58000, м. Чернівці, вул. О.Кобилянської, 14, тел. 55-09-34
21 квітня 2022 року Справа № 926/5278/21
За позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано - Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях
до відповідача Фізичної особи- підприємця Шеромової Тетяни Василівни
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Чернівецький національний університет ім. Ю. Федьковича.
про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 25 434,31 грн, інфляційних втрат - 1 957,13 грн, пені - 3 748,26 грн, трьох процентів річних - 733,85 грн та неустойки - 27 879,78 грн
Суддя Проскурняк О.Г.
Секретар судового засідання Паращук Д.В.
Представники сторін:
Від позивача - Сопко С.П.;
Від відповідача - адвокат Шеромов В.Д.
Від третьої особи - не з'явився.
СУТЬ СПОРУ: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано - Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях звернулось до Господарського суду Чернівецької області із позовом до відповідача Фізичної особи- підприємця Шеромової Тетяни Василівни про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 25 434,31 грн, інфляційних втрат - 1 957,13 грн, пені - 3 748,26 грн, трьох процентів річних - 733,85 грн та неустойки - 27 879,78 грн.
Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що 20 жовтня 2009 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фронду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях), як Орендодавцем та фізичною особою-підприємцем Шеромовою Тетяною Василівною, як Орендарем, укладено договір оренди № 238 нерухомого майна, що належить до державної власності на нежитлові вбудовані приміщення підвалу будівлі гуртожитку № 5 (літ. А) площею 298,4 кв.м., розміщені за адресою м. Чернівці, вул. Стасюка, 4б, що перебувають на балансі Чернівецького національного університету ім. Ю. Федьковича, з метою розміщення їдальні, яка не здійснює продаж товарів підакцизної групи (студентська їдальня).
Далі позивач стверджує, що за результатами розгляду заяви ФОП Шеремової Т.В. від 05 травня 2020 року, Комісія з розгляду питань звільнення Орендарів від сплати орендної плати або зменшення її розміру за користування державним майном на період карантину запровадженого Кабінетом Міністрів України, Регіонального відділення ФДМУ прийняла рішення про доцільність встановлення орендної плати в розмірі 50 % на період дії карантину.
При цьому, позивач зазначає, що ФОП Шеремова Т.В. починаючи квітня 2020 року в порушення умов Договору, взагалі не сплачувала до Державного бюджету України кошти за оренду державного майна.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 19 липня 2021 року по справі 926/1115/21, яке набрало законної залили 06 жовтня 2021 року частково задоволено позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано - Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях Фізичної особи- підприємця Шеромової Тетяни Василівни а саме:
- стягнуто з фізичної особи-підприємця Шеромової Тетяни Василівни на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях заборгованість з орендної плати в розмірі 16263,07 грн, інфляційні втрати в розмірі 852,97 грн, пеню в розмірі 377,82 грн та 244,76 грн - 3 % річних від простроченої суми за договором оренди №238 від 20.10.2009 року;
- у задоволенні решти частини позовних вимог щодо стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 37685,79 грн, інфляційних втрат в сумі 692,28 грн, пені в сумі 2514,40 грн та 3 % річних в сумі 462,98 грн - відмовлено;
- зобов'язано фізичну особу-підприємця Шеромову Тетяну Василівну звільнити і передати нежитлові вбудовані приміщення підвалу будівлі гуртожитку №5 (літ.А) площею 298,4 кв.м., розміщені за адресою м. Чернівці, вул. Стасюка, 4б, по акту приймання-передавання Чернівецькому національному університету ім. Ю. Федьковича;
- стягнуто з фізичної особи-підприємця Шеромової Тетяни Василівни на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях судовий збір в сумі 2951 грн.
- в частині розірвання договору оренди № 238 - закрито провадження у справі.
При цьому, позивач зазначає, що вказаним рішенням суду стягнуто з відповідача по договору оренди № 376 заборгованість з орендної плати по січень місяць 2021 року включно, а тому просить суд стягнути з ФОП Шеремової Т.В. заборгованість з орендної плати за період з лютого 2021 року по 15 липня 2021 року, яка становить 25 434,31 грн.
Також позивач стверджує, що з урахуванням спливу терміну на який укладено договір оренди, відповідач зобов'язана була повернути орендоване приміщення в термін до 15 липня 2021 року, однак орендарем згідно акту звільнення майна передано приміщення 25 серпня 2021 року.
Відтак, позивач просить стягнути з відповідача 25 434,31 грн - заборгованість з орендної плати, 1 957,13 грн - інфляційних втрат, 3 748,26 грн - пені, 27 879,78 грн - неустойки, 733,85 грн - трьох процентів річних та судовий збір.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22 грудня 2021 року, судову справу № 926/5278/21 передано на розгляд судді Проскурняку О.Г.
Ухвалою Господарського суду в Чернівецькій області від 23 грудня 2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 17 січня 2022 року.
Ухвалою суду від 17 січня 2022 року відкладено судове засідання на 31 січня 2022 року.
18 січня 2022 року до канцелярії суду надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого адвокат відповідача вважає, що позовні вимоги є незаконними та необґрунтованими.
У вказаному відзиві адвокат відповідача зазначає, що відповідач має право на звільнення від сплати орендної плати, оскільки балансоутримувачем не усунені наслідки ремонтних робіт, які розпочались в орендованому приміщенні 02 листопада 2020 року та не були завершені на момент розірвання договору.
Далі, адвокат відповідача вказує про те, що відповідач виконала зі свого боку обов'язок щодо повернення орендованого майна та 16 липня 2021 року звернулась із актом прийому-передачі до балансоутримувача, однак останній не здійснив жодних дій щодо прийняття приміщення.
Крім цього, адвокат відповідача звертає увагу на те, що ФОП Шеремова Т.В. фактично не здійснювала господарську діяльність у орендованому приміщенні, оскільки з 12 березня 2020 року на всій території України запроваджено карантині заходи, спричинені коронавірусом SARS-CoV-2.
Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 31 січня 2022 року відкладено підготовче засідання у справі № 926/5278/21 на 14 лютого 2022 року.
11 лютого 2022 року до канцелярії Господарського суду Чернівецької області надійшов відповідь на відзив.
У вищевказаній відповіді на відзив представник позивача зазначає, що відповідачем не надано доказів в підтвердження наявності обставин того, що орендар був позбавлений доступу до орендованого приміщення.
Далі, представник позивача зазначає, що у рішенні Господарського суду Чернівецької області по справі № 926/1115/21 встановлено, що ФОП Шеремова Т.В. не мала можливості користуватись орендованим приміщенням по 31 січня 2021, а не як зазначає відповідач на момент розірвання договору оренди № 238.
Крім цього, представник позивача звертає увагу на те, що у зв'язку із введенням карантинних обмежень на території України, прийнято рішення про доцільність встановлення ФОП Шеремовій Т.В. орендної плати в розмірі 50 % від суми, на весь період карантину.
Ухвалою суду від 14 лютого 2022 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів; підготовче засідання у справі № 926/5278/21 відкладено на 28 лютого 2022 року; залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Чернівецький національний університет ім. Ю. Федьковича.
Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 28 лютого 2022 року підготовче засідання у справі № 926/5278/21 відкладено на 21 березня 2022 року.
21 березня 2022 року адвокат відповідача звернувся до суду із запереченням на відповідь на відзив.
У вказаному запереченні адвокат відповідача зазначає, що рішенням суду по справі 926/1115/21 встановлено зворотну обставину, тій що ремонтні роботи були завершені 31 грудня 2020 року.
Далі, адвокат відповідача вказує, що станом на момент подання заперечень орендоване майно не повернуто з вини Балансоутримувача.
В подальшому, адвокат відповідача зауважує, що наявність сміття чи інших предметів у приміщені жодним чином не впливають на права та обов'язки Орендаря та Балансоутримувача стосовно повернення приміщення відповідно до умов Договору № 268.
Ухвалою суду від 21 березня 2022 року закрито підготовче провадження у справі № 926/5278/21; призначено справу до розгляду по суті на 05 квітня 2022 року.
Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 05 квітня 2022 року в0 судовому засіданні оголошено перерву до 21 квітня 2022 року.
Представник позивача у судовому засіданні 21 квітня 2022 року підтримав позовні вимоги та просив суд позов задовольнити з підстав зазначених у позовній заяві та відповіді на відзив.
У судовому засіданні адвокат відповідача просив суд відмовити у задоволенні позову з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву та запереченнях.
Третя особа, явку належного представника в судове засідання 21 квітня 2022 року не забезпечив, хоча був належним чином повідомлені про час, дату та місце судового засідання.
В порядку статей 8, 222 Господарського процесуального кодексу України, здійснювалося фіксування судового засідання за допомогою технічних засобів (аудіозапис).
На виконання вимог статті 223 Господарського процесуального кодексу України, складено протоколи судових засідань, які долучено до матеріалів справи.
Відповідно до статті 219 ГПК України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов та заперечення, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
Згідно статті 11 Цивільного кодексу України (далі-ЦК України), цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
У відповідності до статті 174 Господарського кодексу України (далі - ГК України), господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Так, 20 жовтня 2009 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області, правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Шеромовою Тетяною Василівною (Орендар) укладено договір оренди № 238 нерухомого майна, що належить до державної власності.
Відповідно до статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Частиною 1 статті 759 Цивільного кодексу України унормовано, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно пункту 1.1. Договору оренди № 238, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування вбудовані приміщення підвалу будівлі гуртожитку № 5 (літ. А) Чернівецького національного університету ім. Ю. Федьковича (надалі - Майно), загальною площею 298,4 кв.м., які є частиною будівлі гуртожитку, складається приміщень: 6-1 зал площею 43.0 кв.м, 6-2 зал площею 14.50 кв.м, 6-3 зал площею 31,10 кв.м, 6-4 кухня площею 34.10 кв.м, 6-5 кухня площею 9.30 кв.м, 6-6 мийка площею 5.60 кв.м, 6-7 коридор площею 5.60 кв.м, 6-8 побутове приміщення площею 8.30 кв.м, 6-9 коридор площею 4,40 кв.м, 6-10 коридор площею 14.80 кв.м, 6-11 коридор площею 1.80 кв.м, 6-12 приміщення площею 17.20 кв.м, 6-13 коридор площею 1.80 кв.м, 6-14 приміщення площею 11.70 кв.м, 6-15 вбиральня площею 2.80 кв.м, 6-16 вбиральня площею 2.50 кв.м, 6-17 коридор площею 1.50 кв.м, 6-18 приміщення площею 11.10 кв.м, 6-19 приміщення площею 16.80 кв.м, 6-20 приміщення площею 12.90 кв.м, 6-21 приміщення площею 14.40 кв.м, 6-23 вбиральня площею 2.50 кв.м, 6-24 коридор площею 30.70 кв.м, згідно з виконаним розрахунком складають 39/1000 ід.часток вартість яких згідно з незалежною оцінкою станом на 30.04.2009р. становить 922 056 грн.
Пунктом 1.4. Договору оренди № 238 визначено, що майно передається в оренду з метою розміщення їдальні, яка не здійснює продаж товару підакцизної групи (студентська їдальня).
До спірних правовідносин застосовуються положення Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов'язаних з передачею державного та комунального майна в оренду.
Згідно частини 4 статті 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Згідно пункту 3.1. Договору оренди № 238, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за базовий (червень 2009 р.) місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції)- 4684,30 грн.
Відповідно до пункту 3.5. Договору оренди № 238, орендна плата перераховується до Державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні (50% до 50 %) не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж.
Згідно пункту 3.11. Договору оренди № 238, у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, до державного бюджету та Балансоутримувачу.
Відповідно пункту 10.1. Договору оренди № 238, цей Договір укладено строком на 5 років, що діє з 20 жовтня 2009 року по 19 жовтня 2014 року включно.
Пунктом 10.5. Договору оренди № 238 передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, при наявності згоди балансоутримувача. В той же час пролонгація вказаного договору у визначеному вище порядку буде можливою лише за умови, якщо інше не буде передбачено законодавством на момент закінчення строку дії цього договору.
