вул. Зигіна, 1, м. Полтава, 36000, тел. (0532) 61 04 21
E-mail: inbox@pl.arbitr.gov.ua, https://pl.arbitr.gov.ua/sud5018/
Код ЄДРПОУ 03500004
10.11.2021 р. Справа № 917/155/21
м. Полтава
за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Добробут", вул. Остроградського,8, смт.Козельщина, Полтавської області,39100
до Кобеляцької міської ради Полтавської області, вул. Касьяна,29, м. Кобеляки, Полтавської області, 39200
про визнання укладеними додаткових угод до договору оренди землі
Суддя Солодюк О.В.
Секретар судового засідання Олійник Н.І.
Представники сторін згідно протоколу судового засідання
Розглядається позовна заява про визнання укладеними в редакції позивача додаткових угод: № 1 від 21.09.2020р. до договору оренди землі № 1 від 01 травня 2019 року; № 2 від 21.09.2020р. до договору оренди землі від 01 травня 2019 року, укладених між Василівською сільською радою Кобеляцького району Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Добробут" з дня набрання законної сили рішенням суду у цій справі.
Ухвалою суду від 11.02.2021р. залишено позовну заяву без руху.
01.03.2021р. ухвалою судом прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 01.04.2021р. на 11-50 год.
Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається, зокрема на те, що його права на поновлення договору оренди №1 та договору оренди №2 є порушеними і в силу припису ч.8 ст.33 Закону України «Про оренду землі» про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, належним способом захисту порушеного права позивача буде визнання укладеною додаткової угоди.
Ухвалою суду від 01.04.2021р. замінено відповідача - Василівську сільську раду Кобеляцького району Полтавської області її правонаступником - Кобеляцькою міською радою Полтавської області, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, відкладено розгляд справи на 13.05.2021 р. на 09:30 год.
22.04.2021р. позивач заявою (вх. № 4436) просить суд читати п.2 прохальної частини позовної заяви в такій редакції: « 2. Викласти укладеною в редакції позивача додаткову угоду №1 від 21.09.2020р. до договору оренди землі №2 від 01 травня 2019 року, укладеного між Василівською сільською радою Кобеляцького району Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» з дня набрання законної сили рішенням суду у цій справі».
Відповідач у відзиві (вх. № 5005 від 07.05.2021р.) позов не визнає та зазначає, що у відповідності до частини 3 статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Таким чином, як зазначає відповідач, чинне законодавство не передбачає повноважень державних органів чи органів місцевого самоврядування передавати в оренду земельні частки (паї) до їх формування у земельні ділянки.
Посилаючись на ст. 79-1 ЗК України, ст. ст. 20, 25, 29,30,49-1 Закону України «Про землеустрій» відповідач зазначає, що обов'язковою умовою щодо надання земельної ділянки у користування фізичним чи юридичним особам є розроблення певних видів документації із землеустрою, зокрема, проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення, формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання), технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або ж технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.
Статтею 79-1 ЗК України передбачено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Отже, як зазначає відповідач, законодавець чітко визначив, що передумовою для надання невитребуваної земельної частки (паю) в користування на умовах оренди є формування його як земельної ділянки через розроблення відповідної технічної документації із землеустрою.
В той же час зі змісту Договорів оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019року, вбачається, що в оренду позивачу передано земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 20,80 га та 54,38 га, технічна документація на невитребувані земельні частки (паї) не виготовлялася.
Відтак, як зазначає відповідач, позивач приступив до користування зазначеними земельними ділянками після підписання Договорів оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019 року та Актів прийому-передачі земельної ділянки внатурі від 1 травня 2019 року, що в свою чергу свідчить про фактичне визнання і виконання обома сторонами умов вчиненого правочину, однак без дотримання норм чинного законодавства.
Окрім того, Рішенням Василівської сільської ради № 6 від 06.03.2019 року позивачу надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою, щодо проведення інвентаризації невитребуваних земельних часток (паїв) - загальною площею 20,80 га (6 паїв на землях колишнього КСП ім. Петровського) та 54,38 га (10 паїв на землях колишнього КСП ім. Шевченка), цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Але до цього часу, як зазначає відповідач, на невитребувані земельні частки (паї), передані в оренду позивачу, технічна документація із землеустрою не виготовлялася та не затверджувалася.
