вул. Коцюбинського, 2А, м. Ужгород, 88000, e-mail: inbox@zk.arbitr.gov.ua, вебадреса: http://zk.arbitr.gov.ua
"17" лютого 2023 р. м. Ужгород Справа № 907/1034/21
Суддя Господарського суду Закарпатської області Лучко Р.М.,
за участю секретаря судового засідання - Піпар А.Ю.
за позовом Закарпатської обласної прокуратури, м Ужгород в інтересах держави
в особі позивача Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області, м. Ужгород
до відповідача 1 Холмківської сільської ради, с. Холмок Ужгородського району Закарпатської області
до відповідача 2 Обслуговуючого кооперативу “Житлово - будівельний кооператив “Квадрат”, м. Ужгород
про скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельної ділянки
За участю представників:
прокуратури - Стець В.М., посв. №065597 від 23.10.2021;
позивача - Сатмарі Н.М., в порядку самопредставництва;
відповідача 1 - не з'явився;
відповідача 2 - Ільницький М.П., адвокат, ордер серії АО №1050399 від 11.01.2022
Закарпатська обласна прокуратура діючи в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області звернулася до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Холмківської сільської ради та Обслуговуючого кооперативу “Житлово - будівельний кооператив “Квадрат” з позовом про:
- визнання незаконним та скасування рішення Холмківської сільської ради № б/н від 15.08.2018 “Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК “Квадрат”;
- визнання недійсним договору оренди землі № б/н від 16.08.2018, укладеного між Холмківською сільською радою та Обслуговуючим кооперативом “Житлово-будівельний кооператив “Квадрат”;
- зобов'язання Обслуговуючого кооперативу “Житлово-будівельний кооператив “Квадрат” повернути Холмківській сільській раді за актом приймання-передачі земельну ділянку з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.12.2021 головуючим суддею для розгляду справи №907/1034/21 визначено суддю Лучка Р.М.
Ухвалою від 23.12.2021 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, постановив розглянути спір за правилами загального позовного провадження, встановив сторонам та прокурору процесуальні строки для подання заяв по суті спору а також призначив на 21.01.2022 підготовче засідання у справі.
Підготовче засідання неодноразово відкладалося відповідно до ухвал від 21.01.2022, 16.02.2022, 11.03.2022, 27.05.2022 у зв'язку з неявкою учасників справи, поданими сторонами клопотаннями про відкладення.
В ході підготовчого провадження судом відмовлено у задоволенні клопотання відповідача 2 про призначення у даній справі судової будівельно-технічної експертизи, про що постановлено ухвалу від 27.05.2022.
Провадження у даній справі згідно з ухвалою від 08.06.2022 зупинялося до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.07.2021 та рішення Господарського суду Херсонської області від 30.06.2020 у справі №923/196/20.
У зв'язку з відкриттям апеляційного провадження за апеляційною скаргою Закарпатської обласної прокуратури №15-769-22 від 20.06.2022 на ухвалу Господарського суду Закарпатської області від 08.06.2022 у справі №907/1034/21 про зупинення провадження у справі, на виконання ухвали Західного апеляційного господарського суду №907/1034/21 від 15.07.2022, матеріали справи № 907/1034/21 надіслано до Західного апеляційного господарського суду супровідним листом № 01-16/99/22 від 19.07.2022.
Відповідно до супровідного листа № 09-01/1439/22 від 30.09.2022 Західним апеляційним господарським судом 07 жовтня 2022 року повернуто справу №907/1034/21 до Господарського суду Закарпатської області у зв'язку із закінченням апеляційного провадження.
З огляду на ухвалення Великою Палатою Верховного Суду 20 липня 2022 року постанови в справі №923/196/20 та, відповідно, усунення обставин, що слугували підставою для зупинення провадження у даній справі, ухвалою від 14.10.2022 судом поновлено провадження у даній справі та призначено на 04.11.2022 підготовче засідання.
Крім того, під час зупинення провадження у даній справі, а саме 11 липня 2022 відповідачем 2 подано суду клопотання від 07.07.2022, яким просить суд визнати поважними причини пропуску процесуального строку на подання експертного висновку, прийняти та долучити до матеріалів справи висновок судового експерта №0016/2022 від 22.06.2022.
Вказане клопотання задоволено судом, а висновок судового експерта О.В. Павлича №0016/2022 від 22.06.2022 прийнято та долучено до матеріалів справи, про що свідчить зміст ухвали суду від 04.11.2022 у даній справі.
За наслідками проведеного у справі підготовчого провадження, з огляду на вирішення у підготовчому засіданні зазначених у частині 2 ст. 182 ГПК України питань, що підлягали з'ясуванню судом, ухвалою суду від 04.11.2022 постановлено підготовче провадження закрити та призначити судовий розгляд справи по суті на 21.11.2022.
В судовому засіданні оголошувалася перерва, востаннє до 17.02.2023 у зв'язку з неявкою в судове засідання учасників справи, подані ними клопотаннями про відкладення, для надання можливості подати письмові пояснення щодо поданого відповідачем 2 клопотання про залишення позову без розгляду, а також з метою підготовки сторін та прокурора до участі в судових дебатах.
Під час підготовчого провадження сторони в повній мірі скористалися своїми правами на подання заяв по суті спору. Так, позивачем подано суду письмові пояснення від 13.01.2022 №9-7-0.72-196/2-22 щодо позову прокурора; відповідачем 1 та відповідачем 2 16.02.2022 подано суду відзиви на позовну заяву від 15.02.2022; від прокурора на адресу суду 11.03.2022 та 21.03.2022 надійшли відповідь на відзив відповідача 2 №15-290вих-22 від 10.03.2022 та №15-768-22 від 16.03.2022 - відповідь на відзив відповідача 1. Відповідачем 2 09.05.2022 подано суду заперечення на відповідь на відзив прокурора. Також, 01.03.2022 від відповідача 2 на адресу суду надійшли пояснення від 28.02.2022 щодо відзиву на позов відповідача 1.
В ході розгляду справи по суті відповідачем 2 подано клопотання від 21.11.2022 про залишення позову без розгляду (вх. №02.3.1-02/6328/22 від 21.11.2022) за змістом якого представник кооперативу з посиланням на правові позиції Великої Палати Верховного Суду (постанова від 20.07.2022 у справі №910/5201/19), Верховного Суду (постанови від 24.02.2021 у справі №921/504/20 та від 05.02.2019 у справі №910/7813/18), вважає, що прокурор у спірних правовідносинах повинен був звернутися до суду як самостійний позивач в інтересах держави, що виражається в інтересі територіальної громади, як власника земельної ділянки.
Прокурором 12.12.2022 подано суду заперечення №15-768-22 від 09.12.2022 на означене клопотання відповідача 2 про залишення позову без розгляду, зазначаючи, що саме Держгеокадастр є органом, уповноваженим державою на здійснення функцій контролю у спірних правовідносинах, в тому числі й подання позовної заяви, про що зазначено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі №925/959/19.
Відповідачем 2, в свою чергу, 21.12.2022 подано письмові пояснення щодо означених заперечень прокурора.
Пізніше, 27.01.2023 відповідачем 2 подано суду заяву від 23.01.2023 про вирішення питання розподілу судових витрат.
Крім того, 12.01.2023 від відповідача 2 на адресу суду надійшло клопотання від 10.01.2023 про долучення до матеріалів справи Сертифікату про готовність об'єкта до експлуатації №ІУ123221223161, виданого 05.01.2023 Державною інспекцією архітектури та містобудування України з клопотанням про поновлення строку подання відповідного доказу, яке судом визнано підставним та, за результатами розгляду даного клопотання, суд протокольною ухвалою від 27.01.2023 постановив поновити відповідачу 2 пропущений строк подання такого доказу та долучити Сертифікат про готовність об'єкта до експлуатації №ІУ123221223161 від 05.01.2023 до матеріалів справи.
Також, 08.02.2023 на адресу суду відповідачем 2 подано заяву від 08.02.2023, відповідно до якої представник кооперативу просить долучити до матеріалів справи додаткові докази на підтвердження вжиття відповідачами дій щодо дострокового припинення договірних відносин за оспорюваним в даній справі договором (лист відповідача 2 від 07.02.2023 про дострокове розірвання договору оренди з проектом додаткової угоди про розірвання договору оренди та актом повернення земельної ділянки, довідки ГУ ДПС у Закарпатській області від 07.02.2023 та доказами їх надіслання відповідачу 1) з клопотанням про поновлення строку подання відповідних доказів, яке судом визнано підставним та, за результатами розгляду даного клопотання, суд протокольною ухвалою від 08.02.2023 постановив поновити відповідачу 2 пропущений строк подання означених доказів та їх долучення до матеріалів справи.
Окрім того, відповідно до заяви від 08.02.2023 відповідач 2 просив суд закрити провадження у справі за відсутності предмета спору, мотивуючи таке клопотання тією обставиною, що відповідачами у справі вчиняються дії на дострокове припинення оспорюваного в даній справі договору, а відтак, у випадку добровільного повернення відповідачем 2 спірної земельної ділянки відповідачу 1 фактичні підстави для задоволення вимоги про повернення такої ділянки власнику відпадуть, спірне в даній справі рішення відповідача 1 від 15.08.2018 не матиме жодних наслідків для сторін, а визнання недійсним оспорюваного в даній справі договору оренди не призведе до реальної реституції.
Прокурор та представник позивача в судовому засіданні 08.02.2023 заперечують проти задоволення означеного клопотання відповідача 2.
Представник відповідача 1 в судовому засіданні 08.02.2023 підтримав вказане клопотання про закриття провадження у справі та підтвердив вчинення відповідачами дій, спрямованих на дострокове розірвання спірного договору оренди.
Розглядаючи означене клопотання відповідача 2, суд враховує наступне.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України господарський суд закриває провадження у справі, якщо, відсутній предмет спору.
Господарський суд закриває провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору, зокрема, у випадку припинення існування предмета спору (наприклад, сплата суми боргу, знищення спірного майна, скасування оспорюваного акта державного чи іншого органу тощо), якщо між сторонами у зв'язку з цим не залишилося неврегульованих питань.
Закриття провадження у справі на підставі зазначеної норми ГПК України можливе в разі, коли предмет спору існував на момент виникнення останнього та припинив існування в процесі розгляду справи. Якщо ж він був відсутній і до порушення провадження у справі, то зазначена обставина тягне за собою відмову в позові, а не закриття провадження у справі.
Одночасно необхідно зазначити, що предмет спору - це об'єкт спірного правовідношення щодо якого виник спір. Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення (аналогічної правової позиції притримується і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.06.2019 у справі № 13/51-04).
Як вбачається із матеріалів справи, предметом спору у цій справі є визнання незаконним та скасування рішення Холмківської сільської ради № б/н від 15.08.2018, визнання недійсним договору оренди землі № б/н від 16.08.2018 та зобов'язання Обслуговуючого кооперативу “Житлово-будівельний кооператив “Квадрат” повернути Холмківській сільській раді за актом приймання-передачі земельну ділянку з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, а отже, предмет спору у справі не припинив свого існування, оскільки між сторонами у справі залишилися неврегульовані питання щодо предмета спору.
Частиною першою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. Відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Оскільки предметом спору у справі є, в тому числі, недійсність договору і такий договір визнається недійсним з моменту вчинення, ймовірне укладення сторонами додаткової угоди про розірвання такого договору не може розцінюватися як підстава для закриття провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору. Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову (правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена у постанові від 27.11.2018 року у справі 905/1227/17).
Водночас, вказані відповідачем 2 в клопотанні обставини щодо ймовірного дострокового розірвання оспорюваного договору оренди жодним чином не впливає на чинність оспорюваного в даній справі рішення Холмківської сільської ради № б/н від 15.08.2018, а доказів «добровільного повернення спірної земельної ділянки» відповідачем 2 за актом приймання-передачі відповідачу 1 суду не надано як станом на час розгляду клопотання відповідача 2 про закриття провадження у справі (08.02.2023), так і на дату ухвалення рішення в даній справі (17.02.2023).
