Справа № 639/5752/20
Провадження № 2/639/292/21
16 грудня 2021 року Жовтневий районний суд м. Харкова в складі:
головуючого - судді Труханович В.В.,
за участю секретаря - Безбородько І.О., Усиченко К.І.,
позивача - ОСОБА_1 ,
представника позивача - ОСОБА_2 ,
представника відповідача - Романченко О.М. ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 639/5752/20 за позовною заявою ОСОБА_1 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс» про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно,-
14 вересня 2020 року до Жовтневого районного суду м. Харкова надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент» про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, відповідно до якої, з урахуванням уточнень поданих 25 січня 2021 року, позивач просив суд:
Скасувати рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, код ЄДРПОУ 04398904, ОСОБА_3 про:
1. державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ: 41677971, права власності на нерухоме майно - житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
2. державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ: 41677971, права власності на нерухоме майно - земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування АДРЕСА_1 .
Витребувати із незаконного володіння ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ», код ЄДРПОУ: 43556752, адреса: 61003, Харківська обл., місто Харків, вул. Клочківська, будинок 3) вищевказаний житловий будинок та земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , який було продано останньому ТОВ «Прайм Альянс» за договором купівлі-продажу, зареєстрованого ПН ОСОБА_4 за реєстровим номером № 1197.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 29.01.2014 між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №IKIZG.218842.001 в розмірі 1 000 000, 00 грн. під 22% річних.
29.01.2014 між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_1 з метою забезпечення вказаного кредитного договору укладено договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.2188, відповідно до якого ОСОБА_1 передає в іпотеку житловий будинок літ. «Д-1», загальною плошею 339,2 кв.м., житловою площею 133.1 кв.м з надвірними будівлями: навіс - літ «Е», басейн - літ. «Ж», огорожа №2,5,6, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , оцінений в 1 932 000 грн.
Крім того, передано в іпотеку земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер №6310137900:07:013:003, оцінена в 436 800 грн.
ОСОБА_1 належним чином виконував свої обов'язки щодо виплати кредиту з 2014 року. При цьому графік виплат не відповідає умовам договору, зокрема не знижується процент за тіло кредиту, яке поступово уменшується, однак проценти нараховуються без зниження.
Відповідно до постанови Правління НБУ від 21 грудня 2015 року № 914 «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Публічного акціонерного товариства «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення від 22 грудня 2015 року № 234, «Про початок процедури ліквідації ПАТ «ВБР» та делегування повноважень ліквідатора банку».
З метою передачі права вимоги за кредитним договором та відступу права вимоги за Договором іпотеки підконтрольній ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС», код ЄДРПОУ 40254432, не дивлячись на належну виплату платежів з боку ОСОБА_1 , штучно створюється заборгованість останнього за штрафами та пенею у розмірі 114 666, 38 грн. При цьому вносяться неправдиві відомості до Розрахунку заборгованості станом на 01.10.2019, відповідно до якого заборгованість за кредитом - 630 756,11 грн. (яка мала бути сплачена до 01.01.2024) та поточна заборгованість за процентами по кредити - 11 743,25 грн., загальна суму заборгованості склала 757 165,74 грн.
18.12.2019 рішенням №926 Фонду гарантування вкладів фізичних осіб затверджено умови продажу права відступки.
21.12.2019 працівник Банку ВБР Краснікова Ірина за посиланням https://prozorro.sale/auction/UA-EA-2019-12-21 -000071 -b виставила лот GL3N015390 «Право вимоги за кредитним договором IKIZG.218842.001 від 29.01.2014, та договорами забезпечення виконання зобов'язань. Забезпечення: житловий будинок загальною площею 339,2 м.кв., житловою площею 133,1 м.кв., з надвірними будівлями та земельна ділянка фактичною площею 694 кв.м. в АДРЕСА_1 - порука фізичних осіб» з початковою ціною 669 544,05 грн. без ПДВ.
16.01.2020 за результатом проведення аукціону, в якому приймала участь лише одна особа - ТОВ «ФК «ДЕПТ Фінанс» за ціною нижче стартової - 602 589,65 грн.
31.01.2020 між Банком ВБР та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено Договір №150 про відступлення прав вимоги за Кредитним договором та Договорами поруки, відповідно до умов якого Банк відступив на користь Фінансової компанії своє право заборгованості за Кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб.
31.01.2020 між Банком та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено Договір відступлення права вимоги за Договором іпотеки, посвідчений 31.01.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого Банк відступив, а Фінансова компанія набула усі належні Банку права за Іпотечним договором- права іпотекодержателя на Предмет іпотеки. Договори відступлення права вимоги укладені між банком та Фінансовою компанією на підставі протоколу електронних торгів.
09.06.2020 між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ 41677971, укладено Договір відступлення права вимоги за Договором іпотеки, посвідчений 09.06.2020 приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» відступив, а ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» набула усі належні права за Іпотечним договором - права іпотекодержателя на Предмет іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477, 24 грн. Але щомісячні платежі з врахуванням строків зазначених в договорі ОСОБА_1 здійснював вже на реквізити ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ “ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ “ДЕПТ ФІНАНС”.
09.06.2020 між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ 41677971, укладено договір відступлення права вимоги за Договором іпотеки, посвідчений 09.06.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» відступив, а ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» набула усі належні права за Іпотечним договором- права іпотекодержателя на Предмет іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477, 24 грн.
В підтвердження умисних маніпуляцій з боку фінансової компанії 22.06.2020 на відділення 61176 надійшов лист ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на ім'я ОСОБА_1 «щодо перевірки виконання умов іпотечного договору» від 17.06.2020 року. При цьому адреса зазначена не правильна: АДРЕСА_2 , за якою ОСОБА_1 ніколи не мешкав, проте вказані номера телефонів останнього, за якими працівники пошти й повідомили про факт надсилання листа. При цьому, на конверті навмисно відірвана накладна з метою неможливості ідентифікації поштового відправлення ОСОБА_1
02.07.2020 на адресу ОСОБА_1 прийшли три чоловіка ( ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ) надали оригінали довіреностей від ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» та провели огляд предмету іпотеки. За результатами огляду Предмету іпотеки було складено відповідний акт огляду наявності та стану предмету іпотеки, де істотних порушень з боку ОСОБА_1 допущено не було.
19 серпня 2020 року на адресу ОСОБА_1 надійшов лист №17/08-20 від 17.08.2020 від ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» (код ЄДРПОУ 43556752) з вимогою про звільнення будинку та зазначено попередження, що будуть вживатися примусові заходи щодо виселення мешканців будинку - ОСОБА_1 та його сім'ї.
В листі було зазначено, що 31.07.2020 ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» придбало у ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003 на якій він розташований.
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер 218767299 вбачається, що продаж ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» житлового будинку літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «3», огорожа №2,5,6 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003 на якій він розташований було проведено приватним нотаріусом ХМНО Богданович Альона Олександрівна на підставі договору купівлі-продажу від 31.07.2020, серія та номер 1197. Вартість житлового будинку 562 877, 24 грн.
Зі змісту договору купівлі-продажу від 31.07.2020, серія та номер 1197 вбачається, що житловий будинок належить ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на праві приватної власності без видачі документа, що посвідчує право власності. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 липня 2020 року Державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 279941163101; номер запису про право власності 37399433.
Земельна ділянка належить ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на праві приватної власності без видачі документа, що посвідчує право власності, справо власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 липня 2020 року Державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 280005563101; номер запису про право власності 37399551.
Позивач вважає, що вказані дії відповідачів не відповідають діючому законодавству оскільки:
- в договорі іпотеки, який став підставою для реєстрації права власності, відсутнє іпотечне застереження, а окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався;
-реєстрація предмету іпотеки на ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» проведена з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень;
-повідомлення про вручення поштового відправлення містить підпис не ОСОБА_1 та іншої особи, що свідчить про неналежне повідомлення останнього про намір ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» звернути стягнення на предмет іпотеки;
-Оцінку предмету іпотеки проведено особами без відповідних повноважень та ліцензій.
-ТОВ "Прайм Альянс" не могло бути кредитором в зв'язку із відсутністю відповідної ліцензії фінансової установи;
-наявні підстави витребувати предмет іпотеки від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 18 вересня 2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент» про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно. Призначено підготовче судове засідання.
09 жовтня 2020 року від представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс» надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого представник відповідача просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 посилаючись на наступне.
Так, з 09.06.2020 ТОВ «ФК «Прайм Альянс» є правонаступником всіх прав та обов'язків ПАТ «ВБР» та ТОВ «ФК «Депт Фінанс» за кредитним договором №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014, договорами поруки №РX029031.218871.001 і № РХ029031.218860.001 від 29.01.2014, укладеними між Банком та ОСОБА_1 , а також між Банком та поручителями ОСОБА_8 та ОСОБА_9 .
Крім того, з 09.06.2020 ТОВ «ФК «Прайм Альянс» було іпотекодержателем предмета іпотеки за договором іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.218842.002 від 29 січня 2014 року, посвідчений Ліпінською І.Е., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу за реєстровим № 51.
Сума права вимоги станом на день набуття (09.06.2020) становила 670 905, 74 грн. та складалася з: 630 756,11 грн. кредитної заборгованості, 11 743, 25 грн. заборгованості за процентами та 28 406, 38 грн. пеня та штрафів.
З банківських виписок вбачається систематичне порушення ОСОБА_1 строків оплати сум кредитного зобов'язання, які відбувались наприкінці розрахункового місяця, а не з 01 по 10 його число. За фактом порушення була нарахована пеня.
В той же час, визначення правильності підрахунку банком забезпеченого іпотекою основного зобов'язання не стосується вимог про визнання рішення державного реєстратора недійсним.
Правомірність дій відповідача полягають у тому, що відповідач порушив умови іпотечного договору, що і стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки, так відповідач порушив умови щодо того, хто може проживати у житловому будинку, не здійснював страхування предмета іпотеки, здійснив перепланування предмета іпотеки та не сплачував земельний податок.
Враховуючи те, що ОСОБА_1 порушив умови іпотечного договору, то на виконання п. 18.1 договору реалізував свої права, передбачені ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку» на розсуд іпотекодержателя, в тому числі права із ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
ОСОБА_1 отримав вимогу про усунення порушень, однак не виконав її, так державна реєстрація переходу права власності була проведена у відповідності до вимог закону.
Щодо невірної оцінки вартості нерухомого майна, то звіт про оцінку не порушує ні чиї права, а зазначена у звітах оціночна вартість земельної ділянки та будинку повністю відповідає пунктам 36.3, 35.4 та 25 іпотечного договору та не порушує прав позивача, оскільки є наперед узгодженою сторонами іпотечного договору.
З урахуванням наведеного, відповідач вважає, що ОСОБА_1 неодноразово порушив умови кредитного та іпотечного зобов'язань, був належним чином поінформованим про необхідність дострокового виконання забезпеченого іпотекою кредитного зобов'язання, недобросовісно поставився до вимог кредитора - іпотекодержателя, наслідком чого стала реалізація останнім передбачених іпотечним договором та Законом України «Про іпотеку» прав на звернення стягнення на іпотечне майно.
Ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 20 листопада 2020 року клопотання представника позивача про витребування доказів - задоволено частково.
Витребувано у ТОВ «Фінансова компанія «Прайм Альянс» ( 04053, м. Київ, вул. Січових Стрельців, буд. 77) : звіт про грошову оцінку ТОВ «Роял Сіті Плюс» від 14.07.2020 та підтверджуючі матеріали щодо проведення оцінки на житловий будинок літ, «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; звіт про грошову оцінку ТОВ «Роял Сіті Плюс» від 15.07.2020 та підтверджуючі матеріали щодо проведення оцінки на земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування АДРЕСА_1 .
Витребувано у державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігоря Анатолійовича (Харківська область, Дергачівський р-н, с. Протопопівка, вул. Центральна, буд. 47) документи, які слугували підставою, складені в ході та за наслідками процедури реєстрації 20.07.2020 та 21.07.2020 реєстрації на ТОВ «ФК «Прайм Альянс», права власності та обтяжень на: 1) житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування АДРЕСА_1 .
09 грудня 2020 року від представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент» надійшов відзив на позовну заяву.
В обґрунтування відзиву представник відповідача посилається на те, що ТОВ «Гленкор Девелопмент» є добросовісним набувачем домоволодіння по АДРЕСА_1 , що належало позивачу та вибуло з його домоволодіння внаслідок невиконання забезпеченого іпотекою домоволодіння кредитного зобов'язання перед його продавцем.
Предмет позову полягає в оскарженні рішення державного реєстратора, що у липні 2020 року зареєстрував право власності за продавцем домоволодіння.
ТОВ «Гленкор Девелопмент» не є та не було учасником кредитно-іпотечних правовідносин ОСОБА_1 з банком-кредитодавцем та фінансовими компаніями-правонаступниками, відтак не може бути відповідачем у цій справі, оскільки жодних прав позивача не порушував та до товариства не заявив жодної вимоги.
На думку відповідача, наявність у позивача грошової заборгованості, яка обслуговувалась ним із порушенням умов відповідного договору є достатньою правовою підставою для звернення іпотекодержателем стягнення на предмет забезпечення у порядку та спосіб, що передбачені Законом України «Про іпотеку».
09 грудня 2020 року від державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігоря Анатолійовича надійшли витребувані ухвалою суду від 20 листопада 2020 року документи та письмові пояснення у яких він зазначає, що прийняті ним рішення про державну реєстрацію права власності предмету іпотеки за Іпотекодержателем є правомірними та такими, що відповідали нормам законодавства з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у зв'язку з чим у задоволені позову слід відмовити.
Ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 18 січня 2021 року клопотання представника позивача та представника відповідача про витребування доказів - задоволено.
Витребувано у Харківської дирекції ПАТ «Укрпошта» (м. Харків, майдан Привокзальний,2) завірену підписом керівника копію аркушу книги (окремого аркушу) встановленого зразка, експрес-накладної до рекомендованого цінного поштового відправлення чи іншого подібного їм документа, ведення кого передбачено відповідно до пункту 105 Правил надання поштових послуг, затверджених постановою Кабінету Міністрів України №270 від 05.03.2009, що містять особистий підпис адресата ОСОБА_1 або члена його родини про вручення 17.06.2020 рекомендованого цінного відправлення № 6100352930071 від 11.06.2020 та про вручення 22.06.2020 рекомендованого цінного відправлення № 61003352950234 від 17.06.2020.
Витребувано у Харківської дирекції ПАТ «Укрпошта» (м. Харків, майдан Привокзальний,2) інформацію щодо того, хто із співробітників ПАТ «Укрпошта» 17.06.2020 доставляв та вручав пошту нібито ОСОБА_1 за № 6100352930071 кур'єрською доставкою та повідомити контактні дані даної особи.
25 січня 2021 року від позивача по справі надійшла уточнена позовна заява.
Того ж дня від ПАТ «Укрпошта» надійшли витребувані ухвалою суду докази.
09 лютого 2021 року позивач надав до суду письмові пояснення.
15 лютого 2021 року від позивача надійшли письмові пояснення щодо уточненої позовної заяви від 25 січня 2021 року.
Ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 18 лютого 2021 року, постановленою на місці без видалення суду до нарадчої кімнати, прийнята уточнена позовна заява ОСОБА_1
04 березня 2021 року від представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс» надійшов відзив на уточнену позовну заяву, відповідно до якого представник відповідача зазначає, що умови договору іпотеки від 29.01.2014, в яких права в яких права та обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя кореспондують одне одному, в своїй сукупності дають підстави вважати, що сторонами договору узгоджені всі обставини реалізації іпотекодержателем позасудового звернення на предмет іпотеки.
Звіти про оцінку майна були чинними на день прийняття оскаржуваних рішень державного реєстратора та не могли порушувати прав іпотекодержателя, оскільки при підписанні договору іпотеки, його сторонами визначена вартість предмета іпотека для цілей звернення стягнення на нього.
Щодо статусу фінансової установи у другого відповідача, як вимоги до суб'єктного складу кредитно-іпотечних правовідносин, то наявність ліцензії на кредитні/факторингові операції має значення лише на момент набуття новим кредитором прав вимоги і виключно якщо такий перехід прав вимоги оформлювався договором факторингу.
Ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 10 березня 2021 року залучено до участі у цивільній справі № 639/5752/20 за позовом ОСОБА_1 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігоря Анатолійовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент» про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету позову на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс» ( 01035, м. Київ, вул. Дмитрівська, 39).
17 березня 2021 року позивач надав відповідь на відзив Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», відповідно якої він посилається на те, що у разі відсутності у договорі іпотеки іпотечного застереження позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється виключно на підставі окремого договору, який між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Прайм Альянс» не укладався, згода на таке звернення ОСОБА_10 не надавалася.
Підпис на повідомленні про вручення поштового відправлення виконано не ОСОБА_1 та жодним з членів його родини, а сторонньою особою, а отже, позивач не був належним чином повідомлений про порушення зобов'язання, так само, як і про набуття ТОВ «ФК «Прайм Альянс» права вимоги, ТОВ «ФК «Прайм Альянс» свідомо ухилився від дій, направлених на належне надсилання позивачу відповідних повідомлень та штучно створив умови щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, зловживаючи правом кредитора.
23 березня 2021 року від третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс» надійшли письмові пояснення, в яких вони посилаються на правомірність переходу права власності та просять суд відмовити у позові.
31 березня 2021 року представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс» надійшли пояснення по суті справи.
Ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 05 липня 2021 року закрито підготовче провадження у цивільній справі №639/5752/20 за позовною заявою ОСОБА_1 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс» про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно. Призначено справу до судового розгляду в судове засідання.
