційному сайті Судова влада України, судом розміщено повідомлення для Відповідачів про розгляд справи №904/664/22.
Секретарем судового засідання, для вжиття всіх необхідних заходів повідомлення сторін про розгляд справи, передавалася телефонограма Відповідачам, однак, оператором повідомлено, що відсутній зв'язок з абонентом.
Стаття 43 ГПК України зобов'язує учасників судового процесу та їх представників добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.
Частиною 1 ст. 202 ГПК України визначено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до ч. 2 ст. 202 ГПК України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.
Справа, згідно зі ст. 165 ГПК України, розглядається за наявними у ній матеріалами.
У судовому засіданні досліджено надані Позивачем докази.
У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представника Позивача, господарський суд
31.07.2008 інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області ТОВ "МТ-1" видано дозвіл на виконання будівельних робіт № 255/01-08, будівництво частини будівлі комерційно-побутового призначення по Запорізькому шосе, в районі цвинтаря м. Дніпропетровськ, термін дії дозволу до 30.07.2009.
Відповідно до Акту обстеження земельної ділянки № 4/18-0909 від21.09.2009, замовником якого є Відповідач -2, при візуальному обстеженні земельної ділянки 21.09.2009 встановлено - рельєф спокійний, на земельній ділянці розташовано котлован та існують залізобетонні споруди електромережі та освітлення. Територія яка фактично використовується для будівництва частини будівлі комерційно-побутового призначення, перевищує територію, що надано у користування згідно з Договором оренди (державна реєстрація №040610400796 від 03.07.2006) приблизно на 0,0500 га.
05.10.2009 Дніпропетровська міська рада (Орендодавець) з ТОВ "МТ-1" (Орендар) уклали Договір оренди землі (далі Договір), за п. 1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: по Запорізькому шосе у районі цвинтаря (Бабушкінський район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:02:128:0026.
В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,4773 га (п. 2.1. Договору).
Договір укладено на до третього липня дві тисячі десятого року (п. 3.1. Договору).
Після закінчення строку, на який було укладено Договір оренди землі, Орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору оренди і письмово, не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку Договору, звернувся до міської ради з клопотанням щодо продовження його дії, та за відсутності письмових заперечень Орендодавця та відповідного рішення міської ради Договір оренди земельної ділянки може бути продовжено або поновлено на той строк та визначених умовах, які були передбачені попереднім Договором (п. 3.2. Договору).
Земельна ділянка передається в оренду: для будівництва частини будівлі комерційно-побутового призначення (п. 5.1. Договору).
Умови забезпечення стану об'єкта оренди: повернути земельну ділянку у стані, придатному для подальшого її використання (п. 5.3. Договору).
Після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п. 7.1. Договору).
Зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п. 12.1. Договору).
Відповідно до п. 12.3. Договору дія Договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
За невиконання або неналежне виконання Договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього Договору (п. 13.1. Договору).
Цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 14.1. Договору).
На виконання Договору Позивач передав, а Відповідач прийняв земельну ділянку за кадастровим номером 1210100000:02:128:0026, яка знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, Бабушкінський район, по Запорізькому шосе у районі цвинтаря, що підтверджується Актом приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер 1210100000:02:128:0026 від 05.10.2009.
19.04.2010 Договір зареєстровано у ДМВ ДРФ ДП "Центр ДЗК".
ФОП Кучерявенко О.М. 01.08.2017 виготовлений технічний паспорт на громадський будинок - незавершене будівництво будівель комерційного призначення, на земельній ділянці з кадастровим номером 1210100000:02:128:0026, замовник технічної інвентаризації або уповноважена ним особа - ТОВ "МТ-1".
09.08.2017 Державним реєстратором прав на нерухоме майно прийнято рішення №36536933 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідно до якого, проведено державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, на незавершене будівництво, розташоване: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе, кадастровий номер земельної ділянки 1210100000:02:128:0026, за суб'єктом - ТОВ "МТ-1", код 32650975.
20.10.2017 ТОВ "МТ-1" (Продавець) та ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" (Покупець) уклали Договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва (далі Договір купівлі-продажу), за п. 1.1. якого в порядку та на умовах, визначених цим Договором, Продавець зобов'язується продати, Покупець зобов'язується купити у продавця об'єкт незавершеного будівництва розташованого у місті Дніпрі, Дніпропетровської області по Запорізькому шосе у районі цвинтаря (надалі - об'єкт незавершеного будівництва).
