10 листопада 2021 року
м. Київ
Справа № 910/11414/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Уркевича В. Ю.- головуючого, Мачульського Г. М., Краснова Є. В.,
за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 (головуючий суддя Мальченко А. О., судді Агрикова О. В., Чорногуз М. Г.) і рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 (суддя Смирнова Ю. М.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сучасні технології в будівництві»
до Київської міської ради
про визнання поновленим договору та укладення додаткової угоди,
за участю представників:
позивача - Кравченко В. П. (адвокат),
відповідача - Пилипчук І. І. (у порядку самопредставництва),
1. Між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сучасні технології в будівництві» (далі - ТОВ «Сучасні технології в будівництві») та Київською міською радою (далі - Київрада) було укладено договір оренди земельної ділянки від 19.05.2004, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - ГУ КМДА) 04.06.2004 за № 91-6-00265 (далі - договір оренди земельної ділянки).
2. До закінчення договору оренди земельної ділянки ТОВ «Сучасні технології в будівництві» звернулося до Київради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки. Київрада в свою чергу письмово не повідомила ТОВ «Сучасні технології в будівництві» про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки, а останнє продовжувало користуватись земельною ділянкою.
3. ТОВ «Сучасні технології в будівництві» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київради про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в запропонованій ним редакції.
4. Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, позов задовольнив повністю. Київрада не погодилась з вказаними судовими рішеннями та звернулася з касаційною скаргою до Верховного Суду.
5. Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу, виходячи з таких міркувань.
Короткий зміст позовних вимог
6. 31.07.2020 ТОВ «Сучасні технології в будівництві» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київради про:
- визнання поновленим з 04.06.2019 договору оренди земельної ділянки № 91-6-00265, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сучасні технології в будівництві» та Київською міською радою 19.05.2004, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2004, на той самий строк і на тих самих умовах;
- визнання укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сучасні технології в будівництві» та Київською міською радою додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки № 91-6-00265, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сучасні технології в будівництві» та Київською міською радою 19.05.2004, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2004, у редакції, запропонованій позивачем.
7. Позов мотивований тим, що до спливу строку вказаного договору ТОВ «Сучасні технології в будівництві» звернулося до Київради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки; не отримало повідомлення про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки; продовжує користуватися об'єктом оренди, виконуючи при цьому зобов'язання орендаря за таким правочином належним чином; протягом одного місяця після закінчення строку дії договору відповідач не направляв позивачеві листа-повідомлення із запереченнями щодо його поновлення; протягом більше ніж одного року з моменту закінчення строку дії договору відповідач зволікає з укладенням додаткової угоди про його поновлення, у зв'язку з чим, за твердженням позивача, вказаний договір оренди земельної ділянки є поновленим з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» на тих самих умовах і на той самий строк.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
8. 19.05.2004 між ТОВ «Сучасні технології в будівництві» (у тексті договору - орендар) та Київрадою (у тексті договору - орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець на підставі пункту 1 рішення Київради від 23.10.2003 № 121-12/994 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.
9. Об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - проспект Перемоги, 22 у Шевченківському районі м. Києва; розмір - 403 кв. м; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з торговельно-офісними приміщеннями та підземним паркінгом на 15 машиномісць; кадастровий номер 8000000000:88:137:0005. Згідно з довідкою ГУ КМДА від 23.03.2004 № 359 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 94 274,49 грн (пункти 2.1, 2.2 договору оренди земельної ділянки).
10. Договір укладено на 15 років (пункт 3.1 договору оренди земельної ділянки).
11. Відповідно до пунктів 4.1, 4.2, 4.8, 4.12 договору оренди земельної ділянки визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на період будівництва об'єкта; після введення об'єкта в експлуатацію - 0,03% від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, яка визначається пропорційно площі житлового фонду та 2% від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, яка визначається пропорційно площі інших будівель (приміщень) і споруд. Орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на зазначений рахунок. Контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює районний податковий орган за місцем розташування земельної ділянки.
12. Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об'єкта оренди в момент державної реєстрації цього договору. Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору (пункти 6.1, 6.2 договору оренди земельної ділянки).
13. Згідно з пунктами 8.2, 8.4 договору оренди земельної ділянки орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам цього договору, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, своєчасно вносити орендну плату.
14. Після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 11.7 договору оренди земельної ділянки).
15. Також до вказаного договору сторонами було складено та підписано акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 25.02.2004 та акт приймання-передачі земельної ділянки від 04.06.2004.
16. 18.03.2019 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (вх. № КОП-1348 до справи А26815).
17. Листом від 25.05.2019 вих. № 570202/2-10124 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент КМДА) у відповідь на вказаний вище лист повідомив, що для подальшого опрацювання питання щодо можливості підготовки відповідного проєкту рішення Київради або висновку постійної комісії Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування необхідно документально підтвердити виконання умов передачі земельної ділянки за договором оренди, надати пояснення щодо завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією тощо.
18. 20.06.2019 на виконання вимог Департаменту КМДА, викладених в листі від 25.05.2019 № 570202/2-10124, орендарем було направлено лист № 2-20/06-19 із запитуваною інформацією та відповідними документами.
19. 23.07.2019 листом № 05716-13666 Департамент КМДА повідомив орендаря, що відомості, які викладено в листі останнього від 20.06.2019 № 2-20/06-19, буде враховано при розгляді листа орендаря від 18.03.2019 № КОП-1348.
20. 12.02.2020 орендар звернувся до орендодавця з листом № 12-02/20-01 щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 04.06.2004 № 91-6-00265.
21. Як вказує позивач у позовній заяві, він не отримав від Київради будь-якого повідомлення щодо розгляду листа-повідомлення орендаря про поновлення договору оренди земельної ділянки (від 18.03.2019 вх. № КОП-1348), а також орендодавцем не було надано відповіді щодо поновлення чи заперечення у поновленні дії договору оренди, з огляду на що належне оформлення поновлення такого договору не відбулося.
22. Посилаючись на те, що ТОВ «Сучасні технології в будівництві» продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, виконуючи при цьому усі зобов'язання орендаря за таким правочином, а протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди він не отримав від відповідача будь-якого листа-повідомлення про заперечення у поновленні строку такого договору, позивач звернувся з даним позовом до суду.
Короткий змість судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
23. Господарський суд міста Києва рішенням від 03.12.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021, позов задовольнив повністю.
24. Ухвалюючи судові рішення, суди попередніх інстанцій виходили з того, що:
- доказів про неналежне виконання орендарем своїх зобов'язань в частині оплати орендної плати відповідач суду не надав;
- матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що позивач не приступив до використання спірної земельної ділянки згідно з умовами договору;
- у встановлений чинним законодавством строк позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору та долучив до вказаного листа підписаний та скріплений печаткою з боку орендаря проєкт додаткової угоди про поновлення договору;
- станом на дату розгляду справи по суті орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою, а орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору;
- з огляду на наявність усіх юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», позовні вимоги є обґрунтованими.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
25. У липні 2021 року Київрада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 і рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.
Доводи касаційної скарги та заперечень на неї
26. Підставами звернення з касаційною скаргою Київрада зазначає пункти 1 та 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
27. На обґрунтування підстав касаційного оскарження Київрада посилається на те, що судами попередніх інстанцій неправильно застосовано норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» без урахування правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 та Верховного Суду від 09.03.2019 у справі № 908/21/18, від 25.04.2019 у справі № 908/913/18, від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18, від 09.06.2020 у справі № 912/1860/19.
28. Додатково Київрада посилається на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, зокрема зазначає, що судом не досліджено та не надано оцінку листу ТОВ «Сучасні технології в будівництві» від 20.06.2019 № 2-20/06-19 щодо невиконання умов договору оренди в частині строків завершення будівництва, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.
29. Представник Київради у судовому засіданні підтримала касаційну скаргу та просила її задовольнити.
30. ТОВ «Сучасні технології в будівництві» надало відзив на касаційну скаргу, в якому просить рішення судів попередніх інстанцій залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
31. В обґрунтування відзиву на касаційну скаргу ТОВ «Сучасні технології в будівництві» зазначає наступне:
- фактичні обставини справи встановлені судами першої та апеляційної інстанцій повно, з дотриманням норм процесуального права;
- суди попередніх інстанцій правильно застосували норми матеріального права, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин, і правильно розтлумачили закон;
- суд першої інстанції повністю врахував висновки про застосуванням норм матеріального права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду.
32. У судовому засіданні представник ТОВ «Сучасні технології в будівництві» заперечувала проти задоволення касаційної скарги та просила залишити оскаржувані судові рішення без змін.
33. Ухвалою Верховного Суду від 11.08.2021 провадження у справі було зупинено до перегляду судового рішення у подібних правовідносинах у справі № 903/1030/19 у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду, а ухвалою від 05.10.2021 - провадження у справі поновлено.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
34. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
35. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Щодо належного виконання орендарем своїх обов'язків за договором
36. Київрада в касаційній скарзі стверджує, що судом апеляційної інстанції застосовано частину шосту статті 33 Закону України «Про оренду землі» без урахування правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 та Верховного Суду від 09.03.2019 у справі № 908/21/18, від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18.
37. Так, Київрада в касаційній скарзі зазначає, що відповідно до пункту 8.4. договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний, зокрема завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.
38. У той же час, як вважає Київрада, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів щодо використання земельної ділянки згідно з умовами договору, а саме забудови земельної ділянки, про ступінь готовності об'єктів будівництва, стан будівництва чи завершеного будівництва містобудівних об'єктів на земельній ділянці згідно з їх цільовим призначенням, технічних умов, з моменту набуття позивачем прав орендаря за відповідним договором оренди.
39. Київрада у касаційній скарзі зазначає, що Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 підтримано висновок щодо застосування норми права, викладений у постанові Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, що для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність належного виконання орендарем своїх обов'язків за договором оренди.
40. Скаржник також посилається на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 09.03.2019 у справі № 908/21/18 відповідно до яких, за умови належного виконання умов договору оренди з боку орендаря, сама по собі відсутність заперечень орендодавця при поновлення договору оренди (так звана «мовчазна згода») не спричиняє поновлення договору оренди в силу закону.
41. Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент закінчення строку договору оренди землі) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
42. Як неодноразово зазначав Верховний Суд, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) і № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) та Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18, на які посилається Київрада в касаційній скарзі).
43. Зазначені у касаційній скарзі постанови Верховного Суду справді містять висновки щодо застосування норми права у правовідносинах, які є подібними з правовідносинами у цій справі № 910/11414/20. Проте посилання скаржника на вказані правові висновки не може бути підставою для задоволення касаційної скарги, оскільки суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права з урахуванням правових висновків Верховного Суду.
44. Київрада у касаційній скарзі також посилається на постанову Верховного Суду у справі № 908/21/18, правовий висновок у якій, на думку Київради, стосується правовідносин, що є подібними з правовідносинами у справі № 910/11414/20. Проте згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру судових рішень у справі № 908/21/18 Верховним Судом була ухвалена постанова від 03.04.2019, а не від 09.03.2019, як помилково зазначив скаржник в касаційній скарзі.
45. Разом з тим суд касаційної інстанції зауважує, що під судовими рішеннями у подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).
46. Предметом позову у справі № 908/21/18 була вимога прокурора про скасування рішення сільської ради, яким поновлено договір оренди земельної ділянки, та зобов'язання повернути земельну ділянку на користь держави. Спір у справі виник через перевищення сільською радою повноважень стосовно розпорядження земельною ділянкою державної власності.
47. Таким чином, правовідносини у справі № 908/21/18 не є подібними до правовідносин у справі № 910/11414/20 за предметом спору, за підставами позову та за матеріально-правовим регулюванням спірних відносин.
48. Київрада в касаційній скарзі також зазначає, що судом апеляційної інстанції не досліджено та не надано оцінку листу ТОВ «Сучасні технології в будівництві» від 20.06.2019 № 2-20/06-19 щодо невиконання умов договору оренди в частині строків завершення забудови земельної ділянки.
49. Так, судом апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові зазначено, що ТОВ «Сучасні технології в будівництві» надіслало Київраді листа від 20.06.2019 № 2-20/06-19 з відповідними документами та інформацією стосовно виконання умов передачі земельної ділянки в частині завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією.
50. У свою чергу Департамент КМДА листом від 23.07.2019 № 05716-13666 повідомив ТОВ «Сучасні технології в будівництві», що відомості, які викладено в листі № 2-20/06-19 від 20.06.2019, будуть враховані при розгляді листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки.
51. Дослідивши та оцінивши надані сторонами докази, в тому числі лист від 20.06.2019 № 2-20/06-19, суд апеляційної інстанції відхилив доводи Київради щодо неналежного виконання ТОВ «Сучасні технології в будівництві» умов договору оренди земельної ділянки в частині обов'язку орендаря завершити забудову земельної ділянки не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору з огляду на те, що Київрадою під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій не було надано належних та допустимих доказів про невиконання позивачем своїх зобов'язань за договором.
52. Таким чином, судом апеляційної інстанції взято до уваги, досліджено письмовий доказ, на який посилається скаржник, та надано йому оцінку в сукупності з іншими доказами у даній справі.
53. У той же час Верховний Суд відповідно до приписів частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України як суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
54. Ураховуючи, що судами попередніх інстанцій було досліджено обставини, на які звертає увагу скаржник в касаційній скарзі, Верховний Суд відхиляє вказані аргументи касаційної скарги Київради.
Щодо способу захисту
55. Київрада у касаційній скарзі додатково зазначає, що судами першої та апеляційної інстанцій не враховано правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 25.04.2019 у справі № 908/913/18 та від 09.06.2020 у справі № 912/1860/19.
56. Скаржник вказує, що ТОВ «Сучасні технології в будівництві» було обрано неналежний спосіб захисту шляхом звернення до суду з позовом про визнання договору поновленим.
57. Верховний Суд погоджується з доводами касаційної скарги в цій частині з таких підстав.
58. Згідно із частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
59. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
60. Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
61. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
62. Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам слід виходити із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
63. Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
64. Поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави для продовження орендних прав і обов'язків.
65. Верховний Суд зазначає, що належним і ефективним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису закону про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 25.04.2019 у справі № 908/913/18 та від 09.06.2020 у справі № 912/1860/19, на які посилається Київрада).
66. Звідси випливає, що суди попередніх інстанцій не врахували того, що у межах розгляду цієї справи ефективним засобом захисту порушених прав орендаря буде задоволення лише однієї позовної вимоги - про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
67. За таких обставин Верховний Суд не погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову в частині позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки. Такий висновок не ґрунтується на вимогах законодавства.
Щодо обставин поновлення договору оренди земельної ділянки
68. Судами попередніх інстанцій встановлено, що договір оренди земельної ділянки було укладено 19.05.2004 та зареєстровано ГУ КМДА 04.06.2004 за № 91-6-00265.
69. Згідно з пунктом 3.1. договору оренди земельної ділянки він укладений на 15 років.
70. Відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду землі» (що діяла на момент укладення договору оренди земельної ділянки) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
71. Таким чином, строк дії договору оренди земельної ділянки розпочався 04.06.2004, тобто з моменту його державної реєстрації, та сплив 04.06.2019.
72. Згідно з пунктом 11.7 договору оренди земельної ділянки після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
73. Відповідно до положень частин першої та другої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
74. Частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
75. Також частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
76. Згідно зі статтею 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
77. Таким чином, ТОВ «Сучасні технології в будівництві» та Київрада у договорі оренди земельної ділянки визначили строк, у який орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
78. Як встановлено судами попередніх інстанцій, ТОВ «Сучасні технології в будівництві» 18.03.2019, у строк, встановлений чинним законодавством України, звернулося до Київради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки № КОП-1348 та долучило до вказаного листа проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою з боку орендаря.
79. Згідно із частиною четвертою статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
80. 28.09.2021, тобто після подання касаційної скарги Київрадою у цій справі, в Єдиному державному реєстрі судових рішень оприлюднена постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) за позовом фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі (в ЄДРСР № 99890781).
81. Велика Палата Верховного Суду у справі № 903/1030/19 зазначила, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
82. Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.
83. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов'язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.
84. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
85. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
86. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) і № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).
87. Тобто при розгляді справ щодо поновлення договору оренди земельної ділянки суди повинні звертати увагу, серед іншого, і на дотримання орендарем установлених Законом України «Про оренду землі» та договором строків повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.
88. З норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» вбачається, що строк для повідомлення орендодавця орендарем, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, встановлюється умовами договору. На випадок відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Тому перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.
89. Подібний правовий висновок щодо необхідності повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з дотриманням строку, передбаченого умовами договору, викладений в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.11.2020 у справі № 915/1796/19, від 19.11.2020 у справі № 914/236/18, від 20.01.2021 у справі № 915/892/20.
90. Як заначалося вище, судами попередніх інстанцій встановлено, що строк дії договору оренди земельної ділянки встановлювався з 04.06.2004 по 04.06.2019, у зв'язку з чим ТОВ «Сучасні технології в будівництві» 18.03.2019 звернулося до Київради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки.
91. В той же час з урахуванням положень пункту 11.7. договору оренди земельної ділянки орендодавець мав направити лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії цього договору.
92. Судом першої інстанції не надано оцінки виконанню ТОВ «Сучасні технології в будівництві» умов пункту 11.7 договору оренди землі стосовно строків повідомлення орендодавця про бажання укласти договір на новий строк. Судом апеляційної інстанції вказані порушення суду першої інстанції усунуті не були.
93. Враховуючи зазначене, висновки судів попередніх інстанцій про те, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проєкт відповідної додаткової угоди у встановлений чинним законодавством строк, є необґрунтованими.
94. Відповідно до частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
95. Таким чином, Верховний Суд позбавлений можливості з'ясувати усі істотні обставини справи щодо направлення орендарем листа-повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк, від чого безпосередньо залежить вирішення питання про обґрунтованість позову в частині визнання додаткової угоди укладеною.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
96. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
97. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу Київради слід задовольнити частково, судові рішення попередніх інстанцій скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Щодо судових витрат
98. З огляду на направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції судові витрати, понесені у зв'язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтями 300, 301, 310, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 і рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 у справі № 910/11414/20 скасувати, справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя В. Ю. Уркевич
Судді: Г. М. Мачульський
Є. В. Краснов