Іменем України
01 грудня 2021 року м. Кропивницький
справа № 390/1516/20
провадження № 22-ц/4809/1649/21
Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
Голованя А.М. (головуючий, суддя-доповідач), Карпенка О.Л., Мурашка С.І.,
за участю секретаря судового засідання Завітневич О.І.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Фермерське господарство Ковалевського Віталія Івановича,
розглянув у відкритому судовому засіданні правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Фермерське господарство Ковалевського Віталія Івановича на рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 08 червня 2021 року у складі судді Бойко І.А.
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ФГ Ковалевського Віталія Івановича про витребування земельної ділянки та скасування державної реєстрації.
В обґрунтування позовної заяви, зазначала, що вона є власником земельної ділянки площею 8,2304 га, з цільовим призначення - для ведення сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 3522585000:02:000:0971, яка розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області.
15 серпня 2012 року між нею та відповідачем укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 15 років. В цей же день вона підписала з відповідачем акт приймання-передачі об'єкта оренди. Питанням проведення державної реєстрації Договору оренди землі займався відповідач.
Зазначала, що через значний проміжок часу, а саме у 2018 році вона отримала від відповідача оригінальні примірники Договору оренди землі, акта приймання-передачі об'єкта оренди та оригінал Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 108783049 від 22.12.2017.
З отриманих документів вона дізналася, що Договір оренди землі не був зареєстрований в строк до 01.01.2013. Державна реєстрація права оренди земельної ділянки була проведена за ФГ Ковалевським В.І. 18.12.2017, номер запису про інше речове право 24112055.
Вважає, що між нею та відповідачем відсутні договірні відносини, оскільки Договір оренди не набув чинності і відповідач не набув прав орендаря за вказаним договором.
Позивач просила витребувати у відповідача земельну ділянку та скасувати державну реєстрацію за відповідачем права оренди щодо вказаної земельної ділянки.
Короткий зміст рішення суду
Рішенням Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 08 червня 2021 року позов задоволено.
Витребувано від ФГ Ковалевського Віталія Івановича на користь ОСОБА_1 земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 8,2304 га, з кадастровим номером 3522585000:02:000:0971, що знаходиться на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області.
Скасовано державну реєстрацію за ФГ ОСОБА_2 права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3522585000:02:000:0971, що розташована на території Миколаївської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, проведену 18.12.2017 державним реєстратором (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24112055 від 18.12.2017).
Короткий зміст вимог і доводів апеляційної скарги
В апеляційній скарзі ФГ Ковалевського В.І зазначає, що під час розгляду справи судом першої інстанції допущено порушення норм матеріального та процесуального права, не встановлені усі обставини справи, що призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення.
Посилався на те, що згідно умов п.3.1. Договору оренди землі, договір було укладено на 10 (десять) років з дати його державної реєстрації. В пункті 16 Договору зазначено про те, що договір набуває чинності після його укладання, підписання сторонами та державної реєстрації.
Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов'язали з моментом державної реєстрації.
Крім того, згідно з частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Тобто вказаним Законом України передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 01 січня 2013 року.
Відповідач вважає, що у цій справі моментом набуття чинності спірного договору оренди земельної ділянки слід вважати дату, коли було здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки за вказаним договором.
Зауважує, що отримуючи орендну плату на протязі 2007-2020 років, позивачка користувалася своїм правом на отримання орендної плати, передбаченого Договорами, жодного разу не зверталася до орендаря з вимогами чи претензіями, що свідчить про те, що вона визнавала чинність та умови договорів оренди землі.
Враховуючи зазначені обставини просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволені позовних вимог ОСОБА_1 повністю.
Узагальнені доводи і заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивач ОСОБА_3 зазначила, що проведення «державної реєстрації договору оренди землі» (ст. 126 Земельного кодексу України, ст. 18 ЗУ «Про оренду землі», в редакціях, які діяли до 01.01.2013) було необхідним для виникнення моменту набуття чинності договором оренди землі. Правова позиція позивача якраз і полягає в тому, що спірний договір оренди землі взагалі не набрав чинності, оскільки, не був зареєстрований до 01.01.2013. Державна реєстрація права оренди, яка здійснена за відповідачем 18.12.2017 не замінює собою державну реєстрацію самого договору, яка була обов'язковою до 01.01.2013 і про що прямо вказано в п. 16 спірного договору.
Вважає, що відповідач жодним чином не аргументував та не довів саме того факту, що спірний договір оренди землі, який підписаний між сторонами 15.08.2012 дійсно набрав чинності, а отже є укладеним.
Відповідач підтверджує те, що спірною земельною ділянкою він володіє та користується саме на підставі договору оренди землі, який позивач підписала 15.08.2012, а не на підставі договору оренди землі від 2007 року, строк дії якого сплив в 2017 році. Відповідачем не доведено того факту, що спірний договір оренди землі від 15.08.2012 року укладався на майбутнє, такі умови в договорі відсутні.
Також зазначала, що отримання ОСОБА_1 від відповідача певних грошових коштів не легалізує договір оренди землі від 15.08.2012, оскільки, момент набуття ним чинності сторони пов'язали саме з моментом проведення його державної реєстрації.
Представник позивача просила суд апеляційної інстанції відмовити в задоволенні клопотання відповідача про долучення до матеріалів справи нових доказів (відомостей на виплату коштів), рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 08.06.2021 залишити без змін, а апеляційну скаргу залишити без задоволення.
Суд першої інстанції встановив такі обставини
15.08.2012 між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського Віталія Івановича укладено договір оренди земельної ділянки, площею 8,23 га, що належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії КР № 052262.
Згідно п.3.1 договору договір укладався на 15 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Пунктом 16 договору передбачено, що договір набуває чинності після його укладення, підписання сторонами та державної реєстрації. Даний договір укладений у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один примірник знаходиться у орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який здійснив державну реєстрацію. В договорі міститься запис, що договір зареєстрований в управлінні Держкомзему у Кіровоградському районі. Дата реєстрації договору, реєстраційний номер, підпис та прізвище особи, яка здійснила державну реєстрацію, а також печатка державної установи, - відсутні. У п.9.2 договору зазначено, що орендар зобов'язаний приступити до використання орендної земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору та у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди землі надати його копію відповідному органу державної податкової служби (а.с.16-18).
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-3512353402021 від 05.02.2021, 21.10.2017 проведено державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 3522585000:02:000:0971 (а.с.62-66).
Право власності ОСОБА_1 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3522585000:02:000:0971, наданій їй згідно державного акта на право власності на земельну ділянку серії КР № 052262, підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 232614010 від 16.11.2020 (а.с.13).
З витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 108783049 від 22.12.2017, вбачається, що 18.12.2017 приватним нотаріусом Коваленко Г.Г. здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки за орендарем - Фермерським господарством Ковалевського В.І., підставою виникнення якого вказано договір оренди землі: б/н від 15.08.2012, укладений між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського Віталія Івановича. Номер запису про інше речове право Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24112055 від 18.12.2017 (а.с.14, 19).
Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків ДФС України вбачається, що кожного четвертого кварталу ОСОБА_1 від ФГ ОСОБА_2 за надання майна в лізинг нараховувались доходи у відповідних розмірах, з яких сплачувались податки (а.с.108-109).
Мотиви ухваленого апеляційним судом рішення
В судовому засіданні апеляційного суду представник відповідача підтримав апеляційну скаргу, просив її задовольнити. Представник позивача заперечив проти доводів апеляційної скарги та просив відмовити в її задоволенні.
За приписами ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч.ч.1, 6 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч.1 ст.80 ЦПК).
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в скарзі доводи, дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Задовольняючи позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що оскільки ФГ Ковалевського Віталія Івановича не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, то договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і відповідно фермерське господарство не набуло прав орендаря за спірним договором.
Колегія суддів не може повністю погодитися з такими висновками, ураховуючи наступне.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України).
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі).
Відповідно до статей 125, 126 ЗК України, у редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі, право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 дійшла висновку про те, що момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов'язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.
З матеріалів справи вбачається, що 15 серпня 2012 року між ОСОБА_1 та ФГ Ковалевського Віталія Івановича укладено договір оренди земельної ділянки, площею 8,23 га, що належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії КР № 052262 (а.с.16).
Пунктом 3.1 Договору передбачено, що він укладається строком на 15 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Також сторони узгодили, що договір оренди набуває чинності після його укладення, підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 16 Договору).
При цьому пунктом 9.2 Договору передбачено, що орендар повинен приступити до використання орендної ділянки лише після державної реєстрації договору оренди; у п'ятиденний строк після держаної реєстрації і після державної реєстрації договору оренди землі він повинен надати його копію до відповідного фіскального органу.
Укладений 15.08.2012 договір оренди землі підлягав державній реєстрації (частина перша статті 20 Закону України «Про оренду землі», у редакції чинній на момент укладення договору оренди землі).
Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов'язали з моментом державної реєстрації. Такі умови договору відповідають статті 18 Закону № 161-XIV, чинній на час виникнення спірних правовідносин. Проте державну реєстрацію цього договору сторони не вчинили.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, його зареєстровано 18 грудня 2017 року за № 24112055.
З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року відповідач не міг зареєструвати спірний правочин.
Разом з тим, проведення 18.12.2017 державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.
Отже, оскільки ФГ Ковалевського Віталія Івановича не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане фермерське господарство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.
Вказаний висновок відповідає правовому висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц.
Однак, слід звернути увагу на те, що до пред'явлення позову сторони виконували досягнуті між ними домовленості, зафіксовані в умовах договору від 15.08.2012 (відповідач володів і користувався земельною ділянкою та сплачував за неї позивачу орендну плату).
Позивач не була позбавлена можливості здійснити державну реєстрацію спірного договору особисто, а не покладатися на відповідача.
При цьому про державну реєстрацію за відповідачем права оренди земельної ділянки, яка відбулася 18.12.2017, позивач могла бути обізнана і була обізнана, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі прав, є відкритою, загальнодоступною та платною, крім випадків, передбачених цим Законом.
Крім того, в позовній заяві позивач сама зазначала, що ще в 2018 році (точної дати не пам'ятає) вона дізналася про державну реєстрацію права оренди та долучила до позовної заяви витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права сформований 22.12.2017 (а.с. 19).
З позовом ОСОБА_1 звернулася до суду тільки 16 листопада 2020 року (а.с.2).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначає, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 надав таке тлумачення п. 6 ст. 3 ЦК України: «Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Тобто, в схожій правовій ситуації Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Очевидно, що дії позивача, яка уклала 15.08.2012 договір оренди землі, а згодом пред'являє позов про витребування земельної ділянки, суперечить її попередній поведінці (отриманню плати за користування земельною ділянкою протягом довготривалого часу) і є недобросовісною.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Порушення норм процесуального права та неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права відповідно до п. 4 ч.1 ст.376 ЦПК України є підставами для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення про залишення позову без задоволення.
Щодо судових витрат
Згідно частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За подання апеляційної скарги ФГ Ковалевського Віталія Івановича сплатило 5379,60 грн. судового збору, які підлягають стягненню на його користь з позивача.
Керуючись ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України суд
Апеляційну скаргу Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича задовольнити.
Рішення Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 08 червня 2021 року скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича про витребування земельної ділянки та скасування державної реєстрації відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Фермерського господарства Ковалевського Віталія Івановича 5379,60 грн. в рахунок компенсації сплачених судових витрат.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови у випадку, передбаченому ст.389 ЦПК України.
Повний текст постанови складено 06 грудня 2021 року.
Головуючий суддя А.М. Головань
Судді О.Л. Карпенко
С.І. Мурашко