Опис, незавершеного будівництва, 12 відсотків готовності, яке складається з: літ. А- незавершене будівництво будівлі комерційного призначення площею забудови 190 кв.м; літ. Б - незавершене будівництво будівлі комерційного призначення площею забудови 456,0 кв.м, поз № 1-3 - огорожа.
Об'єкт незавершеного будівництва, що відчужується розташований на земельній ділянці кадастровий номер 1210100000:02:128:0026. площею 0,4773 га. Цільове призначення інша комерційна діяльність знаходиться у фактичному користуванні Покупця.
Відповідно до п. 2.1. Договору купівлі-продажу продаж об'єкта незавершеного будівництва за домовленістю сторін вчиняється за 250 000,00 грн.
Право власності на об'єкт незавершеного будівництва у Покупця виникає з моменту державної реєстрації цього права власності за Покупцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно до ст. ст. 182, 334 Цивільного кодексу України та інших положень чинного законодавства України. Сторони погодили реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва за цим Договором за Покупцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно одночасно з нотаріальним посвідченням цього Договору приватним нотаріусом Дніпропетровського міськрайонного округу Райською Т.М. до моменту повного розрахунку між Сторонами згідно Розділу 2 цього Договору (п. 5.1. Договору купівлі-продажу).
Цей Договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання та нотаріально посвідчення (п. 8.1. Договору купівлі-продажу).
20.10.2017 Державним реєстратором прав на нерухоме майно прийнято рішення № 37670063 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідно до якого, проведено державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, на незавершене будівництво, що розташоване - Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе, кадастровий номер земельної ділянки 1210100000:02:128:0026, за суб'єктом - ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ", код 36574186.
11.03.2019 Відповідач -1 звернувся до Позивача з клопотанням про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), по фактичному розміщенню об'єкта незавершеного будівництва та для завершення будівництва будівлі комерційного призначення.
На дане клопотання Позивач надав відповідь № 7/13-333 від 24.02.2020, у якій зазначено, що остаточну відповідь щодо можливості оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку буде надано після визначення функціонального призначення будівлі комерційного призначення.
Відповідно до листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради № 4/11-247 від 09.06.2022 Дніпровська міська рада є власником інформаційної (автоматизованої) підсистеми "Фіскальний кадастр" Муніципальної земельної інформаційної системи м. Дніпропетровська, розпорядником якої є департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради. У системі здійснюється реєстрація виклично орендованих земельних ділянок за їх кадастровим номером. Станом на 01.06.2022 за результатами пошуку земельної ділянки за кадастровим номером земельної ділянки 1210100000:02:128:0026 у Системі виявлено реєстраційні записи щодо цивільно-правових угод, укладених міською радою з ТОВ "МТ-1". Інформація щодо діючих договорів оренди землі за визначеним кадастровим номером у Системі відсутня.
З додатку до даного листа вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 1210100000:20:128:0026 перебувала в оренді у ТОВ "МТ-1" двічі, зокрема: з 03.07.2006 по 03.07.2008 та з 19.04.2010 по 03.07.2010.
Наведені обставини стали причиною звернення Позивачем з позовом.
Предметом доказування у даній справі є обставини, пов'язані з наявністю правових підстав для скасування рішення та запису про державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва,з одночасним припиненням права власності на цей об'єкт, зобов'язання Відповідачів повернути спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення об'єкта незавершеного будівництва комерційного призначення.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним, Податковим та Цивільними кодексами України, іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 20 ГК України передбачено, що кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.
Згідно зі ст. 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ч.1 ст. 792 ЦК України).
Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.
Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч. 1,2 ст. 116 Земельного кодексу України).
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу (ч.1 ст. 124 Земельного кодексу України).
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (ч.1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі").
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно зі ст.391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України).
Відповідно до ч.1, 2, 4 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Власник земельної ділянки може вимагати усунення порушення його права власності на цю ділянку, зокрема, оспорюючи відповідні рішення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, договори або інші правочини (постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 143), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 99), від 7 квітня 2020 року у справі № 372/1684/14-ц (пункт 46)).
Відповідно до п. 1 ст. 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", дія цього Закону поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав.
