79010, м. Львів, вул. Личаківська, 81
"17" січня 2022 р. Справа № 926/1295/21
Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:
Головуючого судді: Марка Р.І.,
суддів: Плотніцького Б.Д.,
Скрипчук О.С.,
при секретарі судового засідання Залуцький Д.Т.,
розглянувши апеляційну скаргу Чернівецької міської ради № 01/02-18/2339 від 11.08.2021 (вх. № 01-05/2785/21 від 16.08.2021)
на рішення Господарського суду Чернівецької області від 23.07.2021 (повний текст рішення складено 26.07.2021, м. Чернівці, суддя Гурин М.О.)
у справі № 926/1295/21
за позовом: Чернівецької міської ради, м. Чернівці
до Малого приватного підприємства «Кордо», м. Чернівці
про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 1683467,12 грн,
за участі представників сторін:
від позивача: Юзьків М.І.,
від відповідач: Басок А.Б.
У квітні 2021 року Чернівецька міська рада звернулась до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Малого приватного підприємства «Кордо» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 1683467,12 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, в період з 04.03.2018 року по 03.03.2021 року, не сплачував орендну плату за користування земельними ділянками, які належить територіальній громаді Чернівецької міської ради, на якій розташовано нерухоме майно відповідача, яке зареєстровано останнім у лютому 2016 року, відтак, відповідно до статей 1212-1214 Цивільного кодексу України, відповідач зобов'язаний відшкодувати безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 1683467,12 грн. Позивач зазначає, що за відсутності укладеного договору, відповідач фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належні йому кошти від орендної плати. З позовної заяви позивача вбачається, що останнім нараховано кошти на підставі п. 21 Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 23.07.2021 у справі № 926/1295/21 позов задоволено частково, стягнуто з відповідача на користь позивача 9492,48 грн безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за землю та 142,42 грн сплаченого судового збору. В решті позову відмовлено.
Рішення мотивоване ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 79-1, 120, 125, 206 Земельного кодексу України, п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України, 1212-1214 Цивільного кодексу України. Місцевий суд погодився з методом визначення позивачем розміру позовних вимог, оскільки він ґрунтується на приписах чинного законодавства та здійснений на підставі належних і допустимих доказів: витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07.07.2020 №456 та від 17.09.2020 №127/107-20, однак, судом встановлено, що обґрунтованим є нарахування безпідставно збережених коштів за період з 26.02.2021 року по 03.03.2021 року, адже, як зазначено вище, договори оренди землі діяли до 26.02.2021 року, відповідні обставини виключають можливість застосування до правовідносин за період з 04.03.2018 року по 26.02.2021 рік статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки в такому разі не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов'язкових ознак кондикційних зобов'язань.
Таким чином, суд дійшов висновку, що Мале приватне підприємство “Кордо” як фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберегло у себе кошти в сумі 9492,48 грн, які мало заплатити за користування нею за період з 26.02.2021 року по 03.03.2021 року, а тому в решті позову судом відмовлено.
Не погоджуючись частково зі прийнятим судовим рішенням, апелянт - Чернівецька міська рада оскаржила його в апеляційному порядку, просить в частині відмови решти позовних вимог, скасувати дане рішення та прийняти нове, яким задоволити позов в повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції дійшов висновку про продовження договорів оренди землі від 25.12.2009 року на припущеннях, що не допускається процесуальним законодавством, оскільки лист відповідача № 06/09-04 від 06.09.2016, на якому ґрунтуються висновки суду першої інстанції, не може вважатись належним та допустимим доказом, так, як він долучений до матеріалів справи з порушенням вимог процесуального закону, яке полягає в поданні до суду поза межами процесуальних строків без відповідного клопотання. Крім того, даний лист не містить проектів додаткових угод про поновлення договорів оренди землі від 25.12.2009.
Що стосується рішення міської ради №121 від 26.02.2021, апелянт стверджує, що вказаним рішенням міська рада не припиняла право оренди чи розривала у односторонньому порядку договори оренди землі, а лише констатувала факт припинення договірних відносин з ТОВ «Букотрейдінг» у зв'язку із закінченням строку договорів.
