79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
23.01.2023 Справа № 914/1309/22
Господарський суд Львівської області у складі судді Мазовіти А.Б. за участю секретаря судового засідання Прокопів І.І., розглянув матеріали позовної заяви
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг», м. Стрий, Львівська область
до відповідача: Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс», м. Стрий, Львівська область
про визнання відсутнім права на стягнення орендної плати та розірвання договору оренди
та за зустрічним позовом Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс», м. Стрий, Львівська область
до відповідача за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг», м. Стрий, Львівська область
про стягнення 842 129,38 грн та зобов'язання вчинити дії
за участю представників:
від позивача (відповідача за зустрічним позовом): Мартинишин Р.С. - адвокат;
від відповідача (позивача за зустрічним позовом): Мундяк М.М. - адвокат, Дейнега В.С. - керівник
Обставини розгляду справи.
20.06.2022 на розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг», м. Стрий, Львівська область Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс», м. Стрий, Львівська область про визнання відсутнім права на стягнення орендної плати та розірвання договору оренди.
Ухвалою від 27.06.2022 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 04.08.2022.
13.07.2022 через канцелярію суду від Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» надійшов відзив на позовну заяву (вх. №15033/22 від 13.07.2022).
18.07.2022 Колективне підприємство «Спец Енерго Сервіс» подало зустрічний позов до Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» про стягнення 842 129,38 грн та зобов'язання вчинити дії.
Ухвалою суду від 05.08.2022 зустрічну позовну заяву прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, об'єднано вимоги за зустрічним позовом в одне провадження з первісним позовом у справі №914/1309/23, підготовче засідання призначено на 15.08.2022.
02.08.2022 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» надійшла відповідь на відзив (вх. №16358/22 від 02.08.2022).
В підготовчому засіданні 04.08.2022 було оголошено перерву до 15.08.2022.
15.08.2022 через канцелярію суду від Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» надійшло клопотання про долучення доказів (вх. №17086/22 від 15.08.2022).
15.08.2022 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» надійшов відзив на зустрічну позовну заяву (вх. №17087/22 від 15.08.2022).
Ухвалою від 15.08.2022 суд продовжив строк підготовчого провадження на тридцять днів, відклав підготовче засідання на 05.09.2022.
05.09.2022 через канцелярію суду від Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» надійшла заява про уточнення вимог зустрічного позову (вх. №18267/22 від 05.09.2022).
05.09.2022 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» надійшло клопотання про долучення судової практики (вх. №18314/22 від 05.09.2022).
Ухвалою від 05.09.2022 суд прийняв до розгляду заяву Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» про зміну предмету позову, відклав підготовче засідання на 26.09.2022.
26.09.2022 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» надійшло клопотання про долучення доказів (вх. №19831/22 від 26.09.2022).
В підготовчому засіданні 26.06.2022 було оголошено перерву до 10.10.2022.
03.10.2022 через канцелярію суду від Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» надійшла заява про уточнення вимог зустрічного позову (вх. №20338/22 від 03.10.2022).
У зв'язку із оголошенням повітряної тривоги та відсутністю електричної енергії у приміщенні суду, судове засідання, призначене 10.10.2022 не відбулося.
Ухвалою суду від 11.10.2022 судове засідання відкладено на 24.10.2022.
З огляду на те, що за результатами підготовчого провадження було вирішено усі необхідні завдання, сторонами подані усі докази, які доводять обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, суд ухвалою від 24.10.2022 прийняв до розгляду заяву Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» про зміну предмету позову, закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 07.11.2022.
В судовому засіданні 07.11.2022 було оголошено перерву до 01.12.2022.
У зв'язку із оголошенням повітряної тривоги, судове засідання, призначене 01.12.2022 не відбулося.
Ухвалою суду від 01.12.2022 судове засідання відкладено на 15.12.2022.
В судовому засіданні 15.12.2022 було оголошено перерву до 09.01.2023.
В судовому засіданні 09.01.2023 було оголошено перерву до 23.01.2023.
Заяв про відвід суду не поступало.
Суть спору та правова позиція сторін.
