"30" січня 2023 р.м. Одеса Справа № 916/3984/21
Господарський суд Одеської області у складі: суддя Волков Р.В.,
при секретарі судового засідання Дюльгер С.В.,
розглянувши справу № 916/3984/21
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Артилерійська, будинок 1; код ЄДРПОУ 26302595)
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" (04074, місто Київ, вулиця Сім'ї Кульженків, будинок 14Б, приміщення 5; код ЄДРПОУ 41665531)
про стягнення 11 780,64 грн, розірвання договору та виселення;
представники сторін:
від позивача - Вакаренко І.В.,
від відповідача - Тодоров А.І.,
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР", в якому з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог просить стягнути з відповідача 11 780,64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території, 3 400,00 грн штрафу за порушення умов договору, а також розірвати Договір оренди № 993/19 від 06.12.2019, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Енертек Солар", й виселити відповідача з нежилих приміщень № 101, загальною площею 98,5 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14.
В обґрунтування позову позивач послався на неналежне виконання відповідачем зобов'язань за Договором оренди нежитлового приміщення № 993/19 від 06.12.2019 (далі - Договір).
Зазначив, що відповідач зобов'язаний був сплачувати встановлену Договором орендну плату своєчасно та у повному обсязі, проте не виконував своїх зобов'язань, внаслідок чого утворилася заборгованість у розмірі 641 325,96 грн за період з 06.12.2019 по 30.11.2021. За прострочення сплати орендної плати нарахував відповідачу пеню за період з 16.12.2020 по 30.11.2021 у розмірі 19 175,63 грн, а за неналежне виконання умов Договору - 3 400,00 грн штрафу за невиконання обов'язку зі страхування об'єкта оренди та з укладення договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території (п. 5.4. Договору - 100 неоподатковуваних мінімумів прибутків громадян за кожне порушення).
Вказав, що рішенням господарського суду від 07.06.2021 у справі № 916/620/21 стягнуто з Одеської міської ради на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" борг з утримання будинку та прибудинкової території у сумі 11 780,64 грн. Вважає, що оскільки відповідачем не були виконані договірні зобов'язання (розділ 4 Договору) щодо укладення договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території, з нього має бути стягнуто 11 780,64 грн витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Вважає, що Договір має бути розірвано з огляду на систематичне, істотне порушення його умов, зокрема, у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців. Посилаючись на п. 5.3. договору, зауважив, що має право вимагати повернення об'єкта оренди й відповідача має бути виселено з нежитлового приміщення.
Ухвалою від 28.12.2021 позовну заяву (вх. №4113/21 від 23.12.2021) Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишено без руху та встановлено позивачу строк для усунення виявлених недоліків позовної заяви протягом п'яти днів з дня отримання даної ухвали шляхом надання до суду належних доказів відправлення відповідачу копії позовної заяви та доданих до неї документів листом з описом вкладення (з додержанням п. 61 Правил надання послуг поштового зв'язку, які затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009р. №270).
04.01.2021 до суду надійшла заява позивача (вх №73/22), до якої було додано належні докази направлення копії позовних матеріалів на адресу відповідача.
Ухвалою від 17.01.2022 прийнято позовну заяву (вх.№ 4113/21 від 23.12.2021) до розгляду, відкрито провадження у справі, яку ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 16.02.2022, запропоновано відповідачу подати відзив.
02.02.2022 за вх. № 3006/22 до канцелярії суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач не погодився з позовними вимогами в частині розірвання Договору та виселення з нежитлового приміщення. В цій частині позову просив відмовити у зв'язку з недоведеністю позивачем підстав для задоволення позовних вимог належними та допустимими доказами. Крім того, звернув увагу, що на момент звернення позивача до суду відповідач допустив заборгованість з орендної плати. У той же час, згідно з платіжними дорученнями № 179061 та № 179074 від 17.01.2022 відповідач сплатив орендну плату у розмірі 641 325,96 грн та пеню за прострочення сплати орендної плати у розмірі 19 175,63 грн, у зв'язку з чим просив закрити провадження в цій частині на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України.
Протокольною ухвалою від 16.02.2022 відкладено підготовче судове засідання на 14.03.2022.
17.02.2022 до канцелярії суду від позивача надійшли заява про зменшення позовних вимог (вх. № 4584/22) та відповідь на відзив (вх. № 4582/22).
У заяві про зменшення позовних вимог позивач підтвердив сплату відповідачем 641 325,96 грн орендної плати та 19 175,63 грн пені й просив зменшити позовні вимоги в цій частині.
