Справа № 574/349/20
Провадження №2/574/12/2022
31 травня 2022 року м. Буринь
Буринський районний суд Сумської області в складі судді:
головуючого судді Гука Т.Р.,
з участю секретаря судового засідання Кошелєвої Н.В.,
представника позивача адвоката Мальованої І.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Буринського районного суду Сумської області справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агропромислова компанія "Буринь Інвест" до ОСОБА_1 та фермерського господарства "Едельвейс 2007" про переведення права орендаря за договором оренди землі,
встановив:
Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ФГ «Едельвейс-2007» про переведення права орендаря за договором оренди. Свої вимоги мотивує тим, що 22.12.2011 року між Буринською районною державною адміністрацією та ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» було укладено договір оренди земельної ділянки (не витребувані земельні частки (паї) сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Михайлівської сільської ради Буринського району Сумської області.
В подальшому 20.12.2018 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області, як особою, яка управляє спадщиною і є орендодавцем земельної ділянки, власник якої помер, а спадкоємці за законом і за заповітом відсутні, або усунені від права на спадкування, не прийняли спадщини, чи відмовилися від прийняття спадщини, був укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,5742 га з кадастровим номером 5920984600:08:003:0463, яка входить до складу спадщини ОСОБА_2 .. Державна реєстрація права користування проведена 17.04.2019 року, запис № 31268680.
Однак, порушивши право ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» на укладення договору оренди спірної земельної ділянки, ОСОБА_1 , після набуття 09.12.2019 року, в порядку спадкування, права власності на неї, не повідомила про це ТОВ АК «Буринь Інвест» та уклала договір оренди з фермерським господарством «Едельвейс-2007».
Враховуючи вищевикладене, просить перевести на товариство права орендаря за договором оренди землі, укладеним між відповідачами щодо земельної ділянки кадастровий номер 5920984600:08:003:0463, право оренди якої зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.12.2019 року за №34837450.
Ухвалою суду від 22.04.2020 року заяву ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» про забезпечення позову задоволено та заборонено ОСОБА_1 та ФГ «Едельвейс-2007» та іншим особам вчиняти будь-які дії, в тому числі реєстраційні дії по виникненню, зміні, переходу та припинення права оренди та інших речових прав, направлені на внесення змін до договору оренди землі чи розірвання договору оренди землі укладеного між ними щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5920984600:08:003:0463, право оренди якої зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 грудня 2019 року за №34837450.
Ухвалою судді Буринського районного суду Сумської області Куцана В.М. від 04.05.2020 року відкрито провадження у даній справі та призначено підготовче судове засідання.
03.06.2020 року від представника відповідача ФГ «Едельвейс-2007» - адвоката Цуканова В.В. надійшов відзив на позовну заяву ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» в якому позовні вимоги відповідач не визнає в повному обсязі, оскільки чинних договорів між попереднім власником - ОСОБА_2 та ТОВ «АК «Буринь Інвест» немає. З 09.12.2019 року ОСОБА_1 набула право власності на земельну ділянку, яка є предметом судового спору, тому Михайлівська сільська рада Буринського району Сумської області втратила статус особи, яка управляє спадщиною та не може бути орендодавцем вказаної земельної ділянки.
З наведених підстав просить відмовити в повному обсязі ТОВ АК «Буринь Інвест» у задоволені позову.
Ухвалою Буринського районного суду Сумської області від 17.11.2020 року закрито підготовче провадження у даній справі та призначено її до судового розгляду по суті.
Рішенням Вищої ради правосуддя від 14.09.2021 року № 1978/0/15-21 суддю ОСОБА_3 звільнено з посади судді Буринського районного суду Сумської області у зв'язку з поданням заяви про відставку.
Відповідно до розпорядження керівника апарату Буринського районного суду Сумської області від 23.09.2021 року №73 проведено повторний автоматизований розподіл, згідно якого головуючим суддею для розгляду даної справи визначено суддю Гука Т.Р.
Ухвалою судді Буринського районного суду Сумської області Гука Т.Р. від 28.09.2021 року дану цивільну справу прийнято до провадження та призначено судове засідання для розгляду справи з повідомленням учасників справи.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_4 позовні вимоги підтримала і в своїх поясненнях підтвердила обставини наведені у позовній заяві. Також представник позивача наголошувала на порушенні відповідачами переважного права ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» на укладення договору оренди спірної земельної ділянки на новий строк, оскільки воно належним чином виконувало свої обов'язки за договором оренди, новий власник земельної ділянки ОСОБА_1 мала намір передати її в оренду, а позивач погоджувався укласти договір оренди на умовах, запропонованих ФГ «Едельвейс-2007».
