Справа № 369/16645/20
Провадження № 2/369/804/22
22.06.2022 м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі
головуючої судді Ковальчук Л.М.,
при секретарі Штанько В.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, ОСОБА_2 , про захист прав споживачів, розірвання попереднього договору, стягнення сплачених гарантійних забезпечувальних коштів, стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди, стягнення пені,
Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, ОСОБА_2 , про захист прав споживачів, розірвання попереднього договору, стягнення сплачених гарантійних забезпечувальних коштів, стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди, стягнення пені, мотивуючи свої вимоги тим, що у 2016 році позивач вирішила придбати житло поблизу м. Києва для власних потреб, 18.06.2016 року між позивачем та відповідачем був укладений попередній договір № 79/2 в простій письмовій формі для купівлі квартири за адресою: АДРЕСА_1 . Позивач сплатила відповідачу грошові кошти в розмірі 720 926,00 грн. як авансовий платіж. В подальшому 12.11.2018 року між позивачем та відповідачем був укладений нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу квартири, згідно якого вказано, що сторони зобов'язуються в майбутньому, на умовах і в порядку, передбачених цим договором, у строк до 12.11.2019 року, або на той момент, коли будинок буде введено в експлуатацію, але не пізніше 30.11.2019 року, укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , загальною проектною площею 66,14 кв.м.. ТОВ «БІК Добрі справи» буде продавцем, а ОСОБА_1 - Покупцем. Вказано, що на підтвердження намірів укладання Основного договору та, відповідно, придбання квартири ОСОБА_1 передала (сплатила) ТОВ «БІК Добрі справи» до підписання цього договору грошову суму в розмірі 720 926,00 грн., які зараховуються як оплата вартості квартири за основним договором. Сторони підтверджують факт розрахунку між ними (п. 4.1). У жовтні 2020 року позивач дізналася, що будинок начебто введений в експлуатацію, а тому звернулася до відповідача із заявою про надання цієї інформації та повідомити банківські реквізити для оплати залишку коштів в розмірі 99210,00 грн. Відповіді не було, тому позивач сплатила залишок коштів на рахунок відповідача. Однак, основного договору купівлі-продажу квартири так і не було укладено. В подальшому позивач дізналася про те, що 27.10.2020 року відповідач оформив її квартиру на іншу особу ОСОБА_3 та, відповідно, грубо порушив умови укладеного між сторонами попереднього договору від 12.11.2018 року. У зв'язку із цими обставинами позивачка звернулася до суду із вказаним позовом та просила розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 12.11.2018 року з наступними змінами та доповненнями, стягнути з відповідача на користь позивача сплачені грошові кошти в розмірі 820 136,00 грн., штрафу у розмірі 15% від загальною вартості нерухомого майна, в розмірі 123 020,40 грн., 3% річних за період з 27.10.2020 року по 27.12.2020 року у розмірі 4167,90 грн., упущену вигоду у розмірі 568804,00 грн., пеню у розмірі 3% вартості робіт/послуг за кожен день прострочення за період з 27.10.2020 року по 27.12.2020 року у розмірі 1 525 452,96 грн. та судові витрати.
У судове засідання позивач та представник позивача не з'явилися, представник позивача надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав та просив задовольнити.
У судове засідання представник відповідача не з'явився, про розгляд справи повідомлявся належним чином, причини неявки не повідомив.
У судове засідання третя особа не з'явилася, про розгляд справи повідомлялася належним чином, причини неявки не повідомила.
У зв'язку з неявкою сторін у судове засідання в силу вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Суд, з'ясувавши дійсні обставини та дослідивши письмові докази, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступних підстав.
Судом встановлено, що 12.11.2018 року між ТОВ «БІК Добрі справи» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчено нотаріально, згідно якого вказано, що сторони зобов'язуються в майбутньому, на умовах і в порядку, передбачених цим договором у строк до 12.11.2019 року, або на той момент коли будинок буде введено в експлуатацію, але не пізніше 30.11.2019 року укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , загальною проектною площею 66,14 кв.м. ТОВ «БІК Добрі справи» буде продавцем, а ОСОБА_1 - Покупцем (п. 1.1.).
В п. 4.1. вказано, що на підтвердження намірів укладання Основного договору та відповідно придбання квартири ОСОБА_1 передала (сплатила) ТОВ «БІК Добрі справи» до підписання цього договору грошову суму в розмірі 720 926,00 грн., які зараховуються як оплата вартості квартири за основним договором. Сторони підтверджують факт розрахунку між ними.
