ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
10.08.2022Справа № 910/2514/22
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді: Ломаки В.С.,
за участю секретаря судового засідання: Видиш А.В.,
розглянувши у порядку загального позовного провадження матеріали справи
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Фізичної особи-підприємця Дворніка Андрія Миколайовича
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго"
про розірвання договору оренди та виселення з приміщення,
За участю представників учасників справи:
від позивача: Онищенко Т.О. (згідно з посадовою інструкцією);
від відповідача: Крепель Д.І. за ордером від 31.05.2022 року серії АІ № 1235507;
від третьої особи: Омельчук В.С. за довіреністю від 25.11.2020 року № 25/11/20-09.
Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач) звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Дворніка Андрія Миколайовича (далі - відповідач) про розірвання договору від 17.12.2019 року № 3114 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, а також виселення відповідача з орендованого ним майна, а саме: нежитлових приміщень загальною площею 123,6 м2, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Архітектора Вербицького, 14-Б, літ. Б.
В обґрунтування пред'явлених вимог позивач посилався на здійснення відповідачем самовільного перепланування орендованих приміщень, що є істотним порушенням умов договору від 17.12.2019 року № 3114 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду. Оскільки вищевказане порушення відповідачем у добровільному порядку усунуто не було, позивач вказував на наявність підстав для розірвання означеного договору та виселення Фізичної особи-підприємця Дворніка Андрія Миколайовича з орендованого приміщення.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 22.02.2022 року відкрито провадження у справі № 910/2514/22, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 22.03.2022 року. Крім того, цією ухвалою до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, залучено Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго".
Разом із тим, підготовче засідання у вказаній справі, призначене на 22.03.2022 року, не відбулося.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 18.04.2022 року підготовче засідання у справі № 910/2514/22 призначено на 01.06.2022 року.
До початку призначеного підготовчого засідання 01.06.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли клопотання відповідача про ознайомлення з матеріалами справи та відкладення підготовчого засідання на іншу дату.
У підготовчому засіданні 01.06.2022 року судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено протокольну ухвалу, якою відповідачу продовжено строк на подання відзиву на позовну заяву до 20.06.2022 року, продовжено третій особі строк на подання письмових пояснень по суті спору до 20.06.2022 року, підготовче засідання відкладено на 22.06.2022 року.
14.06.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли письмові пояснення третьої особи від 14.06.2022 року, в яких остання вказала про обґрунтованість пред'явленого Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) позову та наявність підстав для його задоволення. Крім того, у наведених поясненнях Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" просило суд поновити пропущений процесуальний строк на їх подання.
Разом із тим, як було зазначено вище, у підготовчому засіданні 01.06.2022 року судом було постановлено протокольну ухвалу про продовження третій особі строку на подання письмових пояснень по суті спору до 20.06.2022 року. Оскільки письмові пояснення третьої особи надійшли до суду 14.06.2022 року, тобто в межах встановленого строку на їх подання, суд не вбачає підстав для розгляду по суті заяви Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" про поновлення строку на подання означених письмових пояснень.
20.06.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшов відзив Фізичної особи-підприємця Дворніка Андрія Миколайовича від 20.06.2022 року на позовну заяву, в якому останній заперечив проти задоволення вимог позивача з огляду на те, що акт огляду орендованого приміщення від 06.08.2021 року (в якому зафіксовано виявлені порушення умов договору оренди та самовільне перепланування відповідачем орендованого майна) не є належним доказом у справі. Так, позивачем не було надано відповідного експертного висновку, яким підтверджено факт здійснення відповідачем перепланування приміщення, не подано доказів того, що акт від 06.08.2021 року, підписаний представниками третьої особи без участі орендодавця та орендаря, складений фахівцями в галузі будівництва, тоді як за наявними у матеріалах справи фотознімками неможливо встановити, яке саме приміщення на них зображено та чи проводились там ремонтні роботи. Крім того, відповідач заперечив факт істотного порушення ним умов договору оренди від 17.12.2019 року № 3114, а також вказав про відсутність порушених прав позивача і третьої особи та будь-якої майнової чи немайнової шкоди, оскільки право власності на орендований об'єкт за територіальною громадою міста Києва у Державному реєстрі речових прав не зареєстроване.
У підготовчому засіданні 22.06.2022 року судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено протокольну ухвалу, якою позивачу встановлено строк на подання відповіді на відзив на позовну заяву до 27.06.2022 року, відповідачу встановлено строк на подання заперечень на відповідь на відзив на позовну заяву до 11.07.2022 року.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 22.06.2022 року підготовче провадження у справі № 910/2514/22 закрито та призначено її до судового розгляду по суті на 13.07.2022 року.
28.06.2022 року на електрону адресу господарського суду міста Києва надійшла відповідь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.06.2022 року на відзив на позовну заяву (документ сформований в системі "Електронний суд" 27.06.2022 року), в якій позивач вказав про те, що він не має жодного відношення до доданої до відзиву неналежної якості копії технічного паспорту, датованого серпнем 2021 року, згідно з яким Департамент виступав замовником технічної інвентаризації на нежиле приміщення за адресою: м. Київ, вул. Архітектора Вербицького, 14-Б, літ. Б. Позивач спростував факт його звернення до ТОВ "Центр незалежної експертної оцінки" та замовлення виготовлення будь-якої технічної документації за вказаною адресою. Також позивач звернув увагу на те, що об'єкти, пов'язані з виробництвом і постачанням тепла разом з відповідними будівлями, приміщеннями підлягали передачі з державної до комунальної власності міста та не підлягали приватизації в порядку Закону України "Про приватизацію державного майна", в тому числі й спірні приміщення.
29.06.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли пояснення третьої особи від 27.06.2022 року на відзив, в яких Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" вказало на те, що у даному випадку реалізовано саме договірний спосіб дострокового розірвання договору з ініціативи позивача в порядку, що цілком відповідає умовам договору від 17.12.2019 року № 3114 та приписам господарського законодавства.
До початку призначеного судового засідання 13.07.2022 року через відділ діловодства господарського суду міста Києва надійшли заперечення відповідача від 11.07.2022 року (направлені на адресу суду засобами поштового зв'язку 11.07.2022 року), в яких останній навів додаткові аргументи на спростування позовних вимог Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
У судовому засіданні 13.07.2022 року оголошувалася перерва до 10.08.2022 року.
Представник позивача у судовому засіданні 10.08.2022 року підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, та наполягав на їх задоволенні.
Представник третьої особи вказав про наявність правових підстав для задоволення вимог Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
Представник відповідача у наведеному судовому засіданні проти задоволення вимог позивача заперечив з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву від 20.06.2022 року та запереченнях від 11.07.2022 року.
У судовому засіданні 10.08.2022 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -
17.12.2019 року між Фізичною особою - підприємцем Дворніком Андрієм Миколайовичем (орендар), Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (підприємство-балансоутримувач) та Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець) укладено договір № 3114 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Договір), за умовами якого позивач на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 03.10.2019 року № 37/172 зобов'язався передати, а відповідач - прийняти в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - об'єкт), яке знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Архітектора Вербицького, будинок 14-Б, літ. Б, для розміщення суб'єкта господарювання, який здійснює виробничу діяльність (виготовлення меблів).
Означена угода, яка визначає взаємовідносини її сторін щодо строкового платного користування орендарем об'єктом, підписана відповідачем та уповноваженими представниками позивача і третьої особи, а також скріплена печатками Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
За умовами пункту 2.1 Договору об'єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 123,6 м2 на першому поверсі, згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід'ємну частину цього Договору.
Відповідно до пункту 2.4 Договору орендар вступає в строкове платне користування об'єктом у термін, вказаний у цьому Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі об'єкта.
Судом встановлено, що на виконання умов Договору 20.12.2019 року орендодавець та підприємство-балансоутримувач передали, а орендар, у свою чергу, прийняв в оренду нежитлові приміщення у будівлі центрального теплового пункту, що перебувають на балансі Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго", загальною площею 123,6 м2, розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Архітектора Вербицького, будинок 14-Б, літ. Б. Означені обставини підтверджуються наявною в матеріалах справи копією відповідного акту приймання-передачі нерухомого майна від 20.12.2019 року. У цьому акті також зазначено, що стан приміщень, що передаються в оренду за Договором, - задовільний, але потребує проведення поточних ремонтних робіт.
За умовами пункту 2.5 Договору передача об'єкта в оренду не тягне за собою виникнення у орендаря права власності на цей об'єкт. Власником об'єкта залишається територіальна громада міста Києва, а орендар користується ним протягом строку оренди.
Відповідно до пункту 5.3.7 означеної угоди орендар має право за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння об'єкта, що зумовлює підвищення його вартості.
Згідно з пунктом 4.2.6 Договору орендар зобов'язаний протягом строку дії Договору до передачі об'єкта підприємству-балансоутримувачу по акту приймання-передачі за свій рахунок проводити необхідний поточний ремонт об'єкта (фасаду будинку, покрівлі, орендованих приміщень, місць спільного користування, системи опалення, водопостачання та водовідведення). Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого об'єкта і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.
Пунктом 4.2.8 Договору передбачено, що орендар зобов'язаний, зокрема, не допускати самовільного перепланування об'єкта без розробленої та встановленим порядком погодженої підприємством-балансоутримувачем проектної документації.
Пунктами 7.2-7.4 Договору встановлено, що орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території.
Згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.
Будівельні роботи на об'єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку.
За приписами пункту 7.6 Договору для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280.
Відповідно до пункту 9.1 Договору останній є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 17.12.2019 року до 15.12.2022 року.
Відповідно до пунктів 8.6, 9.6 Договору за порушення договірних зобов'язань в частині страхування об'єкта, перевищення орендованої площі, торгівлі за нецільовим призначенням, а також при недотриманні інших умов Договору, цей договір може бути розірвано достроково в установленому законодавством порядку. На вимогу однієї зі сторін Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Обґрунтовуючи пред'явлені у даній справі вимоги про розірвання Договору та виселення відповідача з орендованого ним майна, Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) посилався на те, що 04.11.2021 року до позивача надійшло звернення третьої особи, в якому остання повідомила, що 06.08.2021 року працівниками Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" було здійснено огляд об'єкта за адресою: місто Київ, вулиця Архітектора Вербицького, будинок 14-Б, літ. Б. За результатами означеного огляду наведеними особами був складений акт про встановлення факту самовільного перепланування орендованих приміщень без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт, тобто з порушенням норм пунктів 4.2.8, 7.2, 7.3, 7.4 Договору. До листа балансоутримувача були долучені фотознімки, що підтверджують факт самовільного перепланування орендованих приміщень.
Листом від 12.08.2021 року № 28 AY/06/1у/1/3282 Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" надіслало на адресу орендаря письмовий припис щодо усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, в якому, керуючись частиною 6 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", вимагало від Фізичної особи - підприємця Дворніка Андрія Миколайовича терміново, у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем цього письмового припису шляхом відновлення початкової конфігурації конструкцій (у тому числі несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату підписання Договору. Означений лист був особисто отриманий відповідачем 14.08.2021 року.
Проте, під час повторного огляду орендованих приміщень 02.11.2021 року комісією Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" зафіксовано аналогічні попереднім порушення умов Договору, про що складено відповідний акт огляду орендованих приміщень від 02.11.2021 року.
Зважаючи на невиконання відповідачем вимог адресованого йому припису про усунення порушень та допущення останнім істотного порушення умов Договору оренди в частині належного користування розміром нежитлових приміщень, наданим в орендне користування за цим правочином, Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до суду з означеним позовом про розірвання Договору та виселення відповідача з орендованого ним майна.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.
Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За своєю правовою природою укладений між учасниками справи Договір є договором оренди, а відтак правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються нормами Глави 58 Цивільного кодексу України, Глави 30 Господарського кодексу України, а також Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення Договору) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За змістом статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до пункту 10 частини 1 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 3 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що об'єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.
Згідно з частиною 1 статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-IX об'єктами оренди за цим Законом є, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини).
Відповідно до частини 1 статті 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
На підтвердження обґрунтованості пред'явлених у даній справі вимог, позивач посилався, зокрема, на складений комісією Комунального підприємства виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" у складі начальника ВМП УМВ ДОД Корнієнка Антона Миколайовича та інженера I категорії ВМП УМВ ДОД Гуравської Тетяни Іванівни акт огляду орендованих приміщень від 06.08.2021 року. Означеним актом зафіксовано, що 06.08.2021 року при огляді орендованих відповідачем за Договором площ комісією третьої особи встановлено факт самовільного перепланування орендованих приміщень без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт, тобто з порушенням норм пунктів 4.2.8, 7.2, 7.3, 7.4 Договору, що підтверджується такими спостереженнями:
- всі міжкімнатні перегородки та несуча стіна з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди зруйновано, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридори, вмивальник, вбиральня, допоміжні приміщення та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;
- будівельне сміття, утворене після руйнації перегородок, вивезено з орендованого приміщення;
- 2 вікна з правого боку та 1 вікно з лівого боку (з торця будівлі) від центрального входу до орендованих приміщень замінено на металопластикові;
- проводяться внутрішні штукатурні роботи та роботи з відновлення підлоги.
Заперечуючи проти позову, відповідач вказував на те, що акт огляду орендованих приміщень від 06.08.2021 року був фактично складений третьою особою в односторонньому порядку без участі інших сторін Договору, а відтак означений акт не може бути належним доказом порушення Фізичною особою-підприємцем Дворніком Андрієм Миколайовичем умов Договору та здійснення відповідачем будь-яких перепланувань орендованого ним майна. У той же час у відзиві на позовну заяву відповідач заперечив факт порушення ним умов Договору.
Спростовуючи наведені твердження відповідача, позивач у відповіді на відзив на позовну заяву посилався на те, що нормами чинного законодавства не передбачено обов'язку повідомляти орендаря про планування проведення перевірки, тоді як відповідач при бажанні мав право надати свої обґрунтовані заперечення стосовно акта підприємству-балансоутримувачу або надіслати їх на адресу Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), у тому числі після отримання припису. Крім того, для спростування зафіксованих в акті від 06.08.2021 року порушень Фізична особа - підприємець Дворнік Андрій Миколайович мав право ініціювати проведення повторної перевірки за його участі, проте таких дій не вчинив та не направив позивачу будь-яких заперечень щодо складеного третьою особою акта огляду орендованих приміщень.
Зважаючи на викладене, суд зазначає, що ні Договір, ні Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 (далі - Положення) не містять приписів щодо порядку проведення перевірок виконання орендарем умов Договору.
У той же час відсутність у законодавстві чи Договорі прямого регулювання відповідної процедури проведення перевірки не виключає такого регулювання за допомогою звичаєвого права.
Так, з матеріалів справи вбачається, що у підписанні Договору оренди і складенні акту приймання-передачі нерухомого майна від 20.12.2019 року брали участь три особи: орендодавець (позивач), орендар (відповідач) та підприємство-балансоутримувач (третя особа).
Пунктами 4.2.2, 4.2.9 Договору на орендаря покладено обов'язок використовувати об'єкт відповідно до його призначення та умов цього Договору, а також забезпечувати безперешкодний доступ до об'єкта представників орендодавця, підприємства-балансоутримувача та структурного підрозділу виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що здійснює управління майном, та надавати за першою вимогою всю необхідну інформацію щодо об'єкта для перевірки дотримання орендарем умов цього Договору.
Вищенаведеному обов'язку орендаря кореспондують передбачені пунктами 5.1.1, 5.2.1 Договору права орендодавця та підприємства-балансоутримувача проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього Договору. В процесі перевірки виконання умов цього Договору оренди може бути здійснена фото- або відеофіксація стану та умов використання об'єкта.
Зміст наведених положень Договору свідчить про те, що здійснення огляду та перевірки виконання орендарем умов цього Договору проводиться орендодавцем та підприємством-балансоутримувачем шляхом забезпечення орендарем (відповідачем) безперешкодного доступу відповідних представників до об'єкта та наданням орендарем за першою вимогою всієї необхідної інформації щодо об'єкта для перевірки дотримання ним умов цього Договору.
У той же час, фактичне виконання покладеного на відповідача обов'язку із забезпечення безперешкодного доступу до об'єкта представників орендодавця та підприємства-балансоутримувача і надання за їх першою вимогою необхідної інформації щодо об'єкта для перевірки дотримання умов Договору можливе лише за умови повідомлення орендаря про дату та час проведення відповідної перевірки (огляду).
Означені обставини спростовують посилання позивача на те, що підприємство-балансоутримувач вправі в односторонньому порядку (без повідомлення орендаря) провести перевірку дотримання орендарем умов Договору оренди і самостійно встановити відповідні порушення умов цього правочину безпосередньо у приміщенні, яке використовується відповідачем для розміщення суб'єкта господарювання, який здійснює виробничу діяльність (виготовлення меблів) на підставі Договору.
Разом із тим, факт відсутності відповідача чи його уповноваженого представника під час проведення 06.08.2021 року огляду орендованого ним приміщення комісією третьої особи (у складі двох осіб), а також факт неповідомлення, зокрема, Фізичної особи-підприємця Дворніка Андрія Миколайовича про дату та час проведення необхідного огляду і перевірки виконання ним умов Договору (що здійснювалося безпосередньо в орендованому відповідачем приміщенні) позивачем та третьою особою під час розгляду справи не заперечувалися, доказів зворотного Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" чи Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) суду не надано.
Посилання позивача на те, що орендар при бажанні мав право надати свої обґрунтовані заперечення стосовно акта підприємству-балансоутримувачу або надіслати їх на адресу Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), а також для спростування зафіксованих в акті від 06.08.2021 року порушень не був позбавлений можливості ініціювати проведення повторної перевірки за його участі, не спростовують вищенаведених встановлених судом фактичних обставин справи. Крім того, ні Договором, ні Положенням не передбачено можливості проведення повторних перевірок виконання орендарем умов Договору, у тому числі за заявою самого орендаря, а ненаправлення відповідачем на адреси позивача чи третьої особи певних заперечень щодо акту не свідчить про його мовчазну згоду з результатами відповідної перевірки та проведення її уповноваженими особами без будь-яких порушень.
Наявні у матеріалах справи та надані на підтвердження фіксації третьою особою стану та умов використання відповідачем об'єкта оренди за Договором (здійснення його самовільного перепланування без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт) фотоматеріали також не можуть бути визнані судом належними доказами порушення відповідачем умов пунктів 4.2.8, 7.2, 7.3, 7.4 Договору, оскільки такі фотоматеріали не містять будь-якої інформації про дату та час здійснення фотографування, як і відомостей про місце такої фотофіксації. Більше того, наведені фотоматеріали не містять будь-яких реквізитів (поміток), які б давали змогу ідентифікувати їх як додатки до акту огляду 06.08.2021 року, тоді як сам акт огляду також не містить відомостей про наявність додатків до нього, їх кількості чи взагалі факту проведення комісією підприємства-балансоутримувача фотофіксації орендованого відповідачем об'єкта.
З аналогічних підстав не беруться судом до уваги й надані позивачем і третьою особою копії письмового припису та акту огляду орендованих приміщень від 02.11.2021 року, складені фактично на підставі та за результатами первинного огляду орендованого відповідачем за Договором приміщення 06.08.2021 року та є похідними від акту від 06.08.2021 року.
Пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору
За умовами статі 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частина третя статті 653 Цивільного кодексу України, частина четверта статті 188 Господарського кодексу України також визначає, що договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.
Відповідно до пунктів 1, 3 частини 1 статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі, або наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.
У той же час, чинне законодавство визначає, що підставою для розірвання договору в судовому порядку може бути доведений належними та допустимими доказами факт невиконання стороною зобов'язань за договором.
Зважаючи на те, що акт огляду орендованих приміщень від 06.08.2021 року (так само як і складений у подальшому на його підставі акт від 02.11.2021 року) підписаний лише двома представниками підприємства-балансоутримувача без участі, зокрема, орендаря, в акті не зазначено, у зв'язку з чим проводилася дана перевірка, не додано належних доказів фіксації викладених у акті обставин і доказів повідомлення відповідача про проведення такої перевірки, а також враховуючи відсутність у матеріалах справи інших належних доказів на підтвердження вказаних позивачем у позовній заяві обставин порушення відповідачем умов пунктів 4.2.8, 7.2, 7.3, 7.4 Договору та беручи до уваги заперечення відповідачем вказаних обставин, суд дійшов висновку про недоведеність Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) правових підстав для розірвання спірного Договору в судовому порядку внаслідок істотного порушення відповідачем його умов.
Враховуючи відсутність наразі правових підстав для розірвання спірного Договору, а також беручи до уваги встановлений пунктом 9.1 цієї угоди строк її дії, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні похідної вимоги Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про виселення відповідача з орендованого ним майна, а саме: нежитлових приміщень загальною площею 123,6 м2, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Архітектора Вербицького, 14-Б, літ. Б.
При цьому, суд зазначає, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частина 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до пункту 5 частини 4 статті 238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 року в справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
З урахуванням наведеного, суд зазначає, що решта долучених до матеріалів справи доказів та доводів учасників справи була ретельно досліджена судом і наведених вище висновків стосовно відсутності підстав для задоволення позову не спростовує.
Згідно з частиною 2 статті 13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом.
Вказані положення означають, що закон встановлює рівні можливості сторін і гарантує їм право на захист своїх інтересів. Принцип рівності учасників судового процесу перед законом і судом є важливим засобом захисту їх прав і законних інтересів, що унеможливлює будь-який тиск однієї сторони на іншу, ущемлення будь-чиїх процесуальних прав. Це дає змогу сторонам вчиняти передбачені законодавством процесуальні дії, реалізовувати надані їм законом права і виконувати покладені на них обов'язки.
Відповідно до частини 1 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.
Принцип змагальності тісно пов'язаний з процесуальною рівністю сторін і забезпечує повноту фактичного й доказового матеріалу, наявність якого є важливою умовою з'ясування обставин справи. Змагальність є різновидом активності зацікавленої особи (сторони). Особи, які беруть участь у справі, вправі вільно розпоряджатися своїми матеріальними і процесуальними правами й активно впливати на процес з метою захисту прав і охоронюваних законом інтересів.
Позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження тих обставин, на які він посилався як на підставу вимог до відповідача, відтак позовні вимоги Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задоволенню не підлягають.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача та компенсації останньому не підлягають.
Керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва, -
1. У задоволенні позову відмовити.
2. Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
3. Згідно з частиною 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено та підписано 22.08.2022 року.
Суддя В.С. Ломака