майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,
e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,
код ЄДРПОУ 03499916
"14" червня 2022 р. м. Житомир Справа № 906/941/21
Господарський суд Житомирської області у складі:
судді Маріщенко Л.О.
секретар судового засідання: Малярчук Р.А.
за участю представників сторін:
прокурор - Рудченко М.М. служб. посв. №058865 від 21.12.2020
від позивача: не з'явився
від відповідача-1: Григорчук Н.І. - виписка з ЄДРПОУ
від відповідача-2: Ляшенко Р.В. - ордер від 17.09.2021
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу
за позовом Заступника керівника Житомирської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області
до 1. Житомирської міської ради
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем"
про визнання незаконним і скасування рішень, визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки, скасування реєстрації права оренди
Заступник керівника Житомирської окружної прокуратури звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області до Житомирської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем", якому просить:
1. Визнати незаконним та скасувати рішення Житомирської міської ради від 09.10.2020 №2035 в частині затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її в оренду ТОВ "Тан-Дем" для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу на вул. С.Параджанова, 87 в м. Житомирі.
2. Визнати недійсним договорів оренди земельної ділянки площею 0,216 га на вул. С. Параджанова, 87 в м. Житомирі (кадастровий номер 1810136600:06:026:0015) №213 від 30.10.2020, укладений між Житомирською міською радою та ТОВ "Тан-Дем".
3. Визнати незаконним та скасувати рішення Житомирської міської ради від 25.03.2021 №145 в частині поновлення договору оренди землі, шляхом укладання нового договору з ТОВ "Тан-Дем" для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу на вул. С. Параджанова, 87 в м. Житомирі.
4. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,216 га на вул. С.Параджанова, 87 в м. Житомирі (кадастровий номер 1810136600:06:026:0015) №28 від 19.04.2021, укладений між Житомирською міською радою та ТОВ "Тан-Дем".
5. Скасувати державну реєстрацію права оренди ТОВ "Тан-Дем" щодо земельної ділянки з кадастровим номером:1810136600:06:026:0015.
6. Зобов'язати ТОВ "Тан-Дем" повернути Житомирській міській об'єднаній територіальній громаді в особі Житомирської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 1810136600:06:026:0015.
В обґрунтування заявлених вимог прокурор послався на те, що земельна ділянка площею 0,2160 га (кадастровий номер 1810136600:06:026:0015) була передана відповідачу-2 з порушенням вимог земельного законодавства не на конкурентних засадах. Також не можуть бути застосовані до спірних відносин положення ст. 120 Земельного кодексу та ст. 377 ЦК України, оскільки попереднім власником нерухомого майна не було оформлено право користування земельною ділянкою (кадастровий номер 1810136600:06:026:0015). На зазначену земельну ділянку відповідач -2 має право набути лише на конкурентних засадах, відповідно до положень ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України. Таким чином, на підставі незаконних рішень між відповідачами укладено договори оренди земельної ділянки, зазначені договори підлягають визнанню недійсними.
Ухвалою суду від 31.08.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 906/941/21 за правилами загального позовного провадження.
20.09.2021 від Житомирської міської ради до суду надійшов відзив на позовну заяву у якому зазначає, що керівник Житомирської окружної прокуратури не має повноважень щодо звернення до суду із вказаним позовом.
Також відповідач 1 зазначає, що прокурор в позовній заяві не оспорює віднесення земельної ділянки за адресою вул. С.Параджанова, 87 м. Житомир, до комунальної власності Житомирської міської об'єднаної територіальної громади та наявність у Житомирської міської ради повноважень розпоряджатися вказаним комунальним майном.
Посилання прокурора на порушення відповідачем певних норм чинного законодавства самі по собі не можуть бути доказом порушення інтересів держави та підставою для представництва.
Фактичним розпорядником спірної земельної ділянки є Житомирська міська рада, вказана земельна ділянка є комунальною власністю та не відноситься до державної власності, і саме територіальна громада могла отримувати матеріальні блага від здачі нерухомого майна в оренду.
Відповідно до додатку 1 рішення Житомирської міської ради від 09.10.2020 №2035, ТОВ "Тан-Дем" було надано в оренду земельну ділянку за адресою : вул. С.Параджанова, 87 м. Житомир, для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу, загальною площею 0,2160 га, кадастровий номер: 1810136600:06:026:0015, на термін дії договору оренди приміщення - до 30.04.2021. Підставою надання земельної ділянки в оренду ТОВ "Тан-Дем" слугував договір оренди приміщення, який був укладений між ПрАТ "Атмашбуд" та ТОВ "Тан-Дем" від 01.05.2020 №7/20.
Тобто, ПрАТ "Атмашбуд" надав свою згоду ТОВ "Тан-Дем" на отримання земельної ділянки в оренду, а також на здійснення товариством будівництва об'єктів на земельній ділянці.
В подальшому, а саме 05.03.20221 ПрАТ "Атмашбуд" відчужило на користь ТОВ "Тан-Дем" нежитлове приміщення - будівлю грузової прохідної, що знаходиться за адресою вул. С.Параджанова, 87 м. Житомир, що підтверджується договором купівлі-продажу №3392.
25.03.2021 Житомирською міською радою було прийнято рішення №145 "Про поновлення юридичним особам договорів оренди землі" відповідно до якого було вирішено поновити договори оренди землі згідно з додатками, шляхом укладання нових договорів оренди землі відповідно до типової форми, затвердженої рішенням міської ради від 07.10.2011 №195 .
