65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"22" листопада 2021 р.м. Одеса Справа №916/1261/16 (№ 916/2158/21)
Господарський суд Одеської області у складі судді Грабован Л.І.,
за участі секретаря судового засідання Суліми Г.В.
дослідивши матеріали справи
за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Іспанський-1” (65047, м. Одеса, провулок Іспанський, 1)
до відповідачів: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю “Прогресбуд-Інвест” (65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд. 49) 2) Товариства з обмеженою відповідальністю “Чорномор 2020” (65059, м. Одеса, провулок Хвойний, буд. 15)
3) Товариство з обмеженою відповідальністю “Публічні процедури” (61003, м. Харків, Майдан Павлівський, буд. 10, кімн. 405)
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів: Публічного акціонерного товариства “Акціонерний банк “Укргазбанк” (03087, м. Київ, вул. Єреванська, 1)
про визнання недійсними результатів аукціону та визнання правочину недійсним
у відкритому судовому засіданні за участю представників сторін:
від позивача: Різниченко Ю.О.;
від відповідача 1): Петровська Н.А. (приймала участь у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду);
від відповідача 2): не з'явився;
від відповідача 3): не з'явився;
від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів: не з'явився
СУТЬ СПОРУ: про визнання недійсними результатів аукціону та визнання правочину недійсним
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Іспанський-1» (дали ОСББ “Іспанський-1”) звернулось до суду із позовною заявою, в якій просить визнати недійсними результати аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - ТОВ «Публічні процедури») з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельної ділянки, площею) 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 кадастровий номер 5110137300:08:006:0007, переможцем якого став ТОВ «Чорномор 2020»; визнати недійсним правочин, укладений між ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та ТОВ «Чорномор 2020» на підставі аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор - ТОВ «Публічні процедури») з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельної ділянки, площею) 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 кадастровий номер 5110137300:08:006:0007.
В обґрунтування позову позивач посилається на те, що продаж ліквідатором ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельної ділянки не відповідає вимогам чинного законодавства ст. 42 Земельного кодексу України, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 62 Кодексу України з процедур банкрутства, порушує права ОСББ «Іспанський-1» та співвласників багатоквартирного будинку, розташованого на проданій земельній ділянці, оскільки земельна ділянка вибула із користування ТОВ «Прогресбуд-Інвест» і була передана ТОВ «Трансбуд-Інвест» за актом приймання-передачі від 29.11.2012, в подальшому від «ТОВ «Трансбуд-проект» на баланс ОСББ «Іспанський 1» за актом від 09.06.2016 та знаходиться у фактичному користуванні ОСББ. Посилається на норми ст. 42, ч.1 ст. 120 Земельного кодексу України, п.1.ч.1.ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Вказує, що фактична передача земельної ділянки ОСББ відбулась у 2016, юридичного закріплення такої передачі не відбулось, оскільки ТОВ «Прогресбуд-Інвест» ухилявся від вчинення таких дій, крім того земельна ділянка перебувала під обтяженням в іпотеці банку. Стверджує, що реальна передача земельної ділянки після проведеного аукціону переможцю аукціону не відбувалась, оскільки ця земельні ділянка не вибувала з користування ОСББ та співвласників.
Відповідачем ТОВ «Прогресбуд-Інвест» надано суду відзив на позовну заяву (т.1 а.с.147-154) про залишення позову без задоволення з посиланням на те, що спірна земельна ділянка перебувала у його приватній власності та знаходилась в іпотеці у ПАТ АБ «Укргазбанк», що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку та договором іпотеки. Стверджує, що земельна ділянка ОСББ «Іспанський 1» не передавалась ні фактично, ні юридично, запису про державну реєстрацію прав за ОСББ не здійснювалось. Вказує, що реалізація земельної ділянки на електронному аукціоні банкрутом, у приватній власності якого перебувала вказана земельна ділянка за погодженням кредитора, вимоги якого забезпечені заставою вказаного майна, здійснена з метою задоволення вимог кредитора в межах справи про банкрутство з дотриманням вимог Кодексу України з процедур банкрутства. Вважає, що позивач не посилається на жодні порушення встановленого порядку підготовки та проведення аукціону, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною та не надає доказів наявності у нього права власності на вказану земельну ділянку.
У додаткових поясненнях до відзиву (т.2 а.с.1-6) відповідач ТОВ «Прогресбуд-Інвест» посилається на норми ст. 73 Кодексу України з процедур банкрутства, ст. 15 ЦК України, ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, рішення Європейського суду з прав людини, Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 №18-рп/2004, практику Верховного Суду та вказує на відсутність у позивача порушених, оспорюваних чи невизнаних прав зумовлених проведенням аукціону, результати якого ним оскаржено; відсутність доказів порушення його прав та інтересів; неправильне обрання позивачем способу захисту своїх прав та інтересів.
