ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/4348/17
провадження № 2/753/571/21
"06" вересня 2021 р. Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Трусової Т. О. з секретарем судового засідання Кирик К. С. за участі представників сторін Романюк М. В., Калашник О. М., розглянувши в порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві ОСОБА_3, Департаменту з питань державної реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав,
І. Стислий виклад позицій учасників справи.
У березні 2017 року ОСОБА_1 (далі по тексту - ОСОБА_1 , позивачка) звернулася до суду із позовом до державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві ОСОБА_3 (далі по тексту державний реєстратор прав на нерухоме майно УДР ГТУЮ у місті Києві ОСОБА_3, відповідач-1), Департаменту з питань державної реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі по тексту - Департамент, відповідач-2), ОСОБА_2 (далі по тексту - ОСОБА_2 , відповідач-3) про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно УДР ГТУЮ у місті Києві ОСОБА_3 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 12723382 від 28.04.2014, яким за ОСОБА_2 зареєстроване право приватної власності на квартиру, що за адресою: АДРЕСА_1 .
Позов обґрунтований такими обставинами. 20 квітня 2012 року позивачка за договором позики отримала від ОСОБА_2 кошти в сумі 300 658 грн, що за офіційним курсом Приватного акціонерного товариства «Правекс Банк» (далі по тексту - ПАТ «Правекс Банк») становило в еквіваленті 37 400 доларів США. Позивачка мала повернути кошти в сумі, яка буде відповідати гривневому еквіваленту 37 400 доларів США за офіційним курсом їх продажу у ПАТ «Правекс Банк» на дату здійснення платежу та не пізніше 20 жовтня 2012 року. З метою забезпечення виконання зобов'язань за договором позики 20 квітня 2012 року позивач уклала з позикодавцем договір іпотеки квартири та договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Вказувала, що відповідно до договору про задоволення вимог іпотекодержателя сторони домовилися про перехід права власності на квартиру до останнього після спливу 31-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодавця письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки. Зазначала, що через невиконання нею умов договору позики позикодавець скористалася правом звернення стягнення на предмет іпотеки та зареєструвала право приватної власності на квартиру. Стверджувала, що письмову вимогу від позикодавця про виконання порушеного грошового зобов'язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки до 10 квітня 2014 року та після цієї дати не отримувала. Вважала, що відповідач мав відмовити у здійсненні державної реєстрації права приватної власності на квартиру за позикодавцем.
У відзиві Департамент заперечував проти позову, оскільки не є правонаступником Головного управління юстиції у місті Києві, державним реєстратором якого була проведена реєстрація, і права позивачки не порушував. Представник Департаменту Литвиненко Ю. В. просила справу розглядати без участі їхнього представника.
Від Центрального міжрегіонального управління юстиції Міністерства юстиції (м. Київ) надійшли пояснення по справі, відповідно до яких управління є правонаступником Головного територіального управління юстиції у місті Києві, яке припинило свою діяльність 23 грудня 2020 року. Державний реєстратор ОСОБА_3 була звільнена із займаної посади 29 лютого 2016 року, а тому не перебуває з управлінням у трудових відносинах.
У своїх поясненнях третя особа ОСОБА_2 , вказала, що вимогу про виконання порушеного зобов'язання вона надсилала ОСОБА_1 у визначеному законом порядку, а також надавала усі необхідні документи для здійснення ОСОБА_3 відповідної реєстраційної дії. Одночасно з цим у поясненнях просила витребувати від Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м.Києві матеріали реєстраційної справи за індексним номером 12723382 від 28.04.2014 для повного та неупередженого вирішення справи по суті.
ІІ. Рух справи, процесуальні дії суду та заяви (клопотання) учасників справи.
?Ухвалою від 13 липня 2017 року суд відмовив у відкритті провадження (т. 1 а. с. 6, 7).
?За наслідками розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 14 червня 2017 року ухвалу від 13 липня 2017 року залишено без змін (т. 1 а. с. 40-42).
