номер провадження справи 12/173/21
08.12.2021 Справа № 908/2615/21
м.Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі судді Смірнова О.Г.,
За участю секретаря судового засідання Соловйової А.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 908/2615/21
за позовом: Фізичної особи-підприємця Бульбенко Юлії Володимирівни (юридична адреса: АДРЕСА_1 ; поштова адреса: АДРЕСА_2 )
до відповідача: Управління комунальної власності Енергодарської міської ради (71502, Запорізька область, м. Енергодар, вул. Набережна, буд. 24)
про скасування рішення та зобов'язання вчинення певних дій
за участю представників:
від позивача: не з'явився
від відповідача: Єжов І.В., довіреність № 01-17/1307-08 від 24.05.2021
Згідно із ст. 222 Господарського процесуального кодексу України в судових засіданнях 22.11.2021 та 08.12.2021 здійснювалося фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу - комплексу «Акорд».
Фізична особа-підприємець Бульбенко Юлія Володимирівна звернулась до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою від 07.09.2021 до Управління комунальної власності Енергодарської міської ради, в якій просить суд визнати протиправним та скасувати рішення Управління комунальної власності Енергодарської міської ради у формі наказу від 11.08.2021 № 153 "Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна".
Разом з тим, в пункті 2 прохальної частини позовної заяви позивач зазначає, що у випадку неявки позивача або його представника в судове засідання, просить суд розглянути позовну заяву за його відсутності в порядку ч. 3 ст. 196 ГПК України.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.09.2021 вищевказану позовну заяву передано для розгляду судді Смірнову О.Г.
Ухвалою суду від 15.09.2021 позовну заяву від 07.09.2021 залишено без руху в порядку ч. 1 ст. 174 ГПК України.
22.09.2021 на адресу суду від позивача надійшла заява від 21.09.2021, відповідно до якої усунуто недоліки, які зумовили залишення позовної заяви без руху.
Ухвалою суду від 27.09.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/2615/21, присвоєно справі номер провадження 12/173/21, визначено здійснення розгляду справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання на 20.10.2021 о 14:15.
08.10.2021 до господарського суду від позивача надійшла заява про забезпечення позову у справі № 908/2615/21, в якій останній просить:
- вжити заходи забезпечення позову у справі № 908/2615/21 шляхом заборони Управлінню комунальної власності вчиняти будь-які дії щодо нежитлового приміщення у павільйоні № 8, загальною площею 409,7 кв.м., за адресою: м. Енергодар, вул. Набережна, 15, у тому числі перешкоджати чинному орендарю ФОП Бульбенко Ю.В. користуватися цим приміщенням після закінчення строку дії договору оренди № 18-13 від 13.10.2013, до набрання чинності рішенням у цій справі;
- в якості зустрічного забезпечення позову пропонує зобов'язати ФОП Бульбенко Ю.В. сплачувати орендну плату за користування нежитловим приміщенням у розмірі, порядку та строки, визначені договором № 18-13 від 13.10.2013, на весь строк дії вжиття заходів забезпечення позову.
Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 08.10.2021 заяву про забезпечення позову передано на розгляд судді Смірнову О.Г.
Розпорядженням керівника апарату Господарського суду Запорізької області № П-681/21 від 08.10.2021, враховуючи перебування у відпустці судді Смірнова О.Г. з 08.10.2021 по 18.10.2021, призначено повторний автоматизований розподіл заяви про забезпечення позову.
Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу від 08.10.2021 вищевказану заяву про забезпечення позову у справі № 908/2615/21 передано на розгляд судді Боєвій О.С.
Ухвалою суду від 12.10.2021 відмовлено у задоволені заяви ФОП Бульбенко Юлії Володимирівни про забезпечення позову у справі № 908/2615/21.
20.10.2021 на електронну адресу суду від відповідача із електронним цифровим підписом надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого останній проти позову заперечує у зв'язку із наступним:
- відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ (далі Закон № 157-ІХ) договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди;
- згідно п. 143 постанови Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі Постанова № 483) заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі;
- пунктом 144 Постанови № 483 передбачено, що після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених ч. 9 ст.18 Закону № 157-ІХ;
- 23.06.2021 на адресу відповідача надійшла письмова заява позивача, якою останній просить продовжити договір оренди від 30.10.2013 № 18-13;
- 06.07.2021 відповідач своїм листом № 01-16/1662-03 повідомив позивача про те, що його заява про продовження договору залишена без розгляду у зв'язку з порушенням порядку подачі заяви та наявності на день звернення заборгованості з орендної плати у розмірі 26 795,75 грн.;
- 29.07.2021 позивач подав заяву на оренду майна або про продовження договору оренди RGLR001-UA-20210729-94484 шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі;
- відповідачем було розглянуто заяву позивача та 11.08.2021 прийнято рішення, яке викладене у наказі управління комунальної власності № 153;
- відповідачем не порушено строк на прийняття рішення передбачених ч. 9 ст. 18 Закону № 157-ІХ;
- відповідачем було прийнято рішення, яке викладене у наказі управління комунальної власності від 11.08.2021 № 153 про відмову у продовженні договору оренди комунального майна;
- підстави для прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна передбачені ст. 19 Закону № 157-ІХ;
- розглядаючи заяву позивача про продовження договору оренди, керуючись приписами ст. 19 Закону № 157-ІХ, відповідач виявив обставини, наявність яких надає йому підстави приймати рішення про відмову у продовжені договору оренди;
- відповідачем було встановлено, що позивачем на момент подачі заяви на оренду майна або про продовження договору оренди RGLR001-UA-20210729-94484 не було надано відповідачу документи, які підтверджують страхування об'єкту оренди;
- наданий позивачем у 2019 році договір добровільного страхування майна №19050924356 від 07.11.2019 відповідно до п. 1.9.4 цього договору діяв до 09.11.2020 р.;
- позивач допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;
- з початку укладення та упродовж дії договору, відповідач взяті на себе зобов'язання щодо повного та своєчасного перерахування орендної плати не виконував належним чином;
- у 2016, 2019, 2020 роках позивач допустив прострочення сплати орендної плати;
- понесені позивачем витрати на поліпшення орендованого майна та порядок їх відшкодування є предметом інших взаємовідносин, та не є підставою для прийняття рішення про продовження договору. Просить відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Ухвалою суду від 20.10.2021 відкладено підготовче засідання на 08.11.2021 о 15:00.
27.10.2021 на адресу суду від позивача надійшла заява про долучення документів до відповіді на відзив із додатковим доказом по справі.
Ухвалою суду від 08.11.2021 закрито підготовче провадження у справі № 908/2615/21 та призначено справу до судового розгляду по суті на 22.11.2021 о 15:15.
16.11.2021 на адресу суду від позивача надійшла відповідь на відзив, за змістом якої останній просить суд виключити з кола доказів ті документи та докази, які надані відповідачем до свого відзиву, як такі що не мають відношення до предмету спору, чітко визначеного змістом і підставами прийняття оскаржуваного наказу від 11.08.2021 № 153 «Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна», та задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Разом з тим зазначає наступне:
- норма частини 4 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» має імперативний характер, а тому у спірних правовідносинах єдиним носієм доказової інформації щодо наявності або відсутності підстав для прийняття оскаржуваного рішення відповідача може бути лише довідка балансоутримувача;
- в оскаржуваному рішенні в якості підстави для його прийняття відповідачем було зроблено посилання на таку довідку балансоутримувача, а саме - на довідку КП «ЦД «Промінь» від 10.08.2021 № 488;
- у вказаній довідці мова йде про прострочення сплати лише за договором на пайову участь в утриманні та експлуатації будівлі;
- жодної згадки про відсутність договору страхування або несвоєчасну сплату орендної плати означена довідка балансоутримувача не містить, а тому посилання відповідача на такі підстави вважаються юридично неспроможними, перебувають поза межами предмету спору і не повинні прийматися судом до уваги, адже згідно ч. 1 ст. 76 ГПК суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування;
- водночас пунктом 144 Порядку № 483, частиною 3 ст. 13 та частиною 8 ст.18 Закону № 157-IX чітко визначено перелік тих документів, які орендар мав подати орендодавцю разом із заявою про продовження договору оренди, документи на підтвердження страхування серед них відсутні;
- згідно ч. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендодавець не має права вимагати від потенційного орендаря інші документи і відомості, ніж передбачені частиною третьою цієї статті та умовами оренди майна, опублікованими в оголошенні про проведення відповідного аукціону;
- орендарем за згодою орендодавця було здійснено невід'ємні поліпшення орендованого майна на суму 711211,00 грн., і що сам орендодавець особисто у 2016 році прийняв рішення про зарахування 380000,00 грн. в рахунок орендної плати, що призвело до виникнення значної переплати, а не заборгованості;
- до правовідносин у 2016 та 2019 роках не можна застосовувати вимоги Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ, оскільки його було введено в дію лише у 2020 році, відтак застосування цього Закону до попередніх правовідносин суперечить вимогам ст. 58 Конституції України;
- до 2020 діяла зовсім інша редакція Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.02.1994 № 2269-ХІІ і вона не передбачала відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати у вигляді можливості прийняття орендодавцем рішення про відмову у продовженні договору оренди;
- за діючими в той час нормами закону відповідачу було надано право звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди внаслідок систематичної несплати орендної плати, однак він не тільки не звертався до суду з таким позовом, але й навіть жодних претензій орендарю не заявляв;
- за увесь час орендних правовідносин жодного разу не було такого, щоб протягом трьох місяців поспіль мною взагалі нічого не сплачувалося;
- дані, які вказані відповідачем у зробленому ним самим розрахунку за 2020 рік, не відповідають дійсності і є спотвореними самим відповідачем шляхом включення до нього лише вибіркових сум, та ще й перерозподілу їх на власний розсуд;
- що момент введення в дію Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ по суті майже співпав з моментом запровадження карантинних обмежень на підставі Постанови КМУ від 11 березня 2020 р. № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу СОVID-19», згідно з якою було заборонено починаючи з 17 березня 2020 до 3 квітня 2020 роботу суб'єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо);
- ця заборона згодом була продовжена до 24 квітня 2020, потім до 11 травня 2020, потім до 22 травня 2020;
- зазначена обставина повністю унеможливила використання орендованого майна позивачем саме у той період, в якому він звинувачує позивача у несвоєчасній сплаті орендної плати у 2020 році, хоча навіть на місцевому рівні з цього приводу було прийнято рішення Енергодарської міської ради від 20.03.2020 № 23 «Про звільнення від орендної плати за користуванням майном територіальної громади міста Енергодара»;
- навіть попри повну збитковість та фактичне простоювання об'єкту оренди позивач знаходив можливість вчасно сплачувати орендну плату, що підтверджується вищезазначеними даними про надходження платежів на рахунок відповідача.
Представник позивача судове засідання 22.11.2021 не з'явився.
Безпосередньо в судовому засіданні 22.11.2021 суд оголосив про початок розгляду справи по суті та заслухав вступне слово представника відповідача.
Ухвалою суду від 22.11.2021 відкладено розгляд справи на 08.12.2021 о 14:15.
23.11.2021 на електронну адресу суду із електронним цифровим підписом від відповідача надійшли документи, які підтверджують повноваження його представника.
Представник позивача судове засідання 08.12.2021 не з'явився.
Представник відповідача в судовому засіданні 08.12.2021 проти позову заперечив та просив відмовити у задоволенні позовних вимог.
З'ясувавши фактичні обставини справи, докази на їх підтвердження, виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи та правову норму, яка підлягає застосуванню, приймаючи до уваги позицію прокурора, суд встановив.
Позовні вимоги мотивовано тим, що позивач є орендарем нежитлового приміщення у павільйоні № 8, загальною площею 409,7 кв. м, розташованого за адресою: Запорізька область, м. Енергодар, вул. Набережна, 15, згідно договору оренди № 18-13 від 13.10.2013 року, далі Договір, укладеного між Фізичною особою-підприємцем Бульбенко Юлією Володимирівною, як Орендарем, та Територіальною громадою м. Енергодар в особі Енергодарської міської ради Запорізької області, в особі Управління комунальної власності Енергодарської міської ради, як Орендодавцем.
Відповідно до п. 1.1. Договору нежитлове приміщення у павільйоні № 8, загальною площею 409,7 кв. м., розташоване за адресою: Запорізька область, м. Енергодар, вул. Набережна, 15, далі Об'єкт оренди, знаходиться на балансі Комунального підприємства «Центр досугу «Промінь», далі Балансоутримувач, на умовах визначених Договором.
Пунктом 1.4. Договору визначено, що орендар вирисовує орендоване майно для розміщення ресторану, бару.
Розділом 2 Договору визначено строк чинності, умови зміни та розірвання договору.
Так, строк дії договору оренди складає 5 років з моменту підписання договору (п. 2.1.).
Одностороння відмова від договору оренди не допускається (п. 2.3.).
Договір оренди припиняється в разі: ліквідації Орендаря, загибелі (знищення) об'єкта оренди, приватизації об'єкта оренди (за участю Орендаря), банкрутства Орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України (п. 2.4.).
Орендодавець має право відмовитись від договору оренди та вимагати повернення майна, якщо Орендар не вносить що орендну плату протягом трьох місяців підряд; у цьому разі договір буде розірваними з моменту отримання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору (п. 2.6.).
Зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонуються внести розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п. 2.8.).
До Договору між сторонами був укладений договір про внесення змін та доповнень № 1 від 27.02.2017.
Відповідно до п. 3.1. Договору (в редакції договору про внесення змін та доповнень № 1 від 27.02.2017) орендна плата за оренду комунального майна визначається згідно з Методикою розрахунку плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Енергодара, затвердженої рішенням Енергодарської міської ради від 27.06.2007 р. № 10 і на момент розрахунку складає 11 380 грн. без урахування ПДВ за перший місяць оренди. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється відповідно до чинного законодавства України.
Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату не пізніше 15-го числа місяця наступного за звітним, шляхом перерахування грошових коштів на рахунок Орендодавця, що визначено у п. 3.2. Договору.
Розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін, у разі зміни методики її розрахунку, цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України (п. 3.6.).
Згідно із п.п. з) п. 5.1. Договору Орендар зобов'язаний укласти договір страхування на орендоване майно (в розмірі не менше вартості майна, визначеного п. 1.2. Договору на користь Орендодавця і надати йому копію вказаного договору).
Згідно із п. 1 договору про внесення змін та доповнень № 1 від 27.02.2017 термін дії договору оренди встановлено до 30.10.2021р.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем було подано до Орендодавця письмову заяву про продовження дії Договору на той самий строк і на тих самих умовах, яка зареєстрована останнім за № 2367/01-16 від 23.06.2021р.
В подальшому, 29.07.2021 позивачем було повторно подано до Орендодавця заяву про продовження дії Договору в електронному вигляді через електронний кабінет в Електронній торговій системі за номером RGL001-UA-20210617-95208.
Однак, 12.08.2021 в Електронній торговій системі відповідачем було оприлюднено Наказ від 11.08.2021 № 153, яким відмовлено у продовженні договору оренди від 30.10.2013 № 18-13.
Позивач вважає вищезазначені дії та рішення відповідача такими, що суперечать діючим нормам національного законодавства, такими що порушують права та законні інтереси позивача, що і стало підставою для звернення до суду із позовом. Разом з тим позивач зазначає, що спірний наказ від 11.08.2021 № 153 було прийнято відповідачем ще й з порушенням встановлених законом строків.
Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши надані докази, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі з наступних підстав.
Предметом розгляду в даній справі є вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Управління комунальної власності Енергодарської міської ради у формі наказу від 11.08.2021 № 153 "Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна".
Станом на дату укладення договору оренди № 18-13 від 13.10.2013 відносини щодо оренди державного майна регулювались нормами чинного на той момент Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992.
Статтею 2 вказаного Закону визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.
Згідно із ч. 1 ст. 13 вказаного Закону передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.
Частиною 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 визначено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
З 01.02.2020 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ від 10.04.1992 втратив чинність на підставі Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019.
Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019, далі Закон, набрав чинності з 27.12.2019 та був введений в дію з 01.02.2020.
Частиною третьою ст. 18 Закону № 157-IX передбачено, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Аналогічний строк звернення орендаря до орендодавця із заявою про продовження договору встановлено п. 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483, далі Порядок.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем було подано до Орендодавця письмову заяву про продовження дії Договору, яка зареєстрована останнім за № 2367/01-16 від 23.06.2021р.
Відповідач разом із відзивом на позовну заяву надав до справи лист за вих. № 01-16/1662-03 від 06.07.2021, в якому у відповідь на заяву позивача за № 2367/01-16 від 23.06.2021р. повідомив, що станом на 06.07.2021 за договором оренди від 30.10.2013 № 18-13 нежитлового приміщення у павільйоні № 8, загальною площею 409,7 кв.м., розташованого за адресою: м. Енергодар, вул. Набережна, 15 існує заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 26795,75 грн. При цьому в листі вказано, що якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної
плати він не може звертатись із заявою про продовження договору оренди до моменту погашення ним такої заборгованості. У зв'язку з вищевикладеним відповідач у листі зазначив, що залишає заяву позивача про продовження договору оренди без розгляду.
В подальшому, 29.07.2021 позивачем було повторно подано до Орендодавця заяву про продовження дії Договору в електронному вигляді через електронний кабінет в Електронній торговій системі за номером RGL001-UA-20210617-95208.
Однак, відповідачем прийнято рішення у формі наказу від 11.08.2021 № 153 «Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна», яке було оприлюднено 12.08.2021 в Електронній торговій системі.
Відповідно до ч. 9 ст. 18 Закону № 157-IX після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:
- про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;
- про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.
Згідно із ч. 4 ст. 18 Закону № 157-IX рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.
Частиною 6 ст. 18 Закону № 157-IX передбачено, що будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про:
- наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки;
- факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов'язкових за договором платежів;
- результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об'єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису. Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання.
Перелік підстав для відмови у продовженні договору оренди є вичерпним і прямо визначається змістом статті 19 Закону № 157-IX, за якою рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:
- у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону;
- якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
- якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об'єкта оренди у визначений цим Законом строк;
- якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
- якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;
- якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об'єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
У змісті оскаржуваного наказу від 11.08.2021 № 153 відповідачем зазначено єдину підставу для відмови у продовженні договору оренди, а саме - довідку балансоутримувача КП ЦД «Промінь» від 10.08.2021 № 488.
Як вбачається із преамбули спірного наказу, його прийнято відповідно до ч. 9 ст. 18, ч. 1 абз. 6,7 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-IX, згідно з пунктом 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, враховуючи електронну заяву орендаря ФОП Бульбенко Юлії Володимирівни від 29.07.2021 № RGLR001-UA-20210729-94484, на підставі довідки балансоутримувача КП «ЦД «Промінь» від 10.08.2021 № 488.
Так, в матеріалах справи міститься лист Комунального підприємства «Центр досугу «Промінь» Енергодарської міської ради № 488 від 10.08.2021, відповідно до якого останній повідомляє відповідача про наявність факту суттєвого (більше, ніж на три місяці) прострочення сплати за договором на пайову участь в утримані та експлуатації будівлі (споруди) від 01.11.2013 № 79/1, укладеного між КП «ЦД «Промінь» ЕМР (Балансоутримувачем) та ФОП Бульбенко Ю.В. (Користувачем), а саме за періоди:
квітень 2019 - червень 2019 заборгованість станом на 31.08.2019 складала 4084,84 грн.;
вересень 2019 - листопад, заборгованість станом на 30.12.2019 складала 5663,84 грн.;
травень 2020 - серпень 2020, заборгованість станом на 30.09 2020 складала 3 612,00 грн.,
жовтень 2020 - грудень 2020, заборгованість станом на 31.01.2021 складала 4208,00 грн.
Крім того, повідомляє, що 02.08.2021 року КП «ЦД «Промінь» ЕМР був направлений запит до КП «ТВК» ЕМР про надання інформації щодо наявності заборгованості за комунальні послуги Бульбенко Ю.В. - орендаря нежитлового приміщення у павільйоні № 8, загальною площею 409,7 кв. м, розташованого за адресою: м. Енергодар, вул. Набережна, 15, але відповідь до теперішнього часу не надійшла. Після отримання відповіді Вас буде додатково проінформовано.
Однак, до матеріалів справи вказаної відповіді під час розгляду справи не надано.
Таким чином, із наданої довідки вбачається про наявність заборгованості із внесків на пайову участь в утриманні та експлуатації будівлі, а не про наявність заборгованості зі сплати орендної плати, або відсутності страхування об'єкта оренди, або заборгованості зі сплати страхових платежів.
Разом з тим, випадків для відмови у продовженні договору оренди, передбачених статтею 7 Закону України № 157-IX, також не встановлено.
Щодо сплати орендної плати суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до ч. 1, 3, 4 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019 орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Згідно із ч. 1 ст. 762 ЦК України за найм (оренду) з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч. 5 ст. 762 ЦК України). Статтею 286 ГК України унормовано, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ч. 1 ст. 286 ГК України). Орендна плата встановлюється в грошовій формі (ч. 3 ст. 286 ГК України).
У відзиві на позовну заяву відповідач зазначає про наявність у позивача заборгованості та прострочення сплати орендної плати в 2016, 2019, 2020 роках, на підтвердження чого надає рахунки на оплату за Договором у кількості 16 шт. за загальний період з 18.01.2016 по 17.09.2020, а також виписки по рахунках за загальний період з 29.03.2016 по 08.05.2020. Разом з тим, надає лист у відповідь ФОП Бульбенко Ю.В. на заяву № 2367/01-16 від 23.06.2021, відповідно до якого повідомляє, що станом на 06.07.2021 за Договором оренди № 18-13 від 30.10.2013 заборгованість складає 26795,75 грн., а також вказує, що якщо чинний орендар має заборгованість зі сплати орендної плати - він не може звертатись із заявою про продовження договору оренди до моменту погашення ним такої заборгованості. У вказаному листі відповідач зазначив, що залишає заяву позивача про продовження договору оренди без розгляду.
Заперечуючи проти вказаних відповідачем обставин, позивач зазначає, що момент введення в дію Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ по суті майже співпав з моментом запровадження карантинних обмежень на підставі Постанови КМУ від 11 березня 2020 р. № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу СОVID-19», згідно з якою було заборонено починаючи з 17 березня 2020 до 3 квітня 2020 роботу суб'єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), і ця заборона згодом була продовжена до 24 квітня 2020, потім до 11 травня 2020, потім до 22 травня 2020, що повністю унеможливила використання орендованого майна позивачем саме у той період, в якому він звинувачує позивача у несвоєчасній сплаті орендної плати у 2020 році, хоча навіть на місцевому рівні з цього приводу було прийнято рішення Енергодарської міської ради від 20.03.2020 № 23 «Про звільнення від орендної плати за користуванням майном територіальної громади міста Енергодара».
Однак, із наданих до матеріалів справи доказів, суд позбавлений можливості встановити відповідні обставини наявності заборгованості з орендної плати та її періоди. При цьому, судом враховано, що вказані обставини не відображені у листі Комунального підприємства «Центр досугу «Промінь» Енергодарької міської ради № 488 від 10.08.2021.
Разом з тим, доказів відмови від Договору в порядку положень пункту 2.6. Договору до матеріалів справи не надано.
Щодо страхування Об'єкта оренди суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Згідно з п.п. з) п. 5.1. Договору Орендар зобов'язаний укласти договір страхування на орендоване майно (в розмірі не менше вартості майна, визначеного п. 1.2. Договору на користь Орендодавця і надати йому копію вказаного договору). Договором страхування повинно бути передбачено захист від усіх ризиків, які можуть призвести до загибелі, пошкодження об'єкту оренди. Страхове відшкодування використовується особою, яка його отримала на відновлення орендованого майна чи погашення в грошовій формі збитків власника приміщення - Енергодарської міської ради.
Як вказано вище згідно із п. 1 договору про внесення змін та доповнень № 1 від 27.02.2017 термін дії договору оренди встановлено до 30.10.2021р.
Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019, далі Закон, набрав чинності з 27.12.2019 та був введений в дію з 01.02.2020.
Відповідно до ч. 6 ст. 20 Закону України № 157-IX орендар зобов'язаний застрахувати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно на користь балансоутримувача, а єдиний майновий комплекс - на користь орендодавця згідно з Порядком передачі майна в оренду.
Згідно із п. 175, 176 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна (який набрав чинності з 17.06.2020), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020, орендар протягом десяти календарних днів з дати укладення договору оренди зобов'язаний застрахувати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно на користь балансоутримувача, а єдиний майновий комплекс - на користь орендодавця майна на період строку дії договору оренди на суму:
вартості майна відповідно до висновку про ринкову вартість (акта оцінки), визначеного відповідно до законодавства про оцінку майна, під час передачі такого майна в оренду - якщо така оцінка майна здійснювалася; або
балансової вартості майна, але не менше ніж добуток місячної орендної плати за орендоване майно за договором оренди, помножений на 100, - якщо оцінка ринкової вартості такого майна не здійснювалася. Орендар зобов'язаний постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії договору оренди майно було застрахованим. Орендар протягом десяти календарних днів з дати укладення договору страхування надає балансоутримувачу та орендодавцю завірені належним чином копії договору страхування (договорів страхування) і платіжного доручення (платіжних доручень) про сплату страхового платежу (страхових платежів).
Як вбачається з матеріалів справи, 07.11.2019 між Товариством з додатковою відповідальністю «Страхова компанія «Мотор-Гарант» (далі Страховик) та Фізичною особою-підприємця Бульбенко Юлією Володимирівною (далі Страхувальник) був укладений договір добровільного страхування майна № 19050924356, відповідно до п. 1.1., 1.9.4. якого предметом договору є майнові інтереси, що не суперечать закону, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном: нежитловим приміщенням у павільйоні № 8, загальною площею 409,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Енергодар, вул. Набережна, буд. 15, залишковою вартістю, визначеною згідно акту оцінки на 30.09.2013 р., 278600,00 грн. (далі - Майно). Період страхування: з 10.11.2019 р. по 09.11.2020 р.
В пункті 1.10. вказаного договору зазначено, що договір діє в межах періодів страхування, зазначених в п. 1.9.4. цього договору.
Відповідач у відзиві на позовну заяву зазначив, що позивачем на момент подачі заяви на орендну майна або про продовження договору оренди RGLR001-UA-20210729-94484 не було надано відповідачу документи, які підтверджують страхування об'єкту оренди, оскільки наданий у 2019 році договір добровільного страхування майна № 19050924356 від 07.11.2019 діяв до 09.11.2020, а інших документів, які б підтверджували продовження вказаного договору страхування або укладання нового, позивачем відповідачу не надано.
Разом з тим позивач надав до матеріалів справи договір добровільного страхування від вогневих ризиків та стихійних явищ та добровільного страхування майна № 794/21-Иа/Зп16 від 10.11.2020, укладений між Приватним акціонерним товариством «Страхова компанія «Арсенал страхування» (далі Страховик) та Фізичною особою-підприємця Бульбенко Юлією Володимирівною (далі Страхувальник), відповідно до п. 1.1. якого предметом договору є майнові інтереси Страхувальника, що не суперечать закону і пов'язані з володінням, розпорядженням, користуванням майном, яке передається Управлінням комунальної власності Енергодарської міської ради в особі Гордевича Олега Івановича, який діє на підставі Положення (надалі Орендодавець), в оренду Страхувальнику за договором № 18-13 оренди нежитлового приміщення від 30.10.2013 р.
Згідно із п. 5.1. договору добровільного страхування № 794/21-Иа/Зп16 від 10.11.2020 договір страхування набуває чинності з моменту надходження першого страхового платежу (згідно з п. 4.3. договору) на поточний рахунок чи до каси Страховика та діє до настання строку сплати чергового страхового платежу (згідно з п. 4.3. договору). Після сплати останнього страхового платежу договір діє до 24-00 години « 09» листопада 2021 року.
Таким чином, наявність вищевказаного договору страхування свідчить про те, що позивач як орендар виконав свій обов'язок щодо застрахування об'єкту оренди протягом строку дії договору оренди.
Отже, матеріали справи свідчать про те, що станом на момент подачі позивачем заяви про продовження договору оренди за № 2367/01-16 від 23.06.2021 та заяви про продовження договору оренди від 29.07.2021 у позивача був діючий договір добровільного страхування від вогневих ризиків та стихійних явищ та добровільного страхування майна № 794/21-Иа/Зп16 від 10.11.2020.
Проте суд враховує доводи відповідача про те, що документів, які б підтверджували продовження договору добровільного страхування майна № 19050924356 від 07.11.2019 або укладання нового, позивачем відповідачу не надано.
Під час прийняття рішення в даній справі судом врахований строк розгляду орендодавцем заяв орендаря про продовження договору, передбачений п. 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна.
Відповідно до п. 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев'ятою статті 18 Закону.
Частиною 9 ст. 18 Закону № 157-IX визначено, що після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:
- про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;
- про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.
Тобто відповідач, розглядаючи заяви орендаря (позивача) про продовження договору оренди повинен був прийняти протягом 10 робочих днів з дати отримання таких заяв одне із рішень, передбачених частиною дев'ятою статті 18 Закону № 157-IX.