Відповідач ОСОБА_1 була належним чином повідомлена про дату, час та місце розгляду справи, однак в судове засідання не з'явилася, про причини неявки суду не повідомила, заяв чи клопотань про відкладення судового розгляду не подавала.
Від представника відповідача ФГ «Едельвейс-2007» - адвоката Цуканова В.В. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, в зв'язку з терміновим відрядженням, однак будь-яких доказів наявності поважних причин неявки в судове засідання ним не надано.
З врахуванням положень ст.223 ЦПК України суд визнав за можливе провести розгляд справи за відсутності відповідачів.
Суд вислухавши пояснення представника позивача, вивчивши та дослідивши матеріали справи, письмові заяви по суті справи, надані сторонами докази, дослідивши їх всебічно, повно, безпосередньо та об'єктивно, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв'язок у сукупності, з'ясувавши усі обставини справи, приходить до наступних висновків.
Судом встановлено, що 22.12.2011 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Буринською районною державною адміністрацією Сумської області укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 176,6895 га у тому числі сільськогосподарських угідь - 176,6895 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (не витребувані земельні частки (паї), що розташована на території Михайлівської сільської ради Буринського району Сумської області строком на 10 років. Даний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Буринському районі 26.12.2011 року за № 592098164000787 (а.с. 5-6).
19.12.2018 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Буринською районною державною адміністрацією Сумської області укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди від 22.12.2011 року, згідно якої пункту 2 договору викладено у такій редакції: "В оренду передаються земельні ділянки: … 11) земельна ділянка № НОМЕР_1 кадастровий номер 5920984600:08:003:0463, площею 2,5742 га, яка розташована на території Михайлівської сільської ради Буринського району Сумської області…. Ця додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання сторонами, а право користування земельними ділянками виникає з моменту його державної реєстрації та є невід'ємною частиною Договору оренди землі від 22.12.2011 року №98". Дана додаткова угода зареєстрована у Михайлівській сільській раді 28.12.2018 року за № 59 (а.с.8-10).
20.12.2018 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області, як особою, яка управляє спадщиною і є орендодавцем земельної ділянки, власник якої помер, а спадкоємці за законом і за заповітом відсутні, або усунені від права на спадкування, не прийняли спадщини, чи відмовилися від прийняття спадщини, був укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,5742 га з кадастровим номером 5920984600:08:003:0463, яка входить до складу спадщини ОСОБА_2 .. Державна реєстрація права користування проведена 17.04.2019 року, запис № 31268680 9 (а.с.11-14).
Пунктом 1 Розділу 2 договору оренди землі від 20.12.2018 року передбачено, що земельна ділянка, яка є об'єктом цього договору, передається орендодавцем орендарю в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на об'єкт оренди або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.
09.12.2019 року відповідачка ОСОБА_1 набула в порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 право власності на зазначену земельну ділянку.
Набута у власність ОСОБА_1 спірна земельна ділянка мала статус невитребуваних земельних паїв, та яку було виділено з єдиного земельного масиву.
21.12.2019 року ОСОБА_1 , будучи власницею земельної ділянки площею 2,5742 га з кадастровим номером 5920984600:08:003:0463, уклала договір оренди землі з Фермерським Господарством «Едельвейс-2007» строком на 49 років, асаме до 21.12.2068 року. Державна реєстрація речового право здійснена державним реєстратором виконавчого комітету Буринської міської ради Сумської області 21.12.2019 року, номер запису 34837450 (а.с.42-45, 48-49).
Вказаний договір недійсним у встановленому законом порядку визнаний не був.
Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України, ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Частиною 1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання її прав, свобод та інтересів, а тому суд повинен установити, чи були порушені або невизнані права, свободи чи інтереси особи, яка звернулася до суду за їх захистом, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову у їх задоволенні.
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За приписами частин 1, 2 статті 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Аналогічні положення закріплені в статтях 1, 5 Закону України "Про оренду землі".
Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
За змістом ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України "Про оренду землі".
У відповідності до ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Згідно з ч.1 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Таким чином, ст.777 ЦК України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено переважне право наймача/орендаря на поновлення договору оренди. Проте мова йдеться про договірні відносини між тими самими сторонами та щодо того самого предмета.
Будь-яких договірних відносин щодо оренди спірної земельної ділянки між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та ОСОБА_2 або її спадкоємцем ОСОБА_1 не існувало.
