вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"16" січня 2023 р. м. Київ Справа № 911/2157/22
Суддя О.В. Конюх, при секретарі судового засідання Лівандовському О.О., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТВІС», м. Київ,
до відповідача Обухівської міської ради Київської області, м. Обухів Київської області,
про визнання договору оренди землі укладеним,
з участю представників:
від позивача: Чехонадський А.О., адвокат, ордер серії АА №1000001 від 01.10.2022;
від відповідача: Василюк В.М., в порядку самопредставництва;
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВІС», м. Київ (далі за текстом - ТОВ «ТВІС»), 27.10.2022 звернувся до господарського суду Київської області з позовом від 26.10.2022 до відповідача Обухівської міської ради Київської області, м. Обухів, в якому просив суд визнати укладеним договір оренди землі між позивачем та відповідачем в редакції проєкту договору, наведеного у прохальній частині позовної заяви, а саме:
«Договір
Оренди землі
м. Обухів «___» _____________ 2022 року
Орендодавець (уповноважена ним особа) Обухівська міська рада Київської області в особі міського голови Левченка Олександра Миколайовича з одного боку, та
орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВІС» в особі директора Бриль Катерини Олегівни з другого,
уклали цей договір про нижченаведене:
Предмет договору
1. Орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості (цільове призначення) з кадастровим номером 3223110100:03:004:0024, яка розташована Київська область, м. Обухів, в районі промвузла (місцезнаходження).
Об'єкт оренди
2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,0 Га.
3. На земельній ділянці об'єкти нерухомого майна будинки, будівлі, споруди та інші об'єкти, в т.ч. об'єкти інфраструктури не розміщені.
4. Земельна ділянка передається в оренду без будинків, будівель, споруд та інших об'єктів.
5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проведена.
6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню.
Строк дії договору
7. Договір укладено на 20 років.
Орендна плата
8. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, в строки та розмірі згідно чинного законодавства, з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Відповідальність за несплату орендної плати встановлено законом.
9. Розмір орендної плати переглядається у разі:
зміни умов господарювання, передбачених договором;
зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини орендаря, що підтверджено документами;
зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності;
в інших випадках, передбачених законом.
Умови використання земельної ділянки
10. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку, а саме для будівництва виробничої бази (мета використання).
11. Цільове при значення земельної ділянки: землі промисловості.
Умови повернення земельної ділянки
12. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.
Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.
У разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) або приведення її (їх) у непридатний для використання за цільовим призначенням стан, збитки, що підлягають відшкодуванню, визначаються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. №284 (ЗП України, 1993 р., №10, ст. 193).
13. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором.
Збитками вважаються:
фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив, або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;
доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.
14. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (земельних ділянок)
15. На орендовану земельну ділянку обмеження (обтяження), інші права третіх осіб не встановлено.
Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини
16. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар.
Страхування об'єкта оренди
17. Згідно із цим договором об'єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії цього договору.
Зміна умов договору і припинення його дії
18. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
19. Дія договору припиняється у разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
придбання орендарем земельної ділянки у власність;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки (земельних ділянок) з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законом;
ліквідації юридичної особи-орендаря.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
20. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:
взаємною згодою сторін;
рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її (їх) використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
21. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
22. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору
23. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
24. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Прикінцеві положення
25. Цей договір набирає чинності з моменту державної реєстрації права оренди.
Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.
Реквізити та підписи сторін
Орендодавець Орендар
Обухівська міська рада Товариство з обмеженою
Київської області відповідальністю «ТВІС»
код ЄДРПОУ 35161650 код ЄДРПОУ 31826458
міський голова директор
Левченко Олександр Миколайович Бриль Катерина Олегівна».
Ухвалою господарського суду Київської області від 31.10.2022 позовну заяву ТОВ «ТВІС» від 26.10.2022 залишено без руху, зобов'язано усунути недоліки позовної заяви у строк не пізніше десяти днів з дня отримання ухвали про залишення позовної заяви без руху, шляхом подання доказів направлення іншій стороні копії позовної заяви та копій доданих до неї документів.