У відповіді на відзив позивач не погодився з доводами відповідача, викладеними у відзиві, надавши аналогічні аргументи, що і в позовній заяві. Разом з тим, додатково зазначив, що для встановлення повних та всебічних обставин справи представниками Департаменту 10.01.2022 було здійснено обстеження нежитлового приміщення № 101, загальною площею 98,5 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14, про що складено відповідний акт на місці.
Судове засідання, яке було призначено на 14.03.2022, не відбулося у зв'язку із запровадженням 24.02.2022 воєнного стану Указом Президента України № 64/2022 “Про введення воєнного стану в Україні”, який 18.04.2022 згідно Указу Президента України № 259/2022 “Про продовження строку дії воєнного стану в Україні” продовжено до 25.05.2022.
28.03.2022 до суду надійшла заява відповідача (вх. № 5948/22) про зупинення провадження у справі до скасування на території України воєнного стану.
Ухвалою від 17.05.2022 сторін повідомлено про те, що підготовче судове засідання призначено на 22.06.2022.
У зв'язку з оголошеннями системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги підготовче судове засідання неодноразово відкладалося.
Ухвалою від 08.08.2022 повідомлено сторін про те, що підготовче судове засідання відкладено на 01.09.2022.
01.09.2022 до суду надійшли клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи та ознайомлення з матеріалами. У клопотанні про відкладення представник повідомив, що уклав з відповідачем угоду про надання правової допомоги лише 31.08.2022, у зв'язку з чим необхідний час для ознайомлення з матеріалами справи.
Протокольною ухвалою від 01.09.2022 суд відклав підготовче судове засідання на 08.09.2022.
08.09.2022 суд, з'ясувавши думку сторін щодо можливості переходу до стадії розгляду справи по суті, протокольною ухвалою закрив підготовче провадження та призначив розгляд справи по суті на 11.10.2022.
07.10.2022 до суду надійшло клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи.
11.10.2022р. з 07 год. 40 хв. до 12 год. 52 хв. у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги, всі працівники суду та учасники процесу перебували в укритті цивільного захисту адміністративної будівлі та судове засідання не відбулося.
Ухвалою від 11.10.2022 повідомлено сторін про те, що розгляд справи по суті відкладено на 26.10.2022.
У судовому засіданні, яке відбулося 26.10.2022, перед початком розгляду справи по суті суд з урахуванням приписів п. 2 ч. 2 ст. 46 ГПК України прийняв до уваги та задовольнив клопотання позивача про зменшення позовних вимог.
26.10.2022, після заслуховування вступних промов сторін, суд оголосив перерву у судовому засіданні до 03.11.2022.
03.11.2022 до суду надійшло клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи.
Протокольною ухвалою від 03.11.2022 розгляд справи по суті відкладено на 08.11.2022.
08.11.2022р. з 08 год. 44 хв. до 09 год. 10 хв. у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеській області повітряної тривоги, всі працівники суду та учасники процесу перебували в укритті цивільного захисту адміністративної будівлі та судове засідання не відбулося.
Ухвалою від 08.11.2022 повідомлено сторін про те, що розгляд справи по суті відкладено на 16.11.2022.
В подальшому, у зв'язку з аварійними відключеннями електропостачання у м. Одесі розгляд справи по суті неодноразово відкладався.
Ухвалою від 13.12.2022 повідомлено сторін про те, що розгляд справи по суті відбудеться у судовому засіданні, яке призначено на 09.01.2023.
14.12.2022 на електронну пошту суду за вх. № 28386/22 надійшла заява представника відповідача, в якій він просив провести судове засідання без його участі, долучити до матеріалів справи копію квитанції про оплату штрафу, закрити провадження в частині стягнення заборгованості з орендної плати, пені та штрафу, відмовити у задоволенні позову в частині стягнення заборгованості по оплаті на утримання будинку та прибудинкової території.
У заяві представник звернув увагу, що не дивлячись на введення на території України карантину та неможливість використання орендованого приміщення з 17.03.2020 по 22.06.2020, відповідач повністю сплатив передбачену Договором орендну плату, пеню та штраф. Вважає, що відповідач не допустив істотного порушення умов Договору, а позивач не зазнав жодних збитків. Впевнений, що позивач повністю отримав те, на що розраховував при укладенні Договору.
Окремо зауважив, що розірвання Договору та виселення відповідача призведе до припинення його господарської діяльності, звільнення з роботи певної кількості працівників і як наслідок - ненадходження податків та інших обов'язкових платежів до бюджету.
Ухвалою від 09.01.2023 суд на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України закрив провадження у справі в частині вимог про стягнення з відповідача 3 400,00 грн штрафу.
Протокольною ухвалою від 09.01.2023, після стадії дослідження доказів, суд оголосив перерву в засіданні до 16.01.2023.