На виконання вказаного рішення укладено договір оренди землі від 19.04.2021 №28, предметом якого є земельна ділянка для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу за адресою вул. С.Параджанова, 87 м. Житомир, загальною площею 0,2160 га кадастровий номер: 1810136600:06:026:0015. Договір укладено строком на 5 років.
Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ "Тан-Дем" за адресою вул. С.Параджанова, 87 м. Житомир, загальною площею 0,2160 га кадастровий номер: 1810136600:06:026:0015, який подавався на затвердження Житомирській міській раді пройшов державну експертизу та отримав позитивний висновок від 20.08.2020 №13402/82-20 органу Держгеокадастру. Також наявний висновок департаменту містобудування та земельних відносин міської ради від 14.07.20 №2759/13, яким департамент погодив даний проект землеустрою.
Таким чином, в Житомирської міської ради не було законних підстав для відмови ТОВ "Тан-Дем" в затвердженні проекту землеустрою, а також для відмови в передачі в оренду земельної ділянки.
Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, не підлягають продажу на конкурсних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Також відповідач-1 зазначає, що спірна земельна ділянка є комунальною власністю та не відноситься до земель державної власності, тому відсутні правові підстави вважати, що укладеним договором порушені права держави - органу Держгеокадастру. Оскільки Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області не є стороною оспорюваних договорів оренди землі, а також не є користувачем та розпорядником земельної ділянки площею 0,2160 га то неможливо стверджувати про порушення прав та інтересів держави оскаржуваним договором та рішенням Житомирської міської ради. Тому відповідач -1 просить відмовити у задоволенні позову.
21.09.2021 від відповідача-2 до суду надійшов відзив на позовну заяву у якому вказує на те. що в даному випадку позовом не обґрунтовано і не вбачається жодного порушення прав ГУ Держгеокадастру у Житомирській області та як наслідок відсутність у прокурора повноважень наданих законом на звернення до суду за захистом неіснуючих прав.
01.05.2020 був укладений договір оренди приміщення №7/20 між ПрАТ "Атмашбуд" та ТОВ "Тан-Дем" .
Відповідно до додатку 1 рішення Житомирської міської ради від 09.10.2020 №2035, ТОВ "Тан-Дем" було надано в оренду земельну ділянку за адресою : вул. С.Параджанова, 87 м. Житомир, для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу, загальною площею 0,2160 га, кадастровий номер: 1810136600:06:026:0015, на термін дії договору оренди приміщення - до 30.04.2021.
Тобто, ПрАТ "Атмашбуд" надав свою згоду ТОВ "Тан-Дем" на отримання земельної ділянки в оренду, а також на здійснення товариством будівництва об'єктів на земельній ділянці.
В подальшому, а саме 05.03.20221 ПрАТ "Атмашбуд" відчужило на користь ТОВ "Тан-Дем" нежитлове приміщення - будівлю грузової прохідної, що знаходиться за адресою вул. С.Параджанова, 87 м. Житомир, що підтверджується договором купівлі-продажу №3392.
Рішенням Житомирської міської ради затверджено проект землеустрою та передано спірну земельну ділянку в оренду.
Також відповідач-2 в частині посилання позивача на ніби то неналежність проекту землеустрою розробленого ФОП Корнійчук І.В. - як сертифікованим інженером-землевпорядником, зазначає, що вказана документація, а саме проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, який подавався на затвердження Житомирській міській раді, пройшов державну експертизу та отримав позитивний висновок від 20.08.2020 №13402/82-20 органу Держгеокадастру, який міститься в самому проекті землеустрою, - не є предметом позову, щодо неї не заявлено жодних вимог, а ФОП Корнійчук І.В. не є учасником справи.
Крім того відповідач-2 вказує на те, що спірна земельна ділянка межує виключно з землями комунальної власності Житомирської міської ради. Жодних інших суміжних землекористувачів зазначена ділянка не має. Внаслідок чого, виключно у визначеному законом порядку, межі були погоджені з єдиним суміжним власником/землекористувачем Житомирською міською радою.
Враховуючи викладене, відповідач-2 просить залишити позовну заяву без розгляду.
24.09.2021 прокуратурою надано відповідь на відзив Житомирської міської ради у якій зазначено, що Головне управління Держгеокадастру в Житомирській області протягом тривалого часу було відомо про порушення під час передачі земельної ділянки в оренду, однак останнім жодних заходів не вжито. Також прокурор стверджує, що в позовній заяві з посиланням на норми чинного законодавства обґрунтовано наявність порушення інтересів держави внаслідок протиправної передачі в оренду спірної земельної ділянки. Дійсно позовні вимоги прокурора спрямовані і на захист інтересів територіальної громади. Проте, у даному випадку такі інтереси територіальної громади збігаються з інтересами держави.
Крім того, за твердженням прокуратури, спірна земельна ділянка була сформована вже після передачі нежитлового приміщення в оренду ТОВ "Тан-Дем", за ПрАТ "Атмашбуд" право власності чи користування спірною земельною ділянкою, на момент надання в оренду нерухомого майна та в подальшому його відчуження, не було зареєстровано.
Тобто, доводи відповідача про те, що ПрАТ "Атмашбуд" не заперечував проти укладання ТОВ "Тан-Дем" договору оренди земельної ділянки під об'єктом нерухомості та прилеглої території не має жодної юридичної сили.
ГУ Держгеокаастр у Житомирській області є позивачем, як орган уповноважений державою на виконання відповідних функцій у спірних правовідносинах. Оспорюваним правочинами інтереси головного управління, як юридичної особи не зачіпаються, проте порушують інтереси держави у земельній сфері, захист яких останній, відповідно до повноважень, має здійснювати.