За змістом ст. 2 цього Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. У Державному реєстрі прав також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості (ч. 1 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
За частиною першою ст. 11 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. (ч. 2 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Статтею 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції на момент виникнення спору) передбачено, що державній реєстрації прав підлягають: 1) право власності; 2) речові права, похідні від права власності; 3) право власності на об'єкт незавершеного будівництва; 4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Статтею 271 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції на момент виникнення спору) визначено, державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Відповідно до п. 1 -4 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції на момент виникнення спору) державний реєстратор, зокрема: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; 3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов'язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі; 4) під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У ст. 76, 77 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Згідно зі ст. 78, 79 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Згідно зі ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідачі відзив на позов не надали, доводи і докази Позивача не заперечували і не спростували.
Перевіривши доводи і докази Позивача, суд погоджується з позицією Позивача.
Згідно ст. 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (Постанова КГС ВС від 24.01.2020 у справі №910/10987/18).
У Постанові КГС ВС від 11.02.2020 у справі № 915/572/17 зазначено, що Державний реєстр прав на нерухоме майно містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно у процесі проведення таких реєстраційних дій (ч. 1 ст.12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Разом з тим, державній реєстрації підлягає заявлене право, державна реєстрація якого здійснюється суб'єктом державної реєстрації прав не за власною ініціативою, а на підставах, установлених законом, зокрема за заявою про державну реєстрацію прав, поданою особою, за якою здійснюється реєстрація права. Тобто відносини у сфері державної реєстрації речового права виникають саме між суб'єктом звернення за такою послугою та суб'єктом, уповноваженим здійснювати відповідні реєстраційні дії.
При цьому, навіть якщо встановлено, що суб'єкт державної реєстрації прав дотримався законодавства при внесенні запису про проведену державну реєстрацію права за іншою особою, це не є перешкодою для задоволення позову щодо скасування цього запису, якщо наявність такого запису порушує права чи охоронювані законом інтереси позивача.
Пунктом 68 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції на момент виникнення спору) передбачено, що для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва.
Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
Однак, проводячи 02.08.2017 реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва на підставі: Договору оренди землі, серія та номер: реєстр. № 2707, виданий 05.10.2009, видавник - Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіна А.В.; Дозволу на виконання будівельних робіт, серія та номер: 255/01-08, виданий 31.07.2008, видавник: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області; Технічного паспорту, серія та номер: б/н, виданий 01.08.2017, видавник: ФОП Кучерявенко О.М., державний реєстратор не врахував, що Договір оренди землі від 05.10.2009 укладено до 03.07.2010, строк дії Договору не продовжувався; дозвіл на виконання будівельних робіт № 255/01-08 від 31.07.2008 був дійсним до 30.07.2009, ще до укладання Договору оренди землі.
Відповідно до вищезазначеного, заявником надано відомості про земельну ділянку з кадастровим номером: 1210100000:02:128:0026, площею 0,4773 га, інформацію щодо якої отримано не шляхом взаємодії між реєстрами реєстратором при розгляді поданої представником ТОВ "МТ-1" заяви про державну реєстрації прав та їх обтяжень.
Позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, зокрема, на незавершеного будівництво, не може бути звернена до державного реєстратора. Державний реєстратор зобов'язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Подібні за змістом висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 в справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18), від 01.04.2020 в справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19).
До того ж, дозвіл на виконання будівельних робіт №255/01-08 від 31.07.2008, а саме на будівництво частини будівлі комерційно-побутового призначення по Запорізькому шосе, в районі цвинтаря м. Дніпропетровськ мав визначений термін дії, а саме: до 30.07.2009. Однак, з акту обстеження земельної ділянки №4/18-0909 від 21.09.2009, вбачається, що на момент передачі землі в оренду на земельній ділянці розташований котлован та існують залізобетонні опори електромережі та освітлення. Жодної згадки про будь-які об'єкти нерухомого майна або його складові на земельній ділянці з кадастровим номером 1210100000:02:128:0026 не було. Відповідачі не надали доказів зворотного.
Таким чином, на час дії дозволу на виконання будівельних робіт, замовник не завершив (не провів) будівельних робіт, а отже будівництво об'єкту незавершеного будівництва, згідно з нормами чинного законодавства та з урахуванням практики Верховного Суду, вважається самочинним будівництвом, так як будівельні роботи проводились без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту. Відповідачі не надали доказів зворотного.