З огляду на наведене, клопотання відповідача 2 про закриття провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору задоволенню не підлягає.
Прокурор та позивача в судових засіданнях позовні вимоги підтримують з визначених в позовній заяві та письмових поясненнях підстав.
Відповідач 1 згідно з наданими суду поясненнями представника в судових засідання з розгляду справи по суті заперечує проти задоволення позовних вимог з наведених у відзиві на позов підстав. Водночас, в судове засідання 17.02.2023 представник відповідача 1 не з'явився. Від нього на адресу суду надійшла заява від 26.01.2023 про проведення судових дебатів без участі представника Холмківської сільської ради та про заперечення органом місцевого самоврядування заявленого прокурором позову.
Відповідач 2 в судових засіданнях позовні вимоги прокурора заперечує з визначених у відзиві на позов та письмових поясненнях підстав.
Окрім того, прокурором та відповідачем 2 надано суду письмовий виклад власних промов у судових дебатах, які відбулися 17.02.2023.
Відповідно до ст. 233 ГПК України, рішення по даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих позивачем.
Правова позиція прокурора.
Позовні вимоги обґрунтовано порушенням відповідачем 1 норм ч. 1 ст. 116, ч. 2 ст. 124, ст. ст. 134, 135 3емельного кодексу України під час надання в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, а саме: прокурор стверджує про надання вказаної земельної ділянки в оренду відповідачу 2 без проведення земельних торгів, неспівмірність розміру наданої Обслуговуючому кооперативу “Житлово - будівельний кооператив “Квадрат” земельної ділянки запроектованому на ній будівництву та відсутністю в договорі оренди землі № б/н від 16.08.2018 істотної умови договору - розміру орендної плати, вираженої в гривневому еквіваленті.
Правова позиція позивача.
Позивачем відповідно до письмових пояснень від 13.01.2022 №9-7-0.72-196/2-22 та згідно з позицією представника в судових засіданнях позовні вимоги прокурора підтримує в повному обсязі. Зазначає, що згідно з підп. 5 п. 4 Положення про Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області, останнє відповідно до покладених на нього завдань здійснює державний нагляд (контроль) в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій та форм власності, в тому числі за дотриманням вимог земельного законодавства в процесі укладання цивільно-правових договорів, передачі у власність, надання у користування, в тому числі в оренду, вилучення (викупу) земельних ділянок; дотриманням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю.
Внаслідок розгляду листа Закарпатської обласної прокуратури від 10.09.2021 № 15-1190 вих 20, Головним управлінням проведено позапланову перевірку стосовно законності набуття у користування земельної ділянки площею 3,6313 га за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, за результатами якої складено Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об'єкту - земельної ділянки від 11.10.2021 № 823-ДК/829/АП/09/01-21.
В ході проведення перевірки позивачем встановлено, що відповідачем 1 - Холмківською сільською радою всупереч вимогам статей 120, 123, 124, 134 Земельного кодексу України (чинним на момент виникнення спірних правовідносин) рішенням ХХХ сесії VІІ скликання від 15.08.2018 та Договором оренди землі від 16.08.2018 надано в користування Обслуговуючому кооперативу “Житлово - будівельний кооператив “Квадрат” на позаконкурентних засадах земельну ділянку кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6313 га, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
Пояснює, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо), оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
У зв'язку з наведеним, вказує, що під час передачі спірної земельної ділянки у користування ЖБК "Квадрат" не існувала жодна з підстав, що визначені частинами другої та третьої статті 134 ЗК України, які б звільняли Холмківську сільську раду від обов'язку проведення земельних торгів щодо продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, а відтак надання останньої в оренду на позаконкурентних засадах є незаконним та порушує ч. першої ст. 116, ч. 2 ст. 124 та статті 134, 135 ЗК України.
Звертає увагу, що площа наданої відповідачу 2 в оренду земельної ділянки в 24 рази більша за площу запроектованого на час передачі в оренду будівництва, а отримання в оренду земельної ділянки комунальної в власності у розмірах, що значно перевищують площу забудови, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.
Також, зазначає, що спірний Договір оренди не містить інформацію про розмір орендної плати, а також такий неможливо визначити зі змісту договору та його невід'ємних частин.
Заперечення (відзив) відповідача 1.
Відповідач 1 - Холмківська сільська рада відповідно до відзиву на позов від 15.02.2022 та згідно з поясненнями представника в судовому засіданні просить залишити без задоволення позовні вимог прокурора. Зазначає при цьому, що в органу місцевого самоврядування були відсутні підстави для проведення земельних торгів в ході надання ЖБК «Квадрат» права оренди земельної ділянки за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022.
Пояснює, що відповідно до наявної в матеріалах справи інформаційної довідки з Реєстру речових прав за №288975717 від 08.12.2021 року вбачається, що ЖБК «Квадрат» є власником об'єкту нерухомого майна, а саме незавершеного будівництва готовністю 1 %. реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1590330021248, який розташований на земельній ділянці за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, а відтак, визначальною умовою яка дає достатні підстави для застосування у відношенні ЖБК «Квадрат» вимог п.1, ч.2, статті 134 ЗК України щодо надання права оренди на земельну ділянку за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022 без проведення земельних торгів є визначення правового статусу належного відповідачу 2 об'єкта незавершеного будівництва.
Звертає увагу, що відповідно до ст. 181 ЦК України визначальним критерієм віднесення речей до нерухомих є фізична прив'язка об'єктів, розташованих на земельній ділянці, переміщення яких неможливо без їх знецінення.
Пояснює, що належний відповідачу 2 об'єкт будівництва (об'єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб'єктивних майнових, а також зобов'язальних прав у випадках та в порядку, визначених актами національного законодавства.
З урахуванням наведеного, вважає помилковими доводи Закарпатської обласної прокуратури про те, що належний ЖБК «КВАДРАТ» об'єкт незавершеного будівництва не може розцінюватися як об'єкт нерухомості.
Додатково, з посиланням на положення ст. 377 ЦК України, 120 ЗК України зазначає, що належний відповідачу 2 об'єкт незавершеного будівництва першочергово споруджувався Товариством з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» , що у свою чергу слугувало підставою попереднього укладання з останнім договору оренди від 14.04.2006 року. В подальшому, після реєстрації 26.06.2018 року права власності на вказаний об'єкт незавершеного будівництва за ЖБК «КВАДРАТ», Холмківською сільською радою від ТОВ «Р.І.Ф ПАРКЕД ЛТД» отримано про відмову від права користування земельною ділянкою за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022.
Зауважує, що подаючи позовну заяву Закарпатською обласною прокуратурою не враховано того факту, що припинення договору оренди від 16.08.2018 року та набуття права користування земельною ділянкою за кадастровим номером 2 1 24887403:0 1 :003:0022 особою відмінною від власника нерухомого майна, яке розміщене на відповідній земельній ділянці, спричинить виникнення судових спорів щодо належного ЖБК «Квадрат» нерухомого майна, перешкоджання в наступному оформленні права власності на земельну ділянку під відповідною будівлею після закінчення її будівництва, що порушуватиме принцип нерозривної долі земельної ділянки та розміщеної на ній будівлі, оскільки в такому випадку положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України про перехід до нового власника будівлі права власності, права користування на земельну ділянку не діятимуть через те, що попередній власник житлового будинку або будівлі не мав прав на земельну ділянку.
Наголошує, що формування земельної ділянки 2124887403:01:003:0022 та визначення її розмірів здійснювалося на підставі проекту землеустрою який був розроблений задовго до передання ЖБК «КВАДРАТ» права оренди на неї, що було підставою внесення 20.10.2015 року до Державного земельного кадастру відомостей стосовно набуття Холмківською сільською радою права комунальної власності на зазначену земельну ділянку за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, що спростовує доводи прокурора про набагато більшу площі переданої в оренду відповідачу 2 земельної ділянки порівняно до проектованого на ній будівництва.
Звертає увагу, що затверджуючи проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022 цільове призначення якої змінюється та надаючи відповідну земельну ділянку ЖБК «Квадрат» в оренду, Холмківська сільська рада виходила не тільки з факту розміщення на такій об'єкту нерухомого майна, власником якого є відповідач але і намірам її використання, а саме будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово - розважальної та ринкової інфраструктури. Так, ЖБК «КВАДРАТ» отримано дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Неналежними відповідач 1 вважає аргументи прокурора щодо незазначення в оспорюваному договорі оренди істотної умови - орендної плати відповідач зазначає, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» зазначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки не належить до істотних умом договору оренди землі, а відтак й зазначення у відповідному договорі НГО не є обов'язковим.
Зауважує, що відповідно до п. 9 договору оренди від 16.08.2018 року, річна орендна плата вноситься Орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря в розмірі 3% на рік від грошової оцінки земельної ділянки (на підставі витягу з технічної документації (або довідки) про нормативно грошову оцінку земельної ділянки). Розмір нормативно грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022 згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.09.2018 року був визначений у сумі 8 711 851,83 грн.
Вказаний розмір нормативно грошової оцінки є частиною проекту землеустрою земельної ділянки за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, який затверджувався рішенням від 15.08.2018 року, у зв'язку з чим вважає, що укладаючи договір оренди від 16.08.2018 року сторонами не тільки були дотримані істотні умови договору але і чітко усвідомлювався розмір та умови здійснення орендної плати за користування земельною ділянкою за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022.
Зазначає, що в поданій Закарпатською обласною прокуратурою позовній заяві відсутні будь-які посилання на те, яким чином порушуються інтереси держави у зв'язку із відсутністю в укладеному договорі оренди від 16.08.2018 року інформації щодо розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022.
При цьому, якщо відповідачами протягом певного часу договір оренди від 16.08.2018 року виконується погодженим способом, то незгода Закарпатської обласної прокуратури з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.
Також, звертає увагу, що спірна земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності, право розпорядження якою належить Холмківській сільській раді, а відтак, Головне управління Держгеокадастру у Закарпатській області в спірних правовідносинах не наділено повноваженнями щодо звернення до суду з позовними вимогами, заявленими у даній справі.
Вважає, що в спірних правовідносинах Закарпатська обласна прокуратура повинна була звернутися до суду як самостійний позивач, зазначивши Холмківську сільську раду як відповідача.
У зв'язку з наведеним відповідач 1 вважає наявними підстави для залишення поданої Закарпатською обласною прокуратурою позовної заяви без розгляду, у відповідності до п. 2 ч. 1 ст. 226 ГПК України.
Заперечення (відзив) відповідача 2.
Відповідач 2 у відзиві на позовну заяву від 15.02.2022 та згідно з поясненнями представника кооперативу в судових засіданнях позовні вимоги прокурора заперечує. Пояснює, що спірна земельна ділянка, як об'єкт права була сформована ще в 2006 році за розробленою попереднім її орендарем - ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» землевпорядною документацією, з того часу її площа та конфігурація не змінювалися.
Окрім зазначених відповідачем 1 у відзиві на позов заперечень звертає увагу, що кооперативом як суборендарем земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 у відповідності до вимог чинного законодавства в червні 2018 розпочато спорудження на ній комплексного об'єкту містобудування «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу в с. Минай, вул. А. Волошина» згідно затвердженої містобудівної документації та на підставі дозволу на виконання будівельних робіт №ЗК112181130554 від 23.04.2018.
Зауважує, що станом на 19.06.2018 було виконано перші будівельні роботи з влаштування фундаменту об'єкту та 29.06.2018 відповідачем 2 зареєстровано право власності на об'єкт незавершеного будівництва готовністю до експлуатації 1%.
Пояснює, що рішеннями Холмківської сільської ради від 18.07.2018 було припинено право оренди попереднього орендаря - ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» та надано відповідачу 2 дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення ЖБК «Квадрат» в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 зі зміною її цільового призначення.
