Справа № 756/14127/21
Провадження № 2/756/1403/22
19 жовтня 2022 року місто Київ
Оболонський районний суд м. Києва у складі:
головуючого судді - Ткач М.М.
за участі секретаря судових засідань - Тагієва Р.Д.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення (повернення) гарантійного платежу,
Позивач ОСОБА_1 звернулася до Оболонського районного суду м. Києва в порядку цивільного судочинства з позовом до відповідача ОСОБА_2 про стягнення (повернення) гарантійного платежу. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що між ним та ОСОБА_2 було укладено договір оренди квартири від 05.05.2021 за адресою: АДРЕСА_1 . Строк оренди був визначений з 05.05.2021 по 04.05.2022 (п.3.1. договору). На виконання умов договору оренди, позивач 05.05.2021 при вселені до квартири сплатив орендну плату за перший місяць, а також гарантійний платіж, що підтверджується таблицею орендної плати, що є невід'ємною частиною договору оренди. Позивач вказує, що проживши тиждень в квартирі, нею було виявлено чисельну кількість тарганів, що заполонили не тільки кухню, а й інші кімнати. Позивач зазначає, задля недопущення захворювання дитини, негайно повідомила відповідача про виниклі проблеми та необхідність проведення дезінсекції, які відповідачем були проігноровані. Незабезпечення відповідачем належного санітарно-гігієнічного стану квартири та невжиття заходів з усунення перешкод у належному користуванні позивачем та членами його родини квартири, стало причиною дострокового припинення договірних зобов'язань. 10.07.2021 позивач повідомила відповідача, що не має більше наміру чекати приведення квартири у належний стан та керуючись п. 7.4 договору оренди бажає скористатись своїм правом на розірвання договору оренди в односторонньому порядку до закінчення терміну оренди, про що позивач повідомляє відповідача за 30 календарних днів.Звертає увагу, що письмове оповіщення не передбачено було договором оренди, тому повідомила відповідача у телефонному режимі. 05.08.2021 на вимогу відповідача позивач передав ключі від квартири та звільнив приміщення. В цей же день, позивач звернувся до відповідача з проханням повернути сплачений гарантійний платіж, на що отримав відмову. В усному порядку відповідач зазначив, що гарантійний платіж зарахований ним в якості штрафу за дострокове розірвання договору. Однак, позивач, вважає, що правових та договірних підстав задля неповернення гарантійного платежу, внесеного позивачем у відповідача не було. За таких обставин, просить стягнути з ОСОБА_2 на свою користь гарантійний платіж за договором оренди від 05.05.2021 у розмірі 19000,00 грн.
Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 30.09.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення (повернення) гарантійного платежу. Розгляд справи постановлено здійснювати у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.
16.11.2021 на електронну пошту суду від представника відповідача надійшов відзив, в якому між іншим зазначено, що позовні вимоги позивача є надуманими та безпідставними, викладені обставини не підтверджуються жодним доказом. Також вказує, що в процесі укладення договору оренди від 05.05.2021, позивачем було залучено ріелтора. Позивач, разом з ріелтором заздалегідь, а саме до моменту підписання даного договору, здійснили повну перевірку належного стану орендованого приміщення, тобто: перевірили стан квартири, під'їзду, будинку та дворової території, познайомились та поспілкувались із сусідами, брали телефон минулих орендарів та спілкувались стосовно їх досвіду з проживання в зазначеній квартирі. При прийнятті житла в своє володіння позивач (орендар) зобов'язаний перевірити належний стан житла. Якщо у момент передання житла в його володіння не переконається в його належному стані, житло вважається таким, що передане в належному стані, відповідно до ч.3 ст.767 ЦК України. При цьому, при огляді стану квартири на момент укладення договору не було виявлено жодних тарганів. У зв'язку з чим, вказаними твердження позивач не тільки порушує умови п.6.4. договору не підтримавши орендований об'єкт в належному стані, а також навмисно вводить суд в оману щодо фактичних обставин справи.До того ж, позивач жодного разу не скаржилась відповідачу на вказані у позовній заяві обставини. Щодо тверджень позивача про повідомлення відповідача про дострокове розірвання договору оренди, то представник відповідача вказує, що відповідача не було жодним чином повідомлено про розірвання договору оренди в односторонньому порядку, ні в телефонному режим, ні в письмовому вигляді. Також, зазначається, що позивачем не було передано відповідачу жодної щомісячної оплати за оренду, про що також відсутня фіксація в таблиці орендної плати, що є додатком до договору. Позивачем не були сплачені комунальні платежі за останній місяць проживання. Відповідно до п.9.2 договору, договір може бути розірваний в односторонньому порядку з боку орендодавця в разі затримки орендної плати більш ніж на 55 календарних днів. При цьому, гарантійна сума не повертається від орендодаця до орендаря і зараховується в якості штрафу/компенсації орендодацю. 05.08.2021 не прибравшись в орендованій квартирі, позивач залишив приміщення та у зв'язку із несплатою позивачем відповідачу на протязі більше 55 календарних днів щомісячної оплати та комунальних платежів за останній місяць проживання, договір був розірваний в односторонньому порядку з боку відповідача, без повернення гарантійного платежу і зарахування його в якості штрафу/компенсації відповідачу. За таких обставин, представник відповідача просить суд у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.
06.11.2021 до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій між іншим зазначено, що не погоджується із відзивом, оскільки наведені відповідачем обставини не підтверджені належними та допустими доказами, побудовані на припущеннях.
06.12.2021 на електронну пошту суду від представника відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, і яких між іншим зазначено, що твердження представника позивача у відповіді на відзив є необґрунтованими, а позовні вимоги - безпідставними, не підтверджені жодними доказами.
Позивач в судове засідання не з'явилася, про дату, час та місце судового засідання був повідомлений.
Відповідач в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце судового засідання був повідомлений, в матеріалах справи міститься заява про розгляд справи у відсутність сторони відповідача та про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Дослідивши матеріали справи за наявними в ній доказами, суд дійшов наступного висновку з таких підстав.
Частиною 1 статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною 1 ст. 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статей 810, 811 ЦК України зазначено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Договір найму житла укладається у письмовій формі.
Згідно зі ст. 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
Відповідно до ст. 815 ЦК України наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Судом встановлено, що 05.05.2021 між ОСОБА_1 (далі - позивач, орендар) та ОСОБА_2 (далі - орендодавець, відповідач) було укладено договір оренди у простій письмовій формі (а.с. 8-12).
Відповідно до умов п. 1.1 договору, орендодавець здає в оренду, а орендар приймає квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на термін, визначений цим договором, в стані, готовому до експлуатації та використання за призначенням, без прихованих технічних дефектів об'єкта.
Відповідно до п. 5.1 договору, щомісячна орендна плата (без урахування комунальних платежів) становить 19000,00 грн.
Пунктом 5.2 договору встановлено, що орендна плата виплачується в день підписання цього договору авансом за 1 місяць оренди об'єкта: за період з 05 травня 2021 року по 05 червня 2021 року, а також виплачується гарантійна сума в розмірі 19000,00 грн., яка підлягає поверненню орендарю при виселенні або перед підписанням акту прийому-передачі об'єкта від орендаря до орендодавця по завершенню терміну оренди і відсутності завданих збитків майну.
Щомісячна орендна плата здійснюється не пізніше 5 числа кожного календарного місяця (п.5.3. договору).
Факт передачі орендарем та отримання орендодавцем щомісячної оплати за оренду та комунальні платежі постійно фіксуються в додатку 2 до договору, що є невід'ємною частиною договору (п.5.4 договору).
Орендар сплачує комунальні послуги протягом усього терміну оренди не пізніше 15 числа кожного місяця (п.6.3 договору).
Відповідно до п.6.4 Договору, орендар зобов'язався підтримувати орендований об'єкт нерухомості в належному стані.
Згідно із п. 7.4 договору оренди, орендар має право розірвати договір в будь-який момент до закінчення терміну оренди, попередньо повідомивши про це орендодавця не менше, ніж за 30 календарних днів.
Договір може бути розірваний в односторонньому порядку з боку орендодавця в разі затримки орендної плати більш ніж на 5 календарних днів. При цьому, гарантійна сума не повертається від орендодаця до орендаря і зараховується в якості штрафу/компенсації орендодацю (п.9.2. договору).
Згідно зі п.9.3. договору, при достроковому розірванні договору орендарем, без попереднього повідомлення орендодавця - гарантійна сума не повертається від орендодавця до орендаря і зараховується в якості штрафу/компенсації орендодавцю.
Фактична передача квартири в оренду відбулась 05.05.2021.
Відповідно до таблиці орендної плати (додаток до договору від 05.05.2021) позивачем 05.05.2021 було сплачено 19 000,00 грн. гарантійна сума та 19 000,00 грн. за 1 місяць проживання (а.с.12).
Договір набуває чинності з моменту його відписання. Термін оренди діє з 05.05.2021 і закінчується 04.05.2022, якщо дія договору не буде припинена раніше цієї дати згідно договору (п.3.1. договору).
Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Як вбачається з матеріалів справи, між сторонами існували договірні правовідносини з приводу оренди квартири, врегульовані договором оренди від 05.05.2021. У зазначеному договорі передбачено, що орендар зобов'язаний сплатити гарантійний платіж та щомісячно оплачувати орендну плату та комунальні послуги.
У той же час, умовами договору передбачені умови для розірвання договору оренди та повернення гарантійного платежу за договором.
Звертаючись до суду з позовом, позивач зазначала, що квартира непридатна для використання, оскільки під час проживання в квартирі, було виявлено її невідповідність санітарним нормам, а саме наявність великої кількості тарганів, що заполонили приміщення орендованого житла, на підставі чого через певний проміжок часу він звернувся до орендодавця з повідомлення про розірвання договору оренди. Позивач зазначив, що квартира була звільнена 05.08.2021, шляхом передачі відповідачу ключів від квартири.
Відповідно до ст. 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них.
Згідно з ч. 1 ст. 382 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.
Придатність житла для проживання в ньому людини - означає, що житло має відповідати всім будівельним, архітектурним, санітарним, пожежним та іншим нормам, завдяки яким можливе безпечне проживання в ньому людини.
Відповідно до ч. 1 ст. 825 ЦК України наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.
Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.
Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом.
Статтею 7 Житлового кодексу Української РСР із змінами та доповненнями та Положенням про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 року № 189, врегульовано питання щодо визнання житлового будинку непридатним для проживання.
Згідно із п. 3 Положення обстеження житлових будинків (приміщень) проводиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації (п. 4 Положення).
Як убачається з матеріалів, при укладанні договору оренди жодних зауважень щодо незадоволенності станом орендованої квартири з боку орендаря (позивача) вказано не було.
Крім того, за наслідками укладеного договору орендар не висловлював свого застереження щодо незабезпечення відповідачем належного санітарно-гігієнічного стану квартири та невжиття заходів з усунення перешкод у належному користуванні позивачем та членами його родини квартири, адже ніяких доказів на підтвердження вказаного до позовної заяви додано не було.
Суду позивачем не надано достовірних доказів того, що орендована квартира була непридатна для проживання та зазначені ним у позовній заяві обставини дійсно мали місце.
Судом не встановлено будь-яких порушень відповідачем прав позивача, факт наявності тарганів у квартирі, що робить її непридатною для проживання, та вина в цьому відповідача, не доведена беззаперечними належними та допустимими доказами.
Також, слід зазначити, що відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Правові наслідки зміни або розірвання договору передбачені статтею 653 ЦК України. Так, у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Тобто зобов'язання сторін договору найму (оренди) житла припиняються (ч. 2 ст. 653 ЦКУ) за загальним правилом із дати досягнення угоди про розірвання договору, якщо інше не передбачено договором. Саме на цю дату орендар повинен повернути житло. За загальним правилом сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконано ними за зобов'язаннями до моменту розірвання договору (ч. 4 ст. 653 ЦКУ). Водночас інший порядок може бути прописано в договорі або законі.
Так, пунктом 7.4 договору передбачено, що орендар має право розірвати договір в будь-який момент до закінчення терміну оренди, попередньо повідомивши про це орендодавця не менше, ніж за 30 календарних днів.
При цьому, п. 10.1 договору оренди, сторонами погоджено, що не обумовлені пункти договору - оформляються документально.
Водночас, належних доказів, що позивач звернувся до орендодавця з письмовою вимогою розірвати договір на підставі невідповідності квартири санітарним вимогам умов проживання, які перешкоджають позивачу надалі користуватись вищевказаною квартирою та проживати в ній, матеріали справи не містять.
Як зазначалося вище, згідно із п.9.3. договору, при достроковому розірванні договору орендарем, без попереднього повідомлення орендодавця - гарантійна сума не повертається від орендодавця до орендаря і зараховується в якості штрафу/компенсації орендодавцю.
Крім того, матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, на підтвердження оплати позивачем щомісячної орендної плати за користування квартирою за період з 05.06.2021 по 05.08.2021 та комунальних платежів за останній місяць проживання.
З огляду на вказане, зазначає відповідач було повідомлено позивача про розірвання договору оренди, в односторонньому порядку, що відповідало вимогам договору.
Сторони не заперечують, що 05.08.2021 позивач на вимогу відповідача передав ключі від квартири та звільнив приміщення.
Стороною відповідача зазначено, що оскільки позивач не виконав належним чином умови договору, зокрема, у зв'язку з не сплатою щомісячної орендної плати за користування квартирою протягом більше 55 календарних днів та комунальних платежів за останній місяць проживання, сума гарантійного платежу у розмірі 19000,00грн. була зарахована в якості штрафу/компенсації на підставі п.9.2 договору.
Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Відповідно до положень частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторони, що був наведений зокрема у запереченнях проти позову чи апеляції. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Таким чином, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позову, не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, оскільки позивачем не доведено обставини на які позивач посилається, а тому суд прийшов до висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України підстави для відшкодування понесених позивачем судових витрат відсутні.
Керуючись статтями 2-5, 12-13, 76-81, 89, 141, 259, 263-265, 354-355 ЦПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення (повернення) гарантійного платежу - відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відомості про сторін:
1. Позивач - ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП - НОМЕР_1 );
2. Відповідач - ОСОБА_2 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП - невідомо).
Суддя М.М. Ткач