В обґрунтування позовних вимог за первісним позовом позивач за первісним позовом зазначив, що 01.01.2019 між позивачем за первісним позовом та відповідачем за первісним позовом було укладено договір оренди приміщення №1. За цим договором відповідач за первісним позовом передав позивачу за первісним позовом у платне користування нежитлове приміщення - соціально-спортивний оздоровчий розважальний комплекс загальною площею 720,1 кв.м, за адресою: Львівська область, м. Стрий, вул. Сколівська, 9к, літ. А-3. Згідно п. 7.1. договору орендар має право вимагати дострокового розірвання договору у встановленому законом порядку з попередженням орендодавця за 30 календарних днів. У відповідності до вказаного пункту договору 06.07.2021 позивач за первісним позовом звернувся до відповідача за первісним позовом із письмовим повідомленням про намір достроково розірвати договір разом із підписаним актом прийому-передачі, а саме 05.08.2021. 03.08.2021 відповідач за первісним позовом повідомив, що 04.08.2021 його керівником буде проведено огляд переданого в оренду майна та у випадку його належного стану буде розглянуто повідомлення про розірвання договору, підписання акту приймання-передачі. 04.08.2021 керівником відповідача за первісним позовом було проведено огляд майна та виявлено факт перепланування, у зв'язку із чим позивача за первісним позовом було повідомлено, що розгляд пропозиції про розірвання договору буде проводитися після приведення майна до належного стану. Не погоджуючись із вказаними доводами, вважаючи, що відповідач за первісним позовом не має права відмовлятися від прийняття приміщення з оренди за наведених ним підстав, позивач за первісним позовом 09.08.2021 надіслав відповідачу за первісним позовом повідомлення, у якому зазначив, що з 05.08.2021 договір вважається припиненим. Таким чином, просив суд визнати відсутнім право на стягнення орендної плати з позивача за первісним позовом по договору оренди приміщення №1 від 01.01.2019 з 05.08.2021, розірвати договір оренди приміщення №1 від 01.01.2019, укладений між позивачем за первісним позовом та відповідачем за первісним позовом.
В судових засіданнях представник відповідача за первісним позовом проти первісного позову заперечив, просив відмовити в задоволенні первісних позовних вимог з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. В своїх запереченнях зазначив, що у липні 2021 року позивач за первісним позовом надіслав відповідачу за первісним позовом повідомлення про намір дострокового припинення договору. 04.08.2021 представниками сторін було здійснено огляд орендованого майна та встановлено перепланування приміщення №9 без згоди наймодавця. Вказане перепланування фактично полягає у спорудженні стіни, якою відгороджено частину площі, належної відповідачу за первісним позовом, та приєднанні такої до приміщень позивача за первісним позовом. Таким чином, позивач за первісним позовом пропонував повернути приміщення меншою площею, ніж зазначено у договорі та акті приймання-передачі. Надалі позивач за первісним позовом приміщення до належного стану не привів.
В обґрунтування позовних вимог за зустрічним позовом позивач за зустрічним позовом зазначив, що відповідач за зустрічним позовом неналежно виконує взяті на себе за договором зобов'язання, внаслідок чого позивач звертався до Господарського суду Львівської області із відповідними позовами. Рішенням Господарського суду Львівської області від 15.02.2021 у справі №914/2349/20 стягнуто з відповідача за зустрічним позовом заборгованість по орендній за платі за період часу з 01.01.2020 по 31.10.2020. Рішенням Господарського суду Львівської області від 11.10.2021 у справі №914/1251/21 стягнуто з відповідача за зустрічним позовом заборгованість по орендній за платі за період часу з 01.11.2020 по 31.07.2021. Проте, відповідач за зустрічним позовом і надалі порушує умови договору та не сплачує орендну плату. Заборгованість відповідача за період часу з 01.08.2021 по 31.06.2022 становить 660 000,00 грн. У зв'язку з порушенням строків сплати орендної плати відповідачу нараховано пеню в сумі 73 168,77 грн, відсотки річних в сумі 42 953,42 грн, інфляційні в сумі 66 007,19 грн. Таким чином, загальний розмір заборгованості, який підлягає до стягнення з відповідача за зустрічним позовом на користь позивача за зустрічним позовом, становить 842 129,38 грн. Також позивач за зустрічним позовом просив суд зобов'язати відповідача за зустрічним позовом привести орендоване приміщення до належного стану.
В судових засіданнях представник відповідача за зустрічним позовом проти зустрічного позову заперечив, просив відмовити в задоволенні зустрічних позовних вимог. Зокрема, зазначив, що позивач за зустрічним позовом, незважаючи на неодноразові звернення відповідача за зустрічним позовом, ухиляється від підписання акта приймання-передачі (повернення) орендованого майна. Відповідно до п. 10.1 договору сторони не несуть відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань, які встановлені договором, якщо таке невиконання або неналежне виконання сталося внаслідок дії обставин непереборної сили (форс-мажор), які мали місце після підписання сторонами договору. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» до переліку форс-мажорних обставин, визначених у ст. 14.1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» було включено карантин. Основним видом діяльності відповідача за зустрічним позовом є діяльність спортивних клубів (КВЕД - 93.12). Однак зважаючи на наявність запроваджених карантинних обмежень, відповідач за зустрічним позовом був позбавлений можливості здійснювати в повному обсязі свою господарську діяльність. Також Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 у зв'язку із військовою агресією Російської Федерації проти України з 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан. Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Таким чином, відповідач за зустрічним позовом не міг використовувати орендоване майно, оскільки існували відповідні обмеження у роботі відповідних закладів.
У процесі розгляду справи суд встановив наступне.
01.01.2019 між Колективним підприємством «Спец Енерго Сервіс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» був укладений договір оренди приміщення №1.
За цим договором орендодавець зобов'язується передати орендареві у строкове платне користування нежитлове приміщення - соціально-спортивний оздоровчий розважальний комплекс загальною площею 720,1 кв.м, що розташовується за адресою: Львівська область, м. Стрий, вул. Сколівська, 9к, літ. А-3, а орендар зобов'язується прийняти у строкове платне користування приміщення та сплачувати орендну плату у строк, в сумі та на умовах, визначених договором (п. 1.1. договору).
Приміщення передається в оренду для використання орендарем у господарській діяльності (п. 2.1. договору).
Приміщення передається орендодавцем орендарю в належному стані, придатному для використання, відповідно до умов та мети цього договору. У момент підписання акту приймання-передачі орендодавець передає орендарю ключі від приміщення, що орендується (пункти 3.1., 3.2. договору).
На виконання умов договору між Колективним підприємством «Спец Енерго Сервіс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» складено акт приймання-передачі приміщення від 01.01.2019. Вказаним актом підтверджено факт вступу орендаря у користування об'єктом оренди.
Пунктом 6.4 договору передбачено, що орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату відповідно до умов договору.
Згідно п. 7.1. договору орендар має право вимагати дострокового розірвання договору у встановленому законом порядку з попередженням орендодавця за 30 календарних днів.
У розділі 8 договору сторони погодили, що розмір щомісячної орендної плати за користування приміщенням становить 60 000,00 грн згідно з виставленими рахунками, актами наданих послуг. Орендна плата нараховується з моменту підписання сторонами цього договору і до дня повернення орендарем приміщення орендодавцю по відповідному акту приймання-передачі. Звільнення орендарем приміщення до закінчення терміну дії договору без його розірвання не звільняє орендаря від сплати орендної плати. Орендар самостійно щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця сплачує орендну плату в безготівковому порядку шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок орендодавця.
За невиконання чи неналежне виконання зобов'язань за даним договором винна сторона несе відповідальність згідно з чинним законодавством України (п. 9.1 договору).
Пунктом 9.2. договору встановлено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожним день прострочення, а також 15% річних за кожний день прострочення у порядку, встановленому ст. 625 ЦК України.
У п. 10.1. договору встановлено, що сторони не несуть відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх обов'язків, які встановлені договором, якщо таке невиконання або неналежне виконання сталося внаслідок дії обставин непереборної сили (форс-мажор), які мали місце після підписання сторонами договору.
