іменем України
01 листопада 2022 року м. Чернігів
Унікальний номер справи № 734/1352/21
Головуючий у першій інстанції - Іванюк Т. І.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/961/22
Чернігівський апеляційний суд у складі суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої - судді Шитченко Н.В.,
суддів Висоцької Н.В.,Мамонової О.Є.,
із секретарем: Зіньковець О.О.,
позивач: ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гуцевич Олена Олександрівна,
розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного провадження з повідомленням учасників справи цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Козелецького районного суду Чернігівської області від 26 липня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним,
місце ухвалення судового рішення - смт Козелець,
час проголошення рішення суду - 12 год. 00 хв,
дата складання повного тексту рішення суду першої інстанції 05 серпня 2022 року.
У травні 2021 року ОСОБА_1 звернувся з позовами до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , в яких, уточнивши позовні вимоги, просив визнати недійсними договори купівлі-продажу 1/3 частки комплексу нежитлових будівель від 25 червня 2019 року, які були укладені між ним та кожним з відповідачів.
Обґрунтовуючи заявлені вимоги, зазначав, що 31 грудня 2016 року придбав у територіальної громади сіл Сираївської сільської ради комплекс нежитлових будівель загальною площею 6 077,6 кв.м, вартістю 649 817,52 грн, які були перераховані на рахунок продавця. У 2017 році за власні кошти відремонтував нежитлові приміщення, які перебували у занедбаному стані, внаслідок чого вартість комплексу значно збільшилася. 09 лютого 2017 року позивач разом з відповідачами створили ТОВ «ЕКО-ФЕРМА «ДИВО», якому комплекс будівель для ведення тваринництва та виробництва молочної продукції передано у користування.
25 червня 2019 року позивач відчужив ОСОБА_3 і ОСОБА_2 за договорами купівлі-продажу по 1/3 частині комплексу нежитлових будівель. Зазначену у договорах вартість нерухомості в розмірі 650 700 грн визначено формально, без огляду приміщень та врахування проведеного капітального ремонту. Відповідно до замовленої ОСОБА_1 у експерта оцінки вартість комплексу становила 8 025 000 грн, тобто реальна вартість приміщень на момент укладення спірних договорів більше ніж у 12 разів перевищувала указану у договорах ціну та без урахування вартості земельної ділянки, яка на момент продажу належала позивачу. На момент укладення спірних договорів і у подальшому жодних розрахунків відповідачами з позивачем проведено не було. Зазначав, що його фактично усунуто від управління товариством, керівництво якого не звітує перед учасниками з питань діяльності та фінансового стану, і він, як учасник товариства, будь-якого прибутку від господарської діяльності товариства не отримує.
На переконання позивача, спірні правочини укладені з порушенням чинного законодавства, на вкрай невигідних для нього умовах, а саме, за заниженою ціною нерухомого майна, яка не відповідає дійсній його вартості, без здійснення розрахунку за договорами та введенням його в оману щодо отримання ним прибутку від подальшого використання цього майна.
Ухвалою Козелецького районного суду від 22 жовтня 2021 року об'єднано в одне провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним (справа № 734/1357/21) та цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу недійсним (справа № 734/1352/21) (т. 2 а.с. 9-10).
Рішенням Козелецького районного суду від 26 липня 2022 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на незаконність та необґрунтованість судового рішення, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить скасувати його та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для відмови у позові, указавши на недоведеність позивачем обставин, які змусили його укласти договори на вкрай невигідних для нього умовах.
Скаржник зазначає, що проведення капітального ремонту нежитлових приміщень та подальше збільшення вартості комплексу підтверджується фотокартками приміщень після їх ремонту, показами допитаних у суді свідків, експлуатаційним дозволом Держслужби з питань безпечності харчових продуктів та захисту споживачів, а також висновком про вартість майна від 10 травня 2019 року. Наведені докази районний суд до уваги не прийняв, а отже є незрозумілими мотиви судового рішення щодо візуального огляду приміщень, висновку оціночно-будівельної експертизи, яка у справі не проводилась, та показів свідків.