Мале приватне підприємство «Кордо» подало відзив, в якому відповідач заперечує доводи скаржника зазначивши, що після укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.02.2016 року Мале приватне підприємство «Кордо» стало Орендарем земельних ділянок по договорах оренди землі від 25.12.2009 року. Даний висновок суду першої інстанції, є ідентичний усталеній судовій практиці КГС ВС, який неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.
Крім того, позивачем на лист відповідача починаючи з 2016 року жодної відповіді, зокрема щодо відсутності додаткових угод, неможливості розгляду, відмови або надання згоди, тощо на адресу МПП «КОРДО» не надходило, в матеріалах справи не міститься.
Відповідач, звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що ним сплачувалась до бюджету орендна плата за користування вищезазначеними земельними ділянками і станом на 01.06.2021р. по взаєморозрахунках по орендні платі рахується переплата в сумі 397599,99 грн, що підтверджується платіжними дорученнями та листом ГУ ДПС у Чернівецькій області №7273/6/24-13-04-04 від 10.06.2021р.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.08.2021 справу № 926/1295/21 розподілено до розгляду колегії суддів у складі: головуючого судді Марка Р.І., суддів Плотніцького Б.Д., Мирутенка О.Л.
Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 25.08.2021 року у справі № 926/1295/21 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Чернівецької міської ради № 01/02-18/2339 від 11.08.2021 (вх. № 01-05/2785/21 від 16.08.2021) та дану справу призначено до розгляду на 29.09.2021.
З підстав зазначених у розпорядженні керівника апарату Західного апеляційного господарського суду від 28.09.2021 р. склад колегії змінено, замість судді Мирутенка О.Л. (у звзяку із звільненням у відставку) введено суддю Скрипчук О.С.
Ухвалою суду від 18.10.2021 судом розгляд справи було відкладено на 08.11.2021.
З підстав зазначених в ухвалах суду від 09.11.2021, від 26.11.2021 та від 14.12.2021 розгляд справи № 926/1295/21 повторно призначався, зокрема ухвалою суду від 14.12.2021 справу призначено на 17.01.2022.
Представник позивача доводи апеляційної скарги підтримав, надав усні пояснення, просив апеляційну скаргу задоволити, судове рішення в частині відмови скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задоволити повністю.
Представник відповідача доводи наведені у відзиві на апеляційну скаргу підтримав, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.
Розглянувши апеляційну скаргу, матеріали справи, апеляційним господарським судом встановлено наступне.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 24.02.2016 року Малим приватним підприємством “Кордо” та Товариством з обмеженою відповідальністю “Букотрейдінг” було укладено договір купівлі-продажу 91/100 (дев'яносто одну соту) ідеальних часток нежитлових будівель та споруд, які знаходяться за адресою: місто Чернівці, вулиця Калинівська, 13г з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 44814274101 (пункт 1 договору).
Судом встановлено, що вищезазначений договір є чинним, оскільки сторонами доказів протилежного суду не подано.
