Справа № 131/1497/20
Провадження № 22-ц/801/1029/2022
Категорія: 23
Головуючий у суді 1-ї інстанції Кривенко Д. Т.
Доповідач:Копаничук С. Г.
30 червня 2022 рокуСправа № 131/1497/20м. Вінниця
У грудні 2020 р. СТОВ «Авангард» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 та ТОВ «Городок Агроплюс» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 25.09.2020 р., укладеного між відповідачами щодо земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, площею 1,5346 га (кадастровий номер 0521281600:03:000:0231 ) розташованої на території Городоцької сільської ради Іллінецького району Вінницької області.
Зазначило, що 10.07.2019 року СТОВ «Авангард» уклало з ОСОБА_1 договір оренди строком на 10 років спірної ділянки , належної останній на праві власності .Згідно п.38 договору він набирає чинності з моменту його підписання. З часу укладення договору позивач мав право провести державну реєстрацію речового права оренди.
25.09.2020 року ОСОБА_1 , незважаючи на існування вказаного договору, уклала новий договір оренди щодо цієї ділянки з ТОВ «Городок Агроплюс», речове право якого було зареєстровано 28.09.2020 року.
Посилаючись на те, що відповідно до ст. ст.631,638 ЦК укладений між позивачем і ОСОБА_1 договір є чинним з моменту його укладення ,а також на те, що згідно п.1.ч.1.ст.27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень» договір ,предметом якого є речові права на нерухоме майно що підлягають реєстрації, є підставою для подальшої державної реєстрації речових прав, яку позивач з причини недобросовісної, суперечливої поведінки ОСОБА_2 позбавлений можливості здійснити ,просив на підставі ст. ст. 3 п.6,13,16, 203,215 ЦК України захистити його законні права та інтереси на реалізацію шляхом реєстрації речових прав права оренди земельної ділянки і визнати оскаржуваний договір недійсним. При цьому позивач просить захистити не речове право оренди, погоджуючись ,що воно у нього не виникло, а саме його правомірні очікування ,основані на укладеному і чинному договорі оренди .Зазначив ,що укладення орендодавцем договору з ТОВ «Городок Агроплюс» перешкоджає у реалізації ним права на державну реєстрацію права оренди земельної ділянки відповідно до умов договору оренди, який було укладено з позивачем значно раніше ніж оспорюваний правочин.
Рішенням Липовецького районного суду Вінницької області від 13 квітня 2022 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір оренди землі від 25 вересня 2020 р., який укладено між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю "Городок Агроплюс" щодо земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 1,5346 га (кадастровий номер: 0521281600:03:000:0231), що розташована на території Городоцької сільської ради Іллінецького району Вінницької області.
Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю "Городок Агроплюс" на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Авангард" сплачений ним при подачі позовної заяви судовий збір у розмірі 2102 (дві тисячі сто дві) грн 00 коп, тобто з кожного по 1051 (одній тисячі п'ятдесат одній) грн 00 коп, а також витрати на правову допомогу в розмірі 5000 (п'яти тисяч) грн 00 коп, тобто з кожного по 2500 (дві тисячі п'ятсот) грн 00 коп.
В апеляційній скарзі ТОВ «Городок Агроплюс» просить зазначене рішення скасувати через порушення судом норм матеріального і процесуального права ,а у справі ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. Зазначило, що суд не вірно застосував норми права і не врахував, що орендарем земельної ділянки є лише ТОВ «Городок Агроплюс»,як таке, що зареєструвало речове право оренди земельної ділянки, власником якої є відповідачка, адже після підписання 10 липня 2019 року договору оренди землі між нею та СТОВ «Авангард» жодна із сторін договору не вчинила дій щодо проведення державної реєстрації права оренди. Позивач ,незважаючи на укладення ним договору оренди ,не набув речових прав оренди на земельну ділянку, а тому суд дійшов необгрутованого висновку про наявність підстав для задоволення позову, оскільки права та інтереси позивача порушені не були.
Колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку ,що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а тому рішення суду скасувала ,а у задоволенні позову відмовила.
Вважаю, що з доводами скарги і висновками апеляційного суду в частині необгрунтованості рішення суду щодо визнання договору оренди недійним погодитись не можна.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на землю ВН №111892 від 06.10 2004 року є власником земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 1,5346 га (кадастровий номер: 0521281600:03:000:0231),що розташована на території Городоцької сільської ради Іллінецького району Вінницької області на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ВН № 111892.
10 липня 2019 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Авангард» було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого відповідачка надала, а позивач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 1,5346 га (кадастровий номер 0521281600:03:000:0231) Сторонами було погоджено істотні умови договору й серед іншого визначено: строк договору 10 років (п.8 договору); розмір орендної плати й термін її внесення позивачем(п.п.9,11); права та обов'язки сторін (п.п.25-28); умови припинення дії договору , його розірвання у односторонньому порядку п.п.31-35). Він набував чинності з моменту його підписання сторонами, а якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення такого договору, то він є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Цей договір укладено в двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один із яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатись інші умови.
В рахунок виконання умов зазначеного договору позивач у період за 2019-2020 р.р. проводив нарахування та виплату ОСОБА_1 орендної плати за користування земельної ділянки площею 1,5346 га з кадастровим номером 0521281600:03:000:0231, що підтверджується довідкою СТОВ «Авангард» від 23.12.2020 р. № 38.
25 вересня 2020 року ОСОБА_1 , за наявності попередньо укладеного договору оренди , уклала договір оренди щодо цієї ж земельної ділянки з ТОВ "Городок Агроплюс" , згідно з яким орендодавець надала, а товариство прийняло у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,7252 га для ведення особистого селянського господарства, що включало земельні ділянки з кадастровими номерами 0521281600:03:000:0222 та 05121281600:04:000:0129. У договорі сторонами було погоджено істотні умови договору - строк договору 10 років; розмір орендної плати, термін її внесення позивачем; права та обов'язки сторін; умови припинення дії договору, його розірвання. Також у договорі було зазначено, що договір набирає чинності з моменту його підписання , а право оренди виникає з моменту державної реєстрації цього права.
01 жовтня 2020 р. речове право оренди ТОВ «Городок Агроплюс» згідно вказаного договору оренди від 25.09.2020 року було зареєстровано державним реєстратором Ольгопольської сільської ради Чечельницького району Вінницької області Савчук Л.І. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. При цьому з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.10.2020 (а.с. 59) та інформаційної довідки з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 21.11.2020 (а.с. 18) вбачається ,що 01.10. 2020 р. державним реєстратором Савчук Л.І. на підставі вказаного договору проведена реєстрація права оренди лише на спірну ділянку площею 1,5286 га з кадастровим номером 0521281600:03:000:0222.
Державна реєстрація права оренди земельної ділянки за договором від 10 липня 2019 року, укладеним між ОСОБА_1 та СТОВ «Авангард» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не відбулась.
Строки вчинення дії по реєстрації права оренди за укладеним договором законодавчо не встановлені, встановлено лише наслідки - не набуття речових прав , тобто обставини щодо якої спір відсутній ,так як позивач не стверджує про наявність у нього цього права ,а оспорює неможливість реалізувати своє право зареєструвати право оренди на підставі укладеного і не скасованого договору при відсутності встановлених строків такої реєстрації.
ОСОБА_1 обставини укладення ним вказаних договорів, підписи під ними, отримання орендної плати від СТОВ «Авангард» не заперечував.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачка , діючи недобросовісно та всупереч вимогам ст. 24 Закону України «Про оренду землі» і приписам ст. 525 ЦК України, в односторонньому порядку, без розірвання раніше укладеного договору оренди із СТОВ «Авангард», відмовилася від виконання його умов і повторно передала спірну земельну ділянку в оренду ТОВ «Городок Агроплюс»; укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 10.07.2019 був оформлений згідно з вимогами норм чинного на той час, законодавства, згідно якого договір оренди земельної ділянки для його чинності не потребував реєстрації ,а реєстрація права оренди не була обов'язковою умовою для набрання чинності таким договором, а після його підписання сторонами обов'язок орендаря здійснити державну реєстрацію права оренди у певний строк не встановлений . Виходячи з викладеного і того, що на час укладення між відповідачами оспорюваного договору ,між ОСОБА_1 і позивачем вже існували правовідносини з укладеного і чинного договору оренди тієї ж ділянки ,підстав для припинення якого не вбачається , за яким у позивача виникло законне право на реєстрацію за ним речового права оренди і виконання його умов ,яке порушено відповідачами ,зокрема, відповідачкою ,яка достроково фактично від нього відмовився, суд на підставі дотримання принципів добросовісної поведінки та принципу правової визначеності , виходив з того, що права позивача підлягають захисту шляхом визнання оскаржуваного договору недійсним.
Вважаю, ,що суд вірно оцінив докази і встановив обставини у справі, правильно визначив спірні правовідносини і застосував до них норми права, внаслідок чого дійшов обґрунтованого висновку про необхідність захисту прав та інтересів позивача шляхом визнання оскаржуваного договору недійсним.
Доводи апеляційної скарги про те, що суд не вірно застосував норми права і не врахував, що позивач ,незважаючи на укладення ним договору оренди ,не набув речових прав оренди на земельну ділянку, а тому дійшов необгрутованого висновку про наявність підстав для задоволення позову, ,оскільки ,що права та інтереси позивача порушені не були,не заслуговують на увагу.
Ч.1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
З урахуванням цих норм суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи , і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.
Відповідно до ст.182 ч.1 ЦК право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Ч.5 ст.6 «ЗУ «Про оренду землі» передбачено,що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Зі змісту ст.125 ЗК України вбачається, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Згідно ст.126 ЗК право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
Відповідно до п.1.ч.1 ст.27 ЗУ «Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації.
Відтак, з огляду на встановлені обставини, зміст порушеного права на реєстрацію речового права і позовні вимоги, вирішення спору залежить не від наявності у позивача на час укладення оспорюваного договору речового права на спірну ділянку ,а від чинності на той момент укладеного в установленому законом порядку з ОСОБА_1
договору оренди , на підставі якого позивач набув право зареєструвати за собою право оренди, від якого він не відмовлявся, оскільки строк такої реєстрації не встановлено .
Відповідні правовідносини регулюються положеннями ЦК України, ЗК України, ЗУ «Про оренду землі» і ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені в чч.1-3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу.
У ч.3 цієї статті передбачено: якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частиною 4 ст.124 ЗК України передбачено,що передача в оренду земельних ділянок ,що перебувають у власності громадян і юридичних осіб здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК).
Статтею 792 ЦК передбачено,що за договором найму( оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння і користування за плату.
Відповідно до статей 1, 13 Закону України «Про оренду землі» орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Сторони - орендар СТОВ «Авангард» і орендодавець ОСОБА_1 в належній формі дійшли згоди зі всіх істотних умов договору ,тому договір від 10.07.2019 року є укладеним. ОСОБА_1 обставини укладення нею договору оренди , підпис під ним, отримання орендної плати від СТОВ «Авангард» не заперечувала, що підтверджує фактичні дії щодо його виконання.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» № 161-ХІV.
До 01.01.2013 року діяли ст.ст.18,20 ЗУ «Про оренду землі» за змістом яких договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягав державній реєстрації. (ст.18) Право оренди земельної ділянки виникало з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.(ст.20)
Отже, договір оренди землі, укладений до 01.01.2013 року набирав чинності з моменту державної реєстрації цього договору, а не з моменту його укладення.
З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені ЗУ від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими із спеціального ЗУ «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20,зокрема, про набрання чинності договорами оренди землі після їх державної реєстрації .
Таким чином, оскільки з 01.01.2013 року спеціальний закон не містив взагалі положень про строк набрання договором оренди землі чинності, питання щодо набрання чинності договорами оренди землі регулюється загальними нормами ЦК про договори ,зокрема,ст.631 ЦК України частина друга якої передбачає, що договір набирає чинності з моменту його укладення.
Тобто, до договорів оренди земельної ділянки ,укладених з 01.01.2013 , момент набрання договором оренди чинності не пов'язується з ні з реєстрацією договору ,ні з реєстрацією речового права оренди.
Узгоджується зі вказаним і не суперечать законодавству положення п.38 договору оренди землі з СТОВ ««Авангард» від 10.07.2019 року у даній справі ,які передбачають набрання цим договором чинності з моменту його підписання.
Відповідно до ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до п.1 ч.1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень » державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
Отже, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав. При цьому реєстрація права оренди хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов'язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття речового права .
Близький за змістом правовий висновок неодноразово сформульований Верховним Судом, зокрема в постановах від 27.06.2018 у справі № 921/403/17-г/6, від 08.08.2019 у справі № 909/472/18, від 29.04.2020 у справі № 911/1455/19.
Наведене є втіленням запровадженого в Україні у сфері обігу нерухомості «принципу внесення», в силу якого право, яке підлягає реєстрації, виникає в момент такої реєстрації. Відповідний правовстановлюючий документ (правочин, договір, акт тощо) є підставою для переходу до особи прав на нерухомість, тобто породжує відповідні зобов'язання з передачі майна, а безпосередньо набуття особою усіх повноважень орендаря (володіння, користування) відбувається в момент внесення до реєстру відповідного запису про державну реєстрацію отриманого речового права.
Отже , після 01.01.2013 року для визначення початку чинності та закінчення строку дії договору має значення не момент вчинення реєстрації права оренди , тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень інформації про речове право ,а момент його укладення ( підписання) ,як підстави в подальшому зареєструвати речове право для визнання і підтвердження державою фактів набуття речового права і реалізації сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків. Тобто, законодавчо момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки, укладений після 01.01.2013 року може не співпадати з моментом державної реєстрації речового права оренди і може бути розведений у часі .
Таким чином ,вказаний договір оренди земельної ділянки є укладеним і є чинним і у встановленому законом порядку недійсним не визнано, а речове право оренди земельної ділянки за ним виникає у орендаря відповідно до 125 Земельного кодексу України з моменту державної реєстрації цих прав.
Чинним законодавством не врегульовано термін оформлення орендарем речових прав на земельну ділянку , протягом якого орендар повинен здійснити реєстрацію за собою права оренди ,на яке він має право згідно укладеного і чинного договору , як завершальної стадії юридичного складу набуття особою права оренди на нерухоме майно - земельну ділянку.
Той факт, що позивач до реєстрації речового права ,тобто до виникнення права оренди фактично приступив до виконання договору ,хоча і є порушенням,проте це не є предметом спору і не впливає на факти чинності укладеного договору і не позбавляє останнього права на реєстрацію оренди на його підставі.
Разом із тим, речове право на земельну ділянку виникає з дня реєстрації такого права.
Оскільки вказаний договір оренди землі від 10.07.2019 року є укладеним і чинним, щодо нього діють норми ст.204 ЦК України, відповідно до якого правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним,
Таким чином , незважаючи на те, що речове право оренди за договором не виникло ,договір з 10.07.2019 року є укладеним, чинним , правомірним і дійсним і є тим документом на підставі якого реєструються речові права.
Підстави припинення договору оренди землі регулюються п.п.31-34 договору оренди від 10.07.2019 року ,до яких відносяться :закінчення строку, на який його було укладено;придбання земельної ділянки орендарем у власність; викупу її для суспільних потреб; ліквідації юридичної особи - орендаря;в інших випадках передбачених законом,а також у випадку його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків передбачених договором та внаслідок випадкового пошкодження ,знищення ,яке істотно перешкоджає її використанню,а також з інших підстав передбачених законодавством .
Також вони передбачені ст.31 ЗУ «Про оренду землі»,згідно якої договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Законодавством не встановлено строк протягом якого орендарем має бути здійснена реєстрація речового права. Також законом не передбачене повторне укладення договору оренди щодо однієї і тієї ж земельної ділянки , яка вже є предметом договору оренди ,в той час як за попередній договір оренди є чинним , не припинив свою дію ,є не розірваним, не визнаний недійсним .
В той же час згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власника земельної ділянки ОСОБА_1 підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.
Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Якщо власник земельної ділянки - орендодавець вважав свої права порушеними, він міг захищати їх у порядку ,передбаченому законом,який передбачає розірвання укладеного і чинного договору або визнання його недійсним, якщо для цього є підстави .
Отже ,власник земельної ділянки ОСОБА_1 у разі порушення чинним договором його прав , повинен був вживати заходів щодо припинення раніше укладеного договору.
Як встановлено, після укладення і набрання чинності договором позивач фактично використовував земельну ділянку ,що є предметом договору оренди , сплатив орендну плату ОСОБА_1 , що не заперечується сторонами і право на державну реєстрацію за ним права оренди на підставі укладеного і не припиненого договору оренди, презумпція правомірності якого не оспорена і строк реєстрації якого законодавством не встановлено ,тобто мав законні права і інтереси ,які підлягають захисту.
Разом із тим, оскільки в даному випадку йдеться про реєстрацію речового права, строки якого законодавчо не встановлені, а у законах дослівно «чинність» договору оренди землі після 01.01.2013 року не пов'язується з моментом реєстрації речового права, договір є чинним , а оцінці підлягає добросовісність сторін у правовідносинах, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. І хоча право оренди за договором оренди земельної ділянки, який було укладено 10.07.2019 року між ОСОБА_1 і СТОВ «Авангард», останнім зареєстровано не було ,проте враховуючи ,що строк такої реєстрації законодавчо не встановлено , останнє у встановленому законом порядку не позбавлено такого права .
Порушені права землекористувачів відповідно до ч.2 ст. 95ЗК також підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Згідно з частиною п'ятою ст. 55 Конституції України, кожному гарантується захист своїх прав, свобод та інтересів від порушень і протиправних посягань будь-якими не забороненими законом засобами. Отже, конструкцією цієї конституційної норми передбачено можливість застосування способів захисту права, в тому числі, не передбачених процесуальними нормами.
Такий підхід відповідає проявам верховенства права, що не обмежується лише законодавством, а містить і інші соціальні регулятори, норми моралі, традиції, звичаї тощо. Всі ці елементи права відповідають ідеології справедливості, що значною мірою відображені у ст. 3, 6, 8, 55 Конституції України.
Вимогами пункту 6 ч.1 ст. 3 ЦК України є враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Позивач посилається у позові на те, що ОСОБА_1 діяла у даних правовідносинах недобросовісно, зокрема, не припинивши у встановлений законодавством спосіб раніше укладений договір оренди, повторно зробила належну їй ділянку об'єктом оренди, тобто діяла всупереч своїй попередній поведінці. При цьому у п.8 договору з ТОВ «Городок Агроплюс» вказано: «орендодавець гарантує що на момент укладення цього договору земельна ділянка в спорі чи під забороною не перебуває. На орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження та інші права третіх осіб, зокрема,земельна ділянка не перебуває в оренді у третіх осіб (в тому числі укладених орендодавцем з відкладальною або скасувальною умовами)».
Верховний суд у складі Обєднаної палати Касаційного цивільного суду 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 зазначив ,що « відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004).Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Тобто, в схожій правовій ситуації Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.»
Очевидно, що дії відповідачки, яка уклавши договір оренди землі від 10.07.2019 і отримавши орендну плату , не припинивши попередній договір згодом 25.09.2020 року , повторно уклала договір оренди щодо цієї ж ділянки з іншою особою, яка зареєструвала право оренди, суперечать її попередній поведінці, є недобросовісними.
За відсутності законодавчо встановленого строку впродовж якого орендар повинен зареєструвати речове право і укладення орендодавцем нового договору оренди з новим орендарем , без припинення попереднього , законні права і інтереси орендаря на державну реєстрацію за собою речового права , передбачені ст.126 ЗК, ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» є порушеними і які підлягають ефективному захисту згідно зі ст.2 ЦПК .
Згідно з ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (ч.2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі»).
Оскільки відповідно до ст.17 ЗУ «Про оренду землі» ( ред. на час правовідносин) об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, яку орендар за укладеним і не припиненим договором оренди позбавлений можливості здійснити через укладення орендодавцем іншого договору щодо цієї ж ділянки , орендодавець перешкодив орендареві в користуванні орендованою земельною ділянкою.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (п. «в» ч. 3 ст. 152 ЗК України).
У ч.3 ст.203 передбачено: якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
З огляду на вищевказане в сукупності та враховуючи, що одна й та сама ділянка, площею1,5346 га (кадастровий номер 0521281600:03:000:0231 ) не може одночасно бути об'єктом оренди за двома різними договорами, що є укладеними з різними орендарями, суд першої інстанції обгрунтовано дійшов висновку про наявність підстав для задоволення вимог позивача , договір з яким укладено і не припинено та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його право на реєстрацію права оренди за укладеним договором .
Відтак, доводи апеляційної скарги щодо того ,що на час укладення оскаржуваного договору права та інтереси позивача порушені не були, оскільки у нього права на вказану ділянку були відсутні, не заслуговують на увагу, так як у нього є укладений і не припинений договір оренди цієї ж ділянки , що був і є підставою для реєстрації за ним права оренди ,яке він в передбаченому законом порядку не втратив.
Посилання у апеляційній скарзі на висновки щодо набрання чинності договорами оренди наведені у Постановах Верховного Суду від 13.06.2013 року у справі №570/3056/15-ц,13.12.2013 року у справі №1106/2791/2012,18.01.2017 року у справі 532/129/16-ц,07.06.2017 року у справі 634/769/15-ц ,від яких не відступила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 року у справі 322/1178/17, не може прийматись судом до уваги ,оскільки предмет спору ,зміст позовних вимог , обставини у справах відрізнялись від обставин у даній справі.
Так, у Постанові Великої Палати Верховного Суду і інших наведених постановах договори оренди землі укладались у період до 01.01.2013 року, коли були чинними ст.ст.18,20 ЗУ «Про оренду землі» і договори оренди землі підлягали державній реєстрації і набирали чинності з дня його реєстрації,тобто, моменти укладення договору та набрання ним чинності згідно закону збігалися і пов'язувались саме з державною реєстрацією.
У даній справі договір оренди укладений після 01.01.2013 року і , в зв'язку з виключенням з цього часу ст.ст.18,20 із ЗУ «Про оренду землі», не потребував державної реєстрації і набрання ним чинності не пов'язувалось з державною реєстрацією .Крім того, п.1.ч.1 ст.27 ЗУ «Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає реєстрацію речового права,зокрема, лише на підставі укладеного в установленому законом порядку договору ,який був укладений і не припинений.
Посилання апелянта на висновки, здійснені щодо вказаного у постанові Верховного Суду від 22 грудня 2021 року у справі №357/8115/18 також не можуть прийматись судом до уваги, оскільки обставини і умови укладеного договору у тій справі є іншими. Договір оренди між ТОВ "Агрофірма "Матюші" та орендодавцем хоч і було укладено 19 серпня 2014 року,проте пунктом 37 цього договору було визначено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації ,тобто сторони цього договору самі визначили та пов'язали момент набрання ним чинності з моментом державної реєстрації.
У даній справі сторони не пов'язували чинність договору з моментом реєстрації договору чи речового права.
Доводи скарги про те, що у СТОВ «Авангард» відсутнє речове право на спірну земельну ділянку, яке підлягало захисту ,а тому права позивача не порушені, безпідставні, оскільки відповідно до ст.15. ч.2 ЦК та ч.1 ст.4 ЦПК України судовому захисту підлягають порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи законні інтереси. Позивач звернувся до суду не за захистом речового права, як такого ,а за захистом набутого за укладеним договором права на реєстрацію права оренди шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Інші доводи скарги в цій частині оскаржуваного рішення також правильні висновки суду не спростовують.
Суддя Копаничук С.Г.