Відповідач зазначає, що Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119, було затверджено Порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)", який визначає умови та процедуру реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) (далі - договори оренди).
Договори оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019 року містять лише запис про те, що дані Договори обліковані у Василівській сільській раді, вчинено записи від 1 травня 2019 року №1 та №2, без зазначення прізвища, ініціалів та підпису відповідальної особи, яка здійснила таку реєстрацію. В той же час, як зазначає відповідач, реєстрація даних Договорів мала б проводитися у Книзі реєстрації договорів Василівської сільської ради.
Відповідач зазначає, що враховуючи відсутність затвердженої технічної документації із землеустрою, що є перешкодою для укладення договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв), можна зробити висновок про відсутність формування у земельні ділянки невитребуваних земельних часток (паїв), які передані в оренду позивачу, а в цілому про відсутність їх формування саме як об'єкта цивільних прав у розумінні частини 3 статті 13 "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", яка є релевантивною для укладення договору оренди земельної часки (паю).
Відтак, зазначає відповідач, в момент вчинення правочину, укладення Договорів оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019 року, його сторонами не було дотримано вимог, які встановлені частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України, а саме того, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а тому вважає недоведеними обставини позовної заяви щодо визнання переважного права та поновлення Договорів оренди зі сторони позивача шляхом визнання укладеними додаткових угод. Позивач не набув права оренди в установленому законом порядку, що виключає правові підстави для визнання за ним саме переважного права оренди та поновлення Договорів оренди земельних часток (паїв).
Окрім того, як зазначає відповідач, в проекті Додаткової угоди №1 до Договору оренди земельних часток (паїв) № 2 від 01.05.2019 року, направленій на адресу Василівської сільської ради листом - повідомленням № 09-512-09/20 від 15.09.2020 року про поновлення Договору оренди землі № 2 від 01.05.2019 р., викладеній в редакції позивача зазначається: «на підставі взаємної згоди сторін та згідно зі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» уклали цю Додаткову угоду №1 до Договору оренди землі № 2 від 01.05.2019 року на земельну ділянку 34,46 га (невитребувані паї)». Але згідно умов Договору оренди земельних часток (паїв) № 2 від 01.05.2019 року, в оренду передавалась земельна ділянка загальною площею 54,38 га (10 невитребуваних земельних часток (паїв).
Таким чином, як зазначає відповідач, позивачем в односторонньому порядку було змінено площу земельної ділянки, що є об'єктом оренди та відповідно розмір орендної плати по договору.
Відповідач зазначає, що для продовження договірних відносин на підставі положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", на які посилається позивач як на підставу своїх позовних вимог, необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах.
Тобто умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Отже, як зазначає відповідач, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з'ясуванню підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов (посилається на Постанови Верховного Суду від 16.09.2019 р. у справі № 908/2314/18 та від 19.06.2019 р. у справі № 925/803/18).
Василівською сільською радою Кобеляцького району Полтавської області були прийняті рішення № 82 та № 83 від 21.09.2020 року про непогодження термінів дії Договорів оренди землі № 1 та № 2 від 01.05.2019 року, а отже, домовленості сторін щодо зміни істотних умов договору не відбулося, а тому переважне право позивача припинилось, а договори припинено у зв'язку з закінченням строку, на який їх було укладено, вказує відповідач.
Ухвалою суду від 13.05.2021р. відкладено розгляд справи на 01.07.2021р. на 11-00 год.
У відповіді на відзив (вх. № 5984 від 01.06.2021р.) позивач зазначає, що твердження відповідача щодо недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов не відповідає дійсності, так як у рішеннях № 82, 83 Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області відсутня підстава відмови в продовженні терміну дії договорів оренди землі.
Щодо обраного позивачем способу захисту прав, позивач, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі № 908/299/18 від 26 травня 2020 року, зазначає, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою ; статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
Посилання відповідача у своєму відзиві на положення законодавства, що регулюють питання визнання правочину недійсним недоречні, оскільки правочини укладені та підписані сторонами у встановленому порядку.
