вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"24" листопада 2021 р. м. Київ Справа № 911/2655/21
Господарський суд Київської області у складі судді Колесника Р.М., за участю секретаря судового засідання Бойко О.Ю., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу за позовом
ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , код НОМЕР_1 )
до
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Парком» (0298, Київська область, смт Коцюбинське, вул. Паризької Комуни, буд. 5, кв. 59)
про визнання протиправним та скасування пункту 2.5 рішення загальних зборів затвердженого протоколом від 29.10.2016 № 53
за участю представників учасників справи:
від позивача: Завгороднєв Г.Г., Борт П.С.;
від відповідача: Жаданов О.Л.;
09.09.2021 до Господарського суду Київської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Парком» про визнання протиправним та скасування пункту 2.5 рішення загальних зборів затвердженого протоколом від 29.10.2016 № 53.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилається на те, що прийнятий відповідачем пункт 2.5 рішенням загальних зборів затверджених протоколом №53 від 29.10.2016 щодо введення платних послуг паркування автомобілів є неправомірним та таким що підлягає скасуванню.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 14.09.2021 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 911/2655/21 та постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 13.10.2021.
На адресу суду 07.10.2021 від відповідача надійшов відзив на позов, за змістом якого відповідач заперечує пред'явленні позовні вимоги та просить суд відмовити у задоволенні позову.
Ухвалою суду від 13.10.2021, із занесенням до протоколу судового засідання, підготовче засідання відкладено на 03.11.2021.
На адресу суду 02.11.2021 від позивача надійшла відповідь на відзив відповідача, із запереченнями проти доводів відповідача наведених у відзиві.
В судовому засіданні 03.11.2021 за обопільною письмовою згодою обох сторін, на підставі ч. 6 ст. 183 Господарського процесуального кодексу України, розпочато розгляд справи по суті та оголошено перерву у судовому засіданні до 24.11.2021.
В судове засідання 24.11.2021 з'явилися позивач його представник та представник відповідача.
Позивач та його представник в судовому засіданні заявлені позовні вимоги підтримали у повному обсязі та просили суд їх задовольнити. Представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечив та просив суд відмовити у задоволенні позову.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши подані документи, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
Позивач є власником квартири в будинку АДРЕСА_2 .
Співвласниками в цьому будинку створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Парком».
20.10.2016 загальними зборами співвласників ОСББ «Парком» було прийнято рішення, оформлене протоколом № 53, п. 2.5. якого затверджено щомісячні обов'язкові внески на утримання служби консьєржів за рахунок паркування автомобілів співвласників в межах прибудинкової території з 01.01.2016 у розмірі 10,00 гривень/доба за 1 мишиномісце.
Як встановлено судом внесення відповідних платежів передбачено лише в тих випадках, коли співвласник фактично здійснює паркування автомобілю, тобто зазначений платіж не має фіксованого місячного розміру та залежить від кількості діб коли таке паркування відбувалося.
Позивач звернувся до суду із розглядуваним позовом та просить визнати протиправним та скасувати пункт 2.5 рішення загальних зборів затвердженого протоколом № 53 від 29.10.2016.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилається на те, що встановлення ОСББ платних послуг паркування автомобілів є неправомірним, порушує його права, у зв'язку із чим позивач припинив здійснювати оплату зазначених послуг, що призвело до виникнення у ОСББ вимог до позивача про погашення заборгованості за паркування.
Неправомірність прийнятого ОСББ рішення позивач вбачає у тому, що земельна ділянка під будинком перебуває у комунальній власності територіальної громади смт. Коцюбинське, у постійне користування ОСББ не передана, і хоча співвласники фактично використовують цю земельну ділянку для власних потреб, ОСББ неправомірно влаштувало платну стоянку автомобілів співвласників на прибудинковій території, адже належних правових підстав для користування цією земельною ділянкою ОСББ не має.
Заперечуючи проти позову, відповідач посилався на те, що визначення переліку та розміру внесків та платежів співвласників є виключною компетенцією загальних зборів співвласників, витрати на утримання будинку можуть розподілятися як пропорційно до часток співвласників, так і в іншому порядку розподілу витрат, встановленому рішення загальних зборів співвласників.
Необхідність прийняття спірного рішення було обумовлено домовленістю між співвласниками, оскільки на консьєржів накладається додаткове навантаження щодо відкриття воріт для в'їзду на паркувальні місця, а місця для паркування потребують обладнання додатковими системами відеоспостереження, понесення інших витрат з метою організації паркування та надійного збереження автомобілів, зборами співвласників було прийнято рішення, що утримання консьєржів має відбуватися саме за рахунок тих осіб, що будуть здійснювати паркування своїх автомобілів на прибудинковій території, адже такі особи в більшій мірі здійснюють користування такою прибудинковою територією та, відповідно, в більшій мірі користуються послугами консьєржів будинку.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд дійшов наступних висновків.
