вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"06" липня 2022 р. Справа№ 910/13166/21
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Пашкіної С.А.
суддів: Буравльова С.І.
Шапрана В.В.
За участю секретаря судового засідання : Кулачок О.А.
представників сторін:
від позивача - Михайлов В.В. самопредставництво;
від відповідача - не з'явився;
від третьої особи - Василюк Д.В. самопредставництво;
розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер"
на рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2021
у справі № 910/13166/21 (суддя Демидов В.О.)
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Регіональний сервісний центр МВС в м.Києві
про розірвання договору та примусове виселення
Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.10.2021 у справі №910/13166/21 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08 липня 2016 року № 7463, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (01032, місто Київ, бульвар Тараса Шевченка, будинок 50-Г; код 19030825) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" (04073, місто Київ, проспект Степана Бандери, будинок 16-А, код 35007886). Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" у примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлових приміщень загальною площею 349,10 кв. м., що розміщені за адресою: м. Київ, вул.Академіка Туполєва, 19 літ.Ч, реєстровий номер 24523569.2.ОЧШПЖА652, що перебуває на балансі Регіонального сервісного центру МВС в м. Києві. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву 4 540грн 00 коп. судового збору., який перерахувати за наступними реквізитами: Одержувач - Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву, код 19030825, банк одержувача - ДКСУ, м. Київ; р/р UA598201720343150001000014093.
Рішення місцевого господарського суду ґрунтується на тому, що:
- відповідачем неодноразово були прострочені платежі з орендної плати, у зв'язку із чим його заборгованість складає 907 945,67грн; що свідчить про істотне порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08.07.2016 № 7463, оскільки сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди та позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору;
- оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.07.2016 № 7463 підлягає розірванню, обґрунтованими є позовні вимоги позивача про виселення відповідача з орендованих приміщень.
Не погоджуючись з рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2021 і закрити провадження у справі.
В апеляційній скарзі відповідач зазначає про те, що:
- відповідач не відмовлявся і не відмовляється від виконання своїх договірних зобов'язань, більше того відповідач та позивач домовились вирішити спірну ситуацію в декілька етапів, а саме в кінці листопада - на початку грудня 2021 року укласти договір про внесення змін (зміну балансоутримувача) до договору оренди; укласти договір про внесення змін (зменшення площі орендованого майна) до договору оренди; здійснити оплату орендних платежів на користь позивача;
- вищенаведені остаточні домовленості між позивачем та відповідачем дозволяють вирішити спірну ситуацію між сторонами та виключають можливість розірвання договору оренди та дозволяють залишити договір оренди в силі, змінивши його умови на більш прийнятні для сторін.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.01.2022 колегією суддів у складі головуючого судді Пашкіної С.А., суддів Шапрана В.В., Сітайло Л.Г. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" на рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2021, справу № 910/13166/21 призначено до розгляду на 02.03.2022.
02.03.2022 розгляд справи №910/13305/21 не відбувся, у зв'язку з введенням в Україні воєнного стану з 24.02.2022.
Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" №64/2022 від 24.02.2022 року, затвердженого Законом України від 24.02.2022 року №2102-IX, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 року строком на 30 діб, у зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України.
Указом Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" №133/2022 від 14.03.2022 року частково змінено статтю 1 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX (зі змінами, внесеними Указом від 14 березня 2022 року № 133/2022, затвердженим Законом України від 15 березня 2022 року № 2119-IX), продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 25 квітня 2022 року строком на 30 діб.
Відповідно до Указу Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні" від 17.05.2022 № 341/2022, продовжується строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 25 травня 2022 року строком на 90 діб.
З 01.04.2022 по 27.05.2022 головуюча суддя Пашкіна С.А. перебувала у відпустці.
Розпорядженням Північного апеляційного господарського суду № 09.1-08/1794/22 від 06.06.2022 у зв'язку з перебуванням судді Сітайло Л.Г. у відпустці, у справі №910/13166/21 призначено повторний автоматизований розподіл справи.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.06.2022 у справі №910/13166/21 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Пашкіна С.А., судді: Шапран В.В., Буравльов С.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.06.2022 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2021 у справі №910/13166/21 призначено на 06.07.2022.
