вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49027
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-49, fax (056) 377-38-63
08.02.2022м. ДніпроСправа № 904/2608/20
За позовом Фізичної особи-підприємця Осіюка Павла Івановича, м. Кривий Ріг
до Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг
про визнання укладеною додаткової угоди про продовження дії договору від 01.11.2011 оренди земельної ділянки
Суддя Ніколенко М.О.
При секретарі судового засідання Савенкові О.О.
Представники:
позивач: Осіюк П.І. паспорт серія НОМЕР_1 виданий 29.10.2015
від відповідача: не з'явився
РУХ СПРАВИ.
Фізична особа-підприємець Осіюк Павло Іванович звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Криворізької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору від 01.11.2011 оренди земельної ділянки.
Ухвалою суду від 25.05.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито спрощене провадження у справі. Призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 15.06.2020.
Ухвалою суду від 15.06.2020 відкладено розгляд справи на 21.07.2020.
В судовому засіданні від 21.07.2020 оголошено перерву до 19.08.2020.
Ухвалою суду від 19.08.2020 відкладено розгляд справи на 30.09.2020.
Заявою № б/н від 05.08.2020 (надійшла на адресу суду, 01.09.2020) позивач змінив предмету позову та просив суд визнати укладеною додаткову угоду про продовження дії договору від 01.11.2011 оренди земельної ділянки.
Ухвалою суду від 30.09.2020 справу № 904/2608/20 ухвалено розглядати в порядку загального позовного провадження. Призначено підготовче судове засідання на 10.11.2020.
Судове засідання, призначене на 10.11.2020, не відбулось у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Ніколенка М.О.
Ухвалою суду від 23.11.2020 призначено підготовче засідання на 02.12.2020.
Ухвалою суду від 02.12.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 22.12.2020.
Судове засідання, призначене на 22.12.2020, не відбулось у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Ніколенка М.О.
Ухвалою суду від 21.01.2021 призначено судове засідання з розгляду справи по суті на 04.02.2021.
Ухвалою суду від 04.02.2021 вирішено повернутись до стадії підготовчого провадження у справі № 904/2608/20. Зупинено провадження у справі № 904/2608/20 до перегляду Великою Палатою Верховного Суду судового рішення у справі № 903/1030/19.
Ухвалою суду від 30.11.2021 провадження у справі № 904/2608/20 поновлено. Призначено підготовче засідання на 13.12.2021.
Ухвалою суду від 13.12.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 20.01.2022.
Ухвалою суду від 20.01.2022 відкладено розгляд справи на 08.02.2022.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ПОЗИВАЧА.
Позивач зазначив, що між Фізичною особою-підприємцем Осіюком Павлом Івановичем (надалі - орендар) та Криворізькою міською радою (надалі - орендодавець), 01.11.2011 укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:03:023:0021 (надалі - договір).
Цей договір зареєстрований в Управлінні Держкомзему м. Кривий Ріг Дніпропетровської області, про у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.01.2012 за № 121100004000928.
Відповідно до п.1.1. договору, орендодавець на підставі рішення міської ради від 22.12.2010 № 94 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови для розміщення існуючого комплексу ремонтних боксів згідно з ДК 018-2000-СТО, яка знаходиться на об'їзній дорозі в районі шахти «Артем» на вул. Дніпропетровське шосе, 29 в Довгинцівському районі м. Кривого Рогу.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1243 га (п.2 договору).
Пунктом 6 договору встановлено, що договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору здійснюється на підставі ухваленого орендодавцем відповідного рішення.
Позовні вимоги, з посиланням на частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі", обґрунтовані тим, що позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії спірного договору; належно виконує обов'язки зі сплати орендної плати. Крім того, позивач зазначив, що 28.10.2016 - до закінчення строку дії договору оренди направив на адресу орендодавця заяву про поновлення договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди.
Позивач вказав, що рішенням сесії Криворізької міської ради від 28.08.2019 позивачу надано дозвіл на розробку технічної документації щодо встановлення (відновлення меж земельної ділянки. Технічну документацію було розроблено, межі земельної ділянки відновлено. Після розробки технічної документації площа земельної ділянки змінена не була.
Однак, за твердженням позивача, рішенням сесії Криворізької міської ради від 22.04.2020 Фізичній особі-підприємцю Осіюку Павлу Івановичу було відновлено у поновлення договору оренди земельної ділянки від 01.11.2011.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ЗАПЕРЕЧЕНЬ ВІДПОВІДАЧА.
Відповідач заперечив проти задоволення позовних вимог за таких обставин.
Відповідач зазначив, що, розглянувши звернення орендаря про договору оренди земельної ділянки від 01.11.2011, ним було з'ясовано, що на території спірної земельної ділянки та зі її межами розташовані будівлі боксів, що фактично використовуються як цілісний майновий комплекс; неможливо виявити межові знаки та дійсні межі земельної ділянки, наданої в оренду.
Відповідач вказав, що рішенням відділу з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконкому Криворізької міської ради від 16.11.2016 № 13-СК скасовано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. Внаслідок чого було вирішено Осіюку П.І. здійснити роботи з установлення (відновлення) меж земельної ділянки площею ОД243 га на об'їзній дорозі в районі шахти ім. Артем на вул. Дніпропетровське шосе, 29 у Довгинцівському районі; демонтувати самостійно збудовану будівлю.
За твердженням відповідача, на звернення ФОП Осіюк П.І. від 18.09.2018 №278791-2018 міською радою було надано відповідь від 22.10.2018 за №17/18/3478 стосовно питання про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки у натурі на місцевості за зазначеною вище адресою для розміщення існуючого комплексу ремонтних боксів. Відповідно до даного листа, при розгляді поданих заявником документів було встановлено, що в межах земельної ділянки та поза її межами розташовані самочинно побудовані будівлі. Враховуючи викладене, а також те, що межі земельної ділянки
порушені самочинно збудованими спорудами, міською радою і було прийняте відповідне рішення від 25.01.2017 № 1360.
Крім того відповідач зауважив, що, відповідно до акту обстеження земельної ділянки управлінням з контролю за використанням та охороною земель головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 22.08.2018 №613-ДК/АО/10/01, за межами земельної ділянки розташовані будівля автомийки та металева споруда (мала архітектурна форма), які використовуються для комерційної діяльності.
У зв'язку з зазначеним ухвалення позитивного рішення міською радою про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки у натурі (на місцевості) за вказаною адресою не вбачалося можливим.
Криворізькою міською радою прийнято рішення № 4050 від 28.08.2019 «Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) для подальшого надання їх у власність і користування та згоди на відновлення меж земельних ділянок», відповідно до якого заявнику - фізичній особі-підприємцю Осіюк П.І. було надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою для розміщення існуючого комплексу ремонтних боксів згідно з ДК 018-2000-СТО у Довгинцівському районі, на об'їзній дорозі в районі шахти «Артем» на вул. Дніпровське шосе, 29, кадастровий номер 1211000000:03:023:0021.
За пунктами 2.1, 2.2 зазначеного рішення міської ради, заявникам необхідно розробити технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки у натурі (на місцевості); у разі виявлення в процесі робіт із землеустрою невідповідностей фактичного землекористування плану земельних ділянок, межі яких установлено в натурі, звернутися до міської ради за отриманням дозволу на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, що фактично використовуються.
Однак, за твердженням відповідача, 27.11.2019 Криворізькою міською радою було прийняте рішення №4279 «Про-відмову у наданні в оренду земельної ділянки на вул. Дніпровське шосе, 29» у зв'язку з тим, що конфігурація та межі земельної ділянки в технічній документації із землеустрою, розробленій Якоцуцем Р.А., не відповідають плану відведення земельної ділянки, що є невід ємною частиною проекту землеустрою щодо її відведення.
Крім того відповідач вказав, що, згідно Пояснювальної записки до проекту рішення міської ради від 27.11.2019 № 4279, при підготовці рішення, розглянувши технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (кадастровий номер 1211000000:03:023:0021) та план відведення земельної ділянки, затверджений рішенням міської ради від 22.12.2010 №94 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Дніпровське шосе, 29 та надання її в оренду для існуючого комплексу ремонтних боксів на об'їзній дорозі в районі шахти «Артем-2» з'ясоване, що: конфігурація та межі земельної ділянки в технічній документації із землеустрою, не відповідають плану відведення земельної ділянки затвердженому у 2010 році.
Відповідач зазначив, що міською радою було прийнято рішення № 4658 від 22.04.2020 «Про відмову у наданні у власність і користування земельних ділянок», відповідно до якого ФОП Осіюку П.І. було відмовлено у наданні в оренду земельної ділянки кадастровий номер 1211000000:03:023:0021 у зв'язку з тим, що звернення та подані документи вже розглядалась міською радою і 27.11.2019 за № 4279 було прийняте рішення про відмову в наданні в оренду земельної ділянки у зв'язку з грубим порушенням сертифікованим інженером-землевпорядником Якоцуцем Русланом Анатолійовичем вимог положень нормативно-правових актів, нормативно-технічних документів, стандартів, норм і правил у сфері землеустрою.
За таких обставин, відповідач посилається на неможливості поновлення строку дії договору договір оренди земельної ділянки від 01.11.2011 на тих самих умовах, оскільки:
- орендарем було порушено вимоги чинного законодавства та самовільно збудовано капітальну будівлю в межах спірної земельної ділянки та поза її межами;
- орендарем було порушено межі та конфігурацію орендованої земельної ділянки.
ПЕРЕЛІК ОБСТАВИН, ЯКІ Є ПРЕДМЕТОМ ДОКАЗУВАННЯ У СПРАВІ.
Предметом цього судового розгляду є вимоги позивача про визнання укладеною додаткової угоди про продовження дії договору від 01.11.2011 оренди земельної ділянки.
Для правильного вирішення цього спору необхідно встановити:
- який строк дії договору оренди спірної земельної ділянки;
- чи було дотримано орендарем порядку поновлення договору оренди землі, встановленого ЗК України, щодо своєчасного направлення орендодавцю пропозиції про продовження строку дії такого договору разом із проектом відповідної додаткової угоди;
- наявність юридичного факту належності виконання орендарем його обов'язки за цим договором;
- чи існує наразі земельна ділянка, яка є предметом договору оренди від 01.11.2011, як об'єкт цивільних прав.
ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ.
НОРМИ ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД. ПОЗИЦІЯ СУДУ.
Між Фізичною особою-підприємцем Осіюком Павлом Івановичем (надалі - орендар) та Криворізькою міською радою (надалі - орендодавець), 01.11.2011 укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:03:023:0021 (надалі - договір).
Цей договір зареєстрований в Управлінні Держкомзему м. Кривий Ріг Дніпропетровської області, про у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.01.2012 за № 121100004000928.
Відповідно до п.1.1. договору, орендодавець на підставі рішення міської ради від 22.12.2010 № 94 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови для розміщення існуючого комплексу ремонтних боксів згідно з ДК 018-2000-СТО, яка знаходиться на об'їзній дорозі в районі шахти «Артем» на вул. Дніпропетровське шосе, 29 в Довгинцівському районі м. Кривого Рогу.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1243 га (п.2 договору).
Пунктом 6 договору встановлено, що договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору здійснюється на підставі ухваленого орендодавцем відповідного рішення.
Тобто, фактично строк оренди спірної земельної ділянки був встановлений до 26.01.2017.
На виконання умов договору, орендарю передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1243 га для розміщення існуючого комплексу ремонтних боксів.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 ЦК України).
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев'ята статті 93 ЗК України).
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV (надалі - Закон № 161-XIV) до зміни її редакції згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX (надалі - Закон № 340-IX) мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення.
Так, згідно з частиною першою цієї статті, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.
Незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону № 161-XIV).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).
Частини п'ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.
Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.
За змістом приписів статті 126-1 ЗК України, можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126-1 ЗК України).
Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX.
За змістом приписів статті 33 Закону № 161-XIV, обов'язок підготувати проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі був покладений на орендаря.
Вищенаведені правові висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
Орендарем, 28.10.2016 (тобто, у строк, передбачений пунктом 6 договору) було надано орендодавцю заяву про продовження строку дії договору оренди від 26.01.2012 №121100004000928. До цієї заяви орендарем було додано проект відповідної додаткової угоди.
Разом з цим, під час розгляду звернення орендаря орендодавцем було встановлено, що в межах спірної земельної ділянки та поза її межами розташовані самочинно побудовані будівлі, межі земельної ділянки не відповідають плану землекористування (акт обстеження земельної ділянки від 29.12.2016.
Рішенням Криворізької міської ради від 25.01.2017 № 1360 було зобов'язано Осіюка П.І. здійснити роботи з установлення (відновлення) меж земельної ділянки площею 0,1243 га на об'їзній дорозі в районі шахти ім. Артем на вул. Дніпропетровське шосе, 29 у Довгинцівському районі; демонтувати самостійно збудовану будівлю.
Актом обстеження земельної ділянки від 29.03.2017 орендодавцем було встановлено факт невиконання орендарем вказаного рішення міської ради.
Рішенням сесії Криворізької міської ради від 28.08.2019 позивачу надано дозвіл на розробку технічної документації щодо встановлення (відновлення меж земельної ділянки. Рішенням сесії Криворізької міської ради від 22.04.2020 Фізичній особі-підприємцю Осіюку Павлу Івановичу було відновлено у поновлення договору оренди земельної ділянки від 01.11.2011.
Згідно частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Правовий аналіз наведеної норми дозволяє виділити наступні ознаки самочинного будівництва:
- об'єкт нерухомого майна збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;
- відсутність належного дозволу чи належно затвердженого проекту для будівництва;
- створення об'єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об'єкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому, при вирішенні спору, що виникає у зв'язку з будівництвом на земельній ділянці об'єкта нерухомості, повинно досліджуватися питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об'єктів і документів про виділення земельної ділянки.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.01.2019 у справі № 915/1376/17, від 24.07.2019 у справі №910/10932/17.
Згідно з частинами 1, 2, 3 статті 13 Господарського процесуального кодексу України, судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Позивачем під час розгляду цієї справи не доведено належними та допустимими доказами наявності у нього дозволу на зведення будівлі розміром 12,4 х 6,0 м на спірній земельній ділянці та поза її межами.
При цьому, за умовами спірного договору оренди, земельна ділянка з кадастровим номером 1211000000:03:023:0021 була надана позивачу в оренду саме для розміщення існуючого комплексу ремонтних боксів, а не будівництва.
А отже, позивачем в супереч умовам договору та вимогам чинного законодавства було зведено на орендованій земельній ділянці самочинно збудовану будівлю.
Згідно з ст.ст. 375, 376 ЦК України, лише власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Відповідно до частин 1, 2 статті 116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Правовою підставою набуття права власності та права користування на землю, згідно зі статтями 116, 118 ЗК України, є рішення органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Згідно зі статтею 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (стаття 126 ЗК України).
Таким чином, відповідно до вимог чинного законодавства, обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.
А отже, шляхом зведення на земельній ділянці з кадастровим номером 1211000000:03:023:0021 та поза її межами самочинно збудованої будівлі розміром 12,4 х 6,0 м. позивачем було порушено право власника земельної ділянки на розпорядження такою земельною ділянкою.
Як було вказано вище, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність юридичного факту належності виконання орендарем його обов'язки за цим договором.
Однак, як встановлено судом під час розгляду цієї справи, Фізичною особою-підприємцем Осіюком Павлом Івановичем було порушено умови договору оренди від 26.01.2012 за № 121100004000928 щодо цільового використання земельної ділянки та норми земельного законодавства України.
За таких обставин, поновлення договору оренди землі від 26.01.2012 за № 121100004000928 з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є неможливим.
Крім того, слід зазначити про таке.
Відповідно до актів обстеження, межі земельної ділянки не відповідають плану землекористування.
Так, Криворізькою міською радою було зобов'язано Осіюка П.І. здійснити роботи з установлення (відновлення) меж земельної ділянки площею 0,1243 га на об'їзній дорозі в районі шахти ім. Артем на вул. Дніпропетровське шосе, 29 у Довгинцівському районі; демонтувати самостійно збудовану будівлю.
Рішенням сесії Криворізької міської ради від 28.08.2019 позивачу надано дозвіл на розробку технічної документації щодо встановлення (відновлення меж земельної ділянки. Рішенням сесії Криворізької міської ради від 22.04.2020 Фізичній особі-підприємцю Осіюку Павлу Івановичу було відновлено у поновлення договору оренди земельної ділянки від 01.11.2011.
Однак, 27.11.2019 Криворізькою міською радою було прийняте рішення № 4279 «Про-відмову у наданні в оренду земельної ділянки на вул. Дніпровське шосе, 29» у зв'язку з тим, що конфігурація та межі земельної ділянки в технічній документації із землеустрою, розробленій Якоцуцем Р.А., не відповідають плану відведення земельної ділянки, що є невід ємною частиною проекту землеустрою щодо її відведення.
Крім того, згідно Пояснювальної записки до проекту рішення міської ради від 27.11.2019 №4279, при підготовці рішення, розглянувши технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (кадастровий номер 1211000000:03:023:0021) та план відведення земельної ділянки, затверджений рішенням міської ради від 22.12.2010 № 94 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Дніпровське шосе, 29 та надання її в оренду для існуючого комплексу ремонтних боксів на об'їзній дорозі в районі шахти «Артем-2» з'ясоване, що: конфігурація та межі земельної ділянки в технічній документації із землеустрою, не відповідають плану відведення земельної ділянки затвердженому у 2010 році.
Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 298319774, відомості про існування земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:03:023:0021 станом на 07.02.2022 у реєстрі відсутні.
За таких обставин, були змінені межі земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:03:023:0021.
А отже, наразі земельна ділянка, про продовження строку дії договору оренди якої подано позов у цій справі, не існує як об'єкт цивільних прав.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Таким чином, у зв'язку зі зміною меж земельної ділянки, переданої в оренду позивачу за спірним договором, припинилось існування земельної ділянки в дійсних межах як об'єкта оренди за договором. Що унеможливлює ефективний захист прав позивача шляхом укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди в порядку частини 1-5 статті 33 Закону.