Звертає увагу, що за результатами розгляду розробленого на замовлення відповідача 2 проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, цільове призначення якої змінюється рішенням Холмківської сільської ради вказаний проект затверджено відповідачем 1, а земельну ділянку 2124887403:01:003:0022 правомірно передано відповідачу 2 в оренду відповідно до договору оренди від 16.08.2018 року.
Також зауважує, що 27.08.2018 були затверджені зміни до містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу в с. Минай, вул. А. Волошина, 29.08.2018 затверджено проектну документацію щодо означеного будівництва та 14.09.2018 відповідачем 2 отримано дозвіл на виконання будівельних робіт ІУ113182571838.
Зазначає, що інтереси територіальної громади Холмківської сільської ради у спірних правовідносинах не є порушеними, на момент прийняття спірного рішення кооператив був власником об'єкту нерухомості на спірній земельній ділянці в розумінні ст. 181 ЦК України, а відтак, мав право на отримання в оренду земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомості розташовувався без проведення торгів.
Вказує на недопустимість застосування в спірних правовідносинах зазначених прокурором в позовній заяві правових позицій Верховного суду, позаяк встановлені судами під час розгляду справ №923/196/20 та №914/2070/19 обставини є відмінними від даної справи.
З урахуванням викладеного зауважує, що станом на час прийняття спірного рішення про надання земельної ділянки відповідачу 2 в оренду споруджений відповідачем 2 на цій земельній ділянці об'єкт незавершеного будівництва вже містив у своєму складі вагомий масив арматурних та ремонтних робіт, відділення яких від земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 було неможливим без їх знецінення та втрати функціональних корисних властивостей.
Додатково просить звернути увагу, що вказані обставини вже були предметом перевірки органами Держгеокадастру, за результатами якої 22.03.2021 було складено акт, де констатовано відсутність відповідних порушень земельного законодавства під час надання відповідачем 1 земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 в оренду відповідачу 2.
Невідповідними також відповідач 2 вважає аргументи прокурора щодо співвідношення розмірів площі забудови споруджуваного об'єкта з площею наданої в оренду земельної ділянки, зазначаючи, що в даному контексті слід зважати крім площі забудови також і площу мощення довкола забудова, спорудження необхідних відповідно до містобудівної документації елементів благоустрою - паркомісць, асфальтне покриття, озеленення тощо, влаштування яких є обов'язковим для забудовника відповідно до чинних будівельних норм та правил.
Заперечуючи доводи прокурора щодо відсутності в оспорюваному договорі оренди встановленого розміру орендної плати, відповідач 2 зазначає, що умови оспорюваного договору в повній мірі відповідають Типовому договору оренди землі, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, включаючи зазначення в п. 9 такого Договору розміру орендної плати, виходячи з відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка відповідно до витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку від 18.09.2018 становить 8 711 851,83 грн.
Також, вказує, що сторонами в Договорі оренди дотримано вимоги податкового законодавства при визначенні розміру орендної плати за землю, а посилання прокурора в даному контексті на правову позицію Верховного суду від 28.10.2021 по справі №282/422/20 відповідач 2 вважає неналежними, позаяк обставини справ є відмінними.
Водночас, звертає увагу, що прокурором не наведено порушення прав органу місцевого самоврядування чи територіальної громади при формуванні та визначенні істотних умов договору, що є окремою підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.
Додатково відповідач 2 висновує про відсутність повноважень прокурора для звернення з даним позовом в інтересах держави в особі Держгеокадастру, позаяк в останнього, на думку ЖБК «Квадрат» відсутня компетенція з оскарження в судовому порядку рішення органу місцевого самоврядування щодо передачі земельної ділянки комунальної власності в користування.
Відповідь на відзив відповідача 1.
Прокурор у поданій суду відповіді на відзив відповідача 1 (відповідь на відзив від 16.03.2022 №15-769-22) вважає неналежними посилання Холмківської сільської ради на положення ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, вказуючи, що об'єкт незавершеного будівництва - фундаментні блоки не є ані житловим будинком, ані будівлею чи спорудою, а за своею суттю є лише будівельними матеріалами. У зв'язку з чим, зазначає, що власності ЖБК «Квадрат» на будівельні матеріали, що розміщувались на земельній ділянці на момент отримання такої в оренду, не слугували підставою для отримання земельної ділянки в користування на підставі ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.
Безпідставними також прокурор вважає доводи відповідача 1 в частині сформованості спірної земельної ділянки на час її надання в оренду та відсутності потреби з'ясовувати її площу, необхідну для обслуговування об'єкта незавершеного будівництва, позаяк при вирішенні питання щодо надання земельної ділянки в користування в будь-якому випадку повинна з'ясовуватись площа, яка необхідна для обслуговування нерухомості. Зокрема, прокурор акцентує увагу на можливості для органу місцевого самоврядування здійснити поділ раніше утвореної земельної ділянки та вказує про ігнорування відповідачем 1 факту відсутності на спірній земельній ділянці об'єктів нерухомості на час її надання в оренду.
Звертає увагу суду, що проект землеустрою щодо відведення ЖБК «Квадрат» земельної ділянки за кадастровим номером 2124887403:01:003:0022 в оренду цільове призначення якої змінюється не містить інформації про нормативну грошову оцінку вказаної земельної ділянки. Витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку датований 18.09.2018, тобто сформований вже після укладення спірного договору оренди землі та не є його частиною.
Вказує, що сторонами договору зазначено лише відсоткову ставку орендної плати, при цьому, розмір грошової оцінки не зазначено, що призводить до унеможливлення встановлення вказаної істотної умови договору.
Неналежними прокурор також вважає аргументи відповідача 1 щодо неналежності Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області в якості позивача у справі, посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 01.06.2021 по справі № 925/929/19, відповідно до якої колегіальним органом Верховного Суду стверджено законність звернення прокурором в інтересах держави в особі територіального органу Держгеокадастру.
У зв'язку з наведеним, вважає, що правовідносини, які є предметом розгляду справи № 907/1034/21 та правовідносини, які слугували предметом розгляду в справі № 925/929/19 - тотожні, у зв'язку з чим, правові висновки викладені у постанові від 01.06.2021 по справі № 925/929/19 підлягають беззаперечному врахуванню при розгляді справи № 907/1034/21.
Відповідь на відзив відповідача 2.
Прокурор у поданій суду відповіді на відзив відповідача 2 (відповідь на відзив від 10.03.2022 №15-290-вих22) зазначає, що наведені ЖБК «Квадрат» обставини, що земельна ділянка з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022 перебувала з 14.04.2006 по 20.07.2018 у користуванні ТОВ «Р.І.Ф Паркет ЛТД», а також те, що на підставі договору суборенди землі № 01-12-16 від 01.12.2016, укладеного між ТОВ «Р.І.Ф Паркет ЛТД» та ЖБК «Квадрат», останній також здійснював користування земельною ділянкою в період з 01.12.2016 по 04.07.2018 не заперечуються прокуром однак такі не стосуються предмету позову, оскільки орендні відносини, які існували між ТОВ «Р.І.Ф Паркет ЛТД» та Холмківською сільською радою припинені, а також припинені відносини, які існували між ТОВ «Р.І.Ф Паркет ЛТД» та ЖБК «Квадрат» щодо суборенди спірної земельної ділянки.
За твердженням прокурора, наявність на спірній земельній ділянці фундаментних блоків, які класифіковані розробниками технічного паспорту як об'єкт незавершеного будівництва з рівнем готовності 1 % не надавали власнику таких, тобто ЖБК «Квадрат», підстав для укладення договору оренди землі від 16.08.2018 та отримання земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів.
З посиланням на правову позицію Верховного суду прокурор зазначає, що об'єкт незавершеного будівництва є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі такого будівництва (частина третя статті 331 ЦК України), тобто сукупності речей щодо яких можуть виникати цивільні права та обов' язки.
Одночасно зазначає, що обласною прокуратурою не оспорюється в даній справі право власності Відповідача-2 на фундаментні блоки, які були розміщені ним на спірній земельній ділянці.
Вказує, що представником ЖБК «Квадрат» у відзиві на позовну заяву наводиться безліч фактів та обставин, а також долучено докави, які не мають відношення до спірних орендних правовідносин, при цьому, значна частина долучених до відзиву письмових докавів стосуються попереднього орендаря - ТОВ «Р.І.Ф Паркет ЛТД». Зокрема, наданий детальний план території «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу», розроблений Холмківською сільською радою на підставі рішення від 08.12.2015 жодним чином не наділяла ЖБК «Квадрат» правом на отримання спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів.
Звертає увагу, що з долученого до відзиву відповідачем 2 дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції України на виконання будівельних робіт № ІУ 113182571839 від 14.09.2018, вбачається, що ЖБК «Квадрат» надано дозвіл на будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу по вул. Волошина б/н в с. Минай Ужгородського району Закарпатської області та зазначено, зокрема, що заплановано здійснення нового будівництва (не реконструкції), класифікатор будівель - 1122.1 (будинки багатоквартирні масової забудови).
Зауважує, що виходячи з тверджень представника Відповідача-2 про наявність на земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, такий у разі наявності відповідних ознак та характеристик підлягав реконструкції. Натомість 14.09.2018, після укладення спірного правочину, службовими особами ДАБІ України надано дозвіл на нове буддвництво, що також, на думку прокурора, спростовує твердження про наявність на спірній земельній ділянці до вказаної дати об'єктів, які б підпадали під понятгя «об'єкт нерухомого майна».
Просить також звернути увагу на неналежність аргументів відповідача 2 щодо відповідності умов оспорюваного договору оренди Типовому договору оренди, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004, позаяк пункт 5 Типового договору оренди землі передбачає зазначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки на дату укладення договору в гривнях.
Без зазначення в договорі оренди землі розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки - розмір орендної плати розрахувати неможливо.
Звертає увагу, що відсутність у договорі оренди землі від 16.08.2018 істотної умови - розміру орендної плати призвело до самостійного обчислення такої орендарем і, як наслідок, в 2018-2020 роках орендарем щомісячно сплачувалась орендна плата в розмірі 21 779,63 грн, а в 2021 році 15 690,85 грн.
Наведене, за переконанням прокурора, підтверджує, що розмір орендної плати, що піддягає сплаті за користування земельною ділянкою визначається орендарем на власний розсуд.
З приводу аргументів відповідача 2 про наявність мощення навколо забудови на момент розпорядження земельною ділянкою, зазначає, що наведена інформація спростовується технічним паспортом № 446/06/18 від 19.06.2018 та планом (схемою) земельної ділянки, що є частиною договору.
Заперечення на відповідь на відзив відповідача 1.
Заперечення відповідачем 1 не подано.
Заперечення на відповідь на відзив відповідача 2.
Відповідач 2 у поданому суду запереченні від 09.05.2022 спростовує аргументи прокурора, які викладені у відзиві на позов. Зазначає, що прокурором проігноровано той факт, що порядок комплексної забудови земельної ділянки з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, намір щодо передачі її в користування визначений Детальним планом території «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу».
Дозвіл ДАБІ України, який виданий Кооперативу 14.09.2018 лише підтверджує вказані обставини, оскільки на спірній земельній ділянці в різні часові рамки розпочато та здійснюється будівництво двох комплексів готельно-торгового (2 черги) та житлового (4 черги).
Вказує, що станом на час передачі спірної земельної ділянки в оренду відповідачу 2 об'єкт незавершеного будівництва (1% готовності) вже зазнав будівельно-монтажного впливу та того рівня фізичних перетворень, які не дозволяли відокремити його від змельної ділянки без знецінення, тобто такий об'єкт мав ознаки нерухомого майна відповідно до ст. 181 ЦК України.
Звертає увагу, що відповідач 2 у відзиві на позов навів чіткі аргументи, які підтверджують планомірність та послідовність забудови Кооперативом спірної земельної ділянки, правомірність отримання вихідних даних для проектування та дозвільних документів для початку забудови земельної ділянки з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022. Зауважує, що додана представником відповідача 2 до відзиву містобудівна документація підтверджує наявність волевиявлення в органу місцевого самоврядування щодо передачі земельної ділянки в користування Кооперативу та зазначене не спростовано прокурором у відповіді на відзив.
Вказує, що прокурором не заперечується принцип superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею), що виключає обгрунтованість обраної прокурором правової позиції.
Зауважує, що до відзиву на позов долучено 2 окремих дозволи ДАБІ, а прокурором невірно трактуються поняття «забудова земельної ділянки», «площа забудови земельної ділянки», «допустимий відсоток забудови земельної ділянки», інші згідно ДБН 360-92, ДБН Б.2.2-12:2019, помилково припускаючи, що чинне законодавство дозволяє існування і спорудження будівель без під'їзних шляхів, багоустрою, прибудинкової території тощо.
В частині зазначення в спірному договорі розміру орендної плати відповідач 2 пояснює, що положення Закону України «Про оренду землі» не містять вимоги щодо зазначення в договорі оренди розміру нормативно-грошової оцінки землі, а правовідносини зі сплати орендної плати за земельні ділянки комунальної власності носять бюджетний, ане господарський характер та підпорядковуються нормам Податкового кодексу України.
Наголошує, що первинне відведення спірної земельної ділянки, визначення її меж, конфігурації відповідно до генерального плану забудови, докази того, що земельна ділянка з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022 була сформована станом на 14.04.2006 за відповідним проектом землеустрою та докази проведення землевпорядної експертизи мають суттєве значення для вирішення даної справи.
Повторно звертає увагу, що обраний прокурором орган (Держгеокадастр) не є повноважним представляти державу у спірних правовідносинах та ставити вимоги про повернення земельної ділянки, власником чи розпорядником якої він не є.
Також зазначає, що долучені прокурором до відповіді на відзив фотознімки датовані 2020-2021 роками та жодним чином не впливають на правовідносини, які мали місце в червні-серпні 2018 та свідчать про наявність цілого масиву будівель на земельній ділянці з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022.
ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ ОБСТАВИНИ СПРАВИ.
Рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області (надалі - Холмківська сільська рада та/або відповідач 1) від 20.12.2005 «Про затвердження матеріалів погодження місця розташування земельної ділянки» (Том І, а.с. 228) Товариству з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (надалі - ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД») на підставі поданої Товариством заяви від 19.12.2005 (Том І, а.с. 227), надано дозвіл на складання проект відведення земельної ділянки площею 4,00 га порушених земель - відкритих земель без рослинного покриву для будівництва готельно-торгового комплексу в с. Минай на території колишнього сміттєзвалища.
На підставі означеного рішення землевпорядною організацією - КП «Меридіан» на замовлення ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» складено Проект землеустрою щодо відведення в оренду строком на 5 років земельної ділянки ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» для будівництва готельно-торгового комплексу в межі села Минай Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області (Том І, а.с. 219 - Том ІІ, а.с. 34), за яким земельна ділянка відводиться Товариству з метою будівництва готельно-торгового комплексу, на умовах оренди.
Як вбачається з кадастрового плану земельної ділянки (Том І, а.с. 242) земельній ділянці присвоєно кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, визначено її місце розташування відповідно до Каталогу координат окружної межі земельної ділянки (Том І, а.с. 244) та площу - 3,6313 га.
Згідно з висновком державної експертизи №910, наданого 16.03.2006 Закарпатським обласним головним управлінням земельних ресурсів (Том І, а.с. 217-218) означений Проект землеустрою в основному відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленим нормам і правилам та може бути затверджений з урахуванням встановлених Управлінням зауважень.
Рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 16.03.2006 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки в оренду ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (Том ІІ, а.с. 35) затверджено означений проект землеустрою щодо відведення в оренду строком на 5 років земельної ділянки площею 4,00 га порушених земель - відкритих земель без рослинного покриву для будівництва готельно-торгового комплексу в с. Минай на території колишнього сміттєзвалища та надано вказану земельну ділянку в оренду ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» строком на 5 років.
На виконання вказаного рішення органу місцевого самоврядування 14 квітня 2006 року між Холмківською сільською радою, як Орендодавцем та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» укладено Договір оренди землі (Том І, а.с. 202-209), за умовами п. 1 якого Орендодавець надає в оренду, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу сільської ради, не наданих у власність чи користування, що знаходиться в с. Минай, кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площа якої для будівництва згідно кадастрового плану (Додаток №2 до Договору) становить 3,6313 га.
Вказаний Договір оренди зареєстрований у встановленому на час його укладення порядку Закарпатською РФ ДП ЦДЗК 18.07.2007, про що в Книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №2124887403-0407071000008.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-2101102592015 від 20.10.2015 (Том ІІ, а.с. 65-67) підтверджується державна реєстрація 18.07.2007 земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6313, за цільовим призначенням 03.07. для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на підставі Проекту землеустрою щодо її відведення, виконаного КП «Меридіан» 16.07.2007.
Земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331 для будівництва готельно-торгового комплексу передана Холмківською сільською радою Орендарю - ТОВ «Р.І.Ф. Паркет» на підставі Акту приймання-передачі земельної ділянки від 18.07.2007 (Том І, а.с. 213).
Пунктом 2.1. даного договору визначено строк його дії - 5 років, а відповідно до рішень Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 21.08.2012, від 16.10.2015 (Том ІІ, а.с. 62, 64) та на підставі Додаткових угод №1 (яка зареєстрована Управлінням Держкомзему в Закарпатській області 11.10.2012), №2 від 16.10.2015 до Договору (Том І, а.с. 215, Том ІІ, а.с. 63) термін дії Договору оренди двічі продовжувався на 3 роки, востаннє до 18.07.2018.
Окрім того, п. 2 Додаткової угоди №2 від 16.10.2015 сторонами викладено в новій редакції п. 1.1. Договору, доповнивши, вид використання земельної ділянки крім будівництва готельно-торгового, також і житлово-будівельного комплексу.
Право оренди ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» 20.10.2015 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про що свідчить Витяг Реєстру речових прав №46076920 від 22.10.2015 (Том ІІ, а.с. 71-72).
Рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 08.12.2015 «Про розроблення детального плану земельної ділянки для будівництва готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу» (Том ІІ, а.с. 74) надано дозвіл виконавчому комітету сільської ради на розробку містобудівної документації - детального плану території за адресою: с. Минай, вул. Волошина для будівництва готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу.
За результатами розгляду означеного детального плану території на засіданні погоджувальної комісії 24.03.2016 вирішено врахувати пропозиції жителів щодо недопущення будівництва 9-типоверхівок в с. Минай по вул. Волошина; рекомендовано Орендарю - ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» представити техніко-економічні розрахунки щодо водопостачання та водовідведення об'єктів, що плануються будуватися та звернутися до органу місцевого самоврядування для вирішення питання внесення змін до назви детального плану території.
В подальшому, 01 грудня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» (Орендарем) та Житлово-будівельним кооперативом «Квадрат» (Суборендарем) укладено Договір суборенди землі №01-12-16 (Том ІІ, а.с. 82) відповідно до п. 1.1. якого Орендарем надано, а Суборендарем прийнято в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, яка знаходиться в с. Минай, площею 3,6313 га для будівництва готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу.
Право Орендаря передавати земельну ділянку кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 в суборенду визначено в абз. 5 п. 7.6. Договору оренди від 14.04.2006 (з урахуванням змін, внесених Додатковою угодою №2 від 16.10.2015 до даного Договору).
Строк дії Договору суборенди сторонами відповідно до п. 2.1. даного Договору визначено до 20.10.2018 та обумовлено наявність переважного права Суборендаря на поновлення вказаного Договору на новий строк.
Право суборенди Житлово-будівельному кооперативу «Квадрат» 21.12.2016 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що свідчить Інформаційна довідка з Державного реєстру прав за №322205549 від 07.02.2023.
Судом також встановлено, що під час дії Договору суборенди від 01.12.2016 Суборендарем розроблено Технічні умови на підключення готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу, що проектуються до комунальної системи водопостачання та каналізації м. Ужгорода (затверджені 16.05.2017 за №37, Том ІІ, а.с. 89); укладено 21.11.2017 з ПрАТ «Закарпаттяобленерго» Договір про приєднання території забудови до електричних мереж (Том ІІ., а.с. 96-97).
Відповідно до рішення Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 17.08.2017 затверджено містобудівну документацію - детальний план території «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу в с. Минай, вул. А. Волошина».
Наказом відділу містобудування та архітектури Ужгородського райдержадміністрації №11/01-19 від 23.10.2017 (Том ІІ, а.с. 154-155) затверджено Житлово-будівельному кооперативу «Квадрат» (надалі - ЖБК «Квадрат» та/або відповідач 2) Містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва - «Будівництво торгово-готельного комплексу».
23 квітня 2018 року відповідачем 2 отримано дозвіл на виконання будівельних робіт №ЗК112181130554 (Том ІІ, а.с. 143-144) з будівництва торгово-готельного комплексу по вул. Волошина, б/н в с. Минай Ужгородського району Закарпатської області, вид будівництва: «нове будівництво», код об'єкта 1230,9, клас наслідків (відповідальності) - СС2, за розробленою ТОВ «Агронавт» проектною документацією, яка затверджена ЖБК «Квадрат» наказом №02 від 23.01.2018, експертиза проекту будівництва проведена ТОВ «Українська будівельно-технічна експертиза».
Матеріалами справи підтверджується, що в червні 2018 року ЖБК «Квадрат» розпочато будівельні роботи з будівництва торгово-готельного комплексу на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331, яка знаходилася у відповідача 2 в суборенді на підставі Договору від 01.12.2016 та влаштовано фундамент об'єкту будівництва, що підтверджується довідкою про вартість виконаних будівельних робіт та витрати (КБ-3) за червень 2018 року, Актом №1 приймання виконаних будівельних робіт за червень 2018 року (КБ-2в), Звітом про витрати основних матеріалів у будівництві в співставленні з виробничими нормами (М-29) (Том ІІ, 215-221).
Відповідно до довідки ТОВ «Будтехконсалт» №446/18/д від 19.06.2018 та Технічного паспорту об'єкту незавершеного будівництва (Том ІІ, а.с.118-121) станом на 19.06.2018 готовність об'єкта незавершеного будівництва торгово-готельного комплексу (багатоквартирний житловий будинок відповідно Технічного паспорту), що знаходиться по вул. Волошина, б/н в с. Минай Ужгородського району Закарпатської області, складає 1%.
Також, в означеній довідці №446/18/д від 19.06.2018 зазначено, що окрім встановлених фундаментів (фундаментних блоків) на об'єкті будівництва жодні будівельні роботи не здійснені.
Встановлено, що ЖБК «Квадрат» 26.06.2018 здійснено державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва (нежитлової нерухомості), 1% готовністю до експлуатації, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №129680468 від 04.07.2018 (Том ІІ, а.с. 116-117).
В подальшому, рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 18.07.2018 (Том ІІ, а.с. 148), прийнятого за результатами розгляду клопотання ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД», припинено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331, укладений з ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» 14.06.2006 та право користування Товариством означеною земельною ділянкою.
20 липня 2018 року між Холмківською сільською радою та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» укладено додаткову угоду (Том ІІ, а.с. 147), якою припинено право користування ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» земельною ділянкою кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331, за адресою: с. Минай, Закарпатської області, вул. А. Волошина та припинено дію договору оренди означеної земельної ділянки від 18.07.2007.
Відповідно до Акту приймання-передачі б/н б/д земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331 повернута Орендарем Холмківській сільській раді.
