Справа № 766/1234/19
н/п 2/766/6615/21
09 грудня 2021 року Херсонський міський суд Херсонської області у складі:
головуючого судді Майдан С.І.
за участю секретаря Романенко І.О.,
позивача ОСОБА_1 ,
представника позивача ОСОБА_2 ,
представника відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ОСОБА_5 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Херсоні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Зоріна Наталія Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання незаконною та скасування реєстрації нерухомого майна,
встановив:
Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом, посилаючись на ту обставину, що на підставі укладеного договору купівлі-продажу від 23.05.2008 року, який посвідчено приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу Зоріной Н.В. та зареєстровано у реєстрі за №2991, позивачем у ОСОБА_6 придбано однокімнатну квартиру загальною площею 34,5 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . На придбання зазначеної квартири кошти в розмірі 194000 грн, позивачу надав в борг ОСОБА_3 , зазначені кошти надано у гривні та про повернення боргу у доларах США мова не велась. Згодом, між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір позики від 19.06.2008 року та договір іпотеки, які завірено приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу Зоріною Н.В. 19.06.2008 року, зареєстровано у реєстрі за №3695 та №36978 та накладено заборону відчуження даної квартири. Відповідно до п.5 договору позики позивач отримав зазначені кошти до підписання цього договору. На підтвердження того, що позивачем згідно п.1 договору іпотеки отримано в борг саме 194000 гривень, а не 40000 доларів США, свідчать обставини, зазначені у п.4 зазначеного договору, а саме вартість переданої піж іпотеку нерухомості узгоджена сторонами у сумі 194000 гривень. Як пояснив позивачу ОСОБА_3 , що у нього існує кредит у Херсонській обласній філії Акціонерного комерційного банку соціального розвитку «УКРСОЦБАНК», тому позивачу необхідно погашати борг за договором іпотеки шляхом сплати коштів до банківської установи. Так, згідно банківських квитанцій за липень-вересень 2008 року, позивачем проводилось погашення боргу за договором іпотеки на загальну суму 9033,18 грн. Крім того, як з'ясувалось, кредит у ОСОБА_3 був валютний, а тому ОСОБА_1 оплату здійснювала у доларах США, відраховуючи з боргу позивача еквівалент у гривні, який становить 1864 дол.США. У жовтні 2008 року ОСОБА_3 заявив, що кредит він погасив в повному обсязі і позивачу не потрібно його погашати, а суму яку ОСОБА_1 сплатила відповідач зараховує як погашену частину боргу за договором позики від 19.06.2008 року. Через деякий час позивач назбирала залишкову суму за боргом у розмірі 194000 гривень та намагалась погасити залишок боргу у повному обсязі. Проте, ОСОБА_3 заявив, що позивач вже повинна повернути не 194000 гривень, а 40000 доларів США. На всі аргументи позивача, що вона взяла у борг гривні і тому бажаю повернути гривні, як передбачено п.1 договору позики, а не долари США, на адресу останньої поступали погрози. У травні 2018 року до моменту настання виконання зобов'язання за договором позики, крім погроз з боку відповідача ОСОБА_3 , долучились погрози з боку ОСОБА_4 (відповідач по справі), які вимагали з позивача 40000 доларів США. Доводи позивача про повернення 194000 гривень відповідачі не приймали. У середині липня 2018 року на адресу позивача надійшло два листи на одному аркуші від ОСОБА_3 та приватного нотаріуса Херсонського нотаріального округу Зоріной Н.В., у яких містилась вимога сплатити 40000 доларів США протягом 30 днів. Жодного реквізиту куди саме перерахувати кошти, як у зазначених зверненнях не містилось. На намагання позивача з'ясувати у відповідача ОСОБА_3 його реквізити для перерахунку коштів у розмірі 194000 грн, відповідь була одна - принеси 40000 доларів США готівкою. Після того, як ОСОБА_3 відмовився повідомити свої реквізити позивач відправила рекомендованим листом звернення останньому щодо бажання виконати боргові зобов'язання та надання банківських реквізитів, але відповіді не отримала по теперішній час. На особисте звернення ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Херсонського нотаріального округу Зоріной Н.В. стосовно надання реквізитів гарантованого рахунку нотаріуса з метою внесення зазначених коштів, отримано відповідь, що відмовляє у наданні будь-якої інформації. В свою чергу, у кінці листопада 2018 року на адресу позивача надійшло електронне повідомлення з Херсонського міського суду Херсонської області, що позивача викликають до суду, як відповідача у провадженні №766/19085/18 про примусове виселення останнього та її сина ОСОБА_7 з зазначеної квартири, яку спочатку 07.08.2018 року за договором іпотеки та реєстрацією приватного нотаріуса Херсонського нотаріального округу Зоріной Н.В. відчужено ОСОБА_3 , а в подальшому останній за договором купівлі-продажу від 07.09.2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу Зоріной Н.В. та зареєстрованим в реєстрі за №1832, продав ОСОБА_4 . ОСОБА_1 намагалася погасити борг, проте як відповідач ОСОБА_8 , так і приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу Зоріною Н.В. чинилися перешкоди позивачу стосовно виконання зобов'язань, більш того, приватний нотаріус знала про небезспірність боргу за договором позики, а тому про укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя не могло йти і мови. Позивач вважає, що приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу Зоріной Н.В. безпідставно та в супереч чинного законодавства України визнано договір іпотеки як договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який являється за своєю суттю самостійним правовим документом. ОСОБА_1 зазначає, що ніколи не отримуала від ОСОБА_3 позику на суму 40000 доларів США, договір позики укладався на суму 194000 грн. Позивач вважає, що ОСОБА_3 та приватний нотаріус Херсонського нотаріального округу Зоріна Н.В. діяли всупереч вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку». Згідно вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. В свою чергу, приватний нотаріус, не зважаючи на зазначене, здійснила відчуження квартири позивача на відповідача ОСОБА_3 без оцінки та повідомлення позивача про обставини відчуження. За таких обставин, позивач вважає, що приватним нотаріусом Зоріною Н.В. здійснено незаконну реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно квартири позивача на ОСОБА_3 , а саме на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В. від 07.08.2018 року номер запису 27428333, реєстровий номер об'єкта нерухомого майна: 1618914865000. Приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В. безпідставно та в супереч чинного законодавства України визнано договір іпотеки як договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який являється за суттю самостійним правовим документом; нею безпідставно визначено суму боргу за договором іпотеки в розмірі 40000,00 доларів США, тим самим вирішено по суті питання права з урахуванням її обізнаності про небезспірність боргу за позики, за таких обставин позивач вважає, що приватним нотаріусом Херсонського округу Зоріною Н.В. здійснено незаконну реєстрацію квартири позивача на ОСОБА_3 . При цьому, договір купівлі-продажу від 07.09.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , зареєстрований приватним нотаріусом Херсонського нотаріального Зоріною Н.В. та зареєстрований у реєстрі за №1832, позивач вважає недійсним. У зв'язку з викладеним, позивач просить визнати незаконною та скасувати реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно однокімнатної житлової квартири загальною площею 34,5 кв.м., яка розташована за адресою АДРЕСА_1 на ОСОБА_3 , на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу Зоріною Н.В. від 07.08.2018 року номер запису 27428333, реєстровий номер об'єкта нерухомого майна: 1618914865000; визнати недійсним договір купівлі - продажу однокімнатної житлової квартири загальною площею 34,5 кв.м., яка розташована за адресою АДРЕСА_1 від 07.09.2018 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , який посвідчений приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу Зоріною Н.В. та зареєстровано в реєстрі за номером 1832, та повернути сторони правочину в первинний стан. Судові витрати покласти на відповідачів.
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 14.02.2019 року відкрито провадження у справі та розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження до підготовчого судового засідання.
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 14.01.2020 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Позивач та його представник в судовому засіданні позов підтримали, просили його задовольнити в повному обсязі з підстав зазначених в позовній заяві. Позивач ОСОБА_1 зазначила, що 194000 грн готова була передати відповіачу ОСОБА_3 у 2018 році до закінчення строку виконання зобов'язання на виконання договору позики, проте не мала реквізитів для перерахунку зазначеної суми коштів ОСОБА_3 , а за місцем проживання, яке вказане у договорах позики та іпотеки, він не проживав.
Представник відповідачів в судовому засіданні позов не визнав, просив відмовити у його задоволені.
Відповідачі ОСОБА_3 , ОСОБА_4 в судове засідання не з'явилися, про розгляд справи повідомлялися у встановленому законом порядку.
Третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Зоріна Н.В. в судове засілання не з'явилася, надала заяву про розгляд справи у її вілсутність. Згідно пояснень третя особа зазначила, що 19 червня 2008 року до нотаріуса звернулись ОСОБА_3 та ОСОБА_1 з метою укладення договору позики на суму 194 000 гривень та оскільки строк позики становив 10 років на підставі ст.533 Цивільного Кодексу України встановили валюту виконання зобов'язання- еквівалент 40 000 (сорок тисяч ) доларів США. В забезпечення виконання Договору позики ОСОБА_1 передала в іпотеку ОСОБА_3 належну їй на праві приватної власності квартиру, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 та який був посвідчено нею 19.06.2008 року за р№ 3698. Про встановлення валюти виконання зобов'язання у розмірі 40 000 доларів США ОСОБА_1 не заперечувала та добровільно підписала договір позики та іпотеки. Сторони в договорі іпотеки узгодили право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги на підставі ст.37 ЗУ «Про іпотеку» шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або на підставі ст.38 ЗУ «Про іпотеку» - продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, та визнали, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в договорі іпотеки є договором про задоволення вимог. (Вказівка в пункті 9.5.1 договору іпотеки на те, що застереження п.5.5.1 є технічна помилка, оскільки весь пункт 9.5.1 договору передбачає задоволення вимог по ст.ст.37,38 ЗУ « Про іпотеку»). Після укладення договору іпотеки на квартиру, яка належить ОСОБА_1 , було накладено заборону в Єдиний реєстр заборон та відповідний запис про іпотеку в Державний реєстр іпотек із зазначенням суми боргу 40 000 доларів США та строк погашення 19.06.2018 року. Строк виконання договору позики закінчився 19.06.2018 року, 05.07.2018 року до нотаріуса звернувся ОСОБА_3 з проханням передати ОСОБА_1 заяву, про те, що позика нею не погашена і в разі не виконання нею умов договору позики, по спливу тридцятиденного строку, він зареєструє право власності на предмет іпотеки за собою. Згідно п.п.1.1,3.2,3.4 Глави 20 Розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріуса України «Нотаріус передає заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичних особам на підставі усного звернення заінтересованих осіб. Заяви можуть передаватись також з використанням технічних засобів. Витрати, пов'язані з поштовою пересилкок заяви чи з використанням інших технічних засобів, оплачуються заявником». 05.07.2018 року за р. № 1314 Зоріною Н.В. було вчинено нотаріальну дію « Передача заяви» та відправлена Кур'єрською службою доставки «Адресат». Згідно квитанції наданою службою доставки ОСОБА_1 отримала заяву 06.07.2018 року о 18 год. 35 хв. особисто, про що розписалась та кур'єр зазначив серію та номер її паспорта ( МО183523). ОСОБА_1 протягом встановленого Законом строку до нотаіруса не зверталась, заяву не вчиняти реєстраційні дії стосовно квартири, розташованої за адресою АДРЕСА_1 не надавала. 30-денний строк з моменту отримання ОСОБА_1 заяви-вимоги про погашення позики сплинув 05.08.2018 року. 06.08.2018 року ОСОБА_3 подав на ім'я нотаріуса заяву про реєстрацію права власності на квартиру, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки. 07.08.2018 року в ДРРП нотаріусом була заведена заява про державну реєстрацію права власності на квартиру на підставі договору іпотеки з переліком необхідних документів, а саме: договір позики, договір іпотеки, заява-вимога про погашення позики, повідомлення в отриманні вимоги, в якій зазначена дата отримання та сплив 30-денного строку. 10.08.2018 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру та сформовано Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 . Третя особа - Зоріна Н.В. вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 безпідставні, оскільки посилання у позові на необхідність обов'язкового укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя жодним Законом ( ні «Про іпотеку», ні про «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень) не передбачено, достатньо застереження, всі дії реєстратора виконанні згідно чинного законодаства. Приватний нотаріус Зоріна Н.В. просила відмовити у позові.
Заслухавши осіб, що приймали участь у справі, показання свідків, дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини.
Судом встановлено, що згідно договору купівлі-продажу від 23.05.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В., ОСОБА_6 продав, а ОСОБА_1 купила належну продавцю однокімнатну квартиру житловою площею 17,4 кв.м., загальною площею 34,5 кв.м., яка розташована АДРЕСА_1 .
Право власності за позивачем зареєстровано на зазначену квартиру 23.05.2008 року, що підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №18941554 від 23.05.2008 року.
Згідно договору позики від 19.06.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В., ОСОБА_1 позичила у ОСОБА_3 гроші у сумі 194 000 гривень, що на момент укладення даного договору за курсом НБУ еквівалентно 40 000 доларів США. Зазначену вище суму ОСОБА_1 зобов'язалась повернути в строк до 19.06.2018 року.
Відповідно до п.4 договору позики у разі, коли ОСОБА_1 не повертає позичені гроші до зазначеного строку, ОСОБА_3 вправі буде пред'явити цей договір до стягнення в порядку і в строки, передбачені чинним законодавством України.
Згідно п.5 договору позики ОСОБА_1 отримала зазначену вище суму до підписання цього договору.
З метою забезпечення належного виконання зобов'язання за договором позики, 19.06.2008 року ОСОБА_3 та ОСОБА_1 уклали договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В.
Згідно п.2 договору іпотеки в забезпечення своєчасного погашення позики ОСОБА_1 передала під іпотеку: належну їй на праві приватної власності однокімнатну квартиру, житловою площею 17,4 кв., загальною площею 34,5 кв.м., яка розташована АДРЕСА_1 . Вартість переданої під іпотеку нерухомості узгоджена сторонами у сумі 194 000 грн. (п.4 договору).
Відповідно до п.9.1 договору іпотеки у разі порушення боргового зобов'язання, умов договору позики або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно п.9.5.1 договору іпотеки у відповідності до статті 36 Закону України «Про Іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може: згідно статті 37 Закону України «Про Іпотеку» набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язань іпотекодавця за договором позики. В цьому випадку цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; згідно статті 38 Закону України «Про Іпотеку» продати предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві, при цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена за вибором іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки, визначеної в п.4 цього договору або на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним суб'єктом оціночної діяльності. Договір купівлі-продажу, укладений у відповідності до цього пункту є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Після укладення договору іпотеки на квартиру, яка належить ОСОБА_1 , було накладено заборону в Єдиний реєстр заборон та відповідний запис про іпотеку в Державний реєстр іпотек із зазначенням суми боргу 40 000 доларів США та строк погашення 19.06.2018 року. Строк виконання договору позики закінчився 19.06.2018 року.
05.07.2018 року ОСОБА_3 звернувся до приватного нотаріуса Херсонського міського нотаріального округу Зоріной Н.В. з заявою передати ОСОБА_1 , яка зареєстрована: АДРЕСА_1 , заяву такого змісту: «19 червня 2008 року між мною, ОСОБА_3 , та ОСОБА_1 , було укладено Договір позики за яким, ОСОБА_1 позичили у ОСОБА_3 гроші у сумі 40 000 (сорок тисяч) доларів США строком до дев'ятнадцятого червня дві тисячі вісімнадцятого року. В забезпечення договору позики між нами був укладений договір іпотеки, посвідчений Зоріною Н.В., приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу, 19 червня 2008 року за реєстраційним № 3698, за яким було передано мені в іпотеку квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . На теперішній час гроші за договором позики не повернуті. Прошу, у тридцятиденний строк з моменту отримання цієї заяви погасити заборгованість за договором позики від 19 червня 2008 року та надати докази сплати простроченого зобов'язання приватному нотаріусу, Зорній Н.В. на адресу робочого місця : АДРЕСА_2 . В протилежному випадку, після спливу тридцятиденного терміну з моменту отримання цієї заяви на підставі п. 9.5.1 договору іпотеки та згідно статті 37 Закону України «Про іпотеку» буде зареєстроване право власності на предмет іпотеки, а саме однокімнатну квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , за собою в рахунок виконання зобов'язання».
Приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Зоріна Н.В. передала заяву ОСОБА_3 зазначеного вище змісту. Вказану заяву ОСОБА_1 отримала 06.07.2018 року особисто, що підтверджується квитанцією, наданою службою доставки.
07.09.2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу, згідно договору ОСОБА_3 передав у власність ОСОБА_4 належну йому на праві приватної власності однокімнатну квартиру житловою площею 17,4 кв.м., загальною площею 34,5 кв.м., яка розташована: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_4 прийняла вищезазначену однокімнатну квартиру і сплатила обговорену грошову суму.
Відповідно до п.2 договору купівлі-продажу квартира належить ОСОБА_3 на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В. 19.06.2008 року за р.№3698.
Згідно п.3 договору купівлі-продажу право власності на предмет договору зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_3 07.08.2018 року номер запису 27428333, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1618914865000, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.09.2018 року, отриманого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу, Зоріною Н.В.
Згідно п.4 договору купівлі-продажу продаж вчинено за 305 604 грн., яку продавець отримав повністю до підписання цього договору, про що свідчить підпис продавця на цьому договорі.
15.08.2018 року ОСОБА_1 звернулася до ОСОБА_3 з претензією щодо надання реквізитів рахунку з метою внесення коштів у розмірі 194000 грн. на виконання зобов'язання за договором іпотеки.
17.08.2018 року ОСОБА_1 звернулася до приватного нотаріуса Херсонського міського нотаріального округу Зоріной Н.В. з заявою щодо надання реквізитів гарантованого рахунку нотаріуса з метою внесення коштів у розмірі 194000 грн. на виконання зобов'язання за договором іпотеки.
Листом приватного нотаріуса Херсонського міського нотаріального округу Зоріной Н.В. від 28.08.2018 року №300/01-16, на заяву ОСОБА_1 від 17.08.2018 року повідомлено, що згідно з ст.8 ч.1 Закону України «Про нотаріат» нотаріальна таємниця - сукупність відомостей, отриманих під час вчинення нотаріальної дії або звернення до нотаріуса заінтересованої особи, в тому числі про особу, її майно, особисті майнові та немайнові права і обов'язки.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорення.
Згідно ст.1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Частиною 1 ст.7 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.
Відповідно до ч.1 ст.33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч.3 ст.33 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно ч.ч.1,2 ст.36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно ст.38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Сторони в договорі іпотеки узгодили право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги на підставі ст.37 ЗУ «Про іпотеку» шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або на підставі ст.38 ЗУ «Про іпотеку» - продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, та визнали, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в договорі іпотеки є договором про задоволення вимог.
Відповідно п. 9.5.1 договору іпотеки передбачає задоволення вимог по ст.ст.37,38 Закону України «Про іпотеку».
Після укладення договору іпотеки на квартиру, яка належить ОСОБА_1 , було накладено заборону в Єдиний реєстр заборон та відповідний запис про іпотеку в Державний реєстр іпотек із зазначенням суми боргу 40 000 доларів США та строк погашення 19.06.2018 року.
Строк виконання договору позики закінчився 19.06.2018 року, 05.07.2018 року до нотаріуса звернувся ОСОБА_3 з проханням передати ОСОБА_1 заяву, про те, що позика нею не погашена і в разі не виконання нею умов договору позики, по спливу тридцяти денного строку, він зареєструє право власності на предмет іпотеки за собою. Позивач в ході розгляду справи не заперечувала проти того, що нею було отримано відповідний лист.
Згідно п.п.1.1,3.2,3.4 Глави 20 Розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріуса України «Нотаріус передає заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичних особам на підставі усного звернення заінтересованих осіб. Заяви можуть передаватись також з використанням технічних засобів. Витрати, пов'язані з поштовою пересилкок заяви чи з використанням інших технічних засобів, оплачуються заявником». 05.07.2018 року за р. №1314 Зоріною Н.В. було вчинено нотаріальну дію « Передача заяви» та відправлена Кур'єрською службою доставки «Адресат». Згідно квитанції наданою службою доставки ОСОБА_1 отримала заяву 06.07.2018 року о 18 год. 35 хв. особисто, про що розписалась та кур'єр зазначив серію та номер її паспорта ( МО183523).
ОСОБА_1 протягом встановленого Законом строку до нотаіруса не зверталась, заяву не вчиняти реєстраційні дії стосовно квартири, розташованої за адресою АДРЕСА_1 не надавала.
Згідно Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено вимоги та дії державного реєстратора щодо реєстрації права власності на нерухоме майно у випадку, який стався між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .
Статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; та інш».
Пунктом 61 Порядку передбачає, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Відповідно до ст.20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.
Відповідно до ст.19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п'яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.
Пунктом 18 Порядку передбачено, що за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Згідно п.19 Порядку державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав.
Відповідно до п.22 Порядку після внесення відомостей до Державного реєстру прав державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення зазначеного Реєстру з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено адміністративний збір, формує витяг з нього про державну реєстрацію прав.
30-денний строк з моменту отримання ОСОБА_1 заяви-вимоги про погашення позики сплинув 05.08.2018 року.
06.08.2018 року ОСОБА_3 подав до нотаріуса заяву про реєстрацію права власності на квартиру, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки.
07.08.2018 року в ДРРП нотраіусом була заведена заява про державну реєстрацію права власності на квартиру на підставі договору іпотеки з переліком необхідних документів, а саме: договір позики, договір іпотеки, заява-вимога про погашення позики, повідомлення в отриманні вимоги, в якій зазначена дата отримання та сплив 30-денного строку.
10.08.2018 року прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру та сформовано Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за ОСОБА_3 .
Сторона позивача вважає, що є всі підстави для визнання договору купівлі-продажу недійним згідно до вимог ст.215 ЦК України. За даною нормою підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Відповідно до вимог ст.203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, в тому числі зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
В ході розгляду справи встановлено, що укладений договір не суперечить вимогам Цивільного кодексу України, в момент його укладання сторони мали необхідній обсяг цивільної дієздатності, договір вчинений у письмовій формі, нотаріально посвідчений, представник відповідачів підтвердив, що було укладено відповідний договір, отримано кошти від реалізації квартири. Укладений договір не суперечить вимогам ст.202, 203 ЦК України, волевиявлення сторін довору було саме на укладання договору-купівлі-продажу квартири.
Таким чином, згідно зі змістом зазначених норм вбачається, що приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Зоріна Н.В. при посвідченні договорів позики та іпотеки діяла у відповідності до чинного законодавства, дотрималась передбаченої ЗУ «Про іпотеку» процедури повідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки. Оскільки право іпотекодержателя на задоволення вимог за основним зобов'язанням забезпеченим іпотекою є абсолютним та переважним перед правами та вимогами інших осіб на предмет іпотеки, у випадку не виконання позичальником зобов'язання за основним договором, захистити свої права шляхом продажу предмету іпотеки третій особі.
Судом встановлено, що права позивача порушені не були, у порядку встановленому Законом України «Про іпотеку», відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, що затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5, позивач була повідомлена про наявність боргу, надано строк для його погашення, позивача повідомлено про намір продажу нерухомого майна, лише після повідомлення було вирішено питання про відчуження квартири.
Свідки ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_8 підтвердили в судовому засіданні, що позивач була обізнана про необхідність повернути суму боргу, що еквівалентна 40000 доларів США, що була предметом укладення договору, проте зобов'язання не виконала.
З урахуванням вищенаведеного, суд приходить до висновку про безпідставність позовних вимог та необхідність відмови в задоволенні останніх в повному обсязі.
Доводи позивача про те, що сума за договором позики становить 194000 грн, а не 40000 доларів США, кошти в розмірі 194000 грн вона намагалася вручити відповідачу ОСОБА_3 , а останній ухилявся від отримання, суд до уваги не приймає як безпідставні. Згідно зі ст.524 ЦК України зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті. Відповідно до ч.1 та ч.2 ст.533 ЦК України грошове зобов'язання має бути виконане у гривнях. Якщо у зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Сторони за договором позики погодили його умови, відповідно до якого позивач зобов'язалася повернути грошові кошти у розмірі 194000 грн, що в еквіваленті становить 40000 доларів США до 19.06.2018 року.
Тому на час виконання зобов'язання позивач повинна була повернути відповідачу ОСОБА_3 грошові кошти у сумі, що еквівалентно 40000 доларів США.
Зазначена позиція суду узгоджена з правовою позицією Верховного Суду у постанові від 07.07.2020 року справа №296/10217/15-ц.
Доводи позивача ОСОБА_1 про необхідність обов'язкового укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, суд до уваги не приймає, оскільки жодним Законом України не передбачено необхідність укладення такого договору, достатньо застереження, всі дії реєстратора виконанні згідно чинного законодаства.
Показання свідків ОСОБА_12 , ОСОБА_13 та ОСОБА_14 про те, що позивач мала 194000 грн та бажала погасити заборгованість не впливають на висновки суду.
Відповідно до п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України, враховуючи, що в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю, судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст.12, 13,76, 81, 89, 141, 158, 259, 263-265, 355 ЦПК України, суд
вирішив:
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Зоріна Наталія Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання незаконною та скасування реєстрації нерухомого майна відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів безпосередньо до Херсонського апеляційного суду з дня проголошення рішення або з дня складання повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи за веб-адресою Херсонського міського суду Херсонської області: https://court.gov.ua/sud2125/.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або про прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: С.І. Майдан
Повний текст рішення суду виготовлений 20.12.2021 року.
Суддя: С.І. Майдан