Згідно положень ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
У відповідності до ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно п. п. 5 та 8 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Як передбачено ч. 1 та 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Діяльність об'єднань і асоціацій регулюється цим Законом, Цивільним, Житловим та Земельним кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об'єднання, асоціації (ст. 3 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»).
Згідно положень ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об'єднання визначається цим Законом та іншими законами України. В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об'єднання. Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об'єднання.
Частиною 2 статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (в редакції чинній станом на час прийняття спірного рішення) встановлено, що кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
За приписами ч. ч. 1, 2 ст. 12 цього Закону витрати на управління багатоквартирним будинком включають: 1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; 2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; 3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом. Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Так, за змістом ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» вищим органом управління об'єднання є загальні збори його членів, до виключної компетенції яких, зокрема, належить затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; визначення розмірів внесків і платежів членами об'єднання. За результатами розгляду питань, віднесених до компетенції загальних зборів, приймається рішення, яке може бути оскаржено в судовому порядку.
Згідно ч. 1 та 2 ст. 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники мають право: 1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників; 2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника; 3) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання; 4) безоплатно одержувати інформацію про суб'єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом; 5) ознайомлюватися з рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії; 6) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника; 7) інші права, визначені законом.
Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласник зобов'язаний, зокрема виконувати обов'язки, передбачені статутом об'єднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту об'єднання, зокрема: встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів (ст. 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»).
Згідно зі ст. 17 вказаного Закону для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків об'єднання має право, зокрема: вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об'єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об'єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів.
Надаючи доводам сторін належну юридичну оцінку, суд дійшов наступних висновків.
Судом в перебігу розгляду справи встановлено, що між позивачем та ОСББ фактично існує конфлікт стосовно різних питань діяльності ОСББ, у зв'язку із чим позивач, після нетривалого виконання ним, зокрема спірного п. 2.5. рішення ОСББ, припинив здійснювати оплату та наразі здійснює паркування автомобіля навколо будинку не здійснюючи внесення плати на утримання консьєржів.
Суд вважає, що положення Цивільного Кодексу України, Законів України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не можуть в повній мірі врегулювати усі спірні питання, що можуть виникати в процесі функціонування ОСББ щодо користування будинком, прибудинковою територією, спільним майном та, тим більше, такі питання як паркування автомобілів співвласників, користування послугами консьєржів та несення витрат на їх утримання, улаштування інших заходів, що направлені на забезпечення комфортності, безпеки співвласників будинку та їх майна.
Суд також має констатувати, що в багатоквартирному будинку, в якому створено ОСББ виникнення конфліктних ситуацій, спорів, неузгодженостей та суперечок є передбачуваним, адже інтереси окремого співвласника доволі часто можуть не збігатися з інтересами ОСББ, іншими окремими співвласниками, зазначені особи можуть мати різний погляд на порядок функціонування будинку, на розмір необхідних витрат на утримання такого будинку, на порядок використання спільного майна, встановлення режиму його використання, переліку платежів та зборів, що є достатнім та необхідним для належного утримання будинку.
Тут треба зазначити, що оскільки законодавство, що в тій чи іншій мірі регулює діяльність ОСББ, взаємовідносини між співвласниками та ОСББ, не може врегулювати усі спірні ситуації, що можуть виникати між зазначеними особами, таке законодавство залишає можливість врегулювання більшості питань взаємовідносин між співвласниками та ОСББ у спосіб прийняття по ним відповідних рішень загальними зборами співвласників, шляхом голосування на відповідних зборах. Це зокрема стосується і питань визначення переліку та розміру необхідних внесків.
З огляду на викладене вище, задоволення позову співвласника про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ, якщо такий позов не обґрунтовано порушенням порядку скликання та проведення відповідних зборів, залежить від належного обґрунтування сутності порушення прав позивача та встановлення в судовому порядку, що таке порушене право не може бути захищено у спосіб інший ніж визнання недійсним рішення загальних зборів, та що порушення прав позивача є настільки значним, що його приватні інтереси переважають інтереси більшості, яка прийняла на зборах відповідне рішення.
Тобто, суд має уникати невиправданого втручання у внутрішню діяльність ОСББ, перебирати на себе повноваження загальних зборів та визначати, що буде краще для ОСББ та співвласників будинку, з огляду лише на претензії сформульовані позивачем, адже рішення у справі може бути надто чутливим для більшості співвласників, породжувати невизначеність та потребувати додаткового врегулювання життєдіяльності в будинку з огляду на суб'єктивне бачення суду.
Щодо аргументів позивача про те, що спірне рішення прийнято ОСББ щодо влаштування платного паркування автомобілів суперечить вимогам Земельного Кодексу України, адже наразі, право користування земельною ділянкою за ОСББ не оформлено, не зареєстровано, а земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади, суд дійшов наступних висновків.
Дійсно, право користування земельною ділянкою виникає з моменту належного оформлення прав на її користування та проведення відповідної реєстрації такого права.
Як стверджує відповідач, що не заперечувалося позивачем, процес оформлення права користування земельною ділянкою триває вже довгі роки та ОСББ вживає заходів задля такого оформлення, що не означає, що співвласники будинку не можуть користуватися територією, що вочевидь відноситься до будинку та є необхідною для користування ним.
До того ж, можливі суперечки відносно користування земельною ділянкою можуть виникати між власником земельної ділянки та ОСББ, як фактичним користувачем, про наявність яких сторони в перебігу розгляду суд не повідомляли, та які не впливають на обсяг та зміст прав та обов'язків співвласників будинку по відношенню до ОСББ.
Тобто, якщо територіальна громада смт Коцюбинське вбачає у користуванні співвласниками будинку територією навколо будинку порушення своїх прав, то як власник земельної ділянки, може вимагати усунення порушення своїх прав висуваючи відповідні вимоги до ОСББ.
При цьому, як вбачається зі змісту п. 2.5. спірного рішення ОСББ в ньому не йдеться про прийняття рішення щодо розпорядження земельною ділянкою, адже зазначеним пунктом лише встановлено порядок формування фонду ОСББ для оплати послуг консьєржів, за рахунок осіб, що здійснюють паркування автомобілів на території будинку.
З огляду на викладене, посилання позивача на те, що п. 2.5. рішення загальних зборів співвласників ОСББ, оформлене протоколом № 53 від 29.10.2016 не відповідає приписам земельного законодавства судом відхиляються та жодного порушення таких вимог спірним рішенням судом не встановлено.
Своїм рішенням ОСББ лише відступило від принципу пропорційного розподілення витрат на утримання будинку, поклавши обов'язки щодо утримання консьєржів саме на співвласників, що користуються автотранспортом та бажають здійснювати паркування автомобілів на території будинку, що є цілком правомірним з огляду на положення ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» частина друга якої передбачає, що витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Отже, за рішенням загальних зборів співвласників ОСББ могло відступити від засад пропорційності в питанні розподілу витрат на управління будинком та застосувати інший, диференційований підхід до розподілу таких витрат.
Аналогічні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2019 у справі № 910/6471/18.
Твердження позивача про те, що визначення платежів на користь ОСББ в залежності від наявності у користуванні співвласника автотранспорту є неправомірним судом відхиляються з огляду на висновки суду, що викладено вище про правомірність визначення ОСББ у спосіб прийняття рішення загальних зборів співвласників з тих питань, що відносяться до внутрішньої діяльності ОСББ.
У такий спосіб, через здійснення голосування з питання, яке підлягає врегулюванню досягається встановлення справедливих та передбачуваних правил, які задовольняють інтереси принаймні більшості співвласників та, як вбачається, окремих, обтяжливих та вибіркових вимог по відношенню саме до позивача спірним пунктом 2.5. рішення ОСББ, оформленого протоколом № 53 від 29.10.2016, встановлено не було.
З огляду на викладене вище, суд не вбачає підстав для висновків про неправомірність прийнято рішення, порушення таким рішенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача та, відповідно, не вбачає підстав для визнання протиправним такого рішення, що зумовлює висновки суду про відмову у задоволенні позову.
Суд зазначає, що відповідачем в перебігу розгляду справи заявлено клопотання про застосування строків позовної давності.
Позовна давність, за визначенням статті 256 Цивільного кодексу України - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
За змістом частини першої статті 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.
Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.
Враховуючи, що судом не встановлено порушення прав позивача, тому відсутні правові підстави розглядати питання щодо застосовування строку позовної давності до права, яке не порушено.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, суд відносить на позивача.
Керуючись ст. ст. 4, 12, 13, 73-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення у відповідності до ст. ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено та підписано 10.12.2021.
Суддя Р.М. Колесник