Справа № 146/884/22
"29" листопада 2022 р. Томашпільський районний суд Вінницької області
в складі: головуючого-судді Пилипчука О.В.,
з участю секретаря судового засідання Бойко Т.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт Томашпіль цивільну справу
ім'я (найменування) сторін та інших учасників справи:
позивач: ФГ «Агат Поділля»
відповідач: ОСОБА_1
ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»»
третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: Томашпільська селищна рада Тульчинського району Вінницької області
вимоги позивача: про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень
представник позивача: адвокат Барвінський О.П.
представник відповідача ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»»: Ціхомський М.П.
представник третьої особи: Костаревич А.В.
Виклад позиції позивача та заперечень відповідача.
25 серпня 2022 року представник ФГ «Агат Поділля» звернувся до суду з даним позовом в якому просить: визнати недійсним договір про користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладений між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації) та визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу) індексний номер: 38788395 від 18.12.2017 року державним реєстратором Томашпільської районної державної адміністрації Вінницької області Савчуком Р.А., щодо реєстрації права іншого речового права (права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладеного між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації).
Позов позивачем обґрунтований наступним.
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,4153, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації) та є спадкоємцем ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
20 січня 2014 року між ОСОБА_2 та ФГ «Агат Поділля» було укладено договір оренди землі за № 141 терміном на 10 років.
Право оренди на підставі договору оренди було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Договір розірваний не був, окрім того орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.
Земельна ділянка перебуває в обробітку позивача.
При вибірковому інформаційному моніторингу Державного земельного кадастру, було встановлено, що 20.11.2017 року державним реєстратором Томашпільської РДА Савчуком Р.А. проведено реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Так, між відповідачами укладено договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 08.11.2017 року.
Реєстрація договорів користування землею з новим користувачем можлива лише після реєстрації угоди про розірвання договору користування землею з попереднім користувачем або ж його закінченням терміну дії.
А отже, в порушення вимог чинного законодавства - прийняттям рішення про державну реєстрацію права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» здійснено повторну реєстрацію правокористування цієї ж земельної ділянки.
Таким чином право і оренди і емфітевзису є речовими правами, які виникають з дати їх державної реєстрації, а не з дати, визначеної у договорах про встановлення таких прав, відповідно, якщо запис про державну реєстрацію одного з цих прав (в цьому випадку емфітевзису) вчинено в період дії іншого речового права ( в цьому випадку оренди) щодо однієї і тієї ж самої ділянки - це являється грубим порушенням приписів чинного законодавства, так як право користування однією земельною ділянкою не може одночасно виступати предметом різних договорів.
Слід зазначити, що актами законодавства, чинними на момент укладення договору емфітевзису не передбачена можливість здійснення державної реєстрації прав з відкладенням у часі початку строку їх виникнення.
Отже, оспорюваний договір емфітевзису та реєстрація права емфітевзису унеможливлює реалізацію переважного права на поновлення договору оренди землі позивачем.
20 вересня 2022 року відповідачем подано до суду відзив, згідно якого в задоволенні позову просить відмовити повністю.
Відзив обґрунтовано наступним.
Земельна ділянка, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172, перебуває в користуванні позивача на підставі договору оренди від 20.01.2014.
Між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_2 укладено договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) № 003 від 08.11.2017 щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172.
Відповідно до п. 5.1. договору емфітевзису, ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» набуває емфітевтичне право на наступний день після закінчення договору оренди землі від 20 січня 2014 року №141.
Діюче законодавство передбачає можливість права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на підставі договору укладеного між власником земельної ділянки та особою яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Відповідач вказує, що жодного обґрунтування, яким вимогам ст. 203 ЦК України не відповідає оспорюваний договір емфітевзису в позові не міститься.
Також норми закону України «Про оренду землі» не підлягають застосуванню до відносин емфітевзису.
Існування запису про право в державному реєстрі жодним чином не порушує права позивача щодо користування земельною ділянкою. Відповідачами не вчинялося жодних дій спрямованих на порушення права користування позивача земельною ділянкою вказаною в позові.
Оспорюваний договір на даному етапі не породжує, не змінює та не припиняє права та обов'язки позивача.
26 вересня 2022 року представником позивача надано до суду заяву про зміну предмета позову, згідно якого просить: визнати недійсним договір про користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладений між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_2 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації) та визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу) індексний номер: 38788395 від 18.12.2017 року державним реєстратором Томашпільської районної державної адміністрації Вінницької області Савчуком Р.А., щодо реєстрації права іншого речового права (права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладеного між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_2 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації).