В той же час, судом встановлено, що на підставі заяви ЖБК «Квадрат» №9 від 16.07.2018 (Том ІІ, а.с. 105), рішенням Холмківської сільської ради від 18.07.2018 (том ІІ, а.с. 106) Кооперативу надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331 в оренду, із зміною її цільового призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
На виконання означеного рішення Холмківської сільської ради відповідачем 2 на підставі договору №667/18 від 20.07.2018 із землевпорядником - ФОП Іваникович П.П. розроблено проект землеустрою про відведення в оренду ЖБК «Квадрат» земельної ділянки, кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331, цільове призначення якої змінюється (Том ІІ, а.с. 98) який в подальшому було погоджено Відділом містобудування та архітектури Ужгородської РДА (висновок № 679/01-20 від 20.07.2018 - Том ІІ, а.с. 114), а також Головним управлінням Держгеокадастру у Закарпатській області (висновок № 3799/82-18 від 01.08.2018 до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки - Том ІІ, а.с. 113).
15 серпня 2018 року Холмківською сільською радою прийнято рішення «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» (надалі - оспорюване рішення, Том І, а.с. 26), яким вирішено:
- затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 3,6331, за адресою: с. Минай, Закарпатської області, вул. А. Волошина б/н, кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» з будівництва готельно-торгового комплексу для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (п. 1);
- надати земельної ділянки площею 3,6331 в оренду ЖБК «Квадрат» для будівництва готельно-торгового комплексу для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (для розміщення готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу) строком на 5 років та встановити орендну плату у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки (п. 3).
На виконання даного рішення 16 серпня 2018 між Холмківською сільською радою, як Орендодавцем та Житлово-будівельним кооперативом «Квадрат», як Орендарем, укладено Договір оренди землі (надалі - оспорюваний Договір, Том І, а.с. 27-31) відповідно до п.п. 1, 2 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 площею 3,6313 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10).
Пунктом 3 оспорюваного Договору визначено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, що є у власності ЖБК «Квадрат», а відповідно до п. 5 даного Договору нормативно-грошова оцінка земельної ділянки визначається на підставі витягу з технічної документації (або довідки) про нормативну грошову оцінку.
Відповідно до п. 8 оспорюваного Договору він укладений на 5 років з 15.08.2018 по 15.08.2023.
Згідно з п.п. 9., 11 даного Договору сторонами визначено, що річна орендна плата вноситься Орендарем виключно в грошовій формі незалежно від результатів діяльності Орендаря в розмірі 3% на рік від грошової оцінки земельної ділянки на підставі витягу з технічної документації (або довідки) про нормативну грошову оцінку шляхом перерахування коштів на рахунок Орендодавця щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати.
На підставі Акту прийому-передачі від 16.08.2018 (Том І, а.с. 32) Холмківською сільською радою земельну ділянку кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 передано в користування ЖБК «Квадрат».
Право оренди відповідача 2 зареєстроване у Державному реєстрі речових прав 16.08.2018, про що свідчить Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав №288975717 від 08.12.2021 (Том І, а.с.33-35).
Звертаючись до суду з даним позовом, прокурор вказував на те, що спірне рішення прийняте Холмківською сільською радою з порушенням вимог ч. 2 ст. 124, ст.ст. 134, 135 Земельного кодексу України (надалі - ЗК України) без проведення земельних торгів, в розмірі, що значно перевищує (в 24 рази) площу запроектованого будівництва. Окрім того, прокурор зазначає, що спірний Договір оренди не містить розміру орендної плати, а такий розмір неможливо встановити на час укладення Договору оренди, позаяк витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 виготовлений вже після укладення відповідачами оспорюваного Договору.
Вказані доводи, за позицією прокурора, додатково підтверджуються Актом №823-ДК/829/АП/09/01/-21 від11.10.2021, оформленого Головним управлінням Держгеокадастру у Закарпатській області за результатами перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об'єкту-земельної ділянки (Том І, а.с. 41-45).
Відповідачами вказані твердження прокурора заперечуються, з посиланням на ту обставину, що на час прийняття відповідачем 1 оспорюваного рішення та укладення відповідачами спірного договору оренди на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 знаходився об'єкт нерухомого майна - об'єкт незавершеного будівництва 1% готовністю до експлуатації, право власності відповідача 2 на який зареєстровано у встановленому законом порядку, а відтак, проведення земельних торгів відповідно до ст. 134 ЗК України у спірних правовідносинах не вимагалося, що підтверджується відповідачами, в тому числі, Актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об'єкту - земельної ділянки №262-ДК/282/АП/09/01/-21 від 22.03.2021 (Том ІІ, а.с. 200-204), відповідно до якого посадовими особами Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області не виявлено порушень під час укладення між відповідачами оспорюваного Договору оренди.
Також, як пояснює відповідач 2, отримання на позаконкурентних засадах в оренду земельної ділянки зумовлювалося необхідністю завершення будівництва (здійснення забудови земельної ділянки) готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу (за зміненою проектною документацією - багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури), що підтверджується подальшими (після укладення спірного договору) діями учасників спірних правовідносин та на підтвердження чого суду надано:
- експертний звіт №7-056-18-ЕП/ЛО від 29.08.2018 щодо розгляду ТОВ «Українська будівельно-технічна експертиза» виготовленої ЖБК «Квадрат» проектної документації за проектом будівництва «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу по вул. Волошина, б/н в с. Минай» з Додатком та наказ ЖБК «Квадрат» від 29.08.2018 про затвердження такої документації (Том ІІ, а.с. 169-189, 195);
- зміни до містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва ЖБК «Квадрат» (Том ІІ, а.с. 167-168), які затверджені Відділом містобудування та архітектури Ужгородської РДА (наказ від 27.08.2018 за №35/01-19), згідно з якими змінені (в порівнянні з містобудівними умовами, затвердженими наказом №11/01-19 від 23.10.2017) містобудівні умови та обмеження (висотність будинків, відсоток забудови земельної ділянки, відстані до червоних ліній, встановлено наявність охоронної зони на земельній ділянці та вперше визначено максимально допустиму щільність населення) та назва об'єкту будівництва на «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу»;
- дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ113182571839 від 14.09.2018 (Том ІІ, а.с. 196-197) на будівництво ЖБК «Квадрат» готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу по вул. Волошина, б/н в с. Минай Ужгородського району Закарпатської області, відповідно до якого визначено вид будівництва: «нове будівництво», код об'єкта 1122,1, клас наслідків (відповідальності) - значні наслідки (СС3), середні наслідки (СС2), за розробленою ТОВ «Агронавт» проектною документацією, яка затверджена ЖБК «Квадрат» наказом від 29.08.2018, експертиза проекту будівництва проведена ТОВ «Українська будівельно-технічна експертиза»;
- сертифікат №ІУ123221223161 від 05.01.2023 (Том IV, а.с. 142-143) про готовність об'єкта будівництва до експлуатації, відповідно до якого 1 та 2 черги будівництва готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу по вул. Волошина, б/н в с. Минай Ужгородського району Закарпатської області визнано готовими до експлуатації.
Аргументи прокурора щодо відсутності в оспорюваному Договорі розміру орендної плати відповідачі вважають неналежним з посиланням на вимоги Закону України «Про оренду землі», Податково кодексу України та вказують, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначалася сторонами на підставі Витягу із технічної документації про НГО від 18.09.2018 за №1198/0/192-18 (Том ІІ, а.с. 164), а відповідно до наданої суду виписки з банківського рахунку відповідача 2 за період з 01.08.2018 по 14.01.2022 (Том ІІ, а.с. 205-209) підтверджується належне виконання зобов'язань Орендаря за спірним Договором щодо сплати орендної плати у встановленому Договором розмірі.
Суду також надано висновок експерта №0016/2022 від 22.06.2022 (Том ІІІ, а.с. 200-230), відповідно до якого об'єкт незавершеного будівництва 1% готовності, розташований в с. Минай Ужгородського району Закарпатської області, право власності на який засвідчується витягом з Державного реєстру речових прав від 04.07.2018 за №129680468 станом на 15.08.2018 не міг бути переміщений (знятий) із земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6313 га без його знецінення та/або зміни призначення, чим, на думку відповідача 2, спростовуються аргументи прокурора щодо відсутності на спірній земельній ділянці об'єктів нерухомості станом на час її надання в оренду ЖБК «Квадрат» та, відповідно, необхідності проведення земельних торгів під час прийняття відповідачем 1 оспорюваного рішення.
Щодо підстав для представництва прокурором інтересів держави у спірних правовідносинах в особі Держгеокадастру.
Згідно з ст.131-1 Конституції України на органи прокуратури України покладається представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Виходячи з вимог п.п.1, 2 ч.1 ст. З Закону України "Про прокуратуру", діяльність органів прокуратури ґрунтується на засадах верховенства права та законності.
Відповідно до частини 3 статті 23 цього ж нормативно-правового акту, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Отже, виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування цієї конституційної норми є поняття інтерес держави.
Суд зазначає, що рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 №15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення частини другої статті 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист. Обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.
Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Проте держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств.
Із врахуванням того, що інтереси держави є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах (п. 4 мотивувальної частини).
Ці міркування Конституційний Суд зробив у контексті офіційного тлумачення Арбітражного процесуального кодексу України, який уже втратив чинність. Однак висловлене Судом розуміння поняття інтереси держави має самостійне значення і може застосовуватися для тлумачення цього ж поняття, вжитого у ст. 131-1 Конституції України та ст. 23 Закону України "Про прокуратуру".
Відтак, інтереси держави охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація інтересів держави, особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно.
Аналіз ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" дає суду підстави стверджувати, що прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження; у разі відсутності такого органу.
Перший виключний випадок передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються. У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб'єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює неналежно.
Не здійснення захисту виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб'єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.
Здійснення захисту неналежним чином виявляється в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.
Неналежність захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який серед іншого включає досудове з'ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.
При цьому суд звертає увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб'єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб'єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захисту або робить це неналежно. У кожному такому випадку прокурор повинен навести (а суд перевірити) причини, які перешкоджають захисту інтересів держави належним суб'єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду.
Як вбачається із матеріалів справи, позов заявлено прокурором в межах наданих йому законодавством повноважень в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області, на яке, за твердженням прокурора, покладено обов'язок щодо здійснення контролюючих функцій у спірних правовідносинах, пов'язаних із захистом інтересів держави.
Так, для вирішення питання щодо наявності підстав для представництва інтересів держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області в суді, відповідно до ч.4 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", Закарпатської області двічі зверталася з листами №15-1190 вих-21 від 10.09.2021 та №15-1389 вих-21 від 02.11.2021 до Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області, з проханням вжиття Держгеокадастром заходів позовного характеру, спрямованих на припинення права користування ЖБК «Квадрат» земельною ділянкою кадастровий номер 2124887403:01:003:0022.
На адресу Закарпатської обласної прокуратури Держгеокадастром надіслано у відповідь листи №10-7-0.161-7150/2-21 від 20.10.2021, №10-7-0.161-7710/2-21 від 25.11.2021 в яких зазначено про здійснення позапланової перевірки дотримання вимог земельного законодавства, за результатами якої посадовими особами Держгеокадастру складено Акт від 11.10.2021 та виявлено порушення Холмківською сільською радою вимог ст.ст. 120, 123, 124, 134 ЗК України. Управління звернулося до Холмківської сільської ради з клопотанням щодо дотримання органом місцевого самоврядування вимог земельного законодавства, а позовна заява до суду щодо припинення права користування ЖБК «Квадрат» земельною ділянкою кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 Держгеокадастром не подавалася.
Згідно з абзацом 4 статті 15-2 ЗК України до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі, у сфері земельних відносин, належить організація та здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, у тому числі за дотриманням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю.
Відповідно до п. 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, Держгеокадастр є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України і який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру, державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів.
Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань організовує та здійснює державний нагляд (контроль): за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, у тому числі за: дотриманням вимог земельного законодавства в процесі укладання цивільно-правових договорів, передачі у власність, надання у користування, в тому числі в оренду, вилучення (викупу) земельних ділянок; дотриманням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю (підпункт 33 пункту 4 Положення).