?Ухвалою суду від 11 липня 2017 року позивачці повернуто судовий збір (т. 1 а. с. 50).
?Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 липня 2017 року відкрито касаційне провадження (т. 1 а. с. 61).
?Ухвалою Верховного Суду від 07 червня 2018 року справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду (т. 1 а. с. 65, 66).
?Постановою Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року ухвалу Дарницького районного суду м. Києва від 13 березня 2017 року й ухвалу Апеляційного суду міста Києва від 14 червня 2017 року скасовано, а справу передано до суду першої інстанції для вирішення питання про відкриття провадження(т. 1 а. с. 85-88).
?Ухвалою суду від 23 січня 2019 року позовну заяву залишено без руху (т. 1 а. с. 112).
?18 лютого 2019 року до суду надійшла заява позивачки по усунення недоліків (т. 1 а. с. 113-132).
?Ухвалою від 18 березня 2019 року суд відкрив провадження у порядку загального позовного провадження у підготовче судове засідання (т. 1 а. с. 133, 134).
?У судовому засіданні від 09 вересня 2019 року замінено первісного відповідача, Департамент державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України в особі державного реєстратора ОСОБА_3, на належного - Департамент з питань державної реєстрації виконавчого округу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (т. 1 а. с. 144, 145).
?У судовому засіданні від 13 листопада 2019 року суд залучив до участі у справі ОСОБА_2 як співвідповідача та відмовив у залученні ОСОБА_3 як третьої особи; відмовив у долученні до справи позовної заяви та в задоволенні клопотання про витребування доказів; зобов'язав надати копію матеріалів реєстраційної справи з Департаменту з питань державної реєстрації виконавчого округу Київської міської ради; встановив додатковий строк для подання заяви про зміну та предмет позову та відзиву на позовну заяву (т. 1 а. с. 168-170).
?27 листопада 2019 року представник позивачки, адвокат Романюк М. В., подала заяву про зміну предмету позову (т. 1 а. с. 175, 176 ).
?03 серпня 2020 року позивачка подала заяву про зміну предмету позову (т. 2 а. с. 1-126).
?У судовому засіданні від 03 серпня 2020 року суд ухвалив долучити до матеріалів справи матеріали, надані Департаментом з питань державної реєстрації виконавчого округу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на вимогу суду (т. 2 а. с. 127).
?31 серпня 2020 року від Департаменту з питань державної реєстрації виконавчого округу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшов відзив на позовну заяву (т. 2 а. с. 134-139).
?Ухвалою від 17 листопада 2020 року суд закрив підготовче засідання та призначив справу до розгляду по суті (т. 2 а. с. 150-152).
?12 квітня 2021 року до суду надійшов відзив від представника відповідачки ОСОБА_2 , адвоката Лещенко Н. П. (т. 2 а. с. 168-171).
?12 травня 2021 року від Центрального міжрегіонального управління юстиції Міністерства юстиції (м. Київ) надійшли пояснення по справі (т. 2 а. с . 182-186).
?У судовому засіданні від 09 вересня 2021 року суд відмовив у долученні відзиву до матеріалів справи та у залишив без розгляду заяву про залучення співвідповідачів. Суд заслухав вступні промови сторін, дослідив матеріали справи, видалився до нарадчої кімнати, по виходу з якої проголосив вступну та резолютивну частину рішення.
ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.
20 квітня 2012 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 був укладений договір позики, відповідно до умов якого остання отримала в позику кошти в сумі 300 658,60 грн, що за курсом продажу доларів США ПАТ КБ «Правекс-Банк» станом на день укладення договору становило 37 400 доларів США. Позика була безпроцентною та підлягала поверненню щомісячними платежами в гривні в сумі, еквівалентній 1 650 доларів США відповідно до курсу їх продажу ПАТ КБ «Правекс-Банк» на день платежу. За прострочення виконання зобов'язання більше, ніж на 3 дні, передбачена пеня в розмірі 10 % від суми простроченого зобов'язання на день нарахування пені за кожен день прострочення, починаючи з першого дня прострочення. Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коноваловою Е. А. та зареєстрований в реєстрі за № 1479 (т. 1 а. с. 233, 234).