02.11.2022 на виконання ухвали про залишення позовної заяви без руху від 31.10.2022 позивачем подано заяву про усунення недоліків від 01.11.2022, до якої надано докази направлення листа з описом вкладення №26102022 через систему «Електронний суд» на електронну адресу відповідача та підтвердження відповідача про отримання вказаного листа із зазначенням вхідного реєстраційного номеру №2373 від 27.10.2022.
Ухвалою господарського суду Київської області від 25.10.2022 відкрито провадження у справі №911/2157/22 в порядку загального позовного провадження в судовому засіданні із повідомленням сторін, підготовче судове засідання призначено на 28.11.2022. Цією ж ухвалою зобов'язано відповідача подати документи, що підтверджують розгляд проекту договору оренди відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та надання відповіді.
08.11.2022 через систему «Електронний суд» до господарського суду Київської області від представника позивача надійшла заява на виконання вимог ухвали господарського суду Київської області від 25.10.2022.
21.11.2022 від відповідача до господарського суду Київської області надійшов відзив від 17.11.2022 №2166 на позов ТОВ «ТВІС», в якому відповідач просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.
Заперечуючи проти позовних вимог відповідач вказує, що 15.09.2022 на засіданні 29 сесії 8 скликання Обухівської міської ради Київської області відхилено проект рішення «Про передачу в оренду земельної ділянки площею 1,0000 га кадастровий номер 3223110100:03:004:0024», у зв'язку з неотриманням необхідної більшості голосів на його підтримку.
Відповідач зазначає, що підставою відхилення та не підтримання проекту рішення під час засідання сесії стала наявність судової справи №911/2058/18, яка на час проведення засідання сесії перебувала в провадженні Верховного Суду за касаційною скаргою заступника керівника Київської обласної прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 19.07.2021 у справі №911/2058/18.
Також відповідач наголошує на тому, що твердження позивача щодо ненадання позивачем відповіді на лист-повідомлення є необґрунтованими та безпідставними, оскільки 23.09.2022 відповідачем надано позивачу відповідь, якою повідомлено, що проєкт рішення відхилено у зв'язку з неотриманням необхідної більшості голосів на його підтримку.
Крім того, Обухівська міська рада Київської області,посилаючись на статтю 126-1 Земельного кодексу України, наголошує на тому, що на земельній ділянці кадастровий номер 3223110100:03004:0024 відсутні будівлі та споруди, що перебувають у власності позивача, договором оренди земельної ділянки від 04.09.2002, що зареєстрований за №147 у книзі записів Обухівського районного відділу земельних ресурсів та нотаріально посвідчений за №1870, не передбачено умови щодо його поновлення.
Разом з тим, у відзиві на позовну заяву відповідач твердить, що позивач протягом терміну дії Договору (20 років) не належно виконував вказані вище взяті на себе зобов'язання, а саме використання земельної ділянки відбувалось не за цільовим призначенням, а також позивачем не забезпечено належного санітарного стану та чистоту на орендованій земельній ділянці (докази (фото) в додатках).
У підготовчому судовому засіданні 28.11.2022 судом було оголошено перерву до 13.12.2022, встановлено додатковий строк для подання сторонами заяв по справі, заяв з процесуальних питань, наявних у сторін та раніше не поданих доказів до 13.12.2022, про що присутні представники обох сторін були повідомлені особисто під розпис.
12.12.2022 через систему «Електронний суд» до господарського суду Київської області від представника позивача ТОВ «ТВІС» надійшли:
- заява від 09.12.2022 про дистанційне ознайомлення з матеріалами справи та надання електронної копії матеріалів на електронну адресу;
- відповідь від 11.12.2022 на відзив з додатками;
- клопотання про долучення доказів від 11.12.2022 разом з додатками.
У судовому засіданні 13.12.2022 судом виконано завдання підготовчого провадження, передбачені ч. 1 ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, та вирішено питання, зазначені у ч. 2 ст. 182 Господарського процесуального кодексу України.
В порядку ч. 6 ст. 183 ГПК України представники позивача та відповідача надали письмову згоду на перехід до розгляду справи по суті в даному судовому засіданні.