Згідно зі статті 765 ЦК України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.
На виконання норм законодавства та умов Договору оренди № 238, 20 жовтня 2009 року фізичній особі-підприємець Шеремовій Т.В. передано по акту приймання-передавання в строкове платне користування нежитлові вбудовані приміщення підвалу навчального корпусу № 6, загальною площею 73,20 кв.м. Майно передано в оренду з метою розміщення їдальні, яка не здійснює продаж товарів підакцизної групи (студентська їдальня).
В подальшому, між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області, правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях та Фізичною особою-підприємцем Шеремовою Тетяною Василівною укладено Додатковий договір до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 238 від 16 жовтня 2014 року, Додатковий договір до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 238 від 30 листопада 2020 року.
У зазначених Додаткових договорах, Сторони продовжили термін дії Договору оренди державного майна № 376, востаннє до 19 жовтня 2022 року включно.
Згідно статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
За змістом статті 610 ЦК України, несплата боржником суми боргу вважається порушенням зобов'язання.
Відповідно до статті 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Згідно статті 286 Господарського кодексу України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Пунктом 5.2 Договору оренди № 238 унормовано, що орендар своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату незалежно від наслідків своє господарської процесуальної діяльності
Згідно частини 3 статті 285 Господарського кодексу України, одним із основних обов'язків орендаря є внесення орендної плати своєчасно і в повному обсязі.
05 травня 2020 року відповідач звернулась до позивача із листом щодо зменшення розміру орендної плати у зв'язку із введенням карантинних заходів спричинених гострою респіраторної хвороби COVID-19 по всій території України.
Згідно протоколу № 9 від 07 серпня 2020 року, звернення Шеремової Т.В. розглянуто на засіданні Комісії з розгляду питань звільнення Орендарів (виключно за їх заявами, зверненнями) від сплати орендної плати за користування державним майном на період карантину, запровадженого КМ України.
Відповідно до Наказу № 105 Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано - Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях від 10 серпня 2020 року, зменшено розмір орендної плати та визначено її на рівні 50 % від суми, розрахованої згідно постанови КМ України № 876 від 04 жовтня 1992 (із змінами), на період дії карантину, встановленого КМ України, фізичній особі-підприємцю Шеремовій Тетяні Василівні.
За доводами позивача, в порушення умов договору оренди, відповідач не виконав свого зобов'язання зі сплати оренди, внаслідок чого у нього виникла заборгованість з орендної плати в сумі 25 434,31 грн., інфляційних втрат - 1 957,13 грн., пені - 3 748,26 грн., 3 проценти річних - 733,85 грн.
При цьому, згідно частини 6 статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
За доводами адвоката відповідача, ФОП Шеремова Т.В. не могла використовувати орендоване приміщення та здійснювати господарську діяльність з обставин, що не залежать від неї.
05 жовтня 2020 року між Чернівецьким національним університетом імені Юрія Федьковича і Приватним підприємством “ДВІРБУД” укладено Договір № 426.
За своєю правовою природою укладений договір є договором підряду.
Частиною 1 статті 837 ЦК України унормовано, що за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу.
Згідно пункту 1.1. Договору № 426, Підрядник зобов'язується виконати Замовникові роботи по капітальному ремонту санвузлів, систем водопостачання та каналізації гуртожитку № 5 ЧНУ ім. Ю. Федьковича по вул. Небесної Сотні, 4-б в м. Чернівці (Код ДК 021:2015 - 45450000-6 Інші завершальні будівельні роботи) згідно із поданою тендерною пропорцією та затверджено проектно-кошторисною документацією, а Замовник - прийняти належним чином і оплатити такі роботи.
Відповідно до пункту 5.1. Договору № 426, Строки виконаних робіт: - до 15.12.2020 р.
24 грудня 2020 року між Чернівецьким національним університетом імені Юрія Федьковича і Приватним підприємством “ДВІРБУД” укладено Додаткову угоду № 1 до Договору № 426, якою змінено ціну виконання робіт згідно з проектно-кошторисною документацією.
