ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
06.12.2022Справа № 910/6018/22
За позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Фізичної особи-підприємця Шаповал Дар'ї Олегівни м. Києва
третя особа Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" м. Києва
про розірвання договору, виселення
Суддя Паламар П.І.
Секретар судового засідання Божко Д.О.
Представники:
від позивача: Ваховська І.Б.,
від відповідача: Чубаров Д.В.,
від третьої особи: Антоненко Л.Л.
у липні 2022 року Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся в суд з указаним позовом.
Позивач зазначав, що на підставі укладеного між ним (орендодавцем), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (балансоутримувач, далі-третя особа) та відповідачкою (орендарем) договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3465 від 20 вересня 2021 р. останній було передано в оренду нежилі приміщення загальною площею 116 м2 по вул. М. Закревського, 47-А, літ. "Б" у м. Києві. Строк дії договору встановлений 5 років з дати набрання чинності договором.
Також вказував, що всупереч п. 5.1 договору відповідачка без згоди балансоутримувача провела ремонтні роботи у орендованих приміщеннях, про що складено акт від 19 жовтня 2021 р.
20 жовтня 2021 р. Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" було видано припис № 28АУ/06/1у/1/4342 про усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності.
Посилаючись на істотне порушення відповідачкою умов спірного договору, їх неусунення після винесення припису, позивач просив на підставі ст.ст. 651, 783 ЦК України, ч. 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди розірвати та виселити відповідачку з вищевказаного нежитлового приміщення.
Також позивач просив покласти на відповідачку понесені ним по справі судові витрати.
У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги.
Відповідачка у відзиві на позовну заяву, її представник у судовому засіданні проти позову заперечували, посилаючись на безпідставність заявлених вимог. Вказувала, що здійснюючи ремонт орендованих приміщень відповідачка не порушила істотних умов договору, які могли б бути підставою для розірвання договору оренди. Здійснення ремонту орендованих приміщень призвело до поліпшення предмету оренди, що не не завдало шкоди позивачу та не позбавило його того, на що він розраховував при укладенні договору.
Третя особа у судовому засіданні та письмових поясненнях на позовну заяву підтримала заявлені позивачем вимоги.
Заслухавши пояснення представників сторін, третьої особи, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що у позові слід відмовити з таких підстав.
Судом встановлено, що 20 вересня 2021 р. між позивачем (орендодавцем), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (балансоутримувач) та відповідачкою (орендарем) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3465, згідно з яким позивач зобов'язався передати відповідачці в строкове платне користування нежиле приміщення загальною площею 116 м2 по вул. М. Закревського, 47-А, літ. "Б" у м. Києві, а відповідачка - прийняти та сплачувати орендну плату за користування указаним майном на умовах договору.
Строк дії договору відповідно до умов п. 11 договору встановлений 5 років з дати набрання чинності договором.
Вказані обставини підтверджуються наявною у матеріалах копією вищезгаданого договору.
Наявним у матеріалах справи актом приймання-передачі нерухомого майна від 20 вересня 2021 р., стверджується факт передачі позивачем відповідачці орендованого на підставі спірного договору приміщення.
Таким чином, між сторонами по справі виникли відносини з договору найму (оренди) комунального майна, врегульовані гл. 58 ЦК України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин (далі-Закон).
Заявлені вимоги стосуються розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, виселення відповідачки з орендованого приміщення у зв'язку з істотним порушенням нею як орендарем умов договору, які полягають у проведенні ремонтних робіт у приміщеннях без згоди балансоутримувача.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже для застосування такої міри відповідальності як розірвання договору за рішенням суду в зв'язку з істотним порушенням умов договору необхідними є наявність неправомірної поведінки відповідача, яка призвела до істотного порушення умов договору, вина та причинно-наслідковий зв'язок та шкода.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Таким чином, для встановлення можливості розірвання договору в судовому порядку необхідно визначити, чи були допущені іншою стороною саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) особи, а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.
Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16 жовтня 2018 р. у справі № 910/3568/18, 17 квітня 2019 р. у справі № 910/6381/18, 14 серпня 2019 р. у справі № 910/8819/18, 18 серпня 2020 року у справі № 927/784/19.
Згідно умов п.п. 5.1., 6.2. договору орендар має право за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту. Здійснювати невід'ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку.
Орендар зобов'язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 21 Закону орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
Згідно Додатку № 1 (акт приймання-передачі нерухомого майна) до договору примішення перебувають у задовільному технічному стані, але потребують проведення поточного ремонту.
Отже, в додатку до договору, який є невід'ємною його частиною, зафіксовано про необхідність проведення ремонту орендованих приміщень, для отрмання можливості використовувати його за призначенням.
Як вбачається з наявних у матеріалах справи актів огляду орендованих приміщень від 19 жовтня 2021 р., 23 листопада 2021 р., фотокарток приміщень та будівлі, припису № 28АУ/06/1у/1/4342 від 20 жовтня 2021 р. щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності, відповідачка провела ремонтні роботи у орендованих приміщеннях, зокрема: на І поверсі основну частину міжкімнатних перегородок зруйновано, внаслідок чого ліквідовано всі підсобні приміщення та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень; замуровано два міжкімнатні проходи, внаслідок чого приміщення однієї групи розділені та мають окремі входи; з правого боку від центрального пробито новий дверний проріз та встановлено металопластикові двері; два вікна на І поверсі з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди та одне вікно на ІІ поверсі з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди замінено на металопластикові; на ІІ поверсі замуровано міжкімнатних прохід та пробито новий міжкімнатний прохід з іншої сторони приміщення; більша частина будівельного сміття, утвореного після руйнації перегородок, укладено в мішки для вивезення з орендованих приміщень та розміщено на зеленій зоні біля будівлі; біля орендованих приміщень складено будівельні матеріали (бруківка); на всьому об'єкті оренди проводяться внутрішні штукатурні, облицювальні і ґрунтувальні роботи; бульшу частину будівельного сміття, утвореного після руйнації перегородок, вивезено з об'єкта оренди; на всьому об'єкті оренди проводяться внутрішні штукатурні, ґрунтувальні, малярні роботи та роботи з відновлення стелі.
Згідно наведеними доказами, а також актом огляду орендованих приміщень від 24 листопада 2022 р., складеним третьою особою у справі - балансоутримувачем об'єкта оренди, фототаблицями, доданими до цього акта, здійснені відповідачкою в орендованій частині будівлі теплового пункту ремонтні роботи пов'язані з пристосуванням її приміщень під магазин та офіси.
Згідно з умовами договору оренди використання об'єкта оренди для таких цілей не заборонено.
При цьому всупереч вимог ст. 74 ГПК України позивачем не надано належних доказів того, що внаслідок здійснених відповідачкою ремонтних робіт конструкція будівлі теплового пункту зазнала пошкоджень, які істотним чином вплинули на її технічний стан.
Доводи з цього приводу грунтуються на припушеннях, які у ході розгляду справи підтвердження не знайшли.
Таким чином відсутні всі елементи, необхідні для застосування ст. 651 ЦК та розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3465 від 20 вересня 2021 р.
Обставини, на які посилається позивач, свідчать про поліпшення орендарем майна, переданого йому в оренду, без згоди орендодавця.
Правовим наслідком такої поведінки є позбавлення орендаря права на відшкодування йому вартості витрат, необхідних для проведення поліпшень, а не розірвання договору оренди.
Доводи позивача з цього приводу є необґрунтованими, оскільки суперечать встановленим судом обставинам.
За встановлених обставин відсутності підстав для розірвання догвоору оренди та виселення орендаря у задоволенні позову відповідно до вимог ст. 16 ЦК України слід відмовити.
Оскільки у позові відмовлено, понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на позивача.
Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд
у позові Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відмовити.
Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.
Повне судове рішення складене 13 грудня 2022 р.
Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар