15.03.22
Іменем України
22 лютого 2022 року
м. Одеса
Малиновський районний суд міста Одеси в складі:
головуючого - судді Гуревського В.К.
за секретаря - Федорової А.В.,
Справа № 521/3595/21
Провадження № 2/521/409/22
Учасники справи:
Позивач - ОСОБА_1
Представник - ОСОБА_2 .
Відповідач - ТОВ «2Х2 ФІНАНС»
Відповідач - ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія»
Представник - Безверхий А.М.
Третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу
Пономарьова Д.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», за участю третьої особи: Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар'ї Володимирівни, про скасування рішення про державну реєстрацію та витребування майна,
До Малиновського районного суду м. Одеси звернулася з позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», за участю третьої особи: Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар'ї Володимирівни, за яким, після зміни предмету позову, просила суд:
-скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56789648 від 24.02.2021 року, прийняте приватним нотаріусом Пономарьовою Дар'єю Володимирівною, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, відповідно до якого 24.02.2021 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2170433851101;
-скасувати запис про право власності № 40711762 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майн 2170433851101, за Товариством з обмеженою відповідальністю «2X2 Фінанс» (ЄДРПОУ 38618785);
-витребувати на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 139,8 кв. м, житловою площею 72,2 кв. м, від Товариства обмеженою відповідальністю «2X2 ФІНАНС» (номер ЄДРПОУ 38618785), як набувача за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 24.02.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 435;
-встановити порядок виконання рішення суду, зазначивши, що рішення суду після набрання ним законної сили, є підставою для здійснення державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 139,8 кв. м, житлово площею 72,2 кв. м.
-стягнути з відповідачів судові витрати.
В обґрунтування своїх вимог посилалася на те, що У ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» не існувало право на укладення 24.02.2021 року договору купівлі-продажу спірної квартири на користь ТОВ «2X2 ФІНАНС», а також існувала встановлена законом заборона на звернення стягнення на спірну квартиру у будь-який спосіб, оскільки не могла бути примусово стягнута на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (який втратив чинність 23.09.2021 р.), у тому числі і шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, без згоди позивача.
Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» заперечував проти задоволення позову, просив відмовити в його задоволенні, надав до суду відзив на позов, за яким вказував на відповідність дій Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» вимогам за4кону та іпотечного договору щодо звернення стягнення на предмет іпотеки.
Решта учасників справи в судове засідання не з'явилися, повідомлялися у встановленому законом порядку. Третя особа просила розглянути справу за її відсутності.
Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 23 квітня 2021 року, крім іншого, витребовано у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» для огляду в судовому засіданні оригінал письмових доказів, поданих разом із відзивом на позовну заяву від 31 березня 2021 року, а саме: - рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 0503369714661 та поштовий конверт; - рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №0503347137644 та поштовий конверт; - два примірники опису вкладення у «Укрпошта стандарт» на ім'я ОСОБА_1 .
Ухвала суду в цій частині не виконана.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що рішення у справі можливо постановити із задоволенням позову.
13.06.2007 р. між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 05/06/2007/840-К/306, за умовами якого надано в кредит кредитні кошти у розмірі 103965,89 доларів США під 14,49 % річних з кінцевим терміном погашення кредиту до 09.06.2017 року.
З метою забезпечення виконання зобов'язань за цим кредитним договором ОСОБА_1 в іпотеку Відкритому акціонерному товариству «Комерційний банк «Надра» було передано нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 139,80 кв. м, житловою площею 72,2 кв. м, згідно іпотечного договору, посвідченого 13.06.2007 року приватним нотаріусом Одеського МНО Трофімець В.В., реєстровий номер 1193.
27.12.2012 року між Банком та ОСОБА_1 було укладено Додатковий договір № 1 до кредитного договору, яким були внесені зміни до кредитного договору.
27.12.2012 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_1 було укладено Договір про внесення змін № 1 до іпотечного договору від 13.06.2007 року, яким викладено розділ «Визначення термінів», умови ст. 1-5 іпотечного договору в новій редакції, та доповнено умови ст. 6-10.
Постановою Верховного Суду від 06.06.2018 року у справі № 521/16626/15-ц, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 24.07.2017 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 07.12.2017 року у частині вирішення позову ОСОБА_1 про визнання недійсним пункту 1.3.2. кредитного договору у редакції до 27 грудня 2012 року скасовано, визнано недійсним пункт 1.3.2. кредитного договору від 13 червня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством комерційним банком «Надра», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство комерційний банк «Надра», у редакції до 27 грудня 2012 року.
Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 20.01.2021 року приватним нотаріусом Київського МНО Пономарьовою Д.В., було внесено запис про іпотеку №40190183, на підставі листа-повідомлення № 1/516 від 17.12.2020 року ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», договору іпотеки від 13.06.2007 року та Договір № GL3N016222 про відступлення прав вимоги від 08.04.2020 року, укладеного між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра», в стадії ліквідації, та Товариством з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ».
24.02.2021 року приватним нотаріусом Київського МНО Пономарьовою Д.В. було проведено реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «2X2 ФІНАНС», на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 24.02.2021 року між ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та ТОВ «2X2 ФІНАНС», та посвідченого в цей день приватним нотаріусом Київського МНО Пономарьовою Д.В., реєстровий номер 435.
Відповідно до умов п. 1 Договору купівлі-продажу ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», якпродавець вказаного нерухомого майна, діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продав, а покупець - ТОВ «2X2 ФІНАНС», купив квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 139,8 кв. м, житловою площею 72,2 кв. м, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , а право на продаж вказаного нерухомого майна належить на підставі:
- іпотечного договору від 13.06.2007 року, реєстровий номер 1193, який містить іпотечне застереження;
- договору № GL3N016222 про відступлення прав вимоги від 08.04.2020 року, укладеного між ПАТ «Комерційний банк «НАДРА» та ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ».
За матеріалами справи ТОВ «2X2 ФІНАНС» не сплатило грошові кошти за придбання спірного майна в укладення договору купівлі-продажу, проте фактично відбувся перехід права власності за державною реєстрацією прав, що підтверджується умовами п. 4 договору, згідно суму коштів у розмірі 774063,00 гривень, за придбання майна, покупець зобов'язаний на рахунок продавця на протязі року, тобто до 24.02.2022 року, проте одночасно з посвідченням договору реєструється перехід прав на нерухоме майно; згідно умов п. 7 договору купівлі-продажу, стверджується, що нерухоме майно покупцем оглянуто, наявних недоліків не виявлено, проте позивач разом зі своїм чоловіком постійно проживають у квартирі і доступу до квартири, ані у ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», ані у ТОВ «2X2 ФІНАНС» на той час не було.
Відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно положень ч. 1 - 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Частиною 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Згідно ч. 5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
З аналізу положень норм ст. ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку» слід дійти висновку, що договір або застереження в іпотечному договорі про позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, має обов'язково передбачати правомочності, та містити відповідні умови у договорі, про конкретний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, що може бути застосований у порядку ст. 37 Закону (передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки), та/або ст. 38 Закону (право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу).
Відповідно до положень п. 5.3. ст. 5 іпотечного договору, в редакції договору до 27.12.2012 року, звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Згідно п. 2 Договору про внесення змін № 1 від 27.12.2012 року до іпотечного договору від 13.06.2007 року, положення умов ст. 1 - 5 іпотечного договору, в цілому викладено в новій редакції.
З 27.12.2012 року умови про задоволення вимог іпотекодержателя викладено у іпотечному договорі у ст. 6, згідно до Договору про внесення змін № 1 від 27.12.2012 року до іпотечного договору від 13.06.2007 року.
Відповідно до положень п. 6.3. ст. 6 іпотечного договору, з урахуванням змін згідно до Договору про внесення змін №1 від 27.12.2012 року до іпотечного договору від 13.06.2007 року, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на вибір іпотекодержателя: а) за рішенням суду; б) на підставі виконавчого напису нотаріуса; в) в позасудовому порядку; г) іншому порядку, передбаченому чинним законодавством України.
З наведеного вбачається, що умови іпотечного договору у ст. 5, які передбачали застереження про способи позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, втратили чинність із укладенням Договору про внесення змін № 1 від 27.12.2012 року до іпотечного договору від 13.06.2007 року, та з 27.12.2012 року почали діяти нові умови іпотечного договору у ст. 6. якими не передбачено ані права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу (ст. 38 Закону), ані права передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (ст. 37 Закону).
Вказані обставини дають ґрунтовні підстави для висновку, що ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», на час укладення договору купівлі-продажу від 24.02.2021 року у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» не мала необхідного обсягу повноважень, а тому не мала права його укладати, оскільки умови іпотечного договору, з урахуванням змін з 27.12.2012 року, не передбачали передачі таких правомочностей від іпотекодавця до іпотекодержателя.
ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» не було надано нотаріусу Договору про внесення змін № 1 від 27.12.2012 року до іпотечного договору від 13.06.2007 року, що безпосередньо вбачається із умов абз. 3 п. 1 договору купівлі-продажу від 24.02.2021 року, та відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію 20.01.2021 року запису № 40190183 про іпотеку, у яких відсутні будь-які посилання на відповідний договір про внесення змін.
ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» не набуло права звернути стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Згідно ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Аналогічні положення передбачені умовами п. 6. 4, ст. 6 іпотечного договору, в редакції договору від 27.12.2012 року.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 517 ЦК України боржник має право не виконувати свого обов'язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов'язанні.
Відповідно до п. 3 договору № GL3N016222 про відступлення прав вимоги від 08.04.2020 року, укладеного між ПАТ «Комерційний банк «НАДРА» та ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», новий кредитор зобов'язаний повідомити боржників про відступлення прав вимоги за основними договорами протягом 5-й календарних днів з дня набрання чинності цим договором.
Як вбачається із відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, запис про обтяження майна іпотекою та відомості про іпотекодавця, були внесені лише 20.01.2021 року, номер запису 40190183, якого раніше не існувало.
В порушення вимог ст. ст. 33, 35 Закону України «Про іпотеку», ст. 517 ЦК України, та п. 3 договору № GL3N016222 про відступлення прав вимоги від 08.04.2020 року, ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» не повідомила позивача про зміну кредитора у зобов'язанні із наданням відповідних доказів, а також не здійснило процедури належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання, внаслідок чого у ТОВ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» не виникло право на звернення стягнення на предмет іпотеки, а позивач фактично мав право не виконувати будь-яких вимог до моменту надання належних і в переходу права вимоги.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, у постанові від 24 вересня 2020 року по справі № 757/13243/17, у аналогічних правовідносинах, належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (п. 54 постанови).
Відповідно до п. 58 вищевказаної постанови Великої Палати Верховного Суду зроблено висновок, що за відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Кредитний договір та іпотечний договір підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Частиною 1 статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній на час виникнення спірних відносин) передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Частина 3 статті 33, статті 36 Закону України «Про іпотеку» передбачає способи звернення стягнення на предмет іпотеки: 1) на підставі рішення суду, 2) виконавчого напису нотаріуса або 3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі (позасудовий спосіб).
Відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (який був чинний на момент реалізації нерухомого майна) підпункту 1 пункту 1 якого передбачено (в редакції чинній на час виникнення спірних відносин), не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об'єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об'єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об'єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов'язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або; таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами ного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних нетрів для житлового будинку.
Пунктом 4 вищевказаного Закону передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Згідно пункту 7 Закону після відступлення (відчуження) на користь (у власність) іншої особи (інших осіб) банком, щодо якого здійснюється процедура виведення з ринку відповідно до Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», прав вимоги до позичальників за кредитами, забезпеченням за якими виступає майно/майнові права, зазначені у підпункті 1 пункту 1 цього Закону, дія пункту 1 цього Закону поширюється також на особу, що придбала (прийняла, отримала) таке право вимоги.
Квартира АДРЕСА_1 , як предмет іпотеки за іпотечним договором, підпадала під дію заборони згідно вказаного Закону, оскільки: є предметом забезпечення виконання зобов'язань фізичної особи - позивача, за кредитом № 05/06/2007/840-К/306 від 13.06.2007 року, наданими йому кредитною установою - ПАТ «КБ «НАДРА» (резидент України) в іноземній валюті; таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позивача-позичальника, та його родини, що підтверджується довідкою ОСББ «Палубна, 9/2» від 11.03.2021 року, та копією паспорта громадянина України на ім'я ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , згідно розділу «Місце проживання»; у власності позивача немає іншого нерухомого житлового майна, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №247636396 від 10.03.2021 року; загальна площа квартири не перевищує 140 квадратних метрів та становить 139,8 кв. м.
Згідно постанови від 19 травня 2020 року по справі № 644/3116/18 Великою Палатою Верховного Суду, у аналогічних правовідносинах позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, зроблено висновок, що Закон № 898-IV вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII (про мораторій) право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Відповідно до положень норм ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно статті 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Положеннями норм п. 1 ч. 1 ст. 388 ЦК України передбачено, - якщо майно за виплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Згідно ч. 3 ст. 388 ЦК України якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
У пункті 21 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 лютого 2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» судам роз'яснено, що у разі коли між особами відсутні договірні відносини або відносини, пов'язані із застосуванням наслідків недійсності правочину, спір про повернення майна власнику підлягає вирішенню за правилами статей 387, 388 ЦК.
Якщо власник вимагає повернення свого майна з володіння особи, яка незаконно ним заволоділа, така позовна вимога підлягає розгляду та вирішенню також за правилами статей 387, 388 ЦК.
У пункті 22 вищевказаної постанови Пленуму ВССУ за № 5 вказано, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати це майно з незаконного володіння набувача (статті 387, 388 ЦК). Якщо в такій ситуації пред'явлений позов про визнання дійсними договорів про відчуження майна, суду під час розгляду справи слід мати на увазі правила, встановлені статтями 387, 388 ЦК.
У зв'язку із цим суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір із порушенням закону, а й випадків, коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів.
У пунктах 24-26 зазначеної постанови Пленуму ВССУ за № 5 вказано, що відплатність придбання майна сама по собі не свідчить про добросовісність набувача.
У пунктах 60, 61 постанови від 29 вересня 2020 року по справі № 757/13243/17, Великою Палатою Верховного Суду, у подібних правовідносинах, зроблено правовий висновок, що у випадку неналежного надсилання вимоги іпотекодержатель не набуває права з вернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі з відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визання права власності чи інші йото вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Отже, правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах.
Таким чином, суд має врахувати, що умовами іпотечного договору не передбачено права ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» на позасудове звернення стягнення шляхом укладення договору купівлі-продажу з будь-якою особою; відсутня воля позивача, як власника, на укладення правочину з відчуження її власності ТОВ ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» за договором купівлі-продажу від 24.02.2021 року; у ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» не виникло право на звернення стягнення на предмет іпотеки через порушення процедури належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання; на час укладення договору з відчуження майна позивача діяла, згідно Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», тимчасова заборона на реалізацію права іпотекодержателя на звернення стягнення на спірну квартиру, належним та ефективним способом захисту цивільних прав позивача, у спірних правовідносинах, є вимоги про витребування спірної квартири від ТОВ «2X2 ФІНАНС».
Згідно висновку наведеного в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2019 року у справі №802/1340/18-а, вбачається, що рішення суб'єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб'єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (частина друга статті 26 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
За викладених обставин позов підлягає задоволенню.
Частиною 1 статті 267 ЦПК України передбачено, що суд, який ухвалив рішення, може визначити порядок його виконання, надати відстрочення або розстрочення виконання, вжити заходів для забезпечення його виконання, про що зазначає в рішенні.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
У зв'язку із задоволенням позовних вимог з Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» (номер ЄДРПОУ 38618785) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», (номер ЄДРПОУ 38750239) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) підлягають стягненню витрати по оплаті судового збору в сумі 1362,0 грн (одна тисяча триста шістдесят дві грн. 00 коп.) в рівних частках.
Оскільки при відкритті провадження у справі позивачу було відстрочено сплату судового збору за вимогу майнового характеру до ухвалення рішення суду, то з Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» (номер ЄДРПОУ 38618785) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» (номер ЄДРПОУ 38750239) має бути стягнуто на користь держави судовий збір в сумі 7740,63 грн (сім тисяч сімсот сорок грн 63 коп.) в рівних частках.
Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов'язання в натурі. Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Керуючись ст. ст. 13, 141, 263, 265, 267, 268, 272, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, СУД -
Позов ОСОБА_1 - задовольнити.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56789648 від 24.02.2021 року, прийняте приватним нотаріусом Пономарьовою Дар'єю Володимирівною, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, відповідно до якого 24.02.2021 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2170433851101.
Скасувати запис про право власності № 40711762 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майн 2170433851101, за Товариством з обмеженою відповідальністю «2X2 Фінанс» (ЄДРПОУ 38618785).
Витребувати на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 139,8 кв. м, житловою площею 72,2 кв. м, від Товариства обмеженою відповідальністю «2X2 ФІНАНС» (номер ЄДРПОУ 38618785), як набувача за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 24.02.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 435.
Встановити порядок виконання рішення суду, зазначивши, що рішення суду після набрання ним законної сили, є підставою для здійснення державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 139,8 кв. м, житлово площею 72,2 кв. м.
Стягнути в рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» (номер ЄДРПОУ 38618785) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», (номер ЄДРПОУ 38750239) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати по оплаті судового збору в сумі 1362,0 грн (одна тисяча триста шістдесят дві грн. 00 коп.).
Стягнути в рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» (номер ЄДРПОУ 38618785) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» (номер ЄДРПОУ 38750239) на користь держави судовий збір в сумі 7740,63 грн (сім тисяч сімсот сорок грн 63 коп.).
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий В. К. Гуревський
Рішення суду у повному обсязі складено 14 березня 2022 року.