У відповідності до п. 2 договору купівлі-продажу майно складається із будівель та споруд: контрольно-пропускний пункт літ. "Ю" загальною площею 16.10 кв.м., автостоянка № IX, проїзд з інженерними мережами від вулиці Московської Олімпіади до навчально-виставкового торгівельного комплексу “Добробут” довжиною 3920 м, загальна площа автомобільної дороги 38573 кв.м., та розташоване на земельних ділянках:
площею 2,2293 га., кадастровий номер 7310136900:45:002:0003, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 757720573101, цільове призначення - для влаштування та обслуговування проїзду з інженерними мережами від вулиці Московської Олімпіади (район поста ДАІ “Магала” до навчально-виставкового торгівельного комплексу "Добробут" на вул. Калинівській 13- Б), перебуває в орендному користуванні Продавця на підставі договору оренди землі, посвідченого 25 грудня 2009 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Канделюк Н.В. за реєстровим № 2675. Речове право Продавця (оренда) на строк до 25 грудня 2016 року включно зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 лютого 2016 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іпатовою М.М. за номером 13399888;
площею 1,7894 га, кадастровий номер 7310136900:45:001:0003, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 857738473101, цільове призначення - для влаштування та обслуговування проїзду з інженерними мережами від вулиці Московської Олімпіади (район поста ДАІ “Магала” до навчально-виставкового торгівельного комплексу "Добробут" на вул. Калинівській 13- Б), перебуває в орендному користуванні Продавця на підставі договору оренди землі, посвідченого 25 грудня 2009 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Канделюк Н.В. за реєстровим № 2674. Речове право Продавця (оренда) на строк до 25 грудня 2016 року включно зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 лютого 2016 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іпатовою М.М. за номером 13400159;
площею 1,0711 га, кадастровий номер 7310136900:71:001:0010, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 857956073101, цільове призначення - для влаштування та обслуговування проїзду з інженерними мережами від вулиці Московської Олімпіади (район поста ДАІ “Магала” до навчально-виставкового торгівельного комплексу "Добробут" на вул. Калинівській 13- Б), перебуває в орендному користуванні Продавця на підставі договору оренди землі, посвідченого 25 грудня 2009 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Канделюк Н.В. за реєстровим № 2673. Речове право Продавця (оренда) на строк до 25 грудня 2016 року включно зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 лютого 2016 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іпатовою М.М. за номером 13403786;
площею 0,9102 га, кадастровий номер 7310136900:71:001:0005, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав па нерухоме майно - 858118673101, цільове призначення - для влаштування та обслуговування проїзду з інженерними мережами від вулиці Московської Олімпіади (район поста ДАІ “Магала” до навчально-виставкового торгівельного комплексу "Добробут" на вул. Калинівській 13- Б), перебуває в орендному користуванні Продавця на підставі договору оренди землі, посвідченого 25 грудня 2009 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Канделюк Н.В. за реєстровим № 2676. Речове право Продавця (оренда) на строк до 25 грудня 2016 року включно зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 лютого 2016 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іпатовою М.М. за номером 13406464;
площею 8,579 га, кадастровий номер 7310136900:71:001:0009, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 46598673101, цільове призначення - 1.11.6 - іншої комерційної діяльності (для будівництва та обслуговування торговельних та допоміжних приміщень і споруд, готелю та автостоянок), є власністю Продавця на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯЖ №80522, виданого міською радою 09 червня 2009 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №020980900002. Право власності Продавця 18 квітня 2013 року зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором реєстраційної служби Чернівецького міського управління юстиції Чернівецької області за номером 739517.
З наявних в матеріалах справи договорів оренди землі від 25.12.2009 року вбачається, що позивач на підставі рішення 45 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 29 жовтня 2009р. надав, а Товариство з обмеженою відповідальністю “Букотрейдінг” прийняло в строкове платне користування земельні ділянки №1, 2, 3, 4 для влаштування та обслуговування проїзду з інженерними мережами від вул. Московської Олімпіади (район поста ДАТ “Магала” до навчально - виставкового торговельного комплексу “Добробут” на вул. Калинівській, 13-Б), яка знаходиться у м. Чернівці на вул. Московської Олімпіади (район поста ДАІ “Магала” до навчально - виставкового торговельного комплексу “Добробут” на вул. Калинівській, 13-Б).
У пунктах 2.1, 2.2 договорів оренди землі зазначені площі та кадастрові номери земельних ділянок, а саме: земельна ділянка №1 кадастровий номер 7310136900:71:001:0005 площею 0,9102 га, земельна ділянка №2 кадастровий номер 7310136900:45:002:0003 площею 2,2293 га, земельна ділянка №3 кадастровий номер 7310136900:45:001:0003 площею 1,7894 га, земельна ділянка №4 кадастровий номер 7310136900:71:001:0010 площею 1,0711 га.