Відповідачем ТОВ «Публічні процедури» надано суду відзив на позовну заяву (т.1 а.с.217-221) про залишення позову без задоволення посилаючись на те, що ним як оператором, через електронний майданчик якого подано цінову пропозицію, проведено всі дії відповідно до вимог чинного законодавства, реалізація земельної ділянки відбулась з дотриманням усіх вимог Кодексу України з процедур банкрутства щодо реалізації майна боржника у ліквідаційній процедурі відповідно до Порядку організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство неплатоспроможність, затвердженого Постановою КМУ від 2.10.2019р. №865 зі змінами, Регламенту роботи електронної торгової системи Prozorro. Продажі щодо організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників, затвердженого наказом «Прозорро. Продажі» №390 від 18.10.2019р. Вказує, що земельна ділянка, продаж якої є предметом оскарження у справі перебувала у приватній власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та знаходилась в іпотеці ПАТ АБ «Укргазбанк», що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку та договором іпотеки, які були надані замовником при реєстрації земельної ділянки для продажу на аукціоні. Посилається на норми ч.ч.1, 2, 4.ст.14 Конституції України, ч.1 ст. 78 Земельного кодексу України, ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо гарантування права власності на землю та право кожної юридичної та фізичної особи безперешкодно користуватись своїм майном, не допущення позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства й на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Вважає, що позивачем не надано доказів на підтвердження позовних вимог та не доведено факту порушення його прав.
Позивач у запереченнях на відзив відповідача ТОВ «Прогресбуд-Інвест» (т.2 а.с.18-23) вказує на те, що відповідно до ст. 42, 120,125 Земельного кодексу України передбачено автоматичний перехід до власника нерухомого майна прав власності на земельну ділянку в повному обсязі; стверджує, що ліквідатором порушені порядок оголошення та повідомлення про проведення аукціону, не забезпечено доступ до майна, що підлягає продажу, вказані не всі характеристики та місцезнаходження майна, обмеження на використання. Позивач зазначає про наміри штучного створення для мешканців будинку (співвласників) ситуації з вимогою придбати у них земельну ділянку на нав'язаних умовах під загрозою втручання та перешкоджання вільного користування прибудинковою територією та перешкоджанням вільного обслуговування будинку, що підтверджується діями ТОВ «Чорномор 2020», що придбало ділянку на аукціоні, оскільки через місяць після придбання вони запропонували ОСББ »Іспанський 1» викупити в них земельну ділянку за три мільйони гривень. Позивач посилається на те, що не може вважатись добросовісною особа, яка знала чи могла знати про набуття майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об'єкта нерухомості, який на ній розташований та про набуття такого об'єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону. Вважає, що за нормами ст. 141 Земельного кодексу України право власності та користування на земельну ділянку припинилось, з моменту передачі багатоквартирного будинку ОСББ земельна ділянка перейшла у фактичне постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.
Позивач вказує, що за положеннями ч.1 ст. 377 Цивільного кодексу України земельна ділянка переходить на умовах, встановлених до попереднього власника, посилається на висновки Постанови Верховного суду України від 23.10.2019 №922/3537/17 щодо застосування ст.120 ЗК України в поєднанні з нормою ст. 125 ЗК України та Постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі №200/606/18, в якій зазначено про принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованій на ній будівлі або споруди.
Відповідач ТОВ «Прогресбуд-Інвест» у запереченнях наданих на відповідь на відзив (т.2 а.с.149-152) вказує на неприпустимість застосування практики Верховного суду, на яку посилається позивач до правовідносин, які є предметом даного спору, оскільки у справі досліджувались інші питання; щодо посилання позивача на порушення вимог Закону «Про банкрутство» зазначає, що позивач намагається змінити підстави позову, які не співпадають з первісними, робить це не у спосіб передбачений процесуальним законом; не надає жодного доказу порушення ліквідатором, як замовником аукціону вимог Кодексу України з процедур банкрутства або Порядку організації та проведення електронних аукціонів, визначення розміру, сплати, повернення гарантійних внесків та сплати винагороди операторів електронних майданчиків; звертає увагу на результати перевірки Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) діяльності арбітражного керуючого, про що складено довідку від 04.10.2021 №42 та акт перевірки, відповідно до якої порушень вимог законодавства в діяльності арбітражного керуючого не виявлено.
Третя особа - АБ «Укргазбанк» надала пояснення на позовну заяву (т.2 а.с.97-107) та просить відмовити у задоволенні позову, вказує на те, що земельна ділянка перебувала у приватній власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та знаходилась в іпотеці ПАТ АБ «Укргазбанк», що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку та договором іпотеки; земельна ділянка ОСББ не передавалась, згоди як іпотекодержатель банку на передачу не надавав, запису про державну реєстрацію земельної ділянки за іншою особою не здійснювалось; вважає, що позивачем не доведено порушення його прав та законних інтересів та обраний позивачем спосіб захисту не призведе до захисту його прав та інтересів.