Позивач та його представник адвокат Лисенко О.В., який діє на підставі Ордеру Серії АХ № 10311182 від 24.11.2020, в судовому засіданні позовну заяву підтримали в повному обсязі, просили суд її задовольнити.
Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс» - адвокат Романченко О.М., який діє на підставі Ордеру Серії АХ № 1025743, в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував посилаючись на обставини викладені у відзиві.
Відповідач Державний реєстратор Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області в судове засідання не з'явився, про день, час та місце слухання справи, повідомлений належним чином, надав до суду письмові пояснення у яких проти задоволення позову заперечував.
Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент» в судове засідання також не з'явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутність, надав до суду відзив на позовну заяву, у якому проти задоволення позову заперечував.
Представник третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс», в судове засідання не з'явився, про день, час та місце слухання справи повідомлений належним чином, надав пояснення в яких проти позову ОСОБА_1 заперечував.
Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши надані сторонами та долучені до матеріалів справи докази, встановив наступні обставини та відповідні ним правовідносини.
Згідно ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, шляхом передбачених ст. 16 ЦК України способами.
Згідно ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
В судовому засіданні було встановлено, що 29.01.2014 між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №IKIZG.218842.001. (т. 1, а.с. 29-33, 34-35, 37-39)
Відповідно до умов зазначеного договору ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» надав ОСОБА_1 у тимчасове, платне користування грошові кошти у сумі 1 000 000, 00 грн. під заставу нерухомості із кінцевим терміном повернення 28 січня 2024 року. Процентна ставка становить 22, 00 % річних. Окрім того позичальник сплачує комісію за надання кредитних ресурсів у розмірі 0, 10% від суми кредиту по договору.
Статтею 509 ЦК України передбачено, що зобов'язання є правовідношення, в яких одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно ст. 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.
Частино 1 ст. 1048 ЦК України встановлено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. Якщо договором не встановлений розмір процентів, їх розмір визначається на рівні облікової ставки Національного банку України.
Відповідно ч. 2 ст. 1056-1 ЦК України розмір процентів, тип процентної ставки (фіксована або змінювана) та порядок їх сплати за кредитним договором визначаються в договорі залежно від кредитного ризику, наданого забезпечення, попиту і пропозицій, які склалися на кредитному ринку, строку користування кредитом, розміру облікової ставки та інших факторів.
Відповідно до ч. ст. 1049 ЦК України позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Якщо договором встановлений обов'язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу (стаття 1050 ЦК України).
Статтею 611 ЦК передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема у вигляді сплати винною особою неустойки (штрафу, пені).
Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання (частина друга статті 549 ЦК України). Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання (частина третя статті 549 ЦК України).
Цивільний кодекс України передбачає спеціальні способи, які забезпечують захист майнових інтересів кредитора на випадок невиконання чи неналежного виконання своїх зобов'язань боржником і які є видами забезпечення виконання зобов'язань.
Таке забезпечувальне зобов'язання має акцесорний, додатковий до основного зобов'язання характер і не може існувати окремо від основного.
Одним з видів акцесорного зобов'язання є іпотека.
Так в п. 2.2. Кредитного договору №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 зазначено, що в якості забезпечення виконання позичальником своїх зобов'язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів, комісій, можливої неустойки, а також інших витрат виступає: житловий будинок загальною площею 339, 2 кв.м., житловою площею 133, 1 кв.м., з надвірними будівлями та спорудами та земельна ділянка фактичною площею 694 кв.м. в АДРЕСА_1 .
На виконання положень кредитного договору, 29 січня 2014 між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.2188, відповідно до якого ОСОБА_1 передає в іпотеку житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133.1 кв.м з надвірними будівлями: навіс - літ «Е», басейн - літ. «Ж», огорожа №2,5,6, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , оцінений в 1 932 000, 00 грн.
Крім того, передано в іпотеку земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер №6310137900:07:013:003, оцінена в 227 000, 00 грн. (т.1, а.с. 40-45)
Згідно із статтями 1, 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною першою статті 530 ЦК України передбачено, якщо у зобов'язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.
Відповідно до статті 599 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Як вбачається з Виписки по особовим рахункам ОСОБА_1 він дійсно здійснював погашення заборгованості за кредитом. (т. 1, а.с. 46-80)
В свою чергу, відповідно до розрахунку заборгованості на 01.10.2019 за кредитною угодою №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 за ОСОБА_1 обліковується заборгованість, яка станом на 31.01.2020 року становить 757 1635, 74 грн. та складається з поточної заборгованості за кредитом - 630 756, 11 грн., поточна заборгованість за процентами по кредиту - 11 743, 25 грн., заборгованість за штрафами та/або пенею за кредитним договором 114 666, 38 грн. (т. 1, а.с. 81-83)
Представник позивача зазначає, що розрахунок заборгованості було проведено не вірно, оскільки ОСОБА_1 сплачував кредит відповідно до графіку.
Так, представником позивача було надано відповідь на запит стосовно умов кредиту, яка складена ОСОБА_11 - економістом, директором ТОВ «Фінансова Рада», в якій вона зазначає, що нараховані відсотки за користування кредитом для Позичальника ОСОБА_1 , що зазначені в Додатку №1 до кредитного договору, були нараховані Банком неправильно. ОСОБА_1 була надана неправдива інформація щодо сум до сплати за кредитним договором.
Дотримання процедури нарахування штрафних санкцій, вказаних в Довідки, що підписана Уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації ПАТ «86Р» Міхно С.С., було порушено та нарахування відбулося 01.10.2019 року за порушення березня 2015 року. ОСОБА_1 не був вчасно поінформований та не має сплачувати дані проценти. Вважаю, що якщо банк вчасно не нарахував додаткові штрафні санкції, то правонаступники не мають право це робити через 4 роки після порушення.
Відбулися грубі порушення умов кредитного договору №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 в п.3,2.4, п.4.1.1., що призвело до початку процедури звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014. В діях Банка вбачається введення в оману Позичальника, надання йому неправдивої інформації та неналежне виконання умов договору. (т. 1, а.с. 157-163)
В свою чергу, суд критично ставиться до зазначеного листа, оскільки характеристика договору була проведена особою, яка не має відповідної кваліфікації, не є експертом, спеціалістом, тощо.
Клопотання щодо призначення експертизи для дослідження умов кредитного договору та правильності нарахування заборгованості позивачем не заявлялося.
Таким чином, суд приходить до висновку, що дійсно позивач не своєчасно здійснював оплату кредитних платежів, внаслідок чого за ним почала обліковуватися заборгованість.
Відповідно до постанови Правління НБУ від 21 грудня 2015 року № 914 «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Публічного акціонерного товариства «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних прийнято рішення від 22 грудня 2015 року № 234, «Про початок процедури ліквідації ПАТ «ВБР» та делегування повноважень ліквідатора банку».
18 грудня 2019 рішенням №926 Фонду гарантування вкладів фізичних осіб затверджено умови продажу права відступки.
Частинами 1 та 2 ст. 512 ЦК України передбачено, що кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: 1) передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги); 2) правонаступництва; 3) виконання обов'язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем); 4) виконання обов'язку боржника третьою особою. Кредитор у зобов'язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.
Відповідно до ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 516 ЦК України заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.
Як вбачається з Протоколу електронного аукціону №UA-EA-2019-12-21-000071-b,було визначено переможця за лотом GL3N015390 «Право вимоги за кредитним договором IKIZG.218842.001 від 29.01.2014, та договорами забезпечення виконання зобов'язань. Забезпечення: житловий будинок загальною площею 339,2 м.кв., житловою площею 133,1 м.кв., з надвірними будівлями та земельна ділянка фактичною площею 694 кв.м. в АДРЕСА_1 - порука фізичних осіб» з початковою ціною 669 544,05 грн. без ПДВ. - ТОВ "ФК «ДЕПТ Фінанс». (т. 1, а.с. 84)
31 січня 2020 року між ПАТ «ВБР» та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено Договір №150 про відступлення прав вимоги за Кредитним договором та Договорами поруки, відповідно до умов якого Банк відступив на користь Фінансової компанії своє право заборгованості за Кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. Сума договору склала 602 589, 65 грн. (т. 1, а.с. 91-94, 95, т. 3, а.с. 121-124, 125-127, 128, 129-130)
31 січня 2020 року між Банком та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено Договір відступлення права вимоги за Договором іпотеки, посвідчений 31.01.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого Банк відступив, а Фінансова компанія набула усі належні Банку права за Іпотечним договором - права іпотекодержателя на Предмет іпотеки. Договори відступлення права вимоги укладені між банком та Фінансовою компанією на підставі протоколу електронних торгів. (т. 1, а.с. 89-90, т. 3, а.с. 131-132, 133-134)
Відповідно до п. 1.3 Вказаного Договору, відступлення права вимоги за Договором іпотеки розповсюджується в повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до Договору іпотеки. (т. 1, а.с. 89-90)
09 червня 2020 року між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ 41677971, укладено договір № 01/06-20 про купівлю-продаж прав вимоги відповідно до умов якого ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» відступив на користь ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» своє право заборгованості за Кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. Сума договору склала 603 477, 24 грн. (т. 1, а.с. 98-100, т. 3, а.с. 180-182, 183-185, 186-190)
09 червня 2020 року між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ 41677971, укладено Договір відступлення права вимоги за Договором іпотеки, посвідчений 09.06.2020 приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» відступив, а ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» набула усі належні права за Іпотечним договором - права іпотекодержателя на Предмет «іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477, 24 грн. (т. 1, а.с. 96-97, т.3, а.с. 191, 192-193, 194-195, 196, 197, 198, 199-202, 203-237)
Пунктом 1.3. Договору передбачено, що відступлення права вимоги за Договором іпотеки розповсюджується в повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до Договору іпотеки.