Указує, що на відміну від укладеного 31 грудня 2016 року договору купівлі-продажу спірних приміщень у територіальної громади, за яким кошти за придбані приміщення покупцем перераховано на рахунок продавця, жодних розрахунків як на момент укладення спірних договорів, так і після цього з ним не проведено, у тому числі на його поточний рахунок, депозит чи окремий поточний рахунок нотаріуса кошти не надходили, доказів здійснення таких операцій матеріали справи не містять.
За доводами апеляційної скарги ОСОБА_1 посилання суду на те, що оскільки зазначений в оспорюваних правочинах кадастровий номер земельної ділянки надано самим позивачем, що свідчить саме про його недобросовісність, є безпідставним, оскільки відповідачам було відомо, що земельна ділянка на момент укладення спірних договорів поділена на частини і приватизована, в тому числі на матір та дружину ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .
Наголошує на тому, що як до укладення спірних договорів, так і після їх оформлення спірне нерухоме майно використовується ТОВ «ЕКО-ФЕРМА «ДИВО» для сільськогосподарського виробництва та виготовлення молочної продукції, отже за договорами купівлі-продажу фактичної передачі нерухомого майна відповідачам не відбулося. Його усунуто від управління товариством, фінансової звітності та прибутку від господарської діяльності товариства він не отримує.
У наданому відзиві ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , не погоджуючись з викладеними в апеляційній скарзі доводами та вважаючи їх такими, що не ґрунтуються на нормах матеріального і процесуального права, просять залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду - без змін.
Доводи відзиву зводяться до недоведеності тверджень позивача стосовно проведення ним капітального ремонту нежитлових будівель та збільшення у зв'язку з цим ринкової вартості майна до 8 025 000 грн, з огляду на те, що основна частина комплексу досі перебуває в занедбаному стані, а звіт від 10 травня 2019 року, на який посилається ОСОБА_1 стосовно визначення дійсної ринкової вартості об'єкта нерухомості, не містить єдиного унікального реєстраційного номеру, тому не може бути належним доказом вартості комплексу.
Відповідачі зазначають про відсутність доказів, які б підтвердили факт здійснення тиску на позивача з метою відчуження часток у комплексі, вважають недоведеним факт заниження у договорах вартості нерухомого майна, указуючи, що грошова оцінка вартості майна проведена на підставі звіту про незалежну оцінку вартості майна, зробленого уповноваженим суб'єктом господарювання 28 травня 2019 року, і з яким сторони договору погодилися.
Зазначають, що підтвердженням отримання ОСОБА_1 грошових коштів, тобто здійснення з ним розрахунку, є сплата позивачем 25 червня 2019 року необхідних внесків (військового збору та податку на доходи фізичних осіб), що засвідчено наявними у справі відповідними квитанціями. Посилаються на висновок ВС, наведений у постанові від 22 червня 2020 року у справі № 177/1942/16-ц, за яким наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення, тобто невиконання або неналежне виконання зобов'язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для визнання його недійсним.
Звертають увагу суду на ту обставину, що на момент укладення сторонами оспорюваних договорів земельна ділянка, на якій розташований комплекс нежитлових будівель, мала кадастровий номер 7422089300:74:103:0001, і вже після підписання договору така ділянка припинила існування шляхом поділу на 5 ділянок з присвоєнням їм відповідних кадастрових номерів. Зазначають, що у п. 3.4 звіту про оцінку майна від 10 травня 2019 року, на який посилається позивач, зазначено, що комплекс нежитлових будівель розташований на земельній ділянці площею 9,9637 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0001, однак відповідно до Публічної кадастрової карти України земельна ділянка під об'єктом оцінки не оформлена. Інших документів на земельну ділянку стороною позивача надано не було.
Відповідачі наголошують на недоведеності тверджень позивача про передачу нерухомого майна в користування ТОВ «ЕКО-ФЕРМА «ДИВО», оскільки у матеріалах справи відсутні докази щодо строку, ціни, порядку користування майном та розрахунків. У самих договорах, підписаних сторонами, йдеться про те, що на момент укладення договорів нерухоме майно в оренду не здане. Оспорювані договори укладені у письмовій формі, посвідчені нотаріально та зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тобто правочини укладено з дотриманням всіх норм чинного законодавства.
Третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, відзив на апеляційну скаргу у встановлений термін не подавався.
Ухвалою Чернігівського апеляційного суду від 13 жовтня 2022 року справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні з повідомленням учасників справи на 01 листопада 2022 року о 09 год (т. 3 а.с. 11).
Порядок направлення судових повісток та повідомлень визначено ст. 128 ЦПК України. За правилами ч.ч. 6, 7 ст. 128 ЦПК України судова повістка, а у випадках, встановлених цим Кодексом, разом з копіями відповідних документів надсилається на офіційну електронну адресу відповідного учасника справи. У разі ненадання учасниками справи інформації щодо їх адреси судова повістка надсилається фізичним особам, які не мають статус підприємців, - за адресою їх місця проживання чи місця перебування, зареєстрованою у встановленому законом порядку.
Судову повістку направлено ОСОБА_1 17 жовтня 2022 року за адресою його місцеперебування, а саме, АДРЕСА_1 . Саме така адреса зазначалась скаржником у поданій ним апеляційній скарзі (т. 2 а.с. 221-225) та у позовній заяві (т. 1 а.с. 2-6). Інших адрес для листування ОСОБА_1 ані суду першої інстанції, ані апеляційному суду не повідомляв.
Судова повістка на ім'я представника позивача - адвоката Бубенка В.Г. надіслана 14 жовтня 2022 року на його електронну адресу ІНФОРМАЦІЯ_1 Цього ж дня, о 13 год 22 хв. судова повістка на ім'я представника доставлена до його електронної скриньки, про що свідчить довідка про доставку електронного листа (т. 3 а.с. 13 зворот).
Поштове відправлення на ім'я ОСОБА_1 повернулось не врученим з довідкою відділення поштового зв'язку про причини повернення «Адресат відсутній за вказаною адресою» (т. 3 а.с. 22).
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 128 ЦПК України днем вручення судової повістки є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду. За змістом п. 2 ч. 1 ст. 128 ЦПК України днем вручення судової повістки є день отримання судом повідомлення про доставлення судової повістки на офіційну електронну адресу особи. Вручення судової повістки представникові учасника справи вважається врученням повістки і цій особі (ч. 5 ст. 130 ЦПК України).
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи (ч. 2 ст. 372 ЦПК України).
У судове засідання ОСОБА_1 та його представник не з'явилися, відповідно до положень ст.ст. 128, 130 ЦПК України та наведених вище обставин вважаються належним чином повідомленими про час і місце судового розгляду.
Заслухавши суддю-доповідача, вислухавши пояснення представника відповідачів, відповідача ОСОБА_3 , дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду - без змін, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відмовляючи у задоволенні позовів ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не зазначені обставини, які б примусили укласти оспорювані договори на вкрай невигідних умовах та за яких правочини вчинені під впливом тяжкої для нього обставини, чим друга сторона правочину скористалася.
Районний суд зазначив, що позивачем не доведена та обставина, що сплачена йому ціна не відповідала дійсній вартості майна, враховуючи, що відповідно до умов договору сторони узгодили ціну продажу майна у 220 000 грн. Ця сума не заперечується позивачем, оскільки вказана грошова оцінка відповідала дійсній ринковій вартості майна на момент придбання його у 2016 році. Жодних змін у складі майна та будь-яких його суттєвих поліпшень за цей час не відбулося.
Суд констатував, що отримання позивачем грошових коштів за продане майно підтверджується підписанням ним договору купівлі-продажу, за умовами п. 4 якого підписання цього договору сторонами свідчить про факт повного розрахунку між ними та відсутності з боку продавця будь-яких матеріальних претензій, які б стосувалися розрахунків за продане нерухоме майно, до покупця. Розрахунок за оспорюваними договорами купівлі-продажу також підтверджується копіями квитанцій «ПриватБанк», з яких вбачається сплата ОСОБА_1 податку на доходи фізичних осіб, військового збору та сплату ОСОБА_2 і ОСОБА_3 збору з операцій купівлі-продажу нерухомого майна. Посилання позивача на можливе порушення платіжного законодавства під час виконання сторонами умов договору не є підставою для визнання самого договору недійсним.
Районний суд послався на те, що кадастровий номер земельної ділянки, указаний в оспорюваних договорах, надано самим позивачем, отже, будь-які невідповідності цих даних, якщо вони будуть виявлені, свідчать про недобросовісність позивача і можуть бути підставою для притягнення його до відповідальності. Подальше використання покупцем придбаного майна не впливає на дійсність договору купівлі-продажу, оскільки вказаний договір не містить ніяких умов або обмежень щодо використання майна покупцем.
Суд апеляційної інстанції погоджується з таким висновком суду, оскільки він ґрунтується на матеріалах справи та відповідає вимогам чинного законодавства.
У справі встановлено, що 31 грудня 2016 року між територіальною громадою сіл Сираївської сільської ради Козелецького району Чернігівської області в особі Голови сільської ради Доломанського С.І. та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу комплексу нежитлових будівель, відповідно до умов якого покупець купив комплекс нежитлових будівель загальною площею 6 077,6 кв.м, до складу якого входять: родильне відділення загальною площею 1 077 кв.м, з прибудовою 34,8 кв.м, корівник з загальною площею 3 059,6 кв.м з прибудовою 111,8 кв.м, доїльне відділення з прибудовою загальною площею 873, 4 кв.м, будинок тваринника загальною площею 278,2 кв.м, профілакторій загальною площею 303,4 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 . Комплекс нежитлових будівель розташований на земельній ділянці площею 9,9637 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0001, цільове призначення - землі сільськогосподарського призначення. Вказаний у цьому договорі об'єкт приватизації продано за 649 817,52 грн (т. 1 а.с. 8-9).
18 січня 2017 року між наведеними вище сторонами укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу комплексу нежитлових будівель від 31 грудня 2016 року (т. 1 а.с. 10).
10 травня 2019 року на замовлення ОСОБА_1 ТОВ «Консалтинговий центр «Дисконт-Сервіс» виготовило звіт про оцінку майна - комплексу нежитлових будівель загальною площею 6 077,6 кв.м, що знаходяться по АДРЕСА_2 , згідно з яким загальна вартість об'єкта оцінки (без ПДВ) становить 8 025 000 грн (т. 1 а.с. 47-59).
Відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості майна, виготовленого 28 травня 2019 року суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_4 , вартість комплексу нежитлових будівель загальною площею 6 077,6 кв.м, розташованого по АДРЕСА_2 становить 650 700 грн. Вартість 1/3 частки указаного комплексу становить 216 900 грн (т. 1 а.с. 36-37).
25 червня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу 1/3 частки комплексу нежитлових будівель, зареєстрований в реєстрі за № 1079, відповідно до умов якого продавець передає у власність, а покупець приймає 1/3 частку належного продавцю комплексу нежитлових будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 6 077,6 кв.м, який розташований на земельній ділянці площею 9,9637 га, кадастровий номер 7422089300:74:103:0001, і сплачує за нього визначену за домовленістю сторін грошову суму (т. 1 а.с. 45-46).
Згідно з п. 3 договору експертна грошова оцінка вартості вищевказаного нерухомого майна відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості майна від 28 травня 2019 року становить 650 700 грн. Експертна грошова оцінка вартості 1/3 частки нерухомого майна становить 216 900 грн. Пунктом 4 договору визначено, що продаж 1/3 частки вищевказаного нерухомого майна за домовленістю сторін вчинено за 220 000 грн, які покупець сплатив продавцю у повному обсязі до укладення цього договору, з дотриманням вимог чинного законодавства України. Підписання цього договору сторонами свідчить про факт повного розрахунку між ними та відсутності з боку продавця будь-яких матеріальних претензій, які б стосувалися розрахунків за продане нерухоме майно, до покупця.
Відповідно до п. 8 договору продавець зобов'язується в день укладення та підписання цього договору передати 1/3 частку нерухомого майна покупцю для безперешкодного користування.
25 червня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу 1/3 частки комплексу нежитлових будівель, зареєстрований в реєстрі за № 1076, відповідно до умов якого продавець передає у власність, а покупець приймає 1/3 частку належного продавцю комплексу нежитлових будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 6 077,6 кв.м, який розташований на земельній ділянці площею 9,9637 га, кадастровий номер 7422089300:74:103:0001, і сплачує за нього визначену за домовленістю сторін грошову суму (т. 1 а.с. 171-172).
Умови, наведені у п.п. 3, 4, 8 даного договору, є аналогічними з умовами, наведеними у п.п. 3, 4, 8 договору, укладеному 25 червня 2019 року з ОСОБА_2 .
Рішенням Сираївської сільської ради від 10 вересня 2019 року затверджено технічну документацію щодо поділу земельної ділянки площею 9,9637 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0001, розташованої на території Сираївської сільської ради Козелецького району, на земельні ділянки - площею 2 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0002, площею 2 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0003, площею 2 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0004, площею 2 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0005, площею 1,9637 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0006. Надано ОСОБА_1 у власність земельну ділянку площею 2 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0002, надано ОСОБА_5 у власність земельну ділянку площею 2 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0003, надано ОСОБА_6 у власність земельну ділянку площею 2 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0004, надано ОСОБА_2 у власність земельну ділянку площею 2 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0005, надано ОСОБА_7 у власність земельну ділянку площею 1,9637 га кадастровий номер 7422089300:74:103:0006, розташованих на території Сираївської сільської ради Козелецького району (т. 2 а.с. 30).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно комплекс нежитлових будівель, що розташований по АДРЕСА_2 , належить на праві приватної спільної часткової власності ОСОБА_8 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 по 1/3 частці кожному (т. 1 а.с. 60-62). Земельні ділянки, на яких розташований об'єкт нерухомого майна, мають кадастрові номери 7422089300:74:103:0003 та 7422089300:74:103:0002.
Інформація Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку від 30 квітня 2021 року містить відомості про те, що земельна ділянка з кадастровим номером 7422089300:74:103:0002 з цільовим призначенням - ведення особистого селянського господарства належить на праві власності ОСОБА_1 , а власником земельної ділянки з кадастровим номером 7422089300:74:103:0003 з цільовим призначенням - ведення особистого селянського господарства є ОСОБА_5 (т. 1 а.с. 63, 64).
Звернувшись з позовами про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, ОСОБА_1 зазначав, що спірні правочини укладені з порушенням чинного законодавства, на вкрай невигідних для нього умовах, а саме, за заниженою ціною нерухомого майна, яка не відповідає дійсній його вартості, без здійснення розрахунку за договорами та введенням його в оману щодо отримання ним прибутку від подальшого використання цього майна.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист цивільного інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені ч. 2 ст. 16 ЦК України.
Згідно з ч. 1 ст. 317 ЦК України права володіння, користування та розпорядження своїм майном належать власнику.
За змістом ст. 319 ЦК України власник користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Загальні вимоги, дотримання яких є необхідним для чинності правочину, викладені в ст. 203 ЦК України, якою передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
За вимогами ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину (ч. 1 ст. 233 ЦК України).
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).
Статтею 656 ЦК України встановлено, що предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Відповідно до положень ст.ст. 77, 78, 81 ЦПК України належними доказами є докази, які містять інформацію щодо предмету доказування. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Зважаючи на вищенаведені норми та дослідивши обставини справи в сукупності, колегія суддів приходить до переконання, що висновок районного суду про відсутність правових підстав для задоволення позовів ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними відповідає вимогам закону.
У справі встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 31 грудня 2016 року ОСОБА_1 на праві власності належав комплекс нежитлових будівель загальною площею 6 077,6 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 . Наведений комплекс нежитлових будівель розташовано на земельній ділянці площею 9,9637 га з кадастровим номером 7422089300:74:103:0001. Вказаний у цьому договорі об'єкт нерухомості придбано за 649 817,52 грн.
Відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості майна, виготовленого 28 травня 2019 року суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_4 , вартість комплексу нежитлових будівель загальною площею 6 077,6 кв.м, розташованого по АДРЕСА_2 , становить 650 700 грн.
25 червня 2019 року ОСОБА_1 уклав із ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договори купівлі-продажу 1/3 частки комплексу нежитлових будівель, відповідно до умов якого кожен з відповідачів набув у власність 1/3 частку комплексу нежитлових будівель, за адресою: АДРЕСА_2 на земельній ділянці площею 9,9637 га з кадастровим номером 7422089300:74:103:0001, сплативши позивачу визначену за домовленістю сторін грошову суму, яка, відповідно до п. 4 договору, становила 220 000 грн.
Оскаржуючи договори купівлі-продажу від 25 червня 2019 року, ОСОБА_1 указував, що спірні правочини укладені з порушенням чинного законодавства, на вкрай невигідних для нього умовах, а саме, за заниженою ціною нерухомого майна, яка не відповідає дійсній його вартості, без здійснення розрахунку за договорами та введенням його в оману щодо отримання ним прибутку від подальшого використання цього майна.
Верховний Суд у своїй постанові від 12 серпня 2021 року у справі № 910/13092/20 навів правову позицію, за якою правочин може бути визнаний судом недійсним на підставі ст. 233 ЦК України, якщо його вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, чим друга сторона правочину скористалася. Тяжкими обставинами можуть бути важка хвороба особи, членів її сім'ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин. Особа (фізична чи юридична) має вчиняти такий правочин добровільно, без наявності насильства, обману чи помилки. Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.
Тяжка обставина є оцінювальною категорією і має визначатися судом з урахуванням всіх обставин справи. Особа, яка оскаржує правочин, повинна довести, що за відсутності тяжких обставин або на зазначених умовах вона взагалі б не уклала такий правочин. Правочини, що вчиняються особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, характеризуються тим, що особа їх вчиняє добровільно, усвідомлює свої дії, але змушена це зробити через тяжкі обставини. Тобто має бути причинно-наслідковий зв'язок між тяжкими обставинами та укладеним правочином (його укладання саме з метою усунення обставин).
Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції безпідставно указав на недоведеність позивачем існування обставин, які змусили його укласти договори на вкрай невигідних для нього умовах, не заслуговують на увагу колегії суддів, зважаючи на те, що відповідно до умов оспорюваних договорів сторони узгодили ціну продажу майна (1/3 частки комплексу нежитлових будівель) у 220 000 грн, яка на момент укладення спірних договорів не заперечувалася позивачем. Позивачем не наведено і належними доказами не підтверджено тяжких обставин, за яких, усвідомлюючи свої дії, ОСОБА_1 був змушений укласти оспорювані правочини.
Апеляційний суд виходить з того, що експертна грошова оцінка вартості 1/3 частки нерухомого майна, що становила 216 900 грн, була вирахувана із експертної грошової оцінки вартості нерухомого майна на підставі звіту про незалежну оцінку вартості майна, який виготовлено на замовлення саме ОСОБА_1 . Даний звіт складено 28 травня 2019 року, тобто, менше ніж за місяць до укладення спірних договорів купівлі-продажу.
