Справа № 127/3525/22
Провадження № 2/127/500/22
19 жовтня 2022 рокумісто Вінниця
Вінницький міський суд Вінницької області в складі:
головуючого судді Волошина С.В.,
за участі секретаря судового засідання Волхової М.А.,
позивача ОСОБА_1 та його представника - адвоката Мартинюка Я.С.,
представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Шиманського В.М.,
представника відповідача ОСОБА_3 - адвоката Федчук С.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , за участі третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору - приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Лазько Світлани Іванівни про визнання договору купівлі - продажу недійсним в частині та переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі - продажу,
ОСОБА_1 , через свого представника - адвоката Мартинюка Я.С. звернувся до Вінницького міського суду Вінницької області з позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , за участі третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору - приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Лазько С.І. про визнання договору купівлі - продажу недійсним в частині та переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі - продажу, в якому просив визнати частково недійсним договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між представником продавців ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , посвідчений 15.04.2021 приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Лазько С.І., реєстровий номер 365, а саме в частині купівлі ОСОБА_3 16/25 частки квартири АДРЕСА_1 ; скасувати в частині купівлі 16/25 частки квартири АДРЕСА_1 державну реєстрацію договору купівлі - продажу квартири від 15.04.2021 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 41504565; перевести на ОСОБА_1 права та обов'язки покупця за договором купівлі - продажу квартири від 15.04.2021, який посвідчено приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Лазько С.І. та зареєстровано в реєстрі за № 365. Позов мотивовано тим, що ОСОБА_1 з 2008 року зареєстрований та проживає у квартирі АДРЕСА_1 . Квартира за вказаною адресою має площу 78,6 кв.м., до 1994 року перебувала у власності територіальної громади м. Вінниці та мала правовий режим комунального майна. В квартирі проживало дві окремі сім'ї, які не були пов'язані родинними відносинами. ОСОБА_6 мала у користуванні 16/25 часток квартири, загальною площею 51,6 кв.м., до яких входило дві кімнати житловою площею 39,2 кв.м. та приміщення загального користування. ОСОБА_2 разом із сином ОСОБА_4 мали у користуванні 9/25 часток квартири, загальною площею 27,07 кв.м., до яких входили кімната житловою площею 16,5 кв.м. та приміщення загального користування. ОСОБА_6 було приватизовано свою частку комунальної квартири розміром 16/25 (51,6 кв.м.), яку в подальшому вона заповіла ОСОБА_7 . В свою чергу ОСОБА_7 , відповідно до договору дарування частки квартири від 14.08.2008 подарувала 16/25 частки квартири АДРЕСА_2 позивачу ОСОБА_1 . Право власності ОСОБА_1 на 16/25 частки квартири було зареєстровано Вінницьким МБТІ 18.08.2008. Інша частка квартири, яка становила 9/25, загальною площею 27.07 кв.м., відповідно до рішення Виконкому ВМР № 1210 від 21.08.2002 була передана у спільну часткову власність ОСОБА_2 та ОСОБА_4 . Своє право на спірне майно відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_4 зареєстрували 15.10.2016. В травні 2021 ОСОБА_1 дізнався, що 15.04.2021 ОСОБА_2 та ОСОБА_4 продали належну їм (спірну) частку у квартирі ОСОБА_3 , шляхом укладання договору купівлі - продажу від 15.04.2021, що посвідчено нотаріусом Лазько С.І. за реєстровим № 365. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно фактична частка квартири розміром 9/25 зареєстрована як окрема квартира. Позивач стверджує, що відповідачі порушили його право, як співвласника квартири, оскільки при зверненні до нотаріуса ОСОБА_8 він не зміг зареєструвати своє право на 16/25 частки квартири, так як в Державному реєстрі міститься суперечність між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, а саме вже наявна реєстрація речових прав на квартиру за цим же номером та цією ж адресою за іншою особою в цілому. Позивач стверджує, сторонами оспорюваного договору в момент його укладення не додержано вимог ч.ч. 3,5 ст. 203 ЦК України, оскільки укладений договір не був спрямованим на настання для них реальних наслідків у вигляді сплати коштів за цілу квартиру та передачі покупцеві цілої квартири, а стосувався він (договір) лише її частини. Позивач вважає, що ефективним способом захисту його порушеного права є визнання судом частково недійсним договору купівлі - продажу квартири від 15.04.2021, а саме в частині купівлі ОСОБА_3 16/25 частки квартири АДРЕСА_1 та скасування в цій частині державної реєстрації вказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Окрім наведеного, посилаючись на норми ч.