ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
16.11.2022Справа № 910/6712/22
за позовом Громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів»
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Фонд державного майна України
про визнання недійсним одностороннього правочину
Суддя: Людмила ШКУРДОВА.
Представники: без виклику представників сторін.
Господарським судом міста Києва розглядається справа №910/6712/22 за позовом Громадської організації «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву про визнання недійсним одностороннього правочину, оформленого письмовим повідомленням Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву від 18.07.2022 року №30-06/22050 про відмову від договору оренди нерухомого майна №347, що належить до державної власності від 18.12.2018 року.
Позовні вимоги мотивовані відсутністю у відповідача права на односторонню відмову від договору оренди нерухомого майна №347, а тому позивач вважає недійсним односторонній правочин про відмову від договору, оформлений повідомленням Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву від 18.07.2022 року №30-06/22050.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.08.2022 відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику сторін) за наявними у справі матеріалами, залучено до участі у справі в процесуальному статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Фонд державного майна України.
Про стан розгляду справи №910/6712/22 сторони були повідомлені відповідно до приписів ст. 120 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідач та третя особа проти позову заперечують, посилаючись на порушення позивачем умов договору щодо своєчасної сплати орендних платежів, що і стало підставою для одностороннього припинення договору зі сторони позивача відповідно до норм ст.782 ЦК України та умов договору оренди.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,
Відповідно до Свідоцтва про право власності від 09.06.2011, виданого Головним управлінням комунальної власності м. Києва Виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) державі в особі Фонду державного майна України належить право власності на нежилі приміщення з № 1 по № 8 (групи приміщень № 3), №№ 1,2 (групи приміщень № 5), з № 1 по № 23 (групи приміщень № б), № 2 - гараж загальною площею 1385,70 кв.м., які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вишні Остапа, № 5А (літера А).
18.12.2018 між Громадською організацією «Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів» та Фондом державного майна України укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 347.
Відповідно до п. 1.1. Договору оренди Фонд передає у строкове платне користування нерухоме майно, що належить до державної власності, - нежитлові приміщення загальною площею 992,7 кв.м. (реєстровий № 0032945.3.АААДКЕ203), що є частиною нежилих приміщень за адресою: м. Київ, вул. Остапа Вишні, 5-А (далі - майно); що належить до сфери з управління та обліковується на балансі Фонду. Право власності на нежилі приміщення, частина яких передається в оренду, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.10.2014, номер запису про право власності 7272095, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 472494680000. Вартість майна визначена згідно з висновком про вартість майна на 30.09.2018 становить за незалежною оцінкою 9 148 057,12 грн без ПДВ.
Відповідно до п. 1.2. Договору оренди майно передається в оренду з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів загальною площею 714,4 кв.м., розміщення творчих спілок, громадських організацій на площі, що використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв.м., розміщення суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення загальною площею 177,2 кв.м. Право оренди зареєстроване у встановленому законом порядку, запис про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 29520882 від 18.12.2018.
У відповідності до п. 10.1 Договору оренди цей договір укладено на 10 років та діє з 18.12.2018 р. до 17.12.2028 включно.
11.09.2019 р між Фондом, Позивачем та Регіональним відділенням укладено Договір про внесення змін до Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 18.12.2018 р., за змістом якого орендодавцем майна з дати набрання чинності даним договором про внесення змін до Договору оренди є Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву. Також внесено зміни до преамбули Договору оренди, до розділу місцезнаходження, платіжні реквізити та підписи сторін, а інші умови Договору оренди залишені без змін. Отже, орендодавцем майна є Регіональне відділення, а балансоутримувачем та органом управління майном - Фонд.
Статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 X» 157-1Х (надалі - Закон X» 157-ІХ) передбачено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Відповідно до п.5.3. Договору орендар зобов'язується своєчасно і в повному обсязі оплачувати орендну плату до державного бюджету та Балансоутримувачу.
Згідно з положеннями п. 3.6. Договору орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним. Відповідно до положень п.3.1. Договору орендна плата визначена за базовий місяць розрахунку листопад 2018 року у розмірі 124188,57 грн.
Відповідно до п. 9.1. Договору за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим Договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України. Позивач допустив виникнення заборгованості по сплаті орендної плати до Державного бюджету України станом на 13.07.2022 за три місяці в розмірі 236879,18 грн.
У зв'язку із вищезазначеним 18.07.2022 Регіональне відділення направило на адресу позивача лист-повідомлення № 30-06/22050 про відмову від вищевказаного договору оренди нерухомого майна, відповідного до вимог статті 782 ЦК України. Копія вказаного повідомлення наявна в матеріалах справи.