Відповідно до п. 10.2. договору під терміном «обставини непереборної сили» для цілей договору сторони мають на увазі надзвичайні події чи обставини, які не могли бути ними передбачені чи/або яким сторони не могли запобігти доступними їм засобами, зокрема: стихійні лиха (пожежі, повені, землетруси, зсуви і т.п.); військові маневри чи/або бойові дії, якщо такі обставини створюють об'єктивну неможливість належного виконання умов договору.
Згідно п. 11.1. договору цей договір набирає чинності з моменту підписання і діє до 31.12.2019, а в частині взаємних розрахунків та відповідальності сторін до повного виконання умов цього договору.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 15.02.2021 у справі №914/2349/20 стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» на користь Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» заборгованість по орендній за платі за період часу з 01.01.2020 по 31.10.2020 у розмірі 329 459,84 грн, 11 068,02 грн пені, 14 054,48 грн 15% річних, 1 213,87 грн інфляційних втрат та 5 336,94 грн судового збору. Вказане рішення набрало законної сили 17.03.2021.
06.07.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» звернулося до Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» із письмовим повідомленням від 06.07.2021 про намір достроково розірвати договір оренди приміщення №1 від 01.01.2019 з 05.08.2021, до якого долучено підписаний акт приймання-передачі приміщення.
У відповіді від 30.07.2021 на вказане повідомлення Колективне підприємство «Спец Енерго Сервіс» зазначило, що 04.08.2021 його керівником буде проведено огляд переданого в оренду майна та у випадку його належного стану буде розглянуто повідомлення про розірвання договору та підписання акту приймання-передачі майна.
Сторонами зазначено, що 04.08.2021 представниками сторін було проведено огляд орендованого майна та виявлено факт перепланування частини приміщення, у зв'язку із чим представників Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» було повідомлено, що розгляд пропозиції про розірвання договору буде проводитися після приведення майна до належного стану.
13.08.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» звернулося до Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» із письмовим повідомленням від 09.08.2021, у якому зазначило, що з 05.08.2021 договір вважається припиненим.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 11.10.2021 у справі №914/1251/21 стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг» на користь Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс» заборгованість по орендній за платі згідно договору оренди приміщення №1 від 01.01.2019 за період часу з 01.11.2020 по 31.07.2021 у розмірі 540 000,00 грн, 15 914,48 грн інфляційних втрат, 25 563,26 грн пені, 26 997,91 грн 15% річних та 9 127,13 грн судового збору. Даним рішенням також встановлено, що оскільки ТзОВ «Феєрія розваг» продовжило користування майном після закінчення строку дії договору, а КП «Спец Енерго Сервіс» щодо цього не висловило заперечень, з огляду на що договір був продовженим на тих самих умовах на новий строк, зокрема, до 31.12.2021. Вказане рішення набрало законної сили 14.02.2022.
Розглянувши первісний позов, суд вважає його необґрунтованим та таким, що не підлягає до задоволення з огляду на наступне.
Згідно ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до ст. 11 ЦК України, однією з підстав виникнення зобов'язань, є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). Аналогічні положення закріплені у ч. 1 ст. 283 ГК України.
Як встановлено судом, 01.01.2019 сторони уклали договір оренди приміщення №1, відповідно до умов якого орендодавець передав орендареві у строкове платне користування нежитлове приміщення - соціально-спортивний оздоровчий розважальний комплекс загальною площею 720,1 кв.м, що розташовується за адресою: Львівська область, м. Стрий, вул. Сколівська, 9к, літ. А-3, а орендар зобов'язувався за користування таким майном сплачувати орендну плату у строк, в сумі та на умовах, визначених договором. Вказаний договір відповідно до п. 11.1. був укладений до 31.12.2019.
Таким чином, сторони узгодили істотні умови договору, надали визначеної законом форми, під час укладення вищевказаного договору жодних розбіжностей щодо умов договору у сторін не виникало.
Статтею 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
З огляду на наведене, умови договору оренди приміщення №1 від 01.01.2019 є для сторін цього договору обов'язковими для виконання.
Відповідно до пункту 1 статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Як вбачається із матеріалів справи та не заперечувалося сторонами, з огляду на продовження користування ТзОВ «Феєрія розваг» майном після закінчення строку дії договору та відсутності заперечень КП «Спец Енерго Сервіс», в порядку, передбаченому ст.764 ЦК України договір був продовжений на тих самих умовах на новий строк, зокрема, до 31.12.2020 та надалі до 31.12.2021. Факт продовження договору на тих самих умовах на новий строк до 31.12.2021 встановлено рішенням Господарського суду Львівської області від 11.10.2021 у справі №914/1251/21, яке набрало законної сили.
Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК України).
У відповідності з положеннями ч. 1 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до ч. 2, 3, 4 ст. 188 ГК України, сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, а інша сторона у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду, а у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Згідно зі ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно ст. 784 ЦК України наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.
Пунктом 7.1. договору передбачено, що орендар має право вимагати дострокового розірвання договору у встановленому законом порядку з попередженням орендодавця за 30 календарних днів.
Як ствердив позивач за первісним позовом, у зв'язку із фактичним невикористання орендованих приміщень та через фінансову нестабільність у зв'язку із введенням карантинних обмежень, скориставшись правом, наданим йому положенням п. 7.1. договору, він 06.07.2021 звернувся до відповідача за первісним позовом із повідомленням про розірвання договору з 05.08.2021.
Однак, як вбачається із умов п. 7.1. договору, наведеним положенням договору орендарю надано лише право вимагати дострокового розірвання договору. Таке право орендаря не передбачає безумовного обов'язку наймодавця погодитися на розірвання договору на умовах орендаря, а лише зобов'язує наймодавця розглянути таке повідомлення орендаря та повідомити його про прийняте рішення, тобто в будь-якому випадку необхідна його згода. Наведене підтверджується зокрема тим, що в розділі 4 договору, яким передбачено обов'язки орендодавця, серед обов'язків відсутній обов'язок орендодавця погодитись на пропозицію (прийняти пропозицію) орендаря про розірвання договору.
Судом встановлено, що відповідач за первісним позовом розглянув повідомлення позивача за первісним позовом про розірвання договору, проте, у зв'язку із виявленим перепланування частини приміщень, які були здійснені без його погодження, що не заперечується сторонами, ним було відмовлено у розірванні договору до моменту приведення майна у належний стан. Водночас, в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували факт приведення орендованого майна до належного стану.
Таким чином, суд не має підстав вважати, що договір був розірваний 05.08.2021 та у позивача за первісним позовом відсутній обов'язок після вказаної дати сплачувати орендну плату за користування майном згідно договору.
Додатковим підтвердженням відсутності факту розірвання з 05.08.2021 договору є заявлення позивачем за первісним позовом у даній справі вимоги про розірвання договору. Тобто, заявленням такої вимоги позивач за первісним позовом спростовує свої ж доводи про розірвання з 05.08.2021 договору та відсутності у зв'язку із наведеним обов'язку сплачувати орендну плату, оскільки в разі, якщо б договір був розірваний, то немає необхідності повторно його розривати.
Водночас, згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору .
Доказів на підтвердження істотного порушення відповідачем за первісним позовом умов спірного договору позивач за первісним позовом суду не надав.
Відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Частиною другою статті 652 ЦК України передбачено, що в разі недосягнення сторонами згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Отже, для розірвання договору у разі істотної зміни обставин необхідно наявність всіх перелічених умов одночасно.
Наявності усіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору, у зв'язку із істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, позивачем за первісним позовом не доведено.
Таким чином, зазначені позивачем за первісним позовом обставини не можуть слугувати підставою для розірвання спірного договору.
Інших обґрунтувань своїх вимог, ніж ті, що наведені у позовній заяві, позивачем за первісним позовом не надано.
Враховуючи викладене, оскільки позивачем за первісним позовом не надано доказів на підтвердження істотного порушення відповідачем за первісним позовом умов договору, не доведено наявності усіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору, у зв'язку із істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, позовні вимоги про розірвання договору оренди приміщення №1 від 01.01.2019 є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.
Пунктом 4 статті 291 ГК України встановлено, що правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.