ч. 1, 2, 4 ст. 362 ЦК України позивач зазначає, що визнання частково недійсним наведеного договору купівлі - продажу, поверне сторони до ситуації, в якій у продавців ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , на момент укладення договору купівлі - продажу, виникав обов'язок письмово повідомити позивача про намір продати свою частку квартири. Позивач зазначає, що не отримував повідомлень про намір відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_4 продати свою частку у спірній квартирі, чим порушено переважне право позивача на придбання 9/25 частки квартири АДРЕСА_1 . Позивач вніс на депозитний рахунок суду грошові кошти в сумі 420 000 грн., що дорівнює ціні оспорюваного в частині договору, однак потребує ухвалення судового рішення для захисту його прав шляхом визнання договору купівлі - продажу від 15.04.2021 частково недійсним (з частковим скасуванням договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) та переведенням на нього прав та обов'язків покупця за цим договором. Наведені обставини і стали підставою для звернення до суду з цим позовом.
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 22.02.2022 відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження. Роз'яснено учасникам справи право на подання заяв по суті спору. (а.с. 38)
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 08.04.2022 задоволено заяву позивача про забезпечення позову. Забезпечено позов шляхом накладення арешту на спірну квартиру АДРЕСА_1 . Заборонено відповідачу ОСОБА_3 та суб'єктам державної реєстрації прав вчиняти будь - які дії щодо спірного об'єкту нерухомості. (а.с. 64).
25.04.2022 на адресу суду від представника відповідача ОСОБА_3 - адвоката Федчук С.М. надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник просила відмовити в задоволенні позову повністю. Доводи відзиву зводяться до того, що спірну квартиру, загальною площею 27,07 кв.м., житлова площа якої становить 16,5 кв.м. було придбано відповідачем ОСОБА_3 у ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , які володіли нею на праві спільної часткової власності (кожному по Ѕ частці) відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 21.08.2002, що видане виконкомом ВМР згідно рішення від 21.08.2022 № 1210. Згідно технічного паспорту на квартиру, що видано на ім'я ОСОБА_2 від 17.07.2002, спірна квартира, загальною площею 27,07 кв.м. складається з 1 кімнати житловою площею 16,5 кв.м., Ѕ коридору, площею 3,4 кв.м., Ѕ кухні, площею 3,65 кв.м., Ѕ ванної кімнати, площею 1,63 кв.м., Ѕ вбиральні, площею 0,45 кв.м., вбудованої шафи, площею 0,99 кв.м. Приватним нотаріусом Подолян О.О. 21.10.2016 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про право спільної часткової власності ОСОБА_2 та ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 27,07 кв.м., житловою площею 16,5 кв.м., яке зареєстровано на підставі свідоцтва про право власності від 21.08.2002, яке видане ВК ВМР. Представник відповідача зазначає, що застосування норм ст.ст. 356, 361, 362 ЦК України має певні особливості при розгляді справ про відчуження кімнат у квартирах, право власності на які набуто в результаті приватизації державного житлового фонду. Посилаючись на абз. 1 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» представник зазначає, що до об'єктів приватизації, з поміж інших, належать також кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму. Отже приватизовані відповідно до абз. 1 ст. 2 цього Закону кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, є самостійними об'єктами права власності, а не часткою у спільній власності всіх наймачів, які мешкають у такій квартирі чи будинку. Тому при продажу такої приватизованої кімнати, особи, які також приватизували жилі приміщення в цій же квартирі (будинку), не користуються правом переважної купівлі, передбаченої ст. 362 ЦК України. Оскільки предметом оспорюваного в частині договору купівлі - продажу від 15.04.2021 був самостійний об'єкт нерухомого майна, а саме квартира загальною площею 27,07 кв.м., житловою площею 16,5 кв.м., що підтверджується відповідним свідоцтвом про право власності на житло від 21.08.2002, виданим виконкомом ВМР та відповідним технічним паспортом на спірну нерухомість, у відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , а так само у приватного нотаріуса ВМНО Лазько С.І. не виникло обов'язку повідомляти позивача ОСОБА_1 про продаж частки квартири, оскільки останній не являвся учасником спільної часткової власності. (а.с. 84 - 87).