Виконання зобов'язання з повернення позики було забезпечено укладеним між сторонами договором іпотеки від 20 квітня 2012 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коноваловою Е. А. за зареєстрований в реєстрі за № 1480. Нотаріусом накладено заборону на відчуження зазначеної квартири, номер в реєстрі 1481 (т. 2 а. с. 35-40).
Відповідно до пункту 3.2. іпотечного договору у випадку невиконання чи неналежного виконання іпотекодавцем зобов'язання в цілому або в частині, а також в інших випадках, передбачених цим договором та договором позики або чинним законодавством, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки в порядку передбаченому цим договором та чинним законодавством.
Іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, невиконання умов договору позики, у тому числі якщо у момент настання строку виконання зобов'язань за договором позики, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладені цього договору, виявляться недостовірними та/або недійсними, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов даного договору, а також в інших випадках, передбачених договором позики.
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя між іпотекодавцем та іпотекодержателем, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.1. договору іпотеки).
Згідно з пунктом 4.2. звернення стягнення за цим договором здійснюється на підставі цього договору, виконавчого напису нотаріуса або за рішенням суду. Сторони можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі окремого договору.
Пункт 4.3. договору іпотеки є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя та визнається сторонами та діючим законодавством як договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що надає право іпотекодержателю у порядку досудового врегулювання, передбаченого статтею 36 Закону України «Про іпотеку» звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі цього договору. Цим договором іпотекодавець надає іпотекодержателю право прийняти у власність предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язань або право продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
На підставі цього договору та даного застереження іпотекодержатель звертає стягнення на предмет іпотеки на власний розсуд шляхом продажу від власного ім'я предмету іпотеки будь-якій на підставі договору купівлі-продажу у спосіб, встановлений статтею 38 Закону України «Про іпотеку», або прийняття іпотеки у власність згідно з порядком, встановленим статтю 37 Закону України «Про іпотеку».
У разі прийняття іпотеки у власність згідно з порядком, встановленим статтю 37 Закону України «Про іпотеку», дане застереження визнається сторонами договором про задоволення вимог іпотекодержателя та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки. За цим договором іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, встановленою на момент такого придбання на підставі оцінки предмету іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Пунктом 6.3. договору іпотеки передбачено, що будь-які повідомлення, які направляються сторонами одна одній в рамках цього договору повинні були здійснені в письмовій формі та будуть вважатись поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом на замовлення або доставлені особисто на адресу Сторін.
Відомості про іпотеку та заборону відчуження були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (т. 1 а. с. 244а - 245а).
Також, 20 квітня 2012 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 був укладений договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коноваловою Е. А. за зареєстрований в реєстрі за № 1482 (т. 1 а. с. 235-238). За цим договором ОСОБА_4 взяла на себе зобов'язання передати, а ОСОБА_2 прийняти предмет іпотеки у власність. Таке право власності на квартиру згідно з пунктом 4.1. цього договору виникає в іпотекодержателя після виникнення відкладальної обставини, визначеної в п. 6.2. договору, або у випадку несплати іпотекодавцем одного із платежів, визначених згідно з графіком по договору позики. Підписанням цього договору сторони домовились про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя після спливу 31-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодавця та позичальника письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зазначеної вимоги. Необхідною передмовою для виникнення права власності є: державна реєстрація цього договору; документально підтверджене надсилання на адресу іпотекодавця письмової вимоги про усунення порушення основного попередження та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зазначеної вимоги; відсутність на оригіналі договору про задоволення вимог іпотекодержателя відмітки про його розірвання.