При прийнятті актів як нормативного, так і ненормативного (індивідуального) характеру, державний чи інший орган повинен бути на це уповноважений, діяти в межах наданої йому компетенції, що закріплено у ст. 19 Конституцією України. Так, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Отже, у справах щодо оскарження рішень органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, суд повинен перевірити чи прийняті (вчинені) вони: на підставі, в межах та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України, з використанням повноважень з метою, з якою це повноваження надано, обґрунтовано, безсторонньо, добросовісно, розсудливо, з дотриманням принципу рівності перед законом, пропорційно, з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення, своєчасно, тобто протягом розумного строку.
Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, у господарського суду немає правових підстав для задоволення позову.
Таким чином, рішення Управління комунальної власності Енергодарської міської ради у формі наказу від 11.08.2021 № 153 "Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна" прийнято з порушенням ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019, п. 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020.
Прийняте Управлінням комунальної власності Енергодарської міської ради рішення у формі наказу від 11.08.2021 № 153 "Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна" порушує право позивача на продовження договору оренди.
Відповідно до ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно із п.п. 2, 10 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема визнання правочину недійсним, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільною законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Частиною 1 ст. 393 ЦК України визначено, що правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили згідно вимог ч. 2 статті 86 ГПК України. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Позивач довів суду те, що наказ Управління комунальної власності Енергодарської міської ради від 11.08.2021 № 153 "Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна" прийнятий з порушенням діючих норм чинного законодавства України, та порушує права та законні інтереси позивача.
З огляду на вищевикладене, рішення Управління комунальної власності Енергодарської міської ради у формі наказу від 11.08.2021 № 153 "Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна" прийняте з порушенням ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019, п. 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020, а тому підлягає визнанню судом незаконним та скасуванню.
За таких обставин, позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Бульбенко Юлії Володимирівни до Управління комунальної власності Енергодарської міської ради є обґрунтованими та підлягають задоволенню у зв'язку з чим суд визнає незаконним та скасовує рішення Управління комунальної власності Енергодарської міської ради у формі наказу від 11.08.2021 № 153 "Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна".
Витрати зі сплати судового збору в сумі 4540,00 грн. покладаються на відповідача у справі - Управління комунальної власності Енергодарської міської ради відповідно до п. 1 ч. 4 ст. 129 ГПК України.
Розглянувши клопотання позивача про виключення з кола доказів тих документів та доказів, які надані відповідачем до свого відзиву, як такі що не мають відношення до предмету спору суд відмовляє в його задоволенні, оскільки спірний наказ № 153 від 11.08.2021 посилається на ч. 1 абзаци 6, 7 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ, в яких йдеться про заборгованість з орендної плати та страхування об'єкту оренди, а відповідачем із відзивом подано рахунки на оплату орендної плати, докази оплати орендної плати та договір страхування.
Тобто вказані докази стосуються безпосередньо предмету доказування у цій справі, а тому оцінюються судом разом з іншими доказами.
У судовому засіданні, яке відбулося 08.12.2021, відповідно до частини 1 статті 240 ГПК України, було проголошено скорочений текст рішення, а саме його вступну та резолютивну частини.
Керуючись ст. ст. 7, 8, 13, 74, 86, 123, 129, 233, 236, 238, ч. 1 ст. 240 ГПК України, суд
1. Позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Бульбенко Юлії Володимирівни до Управління комунальної власності Енергодарської міської ради задовольнити.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення Управління комунальної власності Енергодарської міської ради у формі наказу від 11.08.2021 № 153 "Про відмову у продовженні договору оренди комунального майна".
3. Стягнути з Управління комунальної власності Енергодарської міської ради (71502, Запорізька область, м. Енергодар, вул. Набережна, буд. 24, ідентифікаційний код 26249961) на користь:
- Фізичної особи-підприємця Бульбенко Юлії Володимирівни (юридична адреса: АДРЕСА_1 ; поштова адреса: АДРЕСА_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) витрати зі сплати судового збору в сумі 4540 (чотири тисячі п'ятсот сорок) грн. 00 коп., видавши наказ.
Повне рішення складено - 14.02.2022 року.
Суддя О.Г. Смірнов
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.