Відповідач ТОВ «Чорномор 2020» в жодне судове засідання не з'явився, не зважаючи на належне повідомлення про дату, час і місце їх проведення, не повідомив про наявність поважних причин неявки; про неможливість подання доказів, витребуваних судом не повідомив, правом на подання відзиву на позов не скористався.
Ухвали суду, які направлялися на адресу відповідача ТОВ «Чорномор 2020», зазначену у Витязі з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, (т. 1 а.с. 55-60), повернуті підприємством зв'язку із зазначенням причини такого повернення „адресат відсутній за вказаною адресою” (т. 1 а.с. 73-74, 197-198, т. 2 а.с. 57-58, 91-92, т. 2 а.с. 188-189).
Системний аналіз статей 120, 242 ГПК України, п.п. 11, 17, 99, 116, 117 Правил надання послуг поштового зв'язку свідчить, що у разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії або судове рішення направлено судом рекомендованим листом за належною поштовою адресою, яка була надана суду відповідною стороною, і судовий акт повернуто підприємством зв'язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то необхідно вважати, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії або про прийняття певного судового рішення у справі (аналогічна позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.01.2020 у справі № 910/22873/17 та від 14.08.2020 у справі №904/2584/19)
Направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у цьому випадку суду (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 800/547/17, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 913/879/17, від 21.05.2020 у справі № 10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі № 24/260-23/52-б, від 21.01.2021 у справі №910/16249/19, від 19.05.2021 у справі №910/16033/20).
При цьому, суд зазначає, що в матеріалах справи наявна заява представника ТОВ «Чорномор 2020» про надання матеріалів справи на ознайомлення (т. 1 а.с. 105). Представник відповідача з матеріалами справи ознайомився, про що свідчить його підпис.
Також, наявна заява представника ТОВ «Чорномор 2020» про відкладення розгляду справи (т. 1 а.с. 106).
Крім того, Господарським судом були здійснені публікації в мережі Інтернет з метою додаткового повідомлення про дату, місце та час наступного судового засідання сторін по даній справі (т.2 а.с. 127, 127а, 170-171, 199-200
Відповідачем ТОВ «Публічні процедури» подавалися клопотання від 12.08.2021р. про відкладення судового засідання (т. 1 а.с. 109-110) та заяви від 13.09.2021р., від 23.09.2021р., від 13.10.2021р., від 22.10.2021р., від 09.11.2021р., від 19.11.2021р. (т. 2 а.с. 15-16, 47-48, 118-119, 160-161, 190-191, 209-210) про розгляд справи без участі представника відповідача за наявними матеріалами.
Відповідач - Товариства з обмеженою відповідальністю “Чорномор 2020» у судове засідання не з'явився, відзив на позов не надав, за таких обставин, суд розглядає дану справу за наявними в ній матеріалами з врахуванням положень ч. 9 ст. 165, ч.2 ст.178 Господарського процесуального кодексу України, якими передбачено, що у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
Рух справи
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.07.2021 (т.1 а.с.46-48) прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №916/2158/21; ухвалено розглядати справу №916/2158/21 за правилами Господарського процесуального кодексу України в порядку загального позовного провадження в межах справи про банкрутство №916/1261/16.
Ухвалами Господарського суду Одеської області від 13.08.2021 (т.1 а.с.130-132), від 14.09.2021 (т.2 а.с.29-31) за клопотанням позивача керуючись ст. 81 ГПК України судом витребувано у нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Омарової Віолетти Султаналіївни копію нотаріальної справи з реєстрації права власності та видачі свідоцтва від 10.06.2021р., індексний номер 58666955, зареєстровано в реєстрі №2285 на підставі акту про придбання майна на аукціоні № аукціоні №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021, авторизований оператор - ТОВ “Публічні процедури” між ТОВ “Прогресбуд-Інвест” та ТОВ “Чорномор 2020”.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.08.2021 (т.11 а.с.135-139) залучено Публічне акціонерне товариство “Акціонерний банк “Укргазбанк” до участі у справі №916/1261/16 (№916/2158/21) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів за його заявою.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 24.09.2021 (т.2 а.с.52-53) з врахуванням ухвали Господарського суду Одеської області від 12.10.2021 т.2 а.с. 113-114 продовжено строк проведення підготовчого провадження на тридцять днів до 27.10.2021
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.10.2021 (т.2 а.с.166-167) закрито підготовче провадження у справі призначено справу до судового розгляду по суті.
Дослідивши матеріали справи та перевіривши обставини справи, суд встановив.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 31.05.2016 порушено провадження у справі №916/1261/16 про банкрутство ТОВ «Прогресбуд-Інвест», визнано грошові вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк» до ТОВ «Прогресбуд Інвест» у сумі 8 397 980,7 грн., введено мораторій на задоволення вимог кредиторів, введено процедуру розпорядження майном ТОВ «Прогресбуд Інвест».