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 04.05.2022 витребувано від КП ВМБТІ інвентаризаційну справу на квартиру АДРЕСА_1 ; витребувано від приватного нотаріуса ВМНО Лазько С.І. належним чином засвідчену копію нотаріальної справи з посвідчення договору купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , реєстровий № 365. (а.с. 115).
18.05.2022 та 30.05.2022 на адресу суду надійшли затребувані ухвалою суду від 04.05.2022 матеріали нотаріальної справи та інвентаризаційної справи на спірну квартиру - відповідно. (а.с. 124 - 142, 144).
17.06.2022 на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву від відповідача ОСОБА_4 , в якому останній в задоволенні позову також просив відмовити. Зазначив, що про існування спору він дізнався лише 01.06.2022 та бажає скористатись своїм правом на подання заяви по суті спору. По суті зазначив, що відповідно до рішення ВК ВМР № 1210 від 21.08.2002 та згідно свідоцтва про право власності на житло від 21.08.2002 виданого тим же ВК ВМР ОСОБА_2 та ОСОБА_4 отримали у приватну власність по Ѕ частці квартири АДРЕСА_1 . Вказана квартира має загальну площу 27,07 кв.м. Таким чином станом на 21.08.2002 ВК ВМР передав спірну квартиру за наведеною адресою, загальною площею 27,07 кв.м., в рівних частках (по Ѕ кожному) ОСОБА_2 та ОСОБА_4 без зазначення про наявність інших співвласників у квартирі. Поряд з цим у відповідності до свідоцтва про право власності на житло від 25.01.1995 виданого ВК ВМР ОСОБА_6 (право власності якої в подальшому перейшло до позивача) останній передано 11/500 частки об'єкту нерухомості - квартиру АДРЕСА_1 (квартира загальною площею 51,6 кв.м.) (знаходиться в інвентарній справі а.с. 8), тобто їй передано також окремий об'єкт нерухомого майна. Таким чином це два різних об'єкта нерухомого майна, які мають різну загальну площу. Наведене також підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Оскільки відповідно до оспорюваного договору купівлі - продажу від 15.04.2021 відчужувалась квартира з площею 27,07 кв.м., яка на праві спільної часткової власності належала ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , та яка являється окремим об'єктом нерухомого майна, відсутні правові підстави вважати, що позивач є співвласником цього майна та відповідно він не наділений переважним правом на купівлю такої нерухомості. (а.с. 158 - 159).
Інших заяв по суті спору матеріали справи не містять.
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 03.08.2022 підготовче провадження у справі закрито, призначено справу до розгляду у відкритому судовому засіданні по суті. (а.с. 182).
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Мартинюк Я.С. заявлені вимоги підтримав, позов просив задоволити з тих підстав, що у ньому наведено.
Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні також позов підтримав, просив його задоволити. Зазначив, що він неодноразово та на протязі багатьох років пропонував ОСОБА_2 викупити її житлову площу, на що остання не погоджувалась. Був період часу коли ОСОБА_2 водила покупців до спірної квартири, а йому продати житлову площу відмовлялась. Зазначив, що якимось чином ОСОБА_2 вдалось вивести її житлову площу «в одиницю», він завжди думав, що у ОСОБА_2 та ОСОБА_4 правовстановлюючий документ на їх житлову площу містить відомості про частку, однак як виявилось це не так. Він вважає себе співвласником житлової площі, яка була продана ОСОБА_2 відповідачу ОСОБА_3 .
Представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Шиманський В.М. в судовому засіданні в задоволенні позову просив відмовити за його безпідставністю та необґрунтованістю. У своєму вступному слові загалом посилався на доводи, які наведено у відзиві ОСОБА_9 .
В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_3 - адвокат Федчук С.М. також просила в задоволенні позову відмовити, посилаючись на обставини та підстави, які наведено у її відзиві на позовну заяву.
Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з'явився, у відзиві на позовну заяву просив проводити розгляд справи у його відсутність (а.с. 158 - 159).
Третя особа, приватний нотаріус ВМНО Лазько С.І., будучи належним чином неодноразово повідомленою про день, час та місце розгляду справи в судове засідання не з'явилась, про причини неявки суд не повідомила.
Враховуючи наведене, суд ухвалив проводити розгляд справи у відсутність учасників справи, які до суду не з'явились, оскільки судом виконано вимоги процесуального закону щодо їх належного повідомлення.
Суд, заслухавши учасників справи та їх представників, які прибули в судове засідання, дослідивши докази в їх сукупності та взаємозв'язку встановив наступні фактичні обставини справи та відповідні їм правовідносини.
Як встановлено судом позивач по справі ОСОБА_1 , на підставі укладеного з ОСОБА_10 нотаріально посвідченого Договору дарування частки квартири від 14.08.2008, набув право власності на 16/25 часток квартири під АДРЕСА_1 . Загальна площа квартири, право на яку набув позивач на підставі вказаного договору становить 51,6 кв.м. На підставі наведеного договору право позивача на вказану частку квартири зареєстровано в КП ВМБТІ(а.с. 12, аркуш 46 інвентарної справи №73621).
Як достовірно встановлено судом з копії Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 27.08.2004, ОСОБА_7 вказану частку у квартирі (16/25 частин квартири, що складає 11/500 частин житлового будинку 1938 року побудови) набула в порядку спадкування після смерті ОСОБА_6 . Загальна площа вищевказаної частини квартири АДРЕСА_1 , право на яку 27.08.2004 набула ОСОБА_7 становить 51,6 кв.м. (аркуш 25 інвентарної справи 73621).
ОСОБА_6 , в свою чергу, за життя, на підставі Свідоцтва про право власності на житло від 26.01.1995, що видане Виконкомом ВМР народних депутатів була власником квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 51,6 кв.м., що становить 11/500 частин житлового будинку цегляного 1938 року побудови, житловою площею 1139,7 кв.м., позначеного на плані літерою «А», який розташований в АДРЕСА_3 . Вказане свідоцтво видане згідно рішення від 26.01.1995 року, № 20. (аркуш 8 інвентарної справи №73621).
В наведеному вище Свідоцтві про право власності на житло від 26.01.1995 відсутні будь - які посилання на те, що вказана квартира, площею 51,6 кв.м., право на яку набула ОСОБА_6 є часткою в квартирі загальною площею 78,6 кв.м., як на те вказує позивач. Матеріали інвентарної справи № 73621, на квартиру АДРЕСА_1 не містять жодного правовстановлюючого документу, який був би датований раніше 26.01.1995 року, та який би вказував на правовий режим спірного об'єкту нерухомого майна, як спільної власності кількох осіб.
Відповідно до виданого ВК ВМР Свідоцтва про право власності на житло від 21.08.2002, ОСОБА_2 та ОСОБА_4 цього дня набули право спільної часткової власності (по Ѕ частці кожен) на квартиру АДРЕСА_4 (а.с. 138).
Вказане Свідоцтво видано на підставі рішення ВК ВМР від 21.08.2002 № 1210. Як слідує з п. 1.4. цього Рішення, ВК ВМР вирішив оформити право приватної (спільної) власності на квартири з безоплатною передачею у власність громадянам: АДРЕСА_5 , що складається з 1 кімнати, загальною площею 27,07 кв.м., при нормі 52,0 кв.м. з відновною вартістю 4 грн. 87 коп. з наданням житлових чеків на таку ж суму, згідно з розрахунком передати ОСОБА_2 , яка прописана та проживає в цій квартирі з 1999 року. Склад сім'ї: 2 особи в т.ч. син. (а.с. 14).
Свідоцтво про право власності на житло від 21.08.2002, видане ВК ВМР ОСОБА_2 та ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_4 обумовлювало передачу відповідачам ОСОБА_2 та ОСОБА_4 житлової площі 27,07 кв.м., що за адресою АДРЕСА_5 , як окремого об'єкту нерухомого майна, а не частку у праві на об'єкт нерухомості, що розташований за цією ж адресою, загальною площею 78,6 кв.м., як про те стверджує позивач.
Вказаний правовстановлюючий документ ніким не оскаржувався, а тому відомості наведені в ньому жодним чином не спростовані.
Право ОСОБА_2 та ОСОБА_4 на спірну квартиру, як на окремий об'єкт нерухомого майна, у відповідних частках, було належним чином зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як на окремий об'єкт нерухомого майна 15.10.2016. Таке право наведених відповідачів у встановленому законом порядку не оскаржено та жодними доказами не спростовано. (а.с. 139).
Розподіл часток по квартирі, про які вказує позивач в пропорції 16/25 (частка позивача) та 9/25 (як зазначає позивач частка відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , про що останні заперечують) проведена КП ВМБТІ після отримання ОСОБА_6 (первинний власник квартири позивача) правовстановлюючого документу на спірну квартиру, що датовано 26.01.1995. (а.с. 18).
Документи, які б свідчили про юридичні підстави проведення розподілу часток по спірній квартирі в наведеній пропорції, як в матеріалах справи так і в матеріалах інвентарної справи - відсутні.
Не зміг відповісти на це питання і представник позивача ОСОБА_11 коли суд постановив йому таке запитання.
Відповідно до Договору купівлі - продажу квартири від 15.04.2021 укладеного між ОСОБА_5 , який діяв від імені продавців ОСОБА_2 та ОСОБА_4 з однієї сторони та ОСОБА_3 , як покупцем з другої сторони, остання набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 27,07 кв.м. Цей договір посвідчено приватним нотаріусом ВМНО Лазько С.І. та зареєстровано в реєстрі за № 365. (а.с. 125 - 126, 130).
Позивач вважає, що укладенням вказаного договору купівлі - продажу порушено його переважне право купівлі частки спірної квартири, а тому просить суд визнати його частково недійсним, а саме в частині купівлі ОСОБА_3 16/25 частки квартири АДРЕСА_1 та скасувати в цій частині державну реєстрацію вказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також просить перевести на нього права та обов'язки покупця за цим договором за ціною договору, що у ньому наведено, оскільки продавцями порушено його переважне право на купівлю частки у праві спільної часткової власності.
Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України).
Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
За змістом ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Як встановлено ч.ч. 1, 3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України . Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України).