24.09.2021 прокуратурою надано до суду відповідь на відзив ТОВ "Тан-Дем" у якій також не погоджується з викладеними у відзиві запереченнями та просить позов задовольнити.
Ухвалою суду від 01.10.2021 продовжено строк підготовчого провадження.
04.11.2021 відповідачем -2 надано до суду клопотання про долучення до матеріалів справи адвокатський запит на адресу розробника земельного проекту спірної ділянки - сертифікованого інженера-землевпорядника Корнійчука І.В. та його відповідь з додатками , якою спростовуються викладені в позові в Акті перевірки від 27.11.2020 обставини щодо наявності порушень.
Ухвалою суду від 30.11.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
21.02.2020 відповідачем-2 надано суду додаткові письмові пояснення щодо відсутності порушень під час визначення розміру земельної ділянки, а також надано клопотання про долучення до матеріалів справи копію адвокатського запиту та листа - відповіді ФОП Корнійчук І.В. від 15.11.2022, у якому зазначено, що під час розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки було враховано всі необхідні державні будівельні та санітарні норми у визначеному законом порядку.
18.05.2022 відповідачем-2 надані додаткові письмові пояснення у яких вказує, що задоволення позовних вимог у даній справі не відповідатиме "принципу пропорційності", оскільки докладатиме надмірний індивідуальний тягар на юридичну особу, яка добросовісно набула права власності на об'єкти нерухомого майна та право оренди спірної земельної ділянки, у зв'язку із чим, підстави для задоволення позовної вимоги щодо витребування із володіння відповідача другого відповідача земельної ділянки та передання її першому відповідачу - відсутні.
У судовому засіданні 19.05.2022 оголошувалась перерва до 14.06.2022.
Прокурор в судовому засіданні позов підтримав.
Представник позивача в судове засідання не з'явився, причин неявки суду не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про час, день та місце розгляду справи.
Представники відповідачів позов не визнають та просять відмовити у його задоволенні.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора та представників відповідачів, проаналізувавши наявні у справі докази у сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, господарський суд
Як вбачається з позовної заяви 01.05.2020 між Приватним акціонерним товариством "Атмашбуд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем" укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі грузової прохідної площею 26,6 м2) строком до 30.04.2021, що знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Параджанова, 87.
Пунктом 5 додатку №1 до рішення Житомирської міської ради від 09.10.2020 №2035 "Про затвердження землевпорядної документації та надання права користування земельними ділянками суб'єктам господарювання» затверджено проект землеустрою щодо відвернення в оренду земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем" для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу на вул. С. Параджанова, 87 в місті Житомирі та передано товариству в оренду до 30.04.2021 земельну ділянку з кадастровим номером: 1810136600:06:026:0015, загальною площею 0,2160 га.
На виконання вказаного рішення між Житомирською міською радою та ТОВ "Тан-Дем" 30.10.2020 укладено договір оренди земельної ділянки та складено Акт приймання-передачі зазначеної земельної ділянки.
В подальшому, між ПАТ "Атмашбуд" та ТОВ "Там-Дем" укладено договір купівлі-продажу вказаного вище приміщення від 05.03.2021, про що здійснено запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №3392.
Рішенням 5 сесії Житомирської міської ради 8 скликання "Про поновлення юридичним особам договорів оренди землі" №145 від 25.03.2021 поновлено ТОВ "Тан-Дем" договір оренди землі терміном на 5 років.
На виконання вказаного рішення 19.04.2021 укладено договір оренди землі №28 між Житомирською міською радою та ТОВ "Там-Дем".
На підставі вказаного договору у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди зазначеної земельної ділянки №38970445.
Однак, як зазначає прокурор, вказані рішення Житомирської міської ради прийнято незаконно, а договори оренди укладено з порушенням вимог чинного законодавства, у зв'язку з чим рішення мають бути визнано незаконними та скасовано, а договори оренди підлягають визнанню недійсним з огляду на наступне.
При цьому зазначає, що на час прийняття рішення Житомирської міської ради №2035 від 09.10.2020 про надання в оренду спірної земельної ділянки по вул. С. Параджанова, 87 в м. Житомирі, об'єкт нерухомості - будівля грузової прохідної належав ПрАТ "Атмашбуд".
В подальшому, вказане приміщення ТОВ "Тан-Дем" придбало у власність на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 05.03.2021.
Разом з тим, ПрАТ "Атмашбуд" договору оренди спірної земельної ділянки з Житомирською міською радою не укладало, більше того земельна ділянка з кадастровим номером: 1810136600:06:026:0015 сформована вже після передачі нежитлового приміщення в оренду ТОВ "Тан-Дем".
Крім того, в п.1.1. договору купівлі-продажу нежитлового приміщення зазначено, що за ПрАТ "Атмашбуд" право власності чи користування земельною ділянкою з кадастровим номером: 1810136600:06:026:0015, на якій знаходиться об'єкт нерухомості не зареєстровано.
За таких підстав, якщо попереднім власником нерухомого майна не було оформлено право користування земельною ділянкою, положення ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України не можуть бути засновані до спірних відносин.
ТОВ "Тан-Дем" у зв'язку з набуттям права користування та в подальшому власності на об'єкти нерухомості, розташовані на спірній земельній ділянці, могло відповідно до ст.ст. 120, 124, 134 Земельного кодексу України набути не на конкурентних засадах право власності або користування на земельну ділянку лише під нежитловою будівлею, загальна площа якої становить 26,6 кв.м.(або 0,00266 га).