Відтак, у судовому засіданні 13.12.2022 суд закрив підготовче провадження, оголосив про перехід до розгляду справи по суті за письмовою згодою обох сторін, та розпочав з'ясування обставин справи та дослідження доказів. Надалі у судовому засіданні 13.12.2022 судом було оголошено перерву до 16.01.2023, про що присутні представники обох сторін були повідомлені особисто під розпис.
16.01.2023 через систему «Електронний суд» до господарського суду Київської області від представника позивача ТОВ «ТВІС» надійшли:
- клопотання від 13.01.2023 про долучення інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку;
- клопотання про усунення встановлених судом недоліків, викладених в ухвалі від 13.12.2022;
- клопотання про стягнення судових витрат, в якому представник позивача до закінчення судових дебатів заявляє про наявність витрат на професійну правничу допомогу, докази на підтвердження чого позивач має намір подати протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду.
У судове засідання 16.01.2023 з'явились представники позивача та відповідача. У судовому засіданні 16.01.2023 після виходу з нарадчої кімнати суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши позов ТОВ «ТВІС» до Обухівської міської ради Київської області про визнання договору оренди землі укладеним, дослідивши наявні у матеріалах справи докази та оцінивши їх в сукупності, суд
відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема з правочинів.
Майново-господарські зобов'язання між суб'єктами господарювання виникають на підставі договорів (ст. 179 Господарського кодексу України) і сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору (ст. 627 ЦК України).
04.09.2002 між Виконавчим комітетом Обухівської міськради (орендодавець) та ТОВ «ТВІС» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого ТОВ «ТВІС» надано в оренду на 20 років земельну ділянку загальною площею 10 000 кв. м, розміщену на землях, що знаходяться на території Обухівської міськради в районі промвузла, під розміщення виробничої бази.
Вказаний договір оренди посвідчено нотаріально за №1870.
Відповідно до частин 2 та 3 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка була чинною з 07.03.2002 на дату укладення вказаного договору) істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:
1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
2) термін договору оренди;
3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);
4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;
5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;
7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
8) відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.
Суд звертає увагу на те, що у договорі відсутній ряд обов'язкових згідно закону істотних умов, а саме відсутні цільове призначення, умови використання і збереження якості землі, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.
Стаття 19 Земельного кодексу України (в редакції, яка була чинною на дату укладення договору) передбачала, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:
а) землі сільськогосподарського призначення;
б) землі житлової та громадської забудови;
в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
г) землі оздоровчого призначення;
ґ) землі рекреаційного призначення;
д) землі історико-культурного призначення;
е) землі лісового фонду;
є) землі водного фонду;
ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
В Українському класифікаторі цільового використання землі, який затверджений листом Держкомзему України від 24 квітня 1998 р. N 14-1-7/1205, також відсутній такий вид використання землі як «для будівництва виробничої бази».
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка була чинною з 07.03.2002 на дату укладення вказаного договору) укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.
При дослідженні поданого Договору оренди землі суд встановив, що на другій сторінці Договору вчинено запис наступного змісту: «Договір оренди засвідчений та зареєстрований за № (150) 147 у книзі записів головним спеціалістом Обухівського районного відділу земельних ресурсів на території Обухівської міської ради».
Разом із тим, ані назви книги записів, ані дати вчинення, ані підпису та прізвища уповноваженої особи текст запису не містить.
У подальшому 30.01.2008 між Обухівською міською радою та ТОВ «ТВІС» укладено та нотаріально посвідчено додатковий договір до договору оренди №147 від 04.09.2002, відповідно до якого:
Орендодавець на підставі рішення №98-3 сесії ХХІУ від 31.10.2002 про затвердження пропозицій виконкому викладених у рішенні №799 від 23.07.2002 надає в оренду а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,0 га під будівництво виробничої бази в м. Обухові на території промвузла. Земельна ділянка передається в оренду без будівель. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 255 272,59 грн. Земельна ділянка передається в оренду без недоліків, що можуть перешкодити її ефективному використанню (розділ 1).