Як вбачається із матеріалів справи, протягом жовтня 2020 року - січня 2021 року, між Позивачем, Відповідачем та Балансоутримувачем орендованого майна здійснювалось листування стосовно ремонтних робіт в орендованому приміщенні.
У вказаних листах, адміністрація університету просила Відповідача забезпечити безперешкодний доступ у орендоване приміщення для проведення ремонтних робіт. В той же час, Відповідач зверталась до Балансоутримувача з листами з проханням повідомити у який період будуть проводитись відновлювальні ремонті роботи, а також кінцевий термін завершення таких робіт,
Крім цього, в матеріалах справи містяться листи відповідача від 30 грудня 2020 року, 12 січня 2021 року, 22 січня 2021 року до позивача про те, що ФОП Шеромова Т.В. не може використовувати орендоване приміщення через обставини, що не залежать від неї.
13 січня 2021 року позивач звернувся до відповідача з листом № 18-122-00029 з проханням забезпечити доступ до об'єкта оренди, із зазначенням дати та часу для проведення контрольного заходу з візуальним оглядом орендованих приміщень.
Актом візуального огляду нерухомого майна, що слугує предметом договору оренди № 238 від 18 січня 2021 року встановлено, що на момент здійснення візуального обстеження, у приміщеннях (6-3), (6-4), (6-6), (6-15) мають місце ознаки ремонтних робіт.
Отже, актом візуального огляду нерухомого майна, що слугує предметом договору оренди № 238 від 18 січня 2021 спростовується закінчення ремонтних робіт в строк зазначений в пункті 5.1. Договору № 426 - до 15 грудня 2020 року.
Також, актом огляду місця події (знищення, пошкодження або викрадення майна) страховою компанією НАСК “ОРАНТА” встановлено, що 25 січня 2021 року, в період часу 15:00 по 18:20 стався прорив труби теплопостачання, тому було вимкнено опалення, внаслідок чого пошкоджено стелю (покрита цвіллю внаслідок затоплення) на 110 кв. м. та деякі дерев'яні елементи стелі (покриті цвіллю та прогнили) на 50 кв. м. про що було повідомлено Балансоутримувача .
Згідно Акту обстеження нежитлового приміщення їдальні від 04 червня 2021 року, орендоване приміщення неможливо використовувати у господарських цілях оренди згідно умов Договору № 238 через монтаж каналізаційних труб, а також через затоплення цього приміщення.
Відповідно до Звіту про проведення технічного огляду будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта від 27 липня 2021 року, для забезпечення надійної та безпечної експлуатації об'єкта необхідно усунути виявлені під час технічного обстеження недоліків.
Відповідно до частини 2 статті 13 Закону України “Про судоустрій і статус суддів” передбачено, що обов'язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається законом.
Преюдиціальність - обов'язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні чи вироку і немає необхідності установлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив у законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.
Частиною 4, 6 статті 75 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.
Відтак, неможливість використовувати орендоване приміщення з обставин, що не залежать від відповідача також встановлені рішенням Господарського суду Чернівецької області від 19 липня 2021 року по справі № 926/1115/21, яке залишене без змін Постановою Західного апеляційного господарського суду від 06 жовтня 2022 року.
Крім цього, в матеріалах справи відсутні докази, що підтверджують закінчення капітальних ремонтних робіт згідно Договору підряду № 426.
Відповідно до частини 4 статті 14 ЦК України, особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Згідно частини 2 статті 218 ГК України визначено, що учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб'єкт господарювання за порушення господарського зобов'язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов'язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності. Не вважаються такими обставинами, зокрема, порушення зобов'язань контрагентами правопорушника, відсутність на ринку потрібних для виконання зобов'язання товарів, відсутність у боржника необхідних коштів.
Так, виходячи з аналізу наведених положень, закріплена в частині 6 статті 762 ЦК України норма визначає в якості підстави для звільнення від зобов'язання по сплаті орендної плати об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Аналогічна позиція викладена в постановах ВС від 30.06.2020 року у справі № 915/1046/19, від 18.08.2020 року у справі № 910/10657/19, від 17.11.2020 р. у справі № 925/1289/19.
