Справа № 146/1094/21
"30" березня 2022 р. Томашпільський районний суд Вінницької області
в складі: головуючого судді Скаковської І.В.,
за участю секретаря судового засідання Максимчук О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Томашпіль цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Агат-Поділля» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства "Садівник-А", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Державний реєстратор речових прав на нерухоме майно Томашпільської районної державної адміністрації Штифурко Ольга Дмитрівна про визнання договору оренди землі не дійсним, скасування запису про реєстрацію договору оренди, поновлення права оренди,-
10 серпня 2021 року представник фермерського господарства «Агат Поділля» звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Садівник - А», третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача : державний реєстратор речових прав на нерухоме майно Томашпільської районної деавжавної адміністрації Штифурко О.Д. про визнання недійсним договору оренди, скасування запису про реєстрацію договору оренди, поновлення права оренди.
Позовна заява мотивована тим, що 20 січня 2014 року між фермерським господарством «Агат Поділля» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 128.
Договір оренди був укладений строком на 10 років, з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою.
Після реєстрації речового права по договору оренди землі було складено акт приймання - передачі об'єкта оренди від 27.06.2014 року, згідно якого ОСОБА_1 передала об'єкт оренди, а орендар прийняв його згідно договору оренди землі № 128 від. 20 січня 2014 року.
Позивачу стало відомо, що договір оренди припинений, а на земельну ділянку яка була в користуванні позивача наявне зареєстроване інше речове право оренди за іншою юридичною особою.
Позивач вважає, що дії відповідача ФГ «Садівник - А» є протиправними та незаконними.
В зв'язку з чим, позивач з метою захисту своїх прав та інтересів, вимушений звернутися до суду.
Ухвалою суду від 04 жовтня 2021 року відкрито провадження у справі.
30 листопада 2021 року закрито підготовче провадження.
В судове засідання представники позивача - адвокат Барвінський О.П. та Калинчук О.М. не з'явились, надіслали на адресу суду заяви, в яких просять справу розглянути без їх участі, позов підтримують.
В судове засідання відповідач ОСОБА_1 не з'явилась, надіслала на адресу суду заяву, в якій просить справу розглянути без її участі, позовні вимоги визнає. Також вказала, що не підписувала договору оренди земельної ділянки площею 3,6241 га, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району та зазначила, що не давала доручення на підписання вказаного договору оренди належної їй на праві власності земельної ділянки, вважає, що договір є недійсним.
Представник відповідача ФГ « Садівник - А» в судове засідання не з'явився, про причину неявки суд не повідомив, хоча належним чином був повідомлений про слухання справи, що підтверджується поштовими повідомленнями наявними в матеріалах справи, тому суд ухвалив провести по даній справі заочний розгляд справи на підставі наявних у ній доказів, відповідно до ст.ст. 280, 281 ЦПК України.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: державний реєстратор речових прав на нерухоме майно Томашпільської районної державної адміністрації Штифурко О.Д. не з'явилася, хоча належним чином повідомлялася про слухання справи.
Суд, розглянувши заяви представників позивача, відповідача, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності прийшов до наступного висновку з таких підстав.
Згідно ст.2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства (ст.13 ЦПК України) суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами : 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показання свідків.
Згідно ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Судом встановлено, що 20 січня 2014 року між ОСОБА_1 та орендарем ФГ «Агат Поділля» укладено договір оренди землі № 128 площею 3,6241 га, розташованої на території Рожнятівської сільської ради (а.с.9-11).
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна видно, що на земельну ділянку площею 3,6241 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0084 укладено договір оренди між ФГ «Садівник - А» та ОСОБА_1 . Даний договір зареєстрований державним реєстратором Томашпільської районної державної адміністрації Штифурко О.Д., 11 березня 2020 року, номер запису про реєстрацію іншого речового права № 35941137(а.с.14).
Так, згідно зі ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Статтею 27 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Так, відповідно до п. 47 договору оренди землі № 128 від 20 січня 2014 року було визначено, що по завершенні перших п'яти років оренди земельної ділянки орендодавець набуває права одностороннього розірвання договору.
Однак договором не було визначено ні підстав, ні умов одностороннього розірвання договору.
Відповідно до ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до ст.. 15 ЗУ «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є:об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);дата укладення та строк дії договору оренди;орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до ст. 782 ЦК України, право наймодавця відмовитися від договору найму 1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Аналізуючи вищевказані норми закону можна зробити однозначний висновок, що підставами дострокового розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця може бути невиконання орендарем істотних умов договору, зокрема -несплата розміру орендної плати більше ніж три місяці, використання земельної ділянки не за призначенням, передача земельної ділянки в суборенду без письмової згоди орендодавцю.
З огляду на вищенаведене, суд вважає, що підстав для одностороннього розірвання договору оренди № 128 від 20 січня 2014 року не було, сторони сумлінно виконували свої зобов'язання по договору.
Таким чином, позивачем доведено обставини зазначені ним у позові, наявність порушених його прав є очевидною, тому вони підлягають захисту судом у спосіб, що ним обраний шляхом визнання недійсним договору оренди землі укладеним між ФГ «Садівник - А» та ОСОБА_1 , а тому в цій частині позовна вимога підлягає задоволенню.
Щодо вимоги про скасування запису про реєстрацію договору оренди та поновлення права оренди суд виходить з наступного.
Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.
Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
За змістом наведеної норми у чинній редакції на відміну від положень ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов'язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Викладене свідчить, що з 16 січня 2020 року, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачав, тому вимоги позивача в цій частині судом відхиляються.
У пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» встановлено, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.
Отже, за змістом цієї норми виконанню підлягають судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Подібні висновки відповідають правовій позиції наведеній у постановах Верховного Суду від 09.03.2021 року у справі № 569/15704/18, від 03.02.2021 року у справі № 278/3367/19.
Таким чином, вимога позивача про скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію іншого речового права не підлягає до задоволення, так як чинним законодавством не передбачено такого способу захисту порушених речових прав.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.12, 13, 18, 19, 81, 141 ч. 2, 258, 259, 263, 265,280, 281 ЦПК України, ст.ст.13, 15,27, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 651, 782 ЦК, 280України,суд,-
Позов Фермерського господарства «Агат-Поділля» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства "Садівник-А", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Державний реєстратор речових прав на нерухоме майно Томашпільської районної державної адміністрації Штифурко Ольга Дмитрівна про визнання договору оренди землі не дійсним, скасування запису про реєстрацію договору оренди, поновлення права оренди, - задовольнити частково.
Визнати недійсним договір оренди землі укладений між Фермерським господарством «Садівник-А» та ОСОБА_1 серія та номер б/н від 11 березня 2020 року, номер запису про реєстрацію іншого речового права № 35941137 щодо земельної ділянки площею 3,6241 га кадастровий номер 0523985200:03:000:0084, яка розташована на території Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області.
В іншій частині позовних вимог - відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Суддя: І. В. Скаковська
Повний текст рішення виготовлено 7 квітня 2022 року.