Від позивача (10.02.2022) надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просить відмовити відповідачу в задоволенні апеляційної скарги, рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2021 залишити без змін.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначає про те, що:
- факт часткового погашення відповідачем заборгованості по орендній платі по договору оренди, що було здійснено відповідачем після ухвалення судом рішення від 28.10.2021 про розірвання договору оренди, не можуть слугувати підставою для скасування ухваленого рішення суду, оскільки відповідачем погашена заборгованість за період з листопада 2019 року по жовтень 2020 року, та не погашена заборгованість по орендній платі за період з жовтня 2020 року по 24 вересня 2021.
В судове засідання апеляційного господарського суду 06.07.2022 не з'явився представник відповідача .
Враховуючи те, що відповідач про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, явка учасників судового процесу не визнана обов'язковою, з урахуванням думки представника позивача та третьої особи щодо розгляду справи у відсутності відповідача, неявка відповідача не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті, колегія суддів ухвалила розгляд апеляційної скарги у відсутності представників відповідача.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача та третьої особи судовою колегією встановлено.
08.07.2016 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву, як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер", як орендарем, укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №7463, відповідно до умов п.1.1 якого (в редакції договору про внесення змін № 7463/01 від 05.09.2019) орендодавець на підставі Наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву № 1039 від 01 липня 2016 року передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення площею 349,10кв.м, розмішені за адресою: м. Київ, вул. Академіка Туполєва, 19 літ. Ч (реєстровий номер 24523569.2.ОЧШПЖА652) (майно), що перебуває на балансі Регіонального сервісного центру МВС в м. Києві (балансоутримувач), вартість якого, визначена згідно з висновком про вартість станом на 29.02.2016, складає 3910000,00грн (без ПДВ).
Згідно з п.1.2 договору майно передається в оренду з метою розміщення приватного закладу охорони здоров'я.
Відповідно до п.2.1. договору орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.
За змістом п.3.1., п.3.3. договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку лютий 2016 року 65166,67грн.
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, із врахуванням п.9 розділу "Прикінцеві положення" Закону України "Про Державний бюджет України на 2016 рік".
Відповідно до положень п.3.6. договору орендна плата перераховується до Державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за яких здійснюється платіж із врахуванням пункту 9 розділу "Прикінцеві положення" Закону України "Про Державний бюджет України на 2016 рік".
За приписами п.5.3 договору орендар зобов'язується своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (у платіжних дорученнях, які оформлює орендар вказується "Призначення платежу" за зразком, який надає орендодавець листом при укладенні договору оренди).
Пунктом 5.10 сторони погодили, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві/ балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.
Згідно з пунктом 9.1. договору за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.
Цей договір укладено строком на 10 років, що діє з 08.07.2016 по 08.07.2026 включно (пункт 10.1. договору).
За змістом п.10.4. договору у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.
Відповідно до п.10.7 договору сторони погоджуються, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, систематично (більше трьох раз) порушує терміни здійснення будь-яких платежів за цим договором та не надав платіжні доручення до Регіонального відділення.
В разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря; вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем як за згодою так і без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає, ці поліпшення визнаються власністю держави (п. 10.8 договору).
За вимогами п.10.9 договору у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом 3 робочих днів повертається орендарем орендодавцю/ балансоутримувачу за актом приймання-передавання майна. У разі, якщо орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження.
Майно вважається поверненим орендодавцю/ балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (п. 10.10 договору).
На виконання умов вказаного договору між орендодавцем, балансоутримувачем та орендарем 08.07.2016 складено акт приймання-передавання орендованого майна за адресою: м. Київ, Академіка Туполєва, 19 літ. Ч, який підписаний представниками сторін, а також скріплений печатками без будь-яких зауважень та заперечень.
