79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
23.12.2021 Cправа № 914/1945/21
Господарський суд Львівської області у складі судді Петрашка М.М. розглянув у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект"
до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях
за участю у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Державного підприємства "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект"
про визнання договору частково недійсним
за участю представників:
від позивача Олійник А.Р.
від відповідача Савко Н.В.
від третьої особи не з'явився
Суть спору: Позовні вимоги заявлено Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях за участю у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Державного підприємства "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект" про визнання договору частково недійсним. Зокрема позивач у позовній заяві просить:
- визнати недійсними пункт 10.8. договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20.09.2017р., який викладено в новій редакції у договорі про внесення змін від 03.11.2017р. до договору оренди нерухомого державного майна від 20.09.2017р. №116;
- визнати недійсними пункт 10.9. договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20.09.2017р., який викладено в новій редакції у договорі про внесення змін від 03.11.2017р. до договору оренди нерухомого державного майна від 20.09.2017р. №116.
Хід розгляду справи викладено в ухвалах суду та відображено у протоколах судового засідання.
Представник позивача в судовому засіданні 23.12.2021р. позовні вимоги підтримав повністю, позов просив задовольнити з підстав, що наведені у позовній заяві та письмових поясненнях.
Представник відповідача в судовому засіданні 23.12.2021р. проти позову заперечив, у задоволенні позовних вимог просив відмовити з підстав, що наведені у відзиві на позовну заяву та у поясненнях щодо відповіді на відзив.
Третя особа явку представника в судове засідання 23.12.2021р. не забезпечила, причин неявки представника не повідомила, однак явка представника третьої особи в судове засідання не визнавалася судом обов'язковою.
Розглянувши матеріали справи, оцінивши зібрані докази, заслухавши доводи та заперечення представників сторін, суд встановив таке.
20.09.2017р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" (орендар) укладено договір оренди нерухомого державного майна №116.
03.11.2017р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" (орендар) укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20.09.2017р., яким укладений між сторонами договір викладено в новій редакції.
Слід зазначити, що 06.03.2019р. Фонд державного майна України наказом №232 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України» утворив Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях.
Згідно із пунктом 2 даного наказу, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях є правонаступником майна, прав та обов'язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Закарпатській області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Волинській області.
Відповідно до наказу Фонду державного майна України №459 від 15.05.2019р., днем початку роботи Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях визначено 15.05.2019р.
Згідно відомостей, що містяться в Єдиному держаному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, 15.05.2019р. зареєстровано юридичну особу - орган державної влади: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (Україна, 79007, Львівська область, місто Львів, вулиця Січових Стрільців , будинок 3, ідентифікаційний код 42899921).
Відповідно до пункту 1.1. укладеного між сторонами договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлову триповерхову будівлю "А-3" (будівля адміністрації лабораторного корпусу) (далі - майно), загальною площею 3052,0 м.кв. (реєстровий № 05516406.1.АААДДЛ 121), за адресою: м.Львів, вул.Тернопільська, 10, що перебуває на балансі ДП Львівський науково-дослідний проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект" (далі - балансоутримувач). Вартість зазначеного орендованого майна визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 31.03.2017р. і становить за незалежною оцінкою 20900800,00 грн. (двадцять мільйонів дев'ятсот тисяч гривень 00 коп.) без ПДВ.
Згідно із пунктом 1.2. договору, майно передається в оренду з метою розміщення суб'єкта господарювання, що здійснює проектні, проектно-вишукувальні, проектно-конструкторські роботи.
Пунктом 1.3. договору передбачено, що стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.
Відповідно до пункту 2.3. договору, передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою оцінки.
Згідно із пунктами 4.3. та 4.4. договору, відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.7. 6.3 цього договору. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006р. №1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006р. за №1123/12997.
Пунктом 5.7. договору передбачено обов'язок орендаря своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.
У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати документи передбачені пунктом 4.4. договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.
Відповідно до пункту 6.3. договору, орендар має право за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.
Згідно із пунктом 7.5. договору, орендодавець зобов'язується відшкодувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
Відповідно до пункту 8.2. договору, орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного невиконання умов цього договору.
Пунктами 10.1., 10.2. та 10.3. договору передбачено, що цей договір укладено строком на 10 (десять) років з 20 вересня 2017р. по 19 вересня 2027р. Умови цього договору зберігають силу протягом всього строку цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.
Зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.
Відповідно до пункту 10.7. договору, чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого майна орендарем; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря-юридичної особи.
Згідно із пунктом 10.8. договору, у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю держави і компенсації не підлягає.
А у відповідності до пункту 10.9 договору, вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації лише у випадку, передбаченому п.7.5. договору.
На виконання умов договору, згідно із актом прийому-передачі від 20.09.2017р., підписаного на підставі вказаного договору, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлову триповерхову будівлю "А-3" загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою: м.Львів, вул.Тернопільська, 10, що перебуває на балансі ДП Львівський науково-дослідний проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект".
Однак, як зазначено у позовній заяві, орендар з моменту укладення договору оренди не мав можливості користуватись майном за його цільовим призначенням, оскільки будівля адміністративного лабораторного корпусу перебуває у непридатному до використання стані.
Посилаючись на звіт про оцінку майна від 14.07.2017р., позивач зазначає, що фізичний знос об'єкта оцінки становить 45%, а згідно із Стандартом ЖКГ України "Правила визначення фізичного зносу житлових будників" СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009, фізичний знос 41-60% належить до незадовільного технічного стану, експлуатація елементів такого будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту.
Так, відповідно до вказаного звіту про оцінку майна від 14.07.2017р. приміщення нежитлової триповерхової будівлі «А-3» загальною площею 3052,0 м.кв. по вул.Тернопільській №10 у м.Львові не експлуатуються. Будівля відключена від мереж електропостачання, водопостачання, газопостачання, не опалюється, у трубопроводах та радіаторах внутрішньобудинкової системи опалення місцями наявні тріщини від промерзання. На усіх поверхах будівлі починаючи від цокольного наявні сліди затікання атмосферних опадів через покрівлю будинку. В результаті чого значна частина приміщень будівлі знаходиться в непридатному для експлуатації стані, а саме: стіни і перегородки - відпадання штукатурки місцями, тріщини на поверхні перегородок, тріщини в місцях примикання перегородок до стін, сліди вологи на поверхні стін, уражання стін грибками та пліснявою; перекриття - усадкові тріщини, відпадання і відшарування штукатурки, сліди протікання на перекриттях та стелі, корозія арматури залізобетонних плит; дах, покрівля - тріщини, значне протікання покрівлі, осідання утеплювача місцями, перенасичення вологою засипки, здуття рулонної поверхні, розриви шару покрівлі, проникнення вологи в місця примикання до вертикальної поверхні, пошкодження деталей водоприймальних пристроїв та водовідних труб; підлоги - значне замокання паркетних підлог, відставання клепок паркетних, підлог від основи на значній площі (здуття), відсутність клепок місцями, масове жолобіння внаслідок замокання ураження паркетних підлог грибками; віконні та дверні прорізи - віконні рами розсохлись і розхитались у кутках, частина приборів пошкоджена або відсутня, дверні полотна осіли або мають нещільний притул по периметру поробки, прибори несправні, дверні коробки перекошені; оздоблювальні роботи - сліди протікання, шар фарби розтріскався, потемнів і забруднився; внутрішні санітарно-технічні пристрої, опалення - значна корозія та масове пошкодження стальних трубопроводів в результаті промерзання, розладнання арматури, теча в місцях під'єднання приладів.
Позивач у позовній заяві також посилається на постанову Львівського окружного адміністративного суду від 06.05.2014р. у справі №813/6927/13-а, якою, через виявлені порушення вимог законодавства у сфері пожежної і техногенної безпеки, було зупинено роботу приміщень ДП "Львівський державний науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект", що знаходиться за адресою м.Львів, вул.Тернопільська, 10 до усунення порушень законодавства у повному обсязі. Як стверджує позивач з того часу та досі, в тому числі і до укладення договору оренди, вказані порушення не були усунені, а будівля адміністративного лабораторного корпусу досі потребує капітального ремонту.
Крім того, позивач у позовній заяві посилається на висновок експертного будівельно-технічного дослідження №281/17 від 02.06.2017р., яким встановлено, що технічний стан майна при фізичному зносі 45% знаходиться в незадовільному технічному стані та не придатне для експлуатації за цільовим призначенням, а також на відповідь балансоутримувача Майна від 14.01.2021р. на адвокатський запит, в якому зазначено, що у 2015 році сталася аварія в будівлі, внаслідок чого її не можна використовувати за цільовим призначенням.
На підтвердження непридатного до використання стану будівлі адміністративного лабораторного корпусу та обсягів необхідних поліпшень позивач посилається також на дефектний акт від 31.10.2017р. та експертний звіт №724.5185.17/5932 від 03.11.2017р.
Як вказано у позовній заяві, з метою виведення майна з непридатного стану Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" провело попередньо погоджені невід'ємні поліпшення.
Так, дозвіл на здійснення невід'ємних поліпшень позивач отримав відповідно до листа від 05.12.2017р. №7/21-13312 Мінрегіону, який є органом управління ДП «ЛНДПІ «ЛьвівбудмНДІпроект» згідно із розпорядженням КМУ «Питання управління Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України» від 09.11.2011р. №1114.
Крім того, дозвіл від Регіонального відділення ФДМУ по Львівській області на здійснення за рахунок власних коштів ремонтних робіт, як невід'ємних поліпшень орендованого майна за кошторисною вартістю 15138,408 тис. грн. без ПДВ позивач отримав відповідно до листа №11-03-08150 від 26.12.2017р.
Як зазначає позивач, проектною документацією, розробленою ФОП Ігнатюк А.О. (сертифікат серія АА №002390 виданий 17.07.2015р.) встановлено необхідність здійснення і склад невід'ємних поліпшень, а суб'єктом оціночної діяльності - експертом Державного підприємства «Західний експертно-технічний центр Держпраці» Гель В.Ф. (кваліфікаційний сертифікат серія АЕ №004498 виданий 14.12.2015 року) визначено вартість невід'ємних поліпшень.
Як зазначено у позовній заяві, протягом 2018-2019 р.р. орендар провів усі необхідні будівельні експертизи, проектні розрахунки та відповідні підготування, а 12.04.2019р. уклав договір №61/Б11 з підрядною організацією ТзОВ «Львівпроект» на виконання робіт капітального ремонту будівлі з нежитловими приміщеннями по вул. Тернопільська, 10 у м. Львів на загальну вартість виконання робіт 8 956 352,45 грн.
Як вказано у позовній заяві, вказані будівельні роботи були виконані та прийняті замовником у повному обсязі, а за фактом виконання усіх етапів будівельних робіт було складено та підписано акти приймання виконаних будівельних робіт, які, у свою чергу, були надіслані Регіональному відділенню ФДМУ по Львівській області на виконання вимог дозволу відповідача на здійснення невід'ємних поліпшень, оформленого листом №11-03-08150 від 26.12.2017р.
При цьому позивач вказує, що вартість здійснених ним невід'ємних поліпшень становить 8481211,00 грн., що встановлено та підтверджено висновком експертного дослідження №21/19 від 07.08.2019р., здійсненого судовим експертом А.М.Лібич. Про здійснення кожного з етапів будівельно-відновлюваних робіт орендар прозвітував листами від 07.06.2019р. вих.№07.06.-1, від 18.06.2019 р. вих.№18-06, від 27.06.2019 р. вих.№27-06 та від 17.07.2019р. вих.№17-07.
Як зазначено у позовній заяві, 22.07.2019р. після завершення 4 етапу ремонтних робіт, у зв'язку з тим, що позивач виконав ремонтно-будівельні роботи на загальну суму понад 8 мільйонів гривень, що перевищує 25% балансової вартості майна, керуючись частиною 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (у редакції, чинній на момент звернення), позивач вирішив скористатись своїм правом на викуп орендованого майна за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.