Аналогічна правова позиція, викладена в постановах Верховного Суду України від 13.05.2019 у справі № 927/660/17, від 18.12.2018 у справі № 912/1616/18, від 22.01.2019 у справі №912/1856/16.
Вказане є окремою обставиною, що унеможливлює поновлення договору оренди землі від 26.01.2012 за № 121100004000928 з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV.
Додатково слід зазначити, що у даному випадку не вбачається фактів неправомірного та необґрунтованого зволікання Криворізької міської ради щодо розгляду заяви орендаря про продовження строку дії договору оренди від 26.01.2012 № 121100004000928.
Так, листом від 19.12.2016 № 7/18-1203 орендодавцем було повідомлено орендаря про прийняття до розгляду вищевказаної заяви. Разом з цим, орендодавцем було встановлено, що в межах спірної земельної ділянки та поза її межами розташовані самочинно побудовані будівлі, межі земельної ділянки не відповідають плану землекористування.
Так, Криворізькою міською радою було зобов'язано Осіюка П.І. здійснити роботи з установлення (відновлення) меж земельної ділянки площею 0,1243 га на об'їзній дорозі в районі шахти ім. Артем на вул. Дніпропетровське шосе, 29 у Довгинцівському районі; демонтувати самостійно збудовану будівлю.
Рішенням сесії Криворізької міської ради від 28.08.2019 позивачу надано дозвіл на розробку технічної документації щодо встановлення (відновлення меж земельної ділянки. Рішенням сесії Криворізької міської ради від 22.04.2020 Фізичній особі-підприємцю Осіюку Павлу Івановичу було відновлено у поновлення договору оренди земельної ділянки від 01.11.2011.
Однак, така технічна документація була розроблена з грубим порушенням вимог положень нормативно-правових актів, нормативно-технічних документів, стандартів, норм і правил у сфері землеустрою.
Це обґрунтовано унеможливило орендодавця прийняти рішення про продовження або відмову у продовженні спірного договору оренди на новий строк у місячний термін.
А отже, позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Осіюка Павла Івановича є не обґрунтованими.
ПЕРЕЛІК ДОКАЗІВ, ЯКИМИ СТОРОНИ ПІДТВЕРДЖУЮТЬ АБО СПРОСТОВУЮТЬ НАЯВНІСТЬ КОЖНОЇ ОБСТАВИНИ, ЯКА Є ПРЕДМЕТОМ ДОКАЗУВАННЯ У СПРАВІ.
Обставини, на які посилається позивач, доводяться договором від 01.11.2011 (т. 1 а.с. 13 - 20), заявою про поновлення строку оренди з проектом додаткової угоди (т. 1 а.с. 21 - 22), листом відповідача № 7/18-1203 (т. 1 а.с. 23), банківською випискою по рахунку (том 1 а.с. 24), платіжними дорученнями (т. 1 а.с. 25 - 45), технічною документацією (том 1 а.с. 46 - 79), рішенням Криворізької міської ради № 4658 від 22.04.2020 (том 1 а.с. 80).
Обставини, на які посилається відповідач, доводяться рішеннями Криворізької міської ради (том 1 а.с. 116 - 121, 131 - 132), заявою позивача від 20.10.2019 (том 1 а.с. 122), витягом з державного земельного кадастру (том 1 а.с. 124 - 127), витягами з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно (т. 1 а.с. 128, 135), кадастровим планом земельної ділянки (том 1 а.с. 133 - 134), витягом з веб-сайту державного земельного кадастру (том 1 а.с. 136), актами обстеження земельної ділянки (т. 1 а.с. 137 - 138), листом від 22.10.2018(т. 1 а.с. 139).
ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ.
За результатами розгляду справи суд дійшов висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити у повному обсязі.
РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.
Відповідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору слід покласти на позивача.
Керуючись положеннями Господарського Кодексу України, Цивільного кодексу України, ст. 73, 74, 123, 129, 232, 233, 236-241, 326 Господарського процесуального кодексу України, суд
Відмовити у задоволенні позовних вимог Фізичної особи-підприємця Осіюка Павла Івановича (ідентифікаційний код: НОМЕР_2 ; місцезнаходження: АДРЕСА_1 ) до Криворізької міської ради (місцезнаходження: 50101, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, пл. Молодіжна, 1; ідентифікаційний код: 33874388) про визнання укладеною додаткової угоди про продовження дії договору від 01.11.2011 оренди земельної ділянки.
Витрати зі сплати судового збору покласти на позивача.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення може бути оскаржено в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України, протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складений та підписаний 18.02.2022.
Суддя М.О. Ніколенко