Заява мотивована тим, що в прохальній частині позову помилково зазначено орендодавця в оспорюваному договорі, а саме замість ОСОБА_2 , вказано ОСОБА_1 .
Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі.
Ухвалою Томашпільського районного суду від 30 серпня 2022 року відкрито загальне позовне провадження у справі, підготовче засідання призначено на 22 вересня 2022 року.
Ухвалою Томашпільського районного суду від 22 вересня 2022 року підготовче засідання відкладено на 25 жовтня 2022 року.
Ухвалою Томашпільського районного суду від 23 вересня 2022 року підготовче засідання перепризначено на 21 жовтня 2022 року.
Ухвалою Томашпільського районного суду від 21 жовтня 2022 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду на 29 листопада 2022 року.
Фактичні обставини, встановлені судом, норми права, які застосовував суд, мотиви суду.
Представник позивача, адвокат Барвінський О.П. в судовому засіданні змінені позовні вимоги підтримав за обставин викладених в позові. Пояснив, що між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди. Право оренди за ним було зареєстровано. Вказав, що позивач має переважне право на поновлення договору оренди, однак згідно відомостей з реєстру речових прав із відповідачем ТОВ «АК «Зелена долина» та ОСОБА_1 щодо тієї ж земельної ділянки укладено договір емфітевзису. Пунктом 5.3 договору емфітевзису виключається переважне право на поновлення договору оренди землі позивачем, тому переважне право позивача порушено. Представник позивача зазначає, що порушено переважне право позивача на укладення нового договору з ОСОБА_1 саме в частині переважності на укладення нового договору щодо даної земельної ділянки.
Представник відповідача, ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»», ОСОБА_3 в судовому засіданні позов не визнав та заперечив проти його задоволення з підстав викладених у відзиві. Пояснив, що власник сам вирішує як розпорядитися своєю земельною ділянкою. Воля власника була на укладення договору емфітевзису. Процедура переважного права позивача ще не розпочата. Власник укладаючи договір емфітевзису дав зрозуміти, що не планує поновлювати договір оренди. Договір оренди не набув чинності, оскільки була проведена не реєстрація договору, а державна реєстрація права оренди. В договорі емфітевзису міститься відкладальна умова. Таким чином договір емфітевзису не порушує не змінює та не припиняє права та обов'язки позивача.
Також представник відповідача відмічає, що представник позивача в судовому засіданні вказує, що договір емфітевзису укладений між відповідачами, однак договір укладено між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_2 .
Представник Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області, ОСОБА_4 в судовому засіданні при винесенні рішення поклався на розсуд суду. Вказав, що переважне право за договором оренди на даний момент не порушено. На момент держаної реєстрації права за договором емфітевзису підстав для відмови не було.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з'явився, однак до початку розгляду справи по суті надіслав до суду заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги визнав.
Суд, заслухавши представника позивача, представника відповідача, представника третьої особи, розглянувши заяву ОСОБА_1 , дослідивши матеріали справи, оцінивши належність і допустимість доказів по справі, сприяючи всебічному й повному з'ясуванню обставин справи, що має істотне значення для правильного вирішення спору, прийшов до наступного висновку.
Відповідно до ст.129 Конституції України суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства є: рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом; забезпечення доведеності вини; змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості; підтримання публічного обвинувачення в суді прокурором; забезпечення обвинуваченому права на захист; гласність судового процесу та його повне фіксування технічними засобами; розумні строки розгляду справи судом; забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення; обов'язковість судового рішення.
Статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства (ст.13 ЦПК України) суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показання свідків.
Згідно ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ч.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Судом встановлено, що 20.01.2014 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі № 141 відносно земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172.
Відповідно до умов вищевказаного договору оренди землі від 20.01.2014 року, зокрема, п. 8 договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 45 договору передбачено, що договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації.
Право оренди за договором зареєстровано 20.08.2014 року у реєстраційній службі Томашпільського районного управління юстиції Вінницької області, Вінницька область, запис про інше речове право: 6732198.
Договір оренди на момент розгляду справи припинено, розірвано чи визнано недійсним не було.
08.11.2017 року, у період дії договору оренди, між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» було укладено договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відносно земельної ділянки загальною площею 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка знаходиться на території Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області та належить ОСОБА_2 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ВН № 000954. На договорі міститься рукописний напис 003.
Відповідно до умов даного договору, зокрема, п. 3.1. договір укладено на 7 років з дати передачі емфітевтичного права. Після закінчення строку дії договору землекористувач має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі землекористувач повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово власника про намір продовжити його дію. Якщо власник не надає землекористувачу заперечень до дня закінчення строку дії договору, договір поновлюється автоматично на той самий строк і на тих самих умовах.
Відповідно до п. 5.1. договору емфітевзису, ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» набуває емфітевтичне право на наступний день після закінчення договору оренди землі від 20 січня 2014 року №141, який зареєстрований у реєстраційній службі Томашпільського районного управління юстиції Вінницької області, 20 серпня 2014 року за № 6732198 строком дії десять календарних років з дати його державної реєстрації, об'єктом якого є земельна ділянка загальною площею 3,4153 га, у тому числі рілля 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172.
Згідно п. 5.2. договору передача емфітевтичного права проводиться власником землекористувачу 21 серпня 2024 року автоматично без оформлення акта приймання - передачі та інших додаткових документів.
Пунктом 5.3 договору емфітевзису визначено, що власник земельної ділянки гарантує, що до підписання цього договору ним або його представником не було укладено, а також після підписання цього договору не буде укладено правочину, спрямованого на продовження (поновлення) строку договору оренди землі №141 від 20 січня 2014 року або будь-якого нового договору оренди землі об'єктом оренди якого буде земельна ділянка зазначена у цьому договорі.
Відповідно до п.8.1. договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації емфітевзису.
Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, номер витягу НВ-0508955052018 від 20.09.2018 року, вказана земельна ділянка на момент формування витягу належала на праві власності ОСОБА_2 , дата державної реєстрації земельної ділянки 10.02.2014.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 31.05.2022 року № 301832683, земельна ділянка, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, площею 3,4153 га на праві власності належить ОСОБА_1 . Як встановлено із запису про інше речове право № 6732198, згідно договору оренди землі №141, виданого 20.01.2014 року право оренди земельної ділянки передано ФГ «Агат Поділля». Договір укладено на десять років з правом пролонгації. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 15256014 від 20.08.2014 09:34:59, ОСОБА_4 , Реєстраційна служба Томашпільського районного управління юстиції Вінницької області, Вінницька область. Разом з тим із запису про інше речове право № 23992103, згідно договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, серія та номер: б/н, виданий 08.11.2017 року встановлено, що земельну ділянку передано в користування для сільськогосподарських потреб ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»». Дата реєстрації 20.11.2017 року, договір укладено на сім років, землекористувач набуває емфітевтичне право на наступний день після закінчення договору оренди землі від 20.01.2014 року, який зареєстрований реєстраційною службою Томашпільського РУЮ 20.08.2014 року. Підстава внесення запису : рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (із відкриттям розділу), індексний номер: 38788395 від 18.12.2017 12:10.40, ОСОБА_5 , Томашпільська районна державна адміністрація Вінницької області, Вінницька область.
Діючим законодавством визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», тощо.
Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України). Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).
Так, частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до ст. 95 ЗК України, землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 11.08.2013 року чинній на час укладення договору оренди землі №141 від 20 січня 2014 року) орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).
Частиною 1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 11.08.2013 року чинній на час укладення договору оренди землі №141 від 20 січня 2014 року) передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 11.08.2013 року чинній на час укладення договору оренди землі №141 від 20 січня 2014 року) під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 11.08.2013 року чинній на час укладення договору оренди землі №141 від 20 січня 2014 року) встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У частині 1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Права наймача, що встановлено статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону № 161-ХІV, буде порушено, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря буде недобросовісною.
Вказаний висновок відповідає правовій позиції викладеній Верховним Судом у постанові від 23 травня 2018 року у справі № 379/672/16-ц.
Позивач не позбавлений права у будь-який момент звернутися з повідомленням про намір продовжити договір оренди, зокрема в порядку п.8 Договору оренди, а дія договору емфітевзису позбавляє його такої можливості
Викладене дозволяє зробити висновок, що доводи представника позивача ФГ «Агат Поділля» про наявність у ФГ «Агат Поділля» переважного права на укладення договору оренди із ОСОБА_1 є такими, що відповідають нормам закону.
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно правової позиції викладеної у постанові Верховного Суду від 03 листопада 2021 року у справі №578/887/19, за наявності укладеного договору оренди землі, власник земельної ділянки не може під час строку його дії укладати інші договори оренди чи встановлення емфітевзису щодо цієї самої земельної ділянки без розірвання попереднього договору, оскільки це порушує права первісного орендаря.
Враховуючи підстави поданого позову та вищезазначені положення законодавства, суд дійшов висновку, що ОСОБА_2 не мала права укладати договір емфітевзису належної їй земельної ділянки з ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» із огляду на те, що вказана земельна ділянка на момент укладення перебувала в оренді у ФГ «Агат Поділля» та оскільки оспорюваний правочин позбавляє позивача права на пролонгацію договору оренди землі, що передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Безпідставними суд знаходить доводи відповідача ТОВ «Агрокомплекс «Зелена Долина»» про те, що договір емфітевзису № б/н від 08 листопада 2017 року укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» виконуватиметься після закінчення строку дії договору оренди № 141 від 20 січня 2014 року укладеного ОСОБА_2 з ФГ «Агат Поділля», оскільки оспорюваний правочин позбавляє позивача права на пролонгацію договору оренди землі, що передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Вказаний висновок відповідає правовій позиції викладеній Верховним Судом у постанові від 23 липня 2018 року у справі № 390/1736/16-ц. та правовій позиції викладеній Верховним Судом у складі Великої Палати Верховного Суду в постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц.
Відповідно до ч.3 ст. 102-1 ЗК України, в редакції чинній на момент розгляду справи, земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію.
Відповідно до ст. 102-1 ЗК України, в редакції чинній на момент розгляду справи, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Таким чином, на даний час, враховуючи зареєстроване право за договором емфітевзису, позивач позбавлений можливості зареєструвати право оренди щодо тієї ж земельної ділянки.
Згідно ч.1 ст.1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції чинній на момент державної реєстрації договору емфітевзису від 08.11.2017, дія цього Закону поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції чинній на момент державної реєстрації договору емфітевзису від 08.11.2017, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до п.3 ч.1 ст. 395 ЦК України право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є речовим правом на чуже майно.
Згідно ч.2 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції чинній на момент державної реєстрації договору емфітевзису від 08.11.2017, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Згідно ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції чинній на момент державної реєстрації договору емфітевзису від 08.11.2017, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) підлягають державній реєстрації.
Із викладеного видно, що для виникнення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином у ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» виникло речове право за договором емфітевзису від 08.11.2017 з моменту його державної реєстрації, що є обмеженням права користування земельною ділянкою позивача.
Отже, право користування земельною ділянкою, яке виникло в позивача на підставі договору оренди з ОСОБА_2 , було порушено внаслідок укладення договору емфітевзису цієї ж земельної ділянки між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_2 .
Щодо доводів представника відповідача ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»», про те що договір оренди №141 від 20.01.2014 не набрав чинності, то сторонами договору факт дійсності даного договору не оспорюється, право оренди за договором було зареєстровано. Договір оренди на момент розгляду справи припинено, розірвано чи визнано недійсним не було. Окрім того згідно п. 5.1. договору емфітевзису від 08.11.2017, вказано, що ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» набуває емфітевтичне право на наступний день після закінчення договору оренди землі від 20 січня 2014 року №141, таким чином ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» пов'язує факт переходу емфітевтичного права з чинністю попереднього договору оренди.
Щодо доводів представника відповідача про те, що представник позивача в судовому засіданні вказує, що договір емфітевзису укладений між відповідачами, однак договір укладено між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_2 , то суд приходить до висновку, що оскільки в зміненому позові представником позивача вказано сторонами договору ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_2 , то йдеться саме про вказаний договір.
Таким чином, оскільки договір емфітевзису від 08.11.2017 року укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» не відповідає вимогам законодавства, так як укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі №141 від 20 січня 2014 року з порушенням права користування та з порушенням процедури реалізації переважного права орендаря, який належно виконує свої обов'язки за договором, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання його недійсним.
За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції чинній на момент державної реєстрації договору емфітевзису від 08.11.2017, державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об'єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
Відповідно до абз.1-2 ч.3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Відповідно до п.12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 в редакції чинній на момент державної реєстрації договору емфітевзису від 08.11.2017, розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов'язково використовує відомості Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено відповідно до законодавства, у тому числі відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.
Однак державним реєстратором при проведенні державної реєстрації речових прав за договором емфітевзису не було встановлено суперечності із зареєстрованим правом оренди.
Окрім того речове право згідно договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб від 08.11.2017 року зареєстровано 20.11.2017 року на підставі рішення держаного реєстратора прийнятого лише 18.12.2017 о 12:10.40.
Відповідно до ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення дії, яка порушує право; припинення правовідношення.
Оскільки, наразі, без скасування рішення про державну реєстрацію іншого речового права на підставі договору емфітевзису, висновку про недійсність якого дійшов суд, орендар фактично позбавлений свого права користування земельною ділянкою, державна реєстрація здійснена з порушенням порядку державної реєстрації речових прав, суд приходить до висновку, що порушене право позивача підлягає захисту шляхом скасування рішення про державну реєстрацію іншого речового права на підставі договору емфітевзису.
У відповідності до абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Відповідно ч.ч.1-5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Аналізуючи норми закону та представлені сторонами докази, дослідивши обставини справи, оскільки договір оренди землі №141 від 20 січня 2014 року, укладений між позивачем та ОСОБА_2 не був припинений на момент укладення оспорюваного правочину, розірваним та недійсним визнаний не був, суд приходить до висновку про те, що укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» договір емфітевзису №б/н від 08.11.2017 порушує права та законні інтереси позивача ФГ «Агат Поділля», яке на законних підставах користується земельною ділянкою, у зв'язку із чим правочин, укладений під час дії іншого договору, підлягає визнанню протиправним із скасуванням рішення про державну реєстрацію іншого речового права.
Таким чином, оскільки позивачем підтверджено обставини викладені у позові, відповідачами позов визнано, суд приходить до висновку, про задоволення змінених позовних вимог.
Відповідно до ч.5 ст.265 ЦПК України, у резолютивній частині рішення зазначається розподіл судових витрат.
Відповідно до положень ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позивачем ФГ «Агат Поділля» сплачено судовий збір у сумі 2481 грн., що підтверджується платіжним дорученням №2819 від 16.08.2022 року.
Враховуючи, що позов було задоволено, відповідачем ОСОБА_1 позов було визнано, суд приходить до висновку, що з відповідача ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» на користь позивача підлягає стягненню 1240,50 грн. сплаченого судового збору, з відповідача ОСОБА_1 на користь позивача підлягає стягненню 620,25 грн. сплаченого судового збору та позивачу необхідно повернути з державного бюджету 620,25 грн. сплаченого судового збору.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 202-204, 215, 245, 256-257, 407, 525, 611, 625-627, 629, 777 ЦК України, ст.ст. 1,13, 14, 18, 27, 33-35 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 12, 13, 76, 78, 81, 89,95, 141, 142, 148, 256-259, 261, 263-265, 354 ЦПК України суд
Змінені позовні вимоги ФГ «Агат Поділля» до ОСОБА_1 , ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: Томашпільська селищна рада Тульчинського району Вінницької області про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - задовольнити.
Визнати недійсним договір про користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладений між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена Долина»» та ОСОБА_2 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації).
Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу) індексний номер: 38788395 від 18.12.2017 року державним реєстратором Томашпільської районної державної адміністрації Вінницької області Савчуком Р.А., щодо реєстрації права іншого речового права (права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладеного між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена Долина»» та ОСОБА_2 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації).
Стягнути з ТОВ Агрокомплекс «Зелена долина» на користь ФГ «Агат Поділля» 1240,50 грн. (одну тисячу двісті сорок гривень п'ятдесят копійок) судових витрат, що складаються із 50% сплаченого судового збору.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ФГ «Агат Поділля» 620,25 грн. (шістсот двадцять гривень двадцять п'ять копійок) судових витрат, що складаються із 25% сплаченого судового збору.
Повернути ФГ «Агат Поділля» 25 % сплаченого за платіжним дорученням № 2819 від 16.08.2022 року судового збору, а саме в сумі 620,25 грн. (шістсот двадцять гривень двадцять п'ять копійок).
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку безпосередньо до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
У відповідності до п.п. 15.5) п.п.15 п. 1 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно- телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч. 2 ст. 358 ЦПК України.
Повне найменування (ім'я) сторін та інших учасників справи, їх місцезнаходження:
позивач: ФГ «Агат Поділля» код ЄДРПОУ 33755143, юридична адреса - 24212 Вінницька область, Тульчинський р-н., с.Рожнятівка, вул. Миру, 5;
відповідач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ;
відповідач: ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина», код ЄДРПОУ 32721857, юридична адреса - 24200 Вінницька область, смт. Томашпіль вул. Івана Богуна, 4;
третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: Томашпільська селищна рада Тульчинського району Вінницької області, код ЄДРПОУ 04326218, юридична адреса - 24200 Вінницька область, смт. Томашпіль пл. Т.Шевченка, 1.
Повний текст рішення виготовлено: 09 грудня 2022 року
Суддя: О. В. Пилипчук