Право власності на земельну ділянку, що не знаходиться під об'єктом нерухомості, товариство може набути лише на конкурентних засадах в порядку, передбаченому ст. ст. 134,135 Земельного кодексу України.
Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу (ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України).
Житомирська міська рада, без проведення аукціону не вправі самостійно визначати розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування майна, оскільки приписами ст. 120 Земельного кодексу України визначено не тільки обсяг прав на землю, який переходить у зв'язку з набуттям прав на нерухомість, а й розмір такої земельної ділянки (лише під майном, яке на ній розміщено).
Оспорюваними рішеннями Житомирської міської ради надано в оренду земельну ділянку площею 0,2160 га для розміщення та експлуатації нежитлової будівлі загальною площею 26,6 кв.м. (або 0,00266 га).
Таким чином, площа земельної ділянки, яка надана товариству в оренду, майже у 100 разів перевищує площу нерухомого майна, яке на ній розташоване.
З огляду на викладене, надання земельної ділянки загальною площею 0,2160 га без проведення аукціону свідчить про порушення Житомирською міською радою ст. ст. 122, 124, 134 Земельного кодексу України.
Також, слід зазначити, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь- якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням.
Також прокурор у своєму позові зазначає, що документація із землеустрою не містить даних, що площа земельної ділянки, яка надана ТОВ "Тан-Дем" для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. С. Параджанова, 87 в м. Житомирі, визначена саме у відповідності до державних будівельних та санітарних норм, в контексті площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування нерухомого майна загальною площею 26,6 кв.м.
Отже, Житомирською міською радою при прийнятті оспорюваного рішення щодо надання в оренду товариству земельної ділянки саме такої площі - 0,2160 га не враховано державні будівельні та санітарні норми.
Затверджений рішенням міської ради №2035 від 09.10.2020 проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ "Тан-Дем" складений з порушенням вимог закону.
При розробленні обумовленого текстом проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за результатами кадастрової зйомки було складено кадастровий план земельної ділянки, яка передана у подальшому в оренду ТОВ "Тан-Дем" "для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу" та розташована за адресою: вул. Сергія Параджанова, 87 м. Житомир площею 0,2160 га, на якому не відображено відомості про наявність на ній інженерних комунікацій - зливова каналізація, газопровід, водогін, лінія електропередач, які згідно з матеріалами зйомки М 1:500 вказаної території проходять через зазначену земельну ділянку. Як наслідок, не відображено відповідних охоронних зон, які створюються уздовж ліній зв'язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження та відповідно до ст. 111 Кодексу підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому законом, і мають обов'язково зазначатись у проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок.
Згідно з відомостями Державного земельного кадастру (витяг з Державного земельного кадастру від 25.08.2020 № НВ-7114929172020) в розділі "Відомості про обмеження у використанні земель" лише зазначено, що частина земельної ділянки знаходиться в зоні особливого режиму забудови (площею 0,0627 га) та вся земельна ділянка в межах санітарно-захисної зони навколо об'єкта - згідно з висновком Департаменту містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради №45/2020 П це зона вулиць в червоних лініях та санітарно-захисна зона підприємств IV-V класу шкідливості та об'єктів транспорту відповідно.
Також, при розробленні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за результатами кадастрової зйомки не було виконано правильної процедури погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами, оскільки порушено визначену статтею 182 Кодексу мету землеустрою, яка полягає в забезпеченні раціонального використання земель.
Так, відповідно до відомостей наданих Житомирською міською радою за наявними картографічними матеріалами М 1:2000 відомості про наявність проходу між земельною ділянкою 1810136600:06:026:0015 та земельними ділянками 1810136600:06:026:0010, 1810136600:06:026:0011 відсутні, в той час, як згідно з «абрисом земельної ділянки» та «схемою прив'язки межових знаків до об'єктів і контурів місцевості», які містяться в розробленій документації із землеустрою та складаються в процесі проведення камеральних та польових робіт, суміжником земельної ділянки 1810136600:06:026:0015 «від Б до В» визначено «землі комунальної власності Житомирської міської ради (прохід)».
В описі меж на кадастровому плані відомості про прохід також відсутні, та зазначено що суміжником земельної ділянкою 1810136600:06:026:0015 «від Б до В» є «землі комунальної власності Житомирської міської ради».
Таким чином, при проектуванні земельної ділянки було «зведено» межі земельної ділянки 1810136600:06:026:0015 із межами земельних ділянок 1810136600:06:026:0010, 1810136600:06:026:0011, що призвело до нераціонального використання земель комунальної власності (смугу землі комунальної власності між зазначеними земельними ділянками шириною орієнтовно 0,5 м - 1,0 м ніяким чином використати неможливо, фактично прохід відсутній) та до непогодження з власниками/користувачами земельних ділянок 1810136600:06:026:0010 та 1810136600:06:026:0011 зовнішніх меж земельної ділянки 1810136600:06:026:0015.
Згідно з матеріалами М 1:500 та м 1:2000 на дану територію встановлено, що земельна ділянка 1810136600:06:026:0015 сформована частково за рахунок земельної ділянки газової підстанції, яка огороджена по периметру та використовується для її розміщення та обслуговування. В той же час, відомості про погодження зовнішніх меж земельної ділянки 1810136600:06:026:0015 з відповідною службою відсутні.
З огляду на викладене, рішення Житомирської міської ради від 09.10.2020 № 2035 в частині передачі в оренду ТОВ "ТАН-ДЕМ" земельної ділянки площею 0,216 га для розміщення та експлуатації нежитлової будівлі на вул. С. Параджанова в міста Житомирі та рішення від 25.03.2021 №145 в частині поновлення договору оренди спірної земельної ділянки ТОВ "ТАН ДЕМ", на думку прокурора, прийнято з порушеннями вимог законодавства.