Відповідно до ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 1, 2, 4 ст. 376 ЦК України).
Оскільки спірний об'єкт нерухомого майна є об'єктом самочинного будівництва, ТОВ "МТ-1" в силу закону не набуло права власності на нього, державна реєстрація права власності не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 24.01.2020 у справі №910/10987/18).
До реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно особа є власником лише матеріалів, обладнання та іншого майна, що було використано в процесі будівництва. Верховний Суд у постанові від 21.03.2019 у справі № 909/175/18 зазначив, що це правило застосовується лише "при наявності усієї дозвільної документації, тобто документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва".
Отже, не заперечуючи проти речових прав Відповідача -1 на будівельні матеріали, суд доходить висновку про відсутність у Відповідача-1 права на об'єкт нерухомого майна у вигляді незавершеного будівництва, оскільки на момент реєстрації оспорюваного права власності та вирішення спору в суді у нього відсутні речові права на земельну ділянку. Такі права відсутні були і у Відповідача -2 на час реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва та на час вчинення договору купівлі-продажу нерухомого майна з Відповідачем -1. Суд погоджується з твердженням Позивача про порушення його права власника розпоряджатися спірною земельною ділянкою, оскільки строк дії Договору оренди землі сплив у 2010 році. Реєстрація права власності Відповідача на об'єкт незавершеного будівництва без наявності речових прав на земельну ділянку, на думку суду, безпідставно звужує права міської ради, як власника земельної ділянки, у подальшому розпорядженні землею.
Статтею 34 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Відчуження об'єкту самочинного будівництва ТОВ "МТ-1" на користь ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" на підставі договору купівлі-продажу є протиправним, оскільки, Відповідач -2 розпорядився майном, яке є предметом спору, без відповідних правових підстав та, як наслідок, право власності Відповідача -1 на спірний об'єкт є незаконним.
З урахуванням викладеного, беручи до уваги надані до матеріалів справи докази, відсутність заперечень Відповідачів, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню.
Згідно зі ст. 129 ГПК України судовий збір у справі слід покласти на Відповідача.
Керуючись статтями 2, 3, 20, 73 - 79, 86, 91, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
Позов задовольнити.
Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради Колесник І.М. від 09.08.2017 № 36536933 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на об'єкт незавершеного будівництва (об'єкт незавершеного будівництва 12% готовності), що розташований у місті Дніпро Дніпропетровської області по Запорізькому шосе у районі цвинтаря (земельна ділянка місця розташування з кадастровими номерами: 1210100000:02:128:0026) за Товариством з обмеженою відповідальністю "МТ-1" (49000, м. Дніпро, пл.Десантників, буд. 1, код 32650975), реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 1322539712101.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т.М. 20.10.2017 за реєстровим №8609.
Припинити право власності та скасувати державну реєстрацію із закриттям розділу за:
- Товариство з обмеженою відповідальністю "МТ-1" (49000, м. Дніпро, пл.Десантників, буд. 1, код 32650975) на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 1322539712101, внесений рішенням державного реєстратора Комунального підприємства "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради Колесник І.М. 09.08.2017 №36536933;
- Товариство з обмеженою відповідальністю "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" (49000, м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, буд. 82, код 36574186) на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 1322539712101, внесений рішенням приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т.М. від 20.10.2017 №37670063.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" (49000, м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, буд. 82, код 36574186), Товариство з обмеженою відповідальністю "МТ-1" (49000, м. Дніпро, пл.Десантників, буд. 1, код 32650975) повернути земельну ділянку з кадастровим номером: 1210100000:02:128:0026, розташовану за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення об'єкта незавершеного будівництва комерційного призначення (об'єкт незавершеного будівництва 12 % готовності).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" (49000, м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, буд. 82, код 36574186) на користь Дніпровської міської ради (49000, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 75, код 26510514) 5 582,25 грн. - судового збору.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "МТ-1" (49000, м. Дніпро, пл.Десантників, буд. 1, код 32650975) на користь Дніпровської міської ради (49000, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 75, код 26510514) 5 582,25 грн. - судового збору.
Видати накази після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду у строк, передбачений ст.256 ГПК України, з урахуванням ч. 4 розділу Х "Прикінцеві положення" цього Кодексу.
Повне судове рішення складене 13.03.2023.
Суддя С.Г. Юзіков