Наведене свідчить, що органи Держгеокадастру можуть виконувати: 1) функції розпорядника земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності від імені власника, яким є держава Україна, з усіма повноваженнями власника на захист права власності; 2) функції органу державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності.
Згідно зі статтею 28 Закону України «Про центральні органи виконавчої влади» міністерства, інші центральні органи виконавчої влади та їх територіальні органи звертаються до суду, якщо це необхідно для здійсненні їхніх повноважень у спосіб, що перебачений Конституцією та законами України. Отже, міністерства, інші центральні органи виконавчої влади та їх територіальні органи відповідно до статті 28 Закону України «Про центральні органи виконавчої влади» наділені повноваженням звернення до суду, якщо це необхідно для здійснення їхніх повноважень.
При цьому, статтю 28 включено до Закону України «Про центральні органи виконавчої влади» відповідно до підпункту 63 пункту 5 розділу XII «Прикінцеві положення» Закону № 1697-VII, який було прийнято з метою вдосконалення правового статусу і функцій прокуратури України та, зокрема, позбавлення прокуратури надмірних повноважень щодо здійснення «загального нагляду» за додержанням законів.
Так, у пояснювальній записці до проекту Закону України «Про прокуратуру» (реєстраційний № 3541 від 05 листопада 2013 року) його автори вказують, що на сьогодні виконано конституційну умову щодо створення системи державних контрольних органів. Зокрема, пунктом 2 частини першої статті 17 Закону № 3166-VI передбачено, що здійснення державного нагляду (контролю) є основним завданням центральних органів виконавчої влади.
У Резолюції № 1755 (2010) від 4 жовтня 2010 року «Функціонування демократичних інституцій в Україні» Парламентська асамблея Ради Європи (далі - ПАРЄ) звернула увагу на той факт, що функція прокуратури України щодо загального нагляду суперечить європейським стандартам і що, зокрема, через наявність цієї функції вона має повноваження, які значно перевищують ті, що необхідні в демократичній державі. У зв'язку з цим ПАРЄ закликала органи влади та Верховну Раду України якнайшвидше ухвалити в тісних консультаціях із Венеціанською комісією закон про прокуратуру, який повністю відповідатиме європейським стандартам та цінностям.
Важливість прийняття проекту Закону «Про прокуратуру» обумовлюється як внутрішніми потребами нашої держави щодо формування нової моделі прокуратури, так і зобов'язаннями України перед європейськими інституціями.
Його основні положення спрямовані на повне скасування функції прокуратури щодо нагляду за додержанням і застосуванням законів (так званий «загальний нагляд»). Основна роль у виконанні таких завдань відводиться профільним органам державної влади. Такі зміни дозволять уникнути дублювання повноважень прокуратури та інших органів, на які покладаються повноваження щодо нагляду (контролю) за додержанням законів, що дасть змогу, з одного боку, чітко зрозуміти, який орган несе відповідальність за стан справ у певній сфері суспільних відносин, а з іншого - зменшити кількість перевірок та інших заходів, які можуть впливати на діяльність фізичних та юридичних осіб, насамперед у сфері підприємницької діяльності.
Автори законопроекту № 3541 від 05 листопада 2013 року зазначали, що роль прокурора у сфері представництва інтересів держави носитиме допоміжний характер і основну роль відіграватимуть профільні органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, які самостійно звертатимуться до суду. Для цього у відповідні закони (Закони України «Про центральні органи виконавчої влади», «Про Кабінет Міністрів України», «Про місцеве самоврядування в Україні» та інші) вносяться зміни.
З наведеного вбачається, що норма статті 28 Закону України «Про центральні органи виконавчої влади», яка надала Держгеокадастру право звернення до суду для здійснення своїх повноважень, була прийнята законодавцем у межах реформи прокуратури з метою позбавлення її надмірних повноважень щодо здійснення «загального нагляду» за додержанням законів для приведення функцій прокуратури до європейських стандартів.
Відповідно до статті 10 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» та пункту 5-1 Положення посадові особи Держгеокадастру та його територіальних органів, які є державними інспекторами у сфері державного контролю за використанням та охороною земель і дотриманням вимог законодавства України про охорону земель, в межах своїх повноважень мають право звертатися до суду з позовом щодо відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також повернення самовільно зайнятих чи тимчасово зайнятих земельних ділянок, строк користування якими закінчився.
З вищенаведеного вбачається, що органи Держгеокадастру можуть звертатись до суду, якщо це необхідно для здійсненні їхніх повноважень з нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, а заперечення відповідача 2 з приводу невірного визначення прокурором позивача у спірних правовідносинах, яким на думку ЖБК «Квадрат» мала б бути Холмківська сільська рада, відхиляються судом та, відповідно, подане Кооперативом клопотання про залишення позову без розгляду від 12.11.2022 не підлягає до задоволення.
З врахуванням викладеного, беручи до уваги, що в спірних правовідносинах Головне управління Держгеокадастру у Закарпатській області є уповноваженим органом на подання відповідного позову з метою реалізації компетенції щодо здійснення державного нагляду (контролю) використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, відповідний позов інспекцією до відповідача не подавався, а відтак, Закарпатською обласною прокуратурою згідно з листом №15.1575 вих-21 від 08.12.2021 повідомлено позивача про реалізацію представницьких функцій та підготовку прокуратурою позовної заяви в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області до Холмківської сільської ради, ЖБК «Квадрат» про скасування рішення, визнання недійсним договору оренди, повернення земельної ділянки та подання означеної позовної заяви до Господарського суду Закарпатської області.
Зазначене узгоджується з позицією Великої палати Верховного Суду, що викладена у постанові від 26.05.2020 у справі 912/2385/18, згідно з якою, звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокурату», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджувані порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.
Окрім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.10.2019 в справі № 903/129/18 зазначала, що сам факт не звернення до суду суб'єкта владних повноважень з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та відповідно мав змогу захистити інтереси держави свідчить про те, що указаний орган неналежно виконує свої повноваження, у зв'язку із чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для захисту інтересів держави та звернення до суду з таким позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.
Отже із наведеного слідує, що прокурор у поданій позовній заяві правомірно зазначив, що органами Держгеокадастру не здійснювався захист інтересів держави у спірних правовідносинах, відтак ним доведені належним чином підстави для звернення з відповідним позовом до суду в інтересах держави, а заперечення відповідачів в цій частині відхиляються судом.
Означена правова позиція щодо права Держгеокадастру звертатися до суду з позовними вимогами, пов'язаними з реалізацією повноважень з нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності надана Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 01.06.2021 у справі №925/929/19, яку суд вважає релевантною до застосування у спірних правовідносин.
Оцінюючи аргументи відповідача 2 в цій частині з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №910/5201/19, суд зауважує, що відповідно до п. 114 означеної постанови Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від правових висновків, наведених у постанові від 1 червня 2021 року у справі № 925/929/19, а зміст поданого відповідачем 2 клопотання про залишення позову без розгляду зводиться до власного тлумачення Кооперативом норм права, обставин, які встановлювалися судами під час розгляду справ №910/5201/19 та № 925/929/19 та правових висновків, наданих Великою Палатою Верховного Суду у даних справах.
Щодо формування земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022.
За змістом ч. 1 ст. 1 ЗК України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Земельною ділянкою відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України є частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності (ч. 2 ст. 79-1 ЗК України).
Як свідчать матеріали справи, формування земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 відбувалося в 2006-2007 роках за Проектом землеустрою щодо відведення в оренду строком на 5 років земельної ділянки ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» для будівництва готельно-торгового комплексу в межі села Минай Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області, розробленим КП «Меридіан» та затвердженим рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 16.03.2006.
За приписами ч. 3 ст. 124 ЗК України (в редакції від 01.01.2006) передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.
Статтею 50 Закону України «Про землеустрій» (в редакції від 22.05.2003) визначалося, що проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок. Порядок складання проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 за №677 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (чинного станом на 2006 рік) проект відведення земельної ділянки розробляється на підставі, зокрема, рішення сільської, селищної, міської ради, районної, Київської або Севастопольської міської держадміністрації, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.
Проект відведення земельної ділянки виконавець погоджує із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини.
Погоджений проект відведення земельної ділянки підлягає державній експертизі, яка проводиться органом земельних ресурсів відповідно до законодавства.
Після одержання позитивного висновку державної експертизи проект відведення земельної ділянки розглядається сільською, селищною, міською радою, районною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією, затверджується ними або в установленому порядку подається до інших органів, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок (п.п. 3, 9, 10, 11 Порядку).
Як свідчать матеріали справи, розроблений КП «Меридіан» Проект землеустрою щодо відведення в оренду строком на 5 років земельної ділянки ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» для будівництва готельно-торгового комплексу в межі села Минай Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області, розроблений на підставі рішення Холмківської сільської ради від 20.12.2005 «Про затвердження матеріалів погодження місця розташування земельної ділянки», погоджений із землевласником, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини (Том І, а.с. 232-237), пройшов земельну експертизу (висновок №910 від 16.03.2006 (Том І, а.с. 217-218)) та затверджений рішенням Холмківської сільської ради від 16.03.2006 (Том ІІ, а.с. 35).
Як встановлено судом та це підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-2101102592015 від 20.10.2015, державна реєстрація земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6313, проведена ДП «Центр ДЗК» 18.07.2007, а відтак саме з цієї дати спірна земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 вважається сформованою, із встановленими межами, місцем розташування, технічними, економічними характеристиками, юридичним статусом та може виступати об'єктом цивільних прав.
У зв'язку з викладеним, суд погоджується з аргументами відповідачів, що земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 була сформованою ще до прийняття відповідачем 1 оспорюваного рішення та укладення відповідачами спірного договору, проте, відповідно до ст. 134 ЗК України, означена обставина прямо не впливає на можливість надання органом місцевого самоврядування вже сформованої земельної ділянки на позаконкурентних засадах.
Щодо договору оренди з ТОВ “Р.І.Ф. Паркет” та договору суборенди земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022.
Як встановлено вище судом, на підставі рішення Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 16.03.2006 відповідно до виготовленого за замовленням ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» Проекту землеустрою, земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 відповідно до Договору оренди від 14.06.2006 надана в оренду означеному Товариству для будівництва готельно-торгового комплексу.
Вказаний Договір оренди зареєстрований у встановленому на час його укладення порядку Закарпатською РФ ДП ЦДЗК 18.07.2007, про що в Книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №2124887403-0407071000008.
У частині другій статті 125 ЗК України (станом на час укладення договору оренди від 16.03.2006) вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.
Спеціальним законом, що регулює правовідносини щодо надання земельної ділянки в оренду, є Закон України «Про оренду землі».
У статті 13 означеного Закону (тут і надалі Закон України «Про оренду землі» в редакції на час укладення Договору) надано визначення договору оренди землі, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закон України «Про оренду землі»).
Згідно зі статтею 18 Закон України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Момент укладення договору на час укладення Договору оренди між Холмківською сільською радою та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» визначався у статтях 638, 640 ЦК України, за якими договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України (Постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц).
З урахуванням викладеного, договір оренди землі від 14.06.2006, укладений між Холмківською сільською радою та ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» набув чинності після його державної реєстрації, тобто з 18.07.2007, та, з урахуванням встановленого в п. 2.1. строку (5 років), беручи до уваги продовження вказаного строку на підставі Додаткових угод №1, №2 від 16.10.2015 до даного Договору, строк дії означеного Договору закінчився 18.07.2018 року.
Як встановлено вище судом, під час дії означеного Договору оренди між ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» та ЖБК «Квадрат» 01.12.2016 укладено Договір суборенди земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022.
За приписами ч.ч. 1, 3, 4 ст. 8 Закону України «Про оренду землі» (на час укладення Договору суборенди) орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.
Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.
У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Водночас, як встановлено судом, рішенням Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області від 18.07.2018 припинено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331, укладений з ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» 14.06.2006 та право користування Товариством означеною земельною ділянкою та, у зв'язку з означеними правовими нормами, з 18.07.2018 припинилися і правовідносини між сторонами Договору суборенди, в тому числі й право суборендаря - ЖБК «Квадрат» використовувати земельну ділянку кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 за її цільовим призначенням та продовжувати будівництво готельно-торгового та житлово-будівельного комплексів.
Щодо здійснення забудови земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022.
Як свідчать матеріали справи, земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6313 за договором оренди від 14.04.2006 надавалася відповідачем 1 Товариству з обмеженою відповідальністю «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» для будівництва готельно-торгового комплексу, а з 16.10.2015 також і для будівництва житлово-будівельного комплексу.
Правові та організаційні основи містобудівної діяльності в період дії договору оренди від 14.04.2006 (з 18.07.2007 по 18.07.2018) регулювалися Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (із змінами та доповненнями, які мали місце в цей період) за положеннями ч. 4 ст. 26 якого право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, встановлюється у генеральних планах населених пунктів, планах зонування та детальних планах територій (ч. 1 ст. 25 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
За приписами ч. 1 ст. 19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» детальний план у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту, визначає планувальну організацію і розвиток частини території, розробляється з метою визначення планувальної організації і функціонального призначення, просторової композиції і параметрів забудови та ландшафтної організації кварталу, мікрорайону, іншої частини території населеного пункту, призначених для комплексної забудови чи реконструкції.
Як свідчать матеріали справи детальний план території «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу в с. Минай, вул. А. Волошина» на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6313, затверджений рішенням Холмківської сільської ради від 17.08.2017 та після цього відповідачем 2, як суборендарем земельної ділянки почали вживатися визначені Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» дії щодо документального оформлення забудови означеної земельної ділянки - виготовлено проектну документацію на будівництво, отримано Містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва - «Будівництво торгово-готельного комплексу» (наказ відділу містобудування та архітектури Ужгородського райдержадміністрації №11/01-19 від 23.10.2017) та дозвіл №ЗК112181130554 від 23.04.2018 на виконання будівельних робіт.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля", підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Згідно з отриманим відповідачем 2 дозволом на виконання будівельних робіт №ЗК112181130554 від 23.04.2018 зазначено об'єкт будівництва на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 - «Будівництво торгово-готельного комплексу», вид будівництва - нове будівництво, код об'єкта - 1230,9 («Будівлі торговельні інші» відповідно до затвердженого Держстандартом наказом від 17.08.2000 № 507
Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000) клас наслідків (відповідальності) - СС2 - середні наслідки.
Як встановлено вище судом, після отримання вказаної дозвільної містобудівної документації відповідачем 2 в червні 2018 року ЖБК «Квадрат» розпочато будівельні роботи з будівництва торгово-готельного комплексу на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, площею 3,6331, яка знаходилася у відповідача 2 в суборенді на підставі Договору від 01.12.2016 та влаштовано фундамент об'єкту будівництва, що підтверджується довідкою про вартість виконаних будівельних робіт та витрати (КБ-3) за червень 2018 року, Актом №1 приймання виконаних будівельних робіт за червень 2018 року (КБ-2в), Звітом про витрати основних матеріалів у будівництві в співставленні з виробничими нормами (М-29).
Як вбачається з наданих відповідачем Витягу про реєстрацію права власності №129680468 від 04.07.2018 довідки ТОВ «Будтехконсалт» №446/18/д від 19.06.2018 та Технічного паспорту об'єкту незавершеного будівництва станом на 19.06.2018 об'єкт незавершеного будівництва торгово-готельного комплексу на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 був готовий до експлуатації на 1% і складався з фундаментних блоків, встановлених на частині вказаної земельної ділянки.
В той же час, вже після отримання ЖБК «Квадрат» в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 за оспорюваним в даній справі Договором від 16.08.2018, кооперативом:
- внесено зміни до проектної документації за проектом будівництва «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу по вул. Волошина, б/н в с. Минай», проведено її нову експертизу (експертний звіт №7-056-18-ЕП/ЛО від 29.08.2018);
- внесено зміни до містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва ЖБК «Квадрат» (наказ Відділу містобудування та архітектури Ужгородської РДА від 27.08.2018 за №35/01-19), згідно з якими змінені (в порівнянні з містобудівними умовами, затвердженими наказом №11/01-19 від 23.10.2017) містобудівні умови та обмеження (висотність будинків, відсоток забудови земельної ділянки, відстані до червоних ліній, встановлено наявність охоронної зони на земельній ділянці та вперше визначено максимально допустиму щільність населення) та назва об'єкту будівництва на «Будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу»;
- отримано новий дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ113182571839 від 14.09.2018 на будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу по вул. Волошина, б/н в с. Минай Ужгородського району Закарпатської області, відповідно до якого визначено вид будівництва: «нове будівництво», код об'єкта 1122.1 - («Будинки двоквартирні масової забудови» відповідно до затвердженого Держстандартом наказом від 17.08.2000 № 507 Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000), клас наслідків (відповідальності) - значні наслідки (СС3), середні наслідки (СС2).
Даючи оцінку наведеним обставинам, суд висновує, що за видом будівництва, кодом об'єкта, класом наслідків (відповідальності), проектною документацією, містобудівними умовами після укладення оспорюваного в даній справі прокурором Договору оренди ЖБК «Квадрат» на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 здійснювало нове будівництво готельно-розважального комплексу та житлово-будівельного комплексу, право на виконання якого в Кооперативу станом на час прийняття оспорюваного в даній справі рішення Холмківської сільської ради від 15.08.2018 та укладення Договору оренди землі від 16.08.2018, - було відсутнє.
У зв'язку з викладеним критично оцінюються судом аргументи відповідачів щодо наявності у ЖБК «Квадрат» права на позаконкурентних засадах отримати земельну ділянку кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 у зв'язку з знаходженням на ній об'єкту нерухомості (об'єкту незавершеного будівництва) та з метою реалізації проектних рішень щодо забудови означеної земельної ділянки станом на час укладення оспорюваного договору оренди.
В той же час, суд зважає, що відповідно до приписів Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (зокрема ст.ст. 29, 30, 37) допускається зміна замовника будівництва та, в такому разі, попередньо виготовлена містобудівна документація (містобудівні умови та обмеження, технічні умови зберігає чинність, а на нового замовника будівництва покладено обов'язок повідомити орган державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни.
Враховуючи викладене, ЖБК «Квадрат» могли реалізовуватися розроблені попередньо (під час дії договору суборенди, тобто до 18.07.2018) проектні рішення щодо забудови земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 після отримання означеної земельної ділянки в користування для відповідних цілей на загальних підставах та за відсутності будь-якого переважного права на отримання такої земельної ділянки в оренду.
Щодо оспорюваного рішення Холмківської сільської ради від 15.08.2018 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється».
Матеріали справи свідчать, що підставою прийняття оспорюваного прокурором рішення Холмківської сільської ради від 15.08.2018 про затвердження Проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» та надання земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 Кооперативу в оренду для органу місцевого самоврядування слугувала наявність на означеній земельній ділянці зареєстрованого за відповідачем 2 на праві власності об'єкта незавершеного будівництва 1% готовністю до експлуатації, який за твердженням відповідачів є об'єктом нерухомого майна та надає право його власнику отримати в користування земельну ділянку без проведення земельних торгів.
Відповідно до частини 1 статті 124 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу (ч. 2 ст. 124 ЗК України).
Згідно з частинами 1, 2 статті 134 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Таким чином, вказані норми права прямо пов'язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці певної будівлі чи споруди, а передбачений в ч. 2 ст. 134 ЗК України виняток з правила щодо продажу земельних ділянок комунальної власності (або прав на них) у випадку розташування на них об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб підлягає комплексному тлумаченню з принципом цілісності об'єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою.
Як встановлено вище судом, земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 була сформована за Проектом землеустрою щодо її відведення в оренду ТОВ «Р.І.Ф. Паркет ЛТД» для будівництва готельно-торгового комплексу та відповідно до затвердженого органом місцевого самоврядування Детального плану території (Том ІІ, а.с. 37-61) передбачено будівництво трьох черг (дитячої школи мистецтв з виставковим комплексом, готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу), площею забудови, зокрема, будівель комерційного призначення 3069,80 м.кв., будівель житлової забудови - 7420,46 м.кв., що значно перевищує площу об'єкта незавершеного будівництва, готовністю до експлуатації 1% (0,15 га), який перебував у власності ЖБК «Квадрат» станом на час прийняття спірного рішення Холмківської сільською радою та який відповідачами у справі помилково вважається об'єктом нерухомого майна, що дає право на отримання цілої земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів.
При цьому, правові основи набуття особою права власності на новостворене нерухоме майно визначені в статті 331 ЦК України за частинами 2-3 якої (в редакції на час прийняття оспорюваного рішення відповідачем 1 та укладення сторонами оспорюваного договору оренди) визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
З урахуванням системно-логічного тлумачення вказаних положень, до моменту завершення будівництва нерухомого майна, як і права власності на нього не існує в натурі, а об'єкт незавершеного будівництва за визначенням абзацу 1 частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об'єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва .
Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18, від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15, які суд вважає релевантними до застосування у даній справі.
З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов'язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
Проте, факт здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно (постанова Верховного суду від 16.02.2021 у справі №914/2070/19).
Як свідчать матеріали справи та це не заперечується учасниками справи, об'єкт незавершеного будівництва, готовністю 1% до експлуатації станом на серпень 2018 року по суті являв собою сукупність будівельних матеріалів - фундаментних блоків, які були вмонтовані в частину земельної ділянки 2124887403:01:003:0022 ЖБК «Квадрат» під час здійснення забудови кооперативом означеної земельної ділянки.
Частиною 1 статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 25.07.2018 року) визначалося, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Тобто вказаним Законом об'єкти незавершеного будівництва також не віднесені до об'єктів нерухомості, а відповідно до ч. 1 ст. 12, ч. 3 ст. 20 означеного Закону об'єкти незавершеного будівництва розділені з об'єктами нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що отримання відповідачем 2 в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 у спірних правовідносинах передбачало дотримання процедури проведення земельних торгів у визначеному положеннями статтями 134, 135 Земельного кодексу України порядку.
Відхиляються судом в даному контексті посилання відповідача 2 на положення ст. 181 ЦК України щодо неможливості переміщення об'єкту незавершеного будівництва без його знецінення та наданий висновок експерта №0016/2022 від 22.06.2022, позаяк відповідно до ст. 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.
Тобто, передумовою віднесення речі до нерухомої/рухомої є можливість виникнення щодо такої цивільних прав і обов'язків.
Як встановлено судом вище, станом на час виникнення спірних правовідносин, реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва зумовлювалася необхідністю укладення договору щодо такого об'єкта та не перетворювала сукупність будівельних матеріалів (обладнання), які використовуються в процесі будівництва на об'єкт нерухомості, який вважається створеним з моменту завершення будівництва та прийняття нерухомого майна до експлуатації.
З урахуванням наведеного, переміщення будівельних матеріалів (обладнання), які використовуються в процесі будівництва не призводить до їх знецінення/зміни призначення, позаяк вони по суті до завершення будівництва продовжують залишатися будівельними матеріалами та, відповідно, встановлення з таких будівельних матеріалів фундаментних блоків не перетворює в силу наведених положень законодавства ці блоки в об'єкт нерухомості за диспозицією статті 181 ЦК України.
В даному контексті суперечливою видається і сама поведінка відповідача 2, який, зареєстрував право власності на об'єкт незавершеного будівництва 1% готовності в червні 2018 року без очевидного наміру укладення договору щодо такого об'єкта, мотив щодо укладення якого і визначено підставою державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва відповідно до абз. 2 ст. 331 ЦК України та з досліджених судом відомостей з Державного реєстру речових прав (Інформаційна довідка від 07.02.2023, Том IV, а.с. 174-184) вбачається, що з 26.06.2018 власник об'єкта незавершеного будівництва 1% готовності (реєстраційний номер 1590330021248) не змінювався.
Більше того, навіть у випадку існування на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 на час її надання в оренду ЖБК «Квадрат» об'єкта нерухомості, таке надання в оренду на позаконкурентних засадах відповідно до системного тлумачення положень ст.ст. 116, 120, 124, 134 ЗК України повинно пов'язуватися з необхідністю обслуговування (експлуатації) вже діючого об'єкта нерухомості, ане будівництва нових об'єктів.
Як вбачається зі змісту оспорюваного рішення Холмківської сільської ради від 15.08.2018 земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 надана ЖБК «Квадрат» для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, а не для обслуговування вже існуючого на означеній земельній ділянці об'єкта нерухомості, який за твердженням відповідачів знаходився на спірній земельній ділянці на час надання її в оренду.
Означене рішення прийняте за результатами розгляду проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду зі зміною її цільового призначення, що додатково підтверджує ту обставину, що земельна ділянка кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 надавалася Холмківською сільською радою ЖБК «Квадрат» не для обслуговування розташованого на ній «нерухомого майна», а для здійснення нового будівництва об'єктів житлової та нежитлової інфраструктури, що, як встановлено судом, в подальшому і було здійснено відповідачем 2 в справі.
Суд також враховує, що у випадку надання земельної ділянки для обслуговування наявного на ній об'єкта нерухомості, розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Відтак, обов'язковим у такому випадку є з'ясування дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна.
Як свідчить зміст Проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 в оренду зі зміною її цільового призначення (Том ІІ, а.с. 98-), зокрема, завдання на розроблення проекту землеустрою, пояснювальна записка, графічні матеріали, означена земельна ділянка площею 3,6313 га надавалася ЖБК «Квадрат» не для обслуговування наявного на ній нерухомого майна, а для будівництва нової нерухомості - багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури та, відповідно, в наведеному випадку землевпорядником не визначалися розміри земельної ділянки, необхідні для обслуговування об'єкту нерухомості, який, за твердженням замовника Проектної документації (ЖБК «Квадрат») розташовувався на такій земельній ділянці.
В такому разі, розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди (за умови їх наявності), міг бути підтверджений шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема, Державних будівельних норм "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**", затверджених наказом Держкоммістобудування від 17 квітня 1992 року за №44, Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19 червня 1996 року N173, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 24 липня 1996 року за №379/1404; Державних будівельних норм "Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005", затверджених наказом Держбуду України від 18 травня 2005 року №80, надано чинності наказом Держбуду України від 28 вересня 2005 року№175.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №910/5201/19, постановах Верховного Суду від 01 липня 2020 року у справі №910/9028/19, від 09 квітня 2020 року у справі №910/2942/19.
Відсутністю в проекті землеустрою будь-якого обґрунтування (з урахуванням будівельних та санітарних норм) необхідності виділення ЖБК «Квадрат» земельної ділянки площею 3,6313 га для обслуговування об'єкту незавершеного будівництва та самим видом землевпорядної документації (відведення земельної ділянки для здійснення нового будівництва зі зміною її цільового призначення) додатково спростовуються аргументи відповідачів щодо можливості отримання на позаконкурентних засадах цілої земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 у зв'язку зі знаходженням на ній об'єкту незавершеного будівництва, який відповідачами помилково вважається об'єктом нерухомого майна.
За наведених обставин, у випадку дійсного знаходження на спірній земельній ділянці об'єкту нерухомості, належного відповідачу 2 у справі, останній був вправі розраховувати на отримання без проведення земельних торгів земельної ділянки, яка є необхідною для обслуговування означеного об'єкту, в тому числі шляхом оформлення землевпорядної документації з поділу вже існуючої земельної ділянки.
Також, суд вважає за необхідне зазначити, що метою розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки є її індивідуалізація (конкретизація). Здійснення такої індивідуалізації, зокрема, дозволяє здійснити формування земельної ділянки.
Як вже зазначалося судом, відповідно до частини першої статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Відповідно до частини другої цієї ж статті формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності.
Відповідно до частини першої статті 50 Закону України «Про землеустрій» проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються лише у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.
Отже, якщо земельна ділянка сформована, то розробка проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та його затвердження позбавлені будь-якого сенсу.
Саме тому у частині першій статті 123 ЗК України встановлено, що надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.
Означена правова позиція зазначена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №688/2908/16-ц.
З урахуванням викладеного, необхідність для відповідача 2 розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки законом не вимагалася, а сам зміст проекту землеустрою не свідчить, що за таким відбувалася зміна цільового призначення земельної ділянки, оскільки як вбачається з матеріалів даного Проекту мінявся лише вид використання землі в межах одного цільового призначення (з земель для будівництва і обслуговування об'єктів торгівлі (код КВЦПЗ 03.07.) на обслуговування багатоквартирного житлового будинку… (код КЦПВЗ 02.10.), зміна якого не потребує в силу закону розроблення відповідної проектної землевпорядної документації.
Враховуючи викладене, матеріалами справи спростовується як існування самого об'єкту нерухомого майна на земельній ділянці кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 на час прийняття оспорюваного рішення Холмківською сільською радою (15.08.2018), так і надання відповідачу земельної ділянки для його обслуговування, ане здійснення нового будівництва за новим проектом зі зміною виду використання земельної ділянки, з огляду на що надання ЖБК «Квадрат» в оренду земельної ділянки комунальної власності без проведення земельних торгів (аукціону) за відсутності визначених законом підстав свідчить про порушення Холмківською сільською радою положень статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, а відтак, суд дійшов висновку, що позовні вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Холмківської сільської ради від 15 серпня 2018 року «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат» є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
При цьому, у випадку проведення Холмківською сільською радою відповідно до положень Глави 21 ЗК України земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022, було б можливим отримання максимально вигідного для територіальної громади та держави результату та залучення додаткових коштів до бюджету внаслідок реалізації права оренди за більшою за мінімальну (3% нормативно-грошової оцінки) ставкою орендної плати.
Водночас, передача спірної земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів порушує інтереси територіальної громади отримати найбільший розмір орендної плати за використання земельної ділянки у разі продажу права оренди на конкурентних засадах.
Щодо визнання недійсним договору оренди від 16.08.2018.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої вказаної статті).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (аналогічні висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала, зокрема, у постановах від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 рудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21)).
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (пункт 72), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 95)).
Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту (постанова Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 577/5321/17).
Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (частини перша, друга статті 228 ЦК України).
З урахуванням наведеного, оскільки спірний договір оренди від 16.08.2018 за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним (близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку її набуття у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц, від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20).
Водночас, суд зауважує, що якщо правочин є нікчемним, то позовна вимога про визнання його недійсним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача, а тому в задоволенні позовних вимог прокурора в цій частині належить відмовити.
Близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17, від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц.
За таких обставин не підлягають оцінці аргументи прокурора щодо відсутності в такому договорі встановленого розміру орендної плати.
При цьому, у разі, коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю.
Щодо вимоги про повернення земельної ділянки.
Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.
Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
За змістом абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов'язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов'язані з його недійсністю. Одним із таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo у фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов'язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України).
За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов'язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається у його сторони. У разі неможливості здійснити реституцію у натурі, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони зобов'язані відшкодувати вартість того, що одержали, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України).
Крім того, наслідком недійсності правочину є відшкодування за рахунок винної сторони другій стороні недійсного правочину або третій особі збитків і моральної шкоди, завданих у зв'язку із вчиненням недійсного правочину (частина друга статті 216 ЦК України).
Отже, ЦК України визначає такі загальні юридичні наслідки недійсності правочину: (1) основний - двостороння реституція - повернення сторін недійсного правочину до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України); (2) додатковий - відшкодування збитків і моральної шкоди винною стороною на користь другої сторони недійсного правочину та третьої особи, якщо їх завдано у зв'язку із вчиненням такого правочину (частина друга статті 216 цього кодексу).
Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою статті 216 ЦК України, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина третя статті 216 ЦК України).
Частина перша статті 14 ГПК України передбачає обов'язок господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого полягає у тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.
Прокурор як застосування наслідків недійсності правочину просить повернути спірні земельні ділянки до комунальної власності. Судом встановлено, що відповідачем 2 після отримання в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 розпочато на ній будівництво готельно-торгового комплексу та житлово-будівельного комплексу, перших дві черги якого 05.01.2023 введено в експлуатацію (сертифікат №ІУ123221223161).
Водночас, вимоги про відшкодування будь-яких збитків, пов'язаних з вчиненням недійсного правочину відповідач не заявив, а сам факт знаходження на спірній земельній ділянці введених в експлуатацію об'єктів нерухомості може слугувати для ЖБК «Квадрат» підставою для отримання земельної ділянки, необхідної для їх обслуговування, в тому числі й шляхом поділу земельної ділянки кадастровий номер 2124887403:01:003:0022 та не впливає на необхідність здійснення реституції у спірних правовідносинах.
Беручи до уваги наведене, враховуючи встановлену судом нікчемність Договору оренди від 16.08.2018, сторони даного договору зобов'язані повернути одна одній все, що за ним отримана, зокрема, відповідач 2 повинен повернути Холмківській сільській раді земельну ділянку з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га, у зв'язку з чим позовні вимоги прокурора в цій частині підлягають до задоволення.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Положеннями статей 13-14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
В той же час, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Частиною 1 ст. 73 ГПК України унормовано, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно зі ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Сторонами у справі не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження наявності інших обставин ніж ті, що досліджені судом, а відтак, зважаючи на зазначене вище, позовні вимоги як обґрунтовано заявлені, підтверджені належними та допустимими доказами підлягають до часткового задоволення судом.
Розподіл судових витрат.
Судові витрати прокурора по сплаті судового збору на підставі ч. 9 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються судом в рівній мірі на відповідачів у справі, позаяк саме з їх неправильних дій (укладення договору оренди без проведення земельних торгів) і виник даний спір між сторонами.
Враховуючи наведене та керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 126, 129, 216, 221, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення Холмківської сільської ради від 15 серпня 2018 року «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду цільове призначення якої змінюється ЖБК «Квадрат».
3. Зобов'язати Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» (88000, м. Ужгород, пров. Шевченка, 19, офіс 1, код ЄДРПОУ 40903637) повернути Холмківській сільській раді Ужгородського району Закарпатської області (89422, с. Холмок Закарпатської області, вул. Свободи, 50, код ЄДРПОУ 22096259) за актом приймання-передачі земельну ділянку з кадастровим номером 2124887403:01:003:0022, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, площею 3,6313 га.
4. В решті позову - відмовити.
5. Стягнути з Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Квадрат» (88000, м. Ужгород, пров. Шевченка, 19, офіс 1, код ЄДРПОУ 40903637) на користь Закарпатської обласної прокуратури (88000, м. Ужгород, вул. Коцюбинського, 2А, код ЄДРПОУ: 02909967) 3405,00 грн (три тисячі чотириста п'ять гривень 00 коп) в повернення сплаченого судового збору.
6. Стягнути з Холмківської сільської ради Ужгородського району Закарпатської області (89422, с. Холмок Закарпатської області, вул. Свободи, 50, код ЄДРПОУ 22096259) на користь Закарпатської обласної прокуратури (88000, м. Ужгород, вул. Коцюбинського, 2А, код ЄДРПОУ: 02909967) 3405,00 грн (три тисячі чотириста п'ять гривень 00 коп) в повернення сплаченого судового збору.
7. Накази видати після набрання рішенням законної сили.
На підставі ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення Господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду згідно ст. 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного Господарського суду.
Повне судове рішення складено та підписано 27 лютого 2023 року.
Суддя Лучко Р.М.