Однак, незважаючи на подання орендарем заяв про включення нежитлової триповерхової будівлі "А-3", загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою м. Львів, вул. Тернопільська, 10, до Переліку об'єктів, що підлягають приватизації, Фонд державного майна України не надав позивачу права на приватизацію орендованого майна шляхом викупу.
Так, згідно із листом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях від 25.07.2019р. №11-04-01557, відповідно до Порядку подання та розгляду заяв про включення об'єктів права державної власності до відповідного переліку об'єктів великої або малої приватизації, що піддягають приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 22.05.2018р. №675, Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут "Будматпроект" було повідомлено про те, що керуючись вимогами Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", об'єкт не може бути включеним до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, оскільки на виконання наказу Фонду державного майна України від 27.03.2018р. №447 (зі змінами від 18.05.2018р. №670) наказом ФДМУ від 20.05.2018р. №695 прийнято рішення про приватизацію єдиного майнового комплексу Державного підприємства "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект".
Крім того, відповідно до листа Фонду державного майна України від 20.11.2019р. №10-19-20370 Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" було повідомлено про те, що за ініціативою уповноваженого органу управління - Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України єдиний майновий комплекс Державного підприємства "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект" згідно із наказом Фонду від 27.03.2018р. №447 (зі змінами від 18.05.2018р. №670) включений до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, а наказом Фонду від 29.05.2018р. №695 прийнято рішення про приватизацію цього єдиного майнового комплексу.
Як також вказано у цьому листі від 20.11.2019р. №10-19-20370, з метою виставлення на продаж єдиного майнового комплексу ДП "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект" здійснюється переоцінка активів підприємства.
Посилаючись на пункт 5 розділу ІІ Порядку подання та розгляду заяв про включення об'єктів права державної власності до відповідного переліку об'єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, затвердженого наказом Фонду від 22.05.2018р. №675, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 20 червня 2018 року за №730/32182, яким передбачено підстави, за наявності яких державний орган приватизації, має право повернути заявнику його заяву та додані до неї документи, Фонд державного майна вказаним листом від 20.11.2019р. №10-19-20370 повідомив позивача про те, що його заява не може бути прийнята до розгляду.
Разом з тим, як зазначено у позовній заяві, у серпні 2019 року роботи по капітальному ремонту були зупинені, оскільки під час ремонту з'ясувались обставини, які вимагали додаткових обстежень конструктивних елементів будівлі та внесення коригувань у кошторисну документацію.
Внаслідок коригування кошторисної частини проектної документації, на яку отримана позитивна експертна оцінка №602.3163.19/3491 від 03.06.2019р., виконана ДП «Західний Експертно-технічний Центр Держпраці» м.Львів, загальна кошторисна вартість по об'єкту «Капітальний ремонт будівлі з нежитловими приміщеннями по вул. Тернопільський,10 у м. Львові», у поточних цінах станом на 03.06.2019 рік, складає 31538,002 тис. грн.
Як стверджує позивач, з огляду на відмову в включенні майна до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, виставлення майна на продаж на електронні торги в числі цілісного майнового комплексу Фондом державного майна України, у зв'язку з тим, що майном не можливо користуватись без подальших вкладень у капітальний ремонт, а також через те, що надзвичайно обтяжливою є одночасна сплата орендної плати та здійснення ремонтних робіт, вартість яких ще необхідно зробити становить понад 23 млн. грн., орендар, керуючись частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України звернувся з листом вих.№1-28/04 від 28.04.2020р. до відповідача з пропозицією в 20-денний термін провести комісійний огляд об'єкту оренди - нежитлової триповерхової будівлі "А-3", загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою м. Львів вул. Тернопільська, 10 на предмет її фактичного не використання з метою припинення нарахування орендної плати.