Орендна плата сплачується щомісячно в рівних частинах. Розмір орендної плати визначається у додатку №1 «Розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена на 02.03.2001 року» та/або у додатку №2 «Розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких не проведена на __2008__ року» (пункт 3.2).
Земельна ділянка передається в оренду під будівництво виробничої бази (пункт 4.1), цільове призначення земельної ділянки - землі промисловості (пункт 4.2).
На сторінці другій Додаткового договору від 30.01.2008 вчинено запис такого змісту: «У відповідності до статті 210 Цивільного кодексу України цей договір підлягає державній реєстрації».
Доказів здійснення державної реєстрації додаткового договору від 30.01.2008 матеріали справи не містять.
Як за станом на 04.09.2002, та і за станом на 30.01.2008 державна реєстрація договорів оренди землі здійснювалась відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 N 2073, відповідно до якої:
Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки (пункт 3).
Забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів (пункт 4).
У договорі оренди відповідно до статті 14 Закону України "Про оренду землі" мають бути зазначені такі істотні умови:
1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
2) термін договору оренди;
3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни
та порядок внесення і перегляду);
4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;
5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
6) існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки;
7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
8) відповідальність сторін (пункт 8 Порядку).
Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених пунктом 8, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13,15 Закону України "Про оренду землі" є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України (пункт 9).
Усі подані заявником документи формуються в окрему реєстраційну справу (пункт 10).
Державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обгрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцемрозташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації (пункт 11).
Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди) (пункт 12 Порядку).
Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком (пункт 13).
Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації (пункт 14).
У разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації. Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації (пункт 17 Порядку).
З огляду на викладене, факт державної реєстрації як договору оренди від 04.09.2002 так і додаткового договору від 30.01.2008 у суду викликає обґрунтовані сумніви.
Суд звертає увагу на обставини, встановлені судами під час розгляду справи №911/2058/18 (пункти 5.6-5.9 та постанови Верховного Суду від 20.08.2020 у справі №911/2058/18), а саме на те, що у 2010 році за замовленням ТОВ «ТВІС» розроблено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення зовнішніх меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) під будівництво виробничої бази площею 1 га, що розташована у м. Обухів на території промвузла Обухівського району Київської області, який присвоєно кадастровий номер 3223110100:03:004:0024.
15.12.2017 Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Київській області було проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства за об'єктом: земельна ділянка з кадастровим номером 32223110100:03:04:0024, за результатом якої складено акт. Відповідно до вказаного акта, встановлено що земельна ділянка з кадастровим номером 3223110100:03:004:0024 розташована у безпосередній близькості від водного об'єкта (впадіння р. Стугна в Канівське водосховище) - найменша відстань від межі земельної ділянки до урізу води згідно з даними Національної кадастрової системи становить приблизно 7 метрів та відповідно є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. Також, цим актом перевірки встановлено невідповідність цільового призначення земельної ділянки.
Крім того, у вказаному акті зазначено про те, що земельна ділянка з кадастровим номером 3223110100:03:004:0024 на момент прийняття оскаржуваного розпорядження та укладення між сторонами договору знаходилась за межами населеного пункту м. Обухів, у зв'язку з чим відповідно до статті 122 Земельного кодексу України Відповідач-1 (Обухівська міська рада) не мав повноважень на розпорядження такою земельною ділянкою. Судами також встановлено, що згідно з висновком сертифікованого інженера-землевпорядника Серебрій Н. В. земельна ділянка, надана в оренду за оскаржуваними рішенням та договором з кадастровим № 3223110100:03:004:0024 частково накладається на землі водного фонду, а саме 25 метрову захисну смугу вздовж річки.
Разом із тим, відповідно до положень пункту 24 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, з дня набрання чинності цим пунктом, тобто з 27.05.2021, землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:
а) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);
б) оборони;
в) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об'єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;
г) зони відчуження та зони безумовного (обов'язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
ґ) під будівлями, спорудами, іншими об'єктами нерухомого майна державної власності;
д) під об'єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;
е) визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.
Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.
Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом.
Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.
З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.
Відповідно до частини 1 ст. 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Тож з 27.05.2021 правомочності власника щодо спірної земельної ділянки здійснює Обухівська міська рада.
Позивач, посилаючись на подану довідку ГУ ДПС у Київській області від 21.10.2022 №26740/6/10-36-13-09 про відсутність податкового боргу по орендній платі з юридичних осіб, вказує, що є добросовісним орендарем та мав намір скористатися передбаченим законом переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, тому звернувся 29.07.2022 до відповідача 1) із листом-повідомленням від 28.07.2022 №666/22 про укладення договору оренди землі на новий строк та 2) із заявою від 28.07.2022 про поновлення (продовження) договору оренди землі від 04.09.2002, до яких було долучено проєкт договору оренди.
Статтею 32-2 Закону України «Про оренду землі», яка була чинною на дату звернення позивача до Обухівської міської ради із заявою від 28.07.2022 про поновлення (продовження) договору оренди землі від 04.09.2002, Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 126-1 ЗК України, договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
В умовах договору оренди земельної ділянки від 04.09.2002 та додаткового договору від 30.01.2008 умови про поновлення договору відсутні, на спірній ділянці відсутні належні позивачу будівлі та споруди, відтак вказаний механізм поновлення договору оренди землі до спірних відносин сторін взагалі не застосовується.
Позивач просить суд визнати укладеним договір оренди землі на новий строк у порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Вказана вимога не належить до задоволення з огляду на таке.
Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що була чинною на дату звернення позивача до відповідача із листом-повідомленням про укладення договору оренди землі на новий строк 29.07.2022):
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга).
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя).
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта).
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята).
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п'ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку (частина шоста).
Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями", не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі (частина сьома).
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення (частина восьма).
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята).
У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються (частина десята).
По-перше, у даному випадку у суду відсутні підстави вважати орендаря добросовісним (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»), оскільки договір оренди від 04.09.2001 був укладений із неналежним орендодавцем із численними порушеннями чинного законодавства.
Відповідно до частин 3 та 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до частини 1 ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до пунктів 2, 4 частини 2 ст. 42 ГПК України учасники справи зобов'язані сприяти своєчасному, всебічному, повному та об'єктивному встановленню всіх обставин справи; подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази.
Відповідно до частин 1,3, 4 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.
Відповідно до частини 2 ст. 164 ГПК України позивач зобов'язаний додати до позовної заяви всі наявні в нього докази, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги (якщо подаються письмові чи електронні докази позивач може додати до позовної заяви копії відповідних доказів).
З огляду на викладене, обов'язок доказування у господарському процесі на наповнення доказової бази законом покладений на учасників справи, а не на суд.
Позивач, стверджуючи, що він добросовісно виконував обов'язки орендаря, посилається на єдиний документ - лист ГУ ДПС у Київській області від 21.10.2022 №26740/6/10-36-13-09 про відсутність податкового боргу по орендній платі.
Однак, вказаний лист не є достатнім доказом ані добросовісності орендаря в цілому, ані в частині виконання ним обов'язку із сплати орендної плати.
Відповідно до ст. 54-1, 287-3 Податкового кодексу України крім випадків, передбачених податковим законодавством, платник податків самостійно обчислює суму податкового та/або грошового зобов'язання та/або пені, яку зазначає у податковій (митній) декларації або уточнюючому розрахунку, що подається контролюючому органу у строки, встановлені цим Кодексом. Така сума грошового зобов'язання та/або пені вважається узгодженою. Податкове зобов'язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
Тож в умовах триваючого мораторію на проведення перевірок відсутність податкового боргу по орендній платі може бути зафіксована як у випадку оплати визначених самостійно платником у деклараціях зобов'язань, так і у випадку неподання таких декларацій.
Крім того, сплата орендної плати неналежному орендодавцю не може вважатися належним виконанням зобов'язань з оплати орендної плати.
Також у договорі оренди земельної ділянки від 04.09.2002 та у Додатковому договорі від 30.01.2008 відсутнє зазначення обмежень у використанні земельної ділянки, яка надана для будівництва та обслуговування виробничої бази, а саме не зазначено наявність водоохоронних зон та прибережно-захисних смуг вздовж берегу річки. Між тим, відповідно до ст. 89 Водного кодексу України, прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. У прибережних захисних смугах уздовж річок забороняється будівництво будь-яких споруд.
Відтак, відомості, зазначені у договорі оренди, не відповідають дійсному стану земельної ділянки кадастровий номер 32231101100:03:004:0024. Як вбачається з поданого суду проекту ТОВ «ТВІС» Договору оренди землі (на новий строк), вказаний недолік не було усунуто, що свідчить про недобросовісність орендаря.
По-друге, чинна редакція частини п'ятої ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що у разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування.
У частині другій статті 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до частини першої статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26, статті 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
Частинами 1, 2, 3 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом. При встановленні результатів голосування до загального складу сільської, селищної, міської ради включається сільський, селищний, міський голова, якщо він бере участь у пленарному засіданні ради, і враховується його голос.
Рішення ради приймаються відкритим поіменним голосуванням, окрім випадків, передбачених пунктами 4 і 16 статті 26, пунктами 1, 29 і 31 статті 43 та статтями 55, 56 цього Закону, в яких рішення приймаються таємним голосуванням. Результати поіменного голосування підлягають обов'язковому оприлюдненню та наданню за запитом відповідно до Закону України "Про доступ до публічної інформації". На офіційному веб-сайті ради розміщуються в день голосування і зберігаються протягом необмеженого строку всі результати поіменних голосувань. Результати поіменного голосування є невід'ємною частиною протоколу сесії ради.
Судом встановлено, що за результатами розгляду листа-повідомлення ТОВ «ТВІС» вих. №666/22 від 28.07.2022, на засіданні 29 сесії 8 скликання Обухівської міської ради Київської області 15.09.2022 проект рішення «Про передачу в оренду земельної ділянки площею 1,0000 га кадастровий номер 3223110100:03:004:0024 цільове призначення - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, вид використання земельної ділянки - будівництво виробничої бази, за адресою: вул. Промислова, м. Обухів Київська область Товариству з обмеженою відповідальністю «ТВІС» відхилено у зв'язку з неотриманням необхідної більшості голосів на його підтримку.
Про вказане рішення повідомлено ТОВ «ТВІС» листом від 23.09.2022 №1685.
Крім того, 10.10.2022 ТОВ «ТВІС» звернулось до Обухівського міського голови Левченка О. з заявою (до заяви від 28.07.2022 про укладення договору оренди на новий строк) та до Обухівської міської ради з доповненням (до листа-повідомлення від 28.07.2022 про укладення договору оренди на новий строк), в якій зазначило, що на подану заяву 28.07.2022 до цього часу відповіді не отримало, договір оренди земельної ділянки на новий строк не укладено.
Також у вказаній заяві ТОВ «ТВІС» повідомило, що ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.10.2022 у справі №911/2058/18 закрито касаційне провадження.
Вищевказані заява та доповнення від 10.10.2022 були розглянуті на засіданні 34 сесії 8 скликання Обухівської міської ради Київської області проект рішення «Про передачу в оренду земельної ділянки площею 1,0000 га кадастровий номер 3223110100:03:004:0024 цільове призначення - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, вид використання земельної ділянки - будівництво виробничої бази, за адресою: вул. Промислова, м. Обухів Київська область Товариству з обмеженою відповідальністю «ТВІС» відхилено у зв'язку з неотриманням необхідної більшості голосів на його підтримку.
Про що ТОВ «ТВІС» було повідомлено листами Виконавчого комітету Обухівської міської ради Київської області від 15.11.2022 №2130 та №2131.
Обухівська міська рада є представницьким органом місцевого самоврядування, яка приймає рішення шляхом голосування. Прийняття рішень з питань, які належать до її компетенції, належить до дискреційних повноважень ради.
У даному випадку фактично відсутнє волевиявлення власника земельної ділянки на укладення договору на новий строк; при цьому відповідач діяв на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені законом, і до його обов'язків належав розгляд листа-повідомлення позивача, але не його обов'язкове задоволення.