Окрім того, сторони цього договору п. 6.2 Договору обумовили, що права і зобов'язання за цим договором виникають з моменту виникнення у іпотекодержателя права на звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання.
10 січня 2013 року позивачка звернулась до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Коновалової Е. А. із заявою щодо необхідності звернення до відповідачки із вимогою погасити заборгованість за договором позики від 20 квітня 2012 року, яка станом на 10 січня 2013 року становить: 37 400 доларів США - основна сума боргу, 390 775 доларів США - пеня, та повідомленням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги. Заява посвідчена нотаріусом та зареєстрована в реєстрі за № 43 (т. 1 а. с. 222, 223).
Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Коновалова Е. А. надіслала позивачці вимогу про погашення заборгованості за договором позики від 20 квітня 2012 року, яка станом на 10 січня 2013 року становить 428 175 доларів США, з яких: 37 400 доларів США - основна сума боргу, 390 775 доларів США - пеня, та повідомленням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги (т. 2 а. с. 51, 52). Позивачка отримала вимогу 14 січня 2013 року, про що нотаріусом 02 квітня 2012 року було видане свідоцтво, яке зареєстроване в реєстрі за № 1717 (т. 2 а. с. 54, 55).
Відповідно до звіту про проведення незалежної оцінки вартості майна станом на 09 квітня 2014 року вартість квартири АДРЕСА_2 становить 469 079 грн без ПДВ (т. 1 а. с. 197-219).
10 квітня 2014 року ОСОБА_5 , який діяв на підставі довіреності в інтересах ОСОБА_2 , була подана заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень до Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві (т. 2 а. с. 17). Відповідно до картки прийому заяви № 12330957 (т. 1 а. с. 194) до заяви були долучені: копія довіреності від імені ОСОБА_2 на користь ОСОБА_5 (т 1 а. с. 195), паспорт громадянина України та рнокпп ОСОБА_2 (т. 1 а. с. 241-242а), паспорт громадянина України та рнокпп ОСОБА_5 (т. 1 а. с. 215-217), копія договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 20 квітня 2012 року та його оригінал (т. 1 а. с. 218-221), копія нотаріальної заяви ОСОБА_2 від 10 січня 2013 року та її оригінал (т. 1 а. с. 222, 223), копія поштової накладної (т. 1 а. с. 224), копія технічного паспорту на квартиру, що є предметом іпотеки, та його оригінал (т. 1 а. с. 230-232), копія звіту щодо визначення вартості оцінки квартири, що є предметом іпотеки та його оригінал (т. 1 а. с. 197-212), договір позики від 20 квітня 2012 року (т. 1 а. с. 233, 234). Державне мито сплачене в сумі 120 грн (т. 2 а. с. 18).
24 квітня 2014 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві ОСОБА_3 прийнято рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо здійснення державної реєстрації на предмет іпотеки за ОСОБА_6 у зв'язку із відсутністю договору іпотеки та повідомлення про надсилання вимоги з підписом іпотекодавця (т. 1 а. с. 243).
25 квітня 2014 року ОСОБА_5 були усунуті недоліки, наслідком якого стало прийняття державним реєстратором рішення про відновлення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (т. 1 а. с. 243а, т. 2 а. с. 77).
За результатами розгляду поданих ОСОБА_5 документів 28 квітня 2014 року державним реєстратором Головного управління юстиції у м. Києві ОСОБА_3 було прийняте рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 12723382 від 28.04.2014, яким за ОСОБА_2 зареєстроване право приватної власності на квартиру, що за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 248). Відповідні відомості були внесені в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т. 1 а. с. 248а-249).
На підставі договору купівлі-продажу від 28 грудня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Скляр О. С., право приватної власності на квартиру, що за адресою: АДРЕСА_1 перейшло до ОСОБА_7 . Рішення про державну реєстрацію було прийняте 28 грудня 2018 року.
У судовому засіданні адвокат Лещенко Н. П., діючи в інтересах ОСОБА_2 , пояснив, що право власності на квартиру остання набула відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» та дотримуючись умов, які були передбачені в укладених сторонами договорах, що також підтверджено в постанові Верховного Суду від 25 листопада 2019 року у справі № 753/7093/16-ц, і право власності ОСОБА_2 в судовому порядку недійсним не визнавалось. Вимога про порушення позивачкою зобов'язання була вручена їй кур'єрською службою 14 січня 2013 року. Крім того, за договором купівлі-продажу від 28 грудня 2018 року ОСОБА_2 відчужила квартиру, яка була предметом іпотеки, на користь ОСОБА_7 . Також, ОСОБА_1 поданий позов до ОСОБА_2 про відшкодування іпотекодавцю перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателю, що свідчить про визнання законності правочину щодо задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок заставного майна.
IV. Зміст спірних правовідносин, норми права і мотиви їх застосування.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливав із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 Цивільного кодексу України).
Однією з загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка полягає у визнанні за суб'єктом цивільного права можливості укладати договори і визначати їх зміст на свій розсуд відповідно до досягнутої домовленості, яка знайшла своє вираження у статтях 3, 6, 626, 627, 628, 629, 638 ЦК України.
Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (частина перша статті 509 ЦК України).
Передбачені цивільним законодавством забезпечувальні заходи виконання зобов'язання завжди виникають у зв'язку з основним зобов'язанням і, як правило, мають залежний від основного зобов'язання характер, тобто їх дійсність залежить від дійсності основного правочину.
Одним із видів забезпечення виконання зобов'язання є застава, в силу якої кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (стаття 572 ЦК України).
Застава - це спосіб забезпечення зобов'язань, якщо інше не встановлено законом. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. Застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду (стаття 1 Закону України «Про заставу»).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (частина перша статті 575 ЦК України).
За положеннями частини 1 статті 33 Закону України «Про іпотеку» (далі по тексту - Закон № 898-IV в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
У разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (стаття 35 Закону № 898-IV).
Відповідно до приписів статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов'язанням: за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Згідно з цією нормою іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Наведене означає, що в межах процедури звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право звернутися до державного реєстратора з метою державної реєстрації за собою права власності на об'єкт нерухомого майна і документом, який підтверджуватиме відповідний перехід права власності, є або окремий договір між іпотекодавцем та іпотекодержателем, або застереження в іпотечному договорі.
Судом установлено, що зобов'язання за договором позики ОСОБА_1 належним чином не виконувала, а відтак іпотекодержатель ОСОБА_2 набула права задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку згідно із договором іпотеки та про задоволення вимог іпотекодержателя.
Умови та порядок здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно встановлені нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень» № 1952-VI від 01.07.2004 (далі - Закон № 1952-IV).
Відповідно до статті 1 Закону № 1952-VI його дія поширюється на державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав.
Згідно з частиною 1 статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: 1) право власності на нерухоме майно; 2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; 3) інші речові права відповідно до закону; 4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження (частина 1 статті 4 Закону № 1952-VI в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки).
Державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом (пункт 1 частини 1 статті 19 Закону № 1952-VI).
Відповідно до частин 5 статті 3 Закону № 1952-IV державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом. Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в порядку черговості надходження заяв.
Згідно з частиною 3 статті 17 Закону № 1952-VI (в редакції, чинній на час проведення спірної реєстрації) документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна передбачена Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 р. № 868 (далі по тексту - Порядок № 868).
Відповідно до пункту 8 Порядку № 868 для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву, форму та вимоги до заповнення якої встановлює Мінюст. Заява подається окремо щодо кожного об'єкта нерухомого майна.
У разі подання заяви уповноваженою особою органові державної реєстрації прав, нотаріусові, крім документа, що зазначений в абзацах другому - четвертому цього пункту, пред'являється документ, що підтверджує її повноваження (пункт 10 Порядку № 868).