11 червня 2020 року ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» повідомило ОСОБА_1 про відступлення прав кредитора та іпотекодержателя. (т. 1, а.с. 101-102)
Як вбачається з положень ст. 510 ЦК України сторонами у зобов'язанні є боржник і кредитор.
Кредитором та боржником у зобов'язанні може бути будь-який суб'єкт цивільних правовідносин: фізична особа, юридична особа, держава, Автономна республіка Крим, територіальна громада. Обмеження щодо участі тих чи інших осіб у певних зобов'язаннях можуть встановлюватися спеціальними нормами ЦК та інших законів.
Представник позивача в судовому засіданні зазначив, що у ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на момент укладання договору про відступлення права вимоги була відсутня ліцензія на надання фінансових послуг, а отже, товариство не могло укласти договір відступлення права вимоги та здійснювати усі інші подальші дії в тому числі і дії зі звернення стягнення на предмет іпотеки та відчуження предмета іпотеки.
Як вбачається з відповіді Національного банку України, відповідно до розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, від 04.06.2020 № 1186 на підставі заяви ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» були анульовані ліцензії на провадження господарської діяльності з надання фінансових послуг (крім професійної діяльності на ринку цінних паперів).
Таким чином станом на 20.07.2020 у ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» були відсутні ліцензії на провадження господарської діяльності з надання фінансових послуг.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним (ч.1 ст.227 ЦК України).
Відповідно до пункту 5 частини першої статті 1, пункту 11 частини першої статті 4 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» фінансова послуга - це операції з фінансовими активами, що здійснюються в інтересах третіх осіб за власний рахунок чи за рахунок цих осіб, а у випадках, передбачених законодавством, - і за рахунок залучених від інших осіб фінансових активів, з метою отримання прибутку або збереження реальної вартості фінансових активів. Факторинг вважається фінансовою послугою.
Згідно з п.1 ч.1 ст. 1, ч.ч.1, 2 ст.7 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» фінансовими установами є банки, кредитні спілки, ломбарди, лізингові компанії, довірчі товариства, страхові компанії, установи накопичувального пенсійного забезпечення, інвестиційні фонди й компанії та інші юридичні особи, виключним видом діяльності яких є надання фінансових послуг, а у випадках, прямо передбачених законом, - інших послуг (операцій), пов'язаних із наданням фінансових послуг.
Юридична особа, яка має намір надавати фінансові послуги, зобов'язана звернутися до відповідного органу державного регулювання ринків фінансових послуг протягом тридцяти календарних днів з дати державної реєстрації для включення її до державного реєстру фінансових установ. У разі, якщо відповідно до закону надання певних фінансових послуг потребує ліцензування, фінансова установа має право на здійснення таких послуг лише після отримання відповідних ліцензій.
Відповідно до Ліцензійних умов, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 7 грудня 2016 року № 913, які були чинними на час укладення договору про відступлення права вимоги, орган ліцензування видає ліцензії на провадження господарської діяльності з надання фінансових послуг (крім професійної діяльності на ринку цінних паперів) (далі - ліцензія), а саме на:
залучення фінансових активів із зобов'язанням щодо наступного їх повернення;
надання послуг з фінансового лізингу;
надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту;
надання гарантій та поручительства;
послуги у сфері страхування в частині проведення конкретних видів страхування, визначених законодавством;
послуги в системі накопичувального пенсійного забезпечення;
надання послуг з факторингу;
адміністрування фінансових активів для придбання товарів у групах;
управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Отже, необхідність існування ліцензії передбачена лише у тому випадку коли юридична особа надає фінансові послуги, зокрема послуги з факторингу.
Аналіз ст. 512, 1077 ЦК України свідчить про те, що цивільне право розмежовує правочини, предметом яких є відступлення права вимоги, а саме: договори з відступлення права вимоги (договори цесії) та договори факторингу.
Зазначені правочини не є аналогічними та різняться за певними критеріями: за предметом договорів, за формою вчинення договорів, за суб'єктним складом правочинів, за метою їх укладення.
Щодо розмежування за предметом договору слід зазначити, що під час цесії може бути відступлене право як грошової, так і не грошової (роботи, товари, послуги) вимоги. Предметом договору факторингу згідно зі ст.1078 ЦК України може бути лише право грошової вимоги (як такої, строк платежу за якою настав, так і майбутньої грошової вимоги).
При розмежуванні зазначених договорів за формою їх вчинення слід враховувати, що правочин щодо заміни кредитора у зобов'язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов'язання, право вимоги за яким передається новому кредитору (ст. 513 ЦК України). Оскільки факторинг згідно з п.3 ч.1 ст.49 Закону України «Про банки і банківську діяльність» є кредитною операцією, вимоги до такого договору визначені у ст. 6 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг».
Відмінність зазначених договорів за суб'єктним складом полягає в тому, що відповідно до ст. 2, 512-518 ЦК України за договором відступлення права вимоги учасниками цесії можуть бути будь-які фізичні або юридичні особа.
Щодо розмежування договорів відступлення права вимоги та факторингу за метою їх укладення слід враховувати, що згідно з п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» фінансова послуга - це операції з фінансовими активами, що здійснюються в інтересах третіх осіб за власний рахунок чи за рахунок цих осіб, а у випадках, передбачених законодавством, - і за рахунок залучених від інших осіб фінансових активів, з метою отримання прибутку або збереження реальної вартості фінансових активів.
У розумінні п. 11 ч. 1 ст. 4 вказаного Закону факторинг є фінансовою послугою.
Отже, метою укладення договору відступлення права вимоги є безпосередньо передання такого права, тоді як метою договору факторингу є отримання клієнтом фінансування (коштів) за рахунок відступлення права вимоги до боржника.
При цесії право вимоги може бути передано як за плату, так і безоплатно. За договором факторингу відступлення права вимоги може відбуватися виключно за плату.
Ціна договору факторингу визначається розміром винагороди фактора за надання клієнтові відповідної послуги. Розмір винагороди фактора може встановлюватись по-різному, наприклад, у твердій сумі; у формі відсотків від вартості вимоги, що відступається; у вигляді різниці між номінальною вартістю вимоги, зазначеної у договорі, та її ринковою (дійсною) вартістю.
Якщо право вимоги відступається «за номінальною вартістю» без стягнення фактором додаткової плати, то в цьому випадку відносини факторингу відсутні, а відносини сторін регулюються загальними положеннями про купівлю-продаж з урахуванням норм стосовно заміни кредитора у зобов'язанні (ч.3 ст.656 ЦК України).
Договір факторингу спрямований на фінансування однією стороною другої сторони шляхом надання в її розпорядження певної суми грошових коштів. Вказана послуга за договором факторингу надається фактором клієнту за плату, розмір якої визначається договором. При цьому, сама грошова вимога, передана клієнтом фактору, не може розглядатись як плата за надану останнім фінансову послугу.
Плата за договором факторингу може бути у формі різниці між реальною ціною вимоги і ціною, передбаченої в договорі, право вимоги за яким передається.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 13.04.2016 у справі №910/8670/15-г (3-226гс16), у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 909/968/16, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.05.2018 у справі №910/6659/17 та у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №591/4552/17.
Судом було встановлено, що предметом договору, укладеного з ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» є відступлення прав вимог за плату (купівля-продаж).
Отже, за своєю правовою природою вказаний договір є договором купівлі-продажу майнового права, тому не може бути віднесений до договорів факторингу.
За таких обставин наявність ліцензії на здійснення фінансових послуг не є необхідною.
Щодо посилання позивача та його представника на відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки та подальше відчуження предмету іпотеки (без наявності ліцензії), то суд зазначає наступне.
Так, відповідно до ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
За договором відступлення права вимоги первісний кредитор у конкретному договірному зобов'язанні замінюється на нового кредитора, який за відступленою вимогою набуває обсяг прав, визначений договором, у якому виникло таке зобов'язання (пункти 37, 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 березня 2021 року у справі № 906/1174/18).
Оскільки чинне законодавство не передбачає обов'язкової наявності ліцензії, як однієї з умов укладання договору про відступлення права вимоги, то суд приходить до висновку, що ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» правомірно набуло право вимоги за кредитним договором та всіма забезпечувальними договорами укладеним з ОСОБА_1 на умовах, що існували у первісного кредитора.
