Справа № 404/413/20
Номер провадження 2/404/112/20
12 січня 2022 року Кіровський районний суд м. Кіровограда в складі :
головуючого судді Іванової Н.Ю.
при секретарі Тригубенко І.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення штрафу по ексклюзивному договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості та за зустрічною позовною заявою ОСОБА_2 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним з моменту укладення положення ексклюзивного договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року та визнання недійсним зазначеного договору в цілому, -
У січні 2020 року фізична особа - підприємець ОСОБА_1 звернулась до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 про стягнення штрафу по ексклюзивному договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості, просила стягнути з відповідача на її користь штраф за ексклюзивним договором про надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року в розмірі 35 100 грн. та витрати по сплаті судового збору.
В обґрунтування поданого позову зазначено, що 18 червня 2019 року, реалізуючи свою діяльність визначену державним класифікатором між фізичною -особою підприємцем ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений ексклюзивний договір про надання послуг з продажу об'єкта нерухомості.
Згідно з п. 1.1., 1.2. розділу 1 даного правочину, виконавець, зобов'язувався надати замовнику комплекс послуг з продажу об'єкта нерухомості, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 64,89 кв.м,, який розміщено на земельній ділянці кадастровий номер 3510100000:11:090:0022.
Початкова вартість об'єкта продажу становила 1170000 грн. (еквівалент 45000 доларів США). Рекомендована вартість реалізації об'єкта становила 1040000 грн. (еквівалент - 40 000 доларів США).
Відповідно до п. 2.1-2.11. розділу 2 договору виконавець зобов'язувався: надати консультації з питань купівлі-продажу нерухомості; здійснити повний документальний супровід купівлі-продажу вказаної нерухомості; провести рекламну компанію продажу об'єкта в друкованих та електронних джерелах інформації, а також засобах професійного зв'язку ріелторів; провести переговори та узгодити всі необхідні деталі майбутньої угоди з покупцем та продавцем; провести підготовку повного пакету документів з мінімальною участю продавця для передачі права власності на об'єкт нерухомості; забезпечити збереження документів переданих замовником; супроводжувати угоду купівлі-продажу/дарування; дотримуватись конфіденційності.
За п. 4.1.-4.5 договору замовник зобов'язувався: надати при підписанні цього договору копії правовстановлюючих документів на об'єкт продажу; проінформувати виконавця про наявність обтяжень об'єкта продажу, наявність судових справ щодо нього та домагань третіх осіб; забезпечити доступ виконавця і покупця для перегляду об'єкту продажу; не укладати в період дії цього договору аналогічного договору з іншими особами, а у разі отримання пропозиції від покупців та ріелторів - адресувати їх виконавцю; в період дії цього договору не здійснювати без участі виконавця дій, спрямованих на відчуження об'єкта продажу.
Згідно з розділом 7 та п. 5.1. розділу 5 даного договору: винагороду виконавцю виплачує покупець в розмірі 3% від вартості об'єкту на момент укладення договору; у разі продажу замовником об'єкта без участі виконавця, замовник зобов'язується виплатити виконавцеві штраф у розмірі 3 % від початкової вартості об'єкта в казаної в п. 1.1 цього договору.
За змістом розділу 3 договору за домовленістю сторін строк його дії складає: до моменту продажу об'єкту нерухомості.
Вказано, що з моменту укладення вищевказаного договору позивач, як виконавець послуг, належним чином виконувала взяті на себе зобов'язання по ньому, про що свідчить відсутність скарг з боку відповідача за вказаний період.
Зокрема позивач, як виконавець послуг: проаналізувала стан ринку нерухомості й його учасників та проінформувала про це відповідача як замовника послуг: надала відповідачу, консультацію у сфері законодавства, що регулює ринок нерухомості; надала відповідачу рекомендації з вибору сторони правочину та узгодила всі необхідні деталі майбутньої угоди з покупцем; організувала та поширила рекламу об'єкта нерухомості (провела рекламну компанію продажу об'єкта в друкованих та електронних джерелах інформації, а також засобах професійного зв'язку ріелторів); неодноразово організовувала та здійснювала з потенційними покупцями перегляд об'єкту продажу; провела підготовку повного пакету документів з мінімальною участю продавця для передачі права власності на об'єкт нерухомості; забезпечити збереження документів переданих замовником; дотрималась конфіденційності.
Однак, відповідач самоусунулась від виконання взятих на себе зобов'язань по укладеному договору та, як з'ясувалось згодом, порушила останні.
Зокрема, остання в порушення п. 4.4., 4.5. розділу 4 укладеного договору отримавши пропозицію від покупця не переадресувала її позивачу, як виконавцю послуг та здійснила без участі виконавця дії по відчуженню об'єкта продажу, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 64,89 кв.м,, який розміщено на земельній ділянці кадастровий номер 3510100000:11:090:0022.
При цьому, з моменту порушення умов укладеного договору по даний період замовник: не здійснила та не здійснює будь-яких заходів направлених на відшкодування вартості наданих виконавцем послуг; не намагається та не намагалась врегулювати дане питання мирним шляхом, а повідомлення щодо виконання взятого на себе зобов'язання ігноруються відповідачем; не здійснила та не здійснює заходів з припинення укладеного договору.
Позивач вважає, що станом на сьогоднішній день відповідачем порушено зобов'язання за укладеним договором про надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року, що має наслідком порушення майнових прав позивача. Останні підлягають відновленню шляхом стягнення з відповідача штрафу у розмірі 35100 грн. 00 коп.
Ухвалою судді Кіровського районного суду м. Кіровограда від 07 лютого 2020 року відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.
05 березня 2020 року від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву.
Вказано, що позивачем на підтвердження позовних вимог надано копію ексклюзивного договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року. В договорі стороною виконавця зазначено агентство нерухомості «Фаворит», проте не зазначено, на якій підставі агентство представляє саме позивач. Вважає, що позов подано неналежним позивачем.
Зазначено, що вона ніякого договору ні з агентством нерухомості « Фаворит », ні з ФОП ОСОБА_1 не підписувала. В договорі, затемнену копію якого додано до позовної заяви, стоїть не її підпис.
В кінці березня 2019 року в мережі Інтернет на сайті безкоштовних оголошень «OLX» було розміщено оголошення про продаж будинку по АДРЕСА_1 . За цим оголошенням або за оголошеннями, яке вона дала в місцевій пресі (зокрема, в газеті «Кіровоградські оголошення»), до неї зателефонувала ОСОБА_3 (припускає, що це ОСОБА_3 , яку позивач просить викликати як свідка), яка представилась ріелтором агентства нерухомості «Фаворит». Яна приїхала ще раз і запропонувала укласти з агентством ексклюзивний договір, попросила її паспортні дані і вона винесла їй ксерокопію свого паспорту. Яна почала заповнювати договір, але оскільки вона не хотіла нічного підписувати без консультації з адвокатом, договір не підписала.
Згодом до неї звернулися її сусіди з АДРЕСА_2 , родина ОСОБА_8 , з пропозицією обміняти їх квартиру на її будинок, оскільки їм було відомо, що вона хотіла переїхати з будинку до квартири через високі комунальні витрати. Запропонований варіант обміну їй підійшов і вони узгодили ціну. У нотаріуса Зубко О.П. оформили продаж її будинку із земельною ділянкою та купівлю квартири на ім'я її дочки, ОСОБА_7 , з метою уникнення плати за оформлення потенційної спадщини.
Вказано, що з позовної заяви їй стало відомо, що її паспортними даними скористалась невідома особа, поставила підпис під договором, який їй надавали для ознайомлення, але який вона не підписувала.
З телефонної консультації фахівців Київського інституту судових експертиз вона дізналась, що вартість почеркознавчої експертизи становить понад 6000 грн. Вона пенсіонерка, її пенсія 2040 грн. - єдине джерело доходу і оплатити цю експертизу, аби довести, що підпис на договорі не її, вона не може.
Ознайомившись з зазначеним договором, вона прийшла до висновків, що окремі його умови можуть бути визнані недійсними як такі, що порушують та обмежують її права споживача.
05 березня 2020 року відповідачем подано зустрічну позовну заяву до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним з моменту укладення положення ексклюзивного договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року та визнання недійсним зазначеного договору в цілому.
В обґрунтування зустрічної позовної заяви зазначено, що жодних обов'язків ОСОБА_1 не виконала. Навіть не перевірила, чи дійсно будинок, яки вона продавала, належить їй на праві власності.
Починаючи з кінця березня 2019 року нею самостійно подавалися оголошення в друковані засоби масової інформації та мережу Інтернет про продаж будинку разом з земельною ділянкою.
Будинок та земельну ділянку у неї придбав син сусідів з АДРЕСА_3 - ОСОБА_8 , на отримані кошти вона придбала у нього ж на ім'я своєї доньки двокімнатну квартиру, в якій зараз зареєстрована та проживає. Оформленням всіх документів, пов'язаних із продажем, вона займалась самостійно, консультації з продажу будинку та купівлі квартири отримувала тільки у нотаріуса.
Вважає, що єдиною метою укладення ексклюзивного договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості було отриманням позивачем від неї штрафу. Плата за послуги в договорі не встановлена, ціна об'єкта визначена самим же виконавцем без відповідної експертної оцінки, строк виконання договору виконавцем не зазначено, відповідальність за невиконання договору виконавцем відсутня. Строк дії договору, а отже і строк на отримання виконавцем штрафних санкцій встановлено наступним чином: «до моменту продажу об'єкта».
Вказано, зо з аналізу договору вбачається, що як тільки вона, як замовник за договором, реалізує своє гарантоване Конституцією право на вільне розпорядження власністю, ОСОБА_1 , як виконавець за договором, стягне з неї штраф за сам факт продажу будинку, який здійснено самостійно, без її участі. А продавати її будинок без плати за свої послуги ОСОБА_1 і не мала наміру, про що свідчить відсутність доказів надання послуг, на виконання яких посилається ОСОБА_1 у первісному позові. Первісний позов сам по собі вже є доказом єдиної мети укладення договору - стягнення штрафу в розмірі 35 100 грн.
Вказано, що скориставшись її паспортними даними, які вона з необізнаності надала ріелтору ОСОБА_3, ОСОБА_1 намагається в судовому порядку стягнути з неї штраф за договором, умови якого не виконала і сама.
Умова договору про зобов'язання замовника сплатити штраф у розмірі 3% від початкової вартості об'єкта за продаж без участі виконавця є несправедливою умовою для неї, оскільки відповідні штрафні санкції для виконавця не передбачені. Фактично цими умовами вона позбавлена права вільно розпоряджатися своєю власністю та права свободи вибору покупця на своє майно.
17 березня 2020 року від відповідача до суду надійшли додаткові пояснення, відповідно яких вказано, що їй 71 рік, вона погано чує та бачить.
Обставини, які пов'язані з продажем свого будинку, пам'ятає не чітко. Відтворити повний перебіг подій, які відбулись влітку минулого року, вона не в стані. Вимоги позивача про сплату нею штрафу, на противагу тому, що нею самою ніякі обов'язки за договором не здійснені, справили на неї сильне негативне враження.
Вказано, що нею ніякі копії правовстановлюючих документів позивачу не надавались. Всі дії, пов'язані з підготовкою до укладення договору відчуження її будинку, вона здійснювала самостійно.
Ухвалою Кіровського районного суду м. Кіровограда від 20 травня 2020 року об'єднано в одне провадження зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 з первісним позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 .
Ухвалою Кіровського районного суду м. Кіровограда від 01 жовтня 2020 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті в судовому засіданні.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги за первісним позовом підтримала у повному обсязі та просила задовольнити. Зустрічні позовні вимоги не визнала та просила у їх задоволенні відмовити.
Відповідач підтримала свої вимоги за зустрічним позовом. Первісний позов не визнала та просила у його задоволенні відмовити.
Суд, в межах наданих доказів, заслухавши пояснення представника позивача, відповідача, дослідивши матеріали справи, дійшов висновку, що позов фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення штрафу по ексклюзивному договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості підлягає задоволенню, а зустрічна позовна заява ОСОБА_2 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним з моменту укладення положення ексклюзивного договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року та визнання недійсним зазначеного договору в цілому не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що 18 червня 2019 року між агентством нерухомості в особі ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено ексклюзивний договір надання послуг з продажу об'єкта нерухомості.
За умовами п. 1.1., 1.2. розділу 1 даного договору, виконавець, зобов'язувався надати замовнику комплекс послуг з продажу об'єкта нерухомості, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 64,89 кв.м,, який розміщено на земельній ділянці кадастровий номер 3510100000:11:090:0022.
Початкова вартість об'єкта продажу становила 1170000 грн. (еквівалент 45000 доларів США). Рекомендована вартість реалізації об'єкта становила 1040000 грн. (еквівалент - 40 000 доларів США).
Відповідно до п. 2.1-2.11. розділу 2 договору виконавець зобов'язувався: надати консультації з питань купівлі-продажу нерухомості; здійснити повний документальний супровід купівлі-продажу вказаної нерухомості; провести рекламну компанію продажу об'єкта в друкованих та електронних джерелах інформації, а також засобах професійного зв'язку ріелторів; провести переговори та узгодити всі необхідні деталі майбутньої угоди з покупцем та продавцем; провести підготовку повного пакету документів з мінімальною участю продавця для передачі права власності на об'єкт нерухомості; забезпечити збереження документів переданих замовником; супроводжувати угоду купівлі-продажу/дарування; дотримуватись конфіденційності.
За п. 4.1.-4.5 договору замовник зобов'язувався: надати при підписанні цього договору копії правовстановлюючих документів на об'єкт продажу; проінформувати виконавця про наявність обтяжень об'єкта продажу, наявність судових справ щодо нього та домагань третіх осіб; забезпечити доступ виконавця і покупця для перегляду об'єкту продажу; не укладати в період дії цього договору аналогічного договору з іншими особами, а у разі отримання пропозиції від покупців та ріелторів - адресувати їх виконавцю; в період дії цього договору не здійснювати без участі виконавця дій, спрямованих на відчуження об'єкта продажу.
Згідно з розділом 7 та п. 5.1. розділу 5 даного договору: винагороду виконавцю виплачує покупець в розмірі 3% від вартості об'єкту на момент укладення договору; у разі продажу замовником об'єкта без участі виконавця, замовник зобов'язується виплатити виконавцеві штраф у розмірі 3 % від початкової вартості об'єкта в казаної в п. 1.1 цього договору.
За змістом розділу 3 договору за домовленістю сторін строк його дії складає: до моменту продажу об'єкту нерухомості.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта нерухомого майна № 193445878 від 17 грудня 2019 року, право власності на земельну ділянку та житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 належить ОСОБА_8 , на підставі договорів купівлі - продажу, серія та номер: 2886, 2885, виданих 16 серпня 2019 року, видавник приватний нотаріус Зубко О.П.
Як слідує зі змісту первісної позовної заяви, спірні відносини виникли внаслідок того, що відповідачем порушено зобов'язання за укладеним договором про надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року.
Відповідно до статті 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утримуватися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника належного виконання його обов'язку.
Відповідно до ст.. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Статтею 629 ЦК України, унормовано, що договір є обов'язковим до виконання.
Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Оскільки укладення угоди купівлі-продажу будинку мало місце в межах строку дії ексклюзивного договору, суд вважає, що підлягає стягненню штраф за ексклюзивним договором про надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року в розмірі 35 100 грн.
Стосовно заявленого зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання недійсним з моменту укладення положення ексклюзивного договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року та визнання недійсним зазначеного договору в цілому, судом звертається увага на те, що підставою його подання є невідповідність умов договору вимогам ст.. 18 ЗУ «Про захист прав споживачів», у зв'язку з тим, що такий договір містить несправедливі умови для ОСОБА_2 .
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
При цьому суд звертає увагу, що законодавство України не передбачає вимоги відносно форми договору по наданню ріелторських послуг. Укладання договору є процесом досягнення згоди з усіх істотних умов договору. Під час підписання договору про надання ріелторських послуг який сторонами було названо «Ексклюзивний договір» сторони досягли всіх істотних умов про що свідчить їх підписи під договором.
Звертаючись із зустрічним позовом на підставі ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» відповідач дійшла висновку про те, що укладений сторонами договір порушує її права, оскільки містить несправедливі умови, зокрема, у п.5.1 договору, який містить умови відповідальності лише замовника, у зв'язку із чим такий договір згідно з ч. 5 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» є недійсним.
У той самий час ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» містить інші самостійні підстави визнання угоди (чи її умов) недійсною.
Так, за змістом ч. 5 цієї норми у разі визнання окремого положення договору, включаючи ціну договору, несправедливим може бути визнано недійсним або змінено саме це положення, а не сам договір. Тільки у разі, коли зміна окремих положень або визнання їх недійсними зумовлює зміну інших положень договору, на вимогу споживача такі положення підлягають зміні або договір може бути визнаний недійсним у цілому (ч. 6 ст. 18 Закону).
При цьому визначення поняття «несправедливі умови договору» закріплено в ч. 2 ст. 18 цього Закону умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов'язків на шкоду споживача.
Аналізуючи норму ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», можна дійти висновку, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: по-перше, умови договору порушують принцип добросовісності (п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 509 ЦК України); по-друге, умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов'язків сторін; по-третє, умови договору завдають шкоди споживачеві.
На укладання договору сторони мали вільне волевиявлення і необхідний обсяг цивільної дієздатності. З урахуванням викладеного судом не вбачається підстав для задоволення зустрічних позовних вимог в частині визнання договору недійсним як в цілому, так і в його частині.
Щодо вимог по відшкодуванню судових витрат, суд виходить з наступного.
Відповідно до ч.1 та 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог, інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, у разі часткового задоволення позову покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Згідно квитанції позивачем при подачі позову до суду було сплачено судовий збір в розмірі 840, 80 грн. Суд вважає за необхідне стягнути з відповідача суму сплаченого судового збору.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 5, 11, 12, 76-81, 89, 141, 247, 258-259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд, -
Позов фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення штрафу по ексклюзивному договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості - задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 штраф за ексклюзивним договором про надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року в розмірі 35 100 грн. та судові витрати в розмірі 840 грн. 80 коп.
У задоволенні зустрічної позовної заяви ОСОБА_2 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним з моменту укладення положення ексклюзивного договору надання послуг з продажу об'єкта нерухомості від 18 червня 2019 року та визнання недійсним зазначеного договору в цілому - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржено до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Відомості про учасників справи:
Позивач: фізична особа - підприємець ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_4 , ІПН: НОМЕР_1 .
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце проживання: АДРЕСА_5 , ІПН: НОМЕР_2 .
Повний текст судового рішення складено 25.01.2022 року.
Суддя Кіровського Н. Ю. Іванова
районного суду
м.Кіровограда