Пунктом 13 Порядку № 868 передбачено, що заявник подає разом із заявою органові державної реєстрації прав, нотаріусові необхідні для державної реєстрації прав документи, визначені цим Порядком, їх копії, документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, та документ про сплату державного мита.
Згідно з пунктом 38 Порядку № 868 для проведення державної реєстрації речових прав заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає копію документа, що посвідчує його особу (крім документа, що посвідчує посадову особу органу державної влади або органу місцевого самоврядування). У разі подання заяви уповноваженою особою, яка діє від імені фізичної особи, крім документа, що зазначений в абзаці першому цього пункту, подаються копія документа, що посвідчує заінтересовану особу, та копія реєстраційного номера облікової картки платника податку такої особи, крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовилася від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідним органам державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.
Документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, серед іншого, є укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно чи його дублікат (пункт 37 Порядку № 868).
Пунктом 46 Порядку № 868 передбачено, що для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає: 1) завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов'язання, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш як 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги; 2) документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Для проведення державної реєстрації речових прав на об'єкт нерухомого майна в разі, коли в документах, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на такий об'єкт, відсутні відомості про його технічні характеристики, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна (пункт 42 Порядку № 868).
Наявними в матеріалах справи доказами підтверджено, що державному реєстратору були подані усі документи, передбачені пунктами 10, 38, 42, 46 Порядку № 868, які є необхідними для проведення державним реєстратором державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 , а саме: копія довіреності від імені ОСОБА_2 на користь ОСОБА_5 (т 1 а. с. 195), паспорт громадянина України та рнокпп ОСОБА_2 (т. 1 а. с. 241-242а), паспорт громадянина України та рнокпп ОСОБА_5 (т. 1 а. с. 215-217), копія договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 20 квітня 2012 року та його оригінал (т. 1 а. с. 218-221), копія нотаріальної заяви ОСОБА_2 від 10 січня 2013 року та її оригінал (т. 1 а. с. 222, 223), копія поштової накладної (т. 1 а. с. 224), копія технічного паспорту на квартиру, що є предметом іпотеки, та його оригінал (т. 1 а. с. 230-232), копія звіту щодо визначення вартості оцінки квартири, що є предметом іпотеки та його оригінал (т. 1 а. с. 197-212), договір позики від 20 квітня 2012 року (т. 1 а. с. 233, 234).
Посилання позивачки на відсутність серед поданих державному реєстратору документів повідомлення про надсилання вимоги за підписом іпотекодавця спростовуються наявною в копії матеріалів реєстраційної справи № 349264980000 заявою ОСОБА_2 від 10 січня 2013 року з вимогою погасити заборгованість за договором позики від 20 квітня 2012 року, яка станом на 10 січня 2013 року становить: 37 400 доларів США - основна сума боргу, 390 775 доларів США - пеня, та повідомленням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги (т. 1 а. с. 239). Ця заява також була вказана в картці прийому заяви № 12330957 при подачі документів державному реєстратору представником позивачки. Але це не повідомлення, так …. З натяжкою. Мала б бути ця заява (т. 2 а. с. 51, 52). При цьому опис вкладення відсутній т. 2 а. с. 54,55. Це припущення що саме було направлено.
Суд не бере до уваги висновки, викладені в рішенні Окружного адміністративного суду міста Києва від 03 березня 2018 року у справі № 826/8425/17 щодо протиправності рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно УДР ГТУЮ у місті Києві ОСОБА_3 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 12723382 від 28.04.2014, оскільки провадження в цій справі було закрито постановою Шостого адміністративного апеляційного суду від 22 листопада 2018 року у зв'язку із порушенням правил юрисдикції (т. 2 а. с. 92-104). Оскільки спір не було вирішено по суті, обставини, встановлені при розгляді справи № 826/8425/17, не є підставами для звільнення від доказування у порядку, передбаченими частиною 1 статті 82 ЦК України.
