20 вересня 2022 року
м. Київ
cправа № 925/1082/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Кравчук О. І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Черкаської міської ради
на рішення Господарського суду Черкаської області від 18.12.2020 (суддя Дорошенко М. В.)
і постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.07.2021 (головуючий суддя Разіна Т. І., судді Іоннікова І. А., Тарасенко К. В.)
у справі № 925/1082/20
за позовом Черкаської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юніт"
про стягнення грошових коштів,
(у судовому засіданні взяли участь: представник позивача - Кирман В. О. - повноваження не підтверджено, представник відповідача - Оберемок І. І. - повноваження не підтверджено)
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Юніт" (далі - ТОВ "Юніт", відповідач) є власником об'єктів нерухомого майна.
2. Черкаська міська рада (далі - Черкаська міськрада, позивач) стверджує, що відповідач користується земельними ділянками комунальної власності без укладеного договору оренди землі під нерухомим майном, що стало підставою для звернення до суду з позовом про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування цими земельними ділянками відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
3. Суд першої інстанції у позові відмовив. Апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції залишив без змін. Черкаська міськрада звернулася з касаційною скаргою до Верховного Суду.
4. Під час перегляду оскаржуваних судових рішень перед Верховним Судом постало питання щодо наявності підстав для застосування положень статті 1212 ЦК України у спорі про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за відсутності державної реєстрації речового права на таку сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень частини дев'ятої статті 79-1 ЗК України. За результатами касаційного розгляду Верховний Суд ствердно відповів на зазначене питання, про що детально зазначено у цій постанові.
5. Верховний Суд задовольнив касаційну скаргу частково, виходячи з такого.
Короткий зміст позовних вимог
6. У серпні 2020 року Черкаська міськрада звернулася до Господарського суду Черкаської області із позовною заявою до ТОВ "Юніт" про стягнення 1 511 560,42 грн безпідставно утриманих коштів (орендної плати).
7. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 09.10.2013 відповідач набув право власності на комплекс об'єктів нерухомого майна, розташований по провулку Анатолія Пашкевича (колишній провулок ХХ Партз'їзду), буд. 8/1 в м. Черкаси на земельній ділянці, що належить територіальній громаді міста Черкаси в особі позивача, який своїм рішенням від 17.03.2016 № 2-322 надав ТОВ "Юніт" дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 4,6477 га в оренду під вказаний комплекс будівель і споруд.
8. Відповідач не оформив за собою право оренди земельними ділянками площею 42 577,00 кв.м, кадастровий номер 7110136400:05:028:0071, та площею 3 900,00 кв. м, кадастровий номер 7110136400:05:028:0072, під комплексом об'єктів нерухомого майна та не сплачував орендну плату за користування цими земельними ділянками, внаслідок чого за період з 01.08.2017 по 31.07.2020 безпідставно зберіг (утримав) у себе за рахунок позивача кошти в сумі 1 511 560,42 грн, які, на переконання Черкаської міськради, відповідно до статті 1212 ЦК України ТОВ "Юніт" має повернути позивачу.
Короткий зміст судових рішень
9. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 18.12.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.07.2021, у задоволенні позову відмовлено повністю.
10. Судові рішення мотивовані тим, що оскільки ТОВ "Юніт" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Круг-Будкомплект" (далі - ТОВ "Круг-Будкомплект") набули право спільної часткової власності на об'єкти нерухомого майно по провулку ХХ Партз'їзду (нині Анатолія Пашкевича), 8/1, у м. Черкаси, які до цього належали на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Нікос" (далі - ТОВ "Нікос") і були розміщені на орендованій останнім у позивача за договором оренди землі земельній ділянці, то укладений Черкаською міськрадою з ТОВ "Нікос" договір оренди землі припинився, а відповідно припинилося і зобов'язання ТОВ "Нікос" зі сплати орендної плати за землю за цим договором.
11. Придбання у ТОВ "Нікос" відповідачем і ТОВ "Круг-Будкомплект" у спільну часткову власність нерухомого майна по провулку ХХ Партз'їзду (нині Анатолія Пашкевича), 8/1, у м. Черкаси і подальший поділ його в натурі між відповідачем і ТОВ "Круг-Будкомплект" передбачає поділ земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти нерухомого майна, і внаслідок такого поділу - формування нових земельних ділянок у порядку відведення земельних ділянок із земель комунальної власності.
