221/5573/21
2/221/1370/2021
22 листопада 2021 року м.Волноваха
Волноваський районний суд Донецької області в складі: головуючої - судді ПИСАНЕЦЬ Н.В.,
при секретарі - Гуровій Л.Л.,
розглянувши у загальному позовному провадженні цивільну справу за заявою ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі -
Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом Головного управління Держгеокадастру в Донецькій області про укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Позов обґрунтовує тим, що між ним ОСОБА_1 та Тельманівською районною державною адміністрацією 21.04.2005 року укладено договір оренди земельних ділянок загальною площею 46,1387 га, серед яких: земельна ділянка з кадастровим номером 1424855300:05:000:0006 площею 29,9812 га рілля; земельна ділянка з кадастровим номером 1424855300:05:000:0007 площею 5,1496 га рілля; земельна ділянка з кадастровим номером 1424855300:05:000:0003 площею 11,0079 га рілля із цільовим призначенням земельних ділянок «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», які розташовані на території Андріївської селищної ради Волноваського району Донецької області за межами населених пунктів, строком оренди на 15 років, з розміром орендної плати 1%, зареєстрований 21.04.2005 року у Новоазовському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК», про що у книзі записів договорів оренди землі вчинено запис 21.04.2005 №040516400001.
13.02.2020 року позивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області із повідомленням про поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки від 21.04.2005 року терміном на 20 років та встановивши розмір орендної плати 4%, надавши проект додаткової угоди до даної заяви, витяг з Державного земельного кадастру та правовстановлюючі документи. Не отримавши відповідь, позивач повторно звернувся до відповідача із аналогічного змісту листом 10.08.2020 року.
Наказом Головного управління Держгеокадастру № 4221-сг від 28.08.2020 було поновлено вищевказаний договір оренди землі, однак, на інших умовах - строк дії договору поновлюється на 7 років та розмір орендної плати встановлюється 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Позивач не погоджуються з Наказом 4221-сг від 28.08.2020 вважає його безпідставним та протиправним, що порушує права орендаря. Спір у справі виник у зв'язку з тим, що на думку позивача, наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, однак відповідач перешкоджає позивачу в реалізації його прав землекористувача, в тому числі й ті, що закріплені у частинах 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Ухвалою Волноваського районного суду Донецької області від 30 серпня 2021 року відкрито загальне позовне провадження у справі.
Позивач в судове засідання не з'явився про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Представник відповідача Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином до суду не з'явився, заяв та клопотань не подав.
Суд, дослідивши та оцінивши докази в їх сукупності, прийшов до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно частини 1статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до змісту ст.15 Закону України «Про оренду землі» договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).
Судом встановлено, що відповідно договору оренди землі від 21 квітня 2005 року між ОСОБА_1 та Тельманівською районною державною адміністрацією 21.04.2005 року укладено договір оренди земельних ділянок загальною площею 46,1387 га, серед яких: земельна ділянка з кадастровим номером 1424855300:05:000:0006 площею 29,9812 га рілля; земельна ділянка з кадастровим номером 1424855300:05:000:0007 площею 5,1496 га рілля; земельна ділянка з кадастровим номером 1424855300:05:000:0003 площею 11,0079 га рілля із цільовим призначенням земельних ділянок «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», які розташовані на території Андріївської селищної ради Волноваського району Донецької області за межами населених пунктів, строком оренди на 15 років, з розміром орендної плати 1%, зареєстрований 21.04.2005 року у Новоазовському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК», про що у книзі записів договорів оренди землі вчинено запис 21.04.2005 №040516400001.
Зі змісту договору вбачається, що сторонами погоджено усі істотні умови договору оренди земельної ділянки та відповідно до п. 8 Договору його укладено на 15 років, сторони домовились, що після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Наказом Головного управління Держгеокадастру в Донецькій області від 28.08.2020 року № 4221-СГ було поновлено договір оренди земельної ділянки від 21.04.2005 року, яким замінено орендодавця з Тельманівської районної державної адміністрації на Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області та внесено зміни щодо розміру орендної плати - встановлено 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки» та строку дії договору - на 7 років.
Нормами частини 4 статті 4 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
Відповідно до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодизації, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 року №5, повноваження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.
Положеннями статті 770 Цивільного кодексу України визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Як вбачається із матеріалів справи земельні ділянки, які є предметом зазначеного вище Договору оренди, розташовані на території Донецької області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення, а тому повноваження по розпорядженню такими земельними ділянками відносяться до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області, що не оспорюється сторонами.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.
Згідно з частиною першою статті 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладення Договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.
У справі, що розглядається, пунктом 42 Договору передбачено, що Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Таким чином, перебіг строку дії Договору (набирання чинності) розпочався після його реєстрації 21.04.2005 року та закінчується 21.04.2020 року.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач ОСОБА_1 завчасно, більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області із повідомленням від 13.02.2020 року про поновлення договору оренди земельної ділянки, яким повідомив про своє бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновити договір оренди землі) та направив примірник проєкту додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки, за змістом якої договір поновлюється на 20 років та визначається розмір орендної плати 4%, тобто на умовах, що відрізняються від встановлених основним договором.
Головним управлінням Держгеокадасту у Донецькій області у встановлений строк запропонований позивачем проект додаткової угоди не підписано. У подальшому, відповідачем визначений зміст договору оренди землі із змінами до істотних вимог - строк дії та розмір орендної плати. Незгода із вказаними вимогами стало підставою звернення позивачем із даним позовом до суду.
Суд враховує, що спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України «Про оренду землі», яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України,Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною першою статтею 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Згідно із частиною першою статтею 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
За змістом статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Відповідно до ст. 31 Закон України «Про оренду землі» договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Пунктом 8 Договору та ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк.
Це положення договору узгоджується із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Згідно частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
У даному випадку, позивач ОСОБА_1 , звернувся до відповідача із проектом додаткової угоди на інших істотних умовах, а відповідач, не погодившись із такими, визначив інші істотні умови щодо строку дії договору та розміру орендної плати.
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.
Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах (вказаний висновок наведено у постанові Верховного суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17).
Оскільки сторони у даній справі не досягли домовленості щодо строку дії договору та розміру орендної плати, суд вважає, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося і правові підстави для продовження строку дії договору оренди відсутні, а тому вирішувати питання про поновлення договору оренди не є доцільним.
Таким чином, саме на ГУ Держгеокадастру у Донецькій області, як на державному органі, лежить обов'язок належного дотримання процедури розгляду питання, пов'язаного з поновленням договору оренди земельної ділянки, яка відноситься до державної власності.
Практикою Європейського Суду з прав людини встановлено, що принцип верховенства права вимагає дотримання вимог "якості закону", яким передбачається втручання у права особи та основоположні свободи. Так, у рішенні від 10.12.2009 у справі "Михайлюк та Петров проти України" зазначено: "Суд нагадує, що вираз "згідно із законом" насамперед вимагає, щоб оскаржуване втручання мало певну підставу в національному законодавстві; він також стосується якості відповідного законодавства і вимагає, щоб воно було доступне відповідній особі, яка, крім того, повинна передбачити його наслідки для себе, а також це законодавством повинно відповідати принципу верховенства права (рішення "Полторацький проти України" від 29.04.2003).
За викладених обставин суд доходить висновку, що зміна умов договору оренди землі можлива лише за відсутності заперечень обох сторін щодо таких змін, а в разі недосягнення такої домовленості укладення договору зі змінами запропонованими лише однією стороною є неможливим, оскільки відповідно до норм статей 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними у визначенні умов договору.
Судовий збір залишити на позивачеві.
Керуючись ст.ст. 2 ,4, 13, 15, 18, 19, 20, 31, 32, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 79, 124 ЗК України, ст.ст. 626, 770, 777, 792 ЦК України, ст.ст. 12, 76-81, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд, -
Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .
Рішення може бути оскаржене до Донецького апеляційного суду, шляхом подачі апеляції протягом 30-ти днів після проголошення рішення до суду апеляційної інстанції.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: Н.В.Писанець