Позивач звернувся з позовом щодо захисту його порушеного переважного права на поновлення діючого договору в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі". Право на поновлення (пролонгацію) договору оренди землі - це визначене законом переважне право орендаря укласти договір оренди землі на новий строк, що виникає у разі належного виконання ним обов'язків за умовами договору та після закінчення строку договору оренди землі, або коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності заперечень орендодавця. Це право закріплене і в приписах статей 764, 777 Цивільного кодексу України та деталізоване у статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Позивач вважає помилковим твердження відповідача про те, що спірна земельна ділянка не сформована як об'єкт цивільних прав, а тому пролонгація укладеного раніше договору оренди земельної ділянки в порядку, передбаченому частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» є неможливою, оскільки Закон України «Про оренду землі» не передбачає надання орендарем в обов'язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.
Законодавство України не ставить в залежність пролонгацію укладеного раніше договору оренди земельної ділянки від сформованості земельної ділянки.
Щодо площі оренди землі 34,46 га, яка зазначена в проекті Додаткової угоди №1 до Договору оренди земельних часток (паїв) №2 від 01.05.2019 р., направленій на адресу Василівськоі сільської ради, позивач зазначив, що відповідні зміни до п. 2 Договору оренди землі №2 від 01.05.2019 року були внесені на підставі укладеної сторонами Додаткової угоди №3 від 04 листопада 2020 року. Тому твердження відповідача щодо зміни позивачем в односторонньому порядку площі земельної ділянки, що є об'єктом оренди не заслуговують на увагу. Таким чином, істотні умови Договору оренди земельних часток (паїв) №2 від 01.05.2019р. щодо зміни площі були узгоджені сторонами на підставі ст. 181, 188 Господарського кодексу України.
Відповідач у додаткових поясненнях (вх. № 6941 від 25.06.2021р.) зазначає, що чинне законодавство, зокрема, ч. 3 ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", не передбачає повноважень державних органів чи органів місцевого самоврядування передавати в оренду земельні частки (паї) до їх формування у земельні ділянки (посилається на постанову Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 902/569/17).
Отже, як зазначає відповідач, законодавець чітко визначив, що передумовою для надання невитребуваної земельної частки (паю) в користування на умовах оренди є формування об'єкта цивільних прав - земельної ділянки через розроблення відповідної технічної документації із землеустрою.
Але не зважаючи, на те, що Рішення Василівської сільської ради № 6 від 06.03.2019 року позивачу надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою, щодо проведення інвентаризації невитребуваних земельних часток (паїв) - загальною площею 20,80 га (6 паїв на землях колишнього КСП ім. Петровського) та 54,38 га (10 паїв на землях колишнього КСП ім. Шевченка), цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, до цього часу, на невитребувані земельні частки (паї), передані в оренду позивачу, технічна документація із землеустрою не виготовлялася та не затверджувалася.
Враховуючи відсутність затвердженої технічної документації із землеустрою, що є перешкодою для укладення договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв), відповідач стверджує про відсутність формування у земельні ділянки невитребуваних земельних часток (паїв), які передані в оренду позивачу, а в цілому про відсутність їх формування саме як об'єкта цивільних прав у розумінні частини 3 статті 13 "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".
Відповідач зазначає, що обидва примірники Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» та Василівської сільської ради Договорів оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019 року містять лише запис про те, що дані Договори обліковані у Василівській сільській раді, вчинено записи від 1 травня 2019 року №1 та №2, без зазначення прізвища, ініціалів та підпису відповідальної особи, яка здійснила таку реєстрацію.
В той же час, як зазначає відповідач, реєстрація даних Договорів мала б проводитися у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Василівської сільської ради. Натомість така Книга взагалі була відсутня у Василівській сільській раді, про що свідчить Акт прийому - передачі від 23 грудня 2020 року документації та картографічних матеріалів, складений комісією з реорганізації Василівської сільської ради на виконання Рішення першої сесії Кобеляцької міської ради восьмого скликання від 18.11.2020 № 1 «Про початок реорганізації сільських рад шляхом приєднання до Кобеляцької міської ради».
Оскільки Договори оренди земельних часток (паїв), укладені між позивачем та Василівською сільською радою не були належним чином зареєстровані у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) відповідно до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України 24 січня 2000 року № 119, то право оренди невитребуваних земельних часток (паїв), як зазначає відповідач, у позивача не виникло (посилається на постанову Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 914/2179/19).
Відтак, в момент вчинення правочину, укладення Договорів оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019 року, його сторонами не було дотримано вимог, які встановлені частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України, а саме того, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, тому відповідач вважає недоведеними обставини позовної заяви щодо визнання переважного права та поновлення Договорів оренди зі сторони позивача шляхом визнання укладеними додаткових угод.