У цьому зв'язку суд констатує, що сторонами оспорюваного договору купівлі - продажу від 15.04.2021 в момент його укладення дотримано вимог, що передбачені ч.ч. 3, 5 ст. 203 ЦК України, волевиявлення учасників правочину відповідало їх внутрішній волі, наведений договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені. Так продавці за наведеним договором ОСОБА_2 та ОСОБА_4 шляхом укладення договору купівлі - продажу бажали відчужити та відчужили на користь ОСОБА_3 належну їм на праві спільної сумісної власності квартиру АДРЕСА_4 , таке волевиявлення відповідало їх внутрішній волі, оспорюваний правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені. Умови договору, як встановлено судом, його сторонами виконано в повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Частиною 1 ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Заявляючи вимогу про визнання правочину недійсним, заявник має довести юридичні факти, які в розумінні ст.ст. 203, 215 ЦК України вказують на недійсність правочину (відсутність вільного волевиявлення учасника правочину, відсутність спрямованості правочину на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені). В розумінні ст. 215 ЦК України відсутність цих обставин, для визнання правочину недійсним, має бути встановлена саме на момент вчинення такого правочину.
Позивач не навів жодних обґрунтованих, належних та достатніх підстав, які б вказували на недійсність оспорюваного договору з підстав, що наведено в ч.ч. 3, 5 ст. 203 ЦК України.
Стаття 655 ЦК України закріплює законодавче визначення договору купівлі-продажу, згідно з яким за цим договором одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Як встановлено ч.ч. 1, 2 ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Згідно зі ст. 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
Як встановлено ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Аналіз наведених норм права дає можливість дійти висновку, що продавець частки у праві спільної часткової власності має письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає виключно у разі, якщо майно, яке ним реалізується має відповідний юридичний статус - спільної власності.
Отже, встановивши, що на час укладення оспорюваного правочину майно, яке продавалось в розумінні закону не мало правового статусу спільної власності, відповідно у продавця не виник і відповідний обов'язок, що встановлений статтею 362 ЦК України.
Як встановлено судом та зазначалось вище, предметом оспорюваного договору купівлі - продажу від 15.04.2021 реєстровий номер 365 виступила квартира АДРЕСА_4 , яка в розумінні закону являється окремим об'єктом нерухомого майна, та яка правами інших співвласників (окрім відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_4 ) не обтяжена.
Згідно наявного в матеріалах справи правовстановлюючого документу на вказане нерухоме майно від 21.08.2002, спірна квартира на праві спільної сумісної власності належала виключно ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , позивач ОСОБА_1 учасником спільної власності в наведеному нерухомому майні не являвся.
Так, позивач по справі перед судом не довів, що квартира АДРЕСА_1 , в розумінні закону, має загальну площу 78,6 кв.м. та обставину того, що в цю квартиру входить житлова площа, яка належить йому на праві власності та квартира, яка нині належить на праві власності ОСОБА_3 . Будь - яких доказів з цього приводу суду не представлено.
Наявні в матеріалах дослідженої інвентарної справи № 73621 довідки характеристики з проведенням відповідного розподілу часток по квартирі в пропорції 16/25 та 9/25, в розумінні закону не є правовстановлюючими документами, а можуть лише слугувати правовою підставою для внесення відповідних змін в такі правоустановчі документи.
Таким чином позивачем перед судом не доведено, що житлова площа 51,6 кв.м., власником якої являється позивач та житлова площа 27,07 кв.м. власником якої на даний час являється відповідач ОСОБА_3 є одним об'єктом нерухомого майна.
Переважне право перед іншими особами на купівлю частки майна, яке знаходиться у спільній власності, з'являється у співвласника при продажі спільного майна, проте в даній справі встановлено, що квартира, яка відчужувалась ОСОБА_2 та ОСОБА_4 в розумінні закону не мала статусу спільної власності з нерухомістю позивача, на що вказує власне сам правовстановлюючий документ відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , на підставі якого і здійснювалось відчуження спірної квартири. Отже, на зазначені правовідносини положення статті 362 ЦК України не поширюються.
З огляду на викладене суд констатує, що предметом оспорюваного договору купівлі - продажу від 15.04.2021 не охоплювалась площа нерухомості позивача в розмірі 51,6 кв.м., що згідно правовстановлюючого документу позивача становить 16/25 частки квартири АДРЕСА_1 .
Укладення оспорюваного договору відповідало інтересам ОСОБА_2 , ОСОБА_4 як продавців та ОСОБА_3 як покупця, волевиявлення було вільним, усвідомленим і відповідало їх внутрішній волі, умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені у ньому.
З наведеного суд приходить до висновку, що позовні вимоги позивача про визнання недійсним оспорюваного договору в частині купівлі ОСОБА_3 16/25 частки квартири АДРЕСА_1 до задоволення не підлягають, оскільки зазначена позивачем частка (16/25) предметом оспорюваного договору не являлась, а інших, визначених в ч.ч. 3,5 ст. 203 ЦК України підстав для визнання цього договору недійсним судом не встановлено.
Так само не підлягають до задоволення вимоги позивача в частині переведення на нього прав та обов'язків покупця за оспорюваним договором на відчужену ОСОБА_3 житлову нерухомість площею 27,07 кв.м., оскільки предметом оспорюваного договору являлась нерухомість, яка в розумінні закону являлась окремим об'єктом нерухомого майна.
Суд зазначає, що вимога позивача про скасування, в частині купівлі 16/25 частки квартири АДРЕСА_1 , державної реєстрації договору купівлі - продажу квартири від 15.04.2021 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису № 42504565 є похідною вимогою від вимоги про визнання недійсним оспорюваного договору у відповідній частині, а тому до задоволення вона також не підлягає.
Окремо суд звертає увагу позивача також на те, що відповідно до ст.ст. 1, 2, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
З огляду на викладене суд констатує, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснюється державна реєстрація речового права особи на майно, а не реєстрація договору (правочину) на підставі якого, з поміж іншого, таке право виникло.
Таким чином зазначений в прохальній частині спосіб захисту, як скасування державної реєстрації договору купівлі - продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не може бути застосований судом за будь - яких обставин, оскільки прямо суперечить ст. 26 наведеного Закону.
Таким чином суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позову повністю.
З огляду на те, що суд відмовляє в задоволенні позову заходи забезпечення позову, які застосовані ухвалою суду від 08.04.2022 у цій справі слід скасувати.
Внесені позивачем на депозитний рахунок суду грошові кошти в загальній сумі 420 000 грн.: згідно квитанції № N15OX3626M на суму 121 000 грн. та квитанції № 0.0.2415511681.1 на суму 299000 грн. слід повернути позивачу.
Вирішуючи питання судових витрат суд зазначає наступне.
Згідно ст. 141 ЦПК України, оскільки суд відмовляє в задоволенні позову, судові витрати зі сплати судового збору слід залишити за позивачем.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 82, 141, 259, 263-265, 280 ЦПК України,
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , за участі третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору - приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Лазько Світлани Іванівни про визнання договору купівлі - продажу недійсним в частині та переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі - продажу- залишити без задоволення.
Заходи забезпечення позову, що застосовані ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 08.04.2022 у цій справі (справа № 127/3525/22) у виді: накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 ; заборони ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , вчиняти будь-які дії щодо відчуження майнових прав на об'єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_1 ; заборони будь-яким суб'єктам державної реєстрації прав та державним реєстраторам прав на нерухоме майно вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо об'єкту нерухомості - квартири АДРЕСА_1 - скасувати.
Внесені на депозитний рахунок суду грошові кошти в загальній сумі 420 000 грн.: згідно квитанції № N15OX3626M на суму 121 000 грн. та квитанції № 0.0.2415511681.1 на суму 299000 грн. повернути позивачу - ОСОБА_1 .
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи:
Позивач: ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання АДРЕСА_5 ;
Відповідач 1: ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_6 ;
Відповідач 2: ОСОБА_4 ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_4 , адреса проживання: АДРЕСА_3 ;
Відповідач 3: ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_7 ;
Третя особа: Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Лазько Світлана Іванівна, м. Вінниця, вул. Соборна 66/300.
Повний текст рішення суду складено 20 жовтня 2022 року.
Суддя: