Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"23" серпня 2006 р. Справа № 40/139-06
вх. № 4451/4-40
Суддя господарського суду Хотенець П.В.
при секретарі судового засідання Дуброва Н.О.
за участю представників сторін:
позивача - Караваєв О.О., дов. № 250 від 21.11.2005р. відповідача - Гавріш Н.С., дов. від 01.02.2006р.
розглянувши справу за позовом Регіональне Відділення Фонду державного майна по Харківській області м. Х-в
до Командатне товариство Ольшанський і К "Купава", м. Ізюм
про розірвання договору купівлі продажу
та зустрічну позовну заяву Командатного товариства Ольшанський і К "Купава", м. Ізюм
до Регіонального Відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків
про внесення змін до договору
Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в який просить суд розірвати договір купівлі- продажу № 705 від 25 липня 2000 року та зобов'язати відповідача повернути об'єкт у державну власність.
Відповідач у відзиві на позов, письмових поясненнях та у судовому засіданні позовні вимоги не визнає та просить суд припинити провадження у справі на підставі ч.1 ст. 80 ГПК України в зв'язку відсутністю предмету спору.
31 травня 2006 року позивач подав уточнення до позовної заяві, в який вимагає залучити до справи ТОВ «Харківміськбуд» в якості другого відповідача, визнати недійсним договір купівлs - продажу майнових прав на нерухомість від 01.02.06 року укладений між КТ Ольшанский і К «Купава» і ТОВ «Харківміськбуд». Враховуючи, що згідно зі ст. 22 Господарського процесуального кодексу України позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог, суд приймає заяву позивача як таку, що не суперечить інтересам сторін та діючому законодавству. Розглянувши матеріали справи, суд вважає за необхідне залучити до участі у справі в якості другого відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Харківміськбуд».
Представник відповідача у судовому засіданні, в відзиві на позовну заяву проти заявлених позовних вимог заперечує, у наданій зустрічній позовній заяві просить суд внести зміни до договору № 705 від 25 липня 2000 року. Враховуючи, що згідно статті 60 Господарського процесуального кодексу України відповідач має право до прийняття рішення зі спору подати до позивача зустрічний позов для спільного розгляду з первісним позовом, суд приймає зустрічний позов відповідача як такий, що не суперечить інтересам сторін та діючому законодавству.
Розглянувши матеріали справи, надані доказі, вислухавши пояснення представників сторін, суд встановив, що 25.07.00 року між позивачем та відповідачем було укладено договір № 705 купівлі - продажу об'єкту незавершеного будівництва по вул. Київській, 32 в місті Ізюмі Харківської області. Відповідно до п. 5.4. договору, відповідач зобов'язався здійснити переоформлення прав забудовника, проектної - кошторисної документації, розпочати будівництво та ввести об'єкт до 01 січня 2006 року. Пунктом 5.7. договору було передбачено, що відповідач був зобов'язаний забезпечити виконання правил техніки безпеки, санітарних та екологічних норм, передбачених законодавством України.
В підтвердження неналежного виконання відповідачем 1 своїх зобов'язань за договором, позивач посилається на акт поточної перевірки від 15.02.06 року № 42, яким встановлено, що проектно - кошторисна документація не переоформлена, об'єкт не ведений в експлуатацію в передбачений договором строк. Крім того, відповідач стверджує, що п.5.7. договору не виконується в частині забезпечення виконання санітарних норм на об'єкті, а саме: територія будівництва не огороджена, не охороняється не освітлюється в вечірні та нічні часи, дверні та віконні отвори не зачинені про що свідчить лист Ізюмської районної санітарно-епідеміологічної станції № 158 від 26.01.06 року.