Згідно пункту 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцю річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Як вбачається із матеріалів справи та не спростовано позивачем за первісним позовом, об'єкт оренди знаходиться в користуванні останнього та орендодавцеві не повернутий.
Зважаючи на наведене, підстав для визнання відсутнім права орендодавця на стягнення орендної плати згідно договору оренди приміщення №1 від 01.01.2019 немає.
Розглянувши зустрічний позов, суд вважає зустрічні позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню частково з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частиною 5 цієї статті встановлено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. У відповідності до ч. 1 ст. 286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.
Положенням п. 6.4. договору передбачено, що орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату відповідно до умов договору.
Судом встановлено, що сторонами у договорі було погоджено, що розмір щомісячної орендної плати за користування приміщенням становить 60 000,00 грн. Орендна плата нараховується з моменту підписання сторонами цього договору і до дня повернення орендарем приміщення орендодавцю по відповідному акту приймання-передачі. Звільнення орендарем приміщення до закінчення терміну дії договору без його розірвання не звільняє орендаря від сплати орендної плати. Судом також встановлено, що станом на дату розгляду даної справи об'єкт оренди знаходиться в користуванні відповідача за зустрічним позовом та орендодавцеві в порядку, передбаченому договором, не повернутий.
Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
З огляду на те, що судом не встановлено факту розірвання договору з 05.08.2021, відсутності підстав для його розірвання у судовому порядку, продовження користування орендованим майном після 31.12.2021, зважаючи на відсутність заперечень позивача за зустрічним позовом, договір був продовжений на тих самих умовах на новий строк до 31.12.2022.
Як вбачається із матеріалів справи та не спростовано відповідачем за зустрічним позовом, відповідачем за зустрічним позовом не сплачено орендну плату за період часу з 01.08.2021 по 31.06.2022 у розмірі 660 000,00 грн.
Згідно ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до частини 5 ст. 626 ЦК України, договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.
Стаття 599 ЦК України вказує на те, що зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічні вимоги встановлені ст. 193 ГК України.
Згідно ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Частиною 1 ст. 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Згідно ч. 1 ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання.
За таких обставин, суд дійшов висновку про прострочення виконання зобов'язання боржником (відповідачем за зустрічним позовом), що в свою чергу є підставою для стягнення суми боргу, оскільки, відповідно до ч. 7 ст. 193 ГК України, одностороння відмова від виконання договору не допускається.
Відповідно до ч. 1 ст. 230 ГК України, штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.
Частиною 4 ст. 231 ГК України встановлено, що у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором.
Позивачем за зустрічним позовом з посиланням на п. 9.2. договору нараховано та заявлено до стягнення пеню в сумі 73 168,77 грн.
Частиною 2 ст. 625 ЦК України встановлено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
З врахуванням цих положень та п. 9.2. договору позивачем за зустрічним позовом нараховано відсотки річних в сумі 42 953,42 грн та інфляційні в сумі 66 007,19 грн.
Судом перевірено розрахунок пені, відсотків річних, інфляційних та встановлено, що такі нараховано правильно.
Позивачем за первісним позовом також заявлено вимогу про зобов'язання відповідача за зустрічним позовом привести орендоване за договором приміщення до належного стану (конфігурації), а саме, демонтувати замурований віконний пройом в приміщенні №9 та на його місці вставити вікно, демонтувати в приміщенні №9 замурований вхід в приміщення в якому знаходиться обладнання для обслуговування басейну та комунікації для його обслуговування, та відновити в ньому металевий сходовий марш, щоб орендоване приміщення відповідало технічному паспорту від 07.03.2016, виготовленого Галицькою Інвентаризаційною Нерухомістю, встановити самовільно демонтовані радіатори для обігріву (батареї) з усіх приміщень, встановити демонтовані двері з трьох приміщень з саунами, встановити демонтовані двері з приміщення турецької бані і з приміщення гідромасажу, встановити демонтовані з туалетів всі унітази, умивальники, встановити самовільно демонтовані з душових приміщень всі душові лійки зі шлангами. Встановити в приміщеннях трьох саун три електричні камін, а також три парогенератори з турецької бані. Встановити самовільно демонтовані всі нержавіючі поручні, а також драбини для входу та виходу з басейнів. Повернути в приміщення чоловічої та жіночої роздягалень лавки, шафи для роздягання, та в приміщення пральні дві пральні та одну сушильну машину. Зобов'язати встановити в приміщенні №10 з малим басейном часткову відсутню підвісну стелю.