З вищенаведеного слідує, що майно відповідача знаходиться на земельних ділянках позивача, які були передані попередньому власнику в оренду.
Пунктами 3.1. договорів оренди землі від 25.12.2009 року визначено, що вони укладені терміном на сім років і діють по 25.12.2016 року включно. Після завершення терміну оренди, земельні ділянки на вул. Московської Олімпіади (район ДАІ “Магала” до навчально-виставкового торговельного комплексу “Добробут” на вул. Калинівській, 13 - Б) передати на баланс МКП “МіськШеп”.
Згідно пунктів 3.2. договорів оренди землі від 25.12.2009 року після закінчення терміну дії Договору Орендар, якщо він належно виконував обов'язки відповідно до умов цього Договору, має за інших рівних умов, переважне право на його поновлення. Умови Договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право Орендаря на укладання Договору припиняється.
Пунктами 3.3. договорів оренди землі від 25.12.2009 року встановлено, що Орендар зобов'язаний не пізніше, ніж за 60 (шістдесят) календарних днів до закінчення строку дії Договору звернутись в Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради із заявою про поновлення Договору. У разі наміру однієї із сторін не продовжувати на новий термін дію Договору, вона зобов'язана до закінчення строку його дії письмово повідомити про це іншу сторону. Якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору оренди, то за відсутності письмових заперечень Орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку Договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах (крім розміру орендної плати), які були передбачені Договором, шляхом укладення додаткового договору до цього Договору. Письмове заперечення здійснюється листом - повідомленням.
Судом встановлено та не заперечується позивачем, що 06.09.2016 року відповідач звертався з листом вих. №06/09-04 до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради, в якому просив розглянути питання щодо заміни сторони у договорах оренди землі від 25.12.2009р. вищезазначених чотирьох земельних ділянок із орендаря ТОВ “Букотрейдінг” на орендаря МПП “Кордо” (як нового власника нерухомого майна), а також розглянути питання щодо поновлення строку дії вищезазначених Договорів оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, шляхом підписання необхідних Додаткових угод до даних Договорів оренди землі. В листі зазначено, що проекти Додаткових угод додаються. Тобто, відповідачем вчинені дії у відповідності до п.3.3. договорів оренди землі.
Даний лист отримано Департаментом містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради отримано 06.09.2016 року про що свідчить відтиск печатки про отримання.
Однак, доказів вчинення будь-яких дій щодо погодження запропонованих відповідачем умов чи заперечення проти поновлення договору або іншого рішення у відповідності до пунктів 3.3. договорів оренди землі від 25.12.2009 року позивачем не надано.
Разом з тим, в матеріалах справи наявне рішення Чернівецької міської ради від 26.02.2021 року, яким останнім прийнято рішення про визнання припиненими договорів оренди землі від 25.12.2009р. і з 26.02.2021 року дані договори оренди землі є припиненими.
Відтак, позивач звернувся до суду із вимогою до відповідача про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 1683467,12 грн, оскільки вважає, що відповідач користування вказаними земельними ділянками період з 04.03.2018 року по 03.03.2021 року не сплачуючи орендну плату за відсутності укладеного договору, чим фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно кошти.
При перегляді рішення місцевого господарського суду судова колегія Західного апеляційного господарського суду керувалась наступним:
Предметом позову в даній справі є стягнення з власника об'єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельними ділянками, на якій ці об'єкти розміщені.
Статтею 14 Конституції України врегульовано, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Згідно зі статтею 80 Земельного кодексу України, суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Положеннями частини першої статті 122 Земельного кодексу України встановлено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування (частина перша статті 123 Земельного кодексу України).
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 Земельного кодексу України, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (частина 1 статті 124 Земельного кодексу України).
Як уже було встановлено вище, 24.02.2016 року Малим приватним підприємством “Кордо” зареєстровано право власності нежитлових будівель та споруд, які знаходяться за адресою: місто Чернівці, вулиця Калинівська, 13г.