У зв'язку з перебоями електропостачання у м. Одесі, враховуючи відсутність електропостачання у Господарському суді Одеської області, судове засідання, яке було призначено на 16.01.2023, не відбулося.
Ухвалою від 16.01.2023 повідомлено сторін про відкладення судового засідання на 30.01.2023.
30.01.2023 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд встановив наступне.
06.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" як орендарем було укладено Договір оренди нежитлового приміщення № 993/19, згідно з п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 98,5 кв.м, що розташоване за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Дерибасівська, будинок 14, приміщення 101 (далі за текстом - об'єкт оренди).
Термін дії договору оренди: на 25 років - до 06 грудня 2044 року (п. 1.3. Договору).
06.12.2019 позивачем передано відповідачу об'єкт оренди, що підтверджується відповідним актом приймання-передачі (Т. 1, а.с. 18).
06.12.2019 право оренди було зареєстровано відповідачем (Т. 1, а.с. 19).
Відносини, які виникли між сторонами за своєю правовою природою є відносинами з оренди комунального майна, які урегульовані нормами Параграфу 5 Господарського кодексу України (далі - ГК України), Глави 58 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон).
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Приписами частини першої статті 284 ГК України унормовано, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Статтею 283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (стаття 759 ЦК України).
Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (частина 1 статті 760 ЦК України).
Відповідно до частини 1 статті 762 ЦК України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Відносини сторін регулювались також Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції чинній на дату укладення договору оренди), який є спеціальним законом з питань оренди державного та комунального майна (далі - Закон).
Разом з тим, 03.10.2019 було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).
При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.
Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-IX в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").
При цьому за загальним правилом, передбаченим частиною 1 статті 5 ЦК України, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (аналогічний висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20).
Враховуючи набрання чинності новим Законом № 157-IX, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням наведеного Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин з оренди державного та комунального майна.
Вказане не суперечить принципу "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori), передбаченому частиною 3 статті 5 ЦК України, згідно з якою у разі якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Разом з тим, слід зазначити, що загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів встановлено статтею 188 ГК України, згідно з якою зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Частинами 1-3 ст. 291 ГК України передбачено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 4 ст. 17 Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Пунктом 2.1. Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», рішення Одеської міської ради № 4214-VII від 30.01.2019 р. «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси».
Розмір орендної плати та порядок розрахунків сторони узгодили в п. п. 2.2. - 2.5. Договору.
Зокрема, п. 2.4. Договору передбачено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності.
Звертаючись у грудні 2021 р. до суду з позовною заявою, позивачем було заявлено також і вимоги про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати у сумі 641 325,96 грн за період з 06.12.2019 по 30.11.2021 та пені за прострочення сплати орендної плати у сумі 19 175,63 грн.
В подальшому, згідно з платіжними дорученнями № 179061 та № 179074 від 17.01.2022 (Т.1, а.с. 49-50) відповідач сплатив позивачу орендну плату у розмірі 641 325,96 грн та пеню за прострочення сплати орендної плати у розмірі 19 175,63 грн, у зв'язку з чим позивач скористався передбаченим п. 2 ч. 2 ст. 46 ГПК України правом та зменшив позовні вимоги в цій частині.
Відповідно до п 3.3. Договору орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання Договору у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.
У разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від Договору і вимагати повернення об'єкта оренди… У разі відмови орендодавця від Договору оренди, Договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від Договору (п. 5.3. Договору).
В обґрунтування позовної вимоги про розірвання Договору позивач підкреслив, що відповідачем систематично, істотно порушуються вимоги Договору, зокрема у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом 3-х місяців.
Статтею 782 передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Умовами Договору (п. 5.3.) також передбачено право позивача відмовитися від Договору у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців. Водночас для реалізації такої відмови позивач мав надіслати відповідачу повідомлення про відмову від Договору.
Між тим, доказів направлення позивачем та одержання відповідачем повідомлення орендодавця про відмову від Договору, як то передбачено ст. 782 ЦК України та п. 5.3. Договору, матеріали справи не містять.
Згідно з ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Інших підстав для розірвання договору оренди загальне законодавство не містить, так само як і матеріали справи не містять належних і допустимих доказів у розумінні статей 76-77 ГПК України в підтвердження наявності випадків, обумовлених статтею 783 ЦК України як підстави для розірвання договору оренди.
Також, заявляючи вимогу про розірвання Договору, позивач послався і на п. 5.5. Договору, згідно з яким за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1., п. 4.2. абз. «а», «г», «е», «м», «л», «н», п. 4.3., п. 4.8., п. 4.9., п. 4.13. цього Договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Слід зазначити, що зобов'язання, передбачені п. 4.1., п. 4.2. абз. «а», «г», «е», «м», «л», «н», п. 4.3., п. 4.8., п. 4.9., п. 4.13. Договору не стосуються своєчасності сплати орендної плати, у зв'язку з чим посилання позивача на п. 5.5. Договору як на підставу для його розірвання у зв'язку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати є необґрунтованими.
Водночас відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, на яку також посилається позивач при обґрунтуванні позовних вимог, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Як вказав позивач, при укладенні Договору він розраховував на внесення орендної плати вчасно та у повному обсязі. Проте, орендар систематично порушує умови договору, розмір заборгованості складає істотну суму, що значною мірою позбавляє Департамент можливості забезпечити ефективне надходження коштів до бюджету міста. Такі порушення Договору, на переконання позивача, є істотними.
Умови припинення договору оренди врегулювано статтею 24 Закону, який є спеціальним нормативно-правовим актом у відносинах оренди комунального майна, про що було зазначено раніше.
Так, відповідно до частини 1 цієї статті договір оренди припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його укладено;
- укладення з орендарем договору концесії такого майна;
- приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
- припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника);
- смерті фізичної особи - орендаря;
- визнання орендаря банкрутом;
- знищення об'єкта оренди або значне пошкодження об'єкта оренди.
За частиною 2 ст. 24 Закону договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Згідно з частиною 4 ст. 24 Закону договір оренди вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 4 цього Закону.
Варто зазначити, що спеціальний Закон не містить підстав саме для розірвання договору оренди, адже ним передбачено підстави для припинення договору, до яких, зокрема не віднесено несплату орендної плати протягом певного періоду.
Суд вважає доцільним акцентувати увагу на тому, що відповідно до імперативних положень частини 2 статті 24 Закону договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Оскільки у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 2 стаття 651 ЦК України та частина 3 статті 291 ГК України) спеціальним законом є Закон України № 157-ІХ, частина 2 статті 24 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин дострокового припинення (розірвання) договору оренди державного та комунального майна, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням цього Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, та, як наслідок, Департамент має право вимагати розірвання Договору лише з підстав, передбачених цим Законом або самим Договором.
За наведених вище обставин пріоритету застосування імперативної норми частини 2 статті 24 Закону України № 157-ІХ (спеціальний закон) над нормами загального закону (частина 3 статті 291 ГК України, частина 2 статті 651 ЦК України) та над нормами Закону України № 2269-ХІІ, який з 01.02.2020 втратив чинність, суд відмовляє у задоволенні позовної вимоги про розірвання Договору, так як позивач не довів належними та допустимими доказами наявності підстав, з якими Закон пов'язує можливість розірвання договорів оренди державного або комунального майна.
Здійснивши ґрунтовний аналіз укладеного між позивачем та відповідачем Договору, суд в рамках даної справи не встановив наявності підстав його розірвання, які б передбачалися й самим Договором.
Таким чином, позовна вимога Департаменту про розірвання Договору задоволенню не підлягає.
Разом з тим, відмовляючи у задоволенні позову в цій частині, суд враховує доводи відповідача щодо того, що несвоєчасне внесення орендної плати здебільшого припало на період запровадження Постановою КМУ від 11.03.2020 № 211 (з подальшими змінами) карантинних обмежень, не дивлячись на що відповідачем погашено як основну заборгованість, хоча і з порушенням строку, так і понесено відповідальність за прострочення сплати орендних платежів у вигляді сплати нарахованої позивачем пені у розмірі 19 175,63 грн.
Вимога про виселення відповідача з нежилих приміщень № 101, загальною площею 98,5 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14, яка є похідною вимогою, задоволенню також не підлягає у зв'язку з відмовою у задоволенні позову в частині розірвання Договору.
Згідно з п. 5.4. Договору при порушенні правил експлуатації і утримання орендованих приміщень, а також невиконання чи неналежного виконання обов'язків за договором, орендар сплачує орендодавцю штраф у розмірі 100 неоподатковуваних мінімумів прибутків громадян за кожне окреме порушення, з усуненням наслідків невиконання чи неналежного виконання обов'язків за договором і у строки, встановлені орендодавцем.
Як вже було зазначено, за невиконання обов'язку зі страхування об'єкта оренди та з укладення договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території позивач нарахував відповідачу 3 400,00 грн штрафу
В ході розгляду справи судом було встановлено, що згідно квитанції № Р24А491531425D78151 від 15.11.2022 відповідач перерахував на користь позивача 3 400,00 грн штрафу й ухвалою від 09.01.2023 суд на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України закрив провадження у справі в частині вимог про стягнення з відповідача 3 400,00 грн штрафу.
Щодо стягнення з відповідача 11 780,64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Згідно з п. 2.3. Договору до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями.
Пунктом 4.2. Договору передбачено обов'язки відповідача, зокрема, укласти з балансоутримувачем об'єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 30 днів з моменту укладання цього Договору.
Між тим, зі змісту Договору не вбачається, яка особа є балансоутримувачем об'єкта оренди та з ким конкретно відповідач мав укласти відповідний договір.
У відповідності до вимог частини 4 ст. 75 ГПК України визначено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Преюдицію утворюють лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта. Лише згадувані, але такі, що не одержали оцінку суду, обставини не можуть розглядатися як встановлені судом і не набувають властивості преюдиціальності.
У провадженні Господарського суду Одеської області перебувала справа № 916/620/21 за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ПАРУС" (65026, Одеська обл., місто Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 14) до Одеської міської ради (65026, м. Одеса, Думська площа, 1), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Енертек Солар" (04074, місто Київ, вул. Сім'ї Кульженків, буд. 14Б, прим. 5), про стягнення 39 219,70 грн.
Спір у справі № 916/620/21 стосувався правовідносин, що виникли між ОСББ "ПАРУС", в управлінні якого перебуває майно, що належить співвласникам багатоквартирного будинку № 14 по вул. Дерибасівській у м. Одесі, та Одеською міською радою, як власником нежитлового приміщення № 101 у будинку № 14 по вул. Дерибасівській у м. Одесі, щодо оплати витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Рішенням господарського суду від 07.06.2021 у справі № 916/620/21, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.07.2021, зокрема, стягнуто з Одеської міської ради на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" борг з утримання будинку та прибудинкової території у сумі 11 780,64 грн.
У вказаному рішенні місцевий господарський суд, врахувавши висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 02.09.2020 у справі № 906/884/19, а також те, що підпунктом "и" пункту 4.2. Договору оренди від 06.12.2019 на ТОВ "Енертек Солар" було покладено обов'язок укласти з балансоутримувачем об'єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території, при цьому доказів укладання такого договору матеріали справи не містили, прийшов до висновку, що обов'язок зі сплати платежів з утримання будинку та прибудинкової території несе власник приміщення, яким в даному випадку є територіальна громада в особі Одеської міської ради.
Рішенням було встановлено, що балансоутримувачем багатоквартирного будинку №14 по вул. Дерибасівській у м. Одесі є Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ПАРУС".
У матеріалах справи № 916/3984/21 також відсутні докази укладення відповідачем з балансоутримувачем об'єкта оренди договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території.
Варто згадати, що загальні умови виконання зобов'язання передбачено статтею 526 ЦК України, відповідно до якої зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов'язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов'язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов'язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
Згідно з ч. 1 ст. 511 ЦК України зобов'язання не створює обов'язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов'язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора.
Так, виконання покладеного Договором на відповідача обов'язку укладення з балансоутримувачем (ОСББ «ПАРУС») об'єкта оренди договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території не залежало від волі самого лише відповідача, а укладений між позивачем та відповідачем Договір не породжує для третьої особи - ОСББ «ПАРУС» жодних обов'язків.
Отже, стягнення з відповідача 11 780,64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території із наведених позивачем підстав не узгоджується із положеннями ст. ст. 511, 526 ЦК України.
Таким чином, з урахуванням покладення Договором на відповідача обов'язку, виконання якого залежало від волі третьої особи, суд не вбачає правових підстав для задоволення позовної вимоги про стягнення з відповідача 11 780,64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території, які були стягнуті з власника приміщень - Одеської міської ради на користь ОСББ «ПАРУС» рішенням від 07.06.2021 у справі № 916/620/21.
У відповідності до ч. 1 ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до п.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з ч.ч.1-2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Враховуючи вищевикладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку, що у задоволенні позову слід відмовити.
У зв'язку з відмовою у задоволенні позову, у відповідності до ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору суд покладає на позивача.
Керуючись ст.ст. 73-80, 86, 129, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, Одеська обл., місто Одеса, вулиця Артилерійська, будинок 1; код ЄДРПОУ 26302595) до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" (04074, місто Київ, вулиця Сім'ї Кульженків, будинок 14Б, приміщення 5; код ЄДРПОУ 41665531) про стягнення 11780,64 грн, розірвання договору та виселення - відмовити.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Вступну та резолютивну частини рішення оголошено у судовому засіданні 30 січня 2023 р. Повний текст рішення складено та підписано 09 лютого 2023 р.
Суддя Р.В. Волков