Як вже зазначалось підставою звільнення від зобов'язання сплачувати орендну плату є об'єктивна неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі розпоряджатись ними тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили, тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст.762ЦК України викладена у постановах Верховного Суду, зокрема, у справах № 914/1248/18, 914/2264/17.
Суд зазначає, що звільнення від сплати оренди є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому, чи неможливості його використання з метою обумовленою укладенням договору.
З огляду на наведене судом встановлено наявність обставин, що не залежали від відповідача, та в силу частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України звільняють його від плати за час, за який об'єкт оренди ним не використовувався. Оскільки, неправомірне перешкоджання здійснення господарської діяльності відповідача, у зв'яку із виконанням ремонтних робіт на замовлення Балансоутримувача орендованого приміщення унеможливлює використання об'єкту оренди, порушує положення укладеного договору, суперечить змісту його укладення та загальним засадам цивільного законодавства.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Частиною 4 статті 13 ГПК України визначено, що кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до статті 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Таким чином, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано - Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях до Фізичної особи - підприємця Шеромової Тетяни Василівни про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 25 434,31 грн., інфляційних втрат - 1 957,13 грн., пені - 3 748,26 грн., 3 процентів річних - 733,85 грн. не підлягають задоволенню.
Щодо стягнення неустойки.
15 липня 2021 року між Сторонами укладено Додатковий договір про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 238 від 20 жовтня 2009 року, відповідно умов якого Орендодавець та Орендар достроково, за взаємною згодою, розривають договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 238 від 20 жовтня 2009 року. Майно вважається поверненим Орендарем Балансоутримувачу з моменту підписання ними Акта приймання-передавання затвердженою формою та порядку визначеному Договором. Факт припинення дії договору не звільняє Орендаря від обов'язку сплатити орендну плату, заборгованість з орендної плати, пені за весь період оренди по день фактичного повернення майна Балансоутримувачу за актом приймання-передавання.
У відповідності до пунктів 10.10., 10.11., 10.12 Договору оренди № 238, у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем балансоутримувачу. Балансоутримувач у трьохденний термін з моменту підписання акту приймання-передавання з Орендарем повинен надати Орендодавцю один примірник акту приймання-передавання підписаного Орендарем та Балансоутримувачем.
Майно вважається поверненим Балансоутримувачу з моменту підписання Сторонами акта приймання-передавання. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення Майна покладається на Орендаря.
У разі, якщо Орендар не виконує обов'язку щодо своєчасного повернення Майна по акту приймання-передавання, Орендар сплачує Орендодавцю неустойку у розмірі подвійної орендної плати за кожен день прострочення виконання, незалежно від наявності у Орендодавця (Балансоутримувача) збитків.
Відповідно до статті 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
Згідно статті 25 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Пунктом 2.5. Договору оренди № 238 унормовано, що Балансоутримувач у трьохденний термін з моменту підписання акту приймання-передачі з Орендарем (при передачі чи поверненні майна) повинен надати Орендодавцю один примірник акту приймання-передавання підписаний Орендарем та Балансоутримувачем.
На виконання вимог пунктів 10.10, 10.11 Договору, Відповідач звернулась до Балансоутримувача з листом щодо повернення орендованого приміщення від 16 липня 2022 року та двома примірниками акту повернення з оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (з додатками).
Фондом державного майна України розроблено та затверджено наказом № 2049 від 22 грудня 2020 року примірну форму Акту повернення майна з оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, якої слід дотримуватись при оформленні передачі майна з орендованого користування від Орендаря Балансоутримувачу.
Судом встановлено, що Акт повернення з оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16 липня 2021 року який міститься в матеріалах справи, відповідає примірній формі Акту, затвердженого наказом № 2049 від 22 грудня 2020 року.
В подальшому, Відповідач повторно звернулась до Балансоутримувача з листом від 29 липня 2021 року, в якому повідомила про звільнення орендованого приміщення підвалу будівлі гуртожитку № 5 та просила надати інформацію щодо розгляду та підписання примірників актів повернення орендованого приміщення.
Докази реагування на вищевказані листи в матеріалах справи відсутні.
Згідно Доповідної записки представників позивача від 02 серпня 2021 року, 30 липня 2021 року відбувся огляд приміщення за участю представників сторін, з метою засвідчення факту звільнення орендованого приміщення. Однак, звільнення вказаних приміщень не відбулося через значні обсяги побутового сміття на та розбіжності щодо заборгованості з орендної плати та пені.
При цьому, звітом про проведення технічного огляду будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта від 27 липня 2021 року встановлено, що при виконання робіт по капітальному ремонту санвузлів, систем водопостачання та каналізації гуртожитку за Договором підряду № 426, місцями пошкоджено кладку стін, в стінах пробиті та не зароблені отвори, руйнування цегляної кладки, спостерігаються сліди замокання від неправильного встановлення каналізаційних труб, внаслідок чого на стелі утворились замокання та цвілі (пліснявки). Крім цього, при виконанні робіт з влаштування каналізаційних труб місцями розібрано та не відновлено покриття з керамічної плитки.
Листом від 12 серпня 2021 року, Відповідач звернулась до Позивача, для направлення 25 серпня 2021 року на 11:00 представника, з метою засвідчення факту звільнення орендованого приміщення.
Актом обстеження від 25 серпня 2021 року за участю представників сторін, встановлено факт звільнення нежитлових приміщень, орендованих за договором оренди від № 238. Ключі від орендованого приміщення у кількості 1 штуки передано завідуючій гуртожитку № 5 ЧНУ.
Аналізуючи встановлені вище обставини, орендовані приміщення підвалу будівлі гуртожитку № 5 за Договором оренди № 238 не були повернуті Балансоутримувачу, оскільки юридичний факт засвідчення звільнення орендованого приміщення встановлений 10.11. Договору оренди № 238. Фактичне передання ключів від орендованого приміщення засвідчене актом обстеження від 25 серпня 2021 року не є належним поверненням орендованого приміщення згідно умов Договору оренди № 238.
Крім цього, зі звіту про проведення технічного огляду будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта від 27 липня 2021 року вбачається, що пошкодження орендованого приміщення виникло внаслідок виконанням ремонтних робіт за Договором підряду № 426, укладеного між Чернівецьким національним університетом імені Юрія Федьковича (Балансоутримувачем) і Приватним підприємством “ДВІРБУД”.
Не звільнення орендованого приміщення через наявність побутового сміття та розбіжності щодо заборгованості з орендної плати та пені судом оцінуються критично, з огляду на наступне.
Наявність заборгованості з орендної плати та пені не є перешкодою для повернення орендованого приміщення за актом приймання-передавання. Крім цього з поданих Сторонами документів не видається можливим встановити, залишки побутового сміття виникли внаслідок господарської діяльності Орендаря чи внаслідок ремонтних робіт за Договором підряду № 426 від 05 жовтня 2020 року.
Відтак, неповернення орендованого приміщення в термін зазначений в пункті 10.10 Договору оренди № 238, виникло не з вини відповідача, оскільки останнім неодноразово вчинялись активні дії з метою повернення вищезазначеного приміщення у спосіб передбачений Договором.
Враховуючи вищевикладене та з огляду на те, що відповідачем в дотримання умов договору неодноразово вчинялись активні дії з метою повернення орендованого приміщення, суд дійшов відмовити у стягненні з відповідача неустойки в розмірі 27 879,78 грн.
Крім того, суд звертає увагу сторін на наступне.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі “Серявін та інші проти України” наголосив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент.
Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі “Трофимчук проти України”).
Згідно статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку у задоволенні позову відмовити.
Щодо судових витрат
Відповідно до частини 1 статті 123 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Пунктом 2 частини 4 статті 129 ГПК України визначено, що у разі відмови в позові, судові витрати покладаються на позивача.
Враховуючи зазначене, судовий збір слід залишити за позивачем.
Інших судових витрат не заявлено.
Керуючись статтями 2, 4, 5, 123, 194, 196, 219, 222, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України суд, -
У задоволенні позову - відмовити.
Повний текст рішення складено та підписано - 29 квітня 2022 року.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Західного апеляційного господарського суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Суддя О.Г. Проскурняк