Також не заслуговує на увагу посилання ОСОБА_1 на обставину, встановлену в рішенні Дарницького районного суду м. Києва по справі 753/7093/16-ц (т. 1 а. с. 130-131), залишеному без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 19 жовтня 2016 року, щодо отримання нею письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки 05 липня 2014 року, оскільки ця обставина спростована копією накладної кур'єрської доставки № GD 745293970 WW, відповідно до якої датою отримання є 14 січня 2013 року. Цей доказ поданий в загальному порядку Департаментом з питань державної реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) як особою, яка не брала участі у розгляді справі 753/7093/16-ц, відповідно до частини 5 статті 82 ЦПК України та спростовує обставину, встановлену в рішенні суду.
Твердження позивачки про порушення нотаріусом Коноваловою Е. А. порядку надсилання заяви, оскільки накладна не є належним доказом направлення вимоги боржнику про виконання порушеного зобов'язання спростовуються вимогами пункту 3.1. Глави 20 ІІ розділу Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом юстиції України 22.02.2012 № 296/5, відповідно до якого заяви подаються нотаріусу належним чином оформлені і не менше ніж у двох примірниках, один з яких пересилається поштою зі зворотним повідомленням або особисто передається адресатам під розписку. Накладна кур'єрської доставки № GD 745293970 WW містить відомості про зворотне повідомлення, якими є дата отримання поштового відправлення 14 січня 2013 року. Порядок не містить вимог щодо опису поштового вкладення. Крім того, нотаріусом на користь іпотекодержателя було видане свідоцтво, яке підтверджує направлення вимоги та повідомлення боржникові. Добросовісність дій нотаріуса презюмується і судом не було здобуто доказів протилежного протягом розгляду справи.
Посилання ОСОБА_1 на висновок спеціаліста № 29 від 18 вересня 2017 року, виконаного відокремленим підрозділом «Центр експертиз та оцінки» приватного підприємства «Консалтинг експерт груп» «Діктум-фатум», щодо належності підпису на накладній кур'єрської доставки не позивачці, а іншій особі, не знайшли свого підтвердження, оскільки такий висновок в матеріалах справи відсутній. Позивачкою доданий висновок № 30 від 30 вересня 2017 року, який стосується експертного дослідження інших письмових документів (т. 2 а. с. 115-123).
Також, матеріалами справи підтверджено, що на підставі договору купівлі-продажу від 28 грудня 2018 року право приватної власності на квартиру, що за адресою: АДРЕСА_1 перейшло від до ОСОБА_7 . Отже, оскаржуване рішення державного реєстратора вичерпало свою дію при переході права власності на нерухоме майно до третьої особи.
Крім того, з отриманих у судовому пояснень встановлено, що ОСОБА_1 поданий позов до ОСОБА_2 про відшкодування іпотекодавцю перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателю. Подання такого позову свідчить про визнання нею законності правочину щодо задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок заставного майна.
Суд також звертає увагу, що добросовісність (пункт 6 статті3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основі якої - принцип добросовісності.
У статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам.
Суд вважає, що поведінка позивачки щодо оскарження рішення про державну реєстрацію суперечить її поведінці щодо відшкодування іпотекодавцю перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателю та є явно недобросовісною.
На підставі встановлених фактів та досліджених доказів суд відмовляє у задоволенні позову з підстав необґрунтованості та недоведеності вимог.
VI. Розподіл судових витрат між сторонами.
За правилом, встановленим статтею 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, у разі задоволення позову - на відповідача.
Отже, з огляду на результат розгляду справи сплачений при подачі цього позову судовий збір покладається на позивачку.
На підставі викладеного, керуючись статтями 5, 7, 12, 13, 76, 77, 80, 81, 89, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд
Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до державного реєстратора прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві ОСОБА_3, Департаменту з питань державної реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Згідно з підпунктом 15.5 пункту 15 частини першої Перехідних положень Розділу XIII ЦПК України до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.
Суддя: