17 листопада 2021 року м. ЧернівціСправа № 926/2599/21
Господарський суд Чернівецької області у складі судді Байталюка В. Д., за участю секретаря судового засідання Шехтер Є. С., розглянувши матеріали справи
за позовом Чернівецької міської ради
до товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн»
про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 74055,71 грн
Представники сторін:
від позивача - Манчул М.-Д. Д;
від відповідача - Василатій О. О.
1. Короткий зміст позовних вимог та заперечень проти позову.
1.1. Чернівецька міська рада звернулася з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 74055,71 грн.
1.2. В обґрунтування позовних вимог Чернівецька міська рада посилається на те, що за товариством з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» від 25 січня 2018 року зареєстровано право власності на нежитлові будівлі: побутово-оздоровчий центр з рестораном та готелем літ. «А», сарай літ. «В», огорожа № 3, криниця № 1, криниця № 2, вимощення № 1, загальною площею 929,7 кв.м., розташовані на земельній ділянці за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264.
На думку позивача, відповідач у період з 25.01.2018 по 13.08.2019 користувався вище вказаною земельною ділянкою без достатньої правової підстави, а тому позивач просить стягнути з відповідача на свою користь безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за період з 14.04.2018 по 12.08.2019.
Також свої вимоги позивач обгрунтовує тим, що відповідач лише 13 серпня 2019 року набув у власність вказану земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки № 12266, в якому Чернівецька міська рада - продавець, а товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» - покупець, а підставою цього договору слугувало рішення сесії Чернівецької міської ради від 01.08.2018 № 1358.
02.12.2019 департамент містобудівного комплексу та земельних відносин звернувся з листом № 04/01-08/3-04/4/3703 до товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн», яким направив розрахунок орендної плати та запропонував впродовж одного місяця з дня отримання листа сплатити безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за землю.
Також повідомив, що в разі несплати коштів у визначений термін Чернівецька міська рада буде вимушена вживати заходів щодо відновлення порушених прав територіальної громади міста згідно з чинним законодавством України, в тому числі у судовому порядку.
Відповідач на зазначений вище лист не реагував, відповідей не надсилав.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду правовідносини щодо користування земельною ділянкою, на якій розміщене нерухоме майно, регулюються ст. 1212 Цивільного кодексу України (стягнення з власника об'єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю за користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій ці об'єкти розміщені).
1.3. Відповідач не погоджується з твердженням позивача з наступних підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.
Зокрема, відповідач стверджує, що у період з 14.08.2018 по 13.08.2019 між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» існували правовідносини щодо викупу земельної ділянки, а не користування земельною ділянкою на умовах оренди.
14.04.2018 відповідач звернувся до позивача із заявою про надання дозволу на викуп земельної ділянки за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6 А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264.
26.04.2018 товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» із заявою, у якій зазначено про згоду на укладення договору про оплату авансового внеску.
01.08.2018 сесією Чернівецької міської ради було прийнято рішення «Про розгляд звернень фізичних і юридичних осіб щодо продажу земельних ділянок, власникам об'єктів нерухомого майна, що розташоване на них» № 1358, яким було затверджено перелік земельних ділянок щодо яких проводитиметься експертна грошова оцінка, згідно з додатком та вирішено продати дані земельні ділянки. До переліку було включено і земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264.
05.09.2018 між позивачем і відповідачем укладено договір № 35 про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, згідно з яким відповідач зобов'язувався протягом 15 календарних днів з дня укладення цього договору сплатити авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки у розмірі 185393,7 грн - 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У відповідності до пункту 6 договору № 35 від 05.09.2018 у разі відмови та/або неукладення Покупцям (відповідачем) договору купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки на умовах Продавця, вся сума авансу Покупцю не повертається та переходить у власність Продавця.
Таким чином, на думку відповідача, інтереси територіальної громади м. Чернівці були повністю захищені від будь-яких зловживань з боку товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн», оскільки у разі невиконання умов договору вся сума авансового платежу, сплачена, відповідачем і яка є приблизним еквівалентом орендної плати за три роки, залишалася б Чернівецькій міській раді.
13.08.2019 у зв'язку з виконанням усіх вимог законодавства та на підставі рішення Чернівецької міської ради № 1358 від 01.08.2018 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264.
2. Короткий зміст ухвал суду.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.06.2021 позовну заяву передано судді Байталюку В. Д.
Ухвалою суду від 29.06.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, а підготовче засідання призначено на 20.07.2021.
20.07.2021 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника відповідача надійшло письмове клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з невизнанням позовних вимог та необхідністю додаткового часу для написанням обґрунтованого відзиву на позовну заяву.
Ухвалою суду від 20.07.2021 продовжено строк підготовчого провадження та відкладено підготовче засідання на 08.09.2021.
29.07.2021 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву.
08.09.2021 в судовому засіданні постановлено ухвалу про оголошення перерви до 29.09.2021 із занесення до протоколу судового засідання.
09.09.2021 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшло заперечення на відзив в якому зазначено, що доводи вказані у відзиві відповідача є необґрунтованими та такими, що не відповідають фактичним обставинам справи оскільки, відповідач використовував вищезазначену земельну ділянку з 14.04.2018 по 13.08.2019 для обслуговування власного нерухомого майна з метою отримання від нього доходів, не сплачуючи при цьому до місцевого бюджету будь яких коштів. Доводи відповідача щодо відсутності підстав для застосування статті 1212 Цивільного кодексу України спростовуються висновком у постанові Верховного Суду від 09.02.2021 у справі № 922/3617/19.
28.09.2021 на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив в яких зазначено, що у матеріалах справи відсутні будь які докази безпідставного користування всією площею земельної ділянки у розмірі 0,2310 га, яка є в 2,5 рази більшою ніж площа земельної ділянки зайнята будівлями. Однак, ні наявність кадастрового номеру, ні наявність витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку, ні витяг з державного земельного кадастру не свідчить про те, що відповідач користувався всією площею земельної ділянки до її викупу.
29.09.2021 у судовому засіданні, суд постановив протокольну ухвалу якою закрив підготовче провадження та призначив розгляд справи по суті на 18.10.2021.
У судове засідання, 18.10.2021, представник позивача не з'явився.
До початку слухання справи на адресу Господарського суду Чернівецької області від представника позивача надійшло письмове клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку із тим, що представник яка здійснює юридичний супровід даної справи перебуває у відпустці.
У судовому засіданні, представник відповідача просив продовжити розгляд справи без участі представника позивача, оскільки вважає причини неявки представника позивача неповажними та заперечує проти задоволення клопотання щодо відкладення розгляду справи.
04.11.2021 представник відповідача у судове засідання не з'явився, надав клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку із відрядженням. Судом постановлено протокольну ухвалу про відкладення судового засідання на 17.11.2021.
3. Фактичні обставини справи, встановлені судом.
3.1. Судом встановлено, що товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» 14.04.2018 звернулося до Чернівецької міської ради про надання дозволу на викуп земельної ділянки за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264, а також 26.04.2018 надано відповідачем заяву до Чернівецької міської ради у якій надав згоду на укладення договору про оплату авансового внеску.
3.2. 01.08.2018 сесією Чернівецької міської ради було прийнято рішення № 1358, яким надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки та продажу земельних ділянок, зокрема і ділянки розташованої за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264.
3.3. 05 вересня 2018 року укладено договір № 35 про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, згідно з яким товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» зобов'язувалося протягом п'ятнадцяти календарних днів з дня укладення цього договору сплатити авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки у розмірі 185393,7 грн - 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно пункту 6 вище вказаного договору у разі відмови та/або не укладення Покупцем (відповідачем) договору купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки на умовах Продавця, вся сума авансу Покупцю не повертається та переходить у власність Продавця, а у відповідності до пункту 9 цього договору - цей договір діє до моменту укладення між цими ж сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки.
3.4. 12 вересня 2018 року товариством з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» внесено авансовий внесок у повному розмірі на рахунок Чернівецької міської ради.
13 серпня 2019 року між Чернівецькою міською радою і товариством з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264.
3.5. 02 грудня 2019 року департамент містобудівного комплексу та земельних відносин звернувся з листом № 04/01-08/3-04/4/3703 до товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн», у якому надіслав розрахунок заборгованості орендної плати за земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264, з вимогою впродовж 1 місяця з дня отримання звернення сплатити безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за землю. Свою позицію Чернівецька міська рада обгрунтовує положеннями статті 1212 Цивільного кодексу України (стягнення з власника об'єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю за користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій ці об'єкти розміщені).
3.6. На думку позивача, земельна ділянка за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264, використовувалась відповідачем з 25.01.2018 по 13.08.2019 без правовстановлюючих документів та не сплачував орендну плату за землю, чим завдав фінансової шкоди територіальній громаді м. Чернівці, а тому безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за землю у сумі 74055,71 грн мають бути стягненні у примусовому порядку.
4. Мотиви, якими керується суд та застосоване ним законодавство.
4.1. Заслухавши представників сторін, дослідивши наведені в позовній заяві доводи, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з таких підстав.
4.2. Судом встановлено, що підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264, товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» набуло право власності на вказану земельну ділянку, виконавши усі вимоги законодавства України. На вказаній земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомості, що належать відповідачу на праві власності, а саме: побутово-оздоровчий центр з рестораном та готелем літ. «А», сарай літ. «В», огорожа № 3, криниця № 1, криниця № 2, вимощення № 1, загальною площею 929,7 кв.м.
4.3. Також судом встановлено, що рішенням сесії Чернівецької міської ради від 01 серпня 2018 року № 1358 надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки та продажу земельних ділянок, зокрема і ділянки розташованої за адресою: м. Чернівці, вул. Прип'ятська, 6А з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264. На виконання вимог законодавства товариством з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» укладено договір № 35 про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки з Чернівецькою міською радою. Всі умови договору відповідачем дотримано в повному обсязі та укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки від 13 серпня 2019 року.
4.4. Проте як вбачається з матеріалів справи предметом спору є стягнення неотриманої орендної плати на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України за період до оформлення права власності на цю земельну ділянку.
4.5. Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, та зокрема, застосовуються до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.
4.6. Аналіз статті 1212 Цивільного кодексу України дає підстави для висновку, що передбачений нею вид позадоговірних зобов'язань виникає за таких умов: 1) набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; 2) відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали.
4.7. Частина перша статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
4.8. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України).
4.9. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду, зокрема, громадянам та юридичним особам України (частина друга статті 93 ЗК України).
4.10. Передання в оренду земельних ділянок комунальної власності громадянам у разі розташування на цих ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), які перебувають у їх власності, здійснюється у порядку, встановленому статтею 123 Земельного кодексу України (частина третя статті 124 цього кодексу).
4.11. Надання земельних ділянок комунальної власності в користування здійснюється на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зокрема, у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу й об'єднання) та в інших випадках, якщо ділянка не зареєстрована в Державному земельному кадастрі, і право власності на неї не зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни меж і цільового призначення такої земельної ділянки (частина перша статі 123 Земельного кодексу України).
Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки (частина друга статті 123 Земельного кодексу України).
Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок є різновидом документації із землеустрою (пункт «ґ» частини другої статті 25 Закону України «Про землеустрій»).
Замовниками документації із землеустрою можуть бути, зокрема, органи місцевого самоврядування, землевласники та землекористувачі (частина перша статті 26 Закону України «Про землеустрій»).
Розробники документації із землеустрою (юридичні особи, які мають не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, або фізичні особи-підприємці, які мають такий же статус) зобов'язані виконувати роботи зі складання документації із землеустрою у строк, передбачений договором. Максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору (пункт «г» частини другої статті 28 Закону України «Про землеустрій»).
Орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про надання земельної ділянки у користування (частина шоста статті 123 Земельного кодексу України).
Разом з тим судом не встановлено, а матеріали справи не містять доказів про те, що між сторонами виникли відносини пов'язані з укладенням договору оренди, а також обставини безпідставного набуття права на майно.
Натомість судом встановлено, що відповідачем вжито всіх заходів щодо оформлення права власності на земельну ділянку у зв'язку із набуттям права власності на нерухоме майно.
4.15. Питання застосування строків позовної давності судом не розглядається, оскільки позов є необґрунтованим та не підлягає задоволенню.
5. Висновки за наслідками розгляду справи.
5.1. Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Однак, судом встановлено, що після придбання об'єкта нерухомості було подано відповідні документи, для викупу земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з кадастровим номером 7310136300:22:002:0264. В подальшому рішенням Чернівецької міської ради Харківської області № 1358 від 01.08.2018 був наданий дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок юридичним та фізичним особам з обов'язковим зверненням для оформлення договорів про оплату авансових внесків в рахунок оплати ціни земельних ділянок та оформити такі договори. Сторони підписали вказаний договір авансового внеску та відповідач сплатив 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Пізніше між сторонами було укладено договір купівлі-продажу вище зазначеної земельної ділянки. Товариство з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» вчиняло усі необхідні дії з метою набуття у власність спірної земельної ділянки (оплата земельного податку, авансового внеску, придбання земельної ділянки, підписання договору, тощо).
Обставини зволікання або ухилення відповідача щодо укладення договору купівлі-продажу землі, зловживання своїми правами, у період з 25.01.2018 по 13.08.2019, судом не встановлено та матеріали справи не містять.
Встановивши, що користування земельною ділянкою товариством з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» без укладеного договору оренди землі було зумовлене з метою забезпечення породження учасниками правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов'язків, тобто укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки, який в подальшому був укладений, суд приходить до висновку, що спірне майно (земельна ділянка) не може вважатися набутим чи збереженим відповідачем без достатніх правових підстав, а тому підстави для застосування статті 1212 Цивільного кодексу України відсутні.
Керуючись статтями 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
У задоволенні позову Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Цецино Скайлайн» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 74055,71 грн відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення (якщо оголошено вступну та резолютивну частини рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи - з дня складання повного судового рішення).
Повне рішення складено 26.11.2021.
Суддя В. Байталюк
Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/