З вказаного листа вих.№1-28/04 від 28.04.2020р. судом встановлено, що позивач запропонував відповідачу в 20-денний термін провести комісійний огляд об'єкту оренди - нежитлової триповерхової будівлі "А-3", загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою м. Львів вул. Тернопільська, 10 на предмет її фактичного не використання та скласти Акт звірки про стан взаєморозрахунків між орендарем та регіональним відділенням ФДМУ.
Як вказано у позовній заяві, відповідач так і не надав інформації щодо здійснення комісійного огляду об'єкту оренди, проігнорувавши вимоги позивача, який протягом 2,5 років платив орендну плату та здійснював власним коштом невід'ємні поліпшення майна, непридатного для використання.
Листом від 12.06.2020р. №11-12-03094 відповідач відмовив у припиненні нарахування орендної плати, мотивуючи свою відмову тим, що заява може бути задоволена за умови встановлення факту щодо поширення заборони на здійснення діяльності орендаря на орендованому майні, встановленої постановою КМУ з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, і фактичного нездійснення орендарем забороненого виду діяльності на орендованому майні.
На думку позивача, незважаючи на звернення до відповідача із заявою про припинення нарахування орендних платежів, останній неправомірно продовжив нараховувати орендну плату, у зв'язку з чим у позивача сформувалась спровокована неправомірною відмовою відповідача заборгованість по орендній платі, яку останній стягнув з судовому порядку та розірвав договір оренди (справа №914/3038/20).
Позивач стверджує, що умови договору оренди є несправедливими, оскільки він позбавлений можливості в добровільному порядку розірвати договір оренди у зв'язку з неможливістю здійснювати оплату оренди, а також оскільки позивач буде позбавлений можливості компенсувати здійснені ним невід'ємні поліпшення майна у розмірі 8481211,00 грн.
Тобто, на переконання позивача, наявність вищезазначених обставин свідчить про існування дисбалансу прав та обов'язків орендодавця і орендаря. При цьому, як стверджує позивач, відповідач мав очевидний намір неправомірно заволодіти не лише безпідставно сплаченими орендними платежами на суму понад 4 млн. грн. за оренду майна, яким орендар не мав змоги користуватися за його цільовим призначенням, але й також мав намір отримати безкоштовно вартість невід'ємних поліпшень, які збільшили ринкову вартість майна на понад 8 млн. гривень, що в свою чергу надає можливість відповідачеві відчужити майно на аукціоні з урахуванням цієї суми.
З огляду на викладене, позивач вважає, що умови, передбачені пунктами 10.8. та 10.9. договору оренди порушують такі засади цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України) та самі по собі призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов'язків сторін, завдають істотної матеріальної шкоди орендареві.
Враховуючи наведене, позивач звернувся до Господарського суду Львівської області та просить:
- визнати недійсними пункт 10.8. договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20.09.2017р., який викладено в новій редакції у договорі про внесення змін від 03.11.2017р. до договору оренди нерухомого державного майна від 20.09.2017р. №116;
- визнати недійсними пункт 10.9. договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20.09.2017р., який викладено в новій редакції у договорі про внесення змін від 03.11.2017р. до договору оренди нерухомого державного майна від 20.09.2017р. №116.
Відповідач проти позову заперечив, подавши відзив на позовну заяву, в якому Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях не погоджуються з позовними вимогами, вважає їх безпідставними.
Зокрема відповідач посилається на частину 1 статті 628 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
При цьому відповідач вказує на те, що згідно з актом прийому-передачі від 20.09.2017р., підписаного на підставі договору оренди, та відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно, вбачається, що претензій до стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря немає.
Тобто, як вказано у відзиві на позовну заяву, орендареві станом на момент укладення договору оренди було відомо про технічний стан будівлі і незважаючи на це, Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" уклало договір оренди без жодних зауважень.
Таким чином, за твердженням відповідача, станом на дату укладення договору оренди відповідач був обізнаний про стан майна, яке перебувало у незадовільному технічному стані та було непридатне для експлуатації за цільовим призначенням, проте, на власний ризик, шляхом власного волевиявлення він погодився на прийняття в оренду такого майна та погодився сплачувати орендну плату у розмірі і строки, які передбачені договором.