Суд не погоджується з доводами відповідача 1 про те, що позивач не додержується порядку досудового врегулювання. Порядок досудового врегулювання господарських спорів, відповідно до ст. 5 Господарського процесуального кодексу не поширюються на договір купівлі - продажу об'єкту незавершеного будівництва. Згідно з рішенням Конституційного суду України від 9 липня 2002 року № 15-рп/2002 - порядок досудового врегулювання спору є правом, а не обов'язком особи.
Як вбачається з матеріалів справи, 01.02.06 року між відповідачем 1 та відповідачем 2 було укладено договір купівлі - продажу майнових прав на нерухомість, де об'єктом цього договору були - майнові права на нерухоме майно, житловий 9 - поверховий будинок, 72 -х квартирний будинок, загальною площею 5 000 м.кв., що будується за адресою: Харківська область, м. Ізюм, вул. Київська, 32. Довід позивача, про те що вказаний договір є недійсним та порушує ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», п. 35 Інструкції «Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» спростовується тим, що ні Закон України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» від 14 вересня 2000 року N 1953-III, ні Інструкція «Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» на сьогоднішній день не встановлює обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі - продажу майнових прав. Згідно зі ст. 209 Цивільного кодексу України - правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, - підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Враховуючи те, що Договір купівлі - продажу майнових прав від 1 лютого 2006 року, не порушує вимоги ст. ст. 203, 215 ЦКУ, вказаній договір є дійсним та відповідає вимогам чинного законодавства України.
Як витікає з матеріалів справи, з метою фінансування будівництва об'єкта, 01.02.06 року між відповідачем 1 та відповідачем 2 було укладено договір № 84 будівельного підряду. Предметом цього договору передбачалось, що Генпідрядник (відповідач 2) зобов'язується своїми силами і засобами на замовлення Замовника (відповідача 1) збудувати Об'єкт - 9 - поверховий, 2 - х секційний, 72 квартирний житловий будинок загальною площею 5 000 м.кв. Суд вважає, що укладення договорів купівлі - продажу майнових прав та договору підряду свідчить про намагання відповідача 1 закінчити будівництво об'єкту, ввести його в експлуатацію та про відсутність будь - якого наміру здійснити відчуження об'єкту в цілому. Крім того, представник обох відповідачів надав листа на ім'я позивача, зі змісту якого вбачається що відповідач 1 не в змозі завершити будівництво в строк, передбачений спірним договором, та просить позивача внести відповідні зміни до договору. Одночасно з цім, відповідач 1 повідомляє позивача про укладення договорів купівлі - продажу майнових прав та будівельного підряду з відповідачем 2.
Згідно зі статтею 653 Цивільного кодексу України при розірванні договору в зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору. Отже, відповідач 1 при розірванні спірного договору може вимагати відшкодування збитків. Суд погоджується з думкою відповідачів, що розірвання договору потягне за собою чергове проведення пошуку нового покупця, проведення інвентаризації та незалежної оцінки майна, яка передбачає оплату послуг незалежного оцінювача, проведення конкурсу. Всі ці дії тривають в середньому півроку та тягнуть за собою значні витрати, які понесе Держава України.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України - договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Згідно з ч. 4 ст. 652 основного акту цивільного законодавства України - зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Приймаючи до уваги те що відповідачем 1 були зроблені дії, спрямованні на закінчення будівництва, знайдено інвестора (ТОВ «Харківміськбуд»), та його поява є істотною обставиною,
Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 4, 12, 33, 43, 47-49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, -
Відмовити в задоволенні позовних вимог Регіональному Відділенню Фондудержавного майна по Харківській області, м. Харків
Зустрічні позовні вимоги задовольнити повністю.
Змінити умови договору та викласти п. 5.4. договору купівлі- продажу № 705 від 25 липня 2000 року в наступній редакції «З урахуванням збереження первісного призначення об'єкта здійснити переоформлення прав забудовника, проектно кошторисної документації та розпочати будівництво і ввести об'єкт до 01 лютого 2008 року».
Суддя Хотенець П.В.
секретар судового засідання Дуброва Н.О.