Судом встановлено, що придбане та зареєстроване майно відповідача знаходиться на земельних ділянках №1 кадастровий номер 7310136900:71:001:0005 площею 0,9102 га, земельна ділянка №2 кадастровий номер 7310136900:45:002:0003 площею 2,2293 га, земельна ділянка №3 кадастровий номер 7310136900:45:001:0003 площею 1,7894 га, земельна ділянка №4 кадастровий номер 7310136900:71:001:0010 площею 1,0711 га, які були передані за договорами оренди попередньому власнику на підставі рішення 45 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 29 жовтня 2009р.
Пунктами 3.1. договорів оренди землі від 25.12.2009 року визначено, що вони укладені терміном на сім років і діють по 25.12.2016 року включно. Після завершення терміну оренди, земельні ділянки на вул. Московської Олімпіади (район ДАІ “Магала” до навчально-виставкового торговельного комплексу “Добробут” на вул. Калинівській, 13 - Б) передати на баланс МКП “МіськШеп”.
Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходять права на земельну ділянку, на якій вказане майно розміщене, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.
Таким чином, особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.
Отже, після укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.02.2016 року Мале приватне підприємство “Кордо” стало Орендарем земельних ділянок по договорах оренди землі від 25.12.2009 року.
06.09.2016 року відповідач звертався з листом вих. №06/09-04 до Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради, в якому просив розглянути питання щодо заміни сторони у договорах оренди землі від 25.12.2009р. вищезазначених чотирьох земельних ділянок із орендаря ТОВ “Букотрейдінг” на орендаря МПП “Кордо” (як нового власника нерухомого майна), а також розглянути питання щодо поновлення строку дії вищезазначених Договорів оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, шляхом підписання необхідних Додаткових угод до даних Договорів оренди землі. В листі зазначено, що проекти Додаткових угод додаються. Тобто, відповідачем вчинені дії у відповідності до п.3.3. договорів оренди землі.
Даний лист отримано Департаментом містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради отримано 06.09.2016 року про що свідчить відтиск печатки про отримання.
Однак, доказів вчинення будь-яких дій щодо погодження запропонованих відповідачем умов чи заперечення проти поновлення договору або іншого рішення у відповідності до пунктів 3.3. договорів оренди землі від 25.12.2009 року позивачем не надано.
Статтею 33 Закону України “Про оренду землі” (в редакції Закону на момент виникнення спірних правовідносин) (далі - Закону) врегульовано порядок поновлення договору оренди, який фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
З вищенаведеного слідує, що відповідач намагався реалізовувати право на пролонгацію договору у порядку, передбаченому частинами 1-5 статті 33 Закону України “Про оренду землі” (Закону), однак жодних рішень з цього приводу позивачем до 26.02.2021 року не приймалось.
Частиною шостою статті 33 Закону передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Визначений наведеною нормою порядок є відмінним від передбаченого положеннями частин першої - п'ятої статті 33 Закону, оскільки передбачає право на поновлення договору оренди земельної ділянки, яке виникає після закінчення строку дії відповідного договору оренди земельної ділянки і орендар продовжує користуватись цією ділянкою, за відсутності заперечення орендодавця про поновлення цього договору, яке має бути надане протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, в силу вимог частин 1-5 статті 33 Закону України “Про оренду землі”, Чернівецька міська рада, заперечуючи щодо поновлення строку договору, повинна була у місячний термін повідомити відповідача про недосягнення домовленості щодо строку дії договору чи інших істотних умов договору, однак жодних дій не вчинила, на неодноразові звернення відповідача ніяк не відреагувала, що свідчить про бездіяльність органу місцевого самоврядування.
Судом також встановлено, що відповідач продовжував користуватись орендованими земельними ділянками у відповідності до їх призначення, а позивач, в свою чергу, жодним чином проти існування фактичних орендних правовідносин з відповідачем не заперечував та жодних заходів спрямованих на їх звільнення відповідачем не вживав. Відповідач, в свою чергу, не будучи обізнаним щодо будь-яких заперечень позивача, добросовісно намагаючись оформити право користування, вважав себе належним орендарем земельної ділянки.
Слід зазначити, що суть поновлення договору оренди згідно з частиною 6 статті 33 Закону, який є спеціальним нормативно-правовим актом у правовідносинах щодо поновлення дії договору оренди земельної ділянки, полягає саме в тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі, тобто відсутність такого заперечення має прояв у “мовчазній згоді” орендодавця, що і має місце в даному випадку.
Відповідно до статті 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини” суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
У рішенні Європейського Суду з прав людини від 09.01.2013 у справі “Волков проти України” зазначено, що в країнах повинен діяти принцип правової визначеності, який зобов'язує держави та їх органи здійснювати реалізацію прав та їх захист шляхом прийняття законодавства з чітким правовим визначенням спірних правовідносин та гарантує громадянам очікувати від держав та їх органів своєчасних та вичерпних дій відповідно до вимог чинного законодавства.
Згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб'єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.
На державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (“Лелас проти Хорватії”, від 20.05.2010 і “Тошкуце та інші проти Румунії”, від 25.11.2008) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах (“Онер'їлдіз проти Туреччини”, та “Беєлер проти Італії”).
Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків (“Лелас проти Хорватії”).
Європейській суд з прав людини вказує, що поняття “майно” в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює також поняття “правомірні очікування”, тобто законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу (“Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії”).
Як уже було зазначено вище, після закінчення строків договорів оренди відповідач продовжував користуватись земельними ділянками, а протягом одного місяця після закінчення дії Договорів від позивача не надходило заперечень щодо поновлення цих договорів у формі відповідного рішення органу місцевого самоврядування, прийнятого на пленарному засіданні міської ради, у зв'язку з чим на підставі частини 6 статті 33 Закону України “Про оренду землі”, Договори оренди землі від 25.12.2009 року продовжили свою дію на тих самих умовах.
Разом з тим, в матеріалах справи наявне рішення Чернівецької міської ради від 26.02.2021 року, яким останнім прийнято рішення про визнання припиненими договорів оренди землі від 25.12.2009.
Тобто, лише 26.02.2021 року Чернівецькою міською радою прийнято рішення про визнання припиненими договорів оренди землі від 25.12.2009р. і з 26.02.2021 року дані договори оренди землі є припиненими.
З урахуванням наведеного судова колегія не приймає до уваги твердження скаржника про те, що вказаним рішенням міська рада не припиняла право оренди чи розривала у односторонньому порядку договори оренди землі, а лише констатувала факт припинення договірних відносин з ТОВ «Букотрейдінг» у зв'язку із закінченням строку договорів.
Суд також не приймає до уваги твердження скаржника про те, що суд першої інстанції дійшов висновку про продовження договорів оренди землі від 25.12.2009 року на припущеннях, оскільки, твердження скаржника спростовується прийнятим рішенням №121 від 26.02.2021.
Відтак, відповідач без належних правових підстав користувався земельними ділянками, які належать позивачу, починаючи з 26.02.2021. Позивачем у позовній заяві заявлений період з 04.03.2018 року по 03.03.2021 року.
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Податковим кодексом України встановлено, що плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
За змістом статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України “Про оренду землі” оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків.
Таким чином, Чернівецька міська рада, як власник спірної земельної ділянки, мала обґрунтовані сподівання на отримання орендної плати за використання спірної земельної ділянки, однак не змогла їх реалізувати внаслідок відсутності між сторонами відносин щодо її використання в порядку, встановленому законом.
Разом з тим главою 83 Цивільного кодексу України врегульовано відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення глави 83 цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
За змістом положень глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов'язаннях. Натомість для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Отже, обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
Зі змісту глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 Цивільного кодексу України випливає, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 (провадження №12-182гс18) та від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (провадження № 14-32цс19).
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 (провадження № 12-188гс18).
Для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна, безпідставно збережених коштів орендної плати згідно із статтями 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований необхідно, насамперед, з'ясувати: а) чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки; б) яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства; в) в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов'язані із безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі. Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 922/981/18.