Враховуючи те, що внаслідок відступлення права вимоги ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» набуло всі права первісного кредитора, то воно набуло і право звернення стягнення на предмет іпотеки та на подальше відчуження предмету іпотеки на умовах, що визначені в договорі. При цьому чинним законодавством не передбачено обов'язкової умови - наявність ліцензії, для здійснення реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки та його подальше відчуження. Вказані дії також не відносяться і до видів фінансових послуг, а є лише одним із видів прав кредитора у зобов'язанні. Окрім того, ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» не нараховувало позичальнику відсотки за договором, для чого є необхідною наявність ліцензії.
Враховуючи викладене, суд знаходить безпідставними посилання позивача на неможливість укладання ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» договору про відступлення права вимоги та проведення усіх подальших дій, без наявності у нього ліцензії на здійснення фінансових послуг.
Представник відповідача ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» в судовому засіданні пояснив, що у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язання за кредитним договором та порушенням позивачем умов іпотечного договору вони вирішили задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Статтею 35 цього закону передбачено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Зазначена правова позиція була викладена у постанові Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №757/13243/17.
11 червня 2020 року ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на адресу ОСОБА_1 було направлено Повідомлення вимогу в порядку ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку» з вимогою сплати протягом 30-денного строку з дня отримання цієї вимоги кредитної заборгованості перед Фінансовою компанією в загальній сумі 670 905, 74 грн.
Як вбачається з Опису поштового вкладення вказана вимога, разом із іншими документами була направлена на адресу ОСОБА_1 : АДРЕСА_1 . (накладна № 6100352930071) (т. 1, а.с. 154)
В рекомендованому повідомлені про вручення поштового відправлення № 6100352930071, міститься відмітка про отримання ОСОБА_1 вмісту конверту, разом із вимогою - 17.06.2020. (т. 1, а.с. 153)
Позивач, в судовому засіданні, заперечував факт отримання ним змісту конверту та вимоги, та зазначив, що підпис в рекомендованому повідомленні не його та не членів його сім'ї.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про поштовий зв'язок» відносини у сфері надання послуг поштового зв'язку регулюються Конституцією України, цим та іншими законами України і прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Згідно норм статті 3 Закон України «Про поштовий зв'язок» із змінами і доповненнями, основними засадами діяльності у сфері надання послуг поштового зв'язку, є зокрема, забезпечення надання послуг поштового зв'язку встановленого рівня якості.
За правилами статті 13 Закону України «Про поштовий зв'язок» послуги поштового зв'язку надаються на договірній основі згідно з Правилами надання послуг поштового зв'язку, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, та повинні відповідати встановленим нормам якості.
Згідно із статтею 15 Закону України «Про поштовий зв'язок» Національний оператор, яким є АТ «Укрпошта» (розпорядження Кабінету Міністрів України від 10.01.2002 №10-р «Про національного оператора поштового зв'язку»), забезпечує надання на всій території України універсальних послуг поштового зв'язку за переліком.
Порядок надання послуг поштового зв'язку та порядок оформлень поштових відправлень, зокрема рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення встановлено Правилами надання послуг поштового зв'язку, які затверджено постановою Кабінетів Міністрів України від 05.03.2009 №270 (надалі - Правила надання послуг поштового зв'язку) та Порядком оформлення поштових відправлень з вкладенням матеріалів звітності, розрахункових документів і декларацій затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 28.07.1997 №799 (із змінами і доповненнями).
У пункті 99 Правил зазначено, що рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, … які не були вручені під час доставки, повторні повідомлення про надходження реєстрованих поштових відправлень (крім зазначених в абзаці четвертому пункту 93 цих Правил), поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час вручення в об'єкті поштового зв'язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - повнолітньому члену сім'ї за умови пред'явлення документа, що посвідчує особу, а також документа, що посвідчує родинні зв'язки з адресатом (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб тощо), чи рішення органу опіки і піклування про призначення їх опікунами чи піклувальниками.
У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім'ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу.
Оформлення цих поштових операцій визначено у пункті 105 Правил, яким передбачено, що для одержання реєстрованого поштового відправлення, коштів за поштовим переказом одержувач повинен заповнити бланк повідомлення із зазначенням даних пред'явленого документа, що посвідчує особу (назва, серія, номер, дата видачі, найменування органу, який видав), дати одержання поштового відправлення, поштового переказу та розписатись. У разі одержання реєстрованого поштового відправлення, коштів за поштовим переказом, адресованих до запитання, на абонементну скриньку або за місцем роботи, а також коли адреса, зазначена на поштовому відправленні, поштовому переказі, не відповідає адресі місця реєстрації одержувача, крім даних про документ, що посвідчує особу, зазначається також адреса, за якою фактично проживає одержувач.
У пункті 106 Правил передбачено, що під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв'язку на підставі пред'явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище.
На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто", внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" одержувач розписується та зазначає прізвище.
Відповідні дані на бланку повідомлення про вручення також зазначаються про особу, уповноважену на одержання внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка", адресованого юридичній особі або фізичній особі за місцем роботи.
Бланк повідомлення про вручення рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" повертається за зворотною адресою у першочерговому порядку.
З наведених норм можна дійти висновку, що загальний порядок фіксації та оформлення вручення рекомендованого поштового відправлення передбачає встановлення особи одержувача та зазначення на бланку повідомлення про вручення його прізвище. Цей запис вносить працівник поштового зв'язку.
Натомість для вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто" або "Судова повістка" на бланку повідомлення розписується та зазначає прізвище одержувач (а не працівник поштового зв'язку).
Суд відзначає, що повідомлення про вручення вимоги від 11.06.2020 не містить позначки "Судова повістка" або "вручити особисто", а тому особистого підпису та прізвища одержувача на бланку повідомлення про вручення поштового відправлення не вимагало.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №222/1402/16-а.
На виконання ухвали суду АТ «Укрпошта» було надано Реєстр замовлень № 315 від 17.06.2020, з якого вбачається, що 17.06.2020 року ОСОБА_1 отримав поштове відправлення № 6100352930071, у реєстрі міститься підпис ОСОБА_1 .
У судовому засіданні ОСОБА_1 заперечував факт того, що це його підпис міститься в Реєстрі.
В свою чергу будь-яких належних та допустимих доказів на підтвердження цього позивачем надано не було. Клопотання про проведення експертизи заявлено також не було.
У вказаних обставинах, суд виходить із добросовісності дій працівників АТ «Укрпошта» та дотримання ними Правил надання послуг поштового зв'язку та Порядку оформлення поштових відправлень з вкладенням матеріалів звітності, розрахункових документів і декларацій та вважає, що дійсно 17.06.2020 ОСОБА_1 отримав Повідомлення вимогу в порядку ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку» від 11.06.2020, яка була направлена на його адресу ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС».
Таким чином ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» реалізував своє право вимоги дострокового виконання основного зобов'язання, в порядку та з дотриманням процедури встановленої ст. 35 Закону України «Про іпотеку», що стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв'язку з неналежним виконанням боржником основного зобов'язання.
Окрім того, представник відповідача ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» в судовому засіданні пояснив, що окрім порушення умов виконання основного зобов'язання, ОСОБА_1 було здійснено порушення умов іпотечного договору, що також стало підставою для реалізації відповідачем свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки.
Так, 17 червня 2020 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист щодо перевірки умов іпотечного договору, відповідно до якого, ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» просив надати копії договорів страхування, відомості щодо наявності проведеного перепланування та надати інформацію щодо проживання інших осіб за адресою, а також забезпечити доступ працівникам ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» для огляду предмету іпотеки 01.07.2020. (т. 1, а.с. 103-104)
Вказаний лист було направлено на адресу: АДРЕСА_2 , яка не є адресою проживання ОСОБА_1 , однак все ж таки було отримано позивачем по справі. (т. 1, а.с. 105, 106)
19 червня 2020 року ОСОБА_1 направив на адресу «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» лист в якому надав дійсний договір страхування нерухомого майна, та повідомив, що кількість осіб, які проживають у будинку з моменту укладення договору іпотеки не змінилася. Окрім того зазначив, що фактичний стан предмету іпотеки не змінився. (т. 3, а.с. 150-151)
02 липня 2020 року представниками ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» проведено огляд предмета іпотеки, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , в результаті огляду встановлено, що немає вікон в підвалі та мансарді, встановлені тимчасові перегородки, внутрішнє оздоблення будинку теплоізолюючими матеріалами призвело до змін (незначних) у внутрішніх розмірах будинку (поверхонь стін), проведене незначне перепланування будинку; заборгованості за комунальні послуги не має; заборгованості зі сплати податку за землю немає; договір страхування укладено. Вказане підтверджується Актом огляду наявності та стану предмета іпотеки (т. 1, а.с. 108, 109, 110, 111)
Того ж дня на адресу ТОВ «Фінансова компанія «Прайм Альянс» було надано пояснювальну записку інженера з технічної інвентаризації ОСОБА_5 , який відповідно до Кваліфікаційних сертифікатів № 003581, №003085 має право проводи технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна та технічне обстеження будівель і споруд. (т. 2, а.с. 58, 59, 60-67)
Так, у пояснювальній записці зазначено, що відхилення від планування встановленні під час огляду фактично змінили розміри приміщень та відповідно змінять і підрахунки площ приміщень та площі в цілому по будинку. Таким чином, технічні показники житлового будинку станом на час огляду 02.07.2020 відрізняються від технічних показників будинку, вказаних у наданому власником будинку технічному паспорті від 09.01.2014.
Як вбачається з відповіді Головного управління ДПС у Харківській області від 14.07.2020, згідно інформації ІТС «Податковий блок» за гр. ОСОБА_1 обліковується податковий борг у загальній сумі 13 963, 02 грн., а саме:
- податок на нерухоме майно (житлова нерухомість, Новобаварський район м. Харкова) - 10 903, 91 грн.;
- податок на землю з фізичних осіб (Новобаварський район м. Харкова) - 1 391, 69 грн.;
- податок на нерухоме майно (житлова нерухомість, Немишлянський район м. Харкова) - 1 667, 42 грн. (т. 2, а.с. 68)
Щодо факту проживання інших сторін у іпотечному майні, то сторони в судовому засіданні пояснили, що вже на момент укладення договору іпотеки в будинку були зареєстровані інші особи, які на теперішній час і продовжують у ньому проживати.
Так, представник відповідача зазначає, що встановлені обставини є свідченням того, що позивач окрім порушення вимог основного зобов'язання здійснив також і порушення умов іпотечного договору, що і стало підставою для реалізації ним свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 18.8 Договору іпотеки передбачено, що з метою задоволення своїх вимог іпотекодержатель має право:
Звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання термінів виконання будь-якого зобов'язань, передбачених кредитним договором, вони не будуть виконані.
Звернути стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання термінів виконання якого-небудь із зобов'язань за кредитним договором у випадках:
- порушення позичальником зобов'язань, передбачених умовами кредитного договору, в т.ч. при порушенні цільового використання коштів;
- відмови позичальника та (або) іпотекодавця в переоформленні будь-якого із договорів страхування предмету іпотеки, особистого страхування, згідно кредитного договору;
- порушення іпотекодавцем зобов'язань по цьому договору, в т.ч. при порушенні порядку заміни предмету іпотеки;
- прийняття судом рішення про визнання позичальника та (або) іпотекодавця недієздатним або обмежено дієздатним;
- порушення кримінальної справи відносно позичальника та (або) іпотекодавця;
- встановлення невідповідності дійсності відомостей, які містяться в даному Договору, або інших документів, наданих іпотекодавцем;
- пред'явлення іпотекодавцем предмета іпотеки в користування третім особам без письмової згоди іпотекодержателя;
- тривалої відсутності позичальника та або (іпотекодавця) в місці постійного проживання;
- в інших випадках, передбачених діючим законодавством України.
Судом встановлено, що дійсно ОСОБА_1 порушив терміни виконання зобов'язання за кредитним договором, що і стало підставою для реалізації кредитодавцем свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки.
Що стосується усіх інших посилань відповідача, на відсутність договорів страхування, істотне перепланування предмету іпотеки та проживання у ньому інших осіб, суд знаходить їх безпідставними, оскільки вони не були доведені належними та допустимими доказами та відповідні застереження щодо вчинення зазначених дій відсутні в договорі іпотеки.
Отже, судом було встановлено лише порушення ОСОБА_1 умов кредитного договору, та не було встановлено порушення умов Договору іпотеки.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку», що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Статтею 12 Закону передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
У разі порушення іпотекодавцем обов'язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов'язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв'язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Тобто, положення Закону України «Про іпотеку» передбачають лише три способи звернення стягнення на предмет іпотеки:
-на підставі рішення суду,
-виконавчого напису нотаріуса
-згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 цього Закону), а саме на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.
Згідно із частиною третьою зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати такі способи задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки :
- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього ж Закону;
- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього ж Закону.
ТОВ «Фінансова компанія «Прайм Альянс» вирішив реалізувати своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки, а саме шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» передбачає порядок передачі іпотекодержателю прав на предмет іпотеки.
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена у статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у якій визначено, що загальними засадами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є:
1) гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження;
2) обов'язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав;
3) публічність державної реєстрації прав;
4) внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом;
5) відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Статтею 18 вказаного Закону передбачений порядок проведення державної реєстрації прав.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та процедура державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Державні реєстратори зобов'язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.
Згідно з пунктами 6, 9, 12, 18, 19, 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.
Разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав.
Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який установлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями.
За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав.
Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя в разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Тобто для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.
Представник відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Прайм Альянс» в судовому засіданні вказав, що Договором іпотеки було передбачено іпотечне застереження, що і стало підставою для реалізації процедури передбаченої ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Судом було досліджено в судовому засіданні Договір іпотеки від 29 січня 2014 року, який укладено між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_1 .
Пунктом 18.10 Договору передбачено, що у разі звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з п.18.6., 18.8., 18.9. цього договору іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмету іпотеки свої вимоги в повному обсязі, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи проценти, винагороди та інші платежі, відшкодування збитків, неустойки, витрати на утримання предмету іпотеки, а також на задоволення інших забезпечених іпотекою вимог.
Звернення стягнення на предмет застави у випадках, передбачених п.п. 18.6., 18.8., 18.9. цього договору, здійснюється відповідно до чинного законодавства та цього договору. (Пункт 18.13)
У пункті 20.13. Договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець зобов'язується забезпечити реалізацію прав іпотекодержателя, встановлених ст. ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку», не створювати та не чинити протидій іпотекодержателю в реалізації предмету іпотеки.
Пунктом 14.3 Договору іпотеки передбачено, що на підставах, передбачених чинним законодавством, на предмет іпотеки може бути звернене стягнення.
Відповідно до п. 18.1. Договору, Іпотекодержатель має право вищого пріоритету на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмету іпотеки. Сторони погоджуються, що для задоволення своїх вимог з вартості предмету іпотеки банк, реалізуючи свої права, встановлені ст.ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку» не зобов'язаний звертатися за захистом своїх прав в судовий або інший орган вирішення спорів. Не застосовуючи судових процедур банк має право на свій розсуд обрати процедуру позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог.
Пунктом 24 Договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п. 18.6., 18.8., 18.9., цього договору, відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно Договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Проаналізувавши умови договору іпотеки, суд приходить до висновку, що сторони погодили три можливі шляхи для звернення стягнення на предмет іпотеки:
- на підставі рішення суду,
- на підставі виконавчого напису нотаріуса
- згідно Договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому положення Закону України «Про іпотеку» вказують, що позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки можливий або на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, або відповідного застереження в іпотечному договорі.
В свою чергу в Договорі іпотеки від 29.01.2014 сторони погодили такий позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки, як - окремий Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що прямо передбачено в п. 24 Договору.
За таких обставин, суд знаходить безпідставним посилання представника відповідача на те, що п. 18.6., 18.8., 18.9., 18.10 Договору іпотеки можна вважати іпотечним застереженням.
В судовому засіданні сторони вказали, що окремого Договору про задоволення вимог іпотекодержателя укладено не було.
Крім того, на виконання положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Фінансова компанія «Прайм Альянс» було проведено оцінку предмету іпотеки.
Відповідно до Звіту про експертну оцінку від 14.07.2020 складеного ТОВ «Роял Сіті Плюс» ринкова вартість об'єкта оцінки - Житловий будинок літ. «Д-1» з надвірними будинками, за адресою: АДРЕСА_1 , становить 1 037 900, 00 грн. (т. 2, а.с. 69-71, 187-192)
Відповідно до Звіту про експертну оцінку від 15.07.2020 складеного ТОВ «Роял Сіті Плюс» ринкова вартість об'єкта оцінки - земельної ділянки, за адресою: АДРЕСА_1 , становить 41 600, 00 грн. (т. 2, а.с. 72-74, 193-198)
На зазначений Звіт позивачем було надано Рецензію, складену 15.02.2021 Громадською організацією «Українське товариство оцінювачів», з якої вбачається, що звіт про експертну оцінку - житловий будинок літ. «Д-1» з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , виконаний станом на 14.07.2020 ТОВ «Роял Сіті Плюс», оцінювачем ОСОБА_12 , класифікується як такмй, що «не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним і не може бути використаний». (т. 3, а.с. 70-72)
Окрім того позивачем було проведено власну оцінку об'єкту нерухомого майна.
Так, відповідно до Звіту про оцінку майна від 30.07.2020, складеного Суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_13 , ринкова вартість садиби, яка складається з житлового будинку літ. «Д-1», загальною площею 340, 6 м.2, з надвірними будівлями та спорудами, розташована за адресою: АДРЕСА_1 складає 4 240 800, 00 грн. (т. 1, а.с. 85-86)
Згідно зі Звітом про визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 29.07.2020, складеного Суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_13 , ринкова вартість становить 833 800, 00 грн.
Згідно зі статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9цього Закону і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Статтею 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.
Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10вересня 2003року №1440 (далі - Національний стандарт № 1), є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.
Національним стандартом № 1 (пункти 50-55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.
Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28жовтня 2004року №1442 (далі - Національний стандарт № 2), є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.
Частиною шостою статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 та з урахуванням Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.
Так, згідно з пунктом 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об'єктом оцінки.
Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Разом із цим відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Крім того, статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об'єктом оцінки шляхом доступу до нього.
До схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 19 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15, від 01 жовтня 2020 року у справі № 2-2394/10, від 15 жовтня 2020 року у справі № 917/628/17.
У свою чергу, у звіті про експертну оцінку спірного житлового будинку та земельної ділянки оцінювач не навів відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об'єкта дослідження, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Вказані дії є порушення вимог закону в цій частині, ураховуючи, що ознайомлення з об'єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об'єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що замовник після замовлення оцінки намагався забезпечити доступ оцінювача до об'єкта оцінки.
Також, позивач указував на заниження суб'єктом оціночної діяльності вартості житлового будинку і невідповідність її ринковій вартості.
На підтвердження факту заниженої вартості предмету оцінки ОСОБА_1 надано Звіт про оцінку майна від 30.07.2020, складеного Суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_13 , ринкова вартість садиби, яка складається з житлового будинку літ. «Д-1», загальною площею 340, 6 м.2, з надвірними будівлями та спорудами, розташована за адресою: АДРЕСА_1 складає 4 240 800, 00 грн. (т. 1, а.с. 85-86)
Згідно зі Звітом про визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 29.07.2020, складеного Суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_13 , ринкова вартість становить 833 800, 00 грн.
Отже, суд приходить до висновку, що дійсно в Звіті про експертну оцінку від 14.07.2020 та в Звіті про експертну оцінку від 15.07.2020 ціна нерухомого майно є заниженою.
Неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування (абзац п'ятнадцятий пункту 3 Національного стандарту № 1).
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) (ч.1 ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5цього Закону (частина друга статті 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
Рецензування звіту з оцінки є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки.
Даний висновком узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Верховного Суду від 11 березня 2021 року у справі №755/6875/18.
Так, з рецензії, складеної 15.02.2021 Громадською організацією «Українське товариство оцінювачів», вбачається, що звіт про експертну оцінку - житловий будинок літ. «Д-1» з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , виконаний станом на 14.07.2020 ТОВ «Роял Сіті Плюс», оцінювачем ОСОБА_12 , класифікується як такий, що «не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним і не може бути використаний».
Пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.
За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз'яснення та застереження.
При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об'єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.
Відповідно до статті 36 Національного стандарту № 1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.
У постанові від 12 червня 2019 року у справі № 308/12150/16-ц (провадження № 14-187цс19) Велика Палата Верховного Суду вказала, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.
Із змісту Звіту про оцінку майна від 14.07.2018 та Звіту про експертну оцінку від 15.07.2020 вбачається, що в ході дослідження використовувався порівняльний підхід.
За змістом п.19 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28 жовтня 2004 року №1442 порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур: збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння; вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації; зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння; визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння; узгодження отриманих результатів розрахунку.
Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті № 1.
Згідно п.п.47-49 Національного стандарту № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10 вересня 2003 року №1440 порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.
Дослідивши Звіт про оцінку майна від 14.07.2018 та Звіт про експертну оцінку від 15.07.2020, суд вважає, що експертом не було надано інформації щодо об'єктів порівняння, що є недопустимим при використанні порівняльного підходу.
Таким чином, під час проведення оцінки було порушено вимоги п.п.50, 52 Національного стандарту № 1 "Загальні положення оцінки майна й майнових прав", затвердженого Постановою КМУ від 10 вересня 2003 року №1440, що призвело до зниження вартості об'єкта оцінки.
Представник позивача посилався також на те, що вказані звіти не можна вважати дійсним, оскільки їх було проведено оцінювачем ОСОБА_12 , дія свідоцтва якої була припинена.
Як вбачається з Наказу Фонду державного майна України від 11.08.2020 ОСОБА_12 позбавлена спеціалізації 1.1. «Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок, та майнових прав на них» з кваліфікаційного свідоцтва оцінювача МФ № 146, виданого 01.07.2017 Фондом та ТОВ «Українська комерційна школа», з дати видання наказу. (т.2, а.с. 243, т. 3, а.с. 14-17)
В свою чергу, суд зазначає, що, як вбачається з матеріалів справи, станом на дату проведення оцінки - 14.07.2020 оцінювач ОСОБА_12 мала чинне кваліфікаційне свідоцтво оцінювача від 01.07.2017 МФ № 146.
Однак, в свою чергу, з матеріалів справи вбачається, що дійсно за даними Державного реєстру ТОВ «Роял Сіті Плюс» отримало у Фонді сертифікат суб'єкта оціночної діяльності від 25.05.2020 № 420/20 за напрямом оцінки майна І «Оцінка об'єктів у матеріальній формі» та спеціалізаціями у межах напряму: 1.1. «Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок, та майнових прав на них», 1.2 «Оцінка машин і обладнання», 1.3 «Оцінка колісних транспортних засобів».
У довідці про штатний склад оцінювачів, поданій ТОВ «Роял Сіті Плюс» до Фонду з метою отримання сертифіката суб'єкта оціночної діяльності у 2020 році, було зазначено прізвище одного оцінювача - ОСОБА_14 .
Отже, оскільки за даними Державного реєстру ОСОБА_12 не перебуває в штатному складі ТОВ «Роял Сіті Плюс», оцінювач мала право здійснювати практичну діяльність з оцінки майна у складі зазначеного вище суб'єкта оціночної діяльності за наявності відповідної трудової угоди.
Натомість матеріали справи не містять у собі жодних належних та допустимих доказів на підтвердження того, що між ОСОБА_12 та ТОВ «Роял Сіті Плюс» було укладено трудову угоду.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що Звіт про оцінку майна від 14.07.2018 та Звіт про експертну оцінку від 15.07.2020 були складені із порушенням вимог діючого законодавства.
Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.07.2020 року, 20 липня 2020 року державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області було здійснено державну реєстрацію права власності на житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «3», огорожа №2,5,6 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003 за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС». (т. 1, а.с. 116-117, 118-119, 120-121, 123-124)
В матеріалах справи також міститься Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 53214943 та № 53214773 від 20.07.2020, відповідно до якого, державний реєстратор прав на нерухоме майно Тесленко І.А. Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області провів державну реєстрацію земельної ділянки, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003 за адресою: АДРЕСА_1 та житлового будинку з реєстраційним номером 279941163101 за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (т. 1, а.с. 131, 132, 133-134, 266)
Державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко І.А., на виконання ухвали суду про витребування доказів, було надано документи на підставі яких ним було проведено державну реєстрацію права власності, так державному реєстратору було надано:
1. Кредитний договір №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 укладений між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_1 та додатки до нього.
2. Договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.2188 від 29 січня 2014 укладений між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_1 .
3. Договір №150 про відступлення прав вимоги за Кредитним договором та Договорами поруки від 31 січня 2020 року, укладений між ПАТ «ВБР» та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено.
4. Договір відступлення права вимоги за Договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О.П. від 31 січня 2020 укладений між Банком та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС».
5. Договір № 01/06-20 про купівлю-продаж прав вимоги від 09 червня 2020 року укладений між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС».
6. Договір відступлення права вимоги за Договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О.П. від 09 червня 2020 року укладений між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС».
7. Довідка ТОВ «ФК «Прайм Альянс» про розмір заборгованості від 20.07.2020.
8. Повідомлення-вимога про сплату боргу направлена на адресу ОСОБА_1 разом з рекомендованим повідомленням про отримання вимоги.
9. Звіт про експертну оцінку від 14.07.2020 та від 15.07.2020, складені ТОВ «Роял Сіті Плюс».
10. Заява про державну реєстрацію.
11. Квитанція про сплату державного мита. (т. 2, а.с. 128-169)
Судом було встановлено, що ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» надав державному реєстратору Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко І.А. усі необхідні документи, які визначені діючим законодавством, для реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки.
При цьому, суд звертає увагу, що положеннями діючого законодавства не передбачено обов'язку державного реєстратора щодо перевірки змістовності наданих йому документів та відповідності їх всім нормативно-правовим актам.
Враховуючи те, що Договір іпотеки від 29.01.2014 передбачає як підставу реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки наявність окремого Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, суд приходить до висновку, що державна реєстрація права власності була проведена з порушенням вимог законодавства.
Пункти Договору іпотеки від 29.01.2014, на які посилається представник відповідача, у даному випадку не можуть вважатися іпотечним застереженням, а Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, між сторонами укладено не було.
Окрім того, Звіт про оцінку майна від 14.07.2018 та Звіт про експертну оцінку від 15.07.2020 були складені із порушенням вимог діючого законодавства.
За таких обставин суд приходить до висновку, що у ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» були відсутні законодавчо визначені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за ним права власності на предмет іпотеки, а тому відповідні записи про реєстрацію права власності підлягають скасуванню.
Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав (абзац перший частини першої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Аналіз положень абзацу першого частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» свідчить про те, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Саме скасування такого запису є належним способом захисту прав та інтересів позивача. Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію.
Такі висновки відповідають правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397 цс 19).
Отже, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, ОСОБА_3 про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування АДРЕСА_1 підлягають задоволенню в повному обсязі.
В подальшому, а саме 31 липня 2020 року між ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» та ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, відповідно до умов якого було здійснено продаж ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» житлового будинку літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «3», огорожа №2,5,6 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003 на якій він розташований. Вартість житлового будинку 562 877, 24 грн. Вартість земельної ділянки 41 600, 00 грн. (т. 1, а.с. 112-115)
Право власності на житловий будинок та земельну ділянку було зареєстровано за ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. (т. 1, а.с. 128-130)
17 серпня 2020 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист від ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» з вимогою про звільнення будинку та зазначено попередження, що будуть вживатися примусові заходи щодо виселення мешканців будинку - ОСОБА_1 та його сім'ї. (т. 1, а.с. 125-126)
Статтею 6 ЦК України передбачено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.
Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.
Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. (Стаття 627 ЦК України)
Статтею 655 ЦК України визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Судом було встановлено, що ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» без відповідної правової підстав набув спірне нерухоме майно, яке на праві приватної власності належить ОСОБА_1 та в подальшому реалізував його ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» на підставі Договору купівлі-продажу.
В Україні як правовій державі визнається і діє принцип верховенства права (стаття 1 частина перша статті 8 Конституції України), який передбачає панування права в суспільстві і вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність.
Права і свободи людини і громадянина захищаються судом, завданням якого є, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечити кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України.
Згідно ст. 41 Конституції України, ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (1950 р.), ратифікованою Законом від 17 липня 1997 р. № 475/97-ВР (далі Конвенція), зокрема ст. 1 Першого протоколу до неї (1952 р.) передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Зазначені принципи сформулювано і в рішенні Європейського Суду з прав людини у справі «Спорронг і Лоннрот проти Швеції» (23 вересня 1982 р.), відповідно до якого суд повинен визначити, чи було дотримано справедливий баланс між вимогами інтересів суспільства і вимогами захисту основних прав людини. Забезпечення такої рівноваги є невід'ємним принципом Конвенції в цілому і також відображено у структурі ст. 1 Першого протоколу.
Предметом регулювання ст. 1 Першого протоколу є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями ст. 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення ст. 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними із втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що ставиться для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
При цьому ЄСПЛ у питаннях оцінки пропорційності, як і в питаннях наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.
Тож для розкриття критерію пропорційності вагоме значення має визначення судами добросовісності / недобросовісності набувача майна.
Так, КЦС ВС у постановах від 18 березня 2020 року у справі № 199/7375/16-ц та від 20 травня 2020 року у справі № 199/8047/16-ц дійшов висновків, що «конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною. Тому задоволення віндикаційного позову і витребування спірної нерухомості у відповідача як добросовісного набувача на користь Дніпропетровської міської ради призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод».
Згідно зі ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» практика Європейського суду з прав людини є обов'язковою для застосування судами України як джерела права.
Частиною першою статті 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно зі статтею 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Статтею 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
Власність зобов'язує.
Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
За змістом ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом.
Згідно зі статтею 387 ЦК України власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
ЦК України передбачено як одні зі способів захисту порушених прав віндикація або реституція.
Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об'єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК України.
Відтак особа, яка вважає, що договором купівлі-продажу рухомого або нерухомого майна порушуються її права як власника або законного користувача цього майна, має право на витребування цього майна від останнього набувача, що і є належним способом захисту її порушеного права.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14- 208цс18), задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц). Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2018 року у справі № 914/3224/16 (12-128 гс 19)
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюгу договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. Подібні за змістом висновки сформульовані, зокрема, у пункті 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16. (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17)
Отже, правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що оскільки судом встановлено, що спірне нерухоме майно вибуло з власності позивача поза його волею, позовні вимоги щодо скасування державної реєстрації підлягають задоволенню, а отже і вимоги про витребування спірного нерухомого майна також підлягають задоволенню.
Згідно з пунктом 3 частини четвертої статті 265 ЦПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (частини перша, друга та п'ята статті 263 ЦПК України).
Консультативна рада європейських суддів у Висновку № 11 (2008) до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень зазначила, що «якість судового рішення залежить головним чином від якості його вмотивування. Виклад підстав прийняття рішення не лише полегшує розуміння та сприяє визнанню сторонами суті рішення, але, насамперед, є гарантією проти свавілля. По-перше, це зобов'язує суддю дати відповідь на аргументи сторін та вказати на доводи, що лежать в основі рішення й забезпечують його правосудність; по-друге, це дає можливість суспільству зрозуміти, яким чином функціонує судова система» (пункти 34-35).
Вимога пункту 1 статті 6 Конвенції щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітись як обов'язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. Стаття 6 Конвенції також не встановлює правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання в першу чергу національного законодавства та оцінки національними судами. Проте Європейський суд з прав людини оцінює ступінь умотивованості рішення національного суду, як правило, з точки зору наявності в ньому достатніх аргументів стосовно прийняття чи відмови в прийнятті саме тих доказів і доводів, які є важливими, тобто такими, що були сформульовані заявником ясно й чітко та могли справді вплинути на результат розгляду справи.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Отже, враховуючи встановлені судом обставини, суд приходить до висновку, що позовна заява ОСОБА_1 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс» про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно обґрунтована та підлягає задоволенню у повному обсязі.
Частиною 5 ст. 256 ЦПК України визначено, що у резолютивній частині рішення зазначаються розподіл судових витрат.
Частиною 1 ст. 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Так, позовні вимоги ОСОБА_1 були задоволені в повному обсязі.
В свою чергу, суд звертає увагу, на те, що Велика Палата Верховного Судунеодноразово звертала увагу на те, що у подібних з цією справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов'язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі № 826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 06 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц). Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов'язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36)).
З огляду на викладене, суд вважає, що зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судом обставини справи підтверджують, що спір у ОСОБА_1 існує саме з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс» з приводу порушення ним права власності позивача на нерухоме майно внаслідок дій щодо реєстрації за Товариством такого права.
Отже, позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не можуть бути звернені до державного реєстратора, якого позивач визначив співвідповідачем. Державний реєстратор зобов'язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 40), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 39)).
Таким чином, суд вважає, що спір у ОСОБА_1 існує саме з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», а тому саме з цього відповідача підлягають стягненню витрати зі сплати судового збору.
На підставі викладеного та керуючись ст. 12, 13, 81, 82, 141, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, ст. 203, 215, 319, 387, 388, 509, 512, 514, 516, 526, 530, 549, 599, 611, 629, 655, 656, 1048, 1049, 1050, 1054, 1056-1, 1077, 1078, ст. 1, 12, 17, 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», ст. 1, 4, 7 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», ст. 2, 3, 13, 15 Закону України «Про поштовий зв'язок», ст. 2, 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 3, 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», суд -
Позовну заяву ОСОБА_1 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс» про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно - задовольнити.
Скасувати рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, код ЄДРПОУ 04398904, ОСОБА_3 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ: 41677971, права власності на нерухоме майно - житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа № 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасувати рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, код ЄДРПОУ 04398904, ОСОБА_3 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ: 41677971, права власності на нерухоме майно - земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування АДРЕСА_1 .
Витребувати із незаконного володіння ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ», код ЄДРПОУ: 43556752, адреса: 61003, Харківська обл., місто Харків, вул. Клочківська, будинок 3) житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа № 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування АДРЕСА_1 , які було продано останньому ТОВ «Прайм Альянс» за договором купівлі-продажу, зареєстрованого Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович за реєстровим номером № 1197.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 10 510, 00 грн. (десять тисяч п'ятсот десять гривень 00 копійок).
Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Найменування сторін:
Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , який проживає за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідач - Державний реєстратор Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович, код ЄДРПОУ: 04398904, місцезнаходження: Харківська область, Дергачівський район, с. Протопопівка, вул. Центральна, б. 47.
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», код ЄДРПОУ: 41677971, місцезнаходження: м. Київ, вул. Січових Стрільців, б. 77.
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», код ЄДРПОУ: 43556752, місцезнаходження: м. Харків, вул. Клочківська, б. 3
Третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс», код ЄДРПОУ: 40254432, місцезнаходження: м. Київ, вул. Дмитрівська, б. 39.
Повний текст рішення складено 24.12.2021.
Суддя В. В. Труханович