м. Чернівці
17 лютого 2022 року Справа № 926/4234/21
Господарський суд Чернівецької області у складі головуючого судді Марущака І.В., за участю секретаря судового засідання Максимюк В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні загального позовного провадження справу
за позовом Магальської сільської ради Чернівецького району Чернівецької області (60300, Чернівецька обл., Чернівецький район, с. Магала, код 04417636)
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Буковина Геліос» (58018, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Комарова, 13а, код 39526355)
про стягнення безпідставно збережених коштів в сумі 566 860,74 грн,
представники:
від позивача - адвокат Сімків Є.В.;
від відповідача - адвокат Поклітар Г.О.
І. Стислий виклад позовних вимог.
Магальська сільська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Буковина Геліос» про стягнення безпідставно збережених коштів з орендної плати за землю в сумі 566 860,74 грн.
Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що відповідач є власником нерухомого майна, що розташоване в с. Остриця Новоселицького району Чернівецької області на вул. Тваринників,15. Земельна ділянка площею 2,6990 га, на якій знаходиться вказане нерухоме майно, перебуває у комунальній власності територіальної громади села Остриця.
Постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.11.2020 в справі №926/1753/19 з ТОВ «Буковина Геліос» було стягнуто 680 232,88 грн безпідставно збережених коштів (ст. 1212-1214 ЦК України) за період 2017-2018 роки.
Однак відповідач продовжує здійснювати фактичне користування вказаною земельною ділянкою без жодних правовстановлюючих документів, договір оренди землі між сторонами укладено не було, внаслідок чого сільська рада недоотримала кошти від орендної плати за землю за 1019 рік в сумі позову, які підлягають стягненню з відповідача.
Представник відповідача - адвокат Поклітар Г.О. подала відзив на позов, у якому просить відмовити у задоволенні позову з огляду на наступне:
1) неотримані доходи у вигляді орендної плати за 2019 рік у сумі 566 860,74 грн не є легітимними очікуваннями (законним майновим інтересом) Магальської сільської ради, який підлягає захисту судом, оскільки це є майнові вигоди, які намагається отримати позивач за результатами неналежного урядування, свідомо і систематично перешкоджаючи відповідачу у реалізації передбаченого законом і визнаного судом права на придбання земельної ділянки власником будівель і споруд;
2) вважає необґрунтованим заявлений позивачем розмір неотриманих коштів від орендної плати земельної ділянки 5% річної з огляду на те, що попереднім орендарем було укладено договір оренди на таких умовах, оскільки сільрада не може очікувати, що договір оренди землі з новим власником буде укладено на таких самих умовах, як і попереднім;
3) стверджує про те, що на час вирішення даного спору, незважаючи на визнане судом право на викуп спірної земельної ділянки, чергова (остання) заява позивача від 07.05.2018 про придбання земельної ділянки розглядалася Магальською сільською радою 7 місяців і за результатами її розгляду у грудні 2018 рада в черговий раз прийняла рішення про поділ земельної ділянки і відкладення розгляду заяви. Отже, на думку відповідача, спірна ситуація виникла саме із вини позивача, а тому останній не має права вимагати сплати коштів в якості орендної плати.
У відповіді на відзив Магальська сільська рада зазначає, що вимоги позовної заяви є обґрунтованими, доводи відповідача безпідставними та спростовуються наявними у справі рішеннями судів, позивачем здійснено розрахунок безпідставно збережених коштів в розмірі 5% річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки такий розмір орендної плати було встановлено попередньому орендарю земельною ділянки.
ІІ. Процесуальні дії у справі.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.10.2021 дану позовну заяву передано до провадження судді Марущака І.В.
Ухвалою суду від 21.10.2021 прийнято позовну заяву Магальської сільської ради до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче засідання на 17.11.2021 та встановлено відповідачу строк для подання відзиву, а позивачу запропоновано надати відповідь на відзив.
Ухвалою від 17.11.2021 відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 07.12.2021 в зв'язку з неявкою представників сторін.
07.12.2021 від представника відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому він проти позову заперечив.
В підготовчому засіданні 07.12.2021 оголошено перерву до 16.12.2021, а 16.12.2021 - до 21.12.2021. В судовому засіданні 16.12.2021 представником позивача надано відповідь на відзив.