12. Отже, через несформованість орендованої ТОВ "Нікос" за договором оренди землі від 28.09.2009 земельної ділянки, її поділ між ТОВ "Юніт" та ТОВ "Круг-Будкомплект" і необхідність формування нових земельних ділянок автоматичної заміни орендаря - ТОВ "Нікос" у договорі оренди землі від 28.09.2009 на відповідача та ТОВ "Круг-Будкомплект" не відбулося.
13. Суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що позивач мав надати докази існування земельних ділянок з кадастровими номерами 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072 як об'єктів цивільних прав у розумінні статті 79-1 ЗК України, реальної можливості передачі позивачем цих земельних ділянок в оренду відповідно до Закону України "Про оренду землі" у зазначений у позові період, а також обґрунтований розрахунок стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів).
14. Разом з тим під час розгляду справи Черкаська міськрада не надала доказів наявності державної реєстрації за нею права власності на земельні ділянки з кадастровими номерами 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072, а відповідно і можливості реалізації права власності на ці земельні ділянки у вказаний в позові період.
15. Крім того, позивач не довів розмір площ спірних земельних ділянок, якими користується відповідач, та на які нараховано безпідставно утримані кошти.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
16. Черкаська міськрада звернулася з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції від 06.07.2021 та рішення суду першої інстанції від 18.12.2020 у цій справі та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
17. Ухвалами від 22.10.2022 та 17.06.2022 провадження у справі №925/1082/20 зупинялось до закінчення перегляду в касаційному порядку Верховним Судом у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду справи № 646/4738/19 та до перегляду постанови Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 22.09.2020 у подібних правовідносинах у справі № 922/2060/20 у касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
18. Ухвалами Верховного Суду від 30.05.2022 та від 30.08.2022 провадження у справі № 925/1082/20 поновлено.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
19. На обґрунтування підстав касаційного оскарження Черкаська міськрада посилається на неправильне застосування норм матеріального права, а саме статей 79-1 та 120 ЗК України, статей 377 та 1212 ЦК України без урахування правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (провадження № 14-32цс19), від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 (провадження № 12-161гс19), постановах Верховного Суду від 03.03.2018 у справі № 904/6296/17, від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18, від 18.04.2019 у справі № 913/210/18, від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, від 14.04.2021 у справі № 645/1040/19, від 20.01.2021 у справі № 646/4546/19.
20. Позивач вважає, що земельні ділянки, якими користується відповідач, є сформованими, оскільки відомості про них містяться в Державному земельному кадастрі України та їм присвоєні відповідні кадастрові номери.
21. З огляду на що, на переконання скаржника, висновок судів про несформованість земельних ділянок у спірний період як об'єкта цивільних прав, що виключає можливість обчислення розміру безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю, не ґрунтується на положеннях частини першої статті 79 ЗК України.
Позиція інших учасників справи
22. ТОВ "Юніт" подало відзив на касаційну скаргу, у якому не погоджується з доводами касаційної скарги позивача, вважає їх безпідставними і необґрунтованими, просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, а рішення судів попередніх інстанцій залишити без змін.
23. Відповідач зазначає, що Черкаська міськрада не надала доказів наявності державної реєстрації за нею права власності на земельні ділянки з кадастровими номерами7110136400:05:028:0071, 7110136400:05:028:0072, а тому не має права володіти, користуватися та розпоряджатися цими земельними ділянками.
24. ТОВ "Юніт" також стверджує, що у матеріалах справи відсутні докази користування відповідачем спірними земельними ділянками, а спірні земельні ділянки були сформовані за рахунок земель запасу міста, які не орендувалися попереднім орендарем (ТОВ "Нікос"), у якого відповідачем були придбані об'єкти нерухомого майна, а тому ним не використовувалася.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
25. Рішенням четвертої сесії Черкаської міськради від 16.04.2009 № 4-1146 "Про надання товариству з обмеженою відповідальністю "Нікос" земельних ділянок в оренду по провул. ХХ Партз'їзду, 8/1 та по провул. ХХ Партз'їзду, 8/9" (далі - рішення від 16.04.2009 № 4-1146) затверджено проєкт відведення земельних ділянок ТОВ "Нікос" по провулку ХХ Партз'їзду, 8/1, та по провулку ХХ Партз'їзду, 8/9; надано ТОВ "Нікос" земельні ділянки по провулку ХХ Партз'їзду, 8/1, та по провулку ХХ Партз'їзду, 8/9, загальною площею 129 318 кв. м (в т. ч. площею 320 кв. м - в спільне користування з ПП Бруй Ю. Т. та ПП Даниленко Т. Т.) під існуючі будівлі та споруди виробничої бази, з них: площею 92 901 кв. м - за рахунок власного землекористування в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) та площею 36 417 кв. м - за рахунок земель Черкаської міськради в оренду на 1 рік (без права передачі її в суборенду) з подальшим викупом.
26. 28.09.2009 Черкаська міськрада (орендодавець) і ТОВ "Нікос" (орендар) уклали договір оренди землі, згідно з яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки площею 129 318 кв. м, що за цільовим призначенням відносяться до категорії земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, які знаходяться по провулку ХХ Партз'їзду, 8/1 та по провулку ХХ Партз'їзду, 8/9.
27. Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що термін оренди земельної ділянки площею 92 901 кв. м становить 49 років, а термін оренди земельної ділянки площею 36 417 кв. м - 1 рік з дати прийняття рішення від 16.04.2009 № 4-1146.
28. У підпункті "г" пункту 31 договору оренди землі сторони передбачили, що орендар зобов'язаний у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельних ділянках, наданих в оренду, повідомити про це орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю. До державної реєстрації права третіх осіб на користування земельними ділянками орендна плата вноситься орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником.
29. 18.11.2009 договір оренди землі зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.11.2009 за № 0409800100024.
30. За актом приймання-передачі земельної ділянки від 18.11.2009 Черкаська міськрада передала, а ТОВ "Нікос" прийняло в строкове платне користування (в оренду) земельні ділянки по провулку ХХ Партз'їзду, 8/1 та по провулку ХХ Партз'їзду, 8/9 під існуючі будівлі та споруди виробничої бази.
31. Відповідач у відзиві на позов та у запереченні на відповідь на відзив зазначив, що ТОВ "Круг-Будкомплект" і ТОВ "Юніт" на підставі договору купівлі-продажу від 20.04.2012, додаткового договору купівлі-продажу від 16.05.2012 та договору купівлі-продажу від 29.03.2013 придбали у ТОВ "Нікос" частки у праві власності на комплекс будівель і споруд по провулку ХХ Партз'їзду, 8/1 у м. Черкаси і відповідно набули право спільної часткової власності на цей комплекс.
32. 09.10.2013 ТОВ "Юніт" як співвласник-1 та ТОВ "Круг-Будкомплект" як співвласник-2 уклали договір про поділ нерухомого майна (далі - договір від 09.10.2013), згідно з яким його сторони домовились про поділ в натурі належного їм на праві спільної часткової власності комплексу, що знаходиться за адресою: провулок ХХ Партз'їзду, будинок 8/1, м. Черкаси.
33. Згідно з пунктом 3 договору від 09.10.2013 співвласнику-1 належить 23/100 часток в праві власності на комплекс на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Вінніченко Ж. В. 20.04.2012 за реєстраційним № 1337, додаткового договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Вінніченко Ж. В. 16.05.2012 за реєстраційним № 1546, зареєстрованих в комунальному підприємстві "Черкаське обласне об'єднання бюро технічної інвентаризації" в реєстровій книзі 36 за номером запису 1561. Співвласнику-2 належить 77/100 часток в праві власності на комплекс на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Довгань О. Я. 29.03.2013 за реєстраційним № 721, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.03.2013, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 23417271101.
34. У пункті 4 договору від 09.10.2013 його сторони визначили конкретні об'єкти нерухомого майна поділеного комплексу, які перебувають у власності ТОВ "Юніт" та ТОВ "Круг-Будкомплект".
35. Договір про поділ нерухомого майна від 09.10.2013 посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Старовойтовою Л. В., реєстраційний № 1962.
36. 09.10.2013 на підставі договору про поділ нерухомого майна від 09.10.2013 була проведена державна реєстрація за відповідачем права власності на визначене у цьому договорі нерухоме майно за реєстраційним номером 175961571101 шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису № 2793265, що підтверджується інформаційною довідкою з цього реєстру від 16.07.2020 № 216599339.
37. Розпорядженням міського голови м. Черкаси від 22.02.2016 № 29-р "Про перейменування об'єктів топоніміки міста Черкаси" провулок ХХ Партз'їзду був перейменований на провулок Анатолія Пашкевича.
38. Рішенням другої сесії Черкаської міськради від 17.03.2016 № 2-322 "Про надання Товариству з обмеженою відповідальністю "Юніт" дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по провулку Анатолія Пашкевича, 8/1" (далі - рішення від 17.03.2016 № 2-322) надано ТОВ "Юніт" дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 4,6477 га в оренду по провулку Анатолія Пашкевича, 8/1 під комплекс будівель і споруд. Зобов'язано ТОВ "Юніт" укласти договір про відшкодування збитків (неодержаного доходу) власнику землі (міській раді) за період використання землі без правовстановлюючих документів (з дати набуття права власності на нерухоме майно) у встановленому законом порядку.
39. Відповідач договір про відшкодування збитків (неодержаного доходу) власнику землі за період використання землі без правовстановлюючих документів (з дати набуття права власності на нерухоме майно) не уклав.
40. На підставі рішення від 17.03.2016 № 2-322 був розроблений проєкт землеустрою щодо відведення відповідачу вказаної земельної ділянки в оренду по провулку Анатолія Пашкевича, 8/1 під комплекс будівель і споруд, на підставі якого були сформовані дві земельні ділянки площею 42 577,00 кв. м з кадастровим номером 7110136400:05:028:0071 і площею 3 900,00 кв. м з кадастровим номером 7110136400:05:028:0072, які відповідно 30.11.2016 і 06.12.2016 були зареєстровані у Державному земельному кадастрі, що підтверджується листом Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області від 09.09.2020 № 32-23-0.2-6328/2-20.
41. Згідно з наданими відповідачем інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інших реєстрів від 05.10.2020 № 226762526 та № 226764548 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та інших реєстрах відомості про реєстрацію права власності, іншого речового права, іпотеки, обтяження на земельні ділянки з кадастровими номерами 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072 відсутні.
42. Розроблений проєкт землеустрою щодо відведення відповідачу земельної ділянки в оренду по провулку Анатолія Пашкевича, 8/1, під комплекс будівель і споруд відповідач 08.12.2016 передав позивачу для затвердження згідно з описом прийняття документів № 53629-З.
43. Позивач рішення про затвердження наданого йому проєкту землеустрою щодо відведення відповідачу земельної ділянки в оренду по провулку Анатолія Пашкевича, 8/1, під комплекс будівель і споруд не прийняв, договір оренди щодо сформованих земельних ділянок між позивачем і відповідачем не був укладений.
44. Відповідач плату за користування цими земельними ділянками позивачу не сплачував.
45. Разом з тим за матеріалами справи позивач у листопаді 2017 року звернувся до Господарського суду Черкаської області у справі № 05/925/29/13-г про банкрутство ТОВ "Нікос" із заявою про визнання його грошових вимог до боржника, до складу яких увійшли заборгованість з орендної плати за землю у період з 01.02.2013 по 30.09.2017 за договором оренди землі від 28.09.2009 за користування земельними ділянками площею 129 318 кв. м по провулку ХХ Партз'їзду (нині Анатолія Пашкевича), 8/1 та 8/9, які є предметом спору у даній справі.
46. Господарський суд Черкаської області ухвалою від 23.01.2018 у справі № 05/925/29/13-г про банкрутство ТОВ "Нікос" визнав грошові вимоги Черкаської міськради до боржника в сумі 4 521 836,08 грн, у тому числі з орендної плати за землю за період з 01.02.2013 по 30.09.2017 за договором оренди землі за користування земельними ділянками площею 129 318 кв. м по провулку ХХ Партз'їзду (нині Анатолія Пашкевича), 8/1 та 8/9, які є предметом спору у цій справі.
47. Ухвалою від 21.03.2019 у справі № 05/925/29/13-г Господарський суд Черкаської області ліквідував ТОВ "Нікос".
48. 16.04.2019 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань на підставі ухвали Господарського суду Черкаської області від 21.03.2019 у справі № 05/925/29/13-г був внесений запис 10251170033001204 про припинення ТОВ "Нікос".
49. Згідно з наданими міськрайонним управлінням у Черкаському районі та м. Черкасах Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки:
- від 16.08.2017 № 445/0/25-17 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3 900,00 кв. м з кадастровим номером 7110136400:05:028:0072 становить відповідно 1 109 862,00 грн;
- від 16.08.2017 № 440/0/25-17 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 42 577,00 кв. м з кадастровим номером 7110136400:05:028:0071 становить відповідно 15 685 253,68 грн.
50. На підставі цих витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок з кадастровими номерами 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072 Департамент архітектури та містобудування Черкаської міськради здійснив розрахунок заборгованості відповідача за користування земельними ділянками по провулку Анатолія Пашкевича, 8/1, згідно з яким нарахував відповідачу за період з 01.08.2017 по 31.07.2020 плату за користування вказаними земельними ділянками у розмірі трьох відсотків річних від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що становить 1 411 672,83 грн за земельну ділянку з кадастровим номером 7110136400:05:028:0071 та 99 887,59 грн за земельну ділянку з кадастровим номером 7110136400:05:028:0072, а разом - суму 1 511 560,42 грн, яку відповідач, за доводами позивача, мав би сплатити як орендну плату за користування цими земельними ділянками у разі укладення ним з позивачем договору оренди і державної реєстрації за відповідачем права оренди цих земельних ділянок.
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
51. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).
52. Підставою касаційного оскарження судових рішень у цій справі є пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.
53. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
54. Разом з тим згідно із частиною четвертою статті 300 ГПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Щодо суті касаційної скарги
55. Відмовляючи у задоволенні позову суди попередніх інстанцій зазначили, що передача позивачем відповідачу земельних ділянок комунальної власності в оренду, стягнення позивачем безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельними ділянками комунальної власності за відсутності укладеного договору оренди землі і зареєстрованого за відповідачем права оренди таких земельних ділянок є формами реалізації позивачем права власності на такі земельні ділянки, що відповідно до норм чинного законодавства передбачає обов'язкову державну реєстрацію за позивачем права власності на сформовані земельні ділянки.
56. Таким чином позивач мав надати докази існування земельних ділянок з кадастровими номерами 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072 як об'єктів цивільних прав у розумінні статті 79-1 ЗК України, реальної можливості передачі позивачем цих земельних ділянок в оренду відповідно до Закону України "Про оренду землі" у зазначений у позові період, а також обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів).
57. Позивачем ні під час розгляду справи у суді першої інстанції, ні під час розгляду справи у суді апеляційної інстанції не було надано суду доказів наявності державної реєстрації за ним права власності на земельні ділянки з кадастровими номерами 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072, а відповідно і можливості реалізації ним права власності на ці земельні ділянки у вказаний в позові період.
58. Колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає, що 09.08.2022, тобто після подання касаційної скарги Черкаською міськрадою у цій справі, в Єдиному державному реєстрі судових рішень оприлюднена постанова Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Варіант-Технології" про стягнення 322 983,16 грн (в ЄДРСР №105612020).
59. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі №922/2060/20 дійшов висновку, що правом власності на спірну земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, міськрада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. При цьому за змістом пунктів 1, 3, 7, 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 06.09.2012 № 5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об'єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013.
60. Водночас відсутність державної реєстрації речового права на спірну земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на обставини виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.
61. Наведене спростовує вищевказані висновки судів попередніх інстанцій у справі, що розглядається, про те, що право комунальної власності на спірні земельні ділянки в межах населеного пункту виникає з моменту державної реєстрації цього речового права, що позивач мав надати докази існування земельних ділянок з кадастровими номерами 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072, як об'єктів цивільних прав у розумінні статті 79-1 ЗК України, а відповідно і можливості реалізації ним права власності на ці земельні ділянки у вказаний в позові період.