Крім того, даної правової позиції дотримується Верховний Суд й в постанові від 09.02.2021 року у справі № 922/3617/19.
З наявних в матеріалах справи витягів вбачається, що спірні земельні ділянки №1 кадастровий номер 7310136900:71:001:0005 площею 0,9102 га, земельна ділянка №2 кадастровий номер 7310136900:45:002:0003 площею 2,2293 га, земельна ділянка №3 кадастровий номер 7310136900:45:001:0003 площею 1,7894 га, земельна ділянка №4 кадастровий номер 7310136900:71:001:0010 площею 1,0711 га, які були передані за договорами оренди попередньому власнику на підставі рішення 45 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 29 жовтня 2009р.
Згідно договору купівлі-продажу від 24.02.2016 року та інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна №212695082 від 16.06.2020 року за Малим приватним підприємством “Кордо” зареєстровано право власності на нежитлові будівлі та споруди, які знаходяться за адресою: місто Чернівці, вулиця Калинівська, 13г.
Таким чином судом встановлено обставини правомірного володіння і використання відповідачем нерухомого майна, яке належало йому, що само по собі свідчить про фактичне використання товариством спірних земельних ділянок, сформованих як об'єкт цивільних прав, позаяк відповідач не надав жодних доказів на підтвердження формування та використання ним за зазначеною адресою земельних ділянок меншою чи більшою площею для експлуатації. Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19.
Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України “Про оцінку земель” дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України.
Відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 13.06.2019 у справі № 910/11764/17, від 20.11.2018 у справі № 908/4582/15, від 04.11.2020 у справі №904/1283/19.
Визначення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки в інший спосіб, ніж шляхом оформлення витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель вимогами чинного законодавства не передбачено, а отже позивач при здійсненні розрахунку суми безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки правомірно використав інформацію саме з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Верховний Суд у постановах від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 08.08.2019 у справі № 922/1276/18, від 01.10.2019 у справі № 922/2082/18, від 06.11.2019 у справі № 922/3607/18 неодноразово зазначав, що при стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
З позовної заяви позивача вбачається, що останнім нараховано кошти на підставі п. 21 Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що є правомірним, ґрунтується на приписах чинного законодавства та здійснений на підставі належних і допустимих доказів: витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07.07.2020 №456 та від 17.09.2020 №№127/107-20.
Однак, як вірно зазначено місцевим господарським судом обґрунтованим є нарахування безпідставно збережених коштів за період з 26.02.2021 року по 03.03.2021 року, а не як зазначено позивачем та апелянтом, оскільки, як зазначено вище, договори оренди землі діяли до 26.02.2021 року, відповідні обставини виключають можливість застосування до правовідносин за період з 04.03.2018 року по 26.02.2021 рік статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки в такому разі не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов'язкових ознак кондикційних зобов'язань.
Таким чином, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що вимоги позивача підлягають частковому задоволенню на суму 9492,48 грн. В решті позову слід відмовити у зв'язку з необґрунтованістю.
Відповідно до ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
За приписами ч. 3 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно з ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Скаржниками не доведено наявності підстав, визначених ст.277 ГПК України, для скасування рішення та для задоволення апеляційних скарг. Таких підстав апеляційним судом також не встановлено.
Отже, рішення суду першої інстанції слід залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.
Судовий збір, сплачений скаржником при поданні апеляційної скарги, на підставі ст. 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись ст. ст. 86,129, 236, 254, 269, 270, 275, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Чернівецької міської ради № 01/02-18/2339 від 11.08.2021 (вх. № 01-05/2785/21 від 16.08.2021) залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 23.07.2021 у справі № 926/1295/21 залишити без змін.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
4. Порядок та строки оскарження постанов апеляційного господарського суду до суду касаційної інстанції визначені ст. ст. 287-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено та підписано 27.01.2022.
Головуючий суддя Марко Р.І.
Суддя Плотніцький Б.Д.
Суддя Скрипчук О.С.