ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
22.09.2022Справа № 910/4771/22
Господарський суд міста Києва у складі судді Полякової К.В., за участі секретаря судового засідання Саруханян Д.С., розглянувши за правилами загального позовного провадження матеріали справи
за позовом фізичної особи-підприємця Майковської Вікторії Петросівни
до Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) Державне підприємство "Прозорро.Продажі"; 2) Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м. Києва"; 3) Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт де Лекс"
про визнання недійсним електронного аукціону, визнання недійсними та скасування протоколу та акту
за участі представників:
від позивача: Хорошайло Н.В., адвокат,
від відповідача: Бондаренко Я.Ю., самопредставництво,
від третьої особи-3: Войнова Н.В., керівник;
від третіх осіб-1,-2: не з'явилися,
Фізична особа-підприємець Майковська Вікторія Петросівна звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації про визнання недійсним електронного аукціону, проведеного 15.03.2022 Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією за лотом № LLP001-UA-20220214-91907; визнання недійсним та скасування протоколу проведення електронного аукціону по лоту № LLP001-UA-20220214-91907 від 15.03.2022; визнання недійсним та скасування акту про проведення електронного аукціону по лоту № LLP001-UA-20220214-91907 від 15.03.2022 року.
На обґрунтування позовних вимог позивачем зазначено, що останній виступав орендарем нежитлового приміщення, розташованого на 1 поверсі житлового будинку, загальною площею 64 кв.м., за адресою: м. Київ, пр-т Оболонський, 43, на підставі укладеного з відповідачем договору оренди від 29.03.2019 № 07067. З огляду на введення в Україні воєнного стану позивач не змогла вчасно подати заяву на продовження договору оренди, однак має переважне право на укладення договору на новий строк. У той же час, відповідач провів аукціон з продовження договору оренди від 29.03.2019 № 07067, переможцем якого стало ТОВ "Арт де Лекс" відповідно до протоколу № LLP001-UA-20220214-91907 від 15.03.2022 року. З огляду на те, що проведення електронного аукціону здійснено з порушенням вимог чинного законодавства, позивач звернулася з даним позовом до суду.
Разом із позовною заявою подано заяву про забезпечення позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.06.2022 у задоволенні заяви фізичної особи-підприємця Майковської Вікторії Петросівни про забезпечення позову у справі № 910/4771/22 відмовлено повністю.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.06.2022 позовну заяву залишено без руху та надано строк на усунення її недоліків.
05.07.2022 через відділ діловодства та документообігу суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.07.2022 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження. Залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) Державне підприємство "Прозорро.Продажі", Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м. Києва" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт де Лекс".
У відзиві на позовну заяву відповідач зауважив, що оскільки договір оренди з позивачем укладався не вперше, то продовження строку дії такого договору мало відбуватися лише в ході проведення аукціону, на якому позивач мала переважне право на продовження строку його дії. У той же час, позивач не подавала заяву на участь в аукціоні та не реалізувала своє переважне право на продовження договору.
Третя особа-2 у письмових поясненнях наголосила на дотриманні відповідачем порядку проведення спірного аукціону.
У письмових поясненнях по справі третя особа-3 зазначила, що сплата реєстраційного та гарантійного внесків здійснена у визначених відповідачем розмірах, та проведений аукціон відповідає вимогам чинного законодавства. Разом із цим, позивач своє переважне право на продовження договору оренди не реалізувала.
Третя особа-1 про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, проте письмових пояснень по суті спору не надала, уповноваженого представника до судового засідання не направила.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
Розпорядженням Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації від 26.03.2014 № 175 «Про деякі питання оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке належить до сфери управління Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації» фізичній особі-підприємцю Майковській Вікторії Петросівні продовжено термін дії договору від 26.10.2010 № 07067 оренди нежитлового приміщення комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке належить до сфери управління Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, що знаходиться за адресою: м. Київ, просп. Оболонський, 43.
26.03.2014 між Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною (орендар) та Комунальним підприємством «Житлосервіс «Оболонь» Оболонського району у м. Києві (підприємство) укладений договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 07067.
Відповідно до п. 9.1 договору останній є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 26.03.2014 до 25.03.2017 року.