Разом з тим, відповідач звертає увагу на те, що типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджено наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000р. №1774 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 21.12.2000р. за №931/5152 та був чинним на момент укладення договору оренди від 20.09.2017р. №116.
Жодних зауважень до пунктів 10.8. та 10.9. договору оренди у позивача не було до цього часу, а також не було жодних пропозицій щодо внесення змін до договору оренди. При цьому як вказує відповідач, заперечення щодо оскаржуваних пунктів договору виникли в орендаря лише після прийняття Господарським судом Львівської області рішення у справі №914/3083/20, яким договір оренди від 20.09.2017р. №116 розірвано.
Відтак, враховуючи наведене, відповідач просить відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Крім того, відповідачем подано заяву про застосування строку позовної давності, у зв'язку з чим Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях також просить відмовити у задоволенні позову. Заперечення позивача щодо застосування строку позовної давності викладені у поданому ним запереченні (вх.№28292/21 від 25.11.2021р.) проти заяви про застосування до позовних вимог наслідку спливу позовної давності.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані докази, заслухавши доводи та заперечення представників сторін, суд дійшов висновку, що у задоволенні позову слід відмовити з таких підстав.
Згідно із частиною 1 статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Як передбачено статтею 174 Господарського кодексу України, однією з підстав виникнення господарського зобов'язання є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди не передбачені законом, але які йому не суперечать.
Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно із статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно із частиною 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Частиною 1 статті 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що об?єктами оренди є нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини), інше окреме індивідуально визначене майно.
Згідно із пунктом 10 частини 1 статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов?язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.
Як встановлено судом, 20.09.2017р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" (орендар) укладено договір оренди нерухомого державного майна №116, а 03.11.2017р. між сторонами було укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20.09.2017р., яким укладений між сторонами договір викладено в новій редакції.
Факт передання орендодавцем та прийняття орендарем в строкове платне користування державного нерухомого майна - нежитлової триповерхової будівлю "А-3" загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою: м.Львів, вул. Тернопільська, 10, що перебуває на балансі ДП Львівський науково-дослідний проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект", підтверджується актом прийому-передачі від 20.09.2017р., що підписаний сторонами на підставі вказаного договору оренди.
У відповідності із статтею 193 Господарського кодексу України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За умовами статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Як встановлено судом, відповідно до акту прийому - передачі від 20.09.2017р., підписаного згідно договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно, претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря немає.
З матеріалів справи вбачається, що на дату укладення договору оренди та підписання акту приймання - передачі, позивачу було відомо про стан майна зі Звіту про оцінку майна від 14.07.2017р., виготовленого на підставі тристороннього договору № 120/17 від 05.05.2017р., укладеного між позивачем, відповідачем та суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «Західна Українська Консалтингова Компанія», а також з експертного висновку № 281/17 від 02.06.2017р. експертного будівельно-технічного дослідження по зверненню ТОВ «НДІ «Будматпроект».
Тобто, як вбачається із матеріалів справи, укладаючи договір оренди державного нерухомого майна, орендар усвідомлював про те, що користування за цільовим призначенням в повному обсязі отриманим в оренду майном можливе лише після здійснення відповідного поліпшення такого майна.
При цьому суд звертає увагу, що основною метою, з якою укладається договір оренди є узгодження домовленостей між орендодавцем та орендарем саме щодо користування річчю. А право викупу об?єкта оренди в даному випадку може наставати лише за наявності певних умов, передбачених законодавством та самим договором оренди.
Отже, як вбачається із матеріалів справи, укладаючи договір оренди державного нерухомого майна, орендар в повній мірі усвідомлював, що у випадку нездійснення ним відповідного покращення орендованого державного майна, він не зможе використовувати його за цільовим призначенням в повному обсязі. А тому саме по собі погодження на такі умови може свідчити лише про те, що орендар готовий був здійснити такі покращення для фактичної реалізації свого права на користування орендованим майном відповідно до укладеного з відповідачем договору оренди державного нерухомого майна.
Враховуючи наведене, суд зазначає, що посилання позивача про те, що отримане ним в оренду майно є непридатним для використання за цільовим призначенням в даному випадку є безпідставними.
Як встановлено судом, згідно із пунктами 10.8. та 10.9 договору, які позивач просить визнати недійсними, у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю держави і компенсації не підлягає. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації лише у випадку, передбаченому п.7.5. договору.
Згідно із пунктом 7.5. договору, орендодавець зобов'язується відшкодувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
Згідно із статтею 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини 1 та 2 статті 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Відповідно до частин 1, 3 та 5 статті 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно із частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною 3 статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно із статтею 217 Цивільного кодексу України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Як вже було зазначено судом, позивач стверджує, що умови договору, передбачені пунктами 10.8. та 10.9. договору є несправедливими, свідчать про існування дисбалансу прав та обов'язків орендодавця і орендаря, оскільки, на думку позивача, відповідач мав очевидний намір неправомірно заволодіти не лише безпідставно сплаченими орендними платежами на суму понад 4 млн. грн. за оренду майна, яким орендар не мав змоги користуватися за його цільовим призначенням, але й також мав намір отримати безкоштовно вартість невід'ємних поліпшень, які збільшили ринкову вартість майна на понад 8 млн. гривень, що в свою чергу надає можливість відповідачеві відчужити майно на аукціоні з урахуванням цієї суми.
Тобто, за твердженням позивача, з огляду на викладене, умови, передбачені пунктами 10.8. та 10.9. договору оренди порушують такі засади цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України) та самі по собі призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов'язків сторін, завдають істотної матеріальної шкоди орендареві.
Частинами 2 та 3 статті 776 Цивільного кодексу України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до частини 2 та 3 статті 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-XII (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин), капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:
1) відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Згідно із пунктами 4.3. та 4.4. договору оренди, відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.7. 6.3 цього договору. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006р. №1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006р. за №1123/12997.
Пунктом 5.7. договору передбачено обов'язок орендаря своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.
У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати документи передбачені пунктом 4.4. договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.
Згідно із частиною 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-XII (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин), орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
Частиною 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-XII (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин), істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Відповідно до частини 2 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-XII (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин), укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.
Так, відповідно до пункту 10.8. Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000р. №1774 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 21 грудня 2000р. за № 931/5152 (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин), вартість невід'ємних поліпшень орендованого Майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації.
Згідно із частинами 3 та 4 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-XII (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин), за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Як встановлено судом, договором оренди передбачено, що вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації лише у випадку, передбаченому п.7.5 договору, в якому зазначено, що орендодавець зобов'язується відшкодувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
Отже, як вбачається із наведених норм законодавства та встановлених судом обставин, пункти договору оренди державного нерухомого майна, що укладений між сторонами не суперечить законодавству, а також інтересам держави і суспільства чи його моральним засадам. При цьому, як встановлено судом, волевиявлення як орендодавця, так і орендаря було вільним і відповідало його внутрішній волі, що свідчить про те, що укладений між сторонами договір був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Твердження позивача про те, що умови, передбачені пунктами 10.8 та 10.9. договору оренди порушують такі засади цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність, не знаходять свого підтвердження у матеріалах справи.
При цьому слід також зазначити, що в матеріалах справи відсутні докази того, що позивач звертався до відповідача з проханням переглянути та змінити умови укладеного договору, в тому числі й умови пунктів 10.8. та 10.9. договору, що свідчить про те, що позивач станом на дату підписання договору усвідомлював та погоджувався з його умовами, які повністю відповідають чинному на той час законодавству.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача є безпідставними, у зв?язку з чим у задоволенні позову про визнання недійсними пунктів 10.8. та 10.9. договору слід відмовити.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов висновку витрати по сплаті судового збору покласти на позивача, оскільки у задоволенні позову слід відмовити.
Керуючись статтями 13, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 221, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову відмовлено.
Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку у відповідності до Глави 1 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 04.01.2022р.
Суддя Петрашко М.М.