Ухвалою суду у цій справі від 04.08.2016 затверджено реєстр вимог кредиторів, визнано вимоги ПАТ «АБ «Укргазбанк» у розмірі 7 874 000 грн., як такі, що забезпечені заставою майна боржника. Вимоги ПАТ «АБ «Укргазбанк» забезпечені заставою майна боржника, а саме: земельної ділянки загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.
Постановою Господарського суду Одеської області від 20.10.2016 ТОВ «Прогресбуд Інвест» визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.11.2019 ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Петровську Н.А.
Ліквідатором ТОВ «Прогресбуд-Інвест» арбітражним керуючим Петровською Н.А. продано на аукціоні земельну ділянку загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресю: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 яка згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002 належала ТОВ «Прогресбуд-Інвест».
Як вбачається з роздруківки із сайту по аукціону з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» (т. 1 а.с. 222-225) арбітражним керуючим Петровською Н.А. було виставлено втретє на аукціон наступний лот: земельна ділянка загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.
Як свідчить протокол проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (т.1 а.с.86-87) найменування оператора, через електронний майданчик якого було заведено лот Товарна біржа “ФІДДА”; найменування оператора електронного майданчика, через якого переможцем електронного аукціону подано цінову пропозицію - ТОВ «Публічні процедури; замовник аукціону арбітражний керуючий Петровська Наталія Андріівна, був проведений аукціон з продажу майна банкрута ТОВ «Прогресбуд-Інвест».
У протоколі зазначено, що до продажу було запропоновано майно банкрута ТОВ «Прогресбуд-Інвест», яке належить йому на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002: земельна ділянка загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007; цільове призначення земельної ділянки: В.02.03 - для будівництва житлового 3-секційного будинку, 9-16 поверхів. Відомості про наявність обтяження майна: договір іпотеки, виданий 29.10.2009р, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.06.2015р., іпотекодержатель ПАТ АБ «Укргазбанк» арешт, інші обтяження, договір про встановлення земельного сервітуту від 01.03.2012. Зазначено, що на земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями.
Визначено переможця електронного аукціону - ТОВ «Чорномор 2020», ціна, сплачена переможцем - 152 352 грн. (т. 1 а.с. 86-87).
Згідно виписки ПАТ «МТБ БАНК», сформованої 21.04.2021 (т. 1 а.с. 88), платником ТОВ «Публічні процедури» було сплачено ТОВ «Прогресбуд-Інвест» за придбаний лот №33812782-1-1 від 15.04.2021 сумі в розмірі 152 352 грн.
23.04.2021 між ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та ТОВ «Чорномор 2020» був підписаний акт про придбання майна на аукціоні, згідно п.1. якого продавець передав, а покупець прийняв у власність майно ТОВ «Прогресбуд-Інвест», що є предметом продажу на аукціоні №UA-PS-2021-04-05-000063-1, який відбувся 15.04.2021, а саме: земельна ділянка загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер 5110137300:08:006:0007 (т. 1 а.с. 42, 89).
Відповідно до свідоцтва від 10.06.2021 (т. 1 а.с. 43) приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, відповідно до ст. 87 та ст. 88 Кодексу України з процедур банкрутства, на підставі акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021р., протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1, електронний майданчик електронного аукціону ТОВ «Публічні процедури», статус електронного аукціону - аукціон відбувся, посвідчив, що ТОВ «Чорномор 2020» належить на праві власності майно, що складається з: земельної ділянки, площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер 5110137300:08:006:0007, цільове призначення земельної ділянки: В02.03 - для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, право власності на житловий будинок до покупця не переходить, ціна реалізації 152 352 грн., що належало ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, посвідченого 13.04.2006 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, Державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №915002, зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю №020650500028 від 18.07.2006, майно реалізовано/торги відбулися і ТОВ «Чорномор 2020» - переможець торгів, майно, що раніше належало ТОВ «Прогресбуд-Інвест», продане.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №260900692 від 10.06.2021 (т. 1 а.с. 44) земельна ділянка, кадастровий номер: 5110137300:08:006:007, площа 0, 4993 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31, належить на праві власності ТОВ «Чорномор 2020» на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер 7285, виданий 10.06.2021 приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу.
Згідно платіжного доручення №1 від 17.06.2021 ТОВ «Прогресбуд-Інвест» було перераховано АБ «Укргазбанк» 147 914, 57 грн. в рахунок часткового погашення вимог заставного кредитора у справі №916/1261/16 (т. 1 а.с. 90).
Досліджуючи доводи учасників справи щодо належності проданої земельної ділянки на момент проведення аукціону, суд встановив.
13.04.2006 між Територіальною громадою міста Одеси та ТОВ «Прогресбуд-Інвест» був укладений договір купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні (т.1 а.с.166-168), п. 1.1. якого передбачено, що продавець продав, а покупець купив на аукціоні майно комунальної власності у вигляді земельної ділянки під забудову площею 0, 4993 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.
П. 1.2. вказаного договору передбачено, що відчуження об'єкта купівлі-продажу здійснюється згідно з Земельним кодексом України, рішеннями Одеської міської ради від 26.09.2003р. №1679-XXIV «Про затвердження Положення про порядок проведення земельних торгів у м. Одесі», від 29.09.2005 №4422-IV «Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках», від 09.11.2005 №4842-IV «Про продаж земельних ділянок, розташованих у м. Одеса, на земельному аукціоні».
Відповідно до п. 1.3. зазначеного договору державна реєстрація: встановлених обмежень (обтяжень) на використання земельної ділянки - заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво об'єктів без узгодженої за встановленим порядком проектної документації та розробки проекту відведення (діють на всю земельну ділянку); земельних сервітутів - право прокладення та експлуатації інженерних мереж (діє на всю земельну ділянку).
Згідно п. 2.1. вказаного договору зазначений у цьому договорі об'єкт купівлі-продажу продано за 2 663 985 грн.
П. 2.2. зазначеного договору передбачено, що згідно акту про проведення земельного аукціону від 31.03.2006р., затвердженого 31.03.2006 начальником Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради, оплата за придбану земельну ділянку здійснена покупцем до підписання цього договору у повному обсязі та складає за 2 663 985 грн. Сторони не мають взаємних претензій відносно розрахунку за придбану земельну ділянку.
Відповідно до п. 3.1. вказаного договору передача об'єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього договору та оформляється актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором.
Згідно п. 3.2. зазначеного договору право власності на земельну ділянку виникає після одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку в порядку, встановленому відповідно до чинного законодавства України.
П. 5.3. вказаного договору передбачено, що обов'язком продавця є передати покупцю об'єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін.
Відповідно до п. 5.4. зазначеного договору покупець зобов'язаний прийняти у продавця об'єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін. Покупець зобов'язаний протягом 10 робочих днів після підписання цього договору звернутися до Одеського міського управління земельних ресурсів для оформлення документів, які посвідчують право власності на земельну ділянку. Покупець не має права приступати до використання земельної ділянки до одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку.
П.п. 7.7., 7.8. вказаного договору передбачено, що цей договір підлягає нотаріальному посвідченню. Невід'ємною частиною цього договору є акт визначення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки з додатком (кадастровий план земельної ділянки).
Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №815002 від 18.07.2006 ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.04.2006 є власником земельної ділянки площею 0, 4993 га, яка розташована: м. Одеса, вул. Пестеля, 31; цільове призначення і використання земельної ділянки для будівництва жилого 3-секційного будинку 9-16 поверхів, акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю на праві постійного користування землею за №020650500028 (т. 1 а.с. 170).
29.10.2009 між ПАТ «АКБ «Київ» (правонаступником якого є АБ «Укргазбанк») та ТОВ «Прогресбуд-Інвест» був укладений договір іпотеки (т. 1 а.с. 159-163), п.1.1. якого передбачено, що іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання позичальником за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009 наступне нерухоме майно: земельну ділянку (кадастровий номер 5110137300:08:006:0007), площею 0, 4993 га, цільове призначення для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, вартістю згідно звіту про експертну грошову оцінку «Центру економіко-правового забезпечення» від 26.10.2009р. - 7 874 000 грн., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 та належить іпотекодавцю на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ№915002, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за №020650500028 від 18.07.2006.
Згідно п. 1.2. договору іпотеки вартість предмета іпотеки становить 7 874 000 грн.
Відповідно до п. 1.10. договору іпотеки предмет іпотеки залишається в користуванні і володінні іпотекодавця відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.
Згідно п.п. 2.1.4., 2.1.11. договору іпотеки іпотекодавець зобов'язаний без письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Передати іпотекодержателю на зберігання за актом приймання-передачі оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки.
П. 2.2.2. договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.
Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів №7893269 від 29.10.2009 (т. 1 а.с. 165) в Державному реєстрі правочинів знайдено: номер правочину: 3685452; найменування правочину: договір іпотеки; тим документу: основний документ правочину; відомості про документ - дата нотаріального посвідчення: 29.10.2009р., документ посвідчено - приватний нотаріус Фольгіна А.В.; предмет правочину: земельна ділянка, площа 0, 4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31; іпотекодержатель: ПАТ «АКБ «Київ»; іпотекодавець: ТОВ «Прогресбуд-Інвест».
Згідно акту готовності об'єкта до експлуатації №ОД16411018258 від 11.07.2011 (т. 1 а.с. 28-31) 3-секційнийого багатоповерхового житлового будинку (нове будівництво IV категорії), розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, будівництво здійснено генеральним підрядником ТОВ «Прогресбуд-Інвест», м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32146027, який виконав загально-будівельні роботи; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником ТОВ «БудНДІпроект», м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32288638; проектна документація затверджена ТОВ «Прогресбуд-Інвест», №1106/1 від 06.10.2007; дозвіл на виконання будівельних робіт виданий: Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області №1170 від 28.10.2009
Відповідно до акту приймання-передачі від 29.11.2012 житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 від ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на баланс ТОВ «Трансбуд-проект» (т. 1 а.с. 33-34, 179-180) за результатами роботи комісії на баланс ТОВ «Трансбуд-проект» прийнято житловий будинок, розташований за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, складений із загального та неподільного майна згідно наведеним переліком. У розділі 4 благоустрій прибудинкової території вказано: загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія 0, 4993 га; площа прибудинкової території: пішохідні доріжки - замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди - замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку) та клумби підлягають озелененню відповідно;
У додатку до акту від 29.11.2012 приймання-передачі (т. 1 а.с. 181-186) від ТОВ «Прогресбуд-інвест» ТОВ «Транстрой-проект» житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 вказано перелік загального та неподільного майна житлового будинку розділ 1 приміщення, розділ 2 обладнання та мережі, розділ 3 ліфти). У розділі 4 - благоустрій вказано: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені дорожньою пліткою, заасфальтовані, площа огороджена (огорожа, ж/б).
Згідно акту приймання-передачі житлового будинку, розташованого за адресою м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 в управління (на баланс) ОСББ «Іспанський 1» (т. 1 а.с. 35-37) комісія в складі Голови правління ОСББ «Іспанський 1», члени правління ОСББ «Іспанський 1» 09.06.2016 провела обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, що передається з балансу ТОВ «Трансбуд проект» в управління (на баланс) ОСББ «Іспанський 1» і встановила: активи житлового будинку (загальне і неподільне майно) мають такі показники: загальні відомості; відомості про площу житлового будинку; облаштування житлового будинку; благоустрій прибудинкової території у т.ч. загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія) 0, 4993 га в іпотеці ПАТ «АКБ» Київ. Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002.
Відповідно до п. 2.1. Статуту ОСББ «Іспанський 1», затвердженого загальними зборами членів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, протоколом №2 від 06.03.2016 (т. 1 а.с. 17-24), метою створення об'єднання є забезпечення захисту прав його співвласників, та дотримання ними своїх обов'язків щодо належного утримання та використання спільного майна житлового будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Згідно п. 2.3. Статуту завданням та предметом діяльності є належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх обов'язків, пов'язаних з діяльністю об'єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.
Головою ОСББ «Іспанський 1» був направлений лист ліквідатору ТОВ «Прогресбуд-Інвест» Петровській Н.А., останнім отримано, з проханням повідомити ОСББ «Іспанський 1» чи включено до ліквідаційної маси банкрута - ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельну ділянку, яка згідно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі, належить на праві власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, б. 31, та на якій розташований багатоквартирний будинок «Іспанський 1» (т. 1 а.с. 38-39).
Головою ОСББ «Іспанський 1» був направлений лист ліквідатору ТОВ «Прогресбуд-Інвест» Петровській Н.А., останнім отримано, в якому повідомлено, що співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1/1, користуються земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, на підставі ст. 42 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015, №417-VIII, акту приймання-передачі від 09.06.2016, акту введення в експлуатацію будинку. (т.1 а.с.40-41).
Норми права, що застосовуються судом. Висновки суду.
Відповідно до ч. 1 ст. 3 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється відповідно до Конституції України, цього Кодексу, Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", а також міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Згідно із ч. 6 ст. 12 Господарського процесуального права України господарські суди розглядають справи про банкрутство у порядку, передбаченому цим Кодексом, з урахуванням особливостей, встановлених Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом".
21.10.2019 введено у дію Кодекс України з процедур банкрутства, згідно ч.2 Прикінцевих і Перехідних Положень якого, Закон України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом” втратив чинність з цього моменту.
Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства визначено, що спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.
Господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника.
Склад учасників розгляду спору визначається відповідно до Господарського процесуального кодексу України.
Господарський суд розглядає спори, стороною в яких є боржник, за правилами, визначеними Господарського процесуального кодексу України. За результатами розгляду спору суд ухвалює рішення.
Вказана норма кореспондується з положеннями п. 8 ч. 1 ст. 20 Господарського процесуального кодексу України, щодо розгляду господарськими судами справ про банкрутство та справ у спорах з майновими вимогами до боржника, стосовно якого відкрито провадження у справі про банкрутство.
Враховуючи викладене позов розглядається судом у межах справи про банкрутство за вимогами Господарського процесуального кодексу України.
Оцінюючі докази у справі та досліджуючи правові підстави позову суд враховує наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.
При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з'ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
У cт. 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно зі ст. 45 Господарського процесуального кодексу України сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у ст. 4 цього Кодексу. Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Відповідачами є особи, яким пред'явлено позовну вимогу.
За вимогами ст. 73 Кодексу України з процедур банкрутства правочин щодо продажу майна, вчинений на аукціоні, проведеному з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною, може бути визнаний недійсним господарським судом у межах провадження у справі про банкрутство за заявою боржника, арбітражного керуючого, кредитора або особи, інтереси якої були при цьому порушені.
Позивач звернувся до суду з позовом, предметом якого є матеріально-правова вимога про визнання недійсними результатів аукціону з продажу земельної ділянки в процедурі банкрутства та укладеної угоди, а підставою те, що земельна ділянка вибула із користування ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та знаходиться у фактичному користуванні позивача, яким було прийнято на баланс житловий комплекс, розташований на проданій земельній ділянці, посилаючись на норми ст. ст. 42, 120 Земельного кодексу України, тому проведеним аукціоном порушені права співвласників багатоквартирного будинку та позивача.
Правове регулювання оформлення та використання землі під багатоквартирними житловими будинками здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Законів України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Нормою ч.1 ст.120 Земельного кодексу України в ред., що діяла на час виникнення спірних відносин до 02.02.2021 передбачено, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
За положенням ч.1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право приватної власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об'єкта нерухомого майна, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.
З 02.02.2021р. вказані норми змінені та доповнені обмеженням застосування - крім багатоквартирного будинку.
Вказані норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки залежить від прав власності на будівлю і передбачає механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при набутті права власності на нерухомість і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Разом з цим, ст. 42 Земельного кодексу України передбачені особливості правового режиму земель багатоквартирних будинків. Так земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» містила поняття “житловий комплекс” у розрізі майнових прав ОСББ та встановлювала “Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс” за актом приймання-передачі. Вказана Постанова скасована 5.09.2018 Постановою Кабінету Міністрів України №711, іншого Порядку не визначено .
Таким чином, положення ст. 42 Земельного кодексу України передбачають особливості правоволодіння землею під багатоквартирними будинками та прибудинкової території, яке може базуватись лише на праві власності або на праві постійного користування.
За положеннями ст. 78 Земельного Кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Згідно зі ст. 92 Земельного Кодексу України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
П. г) ч.2 ст.89 Земельного Кодексу України передбачає перебування земельної ділянки у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Ст.1 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” визначено, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання (об'єднання).
Відповідно до п.п. 4, 5, 6, 8 ч. 1. ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» 4) прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку; 5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; 6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Згідно з п.8 ч.1 цієї статті управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Ч.1 ст. 5 цього Закону визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Серед прав співвласників багатоквартирного будинку, передбачених с п.1 ч.1 ст. 6 вказаного Закону право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.
Ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України встановлює, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Ст. 378 Цивільного кодексу України передбачено припинення права власності особи на земельну ділянку за рішенням суду у випадках, встановлених законом.
Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно з ст.126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Аналіз законодавства, що регулює земельні відносини в частині набуття ОСББ та співвласниками будинку прав на земельну ділянку дозволяє дійти висновку про те, що право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія потребує реєстрації цих прав у загальному порядку за положеннями ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України, Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Суд не приймає до уваги посилання позивача на висновки Постанов Великої Палати Верховного Суду від 23.10. 2019 №922/3537/17 та від 22.06.2021 №200/606/18, оскільки відповідно до ч.3 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норм права до спірних відносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного суду, тоді як висновки у вказаних постановах зроблені при вирішенні справ з іншими ніж в даній справі предметом спору, суб'єктним складом та спірними відносинами: у справі № 922/3537/17 предмет позову - визнання недійсними електронних торгів з продажу нерухомого майна та скасування рішення про державну реєстрацію прав на це майно; у справі №200/606/18 - про визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, які не відбулись банком, скасування права власності на земельну ділянку, визнання права власності на земельну ділянку.
Досліджуючи правові підстави подання позову, суд враховує, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Під ефективним способом необхідно розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Гарантоване ст. 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб'єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.
Положення ч. 2 ст.16 Цивільного кодексу України та ст. 20 Господарського кодексу України передбачають наступні способи захисту цивільних прав та інтересів:
1) визнання права;
2) визнання правочину недійсним;
3) припинення дії, яка порушує право;
4) відновлення становища, яке існувало до порушення;
5) примусове виконання обов'язку в натурі;
6) зміна правовідношення;
7) припинення правовідношення;
8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди;
9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди;
10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Передумовами та матеріальним підставами позову для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у спосіб визнання недійсними результатів аукціону про продаж земельної ділянки, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності чи користування) щодо земельної ділянки, а також факт порушення (невизнання оспорювання) цього права на земельну ділянку.
Матеріалами справи підтверджується, що земельна ділянка на момент проведення аукціону знаходилась у власності банкрута ТОВ «Прогресбуд-Інвест», про що свідчить Державний акт про право власності на землю та в іпотеці у ПАТ АБ «Укргазбанк», що підтверджується договором іпотеки та інформацією з Державного реєстру правочинів. Продаж заставного майна здійснено в ліквідаційній процедурі з дозволу забезпеченого кредитора ПАТ «АБ «Укргазбанк» у порядку передбаченому ст.ст. ч.1 ст.62, ч. 1 ст.63, ст.75 Кодексу України з процедур банкрутства.
Після проведення та оформлення результатів аукціону, позивач звернувся з позовом про визнання його результатів недійсними та визнання правочину між банкрутом та переможцем аукціону з посиланням на те, що продана земельна ділянка знаходиться у фактичному користуванні ОСББ, хоча фактична передача відбулась без юридичного закріплення.
Суд дослідив обставин оформлення права власності на земельну ділянку, яка була предметом продажу, а також чи виникло у позивача право власності чи користування на земельну ділянку.
Доказів, підтверджуючих припинення права власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на земельну ділянку та відповідно набуття права власності чи право користування, державної реєстрації на неї за ОСББ чи співвласниками багатоквартирного будинку не надано.
Тобто, ні право власності, ні право користування позивача на підставі норм ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України на земельну ділянку, не підтверджено належними доказами у порядку ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України.
Таким чином, позивачем не обґрунтовано порушення його прав та інтересів у зв'язку з проведенням аукціону.
Суд дійшов висновку про відсутність у позивача підстав подачі позову щодо визнання недійсними результатів аукціону у зв'язку з порушенням його права та звернення за захистом цього права.
Слід врахувати, що під порушенням права розуміється такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Таким чином, у розумінні закону суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи скористатися заходами правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Крім того, за змістом процесуального законодавства захисту в господарському суді підлягає не лише порушене суб'єктивне право, а й охоронюваний законом інтерес.
Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004р. поняття "охоронюваний законом інтерес" слід розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований у суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних та колективних потреб, які не суперечать Конституції та законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.
Так, інтерес позивача має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам і відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надано у резолютивній частині зазначеного Рішення Конституційного Суду України.
Позивач самостійно визначає та обґрунтовує в позовній заяві, у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи і залежно від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту. Відповідач має бути такою юридичною чи фізичною особою, за рахунок якої, в принципі, можливо було б задовольнити позовні вимоги. Тобто сторонами в судовому процесі є суб'єкти матеріально-правових відносин, які виступають на захист своїх інтересів і на яких поширюється законна сила судового рішення.
Вирішуючи спір, суд надає об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначає, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб'єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
При цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Беручи до уваги викладене, суд зазначає, що задоволення позовних вимог, враховуючи обраний спосіб захисту, не матиме наслідком захисту прав позивача на земельну ділянку, оскільки визнання результатів аукціону по продажу земельної ділянки недійсними не матиме безпосереднім автоматичним наслідком передачу у власність або в постійне користування земельної ділянки позивачу з реєстрацією цього права, право на що позивач прагне захистити шляхом подання цього позову та відповідно не призведе до ефективного захисту його прав.
Судом враховується, що відповідно до положення ч. 1 ст. 9 Конституції України та Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.
Так, ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Таким чином, основоположним принципом ст. 6 Конвенції є верховенство права та Реалізація права на правосуддя реалізується шляхом ефективного способу судового захисту.
Ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі.
Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 29.06.2006 року у справі "Пантелеєнко проти України" зазначив, що засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом.
Суд звертає увагу на те, що з огляду на цільове призначення земельної ділянки після проведення аукціону та набуття земельної ділянки новим власником, ОСББ та співвласники багатоквартирного будинку мають право користуватись вказаною земельною ділянкою, на якій розташований багатоповерховий будинок, на тих же підставах і умовах, що і до аукціону та зміни власника.
Згідно зі ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
З огляду на вищезазначене, розглянувши спір в межах заявлених позовних вимог, враховуючи вищезазначені положення законодавства та обставини справи у їх сукупності, суд дійшов висновку щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог.
Судові витрати
Відповідно до ст.ст.123, 129 Господарського процесуального Кодексу України, судові витрати у разі відмови в позові - покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст.129, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.Відмовити повністю у задоволенні позову Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Іспанський-1” (65047, м. Одеса, провулок Іспанський, 1) до Товариства з обмеженою відповідальністю “Прогресбуд-Інвест” (65026, м. Одеса, вул. Приморська, буд. 49), Товариства з обмеженою відповідальністю “Чорномор 2020” (65059, м.Одеса, провулок Хвойний, буд. 15), Товариства з обмеженою відповідальністю “Публічні процедури” (61003, м. Харків, Майдан Павлівський, буд. 10, кімн. 405) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів Публічного акціонерного товариства “Акціонерний банк “Укргазбанк” (03087, м. Київ, вул. Єреванська, 1) про визнання недійсними результатів аукціону та визнання правочину недійсним.
2.Витрати по сплаті судового збору покласти на позивача.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду або через Господарський суд Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги у порядку ст. 256 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено 23 листопада 2021 р.
Суддя Л.І. Грабован