У подальшому, 02.02.2015 між сторонами договору укладена додаткова угода № 1 щодо внесення змін, зокрема, в частині заміни сторони - Комунального підприємства «Житлосервіс «Оболонь» Оболонського району у м. Києві, на Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м. Києва».
13.11.2018 згідно з розпорядженням Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації № 593 «Про деякі питання оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, що віднесене до сфери управління Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації» вирішено укласти на новий строк, зокрема, з фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною договір оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, що віднесене до сфери управління Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, що знаходиться за адресою: м. Київ, просп. Оболонський, 43.
29.03.2019 між Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), фізичною особою-підприємцем Майковською Вікторією Петросівною (орендар) та Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м. Києва» (підприємство-балансоутримувач) укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 07067.
У пункті 9.1 договору погоджено, що цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 29.03.2019 до 27.03.2022 року.
Відповідно до п. 9.7 договору в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий термін і на тих же умовах.
23.12.2021 позивач звернулася до Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації із заявою про продовження договору оренди строком на 5 років.
У відповідь на дану заяву вх. № 104/6385 від 28.12.2021 Оболонська районна в місті Києві державна адміністрація направила на адресу позивача лист від 26.01.2022 про те, що згідно з частиною 1 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Оскільки продовження договору оренди проводиться не вперше і відсутні підстави, передбачені частиною другою статті 18 Закону, договір оренди підлягає продовженню за результатами проведення аукціону.
Відтак, 27.01.2022 Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією прийнято розпорядження № 46 «Про оголошення аукціонів з продовження договорів про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду».
Згідно з пунктом 3 вказаного розпорядження комунальним підприємствам (установам), в господарському віданні яких перебуває майно доручено, зокрема, довести до відома чинних орендарів за договорами, визначеними у додатку до цього розпорядження, про те, що вони мають переважне право на продовження договорів оренди в ході аукціону на продовження договору оренди за умови, що вони візьмуть участь в такому аукціоні та зроблять закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати.
У додатку до розпорядження наведено перелік договорів та чинних орендарів, що мають переважне право на продовження договору оренди, серед яких зазначено також фізичну особу-підприємця Майковську Вікторію Петросівну за договором оренди від 29.03.2019 № 07067.
У зв'язку з цим, 01.02.2022 Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м. Києва» на адресу позивача направлено лист, у якому повідомлено, що позивач має переважне право на продовження договору оренди нежитлових приміщень, що знаходяться на 1 поверсі житлового будинку за адресою: м. Київ, просп. Оболонський, 43, загальною площею 64,0 кв.м, в ході аукціону на продовження договору оренди за умови, якщо позивач візьме участь у такому аукціоні та зробить закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати.
Оголошення про продовження договору оренди на аукціоні Оболонською районною в місті Києві державною адміністрацією оприлюднено в електронній торговій системі Е-Тендер 14.02.2022 року.
15.03.2022 проведено аукціон з продовження договору оренди нежитлового приміщення, розташованого на 1 поверсі житлового будинку, загальною площею - 64,0 кв.м, за адресою: місто Київ, просп. Оболонський, 43, за лотом LLP001-UA-20220214-91907; строком дії договору оренди 5 років, стартова орендна плата 2 883,00 грн., без ПДВ; лот виставляється в перше.
У той же час, позивачем заява про намір взяти участь в електронному аукціоні через особистий кабінет в електронній торговій системі не подавалась.
Відповідно до протоколу електронного аукціону № LLP001-UA-20220214-91907 від 15.03.2022 переможцем електронного аукціону визначено ТОВ «Арт де Лекс».
Відповідно до частин 1, 6 статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди (частина 1 статті 285 ГК України).
За змістом частини 1 статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (частина 2 статті 759 ЦК України).
27.12.2019 набув чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 року.
Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, що наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
17.06.2020 набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі - Постанова), якою затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок).
З огляду на те, що договір оренди від 29.03.2019 № 07067 укладений до набрання чинності 27.12.2019 Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 та набрання чинності 17.06.2020 Постановою від 03.06.2020 № 483, договір продовжував діяти до моменту закінчення строку його дії, тобто до 27.03.2022 року.
Водночас, продовження строку договору оренди від 29.03.2019 № 07067 мало відбуватися в порядку, визначеному Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 та Порядком.
Частиною 1 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникненя спірних правовідносин) продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
У частині 2 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Таким чином, можливість продовження договору оренди без проведення аукціону залежить, зокрема, від продовження такого договору раніше.
Судом встановлено, що згідно з розпорядженням Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації від 26.03.2014 № 175, від 13.11.2018 № 593 нежитлове приміщення комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке належить до сфери управління Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, що знаходиться за адресою: м. Київ, просп. Оболонський, 43, передавалося в оренду позивачу за договорами оренди № 07067 від 26.10.2010, від 26.03.2014, від 29.03.2019.
Ураховуючи наведене, договір оренди від 29.03.2019 № 07067 не є новим договором, оскільки укладений у продовження правовідносин сторін, що виникли з 26.10.2010 з оренди нежитлового приміщення за адресою: м. Київ, просп. Оболонський, 43.
Таким чином, виходячи із приписів частини 2 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», продовження договору оренди мало відбуватися за результатами проведення аукціону.
У зв'язку з цим, суд відхиляє посилання позивача на те, що за умовами пункту 9.7 договору оренди № 07067 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий термін і на тих же умовах.
Відповідно до пункту 143 Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.
За положеннями пункту 65 Порядку потенційний орендар, який має намір узяти участь в електронному аукціоні, через свій особистий кабінет подає заяву на участь в електронному аукціоні шляхом заповнення електронної форми, вимоги до якої встановлюються адміністратором електронної торгової системи, і завантажує електронні копії документів, передбачені частиною третьою статті 13 Закону та умовами оренди майна, що оприлюднені в оголошенні про передачу майна в оренду (в разі їх наявності). Заява на участь в електронному аукціоні повинна містити закриту цінову пропозицію та подаватися починаючи з дати оприлюднення відповідного оголошення в електронній торговій системі до закінчення кінцевого строку подання заяв на участь в електронному аукціоні. Потенційний орендар повинен відповідати вимогам до особи орендаря, визначеним статтею 4 Закону. Оператор електронного майданчика проводить перевірку відповідності ідентифікаційної інформації (для громадян України - реквізити паспорта; для іноземців та осіб без громадянства - реквізити документа, що посвідчує особу; для юридичних осіб - резидентів, фізичних осіб-підприємців - дані Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань; для юридичних осіб - нерезидентів - дані документа про реєстрацію у державі місцезнаходження), поданої особою, яка має намір узяти участь в електронному аукціоні, даним, які зазначаються такою особою в заяві на участь в електронному аукціоні.
Судом встановлено, що позивача листом Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації від 26.01.2022 № 104-719 та листом комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м. Києва» від 01.02.2022 повідомлено про наявність переважного права на продовження договору оренди в ході аукціону за умови, що позивач візьме участь в такому аукціоні та зробить закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати.
Утім, позивачем заява про намір взяти участь в електронному аукціоні через особистий кабінет в електронній торговій системі не подавалась та гарантійний внесок не сплачувався.
Таким чином, позивачем не реалізовано переважне право на продовження договору оренди № 07067 за результатами аукціону, незважаючи на обізнаність останнього із таким правом із листа Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації від 26.01.2022 № 104-719 та листа комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Оболонського району м. Києва» від 01.02.2022 року.
У зв'язку з цим, суд також відхиляє твердження позивача про те, що з огляду на введення в Україні воєнного стану позивач не змогла вчасно подати заяву на продовження договору оренди, оскільки введення воєнного стану в Україні здійснено із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 за указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022, затвердженого відповідним законом.
Інші доводи учасників справи, зокрема, щодо розміру визначеного відповідачем гарантійного внеску, судом розглянуті, проте на результат вирішення спору не вплинули. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain).
Суд зауважує, що позивачем не доведено, яким чином визначення відповідачем гарантійного внеску в розмірі 5766 грн. вплинуло на результати спірного аукціону та на порушення прав і законних інтересів позивача, приймаючи до уваги те, що позивач участі в оспорюваному аукціоні не приймала.
Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Судові витрати, які складаються зі сплаченої позивачем суми судового збору, покладаються на позивача.
Керуючись статтями 86, 129, 232, 236-241 ГПК України, суд
У задоволенні позовних вимог фізичної особи-підприємця Майковської Вікторії Петросівни відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Повне судове рішення складено: 03.10.2022 року.
Суддя К.В. Полякова