Позивач заявив вимогу про визнання даного повідомлення як одностороннього правочину про розірвання договору недійсним, посилаючись на те, що вимоги статті 782 ЦК України не можуть застосовуватися до даних відносин, оскільки відповідно до імперативних положень ч.1 ст. 291 ГК України та ч.1ст.26 Закону України Про оренду державного та комунального майна» № 2269-X11 від 10.04.1992р. одностороння відмова від договору оренди не допускається.
З огляду на зазначені вимоги та викладені обставини суд зазначає наступне: Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992, втратив чинність з 01.02.2020 у зв'язку із введенням в дію норм Закону № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна «. Відповідно до пункту 1 Прикінцевих і перехідних положень Закону № 157-ІХ цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року.
Відповідно до абз. 4 п. 2. Прикінцевих та перехідних положень Закону №157- IX договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Разом з тим регулювання орендних відносин, які виникли раніше, з 1.02.2020 уже здійснюється за Законом №157-1X.
Таким чином, посилання Позивача на неможливість односторонньої відмови від правочину відповідно до норм статті 29 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992, не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки вказані норми втратили чинність на момент виникнення спірних правовідносин.
Оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк (п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ).
У статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ визначено, що законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів.
Відповідно до частини 1 статті 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Згідно частини 3 статті 651 Цивільного кодексу України, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Таким чином, положення як Господарського кодексу України, так і Цивільного кодексу України допускають односторонню відмову від договору у випадку якщо це передбачено договором, або законом.
Приписами статті 782 Цивільного кодексу України регламентовано право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.
Згідно частини 2 статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ, договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін, договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
В пункті 10.6. Договору оренди визначено, що сторони погоджуються, що цей Договір буде достроково розірвано на вимогу Орендодавця, якщо Орендар, зокрема, не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд.
На підставі системного аналізу положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-ІХ, статті 782 Цивільного кодексу України та пункту 10.6. Договору оренди вбачається, що регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву, як орендодавець за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 18.12.2018 №347 має законне право відмовитися від договору оренди в односторонньому порядку у випадку несплати орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд.
Аналогічна правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду у справах №904/7077/20 від 05.07.2022, 914/1396/20 від 24.11.2021.
Щодо посилань Позивача на правову позицію висловлену в пунктах 37 та 38 Постанови Касаційного господарського суду Верховного суду від 05.07.2022 № 904/7077/20.
Верховний Суд дійшов до висновку, що в силу приписів частини 2 статті 4 ГК України та частини 3 статті 651 ЦК України імперативні норми частини 1 статті 291 ГК України та частини 1 статті 26 Закону України № 2269-ХІІ як такі, що встановлюють особливості регулювання майнових (в даному випадку орендних) відносин оренди державного та комунального майна, підлягають переважному застосуванню перед нормою статтю 782 ЦК України, яка містить відповідне загальне регулювання.
В той же час, суд звертає увагу, що вказане рішення стосувалося правовідносин, що врегульовувались нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992.
Як вже зазначалось раніше, вказаний закон втратив чинність з 01.02.2020 у зв'язку із прийняттям Закону № 157-ІХ.
Відповідач направив повідомлення про відмову від договору оренди 18.07.2022, тобто вже в період дії Закону № 157- IX.
Таким чином правова позиція, висловлена в постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 05.07.2022 № 904/7077/20 не може застосовуватись, оскільки правовідносини, що є предметом розгляду даної справи не є тотожними, адже врегульовуються іншими нормами законодавства про оренду державного майна.
Позивач у своїй заяві жодним чином не спростовує фактів неналежного виконання зобов'язань, а саме несвоєчасної сплати орендної плати протягом трьох місяців, станом на липень 2022 року на загальну суму 236879,18 грн., наявність такої заборгованості просліджується із доданого до повідомлення розрахунку Регіонального відділення Фонду держмайна.
Враховуючи викладене суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову.
Відповідно до ст.129 ГПК України судові витрати, пов'язані з розглядом справи, у разі відмови в задоволенні позову покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст.74, 76-80, 129, 236 - 240 ГПК України, суд,
1. В задоволенні позовних вимог - відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили через 20 днів з моменту виготовлення повного тексту рішення в разі не оскарження його в установленому порядку. Рішення може бути оскаржене в 20-денний строк до суду апеляційної інстанції.
Суддя Людмила ШКУРДОВА