Відповідно до ч. 1 ст. 779 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.
Згідно ч. 2 ст. 779 ЦК України у разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Частиною 1 ст. 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ч. 1 ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
На підтвердження вказаних обставин позивачем за зустрічним позовом долучено технічний паспорт станом на 07.08.2016, акт про встановлення факту самочинного будівництва від 10.08.2022 та фототаблиці.
Водночас, позивачем до зустрічного позову не долучено доказів на підтвердження того, яке саме обладнання приміщень та в якій кількості передавалося згідно договору оренди.
Як вбачається із технічного паспорта станом на 07.08.2016, у ньому відображені технічні характеристики майна (площа, графічне відображення приміщень на папері), однак не відображено перелік, кількість та місця розташування того обладнання, про відновлення якого просить позивач у зустрічній позовній заяві.
Акт про встановлення факту самочинного будівництва від 10.08.2022 складений лише за участі представників позивача за зустрічним позовом, без залучення до складення такого акта представників відповідача за зустрічним позовом, що вливає на об'єктивність відображення інформації в такому акті, оскільки відповідач за зустрічним позовом не мав можливості викласти свої зауваження до такого акта.
Судом також не беруться до уваги долучені позивачем за зустрічним позовом фототаблиці, оскільки із вказаних фототаблиць неможливо встановити, яке саме майно та на яку дату вони відображають його стан, тобто неможливо з'ясувати стан майна, яке передавалося в оренду, із станом, в якому перебуває майно на дату розгляду даної справи.
Таким чином, суд не має можливості встановити, яке обладнання приміщень, в якій кількості та в якому стані передавалося згідно договору оренди, та, у зв'язку з цим, встановити факт його відсутності, демонтажу, пошкодження станом на дату розгляду даної справи.
Зважаючи на наведене у задоволенні вищевказаної позовної вимоги за зустрічним позовом слід відмовити.
Судом не беруться до уваги доводи відповідача за зустрічним позовом з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 зазначено, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Саме лише посилання на наявність обставин непереборної сили та надання відповідних доказів в підтвердження своїх доводів не може вважатися безумовним доведенням відповідних обставин.
Згідно ч. 2 ст. 612 ЦК України боржник, який прострочив виконання зобов'язання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення.
Таким чином, безпідставним є посилання відповідача за зустрічним позовом на наявність форс-мажорних обставин, оскільки після настання таких він продовжує використовувати орендоване майно у своїй господарській діяльності для отримання доходу, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що його господарська діяльність з моменту запровадження карантинних заходів та воєнного стану була частково обмежена чи не здійснювалась взагалі, а також докази, що ним вживалися чи вживаються заходи щодо зменшення негативних наслідків виникнення таких обставин.
Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 4 ст. 762 ЦК України).
У постанові від 08.07.2021 у справі № 910/8040/20 Верховний Суд зазначив, що підставою звільнення від зобов'язання сплачувати орендну плату ця норма (ч. 4 ст. 762 ЦК України) визначає об'єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Аналогічна за змістом правова позиція наведена у п. 6.10. постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16.
При цьому відповідачем за зустрічним позовом не надано доказів того, що він був позбавлений можливості взагалі користуватися орендованим майном, у нього був відсутній доступ до приміщень, за вказаною адресою в спірний період були відсутні його речі, не перебували співробітники, не споживались комунальні послуги, тощо.
Водночас, зважаючи на положення частини другої статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати», саме по собі включення до переліку форс-мажорних обставин карантину не свідчить про те, що карантин автоматично звільняє сторону зобов'язання від відповідальності за невиконання її обов'язку. Така сторона повинна довести в кожному випадку наявність причинно-наслідкового зв'язку між карантином та неможливістю повністю використовувати державне майно за цільовим призначенням за договором оренди. Обставини неможливості повністю використовувати орендоване майно повинні бути саме такими, що об'єктивно унеможливлюють вчинення відповідних дій.