62. Суди попередніх інстанцій також зазначили, що у цій справі Департамент архітектури та містобудування Черкаської міськради нарахував відповідачу до стягнення грошові кошти на площі земельних ділянок з кадастровими номерами 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072 в розмірі відповідно 42 577,00 кв. м і 3 900,00 кв. м, проте доказів фактичного використання відповідачем цих земельних ділянок саме в таких розмірах їх площ матеріали справи не містять. Тобто, позивач не довів факт користування відповідачем цими земельними ділянками саме в такому розмірі.
63. Рішення позивача від 17.03.2016 № 2-322 та розроблений на підставі цього рішення проєкт землеустрою щодо відведення відповідачу земельної ділянки орієнтовною площею 4,6477 га в оренду по провулку Анатолія Пашкевича, 8/1 під комплекс будівель і споруд, на підставі якого були сформовані дві земельні ділянки площею 42 577,00 кв. м з кадастровим номером 7110136400:05:028:0071 та площею 3 900,00 кв. м з кадастровим номером 7110136400:05:028:0072, свідчать лише про намір відповідача отримати в користування ці земельні ділянки у вказаному розмірі станом на момент звернення відповідача до позивача за одержанням дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо їх відведення, однак не доводять фактичного користування відповідачем земельними ділянками саме в таких розмірах.
64. Акт обстеження спірних земельних ділянок, яким би були встановлені та зафіксовані дійсні розміри земельних ділянок, які фактично використовує відповідач, матеріали справи не містять та скаржником до суду апеляційної інстанції не подано.
65. Звідси суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що позивачем не було доведено розмір площ спірних земельних ділянок якими користується відповідач, та на які нараховано до стягнення безпідставно утриманих коштів.
66. Щодо вказаних висновків колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає таке.
67. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі №922/2060/20 вказав, що відповідно до частини першої статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
68. Згідно із частинами першою-четвертою, дев'ятою статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проєктами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проєктами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проєктами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проєктами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій, сьомій цієї статті) здійснюється за проєктами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
69. Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
70. Аналогічний правовий висновок викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі №922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі №922/3463/19, а також у постанові від 07.09.2022 у справі №925/1081/20 (ухваленій після подання касаційної скарги у справі і висновки з якої враховуються Судом на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України).
71. У справі № 922/2060/20 суди установили, що земельна ділянка, на якій розташований об'єкт нерухомого майна, належний відповідачу, та за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти у виді орендної плати, сформована з 18.04.2018 (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру. Отже спір у цій справі стосується сформованої земельної ділянки, а тому сумнівів щодо її розміру Верховний Суд не має.
72. При цьому твердження скаржника про користування меншою площею земельної ділянки, а саме лише тією, на якій розташована нежитлова будівля, суд касаційної інстанції у справі № 922/2060/20 вважає недоречними, оскільки, по-перше, спір стосується користування вже сформованою земельною ділянкою, по-друге, як правильно встановили суди попередніх інстанцій, позивач не надав доказів на підтвердження формування за спірною адресою земельної ділянки меншої чи більшої площі для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі. Отже, розмір земельної ділянки, якою користується відповідач, доведений, обґрунтований і підтверджений достатніми доказами, про що правомірно зазначили суди попередніх інстанцій.
73. Крім цього, Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив такий правовий висновок: у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20), а в постанові від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19, до вирішення якої зупинялося провадження у цій справі, Верховний Суд навів правовий висновок щодо застосування положень статті 1212 ЦК України, згідно з яким необхідність встановлення сформованості земельної ділянки як об'єкта оренди, визначення її меж, кадастрового номера, внесення інформації до Державного земельного кадастру залежить від конкретних обставин справи.
74. Звідси Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/2060/20 звернув увагу на те, що одночасно із переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду до покупця (набувача) такого об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці комунальної власності, переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (за їх наявності). При цьому нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень статті 79-1 ЗК України не впливає ні на її розмір, ні на обов'язок власника будівлі сплачувати за користування цією земельною ділянкою.
75. З урахуванням викладеного в пунктах 58-60, 67-74 цієї постанови, відповідаючи на питання, про яке зазначено в пункті 4 цієї постанови, Верховний Суд зазначає, що у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України безвідносно до (незалежно від) здійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень частини дев'ятої статті 79-1 ЗК України.