Позивач, як зазначає відповідач, не набув права оренди в установленому законом порядку, що виключає правові підстави для визнання за ним саме переважного права оренди та поновлення Договорів оренди земельних часток (паїв) відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Ухвалою суду від 01.07.2021р. відкладено розгляд справи на 02.09.2021р. на 11-00 год., витребувано у Головного управління ДПС у Полтавській області інформацію про нарахування та сплату позивачем орендної плати за 2020 рік окремо по кожному договору.
Ухвалою суду від 02.09.2021р. продовжено позивачу строк для подання доказів (інформації щодо нарахування та сплати позивачем за землі державної та комунальної власності по Василівській сільській раді Кобеляцького району за 2020 р.), закрито підготовче провадження, призначено справу № 917/155/21 до судового розгляду по суті на 19.10.2021р. на 14-00 год.
В судовому засіданні 19.10.2021 р. представник позивача позов підтримує. Представник відповідача проти позову заперечує.
В судовому засіданні 19.10.2021р. оголошено перерву до 10.11.2021р. до 10-00 год.
Відповідач у письмових поясненнях (вх. № 12438 від 10.11.2021р.) зазначає, що позивачем було допущено систематичну (два та більше випадки) несплату в повному розмірі орендної плати, а отже відсутні правові підстави для визнання за ним переважного права оренди та поновлення Договорів оренди земельних часток (паїв) на новий строк відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
В судовому засіданні 10.11.2021р. оголошено вступну та резолютивну частину рішення згідно ст. 240 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив.
06.03.2019р. Рішенням Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області №6 «Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо проведення інвентаризації невитребуваних земельних часток (паїв)» вирішено, зокрема надати дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації невитребуваних земельних часток (паїв) - загальною площею 20,80 га (6 паїв на землях колишнього КСП ім. Петровського) та 54,38 га (10 паїв на землях колишнього КСП ім. Шевченка), цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - ТОВ «Агрофірма «Добробут». Особі зазначеній в п.1 цього рішення замовити в проектній землевпорядній організації технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації невитребуваних земельних часток (паїв), зазначеного в п.1 цього рішення та подати на затвердження до сільської ради (а.с.92).
Також 06.03.2019р. Рішенням Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області №7 «Про передачу в оренду земельних часток (паїв)" вирішено, зокрема передати в тимчасову оренду земельні частки (паї) загальною площею 20,80 га (6 паїв на землях колишнього КСП ім. Петровського) та 54,38 га (10 паїв на землях колишнього КСП ім. Шевченка), цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - ТОВ «Агрофірма «Добробут». Орендну плату встановити в розмірі 12,0% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зобов'язано сільського голову Блискуна М.В. підписати тимчасовий договір оренди земельних часток (паїв), (а.с.93).
01 травня 2019 року між Василівською сільською радою Кобеляцького району Полтавської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» (орендар), укладено договір оренди земельних часток (паїв) № 1 (надалі - Договір №1) (а.с.11-12), відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування невитребувані земельні частки (паї), а саме 6 невитребуваних земельних часток (паїв) загальною площею 20,80 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходяться за межами населених пунктів Василівка, Лесенки, Гаймарівка Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області. Договір облікований у Василівській сільській раді, вчинено запис від 01 травня 2019р. за №1.
Відповідно до п. 5 договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 65202,11 грн. (3134,72 грн. за 1га) на рік.
Також 01 травня 2019р. між Василівською сільською радою Кобеляцького району Полтавської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» (орендар), укладено договір оренди земельних часток (паїв) № 2 (надалі - Договір №2), (а.с. 14-17), відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування невитребувані земельні частки (паї), а саме 10 невитребуваних земельних часток (паїв) загальною площею 54,38 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходяться за межами населених пунктів Мартинівка, Литвини, Сінне Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області. Договір облікований у Василівській сільській раді, вчинено запис від 01 травня 2019р. за №2.
Відповідно до п. 5 цього договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 204 588,40 грн. (3762,20 грн за 1 га) на рік.
Відповідно до п.7 вищезазначених договорів орендна плата вноситься в рівних частинах щомісяця до 30 числа.
Факт передачі невитребуваних земельних часток (паїв) підтверджується актами прийому-передачі від 01 травня 2019р. (а.с. 13, 18).
Термін дії договорів передбачений п.4 договорів, а саме до 31.12.2019р. Після закінчення строку договорів орендар має переважне право поновлення їх на новий строк. У цьому разі орендар зобов'язаний за 1 місяць до спливу строку дії Договорів повідомити письмово орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк (поновлення договору). До листа повідомлення про поновлення договору оренди землі Орендар додає проект додаткової угоди.
Рішенням господарського суду Полтавської області від 02 червня 2020 року по справі № 917/1860/19 за позовною заявою ТОВ Агрофірма «Добробут» до Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області (а.с.19-26), позовні вимоги ТОВ Агрофірма «Добробут» задоволено повністю, а саме: визнано укладеною додаткову угоду № 1 від 27.09.2019 р. про поновлення договору оренди землі № 1 від 01.05.2019 р. (земельна ділянка загальною площею 16,56 га (5 невитребуваних земельних часток (паїв), укладеного між Василівською сільською радою Кобеляцького району Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» з дня набрання законної сили рішенням суду у даній справі.
Також зазначеним рішенням суду визнано укладеною додаткову угоду № 2 від 27.09.2019 р. про поновлення договору оренди землі № 2 від 01.05.2019 р., (земельна ділянка загальною площею 54,38 га (10 невитребуваних земельних часток (паїв), укладеного між Василівською сільською радою Кобеляцького району Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» з дня набрання законної сили рішенням суду у даній справі.
Вказане рішення суду набрало законної сили 06 липня 2020 року.
Таким чином, термін дії Договору № 1 та Договору № 2 встановлено - до 31 грудня 2020 року.
На виконання вимог пункту 4 Договору №1 ТОВ Агрофірма "Добробут" 15 вересня 2020 року за вихідним № 09-511-09/20 звернулось до Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області (орендодавця) з листом - повідомленням про поновлення договору оренди землі №1 від 01.05.2019 р. (а.с.29) та додало проект додаткової угоди №1 до договору оренди землі №1 без визначеного числа вересня місяця 2020 року (а.с.31).
Також, на виконання вимог пункту 4 Договору № 2 ТОВ Агрофірма "Добробут" 15 вересня 2020 року за вихідним № 09-512-09/20 звернулось до Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області (орендодавця) з листом - повідомленням про поновлення договору оренди землі №2 від 01.05.2019 р. (а.с.30) та додало проект додаткової угоди №1 до договору оренди землі №2 без визначеного числа вересня місяця 2020 року (а.с.32).
21 вересня 2020 року на тридцять першій сесії сьомого скликання Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області було прийнято рішення № 82 "Про поновлення договору оренди землі № 1 від 01.05.2019 року на невитребувані земельні частки (паї), укладених між Василівською сільською радою та ТОВ Агрофірма «Добробут»" (а.с.27).
Пунктом 1 цього рішення Василівська сільська рада вирішила не продовжувати термін дії договорів оренди землі №1 від 01.05.2019 року, укладеного між Василівською сільською радою та ТОВ Агрофірма "Добробут" на земельну ділянку загальною площею 16,56 га (5 невитребуваних земельних часток (паїв) по бувшому КСП імені Петровського).
Також, 21 вересня 2020 року на тридцять першій сесії сьомого скликання Василівської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області було прийнято рішення № 83 "Про поновлення договору оренди землі № 2 від 01.05.2019 року на невитребувані земельні частки (паї), укладених між Василівською сільською радою та ТОВ Агрофірма «Добробут»"(а.с.28).
Пунктом 1 цього рішення Василівська сільська рада вирішила не продовжувати термін дії договорів оренди землі № 2 від 01.05.2019 року, укладеного між Василівською сільською радою та ТОВ Агрофірма "Добробут" на земельну ділянку загальною площею 34,46 га (6 невитребуваних земельних часток (паїв) по бувшому КСП імені Шевченка).
04.11.2020 р. за клопотанням ТОВ Агрофірма "Добробут" (вих.№11-652-11/20 від 04.11.2020 р., а.с.105) між Василівською сільською радою та ТОВ Агрофірма "Добробут" було укладено додаткову угоду № 3 про внесення змін до договору оренди землі №2 від 01.05.2019 р. (а.с.106), а саме:
1. Викласти пункт 2 Договору оренди землі №2 від 01.05.2019 р. в наступній редакції:
«В оренду передається земельна ділянка загальною площею 34,46га (6 невитребуваних земельних часток (паїв)».
2. Викласти пункт 3 Договору оренди землі №2 від 01.05.2019 р. в наступній редакції:
«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1022941,98 гривень, з урахуванням коефіцієнтів індексації 4,7964 та 1,756 станом на 01 01.2020 р."
3. Викласти пункт 5 Договору оренди землі №2 від 01.05.2019 р. в наступній редакції:
«Орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 122753,04 грн. (3 562,19 грн. за 1 га) на рік.»
4. Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність.
5. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною Договору і набуває чинності з дня її підписання Сторонами.
Відповідно до п. 2 рішення першої сесії восьмого скликання Кобеляцької міської ради № 1 від 18.11.2020 р. (а.с.120) правонаступником всього майна, прав та обов'язків Василівської сільської ради є Кобеляцька міська рада (відповідач).
При вирішенні спору суд виходить з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції 01.01.2019 р.) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до
спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
В силу приписів ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
У частині 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно п. 2 та 3 Договору оренди земельних часток (паїв) № 2 від 01.05.2019 року, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 54,38 га (10 невитребуваних земельних часток (паїв). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 704 903,30 грн.
Орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 12 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 204 588,40 грн. (3762,20 грн. за 1 га.) на рік (п. 5 Договору).
Пунктом 7 Договору передбачено, що орендна плата вноситься в рівних частинах щомісяця до 30 числа.
Таким чином, згідно умов вищезазначеного договору позивач зобов'язувався сплачувати щомісячно орендну плату в розмірі 17 049,03 грн. (204 588,40 грн. : 12 міс.), але фактично сплачував протягом січня - червня 2020 року 16 526,08 грн., з липня-жовтень 2020 р. 16 043,09 грн., чим допустив систематичну щомісячну недоплату орендної плати в розмірі 522,95 грн. та 1005, 94 грн. відповідно, що підтверджується наданою позивачем інформацією щодо нарахування та сплату орендної плати за Договорами оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019 року (а.с.168).
В рішенні господарського суду Полтавської області від 02.06.2020 р. по справі № 917/1860/19 зазначено, що "1 жовтня 2019 року між сторонами підписано додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору оренди земельних часток (паїв) №1 (Договір №1) від 1 травня 2019 року, а саме:
1. Пункт 2 Договору викласти у такій редакції:
2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 16,56 га (5 невитребуваних земельних часток (паїв).
2. Пункт 3 Договору викласти у такій редакції:
3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 452792,45 гривень, з урахуванням коефіцієнтів індексації 4,7964 та 1,756 станом на 01.01.2019 р."
3. Пункт 5 Договору викласти у такій редакції:
5. Орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 54 335,09 грн. (3 281,10 грн. за 1 га) на рік."
Пунктом 7 Договору передбачено, що орендна плата вноситься в рівних частинах щомісяця до 30 числа.
Таким чином, згідно умов вищезазначеного договору позивач зобов'язувався сплачувати щомісячно орендну плату в розмірі 4 527,92 грн. (54 335,09 грн. : 12 міс.), але фактично сплачував протягом липня-листопада 2020 року 4107,38 грн., чим допустив систематичну щомісячну недоплату орендної плати в розмірі 420,54 грн.
Додаткові угоди між сторонами щодо змін п. 7 Договору оренди земельних часток (паїв) № 1 від 01.05.2019 р. в матеріалах справи відсутні.
Враховуючи вищезазначене, суд дійшов висновку, що позивач не належно виконував обов'язки за умовами договору, зокрема, порушував п. 7 Договорів щодо внесення орендної плати в рівних частинах щомісяця до 30 числа, а тому втратив переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк.
Крім того, суд зазначає, що згідно з частиною 3 статті 2 Земельного кодексу України, об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
Правовідносини щодо земельних часток (паїв) регулюються спеціальним Законом України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" від 5 червня 2003 року, який визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками, особливості розпорядження землями та використання земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв).
Згідно з частиною 1 статтею 11 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» встановлення меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) здійснюється на підставі проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв), технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель або технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Згідно з частинами 1, 2 статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
У відповідності до частини 3 статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.
Таким чином, чинне законодавство, зокрема, Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", не передбачає повноважень державних органів чи органів місцевого самоврядування передавати в оренду земельні частки (паї) до їх формування у земельні ділянки.
Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 902/569/17.
Відтак, згідно з абзацу 6 частини 2 статті 79-1 Земельного кодексу України, формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).
Частиною 1 статті 49-1 Закону України «Про землеустрій» визначено, що проекти землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) розробляються з метою формування земельних ділянок сільськогосподарських угідь, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв).
Статтею 20 Закону України «Про землеустрій» передбачено, що землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі надання земельних ділянок.
Статтею 79-1 Земельного кодексу України передбачено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав.
Таким чином, передумовою для надання невитребуваної земельної частки (паю) в користування на умовах оренди є формування його як земельної ділянки через розроблення відповідної технічної документації із землеустрою.
Позивачем не виконано Рішення Василівської сільської ради № 6 від 06.03.2019 року, яким ТОВ Агрофірма «Добробут» надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою, щодо проведення інвентаризації невитребуваних земельних часток (паїв) - загальною площею 20,80 га (6 паїв на землях колишнього КСП ім. Петровського) та 54,38 га (10 паїв на землях колишнього КСП ім. Шевченка), цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і технічна документація із землеустрою не виготовлена та не затверджена. Вищезазначене Рішення є чинним, доказів його скасування чи визнання незаконним матеріали справи не містять.
За змістом статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119, було затверджено Порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), який визначає умови та процедуру реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), (далі - договори оренди, Порядок № 119).
Реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).
Пунктом 3 Порядку № 119 визначено, що для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування договір оренди у двох примірниках, сертифікат на право на земельну частку (пай). Виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради перевіряє у дводенний термін подані документи, реєструє або готує обґрунтований висновок про відмову в реєстрації.
Відповідно до пункту 4 Порядку № 119 договір реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), що ведеться за формою згідно з додатком. Датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги.
Згідно з пунктом 5 Порядку № 119 на обох примірниках договору оренди земельної частки (паю) ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також з підписом особи, яка зареєструвала договір.
Договори оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019 року містять лише запис про те, що дані Договори обліковані у Василівській сільській раді, вчинено записи від 1 травня 2019 року №1 та №2, без зазначення прізвища, ініціалів та підпису відповідальної особи, яка здійснила таку реєстрацію.
В той же час, реєстрація вищезазначених Договорів мала б проводитися у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Василівської сільської ради. З Акту прийому - передачі від 23 грудня 2020 року документації та картографічних матеріалів, складеного комісією з реорганізації Василівської сільської ради на виконання Рішення і першої сесії Кобеляцької міської ради восьмого скликання від 18.11.2020 № 1 «Про початок реорганізації сільських рад шляхом приєднання до Кобеляцької міської ради» (а.с.123-125) вбачається, що така Книга Василівською сільською радою Кобеляцькій міській раді не передавалась.
У пункті 79 постанови Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 914/2179/19 зазначено, що «з огляду на викладене та оскільки договори оренди, укладені між Яворівською РДА та ПП «Ротен» 01.02.2017, не зареєстровані відповідно до Порядку № 119, то право оренди невитребуваних земельних часток (паїв) у позивача не виникло. Звідси відсутнє порушення права позивача прийнятим розпорядженням Яворівської РДА від 01.02.2019 № 71/02-06 «Про припинення договорів оренди невитребуваних земельних часток (паїв) на території Бердихівської сільської ради, Яворівського району, Львівської області», а тому воно не підлягає захисту чи відновленню».
З матеріалів справи вбачається, що позивачем, як стороною договору, при укладенні Договорів оренди земельних часток (паїв) № 1 і № 2 від 01.05.2019 року не дотримано вимог чинного законодавства щодо виготовлення технічної документації із землеустрою на невитребувані земельні частки (паї) та належної реєстрації договорів оренди земельної частки (паю) відповідно до Порядку № 119. Матеріали справи не містять доказів щодо намагання позивача зі свого боку оформити право на земельні частки (паї) відповідно до вимог законодавства.
З огляду на викладене, в задоволенні позову слід відмовити.
Керуючись статтями 123, 129, 210, 232, 233, 236, 238, 240, 241 ГПК України, суд, -
В позові відмовити.
Згідно з частинами 1, 2 статті 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно статті 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Згідно статті 257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Повне рішення складено 22.11.2021 р.
Суддя Солодюк О.В.