Таким чином, в спірних правовідносинах щодо оренди земельної ділянки змінилася сторона договору, а саме орендодавець, а тому переважне право на поновлення договору оренди у позивача не виникає.
Крім того суд зауважує, що предметом договору оренди земельної ділянки від 20.12.2018 року, укладеного між ТОВ АК «Буринь Інвест» та Михайлівською сільськоюрадою Буринського району Сумської області була земельна ділянка, як не витребувана земельна частка (пай). Після набуття права власності ОСОБА_1 на вищевказану земельну ділянку, її статус змінився.
Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Відповідно до ч.1 ст. 34 Закону України “Про оренду землі” у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
У п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 року “Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ” роз'яснено, що при розгляді спорів про переукладення договорів оренди землі, суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23.02.2000 року за № 101/4322, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов'язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акта на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв'язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. Враховуючи вимоги статей 203, 215 ЦК України про недійсність правочину, переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і одержання власником земельної частки (паю) державного акта на право власності на земельну ділянку можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін.
Відповідно до Закону України "Про оренду землі" укладання договору оренди не може бути примусом і передбачає право, а не обов'язок на переукладання договору оренди, ураховуючи при цьому положення ст. ст. 6, 627 ЦК України щодо свободи договору, укладання його при наявності вільного волевиявлення особи, непорушність права власності та здійснення при цьому права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору.
Такі правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 27 червня 2019 року у справі № 312/275/17.
Судом встановлено, що у п.1 Розділу 2 договору оренди землі від 20.12.2018 року, укладеного між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області, сторони обумовили припинення дії договору у разі державної реєстрації права власності спадкоємця на об'єкт оренди. В такому випадку орендар і власник земельної ділянки, яка мала статус невитребуваного земельного паю, за власним бажанням можуть укласти між собою договір оренди земельної ділянки, при цьому на зазначені правовідносини не поширюється правило переважного права на оренду.
Реєстрація права власності ОСОБА_1 на спірну земельну ділянку була проведена 09.12.2019 року.
Таким чином, вищевказаний договір оренди земельної ділянки від 20.12.2018 року вважається припиненим з моменту реєстрації права власності ОСОБА_1 тобто з 09.12.2019 року.
За таких обставин, оскільки дія договору оренди 20.12.2018 року, укладеного між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області була припинена у зв'язку із реєстрацією за ОСОБА_1 права власності на спірну земельну ділянку, то у позивача відсутнє суб'єктивне право чи інтерес, що підлягають захисту, що є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.
Аналогічні висновки викладені в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 травня 2021 року у справі 181/598/19 (провадження № 61-10997св20), від 31 травня 2021 року у справі 181/1481/19 (провадження № 61-17159св20).
Укладаючи вказаний договір оренди земельної ділянки (не витребуваної частки (паю), позивач повинен був усвідомлювати ризик припинення права оренди у будь-який момент, а тому повинен самостійно контролювати статус цих земельних ділянок, у тому числі, з метою припинення орендних взаємовідносин та недопущення ситуації, що склалася (проведення посівних робіт та неможливість зібрати врожай). А тому усі негативні наслідки, пов'язані з такими ризиками, несе сторона правочину, яка їх передбачала і на них погодилась.
Крім того, у поданому позові ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» просить перевести на нього лише права орендаря на спірну земельну ділянку та не просить про переведення на нього обов'язків орендаря, що суперечить правовій природі договірних правовідносин.
Жодних доказів на підтвердження своїх доводів про належне виконання обов'язків орендаря спірної земельної ділянки, в тому числі щодо своєчасного внесення орендної плати за користування земельною ділянкою, позивачем всупереч вимогам ст. 81 ЦПК України, не надано.
Повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх наданими доказами, які оцінені за вимогами ст. 89 ЦПК України, суд дійшов висновку про те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження порушення його прав чи інтересів, що є його процесуальним обов'язком (ст.ст. 12, 81 ЦПК України).
Беручи до уваги викладене, суд дійшов висновку що позовні вимоги ТОВ АПК «Буринь Інвест» є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
Відповідно до ст.141ЦПК України судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
Керуючись ст. ст. 4, 10, 12, 76-83, 89, 258, 259, 263, 264, 265, 354-355 ЦПК України, суд,
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Агропромислова компанія "Буринь Інвест" до ОСОБА_1 та фермерського господарства "Едельвейс 2007" про переведення права орендаря за договором оренди землі відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне судове рішення складено 09.06.2022 року.
Суддя Т.Р. Гук