76. З огляду на викладене, оскільки у справі, що розглядається, земельним ділянкам площею 42 577,00 кв. м та площею 3 900,00 кв. м присвоєно кадастрові номери (номером 7110136400:05:028:0071 та 7110136400:05:028:0072 відповідно), відомості про них внесено до Державного земельного кадастру, висновки судів попередніх інстанцій про те, що позивачем не було доведено розмір площ спірних земельних ділянок якими користується відповідач, та на які нараховано до стягнення безпідставно утриманих коштів, є необґрунтованими.
77. При цьому, саме відповідач звертався за наданням дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення відповідачу земельної ділянки орієнтовною площею 4,6477 га в оренду по провулку Анатолія Пашкевича, 8/1, під комплекс будівель і споруд, на підставі якого були сформовані вказані земельні ділянки.
78. Крім того, позивач просить суд стягнути з відповідача 1 511 560,42 грн безпідставно утриманих коштів (орендної плати) за період з 01.08.2017 по 31.07.2020.
79. Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій правильності наданого позивачем розрахунку цієї суми та періоду, за який нараховувався розмір безпідставно утриманих коштів (орендної плати), не досліджували.
80. При цьому суд касаційної інстанції звертає увагу на те, що у підпункті "г" пункту 31 договору оренди землі сторони передбачили, що орендар зобов'язаний у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельних ділянках, наданих в оренду, повідомити про це орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю. До державної реєстрації права третіх осіб на користування земельними ділянками орендна плата вноситься орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником.
81. Водночас, Господарський суд Черкаської області ухвалою від 23.01.2018 у справі № 05/925/29/13-г про банкрутство ТОВ "Нікос" визнав грошові вимоги Черкаської міськради до боржника в сумі 4 521 836,08 грн у тому і з орендної плати за землю за період з 01.02.2013 по 30.09.2017 за договором оренди землі за користування земельними ділянками площею 129 318 кв. м по провулку ХХ Партз'їзду (нині Анатолія Пашкевича), 8/1 та 8/9, тобто частково за період, який заявлений Черкаської міськрадою до стягнення з відповідача у справі, що розглядається.
82. В силу положень частин першої, другої статті 300 ГПК України Верховний Суд позбавлений можливості з'ясувати усі істотні обставини справи щодо виникнення та наявності у відповідача права користування земельними ділянками, дослідити проведені позивачем нарахування суми безпідставно утриманих коштів (орендної плати), що підлягає стягненню з відповідача та встановити їх обґрунтованість, чого не зробили й суди попередніх інстанцій.
83. Посилання скаржника на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, неврахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 03.03.2018 у справі № 904/6296/17, від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18, від 18.04.2019 у справі № 913/210/18, від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, колегія суддів суду касаційної інстанції вважає необґрунтованими з огляду на таке.
84. Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду, в тому числі у наведених ТОВ "Юніт" постановах, у розумінні положень частини другої статті 120 ЗК України, частини першої статті 377 ЦК України, частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Отже, після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки.
85. Однак, автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов: 1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним; 2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження, та 3) є сформованою як об'єкт цивільних прав.
86. Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15.09.2021 у справі № 922/3111/20.
87. Суди попередніх інстанцій у справі № 925/1082/20 встановили, що 28.09.2009 Черкаська міськрада (орендодавець) і ТОВ "Нікос" (орендар) уклали договір оренди землі, згідно з яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки площею 129 318 кв. м, що за цільовим призначенням відносяться до категорії земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, які знаходяться по провулку ХХ Партз'їзду, 8/1 та по провулку ХХ Партз'їзду, 8/9.
88. Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що термін оренди земельної ділянки площею 92 901 кв. м становить 49 років, а термін оренди земельної ділянки площею 36 417 кв. м - 1 рік з дати прийняття рішення Черкаської міськради від 16.04.2009 № 4-1146.
89. 18.11.2009 договір оренди землі зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.11.2009 за №0409800100024.