Звертаючись до суду, позивач зазначає, що станом на 29.07.2021 заборгованість відповідача зі сплати орендної плати становить 907 945,67грн, що підтверджується наданим ним розрахунком заборгованості.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.08.2021 частково задоволено позов Заступника керівника Святошинської окружної прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" про стягнення заборгованості з орендних платежів у розмірі 539 367,92грн, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" в дохід Державного бюджету України 494 268,56грн основного боргу, 10266,49грн пені, 14828,06грн штрафу та 7092,82 грн інфляційних втрат.
Матеріали справи містять пропозиції позивача від 22.11.2019 № 30-06/9666 та від 23.07.2020 № 30-06-5915, направлені на адресу відповідача, про дострокове розірвання договору оренди від 08.07.2016 № 7463, які останнім отримані не були та повернулись у зв'язку з закінченням терміну зберігання.
27.05.2021 позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення № 30-06/4224 про відмову від договору оренди нерухомого майна № 7463 від 08.07.2016 у зв'язку з наявною заборгованістю, до якого долучався на підпис акт прийому-передачі майна, проте останній повернувся за закінченням терміну зберігання.
Частинами 1 та 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Згідно з ч.1 ст.173 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 ЦК України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 ГК України.
Згідно із статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною 3 статті 291 ГК України визначено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, у порядку встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч.1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Положеннями статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
У той же час умовами пункту 10.7.3 наведеної угоди сторони погодили, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, систематично (більше трьох разів) порушує термін здійснення будь-яких платежів за цим правочином та не надав платіжні доручення до регіонального відділення.
Також ч.1 ст.651 ЦК України встановлено, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 ЦК України).
Приписи ст.651 ЦК України пов'язують можливість розірвання договору у зв'язку з порушенням стороною його умов лише у разі, якщо внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Як зазначалося вище, рішенням Господарського суду міста Києва від 09.08.2021 частково задоволено позов Заступника керівника Святошинської окружної прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" про стягнення заборгованості з орендних платежів у розмірі 539 367,92грн. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" в дохід Державного бюджету України 494 268,56грн основного боргу, 10 266,49грн пені, 14 828,06грн штрафу та 7092,82грн інфляційних втрат.
Згідно з розрахунком заборгованості відповідача з орендної плати станом на 29.07.2021, доданим позивачем до позовної заяви, вбачається що відповідачем неодноразово були прострочені платежі з орендної плати, у зв'язку із чим його заборгованість складає 907 945,67 грн.
Вказані обставини свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08.07.2016 № 7463, оскільки сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору.
Сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Оскільки матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем умов договору, що полягає у систематичному невиконанні зобов'язань щодо погашення сум заборгованості за користування орендованими приміщеннями, у зв'язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору, а також враховуючи те, що відповідач в передбаченому законом порядку не спростував встановлених обставин справи, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що позовна вимога в частині розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08.07.2016 № 7463 підлягає задоволенню.
Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Крім того, позивач просить виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" з вищезазначених нежитлових будівель, загальною площею 349,10кв.м, які є предметом оренди за спірним договором.
Згідно з п.1 ч.1 ст. 611 ЦК України розірвання договору є підставою для припинення зобов'язання.
За частиною 2 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
Відповідно до ч. 1 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Пунктом 10.9 спірного договору оренди передбачено, що в разі припинення або розірвання цієї угоди майно протягом 3 робочих днів повертається орендарем орендодавцю/балансоутримувачу.
Оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 08.07.2016 № 7463 підлягає розірванню, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про обґрунтованість позовних вимог позивача про виселення відповідача з орендованих приміщень.
За таких обставин, враховуючи встановлений факт неналежного виконання відповідачем покладеного на нього обов'язку по своєчасній оплаті орендних платежів, що є істотним порушенням умов спірного договору, місцевий суд дійшов вірного висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.
Враховуючи викладене, Північний апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2021 не підлягає скасуванню.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 273-279, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаян Віннер" залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 28.10.2021 у справі №910/13166/21 залишити без змін.
3. Матеріали справи №910/13166/21 повернути до Господарського суду міста Києва.
4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.
В разі проголошення вступної та резолютивної частини постанови суду апеляційної інстанції зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено та підписано 19.07.2022
Головуючий суддя С.А. Пашкіна
Судді С.І. Буравльов
В.В. Шапран