Самі по собі твердження про проведення капітального ремонту нежитлових приміщень у 2017 році, які призвели до збільшення ринкової вартості нерухомого майна, не свідчать про неправильність визначеної експертом оціночної вартості майна, що засвідчена висновком від 10 травня 2019 року.
Стороною позивача не надано як суду першої інстанції, так і апеляційному суду жодних належних доказів на підтвердження доводів позову, зокрема, існування у момент укладення оспорюваних правочинів тяжкої(их) обставини, за наявності якої ОСОБА_1 змушений був укласти правочини.
Наполягаючи на укладенні договорів на вкрай невигідних для нього умовах, а саме, за заниженою ціною нерухомого майна, яка не відповідає дійсній його вартості, позивач посилається на наявність звіту про оцінку майна від 10 травня 2019 року, згідно з яким вартість комплексу нежитлових будівель становить 8 025 000 грн, при цьому жодним чином не пояснює, чому саме ця грошова оцінка не була врахована при визначенні вартості 1/3 частки об'єкту нерухомості при укладенні договорів купівлі-продажу, враховуючи те, що даний звіт виготовлено 10 травня 2019 року, тобто, раніше, ніж звіт про незалежну оцінку вартості майна від 28 травня 2019 року, з якого і вираховувалася вартість предмету продажу.
В укладених договорах сторони узгодили, засвідчивши це особистими підписами, що підписання цих договорів сторонами свідчить про факт повного розрахунку між ними та відсутності з боку продавця будь-яких матеріальних претензій, які б стосувалися розрахунків за продане нерухоме майно, до покупця. Наведене дає колегії суддів підстави вважати, що грошові кошти в сумі 220 000 грн кожен покупець сплатив продавцю у повному обсязі до укладення цього договору.
Суд першої інстанції правильно виходив з того, що підтвердженням отримання ОСОБА_1 грошових коштів за договорами купівлі-продажу від 25 червня 2019 року також є оплата позивачем податків з фактичних доходів, здійснена останнім 25 червня 2019 року, а саме, військового збору у сумі 3 300 грн та податку на доходи фізичних осіб у розмірі 11 000 грн, що підтверджується копіями відповідних квитанцій (т. 2 а.с. 91, 128). Крім того, 25 червня 2019 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 кожним сплачено збір з операції купівлі-продажу нерухомого майна у сумі 2 200 грн (т. 2 а.с. 92, 129).
Є вірним висновок районного суду про те, що кадастровий номер земельної ділянки 7422089300:74:103:0001, указаний в оспорюваних договорах купівлі-продажу, надано самим позивачем, отже, невідповідність таких даних може свідчити про недобросовісність саме продавця, але не є підставою для визнання договорів купівлі-продажу недійсними. Саме ОСОБА_1 був власником земельної ділянки, на якій розташовано спірну нерухомість і був достеменно обізнаний про цю обставину, не повідомивши покупцям та нотаріусу про зміну розміру та кадастрового номеру ділянки.
Подальше використання покупцями придбаного майна не впливає на дійсність договору купівлі-продажу, оскільки вказаний договір не містить умов або обмежень щодо використання майна покупцем.
З урахуванням викладеного та на підставі встановлених фактичних обставин справи, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами факту наявності у позивача тяжких обставин та безпосереднього зв'язку між цими обставинами з волевиявленням другої сторони щодо вчинення правочину; не доведено, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.
Ураховуючи наведені обставини, апеляційний суд приходить висновку про те, що доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на відповідних положеннях законодавства, рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування відсутні.
Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Козелецького районного суду Чернігівської області від 26 липня 2022 року - без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 03 листопада 2022 року.
Головуюча: Н.В. Шитченко
Судді: Н.В. Висоцька
О.Є. Мамонова