В п. 4.4. вказано, що з моменту укладання цього договору Сторона один зобов'язується не відчужувати вказану квартиру та майнові права на неї іншим особам, так як на майнові права на квартиру, яка вказана в договорі, має переваги сторона 2, в зв'язку з повною оплатою вартості квартири до укладання основного договору, не передавати в іпотеку та не надавати її в користування іншим особам, не пропонувати переговори її на відчуження, не здійснювати відповідні рекламні заходи щодо цієї квартири та не проводити переговори з цього приводу, не укладати попередні договори відносно цієї квартири з іншими особами, допускається сторонами переукладати попередній договір тільки між собою в разі виникнення такої потреби, або вносити зміни до договору шляхом укладення додаткової угоди до договору.
Згідно п. 5.4. договору вказано, що у випадку невиконання цього договору з вини сторони один (при наявності пропозиції від сторони два, згідно п. 6.11 цього договору), а саме, відмова від укладення основного договору, затримка укладення основного договору, сторона один зобов'язується повернути стороні два грошові кошти у національній валюті України - гривні по курсу НБУ на день повернення таких коштів, отримані від сторони два згідно розділу 4 цього договору, стягнувши при цьому з сторони один штраф у розмірі 10% від загальної вартості нерухомого майна, з урахуванням інфляційних втрат та 3 (трьох) відсотків річних. Після цього всі зобов'язання сторін за цим договором припиняються.
08.11.2019 року між ТОВ «БІК Добрі справи» та ОСОБА_1 укладено останній договір про внесення змін до попереднього договору, згідно якого сторони погодили, що будинок знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_3 ; квартира знаходиться за адресою АДРЕСА_1 ; сторони зобов'язуються в майбутньому, на умовах і в порядку, передбачених цим договором, у строк до 30.12.2020 року, або на той момент, коли будинок буде введено в експлуатацію, укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , загальною проектною площею 66,14 кв.м.; ОСОБА_1 до підписання цього договору здійснила попередню оплату ТОВ «Бік Добрі справи» грошову суму і розмірі 720 926,00 грн. (про факт отримання цих коштів свідчать підписи сторін у попередньому договорі), сплачена сум коштів розцінюється сторонами як попередня оплата вартості квартири за основним договором, сторони підтверджують факт розрахунку між ними, залишок грошових коштів у розмірі 99 210,00 грн. ОСОБА_1 зобов'язується сплатити ТОВ «Бік Добрі справи» до підписання основного договору купівлі-продажу квартири.
30.07.2020 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України на підставі Акта готовності об'єкта до експлуатації від 08.07.2020 року видано сертифікат серія ІУ № 122200730396, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації: «Будівництво житлового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 4146,1 кв.м., житловою площею квартир 2244,2 кв.м., змовник об'єкта ТОВ ««БІК Добрі справи» код ЄДРПОУ 40224869.
13.08.2020 року Виконавчим комітетом Крюківщинської сільської ради, враховуючи сертифікат серія ІУ № 122200730396 від 30.07.2020 року, прийнято рішення № 2/5 «Про присвоєння адресу житловому комплексу», згідно якого вирішено присвоїти житловому комплексу «Одеський квартал» загальною площею 4146,1 кв.м., житловою площею квартир 2244,2 кв.м. належного ТОВ «БІК Добрі справи» код ЄДРПОУ 40224869, адресу - АДРЕСА_5 ; здійснити реєстрацію речових прав на нерухоме майно - житлового комплексу «Одеський квартал» належного ТОВ «БІК Добрі справи» код ЄДРПОУ 40224869 за АДРЕСА_5 .
02.10.2020 року позивач звернулася до відповідача із заявою до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 12.11.2018 року з проханням повідомити чи введений будинок в експлуатацію та надати банківські реквізити для перерахування грошових коштів в розмірі 99210,00 грн. на виконання п. 4.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 12.11.2018 року.
23.10.2020 року позивач здійснила доплату грошових коштів в розмірі 99210,00 грн. на рахунок відповідача, що підтверджується квитанцією від 23.10.2020 року.
Однак, між позивачем та відповідачем основний договір не було укладено.
Натомість, згідно Інформаційної довідки № 233586335 від 22.11.2020 року вбачається, що квартира за адресою АДРЕСА_6 , загальною площею 68,6 кв.м., житловою площею 38,5 кв.м. зареєстрована 27.10.2020 року на праві приватної власності за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу № 887 від 27.10.2020 року, виданого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Руденко Г.О.
Згідно ст. 15 ЦК України Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно ст. 16 ЦК України Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно ст. 22 ЦК України Особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Якщо особа, яка порушила право, одержала у зв'язку з цим доходи, то розмір упущеної вигоди, що має відшкодовуватися особі, право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право.
Згідно ст. 509 ЦК України Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно ст. 526 ЦК України Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно ст. 530 ЦК України Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно ст. 626 ЦК України Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно ст. 629 ЦК України Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ст. 635 ЦК України Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
Згідно ст. 610 ЦК України Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно ст. 611 ЦК України У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Згідно ст. 614 ЦК України Особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Згідно ст. 623 ЦК України Боржник, який порушив зобов'язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. Розмір збитків, завданих порушенням зобов'язання, доказується кредитором. Збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов'язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред'явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення. При визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.
Згідно ст. 625 ЦК України Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Згідно ст. 651 ЦК України Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Згідно ЗУ «Про захист прав споживачів» вказано:
Цей Закон регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів, а також визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів.
Ч. 5 ст. 10 У разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов'язання, не звільняє його від виконання зобов'язання в натурі.
Враховуючи встановлені судом обставини справи, беручи до уваги положення чинного законодавства України, суд приходить до наступних висновків.
Суд задовольняє позовні вимоги позивача про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 12.11.2018 року з наступними змінами та доповненнями, стягнення з відповідача на користь позивача сплачених грошових коштів в розмірі 820 136,00 грн. (720 926,00 грн. + 99 210,00 грн.), стягнення з відповідача на користь позивача штрафу у розмірі 10% від загальної вартості нерухомого майна (п. 5.4. попереднього договору) в розмірі 82 013,60 грн., зважаючи на порушення відповідачем умов укладеного договору, положень чинного законодавства України.
Суд відмовляє в задоволенні вимоги позивача про стягнення з відповідача грошових коштів в розмірі 568804,00 грн. у якості збитків у розмірі упущеної вигоди, оскільки позивачем не надано доказів того, що квартира була би продана нею за ціною, вказаною позивачем в позовній заяві, а також не надано доказів, яку суму доходів було одержано відповідачем від продажу вказаної квартири іншій особі ОСОБА_3 .
Суд відмовляє в задоволенні вимоги позивача про стягнення з відповідача грошових коштів в розмірі 1 525 452,96 грн. у якості пені у розмірі 3% вартості робіт/послуг за кожен день прострочення за період з 27.10.2020 року по 27.12.2020 року, та 3% річних за період з 27.10.2020 року по 27.12.2020 року у розмірі 4167,90 грн., оскільки за умовами договору від 08.11.2019 року про внесення змін до попереднього договору, сторони погодили укладання основного договору купівлі-продажу квартири у строк до 30.12.2020 року, натомість розрахунок пені, 3% річних здійснено за період до вказаної дати. Крім того, суд відзначає, що позивач в жовтні 2020 року здійснила доплату грошових коштів з метою подальшого укладання основного договору, а тому умова договору від 08.11.2019 року про внесення змін до попереднього договору щодо укладання основного договору на той момент, коли будинок буде введено в експлуатацію, не може бути застосована в цьому випадку. Саме по собі відчуження відповідачем квартири іншій особі ОСОБА_3 не замінює положень договору від 08.11.2019 року про внесення змін до попереднього договору щодо строку укладання основного договору та відповідно щодо періоду для нарахування пені, 3% річних.
З огляду на вищевказане, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог.
Керуючись ст.ст. 15, 16, 22, 509, 526, 530, 610, 611, 614, 623, 625, 626, 629, 635, 651 Цивільного кодексу України, ст. 10 ЗУ «Про захист прав споживачів», ст.ст. 259, 263, 264, 265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, ОСОБА_2 , про захист прав споживачів, розірвання попереднього договору, стягнення сплачених гарантійних забезпечувальних коштів, стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди, стягнення пені, задовольнити частково.
Розірвати Попередній договір купівлі-продажу квартири від 12.11.2018 року, що був укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Сподіним Л.І., зареєстрованого в реєстрі за № 763 з наступними змінами та доповненнями, внесеними договором від 19.03.2019 року про внесення змін до попереднього договору від 12.11.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Сподіним Л.І., зареєстрованого в реєстрі за № 132, що був укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи» та ОСОБА_1 , та договором від 08.11.2019 року про внесення змін до попереднього договору від 12.11.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Сподіним Л.І., зареєстрованого в реєстрі за № 644, що був укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи» та ОСОБА_1 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи» на користь ОСОБА_1 сплачені грошові кошти в розмірі 820 136,00 грн., грошові кошти в якості штрафу в розмірі 82 013,60 грн..
В іншій частині позову відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складення повного рішення суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повне рішення суду складено 22 липня 2022 року.
Інформація про позивача: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання АДРЕСА_7 .
Інформація про відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «БІК Добрі справи», Код ЄДРПОУ 40224869, місце знаходження м. Київ, вул. Максима Берлінського, буд. 20, офіс 4.
Інформація про третю особу: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання АДРЕСА_8 .
Суддя Л.М.Ковальчук