За наслідками підготовчого засідання суд постановив ухвалу від 21.12.2021 про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 12.01.2022.
За клопотаннями сторін судом ухвалою від 12.01.2022 відкладено розгляд справи по суті на 03.02.2022.
Ухвалою суду від 03.02.2022 відкладено розгляд справи по суті на 17.02.2022.
У судовому засіданні 17.02.2022 представник позивача позовні вимоги підтримала та просила задовольнити. Натомість представник відповідача проти позову заперечила з підстав, зазначених відзиві на позов.
ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.
З'ясувавши обставини, на які посилаються сторони, та дослідивши докази, якими вони обґрунтовуються свої позиції, суд установив таке.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 26.09.2016, земельна ділянка площею 2,6990 га на вул. Тваринників, 15 в с. Остриця Новоселицького району Чернівецької області, кадастровий номер 7323083600:03:003:0215, перебуває у комунальній власності територіальної громади села Магала в особі Магальської сільської ради.
На вказаній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що належить відповідачу, а саме, склад з приміщенням охорони (літера А), загальною площею 52,90 кв.м; фундамент (літера Б), площею забудови 89,90 кв.м; вигріб, (№ 1, № 2, № 3, № 4); огорожа, (№ 5, № 6, № 7); трансформатор, (тр-р); замощення, (I, II, III, IV).
Актом обстеження земельної ділянки від 01.10.2021, комісією Магальської сільської ради у складі Дробота В.Г. (голова комісії з земельних питань сільської ради), ОСОБА_1 (спеціаліст з земельних питань сільської ради), ОСОБА_2 (заступник голови сільської ради), ОСОБА_3 (депутат сільської ради), ОСОБА_4 (депутат сільської ради), ОСОБА_5 (депутат сільської ради) проведено обстеження земельної ділянці площею 2,6990 га, цільове призначення 03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, кадастровий номер 7323083600:03:003:0215, встановлено, що на даний момент земельна ділянка огороджена парканом, на території розміщена нежитлова будівля та трансформаторна підстанція, що належать ТОВ «Буковина Геліос», яке користується земельною ділянкою, не сплачуючи за користування орендну плату.
Факт наявності на земельній ділянці, належній позивачу, нерухомого майна відповідача та обставина про фактичне користування відповідачем вказаної земельної ділянки визнаються обома сторонами та неодноразово встановлювались судовими рішеннями у справах, про які буде зазначено нижче.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за 2019 рік Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області №557 від 02.08.2021, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,6990 га, розташованої по вул. Тваринників, 15 в с. Остриця Магальської сільської ради становила 11337214,72 грн.
З огляду на фактичне користування відповідачем земельною ділянкою, позивач здійснив розрахунок неотриманих сільською радою коштів за таке користування за 2019 рік, виходячи з нормативної грошової оцінки, перемноженої на показник 5%.
У матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про сплату відповідачем орендної плати чи земельного податку за користування земельною ділянкою за 2019 рік.
Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Судовими рішеннями у справах №926/602/13, 926/1154/13, 926/239/16, 926/4689/16, 926/853/17, 926/3728/16, 926/23/19, 720/1457/17 та 926/522/19 встановлено наступні фактичні обставини:
06 серпня 2010 року між Магальською сільською радою (орендодавець) та ОСОБА_6 (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки.
З акта прийому-передачі земельної ділянки від 06.08.2010 вбачається, що ОСОБА_6 прийняв в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку площею 2,699 га для будівництва і обслуговування складських приміщень по АДРЕСА_1 .
11 серпня 2010 року рішенням виконавчого комітету Магальської сільської ради Новоселицького району Чернівецької області №241 надано ОСОБА_6 дозвіл на виготовлення проектної документації на будівництво складських приміщень, готелю та офісних приміщень по АДРЕСА_1 .
25 січня 2011 року ОСОБА_6 був виготовлений технічний паспорт нежитлової будівлі, відповідно до якого на земельній ділянці площею 2.6990 га розташовані нежитлова будівля літ. А (склад з приміщенням охорони), фундамент літ Б побудований до 1990 року, вигрібні ями бетонні 1-4 побудовані до 1990 року та бетонні замощення ІІ-ІV.
Рішенням виконавчого комітету Магальської сільської ради № 98 від 06 червня 2011 року оформлено право приватної власності ОСОБА_6 на нежитлову будівлю складу з приміщенням охорони з допоміжними спорудами трансформатором.
22 червня 2011 року виконавчим комітетом Магальської сільської ради видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно ОСОБА_6 серії НОМЕР_1 на нежитлову будівлю - складу з приміщенням охорони, літ. А загальною площею 52,90 м кв. та трансформатор, зареєстроване Новоселицьким КБТІ 29.06.2011 за реєстраційним номером 33964480, номер запису 477 сторінка 185 в книзі 2.
У подальшому, гр. ОСОБА_6 неодноразово звертався до Магальської сільської ради із заявами про викуп орендованої земельної ділянки, за результатами розгляду яких орган місцевого самоврядування ухвалював рішення від 08.04.2013 та від 28.08.2013, які, в свою чергу, були предметом судового розгляду у справах Господарського суду Чернівецької області №926/602/13 та №926/1154/13, за результатом яких Магальську сільську раду було зобов'язано повторно розглянути відповідні заяви ФОП Безарова В.В. про продаж земельної ділянки.
14 лютого 2015 року на підставі рішення загальних зборів засновників ТзОВ ОСОБА_7 від 27 листопада 2014 року та відповідно до акта прийому - передачі майна, ОСОБА_6 , як засновник товариства, передав належне йому на праві власності нерухоме майно як внесок в статутний капітал позивача.
Із акта приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ «Буковина Геліос» та плану поділу земельної ділянки (кадастровий номер 7323083600:03:003:0215) вбачається, що нерухоме майно складається з наступних будівель і споруд: нежитлова будівля - складу з приміщенням охорони (літера А), загальною площею 52,90 кв.м.; фундамент (літера Б), площею забудови 89,90 кв.м.; вигріб, (№ 1, № 2, № 3, № 4); огорожа, (№ 5, № 6, №7); трансформатор, (Тр-р); замощення, (І, II, III, IV) та розташоване на частині земельної ділянки, загальною площею 0,7144 га.
28 лютого 2015 року видане свідоцтво про право власності на нерухоме майно ТОВ «Буковина Геліос» у відповідності до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно об'єктом нерухомого майна являється нежитлова будівля складу з приміщенням охорони, загально площею 52.90 м.кв., фундамент літ Б площею забудови 89.90 м.кв., вигріб (№№1,2,3,4), огорожі (№№,5,6,7), трансформатор, замощення (І, II, III, IV).
21 травня 2015 року ОСОБА_6 , відповідно до акта прийому-передачі земельної ділянки, повернув Магальській сільській раді земельну ділянку площею 2,6990 га.
Рішенням Магальської сільської ради № 15 від 05.07.2015 було розірвано договір оренди землі від 06.08.2010, укладений між ОСОБА_6 та Магальською сільською радою на земельну ділянку площею 2,6990 га та зобов'язано ОСОБА_6 зареєструвати припинення права користування земельною ділянкою в державній реєстраційній службі Новоселицького РУЮ.
04 серпня 2015 року ТОВ Буковина Геліос звернулось до Магальської сільської ради із заявою про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для викупу з метою будівництва та обслуговування сонячної електростанції (СЕС) на фотовольтаїчних модулях та про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки.
11 вересня 2015 року Магальська сільська рада Новоселицького району Чернівецької області, розглянувши згадану заяву позивача, ухвалила рішення №04, пунктом 1 якого утрималася в наданні позивачеві названого дозволу.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області у справі №926/239/16 від 07.04.2016 вказаний пункт 1 рішення Магальської сільської ради №04 від 11.09.2015 визнано незаконним.
12.05.2016 товариство повторно звернулось до відповідача із заявою про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для її викупу.
Рішенням Магальської сільської ради №5 від 07.07.2016 товариству було відмовлено в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для викупу (пункт 1), однак надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 2,6990 га. для передачі її в оренду (пункт 2).
Рішенням Магальської сільської ради №18 від 30.11.2016 попереднє рішення ради було скасовано та надано дозвіл Магальській сільській раді на виготовлення технічної документації щодо поділу земельної ділянки; вирішено затвердити технічну документацію на наступній сесії сільської ради; вирішено розглянути заяву ТОВ «Буковина Геліос» щодо відведення земельної ділянки (шляхом викупу) після затвердження технічної документації.
За результатами розгляду справи №926/4689/16 (рішення Господарського суду Чернівецької області від 09.03.2017, постанова Львівського апеляційного господарського суду від 06.06.2017) рішення Магальської сільської ради №18 від 30.11.2016 було визнано недійсним, а за ТОВ «Буковина Геліос» визнано право на викуп земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 12.03.2018 у справі №926/3728/16 рішення Магальської сільської ради №5 від 07.07.2016 було також визнано недійсним.
Окрім того, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06.08.2018 у справі №926/853/17 відмовлено у задоволенні позову керівника Сторожинецької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Магальської сільської ради про стягнення збитків в розмірі 135 557,13 грн., завданих внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання спірної земельної ділянки за період з 01.03.2015 по 10.05.2016 у зв'язку з протиправною діяльністю позивача, який неодноразово відмовляв відповідачу в набутті та оформленні своїх законних прав на земельну ділянку. Вказане рішення залишене без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.11.2018.
08.05.2018 товариство повторно звернулося до Магальської сільської ради із заявою про надання йому дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для викупу.
13.12.2018 Магальська сільська рада прийняла рішення: 1) №7-13/18, яким надано дозвіл сільській раді на виготовлення технічної документації щодо поділу земельної ділянки площею 2,6690 га на земельні ділянки площею 0,7144 га та 1,9846 га; 2) № 13-13/18, яким вирішено заяву ТзОВ ОСОБА_7 розглянути після проведення розподілу земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 17.04.2019 у справі №926/23/19 визнано незаконними та скасовано вищевказані рішення Магальської сільської ради від 13.12.2018.
Постановою Західного апеляційного господарського суду від 06.11.2019 у справі №926/522/19 відмовлено у задоволенні позову Магальської сільської ради про стягнення з товариства заборгованості зі сплати орендної плати за землю в сумі 64443,24 грн. за період з січня по вересень 2016 року.
Постановою Апеляційного суду Чернівецької області від 12.09.2018 у справі №720/1457/17 відмовлено у задоволенні позову Магальської сільської ради до ТОВ «Буковина Геліос» про визнання частково недійсним акта прийому передачі майна до статутного капіталу товариства від 14.02.2015.
Постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.11.2020 в справі №926/1753/19 з ТОВ «Буковина Геліос» було стягнуто 680 232,88 грн безпідставно збережених коштів (ст. 1212-1214 ЦК України) за період 2017-2018 роки.
Ухвалою Касаційного господарського у складі Верховного Суду від 28.12.2020 в справі №926/1753/19 відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ «Буковина Геліос» на постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.11.2020 у вказаній справі.
ІV. Мотиви, якими керується суд, та застосоване ним законодавство.
Предметом спору є стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за 2019 рік на підставі статей 1212-1214 ЦК України.
Відповідно до положень статті 80 ЗК України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Статтями 122, 123, 124 ЗК України передбачено, що органи місцевого самоврядування передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.
В силу статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
За змістом глави 15 ЗК України, право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.
Частина перша статті 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» ч.1 ст. 96 ЗК України). Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125 ЗК України).
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким, за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі», визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 22 ЦК України збитками є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Частина 1 ст. 1166 ЦК України встановлює, що шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.
Відповідно до ч.2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. А згідно з пунктом «д» ч.1 ст. 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
За змістом вказаних приписів ЦК України та ЗК України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.
Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (ч.1 ст. 1166 ЦК України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв'язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов'язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкода заподіяна не з її вини (ч.2 ст. 1166 ЦК України).
Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до ч.1 та ч.2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов'язаннях. Натомість, для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
З метою надання правової оцінки характеру спірних відносин між сторонами, колегія суддів враховує наступне:
Перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується Земельним кодексом України. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 ЗК України). Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (пункт «е» частини першої статті 141 цього Кодексу).
Частиною 1 ст. 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
За змістом ч.3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Отже, за змістом вказаних приписів, виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте, з огляду на приписи ч.2 ст.120 ЗК України, не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
У випадку, коли до нового власника нерухомого майна не перейшло право оренди земельної ділянки, на якій розміщене це нерухоме майно, у зв'язку з тим, що земельна ділянка не була відведена в оренду попередньому власнику нерухомого майна, до спірних правовідносин не підлягають застосуванню приписи законодавства України про відшкодування шкоди (збитків) власникам земельних ділянок.
До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.
Вказані висновки щодо застосування норм права в аналогічних правовідносинах викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц та від 20.11.2018 у справі №922/3412/17.
Як встановлено судом, відповідач є власником нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці комунальної власності. Матеріали справи не містять доказів належного оформлення власником нерухомого майна права користування земельною ділянкою (укладення договорів оренди з сільською радою та державної реєстрації таких прав).
З огляду на викладене, суд вважає, що ТОВ «Буковина Геліос» як фактичний користувач земельної ділянки комунальної власності, на якій розташовані будівлі, належні вказаному товариству на праві приватної власності, без достатньої правової підстави за рахунок власника земельних ділянок Магальської сільської ради, зберегло у себе кошти, які мало заплатити за користування нею, у зв'язку з чим зобов'язане повернути ці кошти власнику на підставі ч.1 ст. 1212 ЦК України.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (частина 1 статті 21 Закону України "Про плату за землю").
Визначення земельної ділянки наведено в частині 1 статті 79 Земельного кодексу України, відповідно до положень якої земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Як встановлено приписами частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду землі", об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
За нормами ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
За положеннями частини 5 статті 5, частини 1 статті 13 Закону України "Про оренду земель", для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.
Відповідно до частин 1 - 2 статті 15, частини 2 статті 18 Закону України "Про оренду земель", підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.
Відповідно до пункту 288.5.1 статті 288 ПК України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території (не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, про що зазначено як у пункті 288.5.1 статті 288, так і у пункті 274.1 статті 274 ПК України) і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Як зазначено вище, із витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 7323083600:03:003:0215 вбачається, що нормативна грошова оцінка даної земельної ділянки у 2019 році становила 11337214,72 грн.
Оцінюючи обґрунтованість розрахунку позивача безпідставно збережених відповідачем коштів за 2019 рік, виходячи з нормативної грошової оцінки, перемноженої на показник 5%, у сумі 566860,74 грн., суд враховує, що він базується на нормативній грошовій оцінці земельної ділянки та розмірі орендної плати за землю, який було встановлено попередньому орендарю земельною ділянки.
Однак суд не погоджується з таким розрахунком позивача, виходячи з наступного.
Свобода договору є одним з основоположних принципів сучасного цивільного права. У ч. 1 ст. 627 ЦК України зазначено, що сторони, відповідно до ст. 6 цього Кодексу, є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін та погоджені ними, а також умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Таким чином, під час укладення договору сторони є вільними у виборі умов договору, на власний розсуд та за взаємною згодою визначають умови, порядок розрахунків і платежів.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).
Суд частково погоджується з доводами представника відповідача про те, що позивач не міг очікувати (не мав правомірних очікувань) про те, що з новим власником нерухомого майна (відповідачем) буде укладено договір оренди землі на тих самих умовах, як і попереднім, адже орендарем в договірному порядку розірвано договір оренди із попереднім землекористувачем, із незрозумілих для суду причин з огляду на ст.120 Земельного кодексу України.
При визначенні розміру безпідставно збережених відповідачем коштів за 2019 рік, суд виходить з розміру орендної плати за землю (земельного податку), що встановлений у ст. 274 та 288 Податкового кодексу України.
Так, Ставка податку за земельні ділянки, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для лісових земель - не більше 0,1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.
При цьому суд, виходячи з принципу юридичної визначеності та сталості судової практики, враховує, що постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.11.2020 в справі №926/1753/19 з ТОВ «Буковина Геліос» було стягнуто за попередній період (2017-2018 роки) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за землю з розрахунку 3% річних від нормативної грошової оцінки.
З огляду на наведене, суд вважає, що позивач неналежним чином обґрунтував власний розрахунок безпідставно збережених відповідачем коштів у сумі 566860,74 грн з розрахунку 5% річних.
Провівши власний розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати з розрахунку 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, суд вважає, що відповідачу належить сплатити 340 116,44 грн.
Стосовно покликання представника відповідача на те, що через зловживання позивачем повноваженнями у сфері земельних відносин неотримані доходи у вигляді орендної плати за 2019 рік не є легітимними очікуваннями (законним майновим інтересом) Магальської сільської ради, який підлягає захисту судом, оскільки це є майнові вигоди, які намагається отримати позивач за результатами неналежного урядування, суд зазначає, що судом апеляційної інстанцій в постанові від 12.11.2020 в справі №926/1753/19 спростовано всі зазначені заперечення відповідача щодо позову, викладені у відзиві на позов. З огляду на викладене суд, тут також посилається на принцип юридичної визначеності та сталості судової практики.
З огляду на викладене, суд вважає правомірним стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошти в сумі 340 116,44 грн (11337214,72 грн - нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 2019 х 3%). У решті заявлених вимог належить відмовити.
V. Висновки суду.
За результатами розгляду цієї справи суд дійшов висновку, що відповідач як власник нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці комунальної власності, здійснював фактичне користування вказаною земельною ділянкою без жодних правовстановлюючих документів, внаслідок чого сільська рада недоотримала кошти від орендної плати за землю за 2019 рік в сумі 340 116,44 грн, а, отже, позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими.
У решті позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів в сумі 226 744,30 грн слід відмовити.
VІ. Розподіл судових витрат.
Позивачем сплачений судовий збір в сумі 8503 грн платіжними дорученнями №1748 від 04.10.2021.
В свою чергу у відзиві на позов міститься попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат на правничу допомогу адвоката, які відповідач очікує понести.
Під час розгляду справи по суті представником відповідача зазначено про те, що докази понесених судових витрат ним буде подано протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду в порядку ч. 8 ст. 129 ГПК України.
Згідно частини 1 та частини 2 статті 221 Господарського процесуального кодексу України: «Якщо сторона з поважних причин не може до закінчення судових дебатів у справі подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат, суд за заявою такої сторони, поданою до закінчення судових дебатів у справі, може вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог. Для вирішення питання про судові витрати суд призначає судове засідання, яке проводиться не пізніше п'ятнадцяти днів з дня ухвалення рішення по суті позовних вимог».
Відповідно суд вирішив призначити судове засідання для вирішення питання про судові витрати на 11:00 год « 01» березня 2022 року.
Керуючись статтями 2, 4, 12, 13, 73, 74, 86, 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Буковина Геліос» (58018, Чернівецька обл., м. Чернівці, вул. Комарова, 13а, код 39526355) на користь Магальської сільської ради Чернівецького району Чернівецької області (60300, Чернівецька обл., Чернівецький район, с. Магала, код 04417636, р/рах НОМЕР_2 в УДК у Чернівецькій області, МФО 856135, код 38038355851011) безпідставно збережені кошти в сумі 340 116,44 грн.
3. У задоволенні решти позову відмовити.
4. Призначити судове засідання для вирішення питання про судові витрати на 11:00 « 01» березня 2022 р. Засідання відбудеться у приміщенні Господарського суду Чернівецької області за адресою: м. Чернівці, вул. О. Кобилянської, 14, зал судових засідань № 2.
5. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.
Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), суд за заявою учасників справи та осіб, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки (у разі наявності у них права на вчинення відповідних процесуальних дій, передбачених цим Кодексом), поновлює процесуальні строки, встановлені нормами цього Кодексу, якщо визнає причини їх пропуску поважними і такими, що зумовлені обмеженнями, впровадженими у зв'язку з карантином. Суд може поновити відповідний строк як до, так і після його закінчення (пункт 4 розділу Х «Прикінцеві положення» Господарського процесуального кодексу України).
Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції (ст. 257 ГПК України).
Повний текст рішення складено та підписано 24 лютого 2022 року.
Суддя І.В. Марущак