Враховуючи викладене, прокурор просить визнати недійсними та скасувати рішення Житомирської міської ради в частині затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її в оренду, а також, у зв'язку з тим, що на підставі незаконних рішень між відповідачами укладено договори оренди земельної ділянки від 30.10.2020 та від 19.04.2021, визнати зазначені договори недійсними як похідні правочини від оскаржуваних рішень, а також скасувати державну реєстрацію права оренди ТОВ "Тан-Дем" щодо земельної ділянки з кадастровим номером:1810136600:06:026:0015.
Враховуючи викладене, оскільки спірна земельні ділянка була передана орендарю за Актом приймання-передачі на підставі оспорюваного договору оренди, то у разі визнання такого договору недійсним, вона підлягає поверненню Житомирській міській об'єднаній територіальній громаді в особі Житомирської міської ради.
Як на підставу представництва прокурором вказане наступне.
Відповідно до п. З ч. 1 ст. 131-1 Конституції України прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Згідно зі ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» представництво прокурором інтересів держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
За ст. 53 Господарського процесуального кодексу України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Відповідно до ст. 14 Конституції України, ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про охорону земель» землі в межах території України є об'єктом особливої охорони держави.
Зокрема, відповідно до ст.ст. 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» обов'язком органу місцевого самоврядування є здійснення в інтересах територіальної громади та від її імені права суб'єкта комунальної власності (у тому числі правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктом права комунальної власності).
Згідно зі ст. 9 Закону України «Про охорону земель» до повноважень Житомирської міської ради у галузі охорони земель належить, зокрема, організація і здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель відповідно до закону.
Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правом власності інших суб'єктів ( ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 13 Конституції України).
Натомість, Житомирська міська рада при прийнятті оспорюваного рішення внаслідок допущених порушень розпорядилась земельною ділянкою поза конкурентними засадами, а відтак діяла всупереч інтересам територіальної громади міста та, відповідно, і держави.
Передача спірної земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів порушує інтереси держави, які полягають у втраті можливості отримати територіальною громадою міста максимально великий розмір орендної плати за використання земельної ділянки у разі продажу права оренди на конкурентних засадах.
Наповненість та збільшення бюджету, у тому числі місцевого як складової частини державних фінансових ресурсів, є запорукою стабільної економіки держави.
Таким чином, оскаржуваними рішеннями та укладанням договорів порушено інтереси держави щодо охорони земельних ресурсів, їх раціонального та ефективного використання з максимально вигідним економічним результатом, що утруднює належне виконання державою своїх соціально-економічних функцій.
Вжиття заходів щодо скасування спірних рішень, визнання недійсними договорів саме органами прокуратури обумовлено наступним.
Згідно з п. 2 Рекомендацій CM/Rec (2012) щодо ролі державних прокурорів за межами системи кримінального судочинства, прийнятих Комітетом міністрів Ради Європи 19.09.2012, обов'язками та повноваженнями прокурора за межами системи кримінального провадження є представництво загальних та громадських інтересів, захист прав людини та основоположних свобод, а також підтримка верховенства права.
Відповідно до висновку № 3 (2008) Консультативної Ради Європейських прокурорів «Про роль прокуратури за межами сфери кримінального права» прокурор має реалізовувати функції від імені суспільства та на захист державних інтересів.
Згідно ч. 1 ст. 188 Земельного кодексу України, державний контроль за використанням та охороною земель здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі, а за додержанням вимог законодавства про охорону земель - центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику із здійснення державного нагляду (контролю) у сфері охорони навколишнього природного середовища, раціонального використання, відтворення і охорони природних ресурсів.
Статтею 5 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» також передбачено, що державний контроль за використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності здійснює центральний орган виконавчої влади, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі.
Державний контроль за дотриманням вимог законодавства України про охорону земель здійснює центральний орган виконавчої влади, який забезпечує реалізацію державної політики із здійснення державного нагляду (контролю) у сфері охорони навколишнього природного середовища, раціонального використання, відтворення і охорони природних ресурсів.
Згідно п. 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 р. № 15, Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) є центральним органом виконавчої влади який реалізує державну політику у сфері державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів.
Відповідно до п. 3 Положення про головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 17.11.2016 №308, завданням Головного управління є реалізація повноважень Держгеокадастру на території Житомирської області.
Житомирською окружною прокуратурою 13.08.2021 листом №10-6-0.61- 4321/2-21 повідомлено ГУ Держгеокадастру у Житомирській області про порушення вимог земельного законодавства при передачі Житомирською міською радою в користування земельної ділянки кадастровий номер 1810136600:06:026:0015.
Проте, у відповіді головного управління зазначено про те, що у останнього відсутні кошти на сплату судового збору для звернення до суду.
Будь-якої іншої інформації щодо причин невжиття або неможливості вжиття заходів реагування не повідомлено.
Враховуючи викладене, прокурор звертається до суду із вказаним позовом в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області та зазначає останнє в якості позивача.
Крім того, даний позов прокурором заявлено за результатами розгляду клопотання ГУ Держгеокадастру у Житомирській області від 13.01.2021 про вжиття органами прокуратури заходів представницького характеру за фактами порушення вимог закону при прийнятті міською радою спірного рішення та укладення спірного договору оренди.
З урахуванням зазначеного, висновки відповідачів щодо відсутності підстав для представництва прокурором у даній справі є помилковими.
Дослідивши матеріали справи суд зазначає наступне.
Відповідно до частини 2 статті ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частиною 3 статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України. Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами у відповідності до статті 74 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».
Відповідно до вимог статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу; вирішення земельних спорів; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.
Гарантоване державою місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи і передбачає правову, організаційну та матеріально-фінансову самостійність, яка має певні конституційно-правові межі, встановлені, зокрема, приписами статей 19, 140, 143, 144, 146 Основного Закону України.
З аналізу вказаних конституційних положень вбачається, що органи місцевого самоврядування, здійснюють управління і самостійно вирішують питання місцевого значення, віднесені законом до їх компетенції, та приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Такі ж положення закріплені в статті 4 Європейської хартії місцевого самоврядування, яка встановлює, що головні повноваження і функції органів місцевого самоврядування визначаються Конституцією або законом; органи місцевого самоврядування в межах закону мають повне право вільно вирішувати будь-яке питання, яке не вилучене із сфери їхньої компетенції і вирішення якого не доручене жодному іншому органу; повноваження, якими наділяються органи місцевого самоврядування, як правило, мають бути повними і виключними, що кореспондується із вимогами частини З статті 24 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні.
Згідно з п. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Відповідно до п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад, належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
Згідно з приписами ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Частиною 5 статті 60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності.
При цьому, враховуючи вимоги ст.19 Конституції України, територіальна громада м. Житомира як власник спірної ділянки делегує Житомирській міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом. Тобто, воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства.
Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.
Згідно із статтею 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" Житомирська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Статтею 122 Земельного кодексу України визначено що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.
Порядок надання земельних ділянок регулюється Земельним кодексом України.
Враховуючи положення ст. 34 Закону України "Про оренду землі" вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки, яка в свою чергу є похідною від визнання недійсним спірного рішення Житомирської міської ради.
Відповідно до пункту 1 статті 123 Земельного кодексу України, надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання). Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.
За приписами ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Як вбачається з матеріалів справи, 01.05.2020 між Приватним акціонерним товариством "Атмашбуд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем" укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі грузової прохідної площею 26,6 м2) строком до 30.04.2021, що знаходиться за адресою: м.Житомир, вул. Параджанова, 87.
18.06.2020 Житомирська міська рада рішенням №1918 надала дозвіл ТОВ "Тан-Дем" на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Сергія Параджанова, 87 в м. Житомирі орієнтовною площею 0,22 га з цільовим призначенням "для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу (12.11)".
Відповідно до розробленого проекту землеустрою ФОП Корнійчуком І.В. щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ "Тан-Дем" за адресою вул. Сергія Параджанова, 87 в м. Житомирі площею 0,2160 га, відомості про зазначену земельну ділянку зареєстровано в Державному земельному кадастрі, про що свідчить витяг з Державного земельного кадастру 25.08.2020 № НВ-7114929172020.
Пунктом 5 додатку №1 до рішення Житомирської міської ради від 09.10.2020 №2035 "Про затвердження землевпорядної документації та надання права користування земельними ділянками суб'єктам господарювання» затверджено проект землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем" для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу на вул. С. Параджанова, 87 в місті Житомирі та передано товариству в оренду до 30.04.2021 земельну ділянку з кадастровим номером: 1810136600:06:026:0015, загальною площею 0,2160 га.
На виконання вказаного рішення між Житомирською міською радою та ТОВ "Тан-Дем" 30.10.2020 укладено договір оренди земельної ділянки та складено Акт приймання-передачі зазначеної земельної ділянки.
При цьому, за Приватним акціонерним товариством "Атмашбуд" право власності чи користування спірною земельною ділянкою, на момент надання в оренду нерухомого майна зареєстровано не було. Спірна земельна ділянка сформована вже після передачі нежитлового приміщення в оренду ТОВ "Тан-Дем".
Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Частинами 2, 3 вказаної норми передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу; передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.
Як визначено ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Відповідно до ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент прийняття оспорюваного рішення) не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:
- розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
- використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
- використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;
- будівництва об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;
- надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;
- надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;
- розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;
- надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;
- надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
- надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;
- будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);
- будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);
- передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
- надання земельних ділянок суб'єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України "Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим" зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проекти. Надання такої земельної ділянки у власність здійснюється згідно із законодавством після завершення строку реалізації інвестиційного проекту за умови виконання суб'єктом господарювання договору про умови реалізації цього інвестиційного проекту на території Автономної Республіки Крим;
- поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
- передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;
- надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків;
- надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов'язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
- надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 цього Кодексу;
- надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення.
Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 частини першої статті 6 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" (ч. 3 ст. 134 Земельного кодексу України у редакції, чинній на момент прийняття оспорюваного рішення).
Отже частини 2, 3 ст. 134 Земельного кодексу України встановлюють вичерпний перелік випадків, коли земельні ділянки та права на них не підлягають продажу на конкурентних засадах.
З наявних у матеріалах справи доказів та, зокрема, зі змісту спірного рішення Житомирської міської ради №2035 від 09.10.2020, на момент його прийняття, не встановлено підстав, передбачених ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, які надають право передавати в оренду ТОВ "Тан-Дем" спірну земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів.
Таким чином земельна ділянка з кадастровим номером 1810136600:06:026:0015 по вул. Сергія Параджанова, 87 м. Житомир передана в оренду ТОВ "Тан-Дем" за рішенням Житомирської міської ради № 2035 від 09.10.2020 всупереч вимогам ст. 124 Земельного кодексу України.
Відповідно до ч. 2 ст. 21 Цивільного кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
У відповідності до ч. 1 ст. 155 Земельного кодексу України, у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.
Враховуючи викладене, зважаючи на порушення конкурентних засад при передачі в оренду земельної ділянки, що порушує права власника такого майна територіальної громади м. Житомира, суд вважає вимоги прокурора щодо визнання недійсним рішення Житомирської міської ради № 2035 від 09.10.2020 в частині затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки в оренду ТОВ "Тан-Дем" для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу по вул. С. Параджанова, 87 у м. Житомирі обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Позов прокурора в частині визнання недійсним договору оренди землі №213 від 30.10.2020 є обґрунтованими з наступних підстав.
Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.
Як визначено ч. 1, 2 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Враховуючи, що судом визнано рішення, на підставі якого укладено спірний договір оренди, таким, що не відповідає чинному законодавству, отже є недійсним укладений на підставі такого рішення договір оренди землі № 213 від 30.10.2020.
Як встановлено судом, в подальшому, приміщення будівлі грузової прохідної площею 38,5 кв.м. за адресою м. Житомир, вул. Сергія Параджанова, 87 у м. Житомирі ТОВ "Тан-Дем" придбало у власність на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 05.03.2021, про що здійснено запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3392.
У зв'язку з придбанням приміщення ТОВ "Тан-Дем" звернулося до Житомирської міської ради з клопотанням про поновлення договору оренди землі.
25.03.2021 Житомирською міською радою було прийнято рішення №145 "Про поновлення юридичним особам договорів оренди землі" відповідно до якого вирішено, зокрема:
1 Поновити договори оренди землі згідно з додатком шляхом укладання нових договорів оренди землі відповідно до типової форми, затвердженої рішенням міської ради від 07.10.2011 №195.
1.1 Попередньо укладені договори оренди землі вважати такими, що втратили чинність.
На виконання вказаного рішення міської ради між ТОВ "Тан-Дем" та Житомирською міською радою укладено договір оренди землі від 19.04.2021 №28.
Предметом договору є земельна ділянка для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу за адресою м. Житомир, вул. С. Параджанова, 87, загальною площею 0,2160 га, кадастровий номер 1810136600:06:026:0015. Договір укладено строком на 5 років. На земельній ділянці розташовується об'єкт нерухомого майна: будівля грузової прохідної.
Згідно тверджень прокурора, надання в оренду спірної земельної ділянки здійснене у порушення приписів ст.134 ЗК України без проведення земельних торгів.
При цьому, як зазначає прокурор, площа земельної ділянки, яка передається в оренду, повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об'єкти нерухомого майна (може бути дещо більше такої площі у разі необхідності обслуговування цих об'єктів).
Частиною 1 статті 116 ЗК України унормовано, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Відповідно до ч.1 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Як зазначалося вище рішенням Житомирської міської ради №145 від 25.03.2021 "Про поновлення юридичним особам договорів оренди землі" ТОВ "Тан-Дем" поновлено договір оренди землі шляхом укладання нового договору оренди. При цьому, попередньо укладені договори оренди землі вважати такими, що втратили чинність.
Тобто, згідно рішення міської ради №145 від 25.03.2021, фактично між відповідачами укладено новий договір оренди земельної ділянки №28 від 19.04.2021, предметом якого є земельна ділянка для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу за адресою м. Житомир, вул. С. Параджанова, 87, загальною площею 0,2160 га, кадастровий номер 1810136600:06:026:0015. Договір укладено строком на 5 років. На земельній ділянці розташовується об'єкт нерухомого майна: будівля грузової прохідної, яка належить на праві власності ТОВ "Тан-Дем". А також сторонами складено та підписано акт прийому-передачі об'єкта оренди.
Відповідно до ч.2 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Згідно приписів ст.134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч.1). Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (ч.2).
При цьому, ч.2 ст.134 ЗК України не ставить підстави продажу права оренди земельної ділянки без застосування конкурентних засад в залежність від розміру об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на земельній ділянці, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, та виду використання земельної ділянки.
Так, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Тан-Дем" зареєстровано право власності на об'єкти нерухомого майна за адресою:м. Житомир, вул. С. Параджанова, 87, а саме на: будівлю грузової прохідної загальною площею 26,6 кв.м.
Як станом на момент прийняття Житомирською міською радою рішення № 145 від 25.03.2021, так і станом на момент розгляду справи, право власності відповідача-2 на зазначені нежитлову будівлю є чинним та не скасоване, доказів протилежного прокурором не надано.
Вищевказаний факт сторонами справи визнаються.
Частиною 2 ст.120 Земельного кодексу України визначено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Статтею 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Як вбачається з матеріалів справи державна реєстрація спірної земельної ділянки відбулась 25.08.2020, тобто до прийняття Житомирською міською радою оскаржуваного рішення №145 від 25.03.2021, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру.
Отже, розташування на спірній земельній ділянці, переданій в оренду ТОВ "Тан-Дем", об'єктів нерухомого майна, що належать на праві власності відповідачу-2, з огляду на викладені вище норми законодавства, виключає наявність підстав для відчуження спірної земельної ділянки виключно на конкурентних засадах. Земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, без проведення земельних торгів у порядку визначеному положеннями ст.ст.122, 124 ЗК України.
За таких обставин суд приходить до висновку, що Житомирська міська рада діяла на підставі норм чинного законодавства та в межах наданих повноважень під час прийняття оскаржуваного рішення №145 від 25.03.2021.
Твердження прокурора про те, що про розмір земельної ділянки, на отримання якої має право відповідач-2, має відповідати площі, яку безпосередньо займають нежитлові споруди, не ґрунтуються на нормах чинного законодавства України.
Відповідно до ч.1 ст.79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Як зазначалось вище, земельна ділянка є сформованою станом на 25.08.2020.
Орієнтовний розмір земельної ділянки був визначений рішенням Житомирської міської ради №1918 від 18.06.2020 та становив 0,2200 га.
При цьому, вказане рішення Житомирської міської ради №1918 від 18.06.2020, а ні документація із землеустрою позивачем не оспорювались.
Отже, земельна ділянка з кадастровим номером 1810136600:06:026:0015 ще до прийняття Житомирською міською радою оскаржуваного рішення №145 від 25.03.2021 вже була сформована (визначено її площу, межі, внесено інформацію про неї до Державного земельного кадастру).
Доведення обставин, пов'язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, у тому числі щодо розміру земельної ділянки покладається на сторони в судовому процесі. Саме позивач повинен довести належними та допустимими доказами ту обставину, що неналежними доказами є проект землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких визначається конкретна площа земельної ділянки.
Сам по собі факт перевищення площі відведеної відповідачу-2 земельної ділянки над площею, займаною належними останньому на праві приватної власності об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі земельної ділянки незаконною та задоволення заявленого позову. Так, посилаючись на неспівмірність площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівель, розташованих на цій земельній ділянці, прокурор повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна.
Однак, позивачем не вказується, який розмір землі, на його думку, є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна.
До того ж, державні будівельні норми «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92", затверджені наказом Держкоммістобудування №44 від 17.04.1992р.; державні будівельні норми Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», затверджені наказом Мінрегіону №104 від 26.04.2019р.; Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров'я України №173 від 19.06.1996р.; державні будівельні норми "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005", затверджені наказом Держбуду України №80 від 18.05.2005р. не містять норм, які б прямо встановлювали нормативи розміру та межі земельних ділянок, не ставлять у залежність площу земельної ділянки від розміру нерухомого майна, що розташоване на ній. Питання обґрунтування розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, потребує спеціальних знань та повинно визначатися шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи із урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 09.02.2018р. у справі №910/4528/15-г). Разом з тим прокурором відповідна експертиза заявлена не була.
За таких обставин прокурором та позивачем не доведено належними та допустимими доказами необхідності використання відповідачем-2 земельної ділянки у меншому розмірі.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку щодо відсутності правових підстав для задоволення позовних вимог щодо визнання незаконним та скасування рішення Житомирської міської ради №145 від 25.03.2021.
У контексті положень ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з ч.2 ст.4 названого Закону орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (ст.15 Закону України "Про оренду землі").
Відповідно до положень ст.14 названого Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ч.5 ст.6 Закону України "Про оренду землі").
Станом на момент укладення спірного договору оренди №28 земельна ділянка належала до земель комунальної форми власності, власником визначена Житомирська міська рада і, відповідно, право розпорядження спірною земельною ділянкою у контексті положень Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» належало Житомирській міській раді. Отже, оспорюваний договір укладено уповноваженим суб'єктом, проведено державну реєстрацію договору оренди (який містить усі істотні умови, передбачені законодавством). Оскільки, як зазначалося вище за текстом, підстав для визнання рішення Житомирської міської ради 145 від 25.03.2021, на підставі якого укладено оспорюваний правочин, незаконним та його скасування немає, відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №28 від 19.04.2021.
Виникненню права оренди у ТОВ "Тан-Дем" передувала активна участь у такому процесі органів влади (зокрема, Житомирської міської ради), а тому відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача-2, який розраховував на їх належність та легітимність, а тому визнання договору недійсним за своєю суттю є втручанням у право особи мирно володіти майном. Задоволення позовних вимог не відповідатиме «принципу пропорційності», оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на відповідача-2, який добросовісно набув право власності на об'єкти нерухомого майна та право оренди спірної земельної ділянки.
За таких обставин, суд також відмовляє в задоволенні позовних вимог в частині скасування державної реєстрації права оренди ТОВ "Тан-Дем" та зобов'язанні ТОВ "Тан-Дем" повернути Житомирській міській раді земельну ділянку, оскільки вказані вимоги є похідними.
Враховуючи усе вищевикладене, оцінюючи докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку щодо наявності підстав для частково задоволення позовних вимог.
Витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на сторони пропорційно задоволених вимог.
Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення Житомирської міської ради від 09.10.2020 №2035 в частині затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її в оренду товариству з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем" для розміщення та експлуатації об'єктів дорожнього сервісу на вул. С.Параджанова, 87 в м. Житомирі.
3. Визнати недійсним договорів оренди земельної ділянки площею 0,216 га на вул. С. Параджанова, 87 в м. Житомирі (кадастровий номер 1810136600:06:026:0015) № 213 від 30.10.2020, укладений між Житомирською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем".
4.Стягнути з Житомирської міської ради (10002,м. Житомир, майдан С.П.Корольова,4/2, код ЄДРПОУ 13576954) на користь Житомирської обласної прокуратури (10008, м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 11, код ЄДРПОУ 02909950) - 3 405,00 грн судового збору.
5. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Тан-Дем" (10014, м. Житомир, вул. Київська,11, код ЄДРПОУ 43488562) на користь Житомирської обласної прокуратури (10008, м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 11, код ЄДРПОУ 02909950) - 3 405,00 грн судового збору.
6. В решті позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено: 27.06.22
Суддя Маріщенко Л.О.
Віддрукувати:
1 - в справу
2- позивачу (рек.)
3-4- відповідачам ( рек)
5-6 - Жит. окруж прок. та Жит. обл. прокуратурі (рек)