вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49027
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-49, fax (056) 377-38-63
19.09.2022м. ДніпроСправа № 904/725/22
за позовом Підприємства об'єднання громадян "Спортивний Клуб-Парк", м. Дніпро
до відповідача-1: Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, м. Дніпро
відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт", м. Дніпро
про визнання недійсним аукціону щодо передачі в оренду нерухомого майна, протоколу електронного аукціону № UA-PS-2021-05-21-000098-2 щодо права оренди нерухомого майна та договору оренди нерухомого майна комунальної форми власності
Суддя Євстигнеєва Н.М.
Секретар судового засідання Чернявська Е.О.
Представники:
Від позивача: не з'явився
Від відповідача-1: Таган І.М., представник
Від відповідача-2: Іващенко С.В., адвокат
У лютому 2022 року Підприємство об'єднання громадян "Спортивний Клуб-Парк" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради, Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт", яким з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 25 квітня 2022 року (а.с.71-75 том 1) просить:
- визнати недійсним аукціон щодо передачі в оренду нерухомого майна Товариству з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт", а саме: комплексу будівель та споруд тенісних кортів загальною площею 7884,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Дніпро, площа Шевченка,1;
- визнати недійсним протокол електронного аукціону № UA-PS-2021-05-21-000098-2, згідно з яким переможцем права на оренду нерухомого майна, а саме: комплексу будівель та споруд тенісних кортів загальною площею 7884,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Дніпро, площа Шевченка,1, визнано Товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт";
- визнати недійсним договір № 263-ДРА/21 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 17.06.2021, що укладений між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт".
В обґрунтування позовних вимог зазначає, що на підставі договору оренди № 169-ДКП/15 від 04.12.2015, укладеним між Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради та Приватним об'єднанням громадян "Спортивний Клуб-Парк", використовував комунальне майно - комплекс будівель і споруд тенісних кортів загальною площею 7884,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ, площа Шевченка,1. Договір оренди було укладено на строк до 20.11.2018. Після закінчення терміну дії договору орендар продовжував виконувати свої обов'язки та має переважне право на переукладення договору оренди на новий термін. В подальшому строк дії договору продовжено на строк до 28.12.2019 шляхом укладення договору № 608-ДРА/18 від 29.12.2018. У жовтні 2020 року позивач направив на адресу балансоутримувача лист з проханням переукласти договір оренди на новий термін. Повідомлення про припинення договору оренди нерухомого майна від Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради не отримував. З огляду на викладене, позивач вважав договір оренди продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, продовжував сплачувати орендну плату. В грудні 2021 року підприємство дізналося, що нерухоме майно комунальної власності, а саме: комплекс будівель та споруд тенісних кортів загальною площею 7884,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Дніпро, площа Шевченка,1 передано в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт" на підставі договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 263-ДРА/21 від 17.06.2021. Позивач вважає, що як проведення електронного аукціону, так і підписання за наслідками його проведення протоколу електронного аукціону та договору оренди від 17.06.2021 відбулося в момент чинності договору оренди № 608-ДРА/18, чим грубо порушено законні права та інтереси Підприємства на використання орендованого майна згідно договору оренди № 608-ДРА/18.
Відповідач-1 просить відмовити в задоволенні позову з огляду на те, що термін дії договору закінчився 28 грудня 2019 року. До Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради не надходили заяви про переукладення договору на новий термін. Листи про продовження строку Договору не є належним доказом по справі, оскільки не містять доказів вручення відповідачу-1 (відсутні печатка, підпис уповноваженої особи про отримання), а також відсутні докази поштових відправлень (квитанції про відправлення, та інше). Відповідно до п.12.2 Договору, зміна та доповнення до цього договору допускаються за взаємною згодою сторін та оформляються додатковими угодами. У судовому порядку договір продовжений не був. Отже, за відсутності додаткової угоди, або нового договору про оренду, позивач фактично користувався майном без відповідної правової підстави. Всупереч умовам Договору позивач не повернув орендоване майно відповідачу-1. 18.05.2021 позивач звернувся до комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпровської міської ради з гарантійним листом, що у разі несвоєчасного подання необхідного пакету документів та заяви на продовження дії договору оренди №608-ДРА/18 від 29.12.2018 та у випадку не виграшу аукціону - гарантує повернути об'єкт нерухомого майна протягом п'яти днів. Тобто, позивач знав про проведення аукціону та необхідність повернення об'єкта. Департамент прийняв рішення №249-А/21 від 21.05.2021 про передачу нерухомого майна в оренду через аукціон, оскільки термін дії вищезазначеного договору закінчився, а позивач заяву на продовження договору до електронної торгової системи не подав. 10.06.2021 уповноважені представники від орендодавця, орендаря та балансоутримувача підписали акт приймання-передачі об'єкта оренди. Акт приймання-передачі є підтвердженням погодження з боку позивача про добровільну передачу об'єкта оренди у зв'язку з закінченням терміну дії договору. Отже, гарантійний лист та акт приймання - передачі спростовує те, що позивач у грудні 2021 року дізнався, що нерухоме майно за результатом аукціону передано ТОВ "Смарт Істейт".
Також, відповідач-1 просив поновити йому строк на подання відзиву. Клопотання мотивоване сукупністю обставин непереборної сили (введення воєнного стану) та обставин запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19. Наведене є винятковими обставинами, які підтверджують неможливість вчинення відповідних процесуальних дій щодо подання відзиву на позов з 06 травня 2022 року по сьогодні та є підставою для поновлення або продовження відповідного процесуального строку.
Разом з відзивом, відповідачем-1 подано клопотання про заміну неналежного відповідача - Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради на Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради (код ЄДРПОУ 40392181, просп. Дмитра Яворницького. 75, м. Дніпро. 49000. тел. (056) 791-10-64).
Відповідач-2, Товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт", проти задоволення позову заперечує наступним. Позивач не надав доказів продовження (переукладення) договору на новий строк, як не надав і доказів сплати орендної плати після припинення дії договору. Відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди міг бути продовжений одноразово, до 28.12.2020, з огляду на те, що продовження можливо для договорів, укладених вперше і лише на один строк. У встановленому порядку договір з позивачем продовжено не було. Оголошення щодо аукціону було розміщене Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради на сайті htths://prozzorro.sale і містило усю необхідну інформацію щодо майна та участі в аукціоні. За результатами проведення аукціону 17.06.2021 був укладений договір № 263-ДРА/21 оренди нерухомого майна. На думку відповідача-2, порушень норм діючого законодавства при проведенні аукціону та укладенні договору оренди не було.
Разом з відзивом відповідач-2 надав клопотання про витребування доказів.
Згідно Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.02.2022 справу №904/725/22 передано на розгляд судді Євстигнеєвої Н.М.
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 03.03.2022 позовну заяву залишено без руху, підприємству об'єднання громадян "Спортивний Клуб-Парк" запропоновано протягом десяти днів з дня вручення ухвали суду усунути недоліки позовної заяви.
Ухвалою суду від 28.04.2022 відкрито провадження у справі № 904/725/22 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 25.05.2022.
Ухвалою суду від 17.05.2022 в задоволенні клопотання відповідача-2 про витребування доказів відмовлено.
Ухвалою суду від 25.05.2022 поновлено Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради строк на подання відзиву на позов та оголошено перерву до 21 червня 2022 року. З 21.06.2022 підготовче засідання відкладено на 06.07.2022.
Ухвалою від 06.07.2022 здійснено заміну відповідача-1, Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської на його правонаступника - Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради та оголошено перерву у судовому засіданні до 14.07.2022. З 14.07.2022 у підготовчому засіданні оголошено перерву до 16.08.2022.
Ухвалою суду від 16.08.2022 закрито підготовче засідання у справі, справу призначено до судового розгляду на 19.09.2022.
У підготовчі та судове засідання позивач не з'являвся, про дату, час, місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Ухвала суду від 16.08.2022 про закриття провадження у справі направлялась на адресу позивача: м. Дніпро, вул. Героїв Крут, буд.15, кімн. 302 та повернулась на адресу суду як не вручена. Згідно довідки поштового відділення, адресат відсутній за вказаною адресою.
Відповідно до п.5 ч.6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Верховний Суд в постанові від 18.03.2021 у справі №911/3142/19 зазначив, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, а, у даному випадку, суду (близька за змістом правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №800/547/17, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2019 у справі №913/879/17, від 21.05.2020 у справі №10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі №24/260-23/52-б).
Таким чином, позивач належним чином повідомлений про розгляд справи у суді.
Судом досліджені докази, наявні в матеріалах справи.
У судовому засіданні 19.09.2022 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд, -
04.12.2015 між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради (орендодавець) та Підприємством об'єднання громадян "Спортивний Клуб-Парк" (орендар) укладено договір №169-ДКП/15 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста.
Відповідно до п.1.1 договору, з метою ефективного використання комунального майна орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.07 № 41/11, із змінами та доповненнями, передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - нежитлове приміщення (об'єкт оренди) загальною площею 7884,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Шевченка,1, вартість якого, згідно з незалежною оцінкою становить 921117,00 грн., без ПДВ, що перебуває на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, під розміщення тенісних кортів. Використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням забороняється.
Згідно з п. 2.1 договору передача комунального нерухомого майна (об'єкт оренди) в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на цей об'єкт оренди. Власником майна (об'єкта оренди) залишається територіальна громада міста Дніпра (в особі міської ради), а орендар користується ним протягом строку оренди.
Орендар вступає у строкове платне користування об'єктом оренди з дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі об'єкта оренди (п. 2.2 договору).
У разі припинення цього договору об'єкт оренди повертається протягом 5 календарних днів з дати припинення цього договору (п.2.5. договору).
Цей договір діє: з 4 грудня 2015 року до 20 листопада 2018 року включно. У разі відсутності протягом одного місяця заяви від орендаря про переукладення договору оренди на новий термін після отримання листа від орендодавця про закінчення терміну дії договору договір оренди, договір вважається припиненим з наслідками, передбаченими п. 5.5 договору (п.п. 10.1, 10.3 договору).
29 грудня 2018 року між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради (орендодавець) та Підприємством об'єднання громадян "Спортивний Клуб-Парк" (орендар) укладено договір №608-ДРА/19 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста (а.с. 27-37).
Відповідно до п.1.1 договору, з метою ефективного використання комунального майна орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.07 № 41/11, із змінами та доповненнями, передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - нежитлове приміщення (об'єкт оренди) загальною площею 7884,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Шевченка,1, вартість якого, згідно з незалежною оцінкою становить 2002721,00 грн., без ПДВ, що перебуває на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, під розміщення тенісних кортів. Використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням забороняється.
29.12.2018 орендодавцем, орендарем та балансоутримувачем підписано акт приймання - передачі в оренду комплексу будівель і споруд, що перебуває на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" ДМР, за адресою: вул. Шевченка,1 (а.с. 33).
Цей договір діє з 29 грудня 2018 року до 28 грудня 2019 року включно. У разі відсутності протягом одного місяця заяви від орендаря про переукладення договору оренди на новий термін після отримання листа від орендодавця про закінчення терміну дії договору договір оренди, договір вважається припиненим з наслідками, передбаченими п. 5.5 договору (п.п. 10.1, 10.3 договору).
За змістом п.11.1 договору дія договору припиняється внаслідок: закінчення терміну, на який його було укладено, приватизації об'єкта оренди орендарем, відчуження власником об'єкта оренди, дострокового розірвання договору за взаємною згодою сторін або за рішенням суду тощо.
Відповідно до п. 12.5 договору у випадку припинення дії цього договору орендна плата сплачується орендарем до дати фактичного повернення об'єкта оренди за актом приймання-передачі.
21.05.2021 Департаментом по роботі з активами управління з питань комунальної власності прийнято рішення №249-А/21 про передачу нерухомого майна в оренду через аукціон, за змістом якого (п.1.) оголошено аукціон на передачу нерухомого майна в оренду за адресою: м. Дніпро, вул. Шевченка,1, у тому числі тенісні корити № 102-104 (а.с.128 том 1).
Оголошення щодо аукціону було відкрите, розміщене Департаментом на сайті https://prozzoro.sale.
09.06.2021 Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради проведено електронний аукціон шодо передачі в оренду комунального майна (протокол електронного аукціону №UA-PS-2021-05-21-000098-2 щодо права оренди комунального майна міститься в матеріалах справи, а.с.134 том 1).
Згідно з протоколом електронного аукціону №UA-PS-2021-05-21-000098-2, який сформований 09.06.2021, Організатор аукціону: Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради; Статус електронного аукціону: один учасник; Дата та час початку електронного аукціону не вказано; Дата та час завершення електронного аукціону: не вказано; Найменування активів (майна)/права лоту (склад лоту): Аукціон з оренди нерухомого майна; аукціон на підвищення стартової ціни, Стартовий розмір орендної плати: 850,47грн без ПДВ, Орендна плата на місяць - 25111,00грн без ПДВ, Крок аукціону - 9,00грн, Розмір гарантійного внеску - 890634,5грн, Термін дії договору - 5 років, Переможець електронного аукціону - Товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт" (а.с.134-135, том 1).
10.06.2021 Підприємство об'єднання громадян "Спортивний Клуб-Парк" передало, а Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради прийняло за актом приймання-передачі об'єкт оренди - нерухоме майно - комплекс будівель та споруд тенісних кортів, загальною площею 7884,5кв.м. (а.с.133).
17.06.2021 між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт" (орендар) укладено Договір № 263-ДРА/21 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, згідно п.1 якого в оренду передається нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Дніпро, вуд. Шевченка,1 (а.с.93-96 том 1).
Договір укладено на строк з 17.06.2021 до 16.06.2026.
За актом приймання-передачі об'єкта оренди від 17.06.2021 будівлі та споруди за адресою - площа Шевченка,1 у м. Дніпро передані в орендне користування ТОВ "Смарт Істейт" (а.с.97 том 1).
В матеріалах справи наявні листи позивача від 27.11.2020 на адресу Департаменту по роботі з активами та голові комісії з припинення КП "Бюро" щодо надання пакету документів та переукладення договору оренди від 29.12.2018 № 608-ДРА/18 (а.с. 46-49 том 1).
Отримання листа від 27.11.2020 відповідач -1 заперечує.
Позивач вважає, що електронний аукціон з приводу передачі майна в оренду, підписання за його наслідками протоколу №UA-PS-2021-05-21-000098-2 та договору оренди нерухомого майна відбулося під час дії договору оренди № 608-ДРА/18 нерухомого майна від 29.12.2018, тобто з порушенням вимог чинного законодавства.
У зв'язку з чим просить визнати недійсним аукціон щодо передачі майна в оренду, протокол електронного аукціону № UA-PS-2021-05-21-000098-2 та договір № 263-ДРА/21 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 17.06.2021, що укладений між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт".
Наведене й стало причиною звернення з позовом до суду.
Правовідносини сторін щодо оренди комунального майна регулюються загальними нормами цивільного законодавства, Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та умовами укладеного між сторонами договору.
Правовідносини сторін виникли з договору оренди комунального нерухомого майна.
Правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна", положеннями Цивільного та Господарського кодексів України щодо найму (оренди).
Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно з ч. 1 ст. 763, ч. 1 ст. 777 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору мас переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Частинами першою та шостою статті 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
У частині першій статті 284 ГК України законодавець як істотні умови договору оренди, визначив, зокрема, строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; умови повернення орендованого майна або викупу.
За частиною першою статті 773 ЦК України на наймача покладений обов'язок користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Частина перша статті 763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Аналогічні за змістом положення містить частина четверта статті 284 ГК України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина четверта статті 291 ГК України).
Виняток з наведеного правила передбачено частиною першою статті 764 ЦК України, відповідно до якої в разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
В силу ч.1 ст. 285 ГК України Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Переважність права реалізується завдяки обов'язку наймодавця перш за все надати таке право наймачеві в разі наявності його бажання.
В Постанові Верховного Суду від 18.01.2018 у справі №910/12017/17 наведено правовий висновок, відповідно до якого порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря. Орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.
Установлено, що Договір оренди №608-ДРА/18 від 29.12.2018 укладено на строк з 29 грудня 2018 року до 28 грудня 2019 року включно.
У разі відсутності протягом одного місяця заяви від орендаря про переукладення договору оренди на новий термін після отримання листа від орендодавця про закінчення терміну дії договору договір оренди, договір вважається припиненим з наслідками, передбаченими п. 5.5 договору (п.п. 10.1, 10.3 договору).
15.10.2019 позивач направив на адресу голови комісії з припинення КП "Бюро" лист з проханням надати пакет документів для укладення договору оренди на новий термін (а.с.12 том 1).
Також на адресу заступника директора департаменту по роботі з активами направлено лист без номера та дати з проханням переукласти договір на новий термін для використання його під розміщення тенісних кортів (доказів направлення цього листа матеріали справи не містять, а.с.13).
Оскільки жодних заперечень щодо продовження дії договору на новий строк від орендодавця на адресу орендаря протягом одного місяця не надходило, договір вважається укладеним на той самий строк і на тих же умовах, тобто з 29.12.2019 по 28.12.2020.
Так, 27.12.2019 набрав чинності Закон України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", який введено в дію з 01.02.2020 (далі - Закон № 157-ІХ).
Згідно з пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.
Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.
Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
За змістом пункту 10.1 договору строк його дії закінчується 28.12.2020, тобто після настання дати (01.07.2020), визначеної абзацом другим пункту 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону № 157-ІХ, після якої продовження договорів оренди державного або комунального майна, укладених до набрання чинності цим Законом, повинно відбуватися в порядку, визначеному Законом № 157-ІХ.
Відповідно до положень частини першої статті 18 Закону № 157-ІХ продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті, які для продовження спірного договору оренди відсутні, а тому застосовані бути не можуть.
Пунктом 10.2, 10.3 договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №608-ДРА/18 від 29.12.2018 сторони передбачили порядок його продовження. Однак цей порядок не узгоджується з положеннями Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", який набрав чинності 27.12.2019 та введено в дію з 01.02.2020 (далі - Закон № 157-ІХ).
Так, за частиною другою статті 18 Закону № 157-ІХ без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:
укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше;
укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;
укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;
укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Отже, оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №608-ДРА/18 від 29.12.2018 уже продовжувався й позивач (орендар) не належить ані до суб'єктів, перелік яких наведений у частинах першій, другій статті 15 Закону № 157-ІХ, ані до підприємств, що надають соціально важливі послуги населенню, указаний договір підлягає продовженню виключно за результатами проведення аукціону й автоматична його пролонгація є неможливою.
За приписом частини третьої статті 18 Закону № 157-ІХ договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем (абзац перший частини четвертої статті 18 Закону № 157-ІХ).
Згідно з частиною п'ятою статті 18 Закону № 157-ІХ граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.
Частиною шостою статті 18 Закону № 157-ІХ встановлено, що будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про:
наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки;
факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов'язкових за договором платежів;
результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об'єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису.
Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання.
За змістом положень частини сьомої статті 18 Закону № 157-ІХ договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду.
Частиною восьмою статті 18 Закону № 157-ІХ передбачено, що орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов'язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов'язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.
Відповідно до частини дев'ятої статті 18 Закону № 157-ІХ після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:
про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;
про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.
Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід'ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду (частина десята статті 18 Закону № 157-ІХ).
У разі якщо об'єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, проведеного згідно з частиною десятою цього Закону, протягом п'яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону та здійснюється проведення аукціону відповідно до статті 13 цього Закону (частина одинадцята статті 18 Закону № 157-ІХ).
Статтею 19 Закону № 157-ІХ визначені підстави для відмови у продовженні договору оренди.
Так, рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:
у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону;
якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об'єкта оренди у визначений цим Законом строк;
якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;
якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об'єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
Здійснивши аналіз наведених вище положень Закону № 157-ІХ суд дійшов висновку, що договір оренди, який продовжується в порядку аукціону, а спірний договір є саме таким, може бути продовжений на той самий строк, на який він був укладений, на підставі заяви позивача, поданої ним відповідачеві не пізніше 28.09.2020; лише після отримання у встановлений законом строк заяви позивача (орендаря) відповідач (орендодавець) повинен був прийняти одне з рішень, передбачених частиною дев'ятою статті 18 Закону № 157-ІХ та згідно з Порядком передачі майна в оренду. Подання заяви про продовження договору оренди разом із документами, передбаченими частинами четвертою, восьмою статті 18 Закону № 157-ІХ (звіт про оцінку майна та рецензія на цей звіт тощо), стосується випадків, коли аукціон не проводиться.
Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна", яка набрала чинності 17.06.2020, затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок передачі майна в оренду, Порядок), який визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Зокрема, цим Порядком передбачено й процедуру продовження договорів оренди як за результатами проведення аукціону, так і без його проведення у передбачених Законом випадках (пункти 134 - 152).
Так, за приписами пункту 143 цього Порядку орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.
Абзацом першим підпункту 1 пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ визначено, що положення статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року.
Абзацом третім підпункту 1 пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-ІХ передбачено, що подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених статтями 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень.
Відтак, до 01.10.2020 подання заяви про продовження договору оренди могло відбуватись у паперовій формі або в електронній формі на сайті орендодавця без використання ЕТС.
За змістом пункту 144 Порядку передачі майна в оренду після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев'ятою статті 18 Закону.
Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення.
У разі прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди на підставі необхідності майна для власних потреб балансоутримувача, здійснюються дії, передбачені пунктом 142 цього Порядку.
Рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення.
Пункти 145 - 147 Порядку передачі майна в оренду визначають зміст оголошення про проведення аукціону, порядок визначення стартової орендної плати та розміру гарантійного внеску.
Пунктами 148 - 150 Порядку передачі майна в оренду встановлено безпосередньо порядок проведення електронного аукціону, який передбачає можливість участі в ньому як чинного орендаря та реалізації його переважного права на продовження договору оренди в ході аукціону, так і участі інших учасників з метою набуття права оренди щодо об'єкта оренди.
Аналізуючи нормативні положення Порядку передачі майна в оренду у контексті Закону №157-ІХ суд зауважує, що передбачена цим Порядком законодавча процедура продовження договору оренди на умовах аукціону із залученням широкого кола його учасників додатково підтверджує висновок суду про те, що дотримання цієї процедури з відповідними рішеннями орендодавця (протягом десяти робочих днів з дати отримання заяви) про оголошення аукціону, про відмову у продовженні договору тощо можлива та обов'язкова до застосування лише за обставин вчинення орендарем (позивачем) дій у межах правової площини, за правилами чинного законодавства. Тобто у разі, якщо орендар своєчасно, не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору, звернувся до орендодавця із заявою про продовження договору оренди. В іншому випадку настають правові наслідки, передбачені пунктом 143 Порядку передачі майна в оренду - припинення договору оренди на підставі закінчення строку, на який його було укладено та необхідність звільнення орендарем орендованого приміщення й підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Матеріалами справи підтверджується та не оспорюються сторонами у справі, що позивач (орендар) не звернувся до відповідача (орендодавця) із заявою про продовження договору оренди. Наслідком таких дій позивача є обов'язок відповідача (орендодавця) повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено.
Натомість, 18.05.2021 підприємство об'єднання громадян "Спортивний Клуб-Парк" звернулося до комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпровської міської ради, з гарантійним листом, що у разі несвоєчасного подання необхідного пакету документів та заяви на продовження дії договору оренди №608-ДРА/18 від 29.12.2018 та у випадку не виграшу аукціону - гарантує повернути об'єкт нерухомого майна протягом п'яти днів. Тобто, позивач знав про проведення аукціону та необхідність повернення об'єкта (а.с.127 том 1).
Після того, як 09.06.2021 відбувся аукціон щодо передачі в оренду нерухомого майна та переможцем аукціону визначено відповідача-2, позивач передав Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради за актом приймання-передачі від 10.06.2021 об'єкт оренди - нерухоме майно - комплекс будівель та споруд тенісних кортів, загальною площею 7884,5кв.м.
З огляду на те, що переважне право позивача на продовження дії договору оренди від 29.12.2018 №608-ДРА/18 відповідачем-1 не порушено, підстав для продовження дії зазначеного договору оренди на наступний термін без проведення аукціону, зважаючи на положення законодавства, у наведеному випадку немає; у матеріалах справи відсутня заява орендаря про продовження спірного договору оренди нерухомого майна, суд вважає, що проведення електронного аукціону, складення та підписання за наслідками його проведення протоколу електронного аукціону та підписання договору оренди нерухомого майна від 17.06.2021 відбулося відповідно до вимог чинного законодавства, вимоги позивача задоволенню не підлягають. Станом на дату проведення аукціону договір оренди нерухомого майна, укладений з позивачем припинив свою дію 28.12.2020 у зв'язку із закінченням його строку. Договір на новий строк в установленому порядку не укладався.
Враховуючи викладене, обставини справи та наявні у справі матеріали, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог позивача.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись статтями 2, 73, 74, 76-79, 86, 91, 129, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
В задоволенні позовних вимог Підприємства об'єднання громадян "Спортивний Клуб-Парк" до Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Істейт" про визнання недійсним аукціону щодо передачі в оренду нерухомого майна, протоколу електронного аукціону № UA-PS-2021-05-21-000098-2 щодо права оренди нерухомого майна та договору оренди нерухомого майна комунальної форми власності - відмовити.
Судові витрати віднести на позивача.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 21.09.2022
Суддя Н.М. Євстигнеєва