Враховуючи, що
засідання земельної комісії та пленарні засідання Ради не проводяться щоденно;
на пленарних засіданнях 15.09.2022 та 10.10.2022 рішення про передачу земельної ділянки в оренду відповідачу, яке є умовою для укладення договору оренди на новий строк, було розглянуте, проголосоване та відхилене;
орендаря було повідомлено листами при прийняті рішення,
суд робить висновок про те, що у даному випадку відсутній факт зволікання в укладенні нового договору, який може бути оскаржений в суді відповідно до частини дев'ятої ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
По-третє, розглянувши запропонований позивачем у прохальній частині проект Договору оренди землі, суд встановив невідповідність вказаного проекту дійсному стану земельної ділянки та чинному законодавству.
І. Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено істотні умови договору оренди землі, а саме:
об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
дата укладення та строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Проект договору не містить такої істотної умови, як орендна плата, із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
ІІ. Як вже було зазначено, у проекті договору відсутнє зазначення про існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки, а саме не зазначено, що до складу земельної ділянки входять прибережні захисні смуги.
Прибережна захисна смуга - це частина водоохоронної зони визначеної законодавством ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено особливий режим. Існування прибережних захисних смуг визначеної ширини передбачене нормами закону (стаття 60 ЗК України, стаття 88 ВК України).
При цьому Верховний Суд неодноразово наголошував, наданні земельної ділянки за відсутності проекту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити із нормативних розмірів прибережних захисних смуг, встановлених ст. 88 ВК України, та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 08.05.96 N 486 "Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них". Тобто, сама по собі відсутність землевпорядної документації не змінює правовий режим захисної смуги (постанова Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №904/5974/16). Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України у постановах від 22.04.2015 N 6-52цс15, від 01.07.2015 N 6-184цс15.
ІІІ. Частиною 1 ст. 96 Земельного кодексу України визначено обов'язок землекористувачів забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. Встановленння та зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється відповідно до порядку, передбаченого ст. 20 Земельного кодексу України. Зокрема, відповідно до частин 2, 4 вказаної статті, віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, - за рішенням відповідного органу. При внесенні до Державного земельного кадастру відомостей про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки належність земельної ділянки до відповідної функціональної зони визначається за даними Державного земельного кадастру. Відомості про цільове призначення земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру.
Відповідно до статті 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними рішень про надання земель, угод щодо земельних ділянок, відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною тощо.
Як було зазначено вище, у договорі оренди земельної ділянки від 04.09.2002 було відсутнє визначення цільового призначення орендованої земельної ділянки.
У додатковому договорі від 30.01.2008 у пункті 4.2 будо зазначено цільове призначення земельної ділянки - землі промисловості.
До матеріалів справи додано копію витягу з Державного земельного кадастру №123 від 22.04.2010 про присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці 3223110100:03:004:0024, відповідно до якого цільове призначення вказаної земельної ділянки вказано: житлової забудови і комерційного використання.
У пунктах 1, 11 запропонованого позивачем проекту договору оренди землі вказано цільове призначення орендованої земельної ділянки - землі промисловості, яке не відповідає даним Державного земельного кадастру.
З огляду на викладене, не може бути судом визнаний укладеним договір, який не відповідає дійсному стану земельної ділянки, не містить обов'язкових істотних умов та не відповідає чинному законодавству.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Обов'язком суду під час розгляду справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язками, відносинами і залежностями. Таке з'ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
За таких обставин, повно та ґрунтовно дослідивши матеріали справи, перевіривши на відповідність закону та дійсним обставинам справи позиції сторін, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ТВІС» повністю.
У зв'язку із відмовою у позові відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати на сплату судового збору суд залишає за позивачем.
Керуючись ст. ст. 4, 12, 73-92, 129, 233, 236-238, 240, 241 ГПК України, суд
У позові Товариству з обмеженою відповідальністю «ТВІС» відмовити повністю.
Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст. ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення підписано 03.02.2023.
Суддя О.В. Конюх