90. Черкаська міськрада передала, а ТОВ "Нікос" прийняло в оренду вказані земельні ділянки за актом приймання-передачі земельної ділянки від 18.11.2009
91. Відповідач у відзиві на позов та у запереченні на відповідь на відзив вказав, що ТОВ "Юніт" і ТОВ "Круг-Будкомплект" на підставі договору купівлі-продажу від 20.04.2012, додаткового договору купівлі-продажу від 16.05.2012 та договору купівлі-продажу від 29.03.2013 придбали у ТОВ "Нікос" частки у праві власності на комплекс будівель і споруд по провулку ХХ Партз'їзду, 8/1, у м.Черкаси і відповідно набули право спільної часткової власності на цей комплекс.
92. Ураховуючи, що відповідач і ТОВ "Круг-Будкомплект" набули право спільної часткової власності на об'єкти нерухомого майно по провулку ХХ Партз'їзду (нині Анатолія Пашкевича), 8/1 у м. Черкаси, які до цього належали на праві власності ТОВ "Нікос" і були розміщені на орендованій останнім у позивача за договором оренди землі земельній ділянці, суди дійшли висновку, що в силу вказаних вище норм чинного законодавства з набуттям ТОВ "Юніт" і ТОВ "Круг-Будкомплект" права спільної часткової власності на об'єкти нерухомого майна укладений Черкаською міськрадою з ТОВ "Нікос" договір оренди землі припинився, а відповідно припинилося і зобов'язання ТОВ "Нікос" зі сплати орендної плати за землю за цим договором.
93. Суди попередніх інстанцій зазначили, що на час придбання у ТОВ "Нікос" відповідачем і ТОВ "Круг-Будкомплект" у спільну часткову власність об'єктів нерухомого майна по провулку ХХ Партз'їзду (нині Анатолія Пашкевича), 8/1 у м. Черкаси земельна ділянка, на якій вони були розміщені, не була сформованою у розумінні статті 79-1 ЗК України.
94. При цьому, придбання у ТОВ "Нікос" відповідачем і ТОВ "Круг-Будкомплект" у спільну часткову власність нерухомого майна по провулку ХХ Партз'їзду (нині Анатолія Пашкевича), 8/1, у м. Черкаси і подальший поділ його в натурі між відповідачем і ТОВ "Круг-Будкомплект" передбачає поділ земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти нерухомого майна, і внаслідок такого поділу - формування нових земельних ділянок у порядку відведення земельних ділянок із земель комунальної власності.
95. Отже, через несформованість орендованої ТОВ "Нікос" за договором оренди землі від 28.09.2009 земельної ділянки, її поділ між відповідачем і ТОВ "Круг-Будкомплект" і необхідність формування нових земельних ділянок автоматичної заміни орендаря - ТОВ "Нікос" у договорі оренди землі від 28.09.2009 на відповідача і ТОВ "Круг-Будкомплект" не відбулося.
96. Звідси встановлені судами попередніх інстанцій обставини не обумовлюють перехід до відповідача права оренди земельної ділянки від ТОВ "Нікос" у порядку частини другої статті 120 ЗК України, частини першої статті 377 ЦК України, частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі", про що було обґрунтовано зазначено судами в оскаржуваних судових рішеннях.
97. Водночас такі висновки судів попередніх інстанцій не суперечать усталеним правовим висновкам Верховного Суду в наведених скаржником постановах.
98. За таких обставин касаційна скарга Черкаської міськради є частково обґрунтованою, а судові рішення судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
99. Відповідно до частин першої, другої, п'ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
100. У зв'язку з наведеним ухвалені у справі постанова суду апеляційної інстанції і рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, а отже їх не можна визнати законними і обґрунтованими.
101. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
102. Зважаючи на викладене, а також відповідно до положень частини третьої статті 310 ГПК України касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції і рішення місцевого господарського суду скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
103. Під час нового розгляду справи суду слід урахувати наведене, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
104. Оскільки справа передається на новий розгляд, розподіл судових витрат у порядку статті 129 ГПК України не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
1. Касаційну скаргу Черкаської міської ради задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 18.12.2020 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.07.2021 у справі №925/1082/20 скасувати.
3. Справу № 925/1082/20 направити на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий О. В. Случ
Судді Н. О. Волковицька
С. К. Могил