Однак жодних доказів на підтвердження існування зазначених фактів відповідачем за зустрічним позовом суду не надано. Відповідач за зустрічним позовом не довів суду, що запровадження карантинних заходів з 12.03.2020 об'єктивно та повністю унеможливило використання орендованого майна за призначенням. Відповідачем за зустрічним позовом не долучено відповідного сертифіката про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) Торгово-промислової палати України, який би підтверджував звільнення його від обов'язку сплачувати орендну плату.
Суд погоджується із тим, що на відповідача за зустрічним позовом поширюється дія постанов Кабінету Міністрів України щодо запровадження обмежувальних заходів з метою запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби COVID-19, однак критично оцінює доводи відповідача за зустрічним позовом щодо неможливості здійснення ним у повному обсязі господарської діяльності.
Постановою від 09.12.2020 №1236 Кабінету Міністрів України «Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідеміологічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» заборонялася, зокрема, робота спортивних залів та фітнес-центрів, якщо в них перебуває більше однієї особи на 20 квадратних метрів.
Відповідач за зустрічним позовом вказує, що основним видом його діяльності є діяльність спортивних клубів (КВЕД - 93.12). Проте з наведеного вище не вбачається неможливість для відповідача за зустрічним позовом отримання доступу до орендованого ним приміщення, неможливість використовувати його відповідно до цільового призначення та мети укладеного між сторонами договору оренди від 01.01.2019, неможливість зберігати у вказаному приміщенні речі та обладнання, перебувати співробітникам, споживати комунальні послуги тощо.
Додатково суд звертає увагу на те, що відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Товариство з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг», окрім згаданого, задекларувало ще 40 видів діяльності, які може здійснювати. Серед цього переліку зазначені й види господарської діяльності, що не підпадають під заборону (повну чи часткову) здійснення в умовах запроваджених карантинних заходів, та можуть бути реалізовані з дотриманням встановлених постановами уряду протиепідеміологічних заходів безпеки.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Частиною 2 статті 86 ГПК України передбачено, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Враховуючи наведене, суд вважає, що позовні вимоги за зустрічним позовом обґрунтовані поданими доказами, а загальна сума заборгованості, яка підтверджена матеріалами справи та підлягає до задоволення частково, складає 660 000,00 грн основного боргу, 73 168,77 грн пені, 66 007,19 грн інфляційних, 42 953,42 грн відсотків річних. В задоволенні решти позовних вимог за зустрічним позовом слід відмовити.
Оскільки спір за первісним позовом виник з вини позивача за первісним позовом, судові витрати по розгляду справи відповідно до ст. 129 ГПК України необхідно покласти на позивача за первісним позовом.
Судові витрати позивача за зустрічним позовом відповідно до ст. 129 ГПК України необхідно покласти на відповідача за зустрічним позовом пропорційно до задоволених вимог.
З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 4, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 233, 236, 237, 241, 326, 327 ГПК України, суд -
1. В задоволенні вимог за первісним позовом відмовити повністю.
2. Судові витрати за первісним позовом залишити за позивачем за первісним позовом.
3. Зустрічний позов задовольнити частково.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Феєрія розваг», м. Стрий, вул. Сколівська, 9 К, Львівська область (ідентифікаційний код 39325274) на користь Колективного підприємства «Спец Енерго Сервіс», м. Стрий, вул. Олени Степанівни, 11, Львівська область, (ідентифікаційний код 05594524) заборгованість з орендних платежів у розмірі 660 000,00 грн, 66 007,19 грн інфляційних, 73 168,77 грн пені, 42 953,42 відсотків річних, 12 631,94 грн судового збору.
5. В задоволенні решти позовних вимог за зустрічним позовом відмовити.
6. Наказ видати згідно ст. 327 ГПК України.
Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.
В судовому засіданні 23.01.2023 оголошено вступну та резолютивну частину рішення. Повне рішення складено 02.02.2023.
Суддя Мазовіта А.Б.